Налоги на аренду в испании
Сумма вычета зависит от региона, в котором вы проживаете, и от вашей налоговой базы. Региональные возвраты часто "прогрессивны" и зависят от дохода. Для каждой местоности есть лимиты и условия.
Автономные выплаты не зависят от года заключения контракта, как государственные. Все налоговые вычеты по каждой автономии я расписала здесь: Региональные налоговые вычеты за аренду в Испании. Проверь свой регион! (внизу я тоже оставлю ссылку)
✅ Государственные вычеты в Испании
До 2015 года государственный вычет за аренду был универсальным. То есть все люди, которые платили за аренду, могли получить возврат с подоходного налога. С тех пор законы изменили, и государственный вычет сейча сполучают только те, у кого остался старый контакт ( до 1 января 2015 года), в том числе продленный или модифицированный
☝️ Имейте в виду: если вы арендуете в том же доме до 2015 года, вы можете продолжать вычитать за дом, как вы делали, даже если вместо продления старого контракта вы подписали новый.
В дополнение к требовани по дате существуют и другие требования, такие как не превышение определенного уровня дохода. Об этом ниже
Примеры расчета
Элитная недвижимость
Допустим, вы купили дом на берегу моря площадью 200 м 2 , вам сильно повезло, и цена составила 400 000 евро. Обычно такие дома требуют лишь небольшого косметического ремонта, что обойдется примерно в 3000–5000 евро. Налог на имущество будет чрезвычайно высок, примерно 800–900 евро.
Хотя дом и не предусматривает прямого сбора comunidad, ежемесячно на содержание дома (мелкий ремонт, например, или ежегодную покраску фасада) будет уходить примерно 80–100 евро.
Сдавать подобный дом можно примерно за 1000–1300 евро. Допустим, вам снова повезло, и нашелся арендатор, готовый платить 1300 евро. Страховка от неуплаты составит 650 евро в год. И поскольку вы вряд ли будете проживать неподалеку, придется заключить контракт на управление собственностью, что отнимет еще 1300 евро.
В год за аренду получите 12 * 1200 = 14 400 евро. Из них 10% уйдет в уплату налога на доход (hacienda). Если брать минимальные расходы и максимальные доходы, то ставка получается 3,8% годовых. Даже если вычесть контракт и страховку, ставка едва поднимется до 3,9% годовых.
Стандартная недвижимость
Допустим, вы приобрели четырехкомнатную квартиру в приличном, но не люксовом районе за 100 000 евро. Если повезет, то на ремонт вы потратите 2000, но скорее всего, чтобы просить высокую арендную плату, придется что-то капитально отремонтировать на кухне или в ванной комнате, что обойдется, допустим, в 8000 евро. Налог на имущество и вывоз ТБО составит примерно 600 евро.
Поскольку дом оснащен лифтом, а также внутренним двориком с бассейном, ежемесячный сбор на содержание имущества составит примерно 80 евро.
Хорошо сделанный ремонт, а также удачное местонахождение позволят просить 450–550 евро в месяц в качестве арендной платы. Исходя из этого, рассчитываете налог на доход, стоимость страховки и контракта на управление.
Итого получаем ставку около 5% годовых.
Если вы решили сэкономить на ремонте, то вряд ли стоить рассчитывать на доход выше 400–450 евро в месяц.
Низкосортная недвижимость
Вы решили сделать рискованное вложение в низкосортную квартиру. Допустим, приобрели квартиру на четвертом этаже в старом здании без лифта за 30 000 евро. Стоимость квартиры говорит об очень неудачном расположении. Скорее всего в соседях живут эмигранты, например, из Марокко. Поэтому ожидать многого от арендаторов не стоит, и нет смысла тратиться на ремонт. Вы также сэкономите на налоге на имущество, который составит примерно 400–500 евро. Содержание дома вряд ли обойдется дороже 40 евро (отсутствие лифта сокращает значительную часть затрат на содержание общего имущества).
Рассчитывать больше, чем на 300 евро в месяц в качестве арендной платы, не приходится. При этом 300 евро – если сильно повезет. Чаще всего речь будет идти о 270–280 евро.
Учитываем страховку и контракт с агентством и получаем годовую ставку в размере 11% годовых!
Даже если вы потратитесь и сделаете приличный ремонт (что обойдется весьма недешево), неудачное расположение квартиры не позволит поднять аренду выше 350 евро, что даст годовую ставку в размере 10%.
Первый раз слышу о IRNR… Если я не платил налог IRNR или нарушил срок подачи декларации.
Если Вы не платили налог IRNR и уже нарушили сроки подачи декларации… Не расстраивайтесь и не переживайте - это довольно частое явление, поскольку иностранцы, приобретя недвижимость в Испании, часто не догадываются о существовании данного налога, полагая, что оплачивая IBI, они больше ничего и никому не должны… Бывали случаи, когда собственник - нерезидент не платил данный налог в течение 5-6 лет, а потом при некоторых обстоятельствах (например, при получении ВНЖ в Испании, при продаже недвижимости, данный налог внезапно «всплывал» и удивлял). Поэтому, если Вы уже несколько лет, являясь собственником недвижимости в Испании, не платили IRNR, Вам все равно рано или поздно придется его заплатить за все года со штрафами и пенями.
В связи с этим есть два наиболее приемлемых варианта:
Первый вариант: Вы можете дождаться Requerimiento или т.н. «письмо счастья» от испанской налоговой и подать декларации в порядке требования. В этом случае, Вам ВАЖНО не пропустить данное письмо и оплатить налог в установленный срок - 10 рабочих дней с момента получения письма. Письмо - Requerimiento считается полученным, даже если Вам его не вручили лично в руки, а просто оставили в почтовом ящике. В случае неуплаты в срок возможны серьезные проблемы вплоть до ареста банковских счетов и недвижимости. Рекомендуем не доводить дело до этого.
Второй вариант: Это добровольная оплата налога IRNR, т.е. до получения Requerimiento. Вы можете в добровольном порядке подать и оплатить декларацию IRNR, не дожидаясь Requerimiento, но при этом штрафы и пени будут минимальны. Здесь принцип такой: чем раньше подашь просроченную декларацию и заплатишь налог IRNR, тем меньше штраф и пени.
В любом случае после добровольной оплаты налога с нарушением срока, Вам придет письмо - PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN, в соответствии с которым Вам будет предложено оплатить штраф и пени за несвоевременную оплату налога.
Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи не более 12 месяцев составляет 15% от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок.
Штраф при добровольной оплате налога IRNR (оплата до получения Requerimiento) с нарушением срока подачи более 12 месяцев составляет 20 % от суммы налога и снижает размер его на 25% при добровольном погашении в установленный срок.
Если Вы получили PROPUESTA DE LIQUIDACION DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN и Вы не согласны с начисленным штрафом и пенями, Вы можете в течение 15 рабочих дней обжаловать данное решение по форме данного Propuesta, которое сопровождает данное письмо на отдельных бланках: MODELO PARA EFECTUAR ALEGACIONES EN EL PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN DE RECARGOS с Вашими идентификационными данными и номером Вашего дела.
Если Вы согласны с данным начисление штрафа и пенями, Вы можете ничего не отправлять в налоговую и дождаться самой квитанции, которая придет вместе с письмом LIQUIDACIÓN DE RECARGO POR PRESENTACIÓN FUERA DE PLAZO DE AUTOLIQUIDACIÓN. Данную квитанцию Вы сможете оплатить по штрих-коду в отделении или в банкомате любого испанского банка или онлайн через личный кабинет.
Налоги при сдаче жилья в аренду
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры
1. В первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Выяснить, кто именно проживает по соседству: собственники или квартиросъемщики, местные или приезжие. Если вы планируете в дальнейшем сдавать помещение, то именно эти люди – контингент возможных арендаторов. От района будет зависеть не только цена, но и сопровождающие расходы (налоги).
3. Возраст здания, в котором находится квартира, или давность постройки дома имеют самое непосредственное влияние на цену квартиры, а также на затраты на содержание. Например, ходят слухи, что в некоторых муниципалитетах в ближайшее время ожидается проведение ремонта фасадов всех зданий старой постройки. Однако в отличие от Москвы, где капитальный ремонт делается на бюджетные деньги, в Испании средства на ремонт выделяться не будут, поэтому все бремя расходов ляжет на плечи (карманы) собственников жилья.
4. Одним из важнейших факторов, влияющих на цену/качество недвижимости в Испании, является солнце, точнее – расположение квартиры относительно сторон света, а также относительно окружающих зданий. От того, на какую сторону выходят окна, очень сильно зависит комфортность квартиры. Зимой в Испании отапливать жилье не принято, при этом в холодный сезон лучи солнца достаточно хорошо могут прогреть помещение, что может значительно сократить расходы на отопление.
5. Летом солнце припекает весьма ощутимо, и если квартира или дом весь день накаляются, то затраты на кондиционер будут почти в два раза выше, чем в случае если лучи солнца не попадают в квартиру либо нагревают ее в течение всего нескольких часов. Самое удачное сочетание получается, если летом солнечные лучи в квартиру не попадают (если избежать этого нельзя, то предпочтительнее утренние лучи, чуть хуже – вечерние и совсем нежелательны дневные); а зимой, наоборот, лучи направлены в квартиру. Небольшая шпаргалка о том, в какие часы светит солнце в зависимости от того, куда выходят окна:
- юг: зимой, весной и осенью весь день, летом в самые жаркие часы;
- юго-восток: зимой весь день, в остальное время года в первую половину дня;
- восток: весь год в утренние часы до полудня;
- северо-восток: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – до полудня;
- север: только летом в утренние часы и вечером;
- северо-запад: зимой солнце в окна не попадает, в остальное время года – с полудня.
- запад: весь год в вечерние часы;
- юго-запад: зимой весь день, в остальное время года после полудня.
Квартиры с окнами на восток или юго-восток стоят чуть-чуть дороже, но если вы сами планируете жить в квартире/доме, то дело того стоит: вы сможете не только сэкономить электроэнергию, но избежать повышенной влажности в помещениях.
Помимо ориентации окон в нужную сторону желательно, чтобы было хотя бы одно окно на противоположной стороне, тогда можно создать проветривание за счет разницы температур, как это хитро использовал Гауди при постройке своего «дышащего» дома.
Как говорят агенты недвижимости, «каждая квартира имеет своего покупателя». Практика показывает, что если за месяц не было ни одного желающего просто посмотреть и оценить квартиру/дом, значит, цена не соответствует рыночной стоимости. При адекватной качеству недвижимости цене срок продажи обычно составляет от 1 недели до 3–4 месяцев.
И пусть вам попадется квартира за 25 000 евро в хорошем районе и с окнами на восток! А также приличные арендаторы, готовые исправно платить высокую арендную ставку! А компания «Испания по-русски» окажет вам квалифицированную помощь в покупке, аренде и сдаче любого типа недвижимости. Мы осуществляем полное сопровождение сделок: документационное, нотариальное, юридическое. По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам.
Заказать консультацию
Ставки налога на доходы нерезидентов в Испании:
Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 20%
Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 19%
Юридические лица, владеющие недвижимостью и сдающие ее в аренду, выплачивают в Испании налог на прибыль (Impuesto de Sociedades) по ставкам:
Если арендатор планирует использовать объект одновременно и в качестве жилого помещения, и в качестве офиса или частной консультации, льгота автоматически снимается. В этом случае НДС (21%) должен быть начислен на всю сумму арендной платы, независимо от того, какая часть площади была отведена под коммерческие нужды. НДС начисляется также в том случае, если владелец недвижимости сдает объект в качестве туристических апартаментов с предоставлением сопутствующих услуг: уборка, услуги химчистки, смена белья, полотенец и т.п. В этих случаях собственник, предоставляющий жилье клиенту, обязан выставлять счет с НДС (НДС, применяемый к туристической аренде, составляет 10%).
При сдаче недвижимости в туристическую аренду возможны также варианты:
- если собственник сдает жилье третьему лицу (управляющей компании), которое берет на себя обязанности по руководству сдачей отпускного жилья в аренду, в этом случае собственник выставляет счета для управляющей компании (НДС будет составлять 21%) и декларировать НДС. В это же время управляющая компания, сдающая жилье конечному пользователю, будет включать в счет НДС (10%) только в случае оказания ею услуг, связанных с гостиничной индустрией. Если услуги не оказываются, сдача в аренду конечному пользователю не подлежат налогообложению НДС;
- если собственник сдает жилье конечному пользователю, но делает это с помощью посредника/комиссионера/агента, то этот случай – смешение двух предыдущих, т.е. сдачу в аренду конечному пользователю производит собственник, но присутствует посредник, не считающийся «управляющей компанией». В этом случае посредник выставит собственнику жилья счет за комиссионные, которые тот должен выплатить, плюс НДС в размере 21%. В свою очередь собственник выставит счет конечному пользователю с НДС в размере 10% в случае предоставления услуг, связанных с гостиничной индустрией.
Туристический налог (IEET – Tasa turística)
В зависимости от автономии, в которой расположена недвижимость, сдаваемая в краткосрочную аренду, нормы могут меняться. Например, в Каталонии обязательным условием является наличие туристической лицензии. При этом присутствуют и дополнительные налоги: с 1 ноября 2012 года в Каталонии применяется налог, которым облагается пребывание в туристических объектах. Необходимо оформлять дополнительные счета на туристический налог всегда отдельно от цены за проживание.
Тарифы
От 0,45 до € 2,25 за человека и единицу пребывания (дни или часть дня) в соответствии с типом учреждения (отели по категориям, круизные лайнеры и прочие объекты) и его местоположением (город Барселона или остальная Каталония), с максимальным пределом в 7 дней пребывания с человека. НДС (10%) не включен в эти тарифы. Дети до 16 лет не платят туристический налог.
У меня есть недвижимость в Испании. Срок оплаты IRNR и как рассчитать налог?
Если Вы являетесь собственником недвижимости в Испании и Вы ее не сдаете в аренду, то расчет налога IRNR осуществляется на основе ее кадастровой стоимости. В этом случае срок оплаты до 31 декабря текущего года за прошедший отчетный год. Т.е. по налогу IRNR за 2016 год срок подачи был до 31 декабря 2017 года. Нужно иметь также в виду, что как правило кадастровая стоимость недвижимости ежегодно пересчитывается. Актуальная кадастровая стоимость указывается в квитанции на оплату IBI или ее можно запросить через личный кабинет сайта Ayuntamiento по месту нахождения недвижимости или личный кабинет Кадастра по электронному сертификату (ЭЦП).
Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России - нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, кадастровая стоимость которой 100.000 евро (кадастровая стоимость была пересмотрена после 01.01.1994).
Для объектов недвижимости в Испании, чья кадастровая стоимость была пересмотрена после 01 января 1994 года применяется коэффициент 1,1%. Для остальных объектов недвижимости - 2%.
В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов - граждан РФ - 24%.
Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:
Кадастровая стоимость 100.000 х 1,1% = 1100
1100 х 24% = 264 евро.
Сколько можно заработать на аренде недвижимости в Испании
В последние годы рынок недвижимости Испании переживает сложные времена. Те, кто вложились в недвижимость до кризиса, сильно проиграли. Дом, который стоил, к примеру, 200 000 евро, сейчас сложно продать дороже, чем за 100 000. Квартиры, купленные в 2008 году за 120 000, сейчас оцениваются в 60 000–70 000 евро.
Многие эксперты согласны, что цены на недвижимость упали до своего минимума, еще большего падения не ожидается. Наоборот, предсказывается небольшой рост на рынке, так как растет спрос на аренду и покупку недвижимости, а в связи с кризисом не строилось новое жилье. Именно поэтому 2016 год можно считать последним годом, когда выгодны инвестиции в недвижимость. Особенно инвестиции в жилье с целью последующей аренды.
В то время как процент по банковскому вкладу составляет 1–2%, от аренды жилья можно получить гарантированные 5%, а при умеренном (и не очень) рискованном вложении – 10–12% годовых.
Маленькие секреты аренды
Если ваша цель – стабильный доход в долгосрочной перспективе, то лучше задуматься о том, как привлечь соответствующих арендаторов. Агенты советуют сдавать квартиру без мебели. Тогда арендатор будет вынужден вложиться в квартиру и привезти много громоздких вещей (диваны, шкафы, кровати и пр.). Собрать чемоданы и освободить квартиру за неделю будет непростой задачей. Поэтому арендаторы сильно задумаются, прежде чем покидать насиженное место.
Если же цель – собственность на побережье с возможностью провести каникулы на море, то стоит, наоборот, ориентироваться на краткосрочную аренду (понедельную или помесячную). Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Во-первых, необходимо предоставить все необходимое для проживания. При этом временные жители скорее всего не будут сильно переживать о сохранности вещей. В таком случае рекомендуется заключить контракт с местным агентством недвижимости, которое возьмет на себя вручение ключей, уборку и ремонт квартиры.
Доход выше среднего без риска дают парковочные места, поскольку не предусматривают ремонта, а сбор на содержание составляет 50–60 евро в год. К сожалению, ставки и налоги остаются прежними.
Налоги в Испании: кто должен выплачивать налог на доход, полученный в результате сдачи недвижимости в аренду?
Все без исключения владельцы недвижимости в Испании, независимо от того, проживают ли они в королевстве, должны ежегодно декларировать свой доход, даже если жилье пустует большую часть года. Процесс декларирования зависит от того, считается ли владелец жилья налоговым резидентом королевства или нет. Резиденты отчитываются перед налоговым ведомством, заполняя так называемую форму 100, для нерезидентов предусмотрена форма 210. Налоговыми резидентами королевства считаются те, кто соответствует хотя бы одному из нижеперечисленных требований:
- владелец недвижимости находился на территории Испании на протяжении 183 дней или больше в течение года;
- он ведет в Испании свою основную экономическую деятельность;
- его члены семьи (супруга/супруг, несовершеннолетние дети) проживают в Испании.
Как задекларировать доход резидентам?
Тем, кто является резидентом и должен заполнить форму 100 – IRPF, необходимо иметь в виду: особенности декларирования дохода определяются персональной экономической ситуацией, в частности, ведением экономической деятельности на территории Испании. Бизнес по сдаче недвижимости в аренду будет считаться экономической деятельностью в том случае, если владелец недвижимости нанимает в Испании персонал или предоставляет своим арендаторам дополнительные услуги (уборка, питание, смена белья и т. д.). При этом хозяин включает в арендную плату налог на добавленную стоимость, собирая соответствующие документы и подавая их в налоговое ведомство раз в квартал. Важный момент: налог на добавленную стоимость выплачивается только в том случае, если услуги по уборке предоставляются непосредственно во время проживания гостей.
Как правило, большинство владельцев недвижимости, сдающих ее в аренду в Испании, соответствуют требованиям второго налогового режима - Rendimiento por Capital Inmobiliario, согласно которым они не взимают налог на добавленную стоимость и не подают ежеквартальных отчетов. В этом случае доход, полученный в результате аренды, включается в ежегодную декларацию о доходах IRPF. Те владельцы, которые являются резидентами Испании или одной из стран ЕС, могут вычесть из налогооблагаемой базы сумму расходов, связанных с владением и управлением недвижимостью (страховка, услуги нотариуса, стоимость услуг онлайн-платформ и др.).
Как задекларировать доход нерезидентам?
Если владелец недвижимости является налоговым нерезидентом Испани, он должен подать декларацию по форме 210. Ему предлагаются два способа декларирования своих доходов: раз в квартал или каждый раз после получения дохода от аренды. Если выбран первый вариант, то информацию необходимо подавать в течение первых 20 дней апреля, июля, октября и января. Проще всего сделать это, имея счет в одном из испанских банков. Если недвижимость не сдавалась в аренду, то декларация подается раз в год до 31 декабря за прошедший год.
Нерезидентам стоит иметь в виду, что, в отличие от резидентов, они будут выплачивать в виде налогов не 19, а 24 % дохода и не смогут уменьшить сумму за счет вычета расходов, связанных с арендой. Подать форму могут только иностранные граждане, имеющие NIE (идентификационный номер иностранца). Наличие этого номера необходимо даже тем, кто не является налоговым резидентом и не имеет ВНЖ в Испании.
Как подсчитать доход от сдачи собственности в аренду
Ниже приведена формула расчета годового процента дохода от сдачи в аренду жилого помещения:
Цена недвижимости включает в себя 10% налога на передачу благ (Impuesto de transmisión de bienes) и 3% комиссии агентства и нотариуса по оформлению сделки.
Недвижимость после покупки часто нуждается в ремонте. Если сантехника и кухня подлежат замене, то в затраты при покупке необходимо включить расходы на ремонт. В Испании труд наемных рабочих оценивается весьма дорого, цены на стройматериалы значительно выше российских. В среднем при капитальном ремонте квартиры с 1 кухней и 1 ванной комнатой затраты составят от 10 000 евро.
Налог на имущество (IBI) и сбор на вывоз ТБО (basura) выплачиваются раз в год, их размер зависит от местонахождения объекта и его площади, поэтому даже агентства недвижимости не могут предсказать его размер. Если это вторичное жилье, то стоит поинтересоваться размером налога у предыдущего хозяина. По очень грубой оценке ежегодно придется платить 450–700 евро. В хороших районах сумма может доходить до 1000.
Comunidad – сбор на содержание общего имущества (лифта, бассейна, лестницы, парковки) и оплаты управляющей компании, что в среднем составляет 40–80 евро ежемесячно.
Страхование (insurance). Помимо страхования квартиры в целом в последние несколько лет в связи с неблагополучной экономической и миграционной ситуациями набрала популярность услуга по страхованию квартиры от невыплаты. Без подобного страхования владелец квартиры вовлекается в судебный процесс, который может затянуться до полугода. Жилье при этом чаще всего сильно страдает и требует капитального ремонта (вплоть до замены оконных и дверных проемов).
В случае заключение договора страхования от невыплаты страховая компания выплачивает стоимость аренды, начиная со второго месяца неуплаты (первый месяц считается франшизой) и до 12 месяцев, а также берет на себя все обязанности по выселению неплательщиков. В случае если жилье пострадает от вандализма, предусмотрена выплата владельцам до 3000 евро. Чтобы избежать подобного, страховая компания изначально оценивает качество арендатора, собирая его кредитную историю. Если за ним числятся неплатежи или задолженности, практически с уверенностью можно утверждать, что страховая компания откажется заключать договор. Стоимость этой услуги примерно равняется арендной плате за половину месяца.
Контракт на управление недвижимостью. Многие квартиры находятся в собственности у жителей других регионов Испании и стран Европы, в том числе России. Как следствие, собственники жилья не могут оперативно реагировать на различные ситуации (например, поломку нагревателя воды и затопление всей квартиры). В качестве решения подобных вопросов агентства недвижимости предлагают заключить контракт на управление недвижимостью: в таком случае агентство берет на себя все административные заботы о содержании квартиры. Стоимость такой услуги равна арендной плате за месяц.
Hacienda. Арендодатель обязан задекларировать доход, получаемый от аренды собственности. Налоговая ставка составляет 10%. Некоторые категории граждан имеют право на налоговые вычеты (при недостаточном доходе, при уплате ипотеки и т.д.). В каждом случае необходимо консультироваться отдельно.
Налоги в Испании: как задекларировать доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду
Владельцы недвижимости в Испании, планирующие получать доход от сдачи своего жилья в аренду, обязаны платить налоги в Испании. Речь в том числе идет о налоге на доход, который должны платить все арендодатели, сдают ли они в аренду дом, квартиру или часть своего жилья. Agencia Tributaria – испанское налоговое ведомство – не устает повторять, что исключительно важно включать в свою ежегодную налоговую декларацию и информацию о доходах, полученных в результате сдачи в аренду своего жилья, находящегося в Испании.
Учитывая, что в последние годы испанское правительство ведет активную политику по борьбе с невыплатой налогов, было бы крайне неразумно пренебрегать своими обязанностями в этом вопросе. Одной из мер, предпринимаемых в направлении борьбы с незадекларированной арендой, является отслеживание потребления энергии и водопотребления владельцами недвижимости. Особенно теми, кто, не являясь резидентом Испании, утверждает, что находится за пределами страны большую часть года.
Если владелец испанской недвижимости, планирующий сдавать ее в аренду, не уверен, каким образом и в каком объеме ему необходимо уплачивать налог, достаточно обратиться на сайт налогового ведомства или в его ближайшее отделение. Нерезидентам страны удобнее всего решать эти вопросы, оплатив услуги компании-посредника - так называемой гестории. Она может стать его представителем в ходе любых взаимодействий с официальными органами, в том числе и налоговыми.
👉 Сколько можно возвратить?
Вы можете получить государственный вычет ( если имеете на него право) и региональный вычет .
Имейте в виду! если у вас нет права на государственный вычет, вполне возможно, что есть на региональный, т.к. автономии Испании не привязывают право на вычет с датой заключения договора.
Налоговый вычет = государственный + региональный
В этой статье мы разбираем только государственный. Региональные вычеты расписаны тут.
Государственный вычет за аренду жилья составляет 10,05 % от арендной платы
- лимит аренды :максимальная база при этом берется как 9040 € в год. То есть, даже если вы платите, панрпимер, 15 тысяч евро, за основу возьмут 9040 евро, и вы сможете вычесть 904 € в год из того, что вы заплатили за аренду.
- Лимит дохода : Кроме того, этот максимум доступен только для людей, чья налгговая база дохода не превышает 24.107, 2 €. Другими словами, если ваша налоговая база превышает эти 24.107, 2 €, вы не сможете получить скидку на аренду, даже если ваш контракт заключен до 1 января 2015 года.
👉 Как заполнить налоговый вычет за аренду жилья в Испании в декларации?
Если вы имеете право на налоговый вычет, указать его надо его в окошках 562 и 563 ( casillas 562 y 563 de la renta) .Кроме того, при заполнении ваших личных данных вы должны определить дом, в котором вы живете, как ваш налоговый и обычный адрес проживания ( вторая резиденция не подойдет). Это страница 37 черновика испанской декларации ( borrador de la Renta Web )
Налоговый вычет за аренду жилья Налоговый вычет за аренду жильяНа этой странице при подаче онлайн-сервис открывается приложение A. 1 (III), в котором нужно ввсети NIF арендодателя ( он указан в вашем контракте), а также общая сумма арендной платы за 2019 года. Этих данных будет достаточно для того, чтобы вычет был применен до его подтверждения.
Что касается автономного вычета, по той же ссылке, на странице 45 открываем приложение B, касающееся автономных вычетов. Здесь, в зависимости от автономного сообщества, в котором вы проживаете, название будет несколько варьироваться, Например, в Мадриде его можно прочитать ""Por arrendamiento de vivienda habitual"", а в Андалусии - "Por cantidades invertidas en el alquiler de vivienda habitual".
Не обращаем на это внимание, просто добавляем данные арендатора и годовую сумму аренды. Все- можете переходить к другим разделам информации
После заполнения всего вам останется только на последней странице borrador его подтвердить .
Чтобы узнать, имеете ли вы право на региональные вычеты, нажмите здесь . А по этой ссылке - подборка из 18 статей по налогам в Испании
☝️ Только перед этим не забудьте поставить лайк автору - если, конечно, информация была вам полезной.😁
Налоги в Испании – не все, что стоит учитывать перед сдачей жилья в аренду. Часть вторая
Эта статья является частью составной статьи. Ссылки на другие части:
Дата: 27.02.2018
Автор: Азбука Испании
Говоря о том, что еще помимо необходимости платить налоги в Испании стоит учитывать, выбирая вид арендных отношений, следует рассмотреть преимущества и недостатки сезонной аренды. Среди основных преимуществ можно выделить:
· отсутствие автоматического продления контракта;
· жильцы не имеют права оставаться в доме или квартире на протяжении трех и более лет;
· жильцы обладают ограниченным набором прав;
· процедура выселения жильцов гораздо более простая.
Однако сезонная аренда имеет и свои недостатки:
· минимальный депозит – стоимость двух месяцев проживания;
· заключению договора сезонной аренды обычно предшествует обращение к юристу, который оценивает этот договор с точки зрения соответствия закону, чтобы потом его нельзя было оспорить в суде.
Если обобщить все вышесказанное и провести сравнение долгосрочной и сезонной аренды, то можно выделить основные критерии, по которым они отличаются друг от друга, хотя обе регулируются одним и тем же законодательством. Основное различие заключается в том, определяется ли недвижимость как место постоянного проживания. Исходя из этого, при долгосрочной аренде жильцы имеют право на автоматическое продление контракта по истечении первых 12 месяцев вплоть до трех лет и более. Кроме того, долгосрочная аренда предполагает минимальный период проживания – от двух месяцев и более в зависимости от региона. Для сезонной аренды подобных ограничений нет: срок здесь может составлять и несколько месяцев, и несколько недель, и несколько дней. Заключенный договор долгосрочной аренды наделяет жильцов правом оставаться и проживать в этом доме или квартире в течение трех лет и еще одного года, в то время как краткосрочная аренда подобного права не дает.
Среди желающих сдать в аренду свою недвижимость в Испании уже долгое время бытует миф о так называемых 11 месяцах. Многие полагают: чтобы избежать проблем, связанных с правами жильцов, можно заключить контракт не на год, а на 10 или 11 месяцев. В теории это позволит избежать автоматического продления. Однако на практике подобный миф развенчивается очень быстро. Если жильцы воспользуются помощью юриста или обратятся в суд, результат разбирательства окажется таким: им будет официально разрешено остаться в доме или квартире на следующие три года (при условии, конечно, что они будут вовремя вносить арендную плату). Единственный способ избежать подобного развития событий – это подписание сезонного договора, в котором будут обязательно прописаны важные пункты и требования. Именно они, а не срок действия договора и его название, определяют суть заключенного соглашения. Все эти требования отлично известны юристам, к которым рекомендуется обращаться при заключении подобного договора.
Нужно ли платить налоги в Испании тем, кто планирует получать доход от аренды своей недвижимости?
Да, все нерезиденты, владеющие недвижимостью в Испании и сдающие ее в аренду, обязаны выплачивать налог на доход. Это обязательно нужно учитывать, планируя свои действия и ожидаемую прибыль.
В течение многих лет владельцы испанской недвижимости ошибочно полагали, что единственная доступная им форма аренды – долгосрочная. На самом деле это не так, сезонная аренда в большинстве случаев является оптимальным вариантом. Однако прежде чем подписывать подобный договор, настоятельно рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста. Это позволит защитить права владельца недвижимости и поможет не совершить ошибок, о которых он будет жалеть еще как минимум три года – а то и дольше.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes - Налог на доходы нерезидентов в Испании - Налог на недвижимость в Испании
Многие владельцы недвижимости в Испании - нерезиденты, оплачивая ежегодно муниципальный налог IBI, уверены в том, что это единственный налог, который они обязаны оплатить. Но это совсем не так.
IBI – это муниципальный налог, который выставляется органами муниципалитетов на каждый объект недвижимости. Расчет налога IBI для оплаты собственник получает ежегодно по почте от Ayuntamiento в виде уже готовой квитанции для оплаты.
(Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
В соответствии с налоговым законодательством Испании, нерезидент – собственник недвижимости обязан ежегодно подавать декларацию IRNR (налог на доходы нерезидентов). Данный налог оплачивается независимо от того, сдается недвижимость в аренду или нет. Декларация IRNR подается владельцем на каждый объект недвижимости, который находится у него в собственности. Т.е., например, если у Вас есть в собственности в Испании квартира и гараж как два независимых объекта недвижимости, Вы должны подать две декларации: одна – на квартиру, вторую – на гараж. Объединить все объекты недвижимости, которые находятся в собственности, в одной декларации нельзя.
Заполнение и подача декларации, в т.ч. расчет налога IRNR – это обязанность налогоплательщика.
Платить ли налог при сдаче в аренду квартиры в Испании?
Один мой старый клиент решил сдать в аренду свою барселонскую квартиру и задал мне вчера такой вопрос:
А что будет, если я не буду платить налоги с дохода от аренды?
Не хочется 24% отдавать.
Думаю, что подобный вопрос может прийти в голову и другим моим подписчикам (а также их знакомым).
Поэтому поделюсь своими мыслями на этот счет.
Оставим в стороне моральную сторону вопроса и сосредоточимся только на финансовой.
Плюсы:
Если не показывать аренду и не платить налог, то теоретически можно сэкономить 24% от арендной выручки.
Этот налог в Испании называется IRNR (налог на доходы Нерезидента).
Почему теоретически, а не практически?
Потому, что вместо налога от арендной выручки все равно придется придется заплатить другой налог. Наши люди его часто называют “налог на вмененный доход”.
Хотя в Испании это все тот же IRNR, только он будет рассчитывается не от арендной выручки, а от кадастровой стоимости недвижимости (она как правило ниже рыночной).
Т.е. если у вас есть квартира в Испании, то вы в любом случае заплатите одну из 2-х разновидностей налога IRNR:
- сдаете в аренду - 24% от арендной выручки
- не сдаете в аренду - 24% от 1,1 - 2,0% от кадастровой стоимости (что на практике приблизительно равно 3-4% от арендной выручки)
Испанские власти знают о наличии у вас недвижимости (т.к. практически все сделки регистрируются в гос-регистре), а значит уйти от второй разновидности IRNR не получится.
И хотя размер этого налога значительно меньше, чем 24% от годовой выручки с аренды, но все же это далеко не ноль (зависит от возраста недвижимости и ее кадастровой стоимости).
Цена квартиры: 300.000 евро
Выручка от аренды: 1.000 евро/мес, 12.000/год
Налог с аренды: 12.000 * 24% = 2.880 евро/год
Налог без сдачи в аренду: около 300 - 500 евро/год
Т.е. не показывая свой договор об аренде и не уплачивая налог с арендного дохода вы можете сэкономить около 20% от этого дохода (а не 24%).
И это единственный потенциальный плюс.
Минусы:
Их как минимум 3:
1. Если налоговая вас вычислит, то все равно придется заплатить 24% от выручки плюс ШТРАФ от 50% до 150% от суммы налога.
А вероятность того, что рано или поздно вас вычислят - достаточно высокая.
Особенно если ваш арендатор:
- ежемесячно платит вам аренду на ваш счет в испанском банке (а так обычно и бывает).
- задекларирует эти свои расходы на аренду (с целью получения льгот по своим налогам).
2. Если с арендатором будет какой то конфликт (а за 5 лет может быть разное) и дойдет дело до суда, то неуплата налогов может усложнить вам судебный процесс.
3. Не показывая аренду - вы нарушите еще 1 закон , который предписывает зарегистрировать договор аренды и хранить гарантийный залог (Fianza) не у арендодателя, а в государственном депозитарии (INCASOL).
Стоит ли в данном случае рисковать - каждый решает сам.
В следующих статьях еще вернусь к теме других налогов.
Если вам было полезно - поставьте лайк, por favor :)
Если вам есть, что добавить или спросить - пишите в комментариях.
Или в личку: Telegram / Facebook / Instagram
У меня есть недвижимость в Испании, и я сдаю ее в аренду. Как рассчитать налог IRNR и сроки оплаты?
Если Вы являетесь собственником недвижимости в Испании и Вы ее сдаете в аренду, то расчет налога IRNR осуществляется на основе дохода от аренды. Нерезидент-собственник недвижимости в Испании, сдающий в аренду свою недвижимость, обязан подавать декларацию IRNR каждый триместр. Срок подачи декларации и оплаты налога IRNR до 20 числа апреля, июля, октября и января за каждый триместр.
Приведем пример расчет налога IRNR за 2015 год для гражданина России - нерезидента Испании, у которого в собственности квартира, и он сдавал эту квартиру в аренду с 01 января по 31 декабря 2015 за 1000 евро в месяц.В 2015 г. ставка по налогу IRNR для нерезидентов - граждан РФ - 24%.
Расчет налога IRNR за 2015 год осуществляется по следующей формуле:
За каждый триместр 2015 года ему нужно подать декларацию IRNR и заплатить налог из расчета:
1000 евро х 3 = 3000 евро.
3000 х 24% = 720 евро.
ГК “Азбука Испании” оказывает услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании.
Если у Вас более 3-х деклараций IRNR
на каждую последующую декларацию после третьей * .
* Акция не распространяется на декларации IRNR по аренде, а также декларации, которые оплачиваются Хестором.
Заказать консультацию
Информация об уплате налогов при сдаче квартиры или дома в аренду в Испании
Все собственники недвижимости в Испании оплачивают расходы и налоги, связанные с самим фактом владения.
- Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) оплачивается физическими и юридическими лицами, как резидентами, так и нерезидентами. (Impuesto de Patrimonio) оплачивается только физическими лицами – налоговыми резидентами Испании, и только с имущества и активов, превышающих в денежном эквиваленте установленные лимиты.
- Оплата услуг жилищного кооператива (кондоминиума), на территории которого расположено недвижимое имущество (согласно квоте долевого участия в общей площади), страхование собственности (добровольное или обязательное) и текущие коммунальные платежи.
При сдаче квартиры или дома в аренду в Испании возможно начисление различных налогов в зависимости от статуса владельца.
Физические лица – резиденты Испании при сдаче собственности в аренду выплачивают налог на доходы физических лиц (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). НДФЛ является прогрессивным налогом, в зависимости от общей суммы полученного дохода расчет ведется по ставкам от 24,75 до 52% (при подаче декларации за 2014 год), от 20 до 47% (при подаче декларации за 2015 год) и от 19 до 45% (при подаче декларации за 2016 год). Правила начисления и уплаты налога подробно рассмотрены в статье Базовое руководство по НДФЛ в Испании (IRPF).
Физические лица – нерезиденты Испании являются плательщиками налога на доходы нерезидентов (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Важно помнить, что согласно испанскому налоговому законодательству иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если последняя не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от нее. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Читайте также: