Закон об аренде в турции
Любой собственник квартиры в Турции имеет право на сдачу своей квартиры или офиса в аренду. Арендатор в свою очередь, при отсутствии возражений собственника, может пересдать арендованное недвижимое имущество по договору субаренды. Как регламентированы правоотношении субаренды квартир и коммерческих офисов, каков порядок и условия заключения сделок в отношении недвижимости – вопросы которые подробно рассмотрим в этой статье.
В настоящее время субаренда может быть выгодна некоторым категориям лиц. В большинстве своем квартиры или коммерческие офисы по этой схеме сдают лица, которые не в состоянии самостоятельно оплачивать полную стоимость аренды. Чаще всего это студенты, предприниматели или приезжие гости из других стран. Благодаря субаренде, за относительно небольшую плату они могут позволить себе хорошую квартиру в центре города или офис в элитном районе. Собственник в этом случае от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает, у Арендатора же, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес.
Сразу надо оговорится, сдавать квартиры посуточно в Турции не самый выгодный бизнес. Существует масса требований и наличие лицензии сопряженная с гостиничным бизнесом делающий не выгодным легальным занятием сдача квартиры посуточно. Естественно существует закон, регулирующий вариант использования квартиры на условиях субаренды которому необходимо следовать, так как сдача внаём втайне от владельца недвижимости может быть признана нарушением закона.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ПОНЯТИЕ СУБАРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Термин субаренда подразумевает временную переуступку прав Арендатором на арендуемое им имущество или на его часть. По договору, заключаемому между Арендатором и Субарендатором, Арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и Арендодателем. Субаренда не освобождает Арендатора от тех обязательств, которые он несет перед Арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 1 статьи 322 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ) и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды Арендатор не может передать Субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
При субаренде заключается два договора аренды:
• Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу)
• Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.
Договор субаренды – уже второй документ после основного (договора аренды-найма). Он заключается между Арендатором и Субарендатором. Пункты формируются по тому же принципу, что и для обычного договора найма жилья. Разница в том, что собственник квартиры (Арендодатель) не участвует в процессе.
Участники таких сделок в договорах именуются как:
• Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через Арендатора.
Основные критерии для правила договора:
• Договор субаренды не может существовать без основного договора аренды;
• Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества;
• В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды;
• Судьба договора субаренды зависит не только от Субарендодателя, но и от владельца имущества. С заключением договора субаренды Арендатор становится вторичным Арендодателем, но он по-прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.
ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В СУБАРЕНДУ.
Первое условие. По закону сдавать недвижимость в субаренду Арендатор вправе только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.
Второе условие, в соответствии п.1 ст. 322 ОКТ, «Арендатор может полностью или частично сдать арендуемое имущество в аренду и передать свое право пользования третьим лицам, при условии, что такая сделка не влечет за собой причинение убытков Арендодателю.». Это положение рассматривается как повторение ст. 259 упраздненного Обязательственного Кодекса под номером 818 и делает возможным субаренду для всех арендных отношений. В рамках данного положения Арендатор может полностью или частично сдать в аренду арендованное имущество при условии, что он не причинит сданному имуществу какого-либо вреда или ущерба.
Третьим условием, следует отметить, что Субарендатор не может использовать сданное в субаренду имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены основным договором аренды.
Четвертое условие. Субарендатор также не вправе вносить в сданное в субаренду имущество изменения, влекущие его ухудшение. Это правило, в частности, изложенное в п.3 ст. 322 ОКТ, гласит следующее: «Арендатор несет ответственность перед арендодателем, если субарендатор использует арендованное имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены договором аренды.». Это положение, регулирующее правила сдачи недвижимости в субаренду, является обязательным. Следовательно условия договора аренды с субарендатором не может быть изменено в ущерб Арендодателя.
СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ
Отметим, что Арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки. Следовательно, без согласия Арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть, как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола к основному договору аренды. Иными словами, основное правило, если Арендодатель в письменном виде не предоставил права сдавать в субаренду арендованное имущество, любые сделки, связанные с имуществом между Арендатором и Субарендатором, будут считаться незаконными.
УСЛОВИЯ О СРОКАХ И ФОРМЫ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Следует помнить, что соглашение субаренды (поднайма) в Турецком праве есть производная, поэтому не может быть заключено на срок, превышающий период действия основного договора аренды.
Потенциальным Субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения сторон (между Арендодателем и Арандатором), обратить внимание на срок его действия и возможности досрочного расторжения. Поэтому если срок основного договора аренды меньше срока предполагаемой субаренды, до заключения договора субаренды правильнее будет Арендатору обратиться Арендодателю и договорится об условиях продления основного договора аренды пропорционально предполагаемой договора субаренды.
Типовой договор субаренды квартиры (коммерческого офиса) должен подразделяться на следующие смысловые разделы:
• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
• Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
• Порядок приема-передачи недвижимости.
• Обязанности сторон договора.
• Возможные риски и средства их устранения в договоре субаренды.
• Условия, позволяющие прекратить отношения.
• и иные предусмотренные действующим законодательством условия договора.
Заказать образец договора субаренды недвижимости между физическими или юридическими лицами можно воспользовавшись услугами нашей компании.
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Согласно положениям, ст. 322 ОКТ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии закона сдавать арендованное имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласия Арендодателя. Законодатель прямо устанавливает письменную форму, в которой должно быть четко выражена воля Арендодателя (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме, в протоколе и пр.). Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.
Таким образом, заключать договор субаренды, Арендатор в праве после полученного от Арендодателя открытого одобрения, или в случаях если в тексте договора аренды включено условие, которое предоставляет Арендатору право сдавать арендованное имущество в субарендальное пользование. В этом случае отдельного одобрения получать не требуется. Если Арендодатель дал согласие на субаренду, но при этом не согласовал предельного срока, Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения Арендодателя.
Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.
Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с Субарендатором, после уведомления о нарушении условий договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.
Следует еще раз обратить внимание: ОКТ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между Арендатором и Арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение Арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в рамках сроков указанных в нормах законов Турции. Данные положения означает, что к исковому заявлению Арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в турецкий суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения Арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения Арендатору. В противном случае иск Арендодателя будет отклонен.
ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Владелец недвижимости (или его представитель) и Субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если Субарендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед владельцем отвечает Субарендодатель. Исходя из этого некоторые Субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а Субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону Субарендатор несет ответственность перед Арендодателем и Арендатором, и они оба могут предъявлять судебные иски.
Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:
• Если Арендодатель не давал право на пересдачу арендованного имущества другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный случай решается в пользу Арендодателя. Следовательно, связь между Арендодателем и Субарендатором является незаконной, в то же время отношение между Арендатором и Субарендатором являются заключенными и ответственность сторон продолжает действовать по отношению друг к другу.
• Если основной договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче недвижимости (субаренды) автоматически оказывается недействительным.
• Если Арендатор по основному договору аренды арендовал квартиру для проживания с семьей, затем без получения одобрения супруги сдал недвижимость в аренду Субарендатору.
Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:
• Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом Арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре или по общим правилам прописанные в законе.
• Арендатор по какой-то причине попросил Субарендатора найти себе другое место проживания.
• Субарендатор нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
• Арендодатель выдвинул право расторжение договора аренды.
По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды, при досрочном или в установленных законом сроках прекращении договора аренды, прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае Субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, Субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь Арендатору.
КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ?
Когда договор субаренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 334 ОКТ Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Субарендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендатор вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендатору убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.
После расторжения договора, стороны должны составить передаточный акт, по которому субарендатор вернет объект Арендатору. Акт должны подписать обе стороны, даже если у Арендатора есть претензии к состоянию объекта. По правилу, Арендатор не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и Субарендатор возвращает ему объект, поэтому акт лучше подписать. А претензии к Субарендатору можно предъявить и позже, например, в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.
Каким бы ни был договор аренды, расторгнув его Субарендатор должен передать ключи от дома или рабочего офиса Арендатора. Датой официального выселение из арендованного помещения будет считаться дата подписания протокола или сдачи ключей. Пока Субарендатор не сдаст ключи у Арендатора нет прав заходить или заселять в помещение новых жильцов.
Что делать в случае, если арендатор не хочет принимать ключи от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.
НЕЗАКОННАЯ СУБАРЕНДА В ТУРЦИИ
Не удовлетворяясь законной маржой, некоторые Арендаторы часто сдают арендованные площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране. В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам Арендатор, который пересдал квартиру самовольно и скрыл доход от налоговой службы, так и Субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за арендованное (съемное) жилье в Турции, даже не поинтересовался, на каких правах Арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье Арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.
Обратите внимание, незаконная аренда или неправомерное поведение со стороны Субарендаторов ставит под угрозу договор аренды Арендатора с Арендодателем. Арендодатель имеет право напрямую обращаться к Субарендаторам с жалобами или уведомлениями, но в конечном итоге Арендатор несет полную ответственность за общее выполнение обязательств по договору своих Субарендаторов. Поэтому не затягивайте с расторжением договора субаренды, если Субарендатор не вносит арендную плату вовремя или не соблюдает правила договора. Не забывайте следовать юридическим правилам в отношении сроков уведомления.
Вашему вниманию ссылки на серию статей посвящённых аренде в Турции:
Знайте свои права, берегите себя и своих близких!
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ
3 закона о недвижимости в Турции, о которые многие обжигаются
Всем привет! Рада приветствовать вас на моем канале о путешествиях и жизни в Турции!
Прежде чем снимать квартиру в Турции для отдыха или покупать, как перспективное вложение денег, стоит ознакомиться с 3 этими законами и понять, на что вы идете.Двор моего дома в Турции Двор моего дома в Турции
1.Квартиры и другие помещения могут сдаваться и продаваться только через официальные агентства
Это постановление о продаже и аренде недвижимости вступило в силу 31 августа 2020 года . С этой даты продавать и сдавать в аренду квартиры в Турции могут только лицензированные агентства, получившие разрешение на работу на 5 лет. В это же время началось массовая сертификация риелторов, они проходили тест на знание законов, знание языка и другие профессиональные навыки.
Вместе с тем улетучилась возможность у нас простых смертных снять квартиру «напрямую от собственника».
Конечно, остаётся возможности найти шального собственника в группах в Фейсбук и WhatsApp . Но если он, его друзья или родственники решаться выставить такое объявление им грозит штраф в 25 000 лир (250 000 рублей).
Так что лучше не терять время, а сразу обратить в лицензированное агентство.
Моя квартира в Турции, которую мы сняли на 1 год Моя квартира в Турции, которую мы сняли на 1 год2.Квартиры в Турции незаконно сдавать посуточно и на короткий строк меньше года.
С 22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, в соответствии с которым сдать жилье на короткий срок может только юридическое лицо с лицензией на данный вид деятельности и при соблюдении ряда требований.
Квартиры посуточно официально можно снимать только в домах со статусом апарт-отель. Краткосрочной арендой называется вся сдача квартир сроком до 1 года.
Получается, что простые собственники курортных домов и квартир в Турции лишены сезонного заработка? Нет и тут обходят законодательство:
- Агентства «помогают» владельцам квартир сдавать квартиры посуточно, оформляя квартиру под свою лицензию.
- Владельцы квартир оформляют на туриста договор на 1 год, а по факту турист отдыхает там месяц, потом в этот договор вписывают других людей.
При обнаружении нарушений на собственника квартиры налагается штраф в размере 10 000 лир ( что 100 000 р.), а на туристов штраф в размере 5000 лир ( 50 000 р.).
Что нам нужно знать как туристу:
- Снимать квартиры в Турции посуточно лучше в официальных аппарт-отелях.
- Если мы сняли квартиру «у друзей», нужно понимать, что вы сами берете на себя эту ответственность.
3.Арендодатель не имеет права выселить квартиросъемщика из квартиры до завершения договора, а если его не прекратили, то он продляется автоматически еще на год.
Да такие в Турции законы, не платит тебе человек, но сделать ты с ним ничего не можешь, пока договор в действии или иди долгой дорогой в суд и там доставай свои деньги.
В 2020 году у многих возникли финансовые проблемы и в Турции квартиросъемщики стали активно пользоваться этой лазейкой в законодательстве. Слышала от нескольких знакомых такие печальные истории.
Это привело к тому, что при сдаче квартир владельцы стали выдвигать более серьезные требования для арендаторов, например:
Как правильно арендовать турецкую недвижимость
Сложно ли найти подходящее жилье в Турции для аренды? Именно этим вопросом мы чаще всего задаемся перед тем, как приступаем к каким-либо действиям. На самом деле сложность или простота поиска целиком и полностью зависит от того, насколько тщательно и обдуманно Вы будете подходить к процессу, обратитесь ли за помощью к профессионалам или планируете опираться исключительно на собственные силы и знания.
Процедуру аренды жилья в Турции можно условно поделить на несколько этапов:
- Поиск недвижимости. Осуществляется через риелторские агентства, специализированные сайты, объявления от владельцев жилья.
Важная информация!
В закон об аренде и продаже недвижимости в Турции была внесена поправка, согласно которой сдавать в аренду и продавать недвижимость могут только лицензированные риелторские конторы и собственники. Данный закон вступил в силу с 31 августа 2020 года. Запрещается размещать информацию об аренде где бы то ни было от знакомых, родственников или друзей. Нарушителям светит штраф. Это следует учесть перед началом поиска квартиры, чтобы избежать возможных неудобств и траты времени.
- Осмотр апартаментов и составление договора аренды.
- Заключение соглашения, внесение оплаты, выдача ключей. Подписывайте только официальные договора, в текст которых будут внесены все нюансы.
В случае долгосрочной аренды мы рекомендуем для начала определиться с местом проживания, познакомиться с наиболее популярными турецкими городами, выйти за рамки стандартного отдыха на территории отеля и пляжа, попытаться понять культуру и быт местных жителей. Выбрав для себя хотя бы несколько городов и районов, присмотритесь к атмосфере, комфорту и уровню жизни в них. Некоторые арендаторы уже заранее знают, в каком городе они хотели бы поселиться. Например, такое решение принимается после того, как иностранцы несколько раз отдыхали на одном и том же курорте, в разные сезоны и успели оценить сполна все его преимущества.
Другие характеристики, на которые стоит обратить внимание, касаются непосредственно месторасположения дома, этажа, площади квартиры, обстановки. Некоторым иностранным гражданам хочется постоянно находиться в потоке активной жизни, другие же стремятся получить максимум спокойствия, уединенности и тишины. Исходя из предпочтений, выберите для себя центральные районы города, где жизнь бьет ключом круглые сутки, или более спокойные кварталы на периферии.
Определитесь, какой этаж и ориентация по сторонам света Вам подходят. Более светлые помещения, закономерно, располагаются на верхних этажах. А вот для семей с детьми идеально подойдут, например, квартиры на нижних этажах с выходом во внутренний дворик и собственной лужайкой. Стоит отметить, что на турецком рынке недвижимости представлено большое количество апартаментов под разнообразные запросы арендаторов. Поэтому, при наличии профессиональной помощи, сделать максимально подходящий выбор за сравнительно короткий срок будет не так уж сложно.
Если Вы хотите иметь максимум комфорта в процессе проживания, обращайте внимание на новостройки. Современные жилые комплексы в курортных городах Турции очень удобны для длительной и краткосрочной аренды.
Новые материалы и технологии строительства, продуманные планировочные решения, качественная сантехника и электрофурнитура, готовность объектов «под ключ», разноплановая активно функционирующая инфраструктура, услуги управляющей компании – здесь есть всё для жизни.
Тем не менее, в Турции и среди уже не новых квартир есть достойные варианты для аренды. В особенности если заручиться поддержкой опытной риелторской компании для поиска арендного жилья.
После того, как Вы определитесь с апартаментами, можно предметно общаться с хозяевами, приступать к составлению и подписанию договора. Тем, кто планирует заниматься всем самостоятельно, понадобится купить стандартное соглашение в любом канцелярском магазине и попытаться разобраться в тексте с помощью Google-переводчика.
В агентстве недвижимости для Вас подготовят индивидуальный арендный договор, посоветуют, на какие пункты обратить пристальное внимание, что обязательно нужно учесть. Например, на какую сумму может повышать арендную плату в год владелец, будет ли квартира укомплектована мебелью, каково состояние ремонта, кто оплачивает расходы на коммунальные и обслуживание комплекса, и т.д. В особенности это касается тех арендаторов, кто будет снимать апартаменты на длительный срок.
Как выбрать и арендовать жильё в Турции безопасно
Аренда жилой недвижимости в Турции производится по всем законодательным правилам с заключением соответствующего соглашения и выплатой налогов. Иностранным гражданам, желающим арендовать жилье в одном из турецких городов, стоит знать правила и нюансы съема, ведь только на первый взгляд эта процедура выглядит весьма простой. На деле важно ориентироваться не только в законах, но и иметь представление о специфике и тонкостях аренды.
Как арендовать квартиру в Турции на берегу моря – читайте подробнее в нашем блоге.
Новый закон об аренде жилья в Турции: что можно и что нельзя иностранным инвесторам? (Часть 2)
В прошлой статье мы начали рассказ об особенностях инвестирования в турецкую недвижимость после выхода нового закона об аренде жилья. Напомним, что документ предусматривает ряд ограничений, в частности, запрет на сдачу квартиры иностранцам, не имеющим соответствующей лицензии. А ее получение возможно лишь в том случае, если вы регистрируетесь как юридическое лицо.
Вместе с тем существуют варианты получения дохода со сдачи аренды жилья на длительные сроки. И хотя тут также не все легко и просто, но, по крайней мере, кое-какие возможности заработать иностранному инвестору имеются. Например, если он сдает квартиру на длительное время, особенно, в популярном туристическом районе с высоким спросом на жилье, о чем мы подробно рассказали в предыдущем материале.
Второй вариант – гарантированная аренда. Он предусматривает сотрудничество с местными компаниями, профессионально занимающимися вопросами аренды жилья. Управлять они могут как одним объектом, так и несколькими комплексами от сотни квартир в совокупности.
Приобретая апартаменты в таком комплексе, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, что поможет в кратчайшие сроки найти арендатора и, соответственно, получать стабильный доход. На побережье Турции практически круглогодичное присутствие туристов гарантирует вам постоянное наличие жильцов.
Что нужно знать для работы по схеме гарантированной аренды:
1. Вы подписываете договор с управляющей компанией, в котором оговариваются размер фиксированных денежных расчетов и порядок их осуществления, а также условия сдачи квартиры в аренду.
2. Вы, как собственник жилья, имеете право на одну неделю бесплатного проживания в своей квартире и в высокий, и в низкий сезон. Если хотите остаться на большее время – вам предоставляется скидка в 50%.
3. Все расходы по содержанию квартиры берет на себя управляющая компания, включая оплату коммунальных услуг, проведение небольшого ремонта, обслуживание и др.
4. Поиском арендаторов занимается управляющая компания.
5. По новому закону ваш управляющий предоставляет полиции информацию о жильцах комплекса, значит, и вашей квартиры.
Доход владельцев апартаментов в таких комплексах от сдачи в аренду составляет примерно 4-5% ежегодно от стоимости квартиры. Причем, это гарантированный заработок, не зависящий от внешних факторов, например, особенностей сдачи жилья в аренду. В него включены обслуживание жилплощади и расходы на поиск жильцов. Но налог сюда не входит – владелец самостоятельно его оплачивает.
Купить квартиру в Анталье (1 гостиная и 1 спальня) в здании эконом класса, включающего бассейн, турецкую баню и сауну, можно за 50 000 евро. Сдавая ее в аренду, вы можете за год заработать 2 500 долларов и бесплатно отдохнуть недельку-вторую.
Недостаток схемы гарантированной аренды в том, что в Турции не так много управляющих, предоставляющих подобный вариант заработка. Кроме того, если компания решит расторгнуть договор, вы теряете источник дохода.
Однако в любое время можете продать квартиру и выручить за нее большие, чем отдавали при покупке, деньги, поскольку в настоящее время цены на турецкую недвижимость идут вверх. Особенно в популярных у туристов регионах.
Как снять жилье в Турции безопасно
Аренда квартиры, как мы уже уточняли в предыдущих пунктах обзора, может происходить по двум схемам:
- снять жилье в Турции без посредников;
- с помощью агентств недвижимости.
И в том, и в другом случае иностранцы могут столкнуться с разнообразными сложностями, начиная от незнания законов и языка, и заканчивая недобросовестными хозяевами или агентами. Поэтому мы рекомендуем искать апартаменты исключительно через проверенную компанию.
Агентство недвижимости Profit Real Estate – специализированная компания с многолетним опытом работы в сфере продаж и аренды жилья в Турции. Мы предоставляем полный комплекс услуг своим клиентам:
- Подбор лучших объектов аренды, исходя из Ваших запросов по расположению, цене, внутренним характеристикам помещений. На нашем сайте Вы можете найти обширный каталог недвижимости, в том числе и эксклюзивных вариантов.
- Проверка документов на квартиру.
- Грамотно составленный договор, где будут максимально учтены интересы обеих сторон соглашения – арендаторов и арендодателей.
- Выгодные условия сотрудничества.
- Помощь в заселении, покупке всего необходимого для проживания, переоформлении договоров на поставку коммунальных услуги и т.д.
В Profit Real Estate знают, как обеспечить Вам максимум комфорта от жизни в Турции!
Два вида аренды в Турции
В Турции, как и в других державах, существует два вида аренды – краткосрочная и долгосрочная.
Долгосрочная аренда жилья в Турции
Арендовать недвижимость в Турции на длительный срок могут как местных граждане, так и иностранцы. Долгосрочной называют аренду от полугода и более. Арендная плата в основном снимается по привычной нам схеме – один раз месяц, и на месяц вперед.
Многие владельцы жилья предпочитают брать у постояльцев депозит в качестве подстраховки. Сумма депозита варьирует и может составлять стоимость одного либо нескольких месяцев сдачи. После того, как истекает срок аренды, владелец апартаментов проверяет сохранность мебели, техники и возвращает уплаченный ранее депозит. Если же в квартире, по вине арендатора, были обнаружены поломка техники, мебели и других вещей, депозитные средства (вся сумма или её часть) идут на ремонт.
При долгосрочной аренде жилья в Турции распространена практика написания сеннетов или долговых расписок. Долговые расписки составляются под каждый месяц проживания в арендованных апартаментах.
По истечению месяца и передачи денег хозяин возвращает квартиросъемщику один сеннет и т.д.
Зачем составляют сеннеты? Таким способом собственник страхует себя от возможной неуплаты. При определенных обстоятельствах расписка поможет ему решить дело в суде.
Долгосрочная аренда может казаться не такой выгодной в плане прибыли для собственников, как краткосрочная. Но с другой стороны, на деле для арендодателя это оказывается проще и надежнее. Если планируете заниматься сдачей в аренду самостоятельно, достаточно будет один раз найти хороших квартиросъемщиков и забыть о всех заботах на длительное время. Главный минус заключается в том, что после подписания арендного договора Вы не сможете пользоваться собственным жильем для отдыха.
Краткосрочная аренда жилья в Турции
Краткосрочной называют аренду сроком от одной-двух недель.
Краткосрочной арендой квартир в Турции могут заниматься только юридические лица. В 2017 году в силу вступил закон, запрещающий заниматься этим физическим лицам, то есть собственникам недвижимости. Именно поэтому большинство арендодателей сегодня делегируют эти обязанности на лицензированные риелторские агентства. Помимо юрлица, владелец обязан иметь вид на жительство и специальную лицензию. Заниматься всем этим стоит, если Вы имеете не одну, а несколько квартир. В ином случае намного проще обратиться в агентство и передать управление профессионалам.
За нарушение законодательства предусмотрен штраф. Некоторые собственники сдают жилье родственникам и друзьям, не сообщая, что они проживают у них не бесплатно. Таким образом, время от времени можно заработать определенную сумму, чтобы покрыть расходы, например, на содержание квартиры.
Агентством Profit Real Estate предоставляется комплекс услуг, куда входит поиск, заселение/выселение постояльцев, их регистрация в налоговой и подача деклараций, регистрация в полицейском управлении, и прочие нюансы.
Стоимость аренды жилья в Турции: нюансы
Если Вы планируете снимать апартаменты в Турции, рекомендуем заранее посчитать сумму предстоящих расходов. Для этого сначала просмотрите специализированные интернет-порталы и каталоги компаний, частные объявления. Стоимость аренды в курортных городах будет существенно зависеть от сезона. Помимо этого, формирует цену уровень комфорта в апартаментах, наличие инфраструктуры, состояние жилья и многое другое. Так, вполне закономерно, что квартира, полностью укомплектованная мебелью и техникой, будет стоить дороже, нежели пустая или полупустая жилплощадь.
Помимо суммы за аренду недвижимости, существуют и другие дополнительные затраты, о которых предпочитают молчать некоторые агенты и собственники. Например, это касается айдата и коммунальных платежей.
Айдат – сумма, которую платит ежемесячно каждый владелец апартаментов за обслуживание территории общественного пользования и объектов инфраструктуры (игровые площадки, озеленение, бассейн и т.п.). Если в жилом комплексе представлена широкая инфраструктура, сумма по айдату может оказаться существенной. Поэтому, рекомендуем заранее оговорить, кто будет платить айдат при аренде и прописать это в договоре.
Как правило, если жилец арендует апартаменты не более чем на полгода, стоимость айдата включается в сумму за проживание. В ряде случаев за обслуживание платит арендодатель и это прописывается в официальном соглашении. Тем не менее, чаще всего оплата ложится на плечи арендаторов. Что касается коммунальных расходов (электричество, вода, газ), их оплачивают арендаторы, согласно данным на счетчике.
Что касается конкретных цифр на аренду турецкого жилья, эпидемия коронавируса существенно поменяла приоритеты арендаторов что до выбора типа недвижимости. Наиболее востребованными являются виллы и отдельно стоящие дома, а также просторные апартаменты с собственной террасой и внутренней инфраструктурой в современных жилых комплексах.
Краткосрочная аренда виллы в Турции обойдется от € 3 000 – 4 000 за месяц, а долгосрочная – от € 2 000 – 2 500 за месяц, независимо от сезона. Элитные меблированные апартаменты 1+1 в одном из жилых комплексов курортных турецких городов можно арендовать за 800-1000 евро/месяц на короткий срок, а в случае долгосрочного съема – от 200 евро/месяц. Стандартную квартиру 1+1 в обычном доме без инфраструктуры в высокий сезон получится снять за € 200-250, в низкий – за € 120-150. На длительный срок такое жилье доступно за € 150-200 евро/месяц.
Наша компания Profit Real Estate гарантирует квалифицированную помощь и полный спектр услуг всем иностранным гражданам, желающим арендовать жилье в лучших курортных городах Турции. Звоните, мы на связи!
Новый закон об аренде жилья в Турции: что можно и что нельзя иностранным инвесторам?
Турция всегда являлась достаточно привлекательной для капиталовложений в недвижимость страной. Однако с принятием в этом году закона, запрещающего сдавать квартиры в аренду на сутки, физическим лицам, нерезидентам государства, данный источник дохода стал недоступен.
Есть ли еще ограничения для иностранных инвесторов в Турции, и какие условия им необходимо соблюдать для извлечения прибыли со своих вложений в связи с действием нового закона, – об этом вы узнаете в данной статье.
Закон суров, а…справедлив ли?
Согласно новому закону, с 2017 года сдавать квартиру в аренду на сутки имеют право только юридические лица. Да и то, если у них есть соответствующая лицензия. Кроме того, они должны выполнить ряд требований:
1. Управлять зданием либо его частью, в котором все номера предназначены для сдачи в аренду. Их общее количество должно составлять как минимум 30 спальных мест.
2. В здании должна быть пожарная лестница, система видеонаблюдения, служба охраны – все, что характерно для отелей.
3. Компания должна состоять на учете в полиции, иметь доступ в систему регистрации постояльцев. Данные о каждом съемщике жилья владелец здания обязан каждый день направлять в полицию. В том числе, информацию о младенцах.
В случае выявленных нарушений перечисленных требований, включая факт сдачи квартиры на сутки без лицензии, предусматривается штраф в 10 000 лир, что эквивалентно 2 300 евро. Если не оплатить его, вас могут депортировать из страны.
Повторное нарушение чревато не только большей суммой штрафа, но и опечатыванием вашей недвижимости. А последующее игнорирование закона карается уголовной ответственностью со всеми вытекающими – вплоть до пребывания в одной из местных тюрем.
Очень важный нюанс: при обнаружении нарушения штраф выписывается не доверенному лицу либо агентству, сдающих жилье в аренду, а непосредственно его собственнику.
В том случае, если компания работает на основе лицензии, но не предоставляет своевременно в полицию данные о постояльцах, сначала ей выписывается штраф в 5 000 лир (1 150 евро), потом – штраф увеличивается, а если подобные деяния продолжаются и дальше, у компании попросту могут отобрать лицензию.
У многих инвесторов возникает законный вопрос: зачем Анкаре вводить столь невыгодные условия для провозглашенной ей же политики привлечения иностранных инвестиций? Местные власти комментируют необходимость подобных шагов усилением мер по борьбе с терроризмом. В частности, говорится о том, что в сдаваемых на сутки квартирах нередко останавливаются злоумышленники, которые их используют как места для конспирации, хранения и производства оружия, наркотиков и пр.
Кто получает выгоду от нового закона? Мирное население и туристы в том случае, если он действительно поможет предотвратить преступления. Ну а в финансовом плане выигрывает гостиничный бизнес, избавляющийся от конкурентов-частников.
Как можно законно сдавать в аренду жилье?
Иностранным инвесторам, которые хотели бы сдавать недвижимость в аренду, турецкие власти предлагают два варианта: долгосрочная либо гарантированная аренда. В первом, вполне легитимном варианте, все равно нужно соблюдать определенные условия:
– заверить у нотариуса договор аренды;
– зарегистрировать арендатора по адресу, где расположен объект недвижимости. Для этого необходимо посетить Управление по гражданскому состоянию населения и гражданству при министерстве внутренних дел. Процесс регистрации отнимет не более 10 минут.
Вроде бы простые условия. Но заковырка здесь в том, что если вы сдаете жилье не гражданину Турции, потребуется его идентификационный номер иностранца. Такой номер выдается тем, кто проживает в стране более полугода на основании вида на жительство. Следовательно, сдать квартиру на недельку-вторую обычному туристу, не нарушая закон, не представляется возможным.
Что касается дохода по долгосрочной аренде, то его размер зависит от качества квартиры (дома, виллы), месторасположения, уровня спроса на недвижимость в данном регионе и других критериев. Например, если вы сдаете жилье в популярном у туристов курортном городе, таком, как Анталья, у Средиземного моря, где существует круглогодичный спрос на квартиры, можно неплохо заработать.
Сдавать в аренду такую квартиру можно за 250-300 евро в месяц. Однако в эту сумму не входят расходы владельца на оплату ежегодного налога на недвижимость, вознаграждение агентства, управляющего квартирой в ваше отсутствие, выплату налога по аренде, возможный ремонт и т.д. В итоге чистый доход за год владельца квартиры составит около 4-5 процентов от стоимости жилья. И это в том случае, если за те же 12 месяцев у вас не было простоя с арендаторами.
Кстати, налоги в Турции «кусаются». Так, в нынешнем году ставка индивидуального подоходного налога составляет:
До 13 000 лир (2 970 евро) – 15%;
От 13 001 до 30 000 лир (2970-6850евро) – 20%;
От 30 001 до 70 000 лир (6850-16000евро) – 27%
От 70 001 лир – 35%.
Часто владельцы квартиры договариваются с арендаторами об оплате жилья наличными средствами, с которых, понятно, не перечисляют налоги. Однако сегодня за подобными расчетами в Турции следят особо внимательно, поэтому возникают риски проблем с налоговой.
Еще одно неудобство долгосрочной аренды для собственников турецкой недвижимости заключается в том, что провести отпуск в своем доме здесь уже не получится.
Читайте также: