Договор аренды жилья в германии

Обновлено: 30.04.2025

Люблю поддерживать связь со своими друзьями, не смотря на расстояние. Так я узнаю не только о жизни друзей, но и о культуре других стран и их проблемах. Моя подруга переехала в Берлин и поделилась своими впечатлениями с чем ей пришлось столкнуться.

Моя подруга Таня Моя подруга Таня

Приветствую, мои дорогие!

Подруга жаловалась на проблемы с арендой квартиры в Германии. Мы обсудили, с какими сложностями сталкиваются квартиросъемщики в России и Германии.

Снять квартиру иногда так же долго и утомительно, как покупать собственную. Чтобы снять квартиру, которая нам подойдет, нужно тщательное исследование, куча времени и определенный бюджет. Если есть средства, всегда можно обратиться к агенту по недвижимости, а если нет, приходится делать всё самостоятельно.

Типичный интерьер для съемной квартиры в России Типичный интерьер для съемной квартиры в России

Поиск квартиры может показаться легкой задачей, но в процессе нужно учесть множество вещей. Район и условия зависят от финансов.

Подруга поделилась сложностями, с которыми она столкнулась при съёме квартиры в Берлине.

Аренда в Германии может стать проблемой для всех, особенно для иностранцев.

1. Аренда мебели дороже, чем аренда квартиры

Цены на аренду ограничены федеральным законодательством Германии, а во многих населенных пунктах также местным законодательством. Когда арендодатели не могут поднять цену, чтобы увеличить свою прибыль они выбирают из самых обеспеченных арендаторов. Именно поэтому на одно жилье может быть около 20 претендентов, в Берлине бывает и до 50, а то и больше.

В Германии, как правило, сдаются пустые квартиры, которые нужно еще "наполнять" за свой счет В Германии, как правило, сдаются пустые квартиры, которые нужно еще "наполнять" за свой счет

На самом деле политика ограничения цен часто не работает. Арендодатель устанавливает такую цену, какая кажется ему приемлемой.

Бывают случаи и с двумя договорами: один, в пределах одобренных государством цен, и второй - например на аренду мебели (если квартира сдаётся с кухней или мебелью).

В таком случае договор на саму квартиру может быть на порядок меньше, чем сумма в договоре на аренду мебели.

Вот и получается, что самая дешёвая съемная однушка будет стоить не дешевле 43145 рублей (на наши деньги).

Подруга с мужем сняли 2-х комнатную квартиру в Берлине без мебели (все докупали). Подруга с мужем сняли 2-х комнатную квартиру в Берлине без мебели (все докупали).

2. Поломки за ваш счёт

Кажется, что этот пункт справедливый, но только на первый взгляд. У подруги произошла такая ситуация, во время проживания у холодильника вышел срок эксплуатации, и он просто «вздулся». А его починку стрясли с неё, хотя вины подруги абсолютно не было.

3. Отсутствие бытовых предметов или мебели

Моя подруга говорила, что при заселении ей пришлось покупать кухню, а это совсем не дешёвое удовольствие. Когда срок договора с владельцем квартиры истечёт, придётся съезжать вместе с этой кухней или договариваться с новыми хозяевами квартиры, чтобы они её выкупили.

Кухня, которую Таня покупала самостоятельно для съемной квартиры в Германии Кухня, которую Таня покупала самостоятельно для съемной квартиры в Германии

Контрактом предусмотрено, что квартира при выселении должна оставаться в таком же состоянии как и при заселении. Некоторые квартиры сдаются без напольного покрытия. Это значит, что арендодатель должен купить пол, положить, а при выезде демонтировать . И лампочки, кстати, предыдущие владельцы тоже имеют право уходя выкрутить😉.

Как мы видим, в целом выгодно снять квартиру в России гораздо легче. А чтобы защититься от недобросовестных арендодателей, прежде всего проверяем документацию и прописываем все пункты, чтобы уйти с минимальными потерями.

Правила оформления покупки жилья в Германии

Алгоритм действий для инвестора не отличается сложностью. Специалисты рекомендуют выполнить ряд определенных действий, которые снизят риск обмана и допущения ошибок при оформлении сделки в Германии:

Продавец и покупатель договариваются о стоимости объекта. В качестве продавца может выступать риелтор или маклер. Покупателю стоит оценить заявленную сумму сделки с точки зрения экспертов, возможно, заказать оценку квартиры или дома у другого агента.
Открывают счет в банке. Для этого привлекают проверенного нотариуса, который сопроводит сделку от начала до конца.
Составляют договор купли/продажи. Договор делают минимум в 2 вариантах: для покупателя и продавца.
Договор обсуждают с нотариусом. При необходимости или несогласии сторон, вносят нужные и допустимые законом изменения, дополнения. Каждое дополнение и изменение оформляют отдельным листом (вложением или приложением к договору) .
Подтверждают или открывают счет для приобретения недвижимости.
Обращаются к нотариусу для засвидетельствования акта купли/продажи. После проверки документов нотариус вносит информацию о новом собственнике в Поземельную книгу.

На этом сделка завершена, инвестор становится правообладателем жилья, получает документы на руки.

Соглашение аренды на неопределённый срок

Это самый распространённый вид договора. Согласно этому документу, домовладельцы могут расторгнуть договор, только если они соблюдают сроки при рассылке уведомлений (от 3 до 9 месяцев) и выдвигают юридически обоснованные причины, например, собственную потребность (Eigenbedarf). Со своей стороны, арендаторы должны уведомить о желании расторгнуть договор минимум за 3 месяца.

Что касается цен, то арендодатель может увеличить ежемесячную квартплату до размера, типичного для данного района, если только речь не идёт о социальном жилье. Арендатору стоит соглашаться на повышение, если сумма будет указана чётко, а годовой льготный период и порог Kappungsgrenze останутся неизменными. Это означает, что с момента последнего увеличения стоимости квартиры должно пройти не менее 12 месяцев.

Договор аренды жилья в германии

Большинство немецких городов перенаселено настолько, что порой аренда квартиры становится непосильной задачей. Особенно сложно в этом плане мигрантам.

Процесс усложняется, если иностранец плохо знает местный язык и мало взаимодействует с местным населением.

Условия аренды квартиры в Германии

В Германии арендовать квартиру или дом можно только по контракту, где указываются следующие моменты:

предоплата за коммунальные услуги;
стоимость аренды (Kaltmiete);
условия повышения стоимости аренды;
размер залога;
сроки проживания;
занимаемая площадь;
кол-во комнат;
список мебели (состояние);
список техники (степень износа);
сумма мелкого ремонта (например, сантехники), которую платят жильцы;
возможность содержания животных;
другие важные нюансы, вплоть до количества ключей от входных и подсобных помещений.

Показания счетчиков. К контракту прикладывается список, где указываются показания счётчиков: отопление, электроэнергия, вода. Эта информация может быть указана и в самом договоре.

Срок аренды. Контракты на аренду жилья в Германии могут быть срочными и не ограниченными по сроку проживания. Когда жилец захочет выехать по бессрочному договору, он должен предупредить хозяина заблаговременно, обычно за 3 месяца, согласно договору.

В случае проживания по срочному договору придётся платить до даты его окончания, даже если по каким-то причинам надо выехать за пределы страны. При въезде и выезде с квартиры подписывается акт передачи помещения.

Благодаря Интернету, стандартный договор можно скачать на сайтах профессиональных союзов квартиросъёмщиков, там же можно почитать информацию по разным пунктам договора.

Документ нигде не регистрируется. Для русскоговорящего квартиросъемщика его можно перевести у нотариуса или сертифицированного переводчика, имеющего допуск к судебным инстанциям.

Документы для заключения договора аренды в Германии с иностранцем:

копии загранпаспорта, ВНЖ, визы;
справка о доходах за последние 3 месяца;
справка о кредитной истории на каждого жильца.

Кроме того, арендодатель может потребовать рекомендательное письмо от прежнего арендодателя.

Активно обсуждается опыт заключения договоров в соцсетях: Типичный Берлин, Berlin/Brandenburg, Deutschland.

Какое жилье самое популярное в Германии?

Средний класс — это большинство жителей Германии. Поэтому просторные квартиры в 100 кв. м и более не пользуются успехом. Речь идет не только о высокой аренде, но и о дополнительных платежах.

Семья со средним доходом выбирает квартиру до 70 м².

Среди студентов, молодежи востребовано жилье площадью до 40 м². Но найти свободную квартиру такой площади трудно. Самый бюджетный способ для студента — поселиться в общежитии.

Обзор рынка жилой недвижимости в Германии

В соответствии с отчетом Центрального комитета по недвижимости страны, немецкий рынок переживает кризис. Во многих крупных городах цена жилья постоянно поднималась и по оценкам экспертов некоторые объекты значительно переоценены. Это привело к тому, что рынок недвижимости «просядет», а значит, появилась возможность купить жилье в Германии дешевле средней стоимости.

Потенциальным инвесторам предлагают обратить внимание на дома, квартиры и другие объекты жилья в столице Германии, таких городах, как: Дюссельдорф, Франкфурт, Мюнхен, Гамбург. Приток мигрантов стал причиной резкого падения цен на покупку, но роста стоимости аренды, поэтому финансовые вложения в жилые объекты обещают быть максимально выгодными .

Что касается квартир, домов в регионах, цены также сначала снизятся, а через 1-2 года резко вырастут. Подробное изучение рынка поможет найти оптимальный вариант и купить жилье по сходной стоимости.

Основной спрос сохранился на дома и квартиры малой площади. Такие объекты быстрее арендуют, причем на долгий срок, а за счет малой стоимости, они окупаются через короткое время.
В среднем стоимость квартиры на окраине городов доходит до 45 000 евро. Учитывая ежегодное обновление предложений (компании сдают в год до 300000 новых объектов малой площади), цена малогабаритных квартир останется стабильной или покажет небольшой рост.
Еще один плюс в пользу покупки жилья в Германии – банки охотно кредитуют инвесторов, желающих приобрести недвижимость малого формата в районах с недостаточной инфраструктурой.

Вопрос эксперту Выдают ли иностранцам кредиты в банке на покупку квартиры в Германии?
Да. Законодательство страны допускает получение кредита иностранцем на приобретение жилья. Сначала потенциальный инвестор выбирает финансовое учреждение, уведомляет сотрудников банка о желании взять кредит, представляет запрошенные документы и черновой вариант договора купли-продажи. После этого банк дает письменное согласие о выдаче кредита и оформляет договор о праве на собственность. Договор подписывают между банком и заемщиком – это нужно для подтверждения равных прав на приобретенную недвижимость. После этого инвестор оплачивает покупку средствами банка и выплачивает ипотеку по составленному графику.

Примерная стоимость жилья в Германии и дополнительные расходы на покупку

Цена квартиры или дома зависит от места нахождения объекта, площади, состояния и пр.

Можно купить квартиру до 30 кв. м. за 40000 евро или вложить в объект до 200 тысяч евро. В среднем стоимость жилья варьируется в пределах 1000-3000 евро за 1 кв. м.
Уникальные жилые дома или эксклюзивные квартиры стартуют от 1 500 000 евро.

Чтобы купить недвижимость физическому лицу нужны только паспорт и деньги, от юридического потребуют документы из Торговой палаты. Документ подтвердит законность деятельности юрлица на рынке .

Что касается дополнительных расходов, то их тоже немало:

маклер берет до 10% от суммы сделки;
услуги нотариуса составляют до 0,7% от цены квартиры;
внесение информации в Поземельную книгу стоит 0,8% от стоимости недвижимости;
покупка объекта за счет ипотеки обойдется в дополнительные 0,5% от суммы;
фиксированный налог на покупку недвижимости составляет 3,5-5%.

Если продавец реализует жилье, купленное менее 10 лет назад, он платит налог на прибыль .

Покупка жилья в Германии – не самая сложная процедура. Главное – найти подходящий объект и надежного маклера (посредника). Все остальное зависит от опыта риелтора и требований клиента. Мнение и советы для покупателей будут полезны, делитесь ими на Travel247.

Договор аренды жилья в германии

Договор аренды (Mietvertrag) содержит информацию не только о размере арендной платы, но также о продолжительности аренды и вероятном повышении цен. Мы расскажем всё, что вам нужно знать о самых популярных разновидностях договоров аренды в Германии.

Они бывают четырёх видов: бессрочный, срочный, с возможностью увеличения платы (Staffelmietvertrag) и с индексированной арендной платой (Indexmietvertrag).

Расходы связанные с арендой жилья

Первое, что придется оплатить, это месячный платеж и аванс за коммунальные услуги (отопление, вода и т.д.). Будьте готовы к тому, что большинство цен за жилье, указанных в объявлениях, не включают коммуналку.

Предоплата не будет включать электроэнергию, домашний телефон и интернет. Это еще ряд дополнительных расходов, которые ложатся на плечи арендатора.

Далее, придется заплатить еще и залог Kaution в размере 2-3 месячных арендных платы. Однако здесь есть несколько нюансов, как не платить эти средства, или же просто заморозить их на специальном счете. Для этой темы я решил выделить отдельную статью.

Далее еще интереснее. Мебель, а именно ее отсутствие. Практически все помещения здесь сдаются без мебели. Единственное, что может быть это кухня, и то если она есть, хозяин может требовать выкупить ее у него или за ее счет повысить арендную плату. Расходы на новую мебель, если у вас ее нет, это индивидуальная статья расходов, однако точно не бюджетная. И даже если у вас есть мебель, в случае если вы переезжаете уже не первый раз, то не факт, что она подойдет к новому помещению. Особенно кухня, которую нужно моделировать под каждую квартиру индивидуально.

Рассчитать всю сумму расходов очень сложно, ведь все зависит от стоимости самой аренды, а она может быть кардинально разной в зависимости от жилья и города. Также, дополнительные расходы возможны, если вы обращаетесь за помощью к маклеру. А еще придется заплатить несколько сотен евро, специальной службе, которая перевезет ваши вещи из старой квартиры на новую, если такая ситуация имеет место.

Заключение договора об аренде и переезд

На финише, вы с владельцем жилья заключите договор аренды и в оговоренное время можете переезжать. Практически все права и обязанности, арендатора и арендодателя будут описаны в договоре, поэтому перечитывайте его максимально тщательно.

Лично от себя могу дать несколько рекомендаций:

Не делайте дорогих ремонтов в арендованной квартире. Обычно владельцы могут позволить менять цвет стен и т.д., однако при съезде могут попросить вернуть все в первоначальный вид;
Перед заключением договора тщательно осмотрите помещение на наличие поломок и неисправностей. Укажите на них владельцу, иначе впоследствии он может спихнуть это на вас. Однако за испорченные вами вещи придется заплатить;
Отмечайте себе показатели газа и воды, чтобы потом попросить у владельца отчет о них и убедиться, что вы не переплачиваете ему лишние средства. Однако, слишком экономить на отоплении нельзя, ведь если появится грибок вы понесете потери;
Ну и конечно же вовремя платите арендную плату и придерживайтесь правил дома (я писал о них в статье о договоре аренды ), ведь подобные нарушения могут привести к тому, что арендодатель разорвет арендный договор.

С первого взгляда процесс аренды жилья в ФРГ может показаться чрезвычайно запутанным, дорогим и сложным делом. Однако, на практике все не так страшно. Будьте внимательны, умейте договариваться, знайте свои права и все будет замечательно.

Средние цены на аренду квартир в Германии

Аренда стандартной двухкомнатной квартиры в Германии в месяц примерно обходится в 500 евро. Это так называемая холодная стоимость (die Kaltmiete).

Плюс до 250 евро — разные платежи за:

мусор,
парковку,
пожарную страховку,
отопление,
воду.

Так складывается горячая стоимость (die Warmmiete).

Обязательный залог (die Kaution) составляет оплату одного-двух месяцев аренды жилья. Эту сумму отдадут жильцу, если он решит съехать с квартиры, ничего не поломав и не испортив. Не секрет, что арендодатели почти всегда найдут причину не возвращать полную сумму залога.

Стоимость аренды жилья в 16 федеральных землях Германии различается

Федеральная земля	Средняя цена за 2‑х комн. кв. 50 – 60 м², евро
Берлин	500
Баден-Вюртемберг	350
Бранденбург	250
Гессен	300
Бавария	500
Бремен	450
Гамбург	500
Нижняя Саксония	300
Северный Рейн-Вестфалия	350
Рейнланд-Пфальц	400
Саксония-Анхальт	250
Шлезвиг-Гольштейн	400
Тюрингия	350
Шлезвиг-Гольштейн	400
Мекленбург-Передняя Померания	250
Саар	300
Саксония	350

Это средние цены. В каждой земле можно найти квартиру и за 200, и за 1000 евро.

Контракт с фиксированными условиями

В срочном договоре квартиросъёмщик и домовладелец согласовывают начало и конец аренды. В течение этого времени ни одна из сторон не может расторгнуть договор. С 2011 года, для того чтобы арендовать квартиру на ограниченный период времени, вы должны указать причину ограничения по времени (например, ремонт или реконструкция квартиры). Если этого не сделать, договор будет юридически считаться бессрочным. Причиной ограничения по времени не может быть просто упоминание Eigenbedarf.

Однако у договора срочной аренды может быть много преимуществ для обеих сторон. Так, жилец в этом случае точно будет в курсе реальной ситуации, что избавит от споров с владельцем и от беспокойства насчёт внезапного требования освободить квартиру или дом потому, что «арендодателю так захотелось» или «срочно понадобилось».

Если в течение срока аренды причина для временного ограничения не возникает, арендатор может потребовать продления контракта. Срок продления оговаривается с хозяином, а если видимых причин для ограничений по времени нет, продлевать можно даже «на неопределённый срок».

Как квартиросъёмщику защитить себя от расторжения со стороны владельца?

Прежде всего, арендатор имеет право обжаловать расторжение договора в суде. Это значит, что он может потребовать продления договора аренды, если расторжение договора отрицательно влияет на него и других членов его семьи. Кроме того, жилец может потребовать компенсацию от владельца квартиры, если последний имитирует собственную потребность в жилплощади.

Аренда жилья в Германии. Особенности и пошаговая инструкция

Актуальная ситуация на рынке аренды Германии

Согласно официальному сайту Федерального агентства по статистике, в последние годы в стране наблюдается стабильный рост арендных ставок на жилую и коммерческую недвижимость — порядка 5% в год. В то же время около 9% арендаторов испытывают сложности, которые не дают им в полной мере исполнять договорные платежные обязательства.

Эксперты по недвижимости объясняют данные проблемы разными причинами. В их числе:

неуклонно возрастающий спрос на аренду жилья среди граждан страны. Статистика говорит о том, что только у 46% жителей Германии есть свое жилье. В других европейских странах этот процент выше: во Франции – 62%, в Голландии – 67%, в Чехии – 79%, в Словакии – 90%;
рост количества мигрантов, которые выбирают привлекательную в социальном и экономическом планах страну ЕС своим новым местом жительства. Соответственно, им надо где-то жить.

Объективно на немецком рынке бюджетной недвижимости не хватает порядка 2 млн. квартир для немцев со средним доходом. Цены на покупку недвижимости растут, поэтому арендодатели поднимают стоимость.

С 2015 года, согласно законодательству Германии, федеральным землям разрешается вводить ограничения на повышение цен в области аренды жилья. Владелец недвижимости не имеет права без особых причин поднимать ренту выше 10% от средней цены в регионе.

В качестве варианта назначают отдельные цены за аренду кухни и жилой комнаты. В совокупности такое жилье может обойтись в два раза дороже.

Что такое жилье Wohngemeinschaft (WG) и чем оно выгодно?

В связи с высокой стоимостью аренды распространен такой вид съема жилья в Германии, который называется Wohngemeinschaft (WG). Он предполагает сожительство нескольких людей в одной квартире или в доме с различными целями. Особенно это практикуется среди молодежи и студентов. Таким образом можно существенно сэкономить на аренде и коммунальных услугах.

Согласно исследованиям, которые провели ImmoScout24 и wg-suche.de, самыми дорогими городами для съема жилья категории WG являются:

Мюнхен — 40 евро за м²;
Берлин — 38 евро за м²;
Гамбург — 33 евро за м²;
Франкфурт/Майн – 32 евро за м².

Этот же источник сообщает о значительном повышении цены на жилье WG летом 2021 года: в Берлине — на 67%, в Гамбурге — на 30%, в Мюнхене — на 20%.

Расторжение договора: домовладелец должен обосновать

Как мы уже говорили выше, арендодатель не может просто так разорвать Mietvertrag. Кроме того, он должен соблюдать определённые правила: необходимо указать причину в письменной форме и уложиться в сроки уведомления, указанные в договоре.

Время, отведённое жильцу для выезда, зависит от срока, на который была арендована квартира:

до 5 лет — 3 месяца (срок уведомления для владельца) и 3 месяца (срок уведомления для арендатора);
до 7 лет — 6 и 3 месяца соответственно;
с 8 лет — 9 и 3 месяца.

Ситуации, при которых владелец может расторгнуть договор:

Арендодатель обязательно должен предоставить письменные доказательства собственной потребности в жилье. В частности, нужно отметить, кому именно нужна квартира, а также указать степень родства с этим лицом и его жилищный статус.

Но не каждый член семьи является близким родственником с юридической точки зрения. В эту группу не входят такие лица: дяди, двоюродные братья, внуки братьев и сестёр, разведённые супруги, родители постоянного партнёра и его детей, крестники, зятья, золовки. Исключительными можно считать случаи, когда владелец может подтвердить, что он находится в тесном контакте, например, со своим зятем, и тогда он может расторгнуть договор по причине собственных нужд.

Расторжение договора в связи с жилищными потребностями владельца является необоснованным в таких случаях:

Договор аренды жилья в германии

Жилищное право Германии – та сфера, которую стоит изучить арендаторам перед заключением договора об аренде жилья.

Договор с возможностью увеличения арендной платы

Заключать его можно на определённый срок. В таком соглашении сам факт роста арендной платы оговаривается заранее. Тем не менее между повышениями (если их несколько) должна быть временная дистанция в один год, по крайней мере.

Кроме того, цифра должна быть н азвана заранее и в евро (в смысле, не в процентах). Это может быть сумма, на которую будут увеличивать квартплату, или новая квартплата за месяц.

Преимущество такого договора — заблаговременная готовность арендатора к повышению квартплаты вплоть до деталей.

Жилищное право Германии: 8 важных моментов

Рассмотрим 8 важных аспектов в жилищном праве.

Должен ли быть ключ у арендодателя?

Ключ от жилья должен быть только у арендатора. При его отсутствии арендодатель не имеет права посещать квартиру.

Можно ли сократить срок договора?

Если договор об аренде жилья был заключен, например, на 12 месяцев, арендатор может съехать раньше с объекта ранее оговоренного срока. Но при этом он обязан оплатить полную стоимость аренды за весь срок, указанный в договоре.

Можно ли часто устраивать вечеринки?

Жилищное право Германии предполагает, что вечеринки можно устраивать, но до 22:00. При более продолжительном гулянии следует заранее предупреждать соседей.

Можно ли залоговую сумму использовать для оплаты последнего месяца проживания?

Все, кто полагает, что такую сумму можно применять вместо оплаты за последний месяц, заблуждаются. Арендную плату нужно вносить своевременно, и она никак не связана с залоговой суммой.

Необходимо ли иметь совместный протокол передачи жилья?

Въезжая в съемное жилье, а также выезжая из него, необходимо иметь документ с описанием состояния квартиры, имеющимся имуществом (протокол передачи). Однако на законодательном уровне это не закреплено.

С какого момента действует договор аренды жилья?

Соглашение на аренду жилья начинает действовать с даты, которая указана в договоре.

Содержит ли жилищное право какие-то одинаковые условия для арендаторов?

Жилищное право не содержит общих правил для арендаторов. Если арендодатель имеет несколько квартир, в одной из них он может поднять оплату, в другой – оставить на прежнем уровне. Согласно законодательству, арендодатель вправе запретить держать животных.

Имеют ли право арендодатели проявлять любопытство, задавать вопросы, например, о том, где работает арендатор и т.д.?

С точки зрения законодательства арендаторы не обязаны рассказывать о своей жизни и месте работы. Документы арендаторы вправе предоставлять только после подписания договора.

Договор с индексированной арендной платой

Здесь размер арендной платы зависит от так называемого индекса потребительских цен (ИПЦ). Это означает, что в течение определённого периода аренды плата увеличивается на ту же сумму, что и индекс потребительских цен на содержание частных домохозяйств в Германии.

Арендодатель может увеличивать размер арендной платы по прошествии года с момента подписания договора. В своём письменном заявлении об увеличении арендной платы он должен указать прошлогодний и текущий ИПЦ, а также рассчитать соответствующее увеличение или сумму новой арендной платы. В такой ситуации арендодателю не требуется согласие арендатора на повышение.

Недостаток здесь в том, что ИПЦ растёт быстрее, чем средняя арендная плата. В нынешних условиях коронакризиса это особенно невыгодно. Из плюсов: квартплату в данном случае точно не будут повышать из – за подорожания квартир в регионе или из – за ремонтных работ.

Какие особенности, права и обязательства сторон, на что нужно обратить внимание.

Поиск и аренда жилья, первое с чем сталкивается каждый, кто приезжает в другую страну на длительный период времени. В Германии этот процесс сопровождается целым рядом нюансов, которые нужно знать. В этой стране, любые сделки регулируются договорами, контрактами. Так и с арендой, придется подписать с арендодателем договор, и будьте, пожалуйста, в этот момент предельно внимательны.

Кроме этого, добавьте к своим статьям расходов покупку мебели (в 80% случаев, а остальные 20% это те редкие ситуации, когда квартира с мебелью или у вас есть своя мебель, что вписывается в новое жилье), и не забывайте, что стоимость арендной платы, обычно указана без учета цен за коммунальные услуги. Однако, давайте обо всем по-порядку.

Особенности поиска жилья в ФРГ

Итак, вы приехали в Германию, или только собираетесь переезжать и логично, что нужно где-то остановиться. Для иностранца это может стать настоящей проблемой. Даже местные иногда не могут оперативно найти для себя квартиру из-за большого спроса на съемное жилье. Что уж тут говорить о нерезидентах, которые не знают ни языка, ни особенностей немецкого рынка недвижимости.

Однако, предупрежден значит вооружен. Ловите несколько рекомендаций, которые помогут найти нужную квартиру в разы быстрее. Распишу по пунктам:

Интернет. Конечно же в интернете есть все и предложения относительно жилья тоже. Регистрируйтесь на специальных профильных порталах, ищите объявления об аренде и для лучшего эффекта заполните собственную анкету. Укажите какое жилье вы ищете, каков ваш бюджет, и тому подобное. Есть шанс, что вас заметят и предложат подходящий вариант. У немцев популярностью пользуются и социальные сети, в частности Фейсбук. Ищите тематические группы. Рекомендую держать постоянно руку на пульсе, ведь хорошие предложения разлетаются моментально;
Маклеры. Можно обратиться к посредникам, об условиях сотрудничества с агентами по недвижимости читайте отдельную статью , ведь там много интересных нюансов;
Газеты и доски объявлений. Скептически отношусь к подобному варианту, но он имеет право на существование. К тому же большинство немецких газет имеют собственные сайты, с рубрикой "Объявления", где могут быть предложения по недвижимости;
Сарафанное радио. Друзья, знакомые, друзья друзей. Спрашивайте всех кого здесь знаете;
Работодатель. Есть еще интересный нюанс для тех, кто переезжает в ФРГ по трудовому контракту. Обратитесь к работодателю, некоторые фирмы предлагают своим сотрудникам, по крайней мере временное жилье, а потом можно найти уже что-то более постоянное.

Если ничего не удается найти идите на крайние меры: пересмотрите бюджет, географию поисков. Возможно воспользуйтесь краткосрочной арендой. Отели это слишком дорого, чтобы задержаться в них.

Осмотр потенциального жилья

У меня для вас немного абсурдная информация. Зачастую, в больших городах и их окрестностях, при осмотре квартиры, выбираете не вы, а вас. Вы конечно же тоже можете выбирать между несколькими вариантами, если повезло их найти, однако на самом деле при осмотре помещения, арендодатель присматриваться к вам и решает сдавать вам жилье или нет. Ну и соответственно чем дальше от мегаполиса, тем меньше конкуренция.

Осмотр будет происходить в тот день и час, который подойдет вам и арендодателю, но в первую очередь жильцам дома. В больших городах редко простаивает жилье. Обычно новые арендаторы заезжают, сразу после старых.

Если вам квартира понравилась и вы готовы ее арендовать, оставляйте владельцу свои данные и надейтесь, что он вам позвонит. Будьте готовы, иногда можно ожидать и несколько недель.

При осмотре помещения, арендодатель обязательно будет интересоваться, сколько людей планирует жить с вами в квартире, потребует подтвердить вашу кредитоспособность ( Schufa ), а также подтвердить факт наличия работы. Последние два доказательства, рекомендую всегда носить с собой на осмотр помещения, чтобы в случае чего, сразу же вручить их арендодателю. А иногда их надо предъявить еще до просмотра жилья.

С личного опыта могу рассказать, как зачастую проходит осмотр жилья во Франкфурте. Для смотрин выделяется отдельный день, к примеру, суббота. И конкретные часы, например, с 10:00 и до 14:00. За это время проходит такой себе конвейер с потенциальных жильцов. Их может прийти даже 20-30 человек. Вот и попробуйте доказать хозяину жилья, что именно вам надо сдать квартиру. Поэтому, минимум что вы можете сделать, это презентабельно выглядеть и иметь с собой все необходимые бумаги.

Однако не стоит полностью отдавать бразды правления арендодателю. Вы как наниматель тоже имеете определенные права и можете интересоваться теми или иными нюансами. Ведь квартиры в ФРГ обычно сдаются на не слишком короткий срок, поэтому будет обидно, если в процессе проживания вылезут всякие неприятные сюрпризы.

В частности, уточните у владельца информацию о соседях, об инфраструктуре, есть ли поблизости магазины, остановки общественного транспорта, парковка. Насколько здесь шумно днем и тем более ночью.

Аббревиатуры и сокращения в немецких объявлениях по недвижимости

Еще один нюанс, который может заставить сильно растеряться отечественного соискателя квартиры, это аббревиатуры в немецких объявлениях. Это, как своеобразная азбука Морзе, если вы освоите значение этих аббревиатур, то скорее найдете нужное жилье, или по крайней мере будете знать, что вас ждет при осмотре. Такие сокращения несут всю информацию о жилье. Какова его площадь, этажность, какого года здание, есть ли мебель, есть ли балкон и так далее. Приведу некоторые из самых популярных сокращений в виде таблицы, чтобы удобнее было с ними ознакомиться.

Аббревиатура ЗначениеABСтарое здание, построенное до 1945 годаBKБалконEBKВстроенная кухняGHГазовое отоплениеKMЧистая арендная плата (коммунальные платежи и обслуживание не включены)NKКоммунальные / эксплуатационные расходыQmКвадратные метрыSZСпальняWZГостинаяZHЦентральное отопление

Это только часть из всех существующих сокращений. Если увидите в объявлении какую-то незнакомую аббревиатуру, гугл вам в помощь, ведь перечислять их всех слишком долго.

Советы риэлтора по поиску квартиры в Германии

В Германии принято сдавать квартиры через риэлторское агентство или напрямую от владельца квартиры.

Советы профессионального риэлтора помогут избежать ошибок и проблем при поиске квартиры в Германии.

Если поиск происходит самостоятельно через объявления в Интернете, следует акцентировать внимание на приписку «zzgl. Heizkosten». Это значит, что к указанной стоимости добавляется оплата за отопление. Приписка «inkl. Heizkosten» означает, что средняя оплата за отопление в аренду включена. Учтите, что в конце года будет сделан перерасчет. Если жилец «перетопил» прошлых жильцов, арендодатель попросит доплатить разницу и повысит цену.
Стоимость коммунальных услуг рассчитывается в зависимости от количества жильцов и площади квартиры. Сэкономить семье с детьми по принципу «перекантуемся в однокомнатной» не получится. В Германии у каждого ребенка (если дети разнополые) должна быть отдельная комната. Поэтому семье из трех человек не получится снять квартиру с одной спальней, даже если она 100 м².
В немецком жилищном законодательстве есть нововведение, согласно которому за износ квартиры несёт ответственность его владелец, если в договоре этот пункт никак не указан. Поэтому надо обращать внимание на конкретные формулировки, которые касаются ремонта. Практика показывает, что иммигранты не знают о том, что за неправомерное требование они могут подать в суд и, скорее всего, выиграют его.

Многие русскоязычные владельцы квартир в Германии не знают, что в этой стране причины, по которым можно повышать арендную плату, строго регламентированы законом.

Если арендодатель захочет повысить ренту, надо сначала проконсультироваться с юристом, а потом принимать решение, соглашаться на новые условия или нет.

Так, например, повышение будет законным, только если оно увеличено за последние 3 года на 15 – 20%. С последнего повышения должно пройти как минимум полтора года.

Как приобрести жилье в Германии

Германия

Экономическая стабильность – одна из главных составляющих нормальной жизни человека. И лучший вариант обеспечить себе постоянный доход – вложить деньги в недвижимость. Можно сделать это в родном отечестве, но есть вариант получше – квартиры в странах Европы.

Зная, как приобрести жилье в Германии, гражданин получает массу выгод. Например, широкий выбор объектов и неизменно высокую цену сдачи внаем. А отсутствие ограничений для иностранных покупателей – дополнительный плюс для инвесторов. Узнать больше интересного можно на Travel247.

Содержание

Как вести себя, если вы получили извещение о расторжении договора аренды?

Варианты поиска жилья для покупки в Германии

Приобретение недвижимости – это процесс, который требует четкого понимания общей картины. Зная цены, проще найти выгодный вариант покупки. Для поиска подходящего объекта инвесторы пользуются множеством способов:

просматривают сайты по продаже недвижимости в сети;
обращаются к маклеру или риелтору;
спрашивают знакомых, друзей;
оценивают список предложений в СМИ;
обращаются на сайт застройщика (если интересуют вложения на стадии строительства или покупка новостройки);
просят помощи у городской администрации;
участвуют в торгах, принудительных аукционах.

Поиск жилой недвижимости может занять до 2-4 месяцев. В некоторых случаях инвесторы ожидают выгодных предложений до полугода, например, если объект планируется выставить на торги .

Чем поможет риелтор или маклер

Опытный посредник быстрее подберет вариант, который максимально удовлетворит потребности заказчика. Но за услугу придется платить, а в некоторых случаях сумма вознаграждения состоит из 2-х частей: фиксированной платы за услуги и процента со сделки.

Таким образом клиент выплачивает маклеру сумму до 15% от стоимости квартиры, дома – это не всегда выгодно.
Еще один минус риелторов – они могут предложить заведомо проигрышный вариант. Например, разрекламировать жилье, не упомянув или скрыв недостатки расположения или долги. Обладая способностями к убеждению, маклеры легко уговаривают инвесторов купить дорогостоящее жилье с недостатками, которые выявляются в процессе эксплуатации .

Чтобы исключить вероятность заключения невыгодной сделки, специалисты рекомендуют оценить маклера «со всех сторон»:

запросить портфолио – каждый риелтор имеет собственную базу завершенных сделок;
поговорить с клиентами посредника – они ничем не рискуют, поэтому охотно идут на разговор;
просмотреть предложения от других маклеров (часто один объект есть в базах разных агентов).

После оценки благонадежности посредника и возможных рисков заключают договор.

Сайты застройщиков – удобно или невыгодно

Если компания-застройщик предлагает продажу объектов, это может стать самым выгодным вариантом покупки. Отсутствие дополнительных комиссий и платежей снижает цену на недвижимость до 2000 евро за 1 кв. м. Если инвестор желает вкладывать деньги на начальном этапе строительства, квартира обойдется в сумму ниже рыночной стоимости минимум на 40-45%.

Риски вложений на этапе строительства высоки, но их можно снизить. Для этого просматривают сайт компании, знакомятся с разрешительными документами, читают отзывы покупателей и обязательно оценивают количество и качество уже сданных объектов.

Если есть хотя бы один «долгострой» или «замороженный» дом, лучше вложиться на заключительных этапах строительства .

Часто задаваемые вопросы Можно ли арендовать квартиру вместо покупки в Германии?
Да, этот вариант также доступен иностранцам. Сайты предлагают объявления от собственников и посредников. В среднем аренда квартиры обходится в 800 евро, дома от 1100 евро в месяц.

Обращение в СМИ и администрацию города – непривычно, но выгодно

В Германии существует практика продажи квартир через газеты или сайт администрации города.

Газетами пользуются пожилые граждане, которые привыкли работать «по старинке». Конечно, среди предложений немало объектов по завышенной стоимости, но можно найти очень неплохие варианты. Единственный нюанс поиска квартир в СМИ – необходимость хорошо знать немецкий язык .
Администрация города – это основной орган, в котором владеют информацией о жилых объектах, идущих «на торги» или тех, которые реализуют по причине наличия долгов, но еще не передали на аукцион. Чтобы «ухватить» такую дешевую квартиру, придется постараться, но выгоды перевешивают временные и финансовые затраты.

Как правило, квартиры с долгами продают на 50-70% ниже рыночной стоимости. Но тут важно обращать внимание на размер долговых обязательств, их вид и наличие обременения .

Часто задаваемые вопросы Где самые дешевые квартиры на продажу в Германии?
Все зависит от самого объекта, его площади, года постройки, расположения, инфраструктуры и пр. В среднем квартиры в Дортмунде стоят от 1500 евро за кв. м., в Берлине от 3500 евро за кв. м.

Правила поиска жилья в интернете в Германии для покупки

Никаких особых сложностей с поиском квартиры для покупки в Германии через сеть нет. В открытом доступе публикуются сотни тысяч объявлений, среди которых можно найти выгодные варианты. Но есть несколько особенностей, присущих всем сайтам Интернет:

почти 50% объектов либо проданы, либо вообще не продаются – это «база» для риелторов;
в сети много мошенников, предлагающих недостроенные квартиры, дома, невозможные для продажи и т.д.;
риелторы и маклеры не открывают всю информацию по объектам, дают только общее описание.

Чтобы найти хорошую квартиру или дом, обращают внимание на наличие подробного описания, своевременные и реальные фотографии (если продают дом зимой, а фото только летние – это может быть обманом), оперативность связи с потенциальным покупателем.

Снизить риски приобретения объекта от мошенников помогут договоры, предварительный тщательный просмотр документов на право собственности, отсутствие обременений.

Любые расходы до момента оформления сделки купли/продажи необходимо заверять расписками с указанием личных данных .

Принудительные аукционы и торги – жилье по самой доступной стоимости

На торги и аукционы жилье выставляют из-за невозможности собственника оплачивать кредит, выполнять другие обязательства. То есть такие объекты идут сразу с долгами, причем сумма их может быть весьма внушительной.

Поиск объектов с долгами начинают на сайтах. В поисковой строке набирают «zwangsversteigerung». Браузер выдает все объявления, включая официальные сайты судов и других государственных организаций .

В объявлениях указывают минимум информации: площадь, стоимость, местонахождение объекта, этажность и количество комнат.

Посмотреть такую квартиру или дом невозможно. Но выгоды покупки перевешивают все риски.

Единственное, к чему нужно быть готовым – торговый аукцион, на котором кто-то может перебить цену.

Часто задаваемые вопросы Можно ли купить квартиру в Германии и потом сдавать ее в аренду?
Да, конечно. Доходность составит 4-7% в год, это неплохая ставка на недвижимость. При вложении более 250000 евро в недвижимость, иностранцам упрощают процедуру получения ВНЖ (еще один плюс покупки жилья в Германии).

Читайте также: