Аренда земли в германии

Обновлено: 20.05.2025

Покупка земельного участка в ФРГ иностранцами - достаточно частое явление, во-первых потому, что вы практически никогда на этой операции не потеряете свои деньги. И во-вторых сама покупка не требует таких больших первоначальных вложений, как вариант со спекуляцией с недвижимостью (спекуляция в хорошем смысле слова))). Ну и тягу к созданию чего-то своего никто не отменял. Впрочем. в Германии абсолютно все стандартизовано и любое изменение надо согласовывать - и именно из-за этого возникает множество не ожидаемых проблем.

Итак, при покупке земельного участка в Германии вы должны заплатить (цифры "в среднем по больнице"):

цена покупки участка; в среднем по стране цена 25,5 тыс. евро/га;

расходы на нотариальное оформление сделки - 0,5-0,75% от стоимости участка;

изменение информации о владельце в земельной книге - 0,5-1% от стоимости участка;

одноразовый налог на приобретение участка - в каждой немецкой земле различный, в среднем - 5% от стоимости участка;

оплата услуг маклера - 3,75-7,14% (необязательные затраты).

Что необходимо учитывать при приобретении недвижимости в Германии

Купить участок земли в Германии согласно законодательства свободно может гражданин любой страны, в том числе России. Если недвижимость планируется оформить на юридическое лицо, потребуется дополнительно получить документ, подтверждающий законность деятельности компании. Его выдают в Торговой палате.

Примеры продаваемых земельных участков в Германии из нашего каталога Примеры продаваемых земельных участков в Германии из нашего каталога

Приобретение участка не дает права претендовать на ВНЖ. Однако наличие недвижимости в Германии позволяет рассчитывать на визовые льготы. Владелец получает возможность находиться в стране до 180 дней в году.

Перед приобретением участка следует принять во внимание, что в Германии очень строго относятся к соблюдению налогового законодательства. Даже небольшой долг может стать основанием для крупного штрафа. Поэтому затягивать с уплатой налогов во избежание заметных финансовых потерь, в том числе, и на участок не рекомендуется.

Для покупки недвижимости необязательно пользоваться услугами риэлтора. Вы можете договориться о сделке с владельцем участка напрямую - особенно, когда это государственная или муниципальная структура. Самые дешевые варианты бывают , как правило, с принудительных аукционов (Zwangsversteigerung). Эти аукционы фактическая распродажа проштрафившимися ипотечниками своей недвижимости. Но, если вы не чувствуете себя как "рыба в воде" в "правильной" Германии, где практически все обложено запретами, лучше все же обратиться за помощью к специалистам. Так проще и безопасней.

Как правило, при приобретении участка используются практически только безналичные переводы. При открытии счета в немецком банке иностранцу необходимо присутствовать лично (для идентификации). Следует учитывать, что некоторые финансовые учреждения могут потребовать знания немецкого или английского языка хотя бы на разговорном уровне (для подтверждения понимания подписываемых бумаг), а также справку о доходах. Если вам это не подходит, можно обратиться в другой банк - но это будет и дольше и дороже. В первую очередь из-за проверок "прозрачности" платежей.

В отличие от риэлтора, в сделке обязательно (согласно законодательства) должен участвовать нотариус. Он составляет и заверяет договор купли-продажи, а также зачитывает его вслух перед подписанием. Являться к нотариусу вместе с собственником участка необязательно. Продавец и покупатель могут поставить свои подписи по отдельности.

Считается неплохим альтернативным вариантом вместо прямой покупки вариант аренды земельного участка на длительный период времени (Pacht) - срок бывает до 99 лет. Ежегодный взнос за пользование такой землей обычно в размере 4-6 % от ее оценочной стоимости.

Арендная плата

Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории, вывоз мусора, а также за отопительную систему, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт и разница либо возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если перерасход большой, то Nebenkosten могут поднять.

За те жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в процентном соотношении к площади занимаемого жилья.

Залог за аренду жилья

Как правило, в 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Он не может быть выше, чем 3 "холодных" месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть как специальный счёт для залогов, так и самая простая сберегательная книжка. Книжку ко вкладу следует отдать хозяину жилья. По окончанию контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону, он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.

Есть ещё вариант не платить Kaution, а купить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в год арендодатель получает такие же гарантии, как при внесении залога на счёт, но не по факту владения сберкнижкой, а ввиду наличия у него поручительства. Эта возможность может оказаться очень кстати при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не против такого оформления залога.

Косметический ремонт

В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести ремонт жилья. Обычно он заключается в покраске стен и потолка белой краской, замазывании всех отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два варианта. Либо ремонт делается при въезде, либо перед выездом.

В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца. Во втором случае, нужно сдавать квартиру хозяину в отремонтированном состоянии, то есть, с вновь покрашенными стенами. Не надо ремонтировать полы, окна, двери и тому подобное, если вы сами их как-то особенно ужасно не повредили. Речь идёт только о состоянии стен.

Если во втором случае не сделать ремонт, то о возврате залога можно не мечтать. В первом случае можно поступать на своё усмотрение.

Правовые основы аренды земли в германии

Барановская Иоланта Геннадьевна, доцент кафедры трудового, гражданского права и гражданского процесса Южно-Сахалинского института экономики, права и информатики.

Данная статья рассматривает вопрос договорных земельно-арендных отношений в Германии: понятие договора аренды земли, виды аренды, существенные условия договора, данные об объекте аренды, срок и порядок заключения договора, стороны договора, права и обязанности сторон, а также основания прекращения договора аренды. Также в статье выделены отличительные особенности данного вида договора, характерные только для аренды земли.

Ключевые слова: сравнительное правоведение, договор, аренда, Германия, земля, право, законодательство, обязательства, уложение, гражданский.

Legal bases for the lease of land in Germany

Baranovskaya Iolanta Gennadievna - associate professor of the Department of Labor, Civil Law and Civil Process of the Southern Sakhalin Institute of Economics, Law and Information Science.

This article concerns the issue of contract-based lease of land relations in Germany, including definition for the lease of land, types of lease, substantial clauses of such contracts, data on the object of lease, term and order of concluding the contract, parties to the contract, their rights and obligations as well as the grounds for termination of such a contact. The author also contains analysis of specific features of this type of contract, which are only typical for the lease of land.

Key words: comparative legal studies, contract, lease, Germany, land, right, law, legislation, obligations, Code, Civil.

Основным источником правового регулирования аренды земли в Германии является Германское гражданское уложение (ГГУ).

Гражданское законодательство Германии различает договор аренды (Pachtvertrag), включающий договор аренды земельного участка и договор аренды земли для сельскохозяйственного использования (Landpachtvertrag). Тогда как к договору аренды земельного участка применяются общие положения об аренде, то аренде земли для сельскохозяйственного использования как особому виду договора аренды посвящен отдельный подраздел, содержащий специальное регулирование <1>.

<1> См.: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В.А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. С. 315.

Согласно § 581 ГГУ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды пользование арендованным предметом и право потребления его плодов, если последние могут быть отнесены к доходу, извлекаемому при надлежащем ведении хозяйства. Арендатор обязан вносить арендодателю условленную арендную плату <2>.

Таким образом, договор аренды по германскому праву - это обязательственный договор, связанный с простой нормативной конструкцией оформления прав - "обязательственный договор + передача вещи", в отличие от схемы, действующей при заключении вещного договора, - "обязательственный договор + вещный договор + передача вещи". Это обязательство поддерживается моделью двойного владения (арендатор как непосредственный владелец и собственник, как владелец посредственный), при этом германский законодатель устранил традиционное деление на владение и держание и расширил сферу владения, рассматривая ее как фактическую власть над вещью. Арендаторы и наниматели приравниваются к собственникам (ст. 1006 ГГУ) и пользуются владельческой защитой, например, владелец имеет право самозащиты (§ 859 ГГУ), а также право требования устранения нарушения владения, причиненного вследствие запрещенного самоуправства (§ 862 ГГУ). Такое понимание категории владения объясняет, почему по договорам аренды земля передается только во временное пользование (§ 581 ГГУ), в отличие от российского законодательства - во временное владение и пользование.

Согласно договору аренды арендодатель предоставляет право не только пользоваться объектом договора, но и плодами, полученными в результате использования такого объекта.

По характеристике договор аренды земли является взаимным и возмездным.

Объектом договора аренды земли является земельный участок, который относится к недвижимости. При этом в законодательстве не содержится само понятие земельного участка, а выводится оно судебной практикой. В частности, под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. Таким образом, правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги <3>.

<3> См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 46.

В Германии характеристики земли отражены в двух реестрах. Один из этих реестров, так называемый кадастр недвижимости, содержит, прежде всего, геометрические и визуально фиксируемые характеристики земельных участков земли. Кадастр недвижимости складывается из кадастровой картотеки и кадастровых книг. Кадастровая картотека представляет собой изображение земельных участков на картах, включая расположенные на них здания, в одинаковом для всех масштабе. Краткое описание земельных участков и зданий содержится в кадастровых книгах. Второй реестр основывается на кадастре недвижимости и содержит перечень прав, предоставляющих определенные привилегии земельному участку либо обременяющих его. Он называется поземельной книгой и носит материально-правовой характер <4>.

<5> См.: Кузнецов А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость // Юридический мир. 2000. N 1. С. 42 - 49.

Для регистрации права аренды правообладателю необходимо подать заявление в ведомство поземельной книги. Все поданные заявления должны быть исполнены. Приостановление регистрации не допускается. Правообладатель имеет право отозвать свое заявление и подать его в общем порядке позднее. Если у регистратора имеются сомнения в правомерности поданных на регистрацию документов, регистратор обязан сообщить заявителю все причины, которые, по его мнению, препятствуют проведению регистрации и позволяют сомневаться в правомерности сделки, а также указать на действия, которые необходимо предпринять, с тем чтобы устранить возникшие сомнения. При этом срок совершения данных действий регистратором не установлен германским законодательством.

Поземельная книга ведется ведомственными судами (судами первой инстанции) и находится в ведении внеисковой юрисдикции. Это означает, что с организационной точки зрения ведомство поземельной книги является частью ведомственного суда, которому в силу закона переданы все полномочия регистрации прав на землю. Подобная организация поземельной книги при судах имеет принципиальное значение, поскольку таким образом регистрация прав становится неподведомственной контролю органов исполнительной власти, что исключает произвол и конъюнктурность в процессе регистрации <6>.

<6> См.: Кузнецов А.В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право. 1996. N 12. С. 119.

Земельный участок может быть передан в аренду вместе с находящимся на нем имуществом. Под имуществом <7> понимается совокупность движимых вещей, которые относятся к земельному участку и необходимы для его надлежащего использования.

<7> В некоторых источниках имущество называется инвентарем.

Если в аренду передается земельный участок вместе с имуществом, то арендатор обязан следить за сохранностью отдельных частей имущества. Арендодатель обязан заменить части имущества, которые были утрачены вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Однако арендатор должен возместить обычную утрату входящих в состав имущества животных постольку, поскольку это соответствует надлежащему ведению хозяйства. Если арендатор земельного участка принимает имущество по оценочной стоимости и обязуется возвратить его по прекращении аренды согласно оценочной стоимости, то в этом случае он несет риск случайной утраты или ухудшения имущества. Он может распоряжаться отдельными частями имущества в пределах надлежащего ведения хозяйства <8>.

Арендатор должен постоянно поддерживать имущество в таком состоянии и таком объеме, которые соответствуют правилам надлежащего ведения хозяйства. Приобретенные им части имущества с момента присоединения их к имуществу становятся собственностью арендодателя.

По прекращении арендных отношений арендатор обязан возвратить имеющееся в наличии имущество арендодателю. Арендодатель может отказаться от принятия таких частей имущества, которые в соответствии с правилами надлежащего ведения хозяйства являются для земельного участка излишними или слишком ценными. С момента такого отказа право собственности на эти части переходит к арендатору. Если обнаруживается разница между общей оценочной стоимостью переданного и возвращенного имущества, то она должна быть компенсирована. При оценке имущества используются цены, которые существовали на момент прекращения арендных отношений <9>.

<9> См.: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В.А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. С. 316.

Германским законодательством предусмотрена конструкция единого объекта ("существенная составная часть"), которая включает в себя два основных положения. Во-первых, неразрывную связь земельного участка с находящимся на нем имуществом. Строение образует с земельным участком единое целое, при этом из двух объектов земельный участок является главным, поскольку является предпосылкой существования здания, а последнее полностью зависимым от земли. Во-вторых, правовой режим составной части также применим в отношении возникновения обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части (например, в аренду может быть передана любая часть земельного участка) <10>.

<10> См.: Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. . канд. юрид. наук: 12.00.03 / Е.А. Баранова. М., 2005. С. 47 - 48.

Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме, если договор заключен на срок более года. Если письменная форма договора не соблюдена, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Основанием для прекращения договора является истечение его срока действия. Однако если срок аренды не установлен, то расторжение договора допускается по истечении года с момента его заключения. Заявление о расторжении должно быть сделано не позднее третьего рабочего дня полугодия, по истечении которого должна прекратиться аренда. То же действует при аренде земельного участка, когда отношения по договору аренды могут быть прекращены досрочно при условии соблюдения законодательно установленных сроков расторжения <11>.

Если арендатор продолжает пользоваться участком после прекращения договора аренды, то арендодатель может потребовать в качестве возмещения за время просрочки внесения арендной платы в таком соотношении, в каком доходы от пользования, которые арендатор извлек или мог бы извлечь за это время, относятся к доходам от пользования за весь арендный год. Требование о возмещении последующих убытков не исключается <12>.

<12> См.: Земельный участок: собственность, аренда и иные права в РФ и иностранных государствах / Под ред. В.А. Залесского. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. С. 316.

Что проверять перед покупкой земли в Германии

Попросите у администрации план застройки (Bebauungsplan). В документации указаны требования к постройке дома, например, максимальная высота и допустимые цвета фасада. Эта информация пригодится строительной фирме. Разрешённые размеры и формы будущей постройки влияют на архитектурные варианты строительства.

Типичный проект застройки новой части немецкого города

Отличный способ “попасть” в Германии на деньги - купить не подключённый к канализации, водопроводу, электричеству и прочим коммуникационным каналам участок. Если перед строительством придётся тянуть кабели и трубы на место для дома, это обойдётся в 5-10 тысяч евро дополнительно. Ключевое слово - Erschließung. Если Grundstück voll erschlossen, то всё в порядке.

Не менее эффективно теряются средства при отсутствии предварительной проверки земли на возможности “нести” дом. Подземные воды, залежи камней, присыпанные овраги - вариантов преподнести “сюрприз” строителям у природы и бывших хозяев предостаточно. Перед приобретением участка в Германии не помешает получить гео-технический отчёт из соответствующего регионального бюро.

Но не только природа вносит коррективы в планы застройщика. Коллега приобрёл дорогой участок в центре города, а когда строители начали рыть котлован, эхолот обнаружил на глубине полость вроде цистерны или колодца диаметром в полтора метра. Пришлось бурить дыру и заливать непонятную пустоту бетонной подушкой. Это называется “легко отделался. Строители сговорчивые попались и не стали настаивать на выяснении причин возникновения странной аномалии. Скорее всего, полостью оказался заброшенный колодец, о котором город забыл много лет назад.

Отдельной проверки заслуживает земля, использовавшаяся под промышленные цели. Города растут, рабочие окраины постепенно становятся близкими к центру. Предприятия переносят в другие места, на освободившейся земле разрешают строить жилые дома. Поэтому вопрос “что здесь было раньше” для застройщика весьма насущен. Пропитанный машинным маслом или химикатами участок принесёт массу головной боли владельцу, как в прямом, так и в переносном смыслах. При подозрении на “нечистость” надо сделать Bodengutachten - анализ свойств земли через строителей или инженерное бюро. 3-4 бурения для проб обойдутся в дополнительные 1000€.

В случае покупки земли под снос, да и пустого места под постройку недвижимости в Германии, необходимо проверить запись в земельной книге - Grundbuch. Там содержится информация о “висящих” на участке долгах и правовых ограничениях на владение.

Защита прав арендаторов

Есть такие организации, как клубы защитников арендаторов (Mieterschutz-Vereine). Их можно найти в больших городах. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными брошюрами на тему съёма жилья в Германии.

По-хорошему, иностранцу вначале очень не помешает сделать адвокатскую страховку (Rechtschutzversicherung) на тему Mietrecht. Я не раз и не два сталкивался с ситуацией, когда хозяева начинали что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten. С первой квартирой даже попал на несколько сотен евро. Перед моим переездом хозяйка сделала перерасчёт стоимости коммунальных услуг не за последний год, а за все пять лет, что я жил в квартире. Это было незаконно, но я был не в курсе дела и просто заплатил. Обычно адвокат может помочь в такой ситуации. Но без страховки к юристам в Германии лучше не соваться.

Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья

В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным, что подписывая договор получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано. А даже если что-то окажется не так, что, пусть и редко, но случается, найти способ заставить вторую сторону держаться подписанных условий будет достаточно просто. Как следствие, контракт нужно понимать на 100%, даже если он самый стандартный.

Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:

Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete). .
Условия повышения стоимости аренды (Mieterhöhung), если таковые имеются.
Размер залога (Kaution).
Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются, как бессрочные.
Срок расторжения договора (Kündigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
Количество комнат, парковок, подсобок.
Количество ключей, как от внешних, так и от внутренних дверей. Так же могут быть ключи от подсобных помещений.
Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, то перед въездом или после.
Порядок проживания в доме (Hausordnung).
Если квартира с мебелью, то полный список всех хозяйских вещей, а также их состояние.
Показания и номера всех счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему отдельным листком.
Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например, протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все что до 100€ платят жильцы, а выше - хозяева.
Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только мелких (Kleintiere).
Различные стандартные положения правового порядка, например, как поступать, если в контракте чего-то не учтено.

В случае, если в контракте что-то оказалось непонятным, не подписывайте его. Обратитесь за помощью к коллегам или знакомым. Конечно, можете задавать вопросы и здесь в комментариях, по возможности буду отвечать.

Различия между срочным и бессрочным контрактом

Будьте аккуратнее с заключением контракта на аренду жилья в Германии, если указана дата окончания срока действия. По сравнению с неограниченным по сроку, у срочного два огромных недостатка:

Контракт не разорвать досрочно. Бессрочный можно расторгнуть, предупредив за 3 месяца. Срочный придётся оплатить до даты окончания, даже если вы покинете Германию и переедете в другую страну. Единственный вариант не платить за жильё самому в такой ситуации — сдать в субаренду.
По окончании договора ничто не заставляет арендодателя продлевать отношения. Если хозяин не хочет сдавать жильё дальше, жилец обязан покинуть помещение ровно к дате окончания. В бессрочном договоре хозяин может заставить жильца съехать, только предупредив за 3 или более месяцев.

Заключая в Германии договор на аренду жилья, например, на 2 года, имейте ввиду: вы привязываете себя на весь этот срок. Лучше ищите бессрочные варианты.

Домоуправитель

Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, то должен существовать некий график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.

Возмещение ущерба

В первый раз лучше позвать на помощь в этой процедуре кого-то из коллег или знакомых. Я, помню, совсем растерялся, не понимал, что происходит и только подписывал все бумаги. Это, конечно, не дело. Можно попасть на недобросовестных людей и потом придётся платить из своего кармана за что-нибудь не то. И ведь не придерёшься - сам всё подписал.

Выбор места для постройки своего дома в Германии

Первый практический шаг, предстоящий каждому решившемуся на строительство дома в Германии - выбор и покупка участка. Это даже раньше было непростой задачей, но с падением процентов по немецким ипотечным кредитам, стало чем-то из разряда квестов. Мало того, что площадки для застройки быстро расходятся, так и цена на них постоянно растёт.

Завершение контракта

Как искать участок в Германии

Маклер

Вариант для ленивых - через маклера. Это простой и дорогой способ найти место для строительства дома в Германии. В зависимости от федеральной земли, придётся заплатить маклеру 3,57-7,15% от стоимости участка. Преимущество - опытный специалист знает не только где найти место под недвижимость, но и какие там условия строительства. При определённых раскладах такая информация окупается с лихвой.

Интернет

В немецком интернете сайтов поиска недвижимости или мест под застройку хватает. Предложения частников и маклеров с подробным описанием и фотографиями - подобрать варианты для предварительно осмотра несложно. Важно не мешкать, связываться с продавцом через кнопку “Anbieter kontaktieren”, чтобы не упустить понравившееся место.

Ищите место для строительста дома в Германии на сайте ImmobilienScout24

Ограничиваться специализированными порталами не стоит. Ищите поисковиком по ключевым словам “Grundstück kaufen” или “Neubaugebiet” (новые районы населенных пунктов Германии, приготовленные для застройки).

Фирма-застройщик

В больших немецких городах с плотной застройкой строительные фирмы пользуются возможностью подзаработать на продаже земли. Скупая объекты недвижимости под снос, они освобождают место для новых домов. Застройщики охотно продадут участок по сносной цене, но при одном условии: контракт на строительство придётся подписать именно с ними.

Локальные газеты

В городах Германии местная пресса печатает объявления разного рода, также и по продаже участков под строительство жилья. Здесь зарыты клады! Пожилые немцы не утруждают себя наймом маклера, не спешат знакомиться с цифровыми технологиями. По привычке, для решения финансовых вопросов они используют локальные газеты с объявлениями, публикуя предложения о продаже доставшихся по наследству или купленных ранее участков.

Газеты объявлений местного значения продаются в киосках Totto-Lotto, на вокзалах или на почте.

Принудительные аукционы

Пустующий участок под застройку удаётся отыскать не в каждом городе. Не последнюю роль играет цена. Обе эти проблемы решаются, если повезёт приобрести старый объект недвижимости с немецкого принудительного аукциона - Zwangsversteigerung. Купленное строение вероятно придётся снести, но земля-то никуда не денется.

Долгосрочная аренда

Интересная альтернатива покупке участка - съём в долгосрочную аренду. По-немецки это называется Pacht. Место под строительства дома не выкупается, а “занимается” у владельца на срок до 99 лет. За аренду придется платить ежегодный взнос в размере 4-6% от стоимости участка. Арендодателями такого рода в Германии выступают религиозные общины.

Через администрацию города

Обратитесь в администрацию немецкого города, чтобы узнать про возможность купить участок для строительства дома

По наивыгоднейшей цене землю можно приобрести обратившись в администрацию немецкого города. В данном случае не будет ни провизиона маклеру, ни накрутки перекупщиков.

Порядок проживания в доме

Hausordnung - это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих проживающих.

Имейте ввиду, что нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними по-хорошему, но если этого не достаточно - обращайтесь к владельцу жилья, к адвокату или даже в полицию в случае регулярных проблем.

Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно, забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится празднование и свой телефон, чтобы в случае чего, звонили сначала вам, а не сразу в полицию.

Аренда дачного участка в Германии

Германия довольно не большая страна с высокой плотностью населения. Но, не смотря на сравнительно маленькую территорию по отношению к числу людей населяющих эту страну, дачи здесь не редкость. Дача в Германии (Garten) это в основном место для отдыха и выращивания цветов. Размер большинства дачных участков в Германии 6 – 8 соток.

Аренда дачного участка

Арендовать дачный участок очень просто, для этого вам нужно обратиться в дачное общество (Gartenverein), по месту жительства. Сотрудниками общества будет предложен выбор из свободных участков. Садовое общество «Gartenverein» предоставляет только землю без построек и прочих удобств (теплиц, инвентаря и т.д.).

Теплица на дачном участке

Как правило, участки, предложенные для пользования (аренды) сотрудниками, это участки, не пользующиеся спросом и в неудовлетворительном состоянии, заросшие травой. Но преимущество такого участка в том, что вы плотите только стоимость аренды.

Если вы хотите арендовать участок с постройками и другими удобствами нужно, будет заплатить оговоренную сумму прежнему владельцу дачи, нежелавшего по каким то причинам содержать участок. Объявления о таких «продающихся» дачах можно найти в местных газетах или на информационных досках в магазинах. На самом деле, отдав определенную сумму денег, вы становитесь хозяином имущества дачи, но не земли.

Не большой дом на даче в Германии

После оформления документов вы становитесь законным арендатором участка и в последующем плотите только стоимость аренды земли. Размер суммы зависит от имеющегося имущества на участке (дом, инвентарь, теплицы и т.д.). В случае переезда или других обстоятельств послуживших поводом отказа от аренды дачи вы можете продать купленное имущество.

Также интересно: Двойное гражданство в Германии

Стоимость аренды и других услуг

Счет за пользование дачным участком приходит по почте и подлежит к уплате в течение 14 календарных дней с момента получения. В случае неуплаты в отведенный срок приходит (Manung), уже начисленная сумма плюс проценты за просроченный платеж. За повторной неуплатой следует лишение права на аренду и выплату задолжности с процентами в судебном порядке.

Один раз в год, в назначенный администрацией «Gartenverein» день (обычно суббота) вы должны несколько часов участвовать в работах по уборке прилегающей территории и стрижке деревьев. Если вы не желаете, или не можете, принять участие в общественных работах придется доплатить 20 евро в год. Цены на аренду и услуги могут отличаться в зависимости от выбранного дачного общества и федеральной земли на территории, которой находится дачный участок.

Аллея в дачном поселке Германии

Правила проведения работ на дачном участке

Проводить работы с использованием инструмента вызывающего нарушение тишины (косилка, дрель и т.д.) нужно обязательно только в установленное время. В рабочие дни недели разрешено «шуметь» с 8.00 до 12.00 и с 15.00 до 18.00, в промежуток между 12.00 и 15.00 часами работать нельзя. В субботу «шуметь» можно с 8.00 до 12.00, в воскресенье все работы влекущие нарушение покоя категорически запрещены.

Для сжигания листвы, спиленных веток деревьев, ботвы от растений отводится специальное время два раза в год. Весной, в первой половине апреля (7 – 10 дней) и осенью в конце октября. Нарушение тишины или разведение костров в не положенное время наказывается денежным штрафом.

Также интересно: Самые большие города Германии

Дачи «русских немцев»

Когда проходишь по дачному поселку узнать дачу «русского немца» особенно живущего в Германии первые годы очень просто. В понятии человека из России или стран бывшего СССР, дача это, прежде всего место для выращивания всевозможных овощей и фруктов.

Участки «русских немцев» отличаются большим количеством посаженных растений, таких как картофель, огурцы, помидоры, редис баклажаны капуста и т.д. Но это только в первые годы, со временем поняв, что это не выгодно, основная площадь участка засеивается декоративной травой. Причин нерентабельности выращивания овощей несколько, а именно, это отсутствие хранилища в зимний период и высокая стоимость воды для полива.

Дачи немцев

И совсем наоборот выглядят участки коренных немцев. Из имеющегося ассортимента овощей традиционных для русских людей, это до 10 корней помидор, огурцов. Немного клубники, малины, несколько кустов вишни, пару яблонь. Вдоль аллеи посажены различные цветы. Основная территория участка засеяна декоративной травой.

Нужно отметить, что немцы большие любители всевозможных украшений: статуэток, фонариков работающих на солнечной энергии, деревянных кормушек для птиц ручной работы и т. д. Не редко можно встретить пенек спиленного старого дерева, переделанный как стул или фигуру какого нибудь животного.

Как купить участок у немецкого города

Для начала потребуется выбрать, в каком городе хотелось бы поселиться. Это проще всего сделать приехав в конкретное место и осмотревшись. Затем найти контактные данные администрации населённого пункта путём поиска в интернете по названию города. У немецких деревень, даже маленьких, есть собственные сайты с телефонами. Иногда и объявления о продаже участков там публикуют. Ну, а если сайта нет, то задавайте в поисковике напрямую ключевые слова - “Verwaltung” (администрация) или “Bürgermeister” (мэр).

Затем звоните по найденным номерам, спрашивайте, есть ли земля для строительства на продажу. Это не страшно, большинство из собеседников (и бургомистр тоже) окажутся милейшими людьми и с удовольствием ответят на вопросы.

Если удалось определиться с участком, договаривайтесь с администрацией о бронировании. В нашем случае была устная договоренность с бургомистром, но возможно в других городах порядки иные.

Содержание арендного договора на недвижимость в Германии

Цены на участки в Германии

Стоимость места для строительства дома сильно разнится в зависимости от размеров и расположения населенного пункта. Например, в маленькой деревне (700 жителей) в Mainz-Bingen-Kreis цена – 165€ за квадратный метр. В аналогичной деревне Taunus земля стоит в 2-3 раза дороже. А в отдаленных от густонаселённых районов поселениях - в 2 раза дешевле.

Объявление о продаже участка в немецком городе

Немцы большее значение придают размеру дома, чем земли. Участок в 400 м² считается большим. Немаловажная причина тому - Grundsteuer - ежегодный налог на владение, о котором рассказано в статье о стоимости содержания жилья в Германии.

В смету на место под строительство дома в Германии войдёт:

цена покупки участка
расходы на нотариальное оформление сделки - 0,5-0,75%
изменение информации о владельце в земельной книге - 0,5-1%
одноразовый налог на приобретение участка - в каждой немецкой земле различный, в среднем - 5%

Теперь ищем фирму, которая построит нам дом! А покупать место для строительства придётся позже, после того, как подсчитана стоимость всего проекта и получена ипотека.

Почем в Германии земля: планка в €25 тыс./га

В Германии по итогам 2016 г. зафиксирован рост цен на аренду сельхозземель. Стоимость аренды выросла примерно на 5%, до €406 за гектар. Еще более значительный рост наблюдался по новым договорам аренды, заключенным на 2016/17 МГ, — на 10%, до €481/га.

В то же время, цена продажи земель сельскохозяйственного назначения в сравнении с прошлым годом особо не изменились и составила в среднем €19400 за гектар. Такие данные озвучил Штефан Шульц (Stefan Schulz), управляющий директор немецкого Общества по использованию и управлению земельными ресурсами (BVVG), которое занимается коммерциализацией сельхозземель, ранее пребывавших в госсобственности, в частности бывшей Германской Демократической Республики (ГДР), передает Agrarheute.

Штефан Шульц обозначил, что по итогам прошлого года на рынке земли четко наблюдается тенденция сокращения площадей продаж, что связано с тем, что большинство федеральных земель уже достигли или почти достигли своих целей в структурном развитии сельского хозяйства. Большинство продаваемых участков были небольшими по размеру. Максимальный размер лота в тендерах снизился с 25 га в 2015 г. до 15 га в 2016 г.

Самые высокие цены купли-продажи в прошлом году наблюдались на землю Мекленбург-Передняя Померания — €25 тыс. за гектар. Не в последнюю очередь на это повлиял большой размер лотов.

В целом ТОП-5 регионов с самыми высокими ценами на землю выглядит так:

Резюме

Контракт на аренду частного жилья в Германии - дело непростое. Нужно хорошо подготовиться к процедуре его подписания. Не стоит скупиться на время, необходимо разобраться во всех деталях договора. Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь друзей или коллег. Ставить свою подпись на контракте следует только в том случае, когда сомнений по всем его пунктам больше не возникает.

Читайте также: