Сдать в аренду квартиру в болгарии

Обновлено: 01.05.2025

Перед всеми, кто задумал переехать в Болгарию, рано или поздно встанет вопрос о месте для жизни. Жилье нужно не только для проживания, но и для получения визы Д и вида на жительство. Вариантов, как и везде, только два: приобретение дома/квартиры в собственность или аренда. Давайте разберемся, что лучше, а что хуже.
Сразу скажем, что мы обычно рекомендуем для начала арендовать недвижимость, а потом уже думать о покупке. Сами мы, впрочем, сделали не так. Признаемся честно: это было ошибкой. Хотя мы вполне довольны нашим жильем, если бы мы занимались покупкой сейчас, то учли бы многое из того, что не догадались учесть в свое время.
Ниже приведены плюсы и минусы разных вариантов. Ориентироваться стоит не столько на их количество, сколько на важность.

Расходы на обслуживание жилья

Стоимость электричества в Болгарии, как минимум, в два раза выше, чем в России, тарифы на воду тоже не самые низкие. В большой квартире, оборудованной кондиционерами, в летнее время потребляется электричества на сумму 100-120 евро. Что касается размеров налогов на жилье, то они прописываются в нотариальном акте при покупке и колеблется примерно от 100 до 300 евро в год. Также не будем забывать расходы на инфраструктуру, которые сейчас есть почти в каждом жилом комплексе - от 2 до 15 евро за кв.м в год. Даже если недвижимость располагается в простом доме, на оплату инфраструктуры будет уходить не менее 100 евро в год. Таким образом, если суммировать все расходы на содержание квартиры, то получится не такая уж и маленькая сумма, которую многие владельцы хотели бы, как минимум, «отбить».

Сдавать квартиру в краткосрочную аренду, разумеется, возможно только тогда, когда рядом с ней всегда будет человек (обычно их несколько), который встретит и проводит гостей, выдаст им ключи и все необходимое, организует уборку, примет оплату (если не рассматривается он-лайн), даст полезные советы. В силу того, что собрать такую команду на болгарском курорте, где находится собственность, далеко не каждому, чаще всего владельцы обращаются к услугам управляющей компании. Если она работает на уровне (именно это качество стоит тщательно узнать при выборе недвижимости с прицелом под сдачу в аренду), то многие заботы будут сняты. Выйти на такую компанию просто: обычно, когда покупатель совершает сделку, такую компанию рекомендуют, либо она идет «в наследство» вместе с квадратными метрами конкретного жилого комплекса.

Управляющая компания берет в среднем около 30%, но бывает и когда стоимость услуг доходит и до 50% от суммы прибыли – это зависит от местоположения и качества конкретно недвижимости, как городской, так и курортной. То есть за услуги управляющей компании, которое берет под свою опеку квартиру средних размеров в год будет уходить около 1000 евро.

ГОРОДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В такие крупные города Болгарии, как София, Варна, Пловдив и Бургас приезжает много людей из окрестностей и других регионов для работы или учебы. Именно поэтому здесь всегда большой спрос на круглогодичную аренду квартир.

Давайте проанализируем доходность от сдачи в аренду недвижимости в Софии, Варне и Пловдиве и выделим тип жилья, предлагающий наилучшую доходность!

София

В столице Болгарии наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, так что для получения стабильного высокого дохода от сдачи в круглогодичную аренду стоит купить именно «однушку».

Как видно из таблицы, доходность выше 6% реальна практически для каждого типа недвижимости в Софии, за исключением домов!

Тип	Средняя цена аренды	Средняя цена жилья	Доходность
1-комнатные	239	32220	8,9
2-комнатные	292	57540	6,1
3-комнатные	473	85320	6,65
Пентхаус	800	158490	6,06
Дом	1750	371150	5,66

Пловдив

Во втором по величине городе в Болгарии наибольшую доходность приносит сдача в аренду одно- и двухкомнатных квартир – 8,93%. Самую низкую доходность имеют дома в Пловдиве – 4,73%!

Тип	Средняя цена аренды	Средняя цена жилья	Доходность
1-комнатные	160	21500	8,93
2-комнатные	232	31180	8,93
3-комнатные	306	45840	8,01
Пентхаус	382	89050	5,15
Дом	657	166850	4,73

Варна

В морской столице Болгарии именно дома обладают лучшей доходностью от сдачи в аренду – 8,41%, что на порядок больше доходности 1-комнатных квартир.

Тип	Средняя цена аренды	Средняя цена жилья	Доходность
1-комнатные	140	25965	6,52
2-комнатные	225	485	5,61
3-комнатные	320	70250	5,45
Пентхаус	560	116660	5,73
Дом	1225	174725	8,41

Специалисты компании «BolgarskiyDom» помогут Вам в поиске и покупке недвижимости в Болгарии с целью ее последующей сдачи в аренду и получения максимального дохода. Мы не только поможем Вам подобрать интересующее вас жилье в Болгарии, но и грамотно оформим все необходимые документы!

Покупка

Хорошо иметь жилье в собственности. Почему хорошо? А вот поэтому:

Теперь спустимся на грешную землю и рассмотрим недостатки покупки собственного жилья:

• Это требует существенных вложений, т.е. вам придется сразу заплатить немаленькую сумму.
• Ремонт, если что, придется делать за свой счет (обратная сторона самостоятельности).
• Если вы неудачно выбрали недвижимость, то продать ее будет сложно или даже очень сложно.

На последнем остановимся подробнее. Мы не раз писали о том, как выбирать недвижимость. Но универсальные советы – это еще не все. У вас могут быть свои предпочтения, о которых вы узнаете только пожив как следует в Болгарии. Все заранее предусмотреть невозможно – необходим опыт жизни в стране, чтобы понять, что нужно именно вам.
Продажа недвижимости в Болгарии – сложный квест. Если вы продаете дом с землей, оформленной на фирму – а иначе и не бывает – то все еще сложнее, потому что фирму придется продавать вместе с домом или закрывать, а это непросто. Поэтому лучше 10 раз подумать перед покупкой. А лучше – 20 раз. Причем – это важно – думать надо не где-то далеко, а тут же, на месте. Поэтому мы и рекомендуем начать с аренды.

Что изменилось в 2019 году

Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Недвижимость в Болгарии: покупка или аренда

Покупка недвижимости, владение чем-то в России и постсоветском пространстве стало общепринятым желанием. Мне не хотелось бы никого ни в чём переубеждать, но именно пенсионерам смею заметить - вот, вы уверены, что вам оно нужно? Имущество за границей.

Многие жители России вообще никогда в жизни ничего не арендовали, искренне считают аренду выбрасыванием денег на ветер. Однако, если в России институт аренды практически не развит, и арендатор находится в зависимости у арендодателя-частника, то в Болгарии, конечно, ситуация совсем иная.

Конечно, недвижимость в Болгарии гораздо дешевле, чем в Москве , например. Однако покупка недвижимости за границей - это не только кот в мешке, это заботы по содержанию и т.п. Если вы хотите таким образом сохранить какие-то имеющиеся накопления - увы, купить вы сможете недорого, потом вложитесь в ремонт и обустройство, а продать что-то в Болгарии быстро и выгодно - невозможно. Рынок недвижимости в Болгарии перенасыщен предложениями, и это вы можете оценить сами, сравнив стоимость покупки и стоимость аренды одного и того же жилья.

Даже в нашем небольшом городе покупка обустроенной трехкомнатной квартиры вам обойдется в 100 тыс евро, а аренда практически того же самого - в 300 евро в месяц (и это дорого, можно найти дешевле). В более крупных городах выше и то, и другое, но речь о пропорции. То есть, в год на аренду вы тратите 3.600 евро. Это сколько же лет 60-летний человек планирует прожить в этом апартаменте, чтобы его покупка "окупилась".

Одно дело, если мне 30 лет, растут дети, они уже живут в Болгарии, так или иначе - будут использовать купленное. Другое дело, если мне 50+, жизнь детей сложилась, и сейчас я обдумываю покупку жилья для себя, или для себя и мужа. Не факт, что приобретенный мной домик нужен моим взрослым самостоятельным детям, живущим в России или где-то еще.

Наш опыт аренды жилья

Мы арендовали жильё в Москве длительное время. По простой причине - покупать что-то мы не планировали, так как жить в Москве нам было тяжело. Однако, работа - это всё-таки приоритет. И жили. Но арендуя, мы могли жить на удобном от работы расстоянии, а садик и школа ребенка всегда были в шаговой доступности. Аренда даёт возможность не тратить жизнь на поездки - а для меня это было очень важно.

Здесь нет бытовых поездок, да и в целом жизнь пенсионера - не то что жизнь активно работающего человека, согласитесь. И рынок аренды развит очень хорошо. Конечно, не как в Германии, например, но - достаточно развит. Заметьте, я говорю, скорее, о Болгарии "материковой", так как считаю курорты черноморского побережья не совсем Болгарией, там свои особенности - и в образе жизни, и в количестве приезжих как в дачном режиме, так и постоянно. Здесь нам даже машина не нужна, так как общественный транспорт развит очень хорошо, такси в нашем городе - недорогое, и вообще почти куда угодно можно дойти пешком.

Просмотры квартир в Благоевграде. Вид из окна немаловажен, не так ли? Просмотры квартир в Благоевграде. Вид из окна немаловажен, не так ли?

Большой плюс аренды - возможность изменить своё решение

Как и в Западной Европе, вы можете арендовать здесь жильё в разном виде - обустроенное или необустроенное, с ремонтом и без, и так далее. Решать только вам. Сдать его нужно будет в том же виде. Вы можете арендовать понравившееся вам жильё в понравившемся районе, пожить - а потом обнаружить, что вам хочется более низкий или более высокий этаж, что вам хочется иметь поближе супермаркет или поликлинику, - и вы можете подобрать себе иное жилье в аренду, чтобы улучшить качество своей жизни.

Может быть, если бы до Москвы было не три часа полета, отношение к тому, арендовать или покупать, было бы иным. Но мы, с другой стороны, выбрали Болгарию в том числе и потому, что тут . именно три часа лететь.

Благоевград, Болгария. Просмотр квартиры в аренду Благоевград, Болгария. Просмотр квартиры в аренду

Но решать, конечно, только вам. Думать и решать.

Главное, я полагаю, именно в том, что вы сами можете решить - жить ли вам в Болгарии, и сами можете реализовать свои планы.

Если вам понравилась статья - оцените, пожалуйста, пост и подпишитесь на КАНАЛ - ПОДПИСАТЬСЯ

Как сдавать апартамент?

Какова стоимость аренды квартир в Болгарии?

Наученные горьким опытом чтения объявлений, которые ничего общего с реальностью не имеют, мы с вами пытаемся сориентироваться в ценах на аренду жилья в Болгарии через агентства, через знакомых и пр. А для ориентира здесь достаточно посмотреть любой сайт с объявлениями. Конечно, там будут и совершенно "неправильные" объявления, но всё-таки в основном на сайтах - реальная информация. То есть, откидываем варианты с заведомо низкой ценой, смотрим средний пласт.

В основном на сайтах указана стоимость месячной аренды. Однако это не значит, что вам на две недели сдадут за половину месячной цены. Оплата помесячно - для долгосрочной аренды. В разных городах под этим понимается разное, но в основном - как минимум 6 месяцев проживания. На меньший период вам могут сдать из посуточного расчета, а могут и просто отказать, останутся ожидать долгосрочного клиента.

Рассмотрим самостоятельный поиск вариантов, просматривая один из сайтов о недвижимости. Вы открываете главную страницу. В нашем варианте я уже сделала выбор - Имоти (объекты недвижимости) - Наеми (аренда). Это сделано в левом меню.

Я специально показываю вам вариант скрина сайта при просмотре с компьютера, тогда в телефоне вы будете знать, что есть еще и другое меню :) и успешно найдете его.

КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

СОВЕТ №1: «Только лучшие пляжные курорты»

Если Вы планируете купить апартаменты или квартиру в одном из курортных комплексов для сдачи туристам в летний сезон* (с июня по август), то ищите варианты на ведущих пляжных курортах Болгарии: Золотые Пески, Солнечный Берег и Солнечный День, - ведь именно сюда направляется основной поток туристов.

*самыми прибыльными месяцами являются июль и август, но в редких случаях возможна сдача также в мае и сентябре.

СОВЕТ №2: «Только готовые объекты с хорошей статистикой»

Важно понимать, что недавно построенные или еще находящиеся в процессе строительства курортные комплексы могут лишь планировать масштаб сдачи в аренду и, как следствие, только предполагать вашу прибыль как собственника апартаментов - ни о каких гарантиях и речи не может быть.

Поэтому специалисты в сфере недвижимости в Болгарии рекомендуют смотреть готовые объекты, работающие уже не первый год и обладающие хорошей статистикой (например, заполненность объекта в летний сезон не менее 80-90%). Разумно присмотреться к комплексам, у которых заключены договора с ведущими туристическими операторами.

СОВЕТ №3: «Больше удобств - больше дохода»!

Особой популярностью пользуется недвижимость в Болгарии на море, предлагающая отдыхающим следующие удобства:

внутренняя инфраструктура (спа-центры, магазины, бассейны, детские развлечения и т.д.);
простор (квадратура);
меблировка;
вид на море из окон и др.

Эти удобства делают вашу недвижимость более привлекательной и для туроператоров, и для индивидуальных туристов, позволяя ежемесячно получать высокий доход!

Сколько можно реально заработать на сдаче курортного жилья в аренду в Болгарии?

Прибыль от сдачи апартаментов или квартир в аренду, безусловно, зависит от управляющей компании, работающей с вашим объектом, а также от категории апарт-комплекса (звездность), качества жилья и интенсивности сезона.

Например, доход от сдачи в аренду небольшой студии может составить от 1500 € в месяц, а элитной квартиры – от 6000 € в месяц!

Дилемма собственника: кому сдавать, как и почем

Где искать клиентов, как проводить переговоры с арендаторами и каким образом решать возникающие разногласия? Согласитесь, что это главные переживания, которые удерживают многих от сдачи в аренду жилья.

1. Сдавать самому. Самостоятельная сдача жилья - самый выгодный вариант, не требующий оплаты посреднических услуг. В то же время - это довольно сложный путь, особенно если значительную часть времени Вы проводите на родине. Должен ведь кто-то передавать отдыхающим ключи, решать финансовые вопросы, следить за сохранностью имущества. Этот вариант подходит только в том случае, если вы живете в Болгарии или же рассчитываете на помощь соседей или живущих поблизости родственников.

Другой, достаточно популярный у россиян способ сдачи зарубежных апартаментов – поиск клиентов среди знакомых и родственников в России, передаче им ключей от апартаментов и получение оплаты на основании заключенного контракта. Однако здесь приходится целиком и полностью надеяться на совестливость “своих” арендаторов. Более того, выбирая этот способ, вы значительно ограничиваете круг клиентов, ведь арендуют в Болгарии и граждане Германии, Польши, Румынии и Скандинавии.

2. Сдавать через управляющего жилым комплексом или компанию-застройщика. Этот способ рискованный, так как мало кто из болгарских управленцев предложит сотрудничество на выгодных именно для Вас условиях. Максимум на что вы можете рассчитывать, так это на освобождение от уплаты ежегодной таксы за обслуживание жилого комплекса и скромное вознаграждение сверху. Соглашайтесь на такое "взаимовыгодное сотрудничество" лишь в крайнем случае. Хотя, по правде говоря, многое в этом случае зависит от порядочности управляющего лица.

3. Сдавать через риэлтерские агентства, оказывающие услуги управления недвижимостью. Этот вариант уменьшит прибыль, однако обезопасит и избавит вас от многочисленных переживаний. Заказывайте посреднические услуги только в надежной компании. Репутация посредника, наряду с грамотно заключенным договором, обеспечат вам хорошие арендные доходы.

Схема работы управляющих компаний

Управляющие компании на Солнечном береге и других болгарских курортах, будь то администрация вашего жилого комплекса или сторонние структуры, работают по схожему принципу. Как правило, услуги по сдаче в аренду осуществляются на основании договора, в котором прописываются обязанности управляющего и размер его комиссионных – обычно это 25%-30% от суммы. Управляющий берет на себя вывоз на хранение личных вещей собственника, поиск арендаторов, решение финансовых вопросов, оплату счетов за коммунальные услуги и обслуживание апартаментов. Договор с управляющей компанией заключается дистанционно или через вашего доверенного представителя.

В контракте могут прописываться дополнительные условия. К таковым относится график перечисления арендных доходов, процедура решения конфликтных ситуаций с арендаторами. Для покрытия расходов в случае повреждения мебели, вам могут предложить оформить страховку, стоимость которой не превышает 100 евро. Для перспективных жилых объектов управленческие компании выплачивают собственнику фиксированную ежемесячную плату, размер которой так же прописывается в договоре.

Доходность

Доходность от курортной недвижимости составляет около 5-12%. Размер прибыли зависит от многих факторов: занимается ли сдачей в аренду собственник недвижимости или управляющая компания. Безусловно выгоднее всего сдавать самому владельцу (но это значительно тяжелее) или через управление агентства. Успех в этом деле зависит от правильного инвестирования в недвижимость: приобретая недвижимость в Болгария, важно, чтобы цена соответствовала качеству, местоположению, а не так, что приобретаются большие площади за маленькие деньги, а потом владельцы не понимают процесс и размах отплаты за обслуживание недвижимости.

Важно, чтобы недвижимость была ликвидной и имела спрос не только у иностранных клиентов, но и у местного населения. При сдаче в аренду городской недвижимости важно заключать годовой контракт с суммой предоплаты за два месяца, составлять фотоотчет квартиры и полное описание имущества и его текущее состояние. В случае с курортной недвижимостью (если не рассматриваются он-лайн платформы) также составляется контракт, осуществляется предоплата перед заселением.

Что выбрать?

Вам также могут быть интересны другие наши статьи:
Вид из окна и его стоимость
Почему мы не купили домик в Варненской области
Ремонт дома в Болгарии
Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Можно ли заработать на аренде жилой недвижимости в Болгарии?

Многие россияне приобретают курортную недвижимость в Болгарии в надежде, что им удастся отдыхать там во время летних отпусков, а всё остальное время сдавать жилье в аренду. Однако того, что в этой стране предложение превышает спрос, пляжный сезон короткий (три или четыре месяца), а расходы на обслуживание, амортизацию и поиск арендаторов высокие, сдача апартаментов в Болгарии — бизнес нерентабельный. Краткосрочная аренда в этой стране не приносит прибыли, а лишь покрывает расходы на содержание.

Однако есть условия, при которых сдавать в аренду болгарское жилье целесообразно. , сдавать недвижимость можно, если собственник постоянно живет в Болгарии в одной квартире, а вторую сдает без управляющей компании и самостоятельно делает уборку и ремонт. , на аренде можно заработать, если сдавать жилье не в течение сезона на курортах, а в крупных городах на протяжении всего года.

Советы тем, кто хочет купить жилье в Болгарии для сдачи в аренду

Если Вы планируете целенаправленно купить апартаменты, квартиру или дом в Болгарии для последующей сдачи в аренду и получения хорошего дохода, то важно грамотно подойти к выбору объекта, ведь далеко не все типы недвижимости эффективно сдаются в аренду.

Эта статья поможет Вам избежать ошибок и грамотно подойти к вопросу поиска недвижимости в Болгарии для сдачи в аренду и получения высокого арендного дохода!

Важные параметры аренды

Залогом успеха в деле сдачи курортной недвижимости в Болгарии в краткосрочную аренду помимо общего уюта, безусловно является ее правильное благоустройство. Безусловно очень хорошо влияют хорошие фотографии, состояние жилья, отсутствие личных вещей владельцев и чистота. В квартире должно присутствовать все самое необходимое: занавески, столовые приборы, постельное белье, кондиционер, техника для приготовления пищи, детская мебель, наличие в доме лифта. В Болгарию чаще всего едут на отдых с детьми, поэтому важно тщательно продумать все то, что для них может понадобиться, начиная детскими кроватками и заканчивая игрушками и книжками. Если все это есть в наличии, то в пользу именно такого объекта будут склоняться семейные арендаторы, понимая, что с собой нужно будет брать только самое необходимое, не перегружая себя объемным багажом.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Стоимость аренды

Что касается стоимости аренды самого жилья, то, если речь идет о городском жилье, на ценообразование влияет география объекта, уровень инфраструктуры в окрестностях, насколько давно построено здание, какова система безопасности - домофон, охрана и т.д. Городскую недвижимость часто арендуют студенты, которые приезжают получать образование и готовы снять квартиру с одной спальней за 500 евро в месяц. Помимо студентов, такой тип жилья снимают клиенты, которые приезжают по рабочим вопросам. На стоимость аренды курортной недвижимости, в первую очередь, влияет сезонность, близость к морю, уровень инфраструктуры на территории жилого объекта. Есть комплексы, которые расположены и чуть дальше от моря, но, имея богатую инфраструктуру, также легко сдаются в аренду, как и те, которые расположены на первой линии моря.

Цены на аренду начинаются от 10 евро в сутки за студию, квартиры с одной спальней сдаются по 20 евро и выше. Обычно "вилка" за хорошие односпальные апартаменты на море составляет 20-30 евро в зависимости от сезона, но бывают предложения и дороже - их обычно выставляет уже управляющая компания. За варианты с 3-4 спальнями стоимость может составить около 100 евро. Примерно на 15-30% цена может вырастать в самый высокий сезон с середины июля до первых чисел сентября, а с мая по июнь и с сентября по начало октября в Болгарии - бархатный сезон, на который чаще всего приезжают на отдых сами владельцы недвижимости. Большинство объектов сдаются в аренду через он-лайн сервисы Booking и Airbnb. Эти сайты также берут комиссию с хозяина объекта: на Airbnb ее размер составляет 3,5% от стоимости аренды, и 12-13% на Booking. Существует также возможность бронировать объекты напрямую на специализированных интернет-порталах.

Как выгодно сдать жилье?

Все больше иностранных владельцев жилья в Болгарии задумываются о том, как сдать недвижимость во время туристического сезона. Мотивы для такого решения разные: некоторыми движет желание заработать на квартире во время своего отсутствия в стране, другие хотят окупить ежегодную таксу за обслуживание жилого комплекса. Какой бы ни была причина, побудившая к этому Вас, сдача заграничного жилья сопряжена с определенными трудностями. В этой статье рассматриваются следующие вопросы:

С какими проблемами чаще всего сталкиваются иностранные арендодатели и как минимизировать риски?
Какими способами сдать недвижимость в Болгарии? Каковы преимущества и недостатки каждого из них?

А теперь – рекомендации

При выборе района стоит ориентироваться на рассказы бывалых, чтобы не поселиться в неблагополучном месте Со стандартными ошибками разобрались, пришло время рекомендаций.

Нравится статья? Поделитесь с друзьями, нажав на кнопки соцсетей! Спасибо!

Какое жилье пользуется спросом?

• На курортах популярны студии и апартаменты с одной спальней (на трех-четырех человек). В городах – маленькие студии, квартиры с одной спальней, квартиры с двумя спальнями. В Варне и Бургасе у вас есть шансы сдать, наверное, любое жилье, но преимущественно в центре. Апартаменты в Софии достаточно востребованы
• В столице стоит обращать внимание на близость к центру и метро.
• В городах, где есть крупные университеты – на близость к ним.
• На сайтах недвижимости очень мало предложений сельских домов в аренду. А такие предложения, между прочим, многих интересуют. Но тут важен регион (лучше сдаются дома в селах около крупных городов, около моря, около целебных источников; в регионах, где хорошая плодородная земля). И сам дом должен быть хорошим, конечно, пригодным для жизни.
• Квартира для круглогодичного проживания должна быть или полностью обставленной или пустой. Промежуточные варианты мало кого интересуют.
• Апартамент на курорте должен быть со всем необходимым. Посуда, бытовая техника, постельное белье обязательны.
• Чем ближе апартамент на курорте к морю, тем лучше. Наличие бассейна – большой плюс. Наличие детской площадки – два больших плюса. Магазины и кафе рядом тоже приветствуются.
• Стоимость должна быть чуть ниже средней по рынку. Можно бессовестно демпинговать, но имеет ли это смысл, учитывая, что прибыль станет минимальной?

Как сдать апартаменты в Болгарии?

Идея заработать на сдаче недвижимости в аренду при ближайшем рассмотрении не так хороша, как кажется поначалу. Мы уже писали, что болгарская недвижимость не всегда подходит для инвестиций, хотя и дорожает постепенно, но тогда речь шла больше о перепродаже. Теперь же поговорим о сдаче апартаментов в аренду.

Преимущества сдачи в аренду через агентство «BolgarskiyDom»

Основным направлением деятельности компании «BolgarskiyDom» является продажа недвижимости в Болгарии. Однако, анализируя трудности иностранных собственников жилья, мы сосредоточились также на оказании услуг по управлению курортной недвижимостью клиентов. Мы уже помогли сотням клиентов решить проблему сдачи своей недвижимости в аренду и приобрели репутацию надежной управляющей компании. Благодаря налаженным каналам размещения рекламы, собственным офисам на крупных курортах Болгарии, знанию рынка и тонкостей болгарского законодательства мы гарантируем Вам:

Болгария: советы по сдаче квартиры в аренду

Бремя выбора – сдавать квартиру в долгосрочную или краткосрочную аренду – обычно касается только тех владельцев недвижимости Болгарии, чья собственность находится в Софии, Пловдиве, Варне и Бургасе, то есть в городах, где вместе с окончанием летнего сезона жизнь не замирает. В Варне и Бургасе можно сдавать квартиру в долгосрочную аренду за 250-400 евро (в зависимости от размеров жилья и удаленности от центра), в Софии цена будет больше. Инвестировав в городскую недвижимость, можно рассчитывать на доходность в размере до 10% годовых.

Однако чаще всего россияне являются обладателями курортной недвижимости в Болгарии, поэтому обычно собственниками обычно рассматривается именно краткосрочная сдача квартиры в аренду. В силу того, что недвижимость Болгарии – как покупка, так и аренда – сравнительно недорогие, то ожидать высокого заработка хозяевам жилья не стоит. Если процесс сдачи объекта в аренду хорошо налажен, то все расходы на налоги, коммунальные платежи будут оправданы и даже получится «заработать» на пару авиабилетов. Апартаменты с одной спальней на море при условии сдачи в аренду на протяжении всех пяти месяцев летнего сезона (когда клиенты меняются не реже, чем раз в неделю) принесут 5%-7 годовых.

Расходы на содержание и окупаемость

Аренда жилья в Болгарии приносит 4–5 % годовых. С учетом расходов на управляющую компанию, затрат на ремонт и налоги, а также с учетом амортизации недвижимость окупается за 18–25 лет. Учитывая этот факт, покупать квартиры в Болгарии стоит, чтобы сберечь деньги от инфляции (с помощью банковского депозита не всегда можно этого добиться). Инвестировать в болгарское жилье имеет смысл, только если собственник уже живет в Болгарии или собирается переехать туда на ПМЖ по программе для пенсионеров, после того, как жилье уже окупится.

Как рассказывает Тодор Стоянов, финансовый директор компании Prime Property BG, квартира стоимостью 50 тыс. евро с одной спальней за сезон (с июня по сентябрь) приносит в размере 3 600 евро. С учетом налогов и расходов на содержание собственник получает 2 700 евро за сезон. При этом уровне чистой прибыли срок окупаемости составляет 18–20 лет.

Такую доходность можно получить только при отсутствии простоев. Однако на практике жилье сдается не весь сезон, а в среднем 40 дней за лето. При таком раскладе квартира не окупится даже через 20 лет.

В крупных городах, таких как Варна или София, квартира с одной спальней стоит 70 тыс. евро. Там при долгосрочной аренде аренда приносит 3 700 евро в год. С учетом затрат чистая прибыль составит 2 520 евро. При сдаче на долгие сроки коммунальные платежи оплачивают арендаторы. Срок окупаемости — 28–30 лет.

Расчет прибыли и окупаемости квартиры при краткосрочной аренде, евро в год Данные Prime Property BG

Рыночная цена квартиры	50 000	70 000
Брутто-доход от сдачи в аренду	3 600	3 700
Ремонт	–	250
Коммунальные платежи	80	–
Комиссия управляющей компании	400	400
Муниципальный налог	120	200
Налог на доход от аренды	300	330
Чистая прибыль от сдачи в аренду	2 700	2 520
Срок окупаемости	18–20 лет	28–30 лет

Кроме того, если сдавать на длительной срок (более полугода), еще можно надеяться на бережное отношение к жилью, но при сдаче на 2–4 недели большинство арендаторов относятся к квартире как к гостинице и не слишком дорожат чужим имуществом. Это означает, что при краткосрочной аренде расходы на амортизацию значительно выше, чем при долгосрочной аренде.

Сдавать квартиру в Болгарии выгодно в том случае, если вы уже живете в стране или планируете туда переехать в ближайшем будущем. Инвестировать в арендную недвижимость невыгодно, поэтому покупать жилье специально для сдачи в аренду не стоит.

Где сдавать в аренду

Для краткосрочной аренды подходят популярные морские курорты, например, Солнечный Берег или . Наибольшим спросом пользуются апартаменты на первой линии моря. Большинство курортных комплексов имеют контракты с крупными турагенствами по всему миру и в горячий сезон без туристов не остаются. Как правило, жилье в Болгарии покупается для собственного летнего отдыха, и зимой в Болгарию почти никто не приезжает. Поэтому многие сдают жилье летом, когда вместо Болгарии едут отдыхать в другую страну. Есть те, кто, например, использует апартаменты в течение месяца для собственного отдыха, а еще месяц сдает их в аренду. Так можно покрыть расходы на содержание и окупить билет на самолет. Но о значительной прибыли речь не идет.

Для сдачи недвижимости в долгосрочную аренду лучше всего подходят два города — Варна и София, где можно получать не сезонный заработок, а постоянный. В Варне сдавать жилье можно круглый год: летом — туристам, а в остальные месяцы — студентам. Однокомнатные квартиры сдаются за 150–300 евро в месяц.

Сколько можно заработать на аренде в Болгарии

Все зависит от того, где расположены ваши апартаменты. Удаленность от моря, близость центра города, доступность магазинов и развлекательных центров, формат апартаментов, то есть апартотель или многоквартирный дом, – все эти факторы влияют на величину арендных доходов. Лучшее сочетание этих факторов обеспечит больший доход и оптимальную загруженность апартаментов.

Размер доходов зависит также от того, сдается ли квартира в краткосрочную или долгосрочную аренду. На крупных болгарских курортах востребована в основном краткосрочная, или посуточная аренда. Однако есть спрос и на долгосрочный наем, в основном со стороны сезонных рабочих, которые обслуживают туристов в течение курортного сезона.

Долгосрочная аренда менее прибыльна, чем краткосрочная, однако гарантирует стабильный ежемесячный доход, прозрачность платежей, спокойствие арендодателей. В среднем по Солнечному берегу месячная оплата за студию составляет 250 €, двухкомнатный апартамент можно сдать за 300 € – 450 €.

Разброс цен на посуточную аренду апартаментов составляет от 10 € до 70 €, в зависимости от расположения и качественных характеристик объекта. Однако суммарный месячный доход арендодателя зависит от загруженности квартиры и определяется сезонными факторами, а также прозрачностью информации, предоставляемой управляющей компанией.

Итак, средняя доходность курортных апартаментов в Болгарии составляет 4-4,5%. Однако это сумму необходимо скорректировать на размер налогов, связанных с арендой недвижимости.

Какие налоги придется заплатить арендодателю?

По болгарским законам арендные доходы, рассчитываемые согласно контракту, облагаются налогом на прибыль в размере 10% и НДС в размере 9%. Дополнительно придется единожды заплатить по 5 евро за каждую кровать в вашей квартире. Некоторые собственники пытаются обойти уплату налогов, однако в случае обнаружения контролирующими органами факта незаконного найма апартаментов, собственник облагается штрафом в 250 евро.

Аренда жилья в Болгарии: 5 частых ошибок и 7 важных рекомендаций

Поскольку мы всегда советуем не торопиться с покупкой недвижимости в Болгарии, а для начала пожить в арендованном жилье, имеет смысл дать и некоторые рекомендации относительно аренды. Сразу оговоримся – у нас соответствующего опыта нет. Так что эту статью мы писали на основании опыта наших знакомых и не очень знакомых иммигрантов.
Иммигранты часто выбирают жилье в центре, но это не всегда лучший выбор Какие ошибки чаще всего совершают при аренде квартир в Болгарии (кстати, в болгарском словом «квартира» обозначают именно арендованное жилье)?

Торопятся. Да, хочется поскорее найти жилье, особенно если жить негде. Это понятно. Но если снять неподходящую квартиру, то совсем скоро придется искать новое жилье. Лучше те же деньги потратить на оплату гостиницы или краткосрочную аренду, но подыскать себе что-то подходящее. Оно и дешевле будет.
Работают с одним риэлтором. Болгарские агенты по аренде недвижимости – это какая-то загадка. Они почему-то совершенно не заинтересованы в клиентах и склонны пропадать с горизонта после одной – двух встреч. Объяснить это невозможно, но можно порекомендовать сотрудничать хотя бы с несколькими риэлторами, а не хранить верность одному. Так больше шансов, что хоть какой-то не пропадет и действительно займется поиском квартиры для вас. Иначе вам придется ждать внимания единственного агента или бегать за ним, умоляя вам уделить внимание.
Не знают болгарские реалии. Опыт аренды квартиры на родине – это хорошо, но этого мало. В Болгарии – своя специфика. Прежде всего – связанная с отоплением, за которое вам предстоит платить из собственного кармана. Также имеют значение районы проживания и другие нюансы. Где о них узнать? Риэлтор вряд ли скажет всю правду. Ищите тех, кто скажет, благо экспатов сейчас много во всех болгарских городах. Искать в любом случае стоит по территориальному признаку – софийский опыт окажется бесполезен в Бургасе, а бургасский – в Балчике. Многие понаехавшие ведут блоги или делятся своими впечатлениями в группах соцсетей. Вступите заранее в такую группу и поищите потенциальных соседей. Только не тех, кто работает риэлтором, потому что см. выше – заинтересованный агент вряд ли скажет всю правду. Объявления об аренде квартир в Варне
Не имеют собственных представлений. После пары-тройки просмотренных квартир ваши представления о том, каким должно быть жилье мечты в рамках вашего бюджета, обязательно изменятся. Но изначально такое представление должно быть – тот самый сферический идеал в вакууме, к которому надо стремиться, от которого надо отталкиваться. Просто потратьте вечер на составление списка приоритетов. Заодно составьте перечень совершенно недопустимых вещей, которых в вашей квартире быть не должно – он тоже пригодится. Если обойтись без таких списков, то есть большая вероятность, что агент навяжет вам свое видение, или что вы по какой-то другой причине ухватите что-то совершенно неподходящее. И да, обязательно сразу сообщите риэлтору о своих финансовых возможностях, чтобы не тратить время зря на просмотр дорогущих квартир. Хотя вам их все равно на всякий случай будут показывать.
Ищут риэлтора по национальному признаку. Тут есть разные варианты. Кто-то, наслышавшись о коварстве болгар, обязательно хочет соотечественника. Кто-то не доверяет соотечественникам и обязательно хочет болгарского агента. Оба пути – тупиковые. Риэлтор должен быть профессиональным и честным, а какой он национальности – дело десятое. Понятно, что никто не признается в нечестности, но если агент явно не разбирается в теме, лучше откажитесь от его услуг.

Для начала – о проблемах

Казалось бы, апартамент у моря – это золотое дно. В горах – тоже неплохой вариант. В столице – тем более. В других регионах квартиры редко покупают для последующей сдачи, но иногда все-таки задумываются об этом и тешат себя иллюзиями, что при необходимости легко сдадут свое жилье желающим.
Заниматься сдачей апартаментов в аренду самостоятельно хлопотно, а пользоваться услугами посредников не всегда выгодно На практике аренда оказывается не особо выгодным делом. Основная причина – огромная конкуренция.
Посудите сами – многие болгарские курорты сплошь застроены апарт-комплексами. В Свети-Власе, например, таких комплексов даже больше, чем отелей. В Солнечном Берегу, Равде, Елените – примерно столько же, сколько и гостиниц.
В каждом комплексе – куча апартаментов. В некоторые из них люди приезжают на все лето. Еще в некоторых отдыхают пару месяцев, а остальное время квартиры стоят закрытые. А все остальные хозяева болгарской недвижимости стараются сдать свои драгоценные квадратные метры в уютных комплексах с бассейнами, полными бирюзовой воды. Чтобы заработать или хотя бы отбить расходы на содержание апартаментов (ежегодную плату управляющим компаниям).
Можно утешать себя тем, что потенциальные арендаторы выберут лучшее (т.е. ваше) предложение. Но по факту они могут до вашего предложения просто не добраться, заблудившись в потоке других.
Еще одна проблема – короткий сезон. Т.е. курортную недвижимость можно сдавать только летом, а высокий сезон длится всего-навсего два месяца, июль и август. С городской недвижимостью дело обстоит проще – ее можно сдавать круглый год. Но это относится не к каждой, далеко не к каждой квартире. Скажем, в Варне русскоязычные предпочитают селиться (соответственно, арендовать квартиры) в центре или в районах у моря, презрительно относясь к тем кварталам, от которых до пляжа добираться (о ужас!) более получаса. Автовладельцы отличаются в этом вопросе большей гибкостью, но их не так много среди арендаторов.
Выводы? Выгодно сдать апартамент, который вы купили для себя несколько лет назад, вряд ли удастся. Болгарские энергокомпании отключают ток даже за небольшую просрочку оплаты и за небольшие суммы, хотя плакатики и не вешают Просто сдать вы его сможете, но вот выгодно… Не забывайте, что арендаторы могут вести себя по-разному. Они редко берегут чужую квартиру, как свою. Особенно если апартамент снимает семья с детьми (а таких большинство). Разрисованные карандашами стены, сломанные унитазы и смесители, побитая посуда и украшенные пятнами диваны не сделают вашу квартиру более привлекательной для следующих гостей, да и для вас, если вы соберетесь сами отдохнуть, тоже. Можно, конечно, специально покупать жилье с прицелом на сдачу. Тут надо продумать ряд моментов.
Вам, как хозяину, нужно контролировать свой апартамент. При долговременной аренде – по крайней мере следить, чтобы были оплачены все счета (вода, ток, налоги и т.д.). При кратковременной нужно позаботиться еще и об уборке. Если что-то сломается (а что-то всегда может сломаться), то ремонт опять же придется организовывать вам. Причем срочно, потому что следующие арендаторы могут приезжать на следующий день, а жить, например, со сломанным унитазом удовольствие ниже среднего, что чревато скандалом.
Не забывайте, что энергетические компании в Болгарии выставляют счета не сразу, а с опозданием. А вот если опоздать с оплатой, то ток будет отключен.
При кратковременной сдаче может также возникнуть проблема передачи квартирантам ключей, особенно при их приезде ночью. А еще – с контролем апартамента после отъезда арендаторов. После некоторых гостей можно не досчитаться постельного белья, посуды или столкнуться с какими-то серьезными поломками, которые нужно устранить к приезду следующих гостей.
Авария может случиться внезапно, причем даже не у вас, а у соседей, поэтому нужен обязательный присмотр Делать все это, находясь за пределами Болгарии, сложно. Поэтому надо или жить поблизости (идеальный, но не всем подходящий вариант), или обращаться к знакомым (не всегда удобно, и не всегда они есть), или искать людей, которые выручают в таких случаях (тут мы можем помочь).
Вообще, за любой недвижимостью предпочтителен круглогодичный контроль. Может прорваться водопроводная труба (да еще и с заливом соседей снизу), может разбиться оконное стекло (и комната быстро придет в негодность), вас могут залить и т.д. В таких случаях очень желательно иметь человека, который сможет оперативно приехать на место и разобраться, не допуская критических последствий, и проинформировать хозяев «из первых рук». Да и просто подготовить недвижимость к проживанию хозяев или арендаторов после зимнего периода (а большинство приморских апартаментов пустует с сентября по май), тоже зачастую требует определенных усилий.

Аренда недвижимости в Болгарии

Что хорошего в аренде?

• Снять квартиру можно быстро – хоть за день. На покупку требуется все-таки больше времени.
• Сначала надо заплатить депозит и комиссионные агенту, а потом только ежемесячные платежи и коммуналка, никаких сверхзатрат.
• Можно менять квартиру хоть каждый месяц, подбирая оптимальный вариант.
• Если в квартире что-то сломается, есть шанс, что починкой будет заниматься хозяин, а не вы (хотя и без гарантий).

Читайте также: