Как открыть кск в казахстане

Обновлено: 10.01.2025

Хотели бы получить консультацию, как зарегистрировать отдельный КСК, с чего начать и какие документы для этого нужны. Хотели бы выйти из своего КСК, так как ничего не делается, и создать свой отдельный на один дом.

Для регистрации КСК необходимо оформить объект кондоминиума. Для этого нужен техпаспорт и госакт на земельный участок плюс протокол общего собрания собственников. Сначала регистрируется объект кондоминиума, а потом свидетельство об этом сдаётся в ЦОН для регистрации КСК. Кроме того, для регистрации КСК нужен протокол собрания о его учреждении, имя нового юридического лица, устав кооператива, перечень его членов и вышеупомянутое свидетельство о регистрации кондоминиума. Тот, кого изберут на общем собрании, будет председателем, он предоставляет копию удостоверения. Госпошлина за регистрацию КСК составляет 1 МРП (в 2016 году — 2 121 тенге).
Однако на деле кондоминиум зарегистрировать проблематично ввиду отсутствия документов на дом. Поэтому лучше регистрировать потребительский кооператив. Схема регистрации та же, только не нужно свидетельства о регистрации объекта кондоминиума.

юрист городской ассоциации КСК

7 ноября 2016

Смотрите также:

На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).

Они будут работать по схеме: один дом - один орган управления (ОСИ или ПТ) - два банковских счета (текущий и сберегательный).

Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.

Как регистрировать ОСИ

На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:

членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.

Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:

объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;
простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.

При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.

Далее на собрании избираются:

председатель ОСИ;
ревизионная комиссия (ревизор).

Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.

Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:

Регистрирует в органах юстиции;
Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
Исполняет решения жильцов;
Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.

Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.

Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.

Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ

Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.

Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.

Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.

При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.

Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.

То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.

Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ

При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.

Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.

Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».

Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.

В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.

Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.

Открытие банковских счетов ОСИ

Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:

текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание);
сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества).

Отказаться от открытия счетов нельзя.

Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.

Санкция предусматривает сначала предупреждение.

Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф

в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ)

в размере 20 МРП - для юридических (для председателя ОСИ).

Принятие сметы расходов ОСИ

После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.

Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.

А деньги со счета «На содержание жилья» делятся: не более 30 процентов уходит на управление, не более 70 процентов - на содержание общего имущества.

В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

оплата услуг ведения бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
плата исполнительному органу за управление объектом кондоминиума (размер согласовывается на собрании или советом дома);
обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
банковские услуги;
оплата за расчетно-кассовое обслуживание;

расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).

В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
установка домофонного оборудования;
техническое обслуживание домофонного оборудования;

хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).

Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.

По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.

Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.

По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.

Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.

Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.

Чем новые формы управления домом отличаются от КСК

Главное отличие заключается в том, что КСК может объединять несколько домов и, открывая один сберегательный счёт, распределять собранные деньги на все дома. Поэтому жильцы не могут отследить, какие именно расходы они оплачивают.

ОСИ и ПТ будут работать по принципу "один дом – одно объединение – один счёт". Их руководитель должен ежемесячно предоставлять отчёт по целевому использованию собранных денег.

Если КСК выступает одновременно заказчиком и исполнителем услуг, то теперь сами жильцы через своего представителя будут:

выбирать и заключать договоры с управляющими и сервисными организациями, коммунальными службами;
платить им конкретно за ту работу, которая выполнена в их доме.

Главное преимущество ОСИ и ПТ перед КСК заключается в том, что жильцы смогут понять, какова реальная стоимость содержания и управления общедомовым имуществом.

"Всё зависит от количества собранных денег: чем больше ЖК, тем больше возможностей по управлению и реальному содержанию дома. Если взять жильцов 12-квартирных домов, которые сейчас сбиты в три кооператива и худо-бедно вместе выживают, собирая в месяц 30 тысяч тенге, то создать в них ОСИ вряд ли получится, учитывая, что только зарплата его председателя по Трудовому кодексу должна быть не менее 42 500 тенге. Жильцам малоквартирных домов придётся искать выход из положения", – считает Аркадий Рубцов.

До 1 июля 2022 года КСК должны:

передать совету дома по акту приёма-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием и эксплуатацией общего имущества;
после подписания акта приёма-передачи произвести ликвидацию.

"По сути, может быть такая форма управления, при которой жильцы дома с соблюдением закона создадут простое товарищество, которое заключит договор с субъектом сервисной деятельности – прежним КСК. Формально закон соблюдён. О проделанной работе "сервисник" будет отчитываться перед ОСИ или ПТ. Если жильцы будут не против, эта форма укоренится в сознании, потому что люди ментально к ней готовы", – думает Аркадий Рубцов.

Никакой ответственности для жильцов домов, так и не создавших ОСИ или ПТ, не предусмотрено. Но по закону собственники обязаны платить за содержание и управление своего кондоминиума. И если до 1 июля 2022 года будут существовать КСК, то потом им придётся выбрать одну из двух форм управления домом.

Какие функции выполняет председатель ОСИ и доверенное лицо ПТ

Функции у них идентичны:

собирают и предоставляют совету дома всю информацию по кондоминиуму;
ведут мониторинг внесения жильцами денег на управление и содержание дома;
в случае необходимости направляет досудебные претензии;
предоставляет совету дома ежемесячный и годовой отчёты по управлению объектом кондоминиума, собранных и потраченных денежных средствах;
формирует списки собственников квартир и нежилых помещений и заключает с ними договоры об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества;
организует исполнение решений общедомовых собраний и решений членов совета дома;
размещает в общедоступных местах информацию о принятых собственниками и советом дома решениях;
заключает договоры об оказании и оплате коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума с организацией, предоставляющей коммунальные услуги;
открывает текущий и сберегательный счета в банках.

"Сейчас в Алматы на восемь тысяч домов 800 КСК. Потом каждый дом должен будет заключить договор с поставщиками коммунальных услуг. Если сейчас у поставщиков 800 договоров, то потом придётся заключать 8000. По каждому договору нужно оформлять платёжную квитанцию. Сейчас председатель КСК на 40 домов оформляет одну "платёжку" и гасит счёт, например, за освещение. Представляете, какая комиссия будет идти поставщикам из банков, если вместо 800 платежей в месяц будет 8000", – рассуждает Аркадий Рубцов, директор ТОО "Сертификационный центр ЖКХ", председатель Ассоциации КСК Алматы.

Полномочий у председателя ОСИ и доверенного лица ПТ немного. Он может представлять интересы своей организации в судах, госорганах и имеет право снимать общедомовые деньги с банковского счёта.

"Также он имеет полномочия по проникновению в квартиру, если заранее уведомит её собственника. Не может выдавать собственникам квартир обязательные к выполнению предписания, не имеет права отключить их от коммунальных услуг. Может лишь написать досудебную претензию. При этом его деятельность контролируют и жильцы дома, и ревизионная комиссия, и совет дома, и сотрудники жилищной инспекции", – добавляет Аркадий Рубцов.

Как создать объединение собственников имущества, когда ликвидируют КСК

Иллюстрация Дины Ли специально для Informburo.kz

С 2022 года в каждом доме должен быть свой орган управления – объединение собственников имущества или простое товарищество. Рассказываем, как их создать.

В Казахстане вступил в силу новый закон о жилищно-коммунальном хозяйстве. Согласно ему, после 1 июля 2022 года привычные нам кооперативы собственников квартир (КСК) перестанут существовать, а их место займут объединения собственников имущества и простые товарищества, позволяющие жильцам управлять домом самостоятельно.

Разбираем, что представляют собой новые формы управления домом, как создаются, какие функции на них возложены, и в чём их главное отличие от КСК.

Самое важное из новых правил

В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум – совместное владение комплексом недвижимости несколькими жильцами.
Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников помещений с решением вопроса о выборе органа управления.
Орган управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Вне зависимости от формы управления на каждый объект кондоминиума избирается старший по дому и лицо, его замещающее на случай его отсутствия.
Вопросы по избранию, созданию органа управления, переходу из одного органа управления в другой, избрание/переизбрание, а также смена председателя кооператива собственников квартир вносятся на общее собрание собственников помещений. Переход из одного органа управления в другой орган управления осуществляется в течение 30 дней.
Споры по передаче объектов кондоминиума разрешаются в судебном порядке.
При недостижении соглашения между собственниками помещений о выборе органа управления объектом кондоминиума жилищная инспекция определяет на трёхмесячный срок орган управления.
Осуществление органом управления объектом кондоминиума сервисной и иной не относящейся к объекту кондоминиума деятельности запрещается.
Орган управления не может отсутствовать более двух месяцев. В случае отсутствия органа управления более двух месяцев собственники помещений либо жилищная инспекция ставит вопрос на общем собрании о его смене.
Органом управления не реже двух раз в неделю проводится приём собственников помещений согласно утверждённому графику. График приёма должен быть размещён на государственном и русском языках в подъездах, лифтах и в других доступных для обозрения местах. Приём осуществляется председателем, руководителем органа управления либо лицом, его замещающим, не менее трёх часов.
Ежеквартальный отчёт предоставляется органом управления индивидуально каждому собственнику в письменной форме либо в форме электронного документа до 10-го числа месяца, следующего за отчётным периодом.
Собственники ежемесячно вносят взносы на текущий счёт в банке второго уровня, на содержание и текущий ремонт общего имущества.
Арендатор помещения, а также другие лица, не являющиеся его собственниками, не имеют права голоса при рассмотрении вопросов, связанных с управлением объектом кондоминиума.
Не допускается включение в расходы на содержание общего имущества дополнительных затрат, не рассмотренных на общем собрании собственников.
Доход от сдачи общего имущества объекта кондоминиума зачисляется на текущий счёт объекта кондоминиума.
Ежеквартальные и ежегодные отчёты по управлению объектом кондоминиума должны содержать подписи руководителя органа управления, бухгалтера и заверяются печатью.
Орган управления предоставляет по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о состоянии и движении денежных средств по банковским счетам.
Ревизионная комиссия избирается из числа собственников помещений на общем собрании сроком не более трёх лет и состоит из председателя, членов и секретаря. Ревизионная комиссия проводит финансовую проверку по каждому объекту кондоминиума.
Содержание и проведение текущего ремонта общего имущества объекта кондоминиума осуществляются сервисными компаниями, утверждёнными на общем собрании собственников путём заключения соответствующих договоров.
При проведении капитального ремонта между органом управления объектом кондоминиума, специализированной уполномоченной организацией, которая является генподрядчиком, и собственниками квартир заключается договор на проведение ремонта общего имущества.

Всего в документе 117 пунктов, в которых даётся чёткая инструкция на каждый случай. Кроме того, в Алматы в 2018 году намерены внедрить онлайн-сервис "е-КСК" . Сейчас ведётся доработка интернет-ресурса, авторы создали единые технические требования ко всем кооперативам собственников квартир.

Авторы идеи уверены, что оно станет эффективным средством связи между владельцами квартир и КСК, а также повысит качество обслуживания и прозрачность деятельности кооперативов.

В Астане презентовали пошаговую инструкцию для эффективной работы КСК

Республиканский консорциум Yel провёл презентацию новых правил управления и содержания жилым фондом собственников квартир.

По словам разработчиков, новые правила – это единый механизм для решения проблем в сфере жилищный отношений, которые позволят добиться прозрачности деятельности КСК, общественных объединений и управляющих организаций.

Республиканский консорциум Yel был создан по инициативе партии "Нур Отан". Он представляет собой временное объединение собственников квартир и их органов управления. Его основная деятельность направлена на содействие в реализации прав, свобод и законных интересов граждан путём изучения, анализа и учёта общественного мнения.

По словам секретаря первичной партийной организации "Цифровой Казахстан" Жамбыла Ахбанбетова, консорциум был создан после изучения многочисленных жалоб жителей на деятельность КСК, органов управления и управляющих компаний. В данный момент в консорциуме насчитывают более 500 членов.

"После объединения мы собрали сравнительную таблицу для нового законопроекта о жилищных отношениях и выявили системность проблем, нареканий и жалоб от жителей. Все они одинакового формата. Изучив их, мы по формуле вывели пути их решения, которые и прописали в новых правилах. Теперь мы предлагаем эти правила принять в работу добросовестным организациям, чтобы не было жалоб от собственников квартир и других разногласий", – рассказал Жамбыл Ахбанбетов.

В консорциум может вступить любой желающий на добровольно основе, с условием, что он обязуется соблюдать разработанные правила. Взамен член консорциума сможет получать юридическую и материально-техническую помощь.

"Сейчас при консорциуме создаётся республиканский центр управления объектами кондоминиума и сервисного обслуживания, который будет содержать базу спецтехники, инструментов и материалов. Это делается для того, чтобы органы управления могли эффективно обслуживать эти дома, которые они взяли в управление. В этот центр будут обращаться члены нашего консорциума", – подчеркнул секретарь первичной партийной организации.

Новые правила, по его словам, представляют собой инструкцию к действиям, где прописаны все регламенты по работе органов управления и жильцов. Среди наиболее интересных новшеств: органы управления дома не должны допускать в квитанциях на оплату их услуг пункты на дополнительные затраты. К примеру, когда собственников квартир ненавязчиво обязывают платить за справочную службу или другие ненужные им услуги.

"Сейчас во многих КСК практикуют в нарушение закона занятия сторонней коммерческой деятельностью, а также включают в квитанции ЕРЦ затраты, например, на ремонт крыши дома по две тысячи тенге. Этого они делать не могут. Мы требуем в наших правилах, чтобы никаких строчек в ЕРЦ быть не должно, кроме двух: тариф за обслуживание дома и накопительный текущий счёт на капремонт дома. Все расходы, к примеру, на установку шлагбаумов и так далее ведутся с накопительного счета, на который ежемесячно, согласно рассматриваемым поправкам в закон, жители должны отчислять 0,02% от МРП за каждый квадратный метр", – добавил он.

Также теперь, если на общедомовом собрании не был собран кворум по тому или иному вопросу, то поквартирный опрос должен быть проведён в течение 45 дней. Это норма введена для того, чтобы решения по общим вопросам не принимались внутри КСК или инициативной группы, то есть несколькими жильцами. Помимо этого в правилах прописано требование об открытии для каждого отдельного дома своего персонального счёта, а не жилищного общего фонда.

Согласно правилам консорциума, органы управления теперь будут вынуждены заключать договор взаимоответственности – медиативное соглашение с каждым собственником жилья, то есть открытый договор с каждым владельцем квартиры. Это сделано для того, чтобы, к примеру, управляющая компания при возникновении задолженности по коммунальным платежам могла проводить разбирательства с отдельным жильцом, а не с целым домом.

"Это уже наша рекомендация, которую мы проспали в правилах. К примеру, у КСК есть неплательщики, и единственный на данный момент способ добиться погашения долгов – это обратиться в суд. Из-за судебной тяжбы начинаются конфликты и разногласия. Чтобы таких ситуаций не было, мы предложили заключать медиативное соглашение. Если будет пункт по обязательным платежам нарушен, то это соглашение даёт право сразу обращаться к судебному исполнителю. Это стандартный типовой договор, разработанный центром медиации", – объяснил он.

При этом он подчеркнул, что жильцы не будут обязаны подписывать соглашение, а КСК придётся решать проблемы с такими владельцами квартир через суд.

Важные пункты в новых правилах:

в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум – совместное владение комплексом недвижимости несколькими жильцами. Жильцы должны объединиться в форме общественного объединения собственников помещений и квартир (ООСПК) и избрать орган управления кондоминиумом;
если соглашение между собственниками помещений о создании общественного объединения собственников помещений и квартир (ООСПК) и избрании органа управления объектом кондоминиума не достигнуто, то республиканский консорциум Yel рекомендует образцовый орган управления на определённый срок – управляющую компанию "Республиканский центр управления и содержания объектов кондоминиумов";
осуществление органом управления любой деятельности, не относящейся к его прямым обязанностям, запрещается;
орган управления не может отсутствовать более двух месяцев. В случае его отсутствия более двух месяцев собственники квартир либо республиканский консорциум ставят вопрос на общем собрании о его смене;
орган управления должен предоставлять ежеквартальный отчёт индивидуально каждому собственнику в письменной форме либо в форме электронного документа до 10 числа месяца, следующего за отчётным периодом. Ежеквартальные и ежегодные отчёты по управлению объектом кондоминиума обязательно должны содержать подписи руководителя органа управления, бухгалтера и заверены печатью. Также орган управления обязан предоставлять по первому требованию собственников квартир информацию о состоянии и движении денежных средств по банковским счетам. Кроме того, руководители органов управления обязаны по итогам года предоставлять подробный отчёт о расходовании средств, о проделанной работе сервисной компании, о количестве поступивших обращений от жителей и результатах их решения. Отчёт должен быть предоставлен не позднее последнего дня третьего месяца следующего календарного года;
не допускается включение в расходы на содержание общего имущества дополнительных затрат, не рассмотренных на общем собрании собственников;
доход от сдачи общего имущества объекта кондоминиума зачисляется на текущий счёт объекта кондоминиума;
ревизионная комиссия избирается из числа собственников помещений на общем собрании сроком не более трёх лет и состоит из председателя, членов и секретаря. Ревизионная комиссия проводит финансовую проверку по каждому объекту кондоминиума;
содержание и проведение текущего ремонта общего имущества кондоминиума осуществляются только сервисными компаниями, утверждёнными на общем собрании собственников путём заключения соответствующих договоров.

Жамбыл Ахбанбетов отметил, что новые правила адаптированы под новый законопроект "О жилищных отношениях", который в данный момент находится на рассмотрении депутатов Парламента, но также учитывает нынешнее законодательство. В консорциуме надеются, что изменения в законодательство будут приняты до конца 2018 года.

"Вторым моментом является то, что к нам поступает много обращений, которые связаны с просьбами сменить орган управления, заменить председателя КСК. Поэтому мы решили создать общественный реестр, где независимые организации будет проводить аудит компаний, КСК и органов управления, и мы будем эти компании рекомендовать", – сказал секретарь ППО.

Чтобы попасть в реестр, необходимо заказать аудит, который обойдётся в 100 тысяч тенге, а также пройти курсы повышения квалификации. Обучение состоит из трёх модулей: медиация, информатизация и управление объектом. Стоимость каждого курса – 10 тысяч тенге.

С новыми правилами управления и содержания жилого фонда собственников квартир можно ознакомиться по ссылке.

Новые правила для КСК в Алматы: разбираем плюсы и минусы

В южной столице с 23 октября начинают действовать новые правила содержания жилищного фонда.

В Алматы начинают действовать новые Правила содержания жилищного фонда. В управлении жилья и жилищной инспекции уже назвали этот документ историческим, разработанные правила должны помочь вывести из теневой экономики КСК миллионы тенге. Они начинают работать с сегодняшнего дня. Informburo.kz рассказывает, как эти правила будут работать.

Чего боятся председатели КСК?

Руководитель ассоциации КСК "Туран" Бибигуль Жумыспаева считает, что документ уже несколько лет напрашивался на внедрение. Однако в новых правилах, расписанных на 20 листах, Бибигуль видит и не совсем корректные для своих сотрудников пункты.

"Для председателей КСК чёткое регламентирование времени – это очень хорошо, потому что теперь мы будем не целый день сидеть на рабочем месте, а в определённые часы принимать посетителей. Остальное время я лучше потрачу на проверку подвалов, покупку запчастей, заключение договоров и собрания. В документе чётко расписано, что два раза в неделю мы будем принимать народ в определённые часы", – начала беседу Бибигуль Жумыспаева.

Она опасается, что времени, которое прописали авторы документа, не хватит, чтобы закончить все отчёты и распланировать бюджет на 2018 год.

"Многие председатели КСК, у которых огромное количество домов, будут недовольны. Их сотрудникам придётся пройти быстро все квартиры и до конца I квартала 2018 года составить сметы на предстоящий год, а также представить отчёты. Сотрудники говорят: "А как мы успеем за такое короткое время, у нас столько домов?". Я им отвечаю: значит, не надо было брать 60 многоэтажек, раз не тянешь. Правила есть правила, до указанного времени нужно будет сдать отчёты на свои дома", – говорит собеседница.

В Алматы такие старые дома давно нуждаются в капремонте / Фото Владимира Бахуревича

Председатели КСК также опасаются, что жители будут против открытия счетов персонально на каждый дом, но теперь правила будут именно такими. То есть будет открыт конкретный счёт на конкретный дом, чтобы было удобно.

"То есть если в одном КСК 45 домов, то будет открыто 45 отдельных счетов. Жители могут не беспокоиться, что их собранные деньги ушли на ремонт соседней крыши или для других нужд КСК. Открытие счёта стоит копейки, но его обслуживание – от 1000 тенге в месяц. У меня есть домики из восьми квартир, которые собирают на этот счёт 5000 тенге в месяц, и тысячу они вынуждены отдавать банку. Сейчас мы хотим решить эту проблему, переговорив с банками. То есть хочется, чтобы эти счета были накопительные и работали, потому что деньги на капительный ремонт дома стекаются туда больше года. За это время туда упадут проценты, которые перекроют обслуживание счёта", – рассказывает председатель КСК.

С каждым собственником органы управления теперь будут вынуждены заключить договор о взаимоответственности. То есть у КСК будет отдельный договор с каждой квартирой, этот договор будет открытый. Если что-то пойдёт не так, то КСК будет разбираться с отдельным жильцом, а не с целым домом, что сохранит обеим сторонам много времени и затрат. И ещё из фактов: КСК теперь будет отчитываться перед жильцами о ремонте только тогда, когда цена этого ремонта превышает норму более, чем в 2 МРП. В ином случае собрание с жильцами необязательно.

Как создать объединение собственников имущества и простое товарищество

И та, и другая форма управления выбираются общим собранием, которое созывается инициативной группой, в которую входит не менее 10% собственников квартир и нежилых помещений. О его проведении необходимо уведомить за 10 дней, разработав и опубликовав в общем доступе повестку дня с указанием вопросов, которые необходимо решить. Если по каким-то причинам собрание провести невозможно, организуется письменный опрос.

Участники собрания не менее 51% голосов должны избрать членов совета дома, куда входят минимум три собственника квартир. Они избираются на три года.

Затем собственники выбирают одну из двух форм управления: ОСИ или ПТ. Либо делегируют полномочия о выборе формы управления совету дома.

Для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 26% всех собственников квартир.
Для создания ПТ необходимо согласие 100% жильцов дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности.

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ избирается на год. Им может стать любой собственник квартиры или нежилого помещения в доме. Член совета дома не может быть избран председателем ОСИ. Кроме того, на три года избирается ревизионная комиссия в составе трёх человек или один ревизор.

При создании ОСИ собственники могут передать функции управляющему или управляющей компании. В этом случае председателю ОСИ или доверенному лицу ПТ выплачивать зарплату не требуется, так как он передаёт функции управления. Также не требуется держать в штате ОСИ бухгалтера. Его услуги необходимо перевести в аутсорсинг, что намного дешевле.

Управляющий должен:

быть гражданином РК;
иметь специальный сертификат, подтверждающий квалификационные требования, утверждённые Министерством индустрии и инфраструктурного развития (МИИР) РК.

Управляющий может:

не быть жильцом управляемого дома;
может управлять несколькими домами.

Жильцы на собрании должны утвердить создание ОСИ, его устав и оформить итоги голосования протоколом. Председатель должен зарегистрировать ОСИ в ЦОНе, предоставив:

заявление от имени ОСИ;
протокол собрания;
типовой устав;
заявление об осуществлении деятельности ОСИ на основании Типового устава;
квитанцию об оплате регистрационного сбора в размере 1 МРП (2 778 тенге).

Простое товарищество не регистрируется в департаменте юстиции. Но в местных исполнительных органах нужно встать на регистрационный учёт, предоставив:

копию протокола собрания жильцов (оригинал для сверки);
копии договора о совместной деятельности;

При госкорпорации "Правительство для граждан" создан единый контакт-центр 1414, где можно получить ответы на все вопросы, касающиеся создания новых форм управления домом.

Что такое объединение собственников имущества и простое товарищество

Простое товарищество (ПТ) – совместное управление и содержание дома всеми собственниками общедомового имущества на основе гражданского договора. Регистрации и устава не требует. Жильцы дома могут выбрать доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, выданной владельцами квартир.

управление домом;
финансирование содержания дома;
обеспечение сохранности общедомового имущества;
заключение договора на оказание услуг с обслуживающими компаниями.

ОСИ и ПТ должны открыть в банке текущий и сберегательный счета.

"Для накопления денег на проведение капитального ремонта собственник квартиры или нежилого помещения обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счёт деньги в размере не менее 0,005-кратного месячного расчетного показателя в расчёте на один квадратный метр", – пояснил Маргулан Абдыкаримов, замруководителя департамента регионального развития и методологии АО "Казцентр ЖКХ" МИИР РК.

Маслихаты на местах должны утвердить минимальный тариф на управление и содержание объекта кондоминиума. К примеру, если депутаты установили минимальный размер в 25 тенге за квадратный метр, то жильцы на собрании должны утвердить тариф не ниже этого показателя.

В каждом регионе будет установлена своя дифференцированная плата, меньше которой платить нельзя. Правда, точные цифры местные акиматы пока так и не предоставили, хотя уже имеют методики для расчётов.

Против теневого оборота

Авторы 20-страничного свода уверяют: при разработке правил были учтены все проблемные вопросы жителей. Для чего это делалось? Официальная формулировка звучит так: документ разработан в целях обеспечения прозрачности деятельности органов управления, а также надлежащего содержания многоквартирных жилых домов.

"При разработке Правил были учтены все проблемные вопросы жителей, в частности нами были проанализированы более 3000 тысяч жалоб горожан на деятельность органов управлений, также проект основан на предложениях общественного совета Алматы, ассоциаций КСК и заинтересованных государственных органов", – авторы.

В управлении жилья города Алматы корреспонденту informburo.kz объяснили все плюсы написанного документа. Представитель КСК, в свою очередь, как вторая сторона, расскажет о его минусах.

"От людей к нам поступает очень много жалоб на деятельность этих КСК, они должным образом не занимаются благополучием построек, поэтому мы приняли новые правила. Эти правила раньше были расписаны на двух листах, сейчас же мы подошли к этому перечню детальнее и расширили обязанности КСК и права жителей до 20 листов. Все 3000 жалоб, которые к нам поступили, были учтены", – рассказывает заместитель руководителя управления жилья и жилищных отношений по городу Алматы Ерболат Ибрайханов.

Авторы уверяют: в их документе много новшеств. Многие жители недовольны работой КСК, теперь же все действия пошагово регламентированы и будут обязательно соблюдаться. То есть для людей подготовили чёткую инструкцию взаимодействия с представителями жилищного фонда.

"Как проводить собрания, как делать письменный опрос, весь этот алгоритм расписан авторами документа. Теперь, к примеру, в каждом доме будет избираться управляющий, и КСК будет обязан проводить собрания с жильцами каждого отдельного дома. У некоторых КСК по 70 домов, в которых 3000 квартир. Представьте себе собрание, в котором участвуют столько людей – это невозможно! Поэтому отныне председатель КСК будет встречаться с жильцами каждого отдельного дома и выслушивать их проблемы. Второе – председатель КСК будет обязан проводить приём жильцов и представлять их интересы во всех организациях. Будет чётко регламентировано время, когда сотрудники КСК должны будут сидеть на месте и три раза в неделю по три часа принимать людей. Всё это будет записываться в журнал регистрации, там же будут записаны решения, которые принял КСК, всё будет пронумеровано и подкреплено штампом", – говорит спикер.

Ещё одним прорывом авторы считают ноу-хау с открытием отдельного счёта для каждого отдельного дома. Теперь жители будут сдавать деньги не в общую кассу жилищного фонда, а в свой конкретный "кошелёк".

"Раньше не было прозрачности. Мой дом мог платить 70 000 тенге, а соседний – 5 000 тенге, а деньги распределялись между всем кооперативом, что несправедливо. Если у каждого отдельного дома будет свой счёт, можно будет взять выписку из банка и понять, на что конкретно ушли ваши деньги. Это решит много вопросов и снимет недоверие к КСК. К слову, о прозрачности: теперь сдавать в аренду подвалы и другое общее имущество можно будет только по согласованию с жильцами. В управление жилья поступило много обращений, где люди жалуются на председателей КСК. Те якобы самовольно сдают в аренду подвалы и чердаки. Затем эти объекты используются в коммерческих целях. При этом жильцы сидят и даже не ведают, что какие-то общие объекты в аренде, а прибыль должна уходить на содержание дома. Согласие теперь нужно будет получать на общих собраниях жильцов", – рассказал Ерболат Ибрайханов.

Собрание у каждого дома будет проходить отдельно / Фото Владимира Бахуревича

В документе сказано: КСК не должны допускать в квитанциях тарифы на дополнительные затраты. Пока же людей ненавязчиво обязуют платить за справочную службу и другие ненужные услуги по 25-30 тенге, в итоге накапливается по 300 тенге в год только с одной квартиры.

"Если считать эти суммы в масштабах города, там 1,5 млрд в год выходит. Если даже 30% населения заплатит, не глядя в квитанцию, то это всё равно колоссальные деньги. И все эти моменты в прежнем документе не были указаны, теперь же мы их чётко расписали. Все дополнительные затраты будут обязаны рассматриваться на общем собрании, если же нет, то это будет незаконно. Если жильцы всё же увидят такое в своих квитанциях, то можно смело обращаться в антимонопольную службу и жилищную инспекцию", – заключил собеседник.

Документ разрабатывала специальная комиссия, которая заранее получила экспертное заключение, согласование с 12 госорганами, такими как управление архитектуры, управление предпринимательства, управление природных ресурсов, "Нур Отан", ассоциации КСК и заключения всех районных акимов города.

Читайте также: