Почему в германии арендуют жилье
Я когда-то, когда проценты были большими, считал, что выгоднее снимать, потому что при покупке такого же жилья величина выплаченных процентов примерно была равна той сумму, которую выплатили бы за аренду. При этом владеть жильём - это дополнительные расходы, бюрократические процедуры.
Но со временем я всё же понял, что своё жильё - это гораздо выгоднее, чем аренда. Тем более цены на жильё всё росли и росли, а проценты по ипотеке только падали.
Также мне всё время казалось, что вот понадобится переехать - и своё жильё в этом случае будет проблемой. А на самом деле проблем никаких, жильё можно продать или сдать в аренду точно также легко, как снять новое жильё. То же самое касается и случая снижения или потери дохода.
Важно лишь одно, чтобы доходы позволяли не только проценты по кредиту платить, но и как можно скорее уменьшать сам кредит.
Почему в Германии всю жизнь снимают жилье, а не берут ипотеку под 1%?
Кто меня еще не знает - я архитектор, провела 4 года в Пекине и сейчас живу в Мюнхене. Пишу для вас о той самой загранице, которую вы не увидите за две недели отпуска.
Кстати, на канал "Шелковый путь к себе" можно подписаться , как это уже сделали 7200 человек, чтобы мои новые статьи не проходили мимо вас:)
Сегодня я буду не архитектором, а немного журналистом. Поговорила с местными друзьями в Мюнхене на следующую тему:
Почему 55% населения Германии в течение жизни так и не созревает до покупки жилья, а всю жизнь живет на съемном?
Ребята, я хочу понять, где подвох! Почему они не пользуются преимуществами своей ипотеки под 1%?
Что ими движет: бедность, скупость, желание всю жизнь оставаться мобильными или просто это не принято?
Для начала посмотрим, с кем мы имеем дело.
Шесть фактов об арендном жилье в Германии:
1) Квартиры сдаются без мебели (за редкими исключениями). Это значит, что арендатор въезжает со своими кроватями и гардеробами. Никаких бабушкиных диванов, старых матрасов, на которых кто-то спал, и вообще никаких хозяйских вещей в квартире быть не может. Их сдают настолько стерильными, что в новых домах там даже люстр нет, просто торчит провод из потолка. Из мебели может быть только кухня (не всегда). Ну, ванная со всей сантехникой есть, само собой.
ну примерно вот так. immobilienscout24.de ну примерно вот так. immobilienscout24.de2) Квартиру сдают не только собственники . Это значит, что в большинстве случаев, особенно в крупных городах, вы снимаете квартиру не "у хозяйки", а у банка. Как доходный дом. То есть строится дом сразу с квартирами под сдачу, и его собственник - какой-нибудь банк. Квартиры там купить нельзя, банк держит их как актив. Внешне такие дома ничем не отличаются от тех, где квартиры для покупки : они не хуже и не страшнее.
3) В таких "доходных домах"-новостройках квартиры сдаются сразу с отделкой . Стандартно - дубовый паркет, стены/потолок - покраска. И для аренды, и для продажи. Вообще, новостройки с голыми бетонными стенами - это чисто российская тема, которую я больше нигде не встречала (по работе тоже). Обычно жилые дома сдают с отделкой всех квартир.
Кстати, что там насчет того, что в чужой квартире нельзя сверлить стены? Если снимаете у банка, то хоть обсверлитесь. Главное, при переезде заштукатурить и закрасить все дырки, чтобы вернуть квартиру в первоначальном виде, иначе дырки в стене вычтут из депозита.
Обычная ванная - в новой квартире под сдачу. immobilienscout24.de Обычная ванная - в новой квартире под сдачу. immobilienscout24.de4) Квартиранта нельзя выселить . Если с квартирантом бессрочный договор (обычно в "доходных домах") - то выселить вообще нельзя. В вашу квартиру заехал какой-то человек со своей мебелью и все! - он может так и жить там 30 лет. Выселить его, потому что у вас сменились обстоятельства или он вам разонравился - нельзя. Частники обычно заключают срочные контракты (1/3/5..10 лет), тогда в конце арендатор все-таки съедет. Но до окончания срока он неприкасаем.
5) Арендную плату можно повышать ограниченно . То есть, квартиранта не только выселить нельзя, так еще и цену ему задрать нельзя :) например, для нашей квартиры лимит повышения аренды - 2% раз в два года . Больше нельзя! Сейчас средняя цена аренды хорошей (новой) квартиры
23 евро за кв.м./мес., если посчитать вместе со всей коммуналкой.
Деньги за аренду списываются автоматически с вашего счета, и о этом вообще можно не вспоминать.
6) С такими сладкими условиями должен быть какой-то подвох. И он есть!
На хорошее арендное жилье огромный конкурс. Вы увидели на сайте классную квартиру, записались на просмотр, и вместе с вами в этот день пришло еще 30 человек. После этого арендодатель будет изучать каждого, и отдаст квартиру тому, у кого самые большие доходы, например. А вам придется искать снова. И стоять в этой "очереди" можно много-много месяцев, либо соглашаться на квартиру похуже.
Но и как бонус: что ненавидят все противники съемного жилья? Вредных хозяев, которые заявляются с проверками. В Германии у вас этого нет:) с хозяином, который пришел "проверить" квартиру, следующая встреча будет в суде.
Ну что, уже пересмотрели свое отношение к съемному жилью?
Поехали дальше! В другом углу ринга у нас ИПОТЕКА!
Три факта для тех, кто хочет купить жилье:
1) Цена. Ребята, я ориентируюсь только в Мюнхене - и это самый дорогой город Германии в плане недвижимости. В черте города, куда вообще достает общественный транспорт - 10.000 евро / кв.м. в новостройке.
2) Ипотека в теории 1% - это да. На практике - около 3%. Первые десять лет эта ставка гарантирована. Потом - никто не знает, она может сохраниться, а может вырасти. Хотите фиксированную ставку все 30 лет? Тогда она вполне может быть выше, чем 3%.
3) Если вы собрались переезжать - то над вами висит оно: социальное давление . По негласным законам у семей с ребенком у каждого ребенка должна быть своя комната. Плюс спальня родителей, плюс гостиная и желательно рабочий кабинет.
У меня три подруги в этом году забеременели. Первый вопрос, которым им задают (ладно, второй) - а вы уже сняли квартиру побольше? Типа 1 спальня + 1 гостиная + 1 кабинет - это для троих человек МАЛЕНЬКАЯ!
Если у вас два ребенка - я реально не завидую, то по местным стандартам вам требуется квартира минимум 100кв.м. Уже умножили на цену метра, да?) Как ощущения? Захотелось третьего?)
Короче, просто купить однушку и кайфовать не получится, если не хотите скатиться по социальной лестнице в уровень мигрантов и беженцев. Да, блин, социальное давление.
Да, покупать квартиру грустно и дорого, и тут развитый и защищенный рынок арендного жилья вроде как должен решить ваши проблемы.
Остается оно "НО", и я с ним долго разбиралась: почему бы не взять ипотеку под 3% и платить "за свое" вместо того, чтобы снимать и платить "за чужое"? Это же должно быть выгоднее! Но если все так просто, то почему так не поступают все?
В следующей статье я прям сижу с калькулятором и считаю:
30 лет снимать квартиру и копить ПРОТИВ 30 лет платить ипотеку под 3%. Где я остаюсь в большем плюсе?
Причины, по которым немцы прибегают к аренде жилья
Покупке собственного жилья препятствует общий уровень дороговизны на любую недвижимость в Германии. Собственное жилье в ФРГ удовольствие весьма дорогое. Если брать среднюю статистику, то за собственное жилье в Германии требуется вложение суммы, равной полному чистому доходу всех трудоспособных членов семьи за шесть лет. Это если говорить о семьях со средним и выше среднего достатком.
Почему в Германии предпочитают именно аренду жилья
В настоящее время в Германии число арендаторов превышает количество живущих в собственном жилье. Разные источники называют разные цифры процента, но в любом случае процент арендуемого жилья никак не меньше 55%. Для этого есть несколько весьма весомых причин.
Первая причина - историческая. Она сформировалась ещё в период восстановления страны после Второй Мировой войны. Чтобы обеспечить нуждающихся жильём, правительство создало специальную финансовую программу, поддерживающую именно съёмщиков арендного жилья. С учетом особой бережливости немцев тех пор сохранилось множество старых многоквартирных домов, считающихся одной единицей недвижимости. Их приобретают целиком или частично, чтобы использовать в качестве "доходных домов" - в нынешней Германии это стало особым подвидом бизнеса.
Сдающие внаём на практике знают, что дом в десять квартир заметно прибыльнее, чем то же число помещений и с той же площадью, но в разных зданиях.
Вторая причина - государство планомерно законодательно защищает права именно арендаторов жилья. Собственник жилья не вправе:
- выселять жильца до окончания договорного срока без защиты своих претензий к арендатору в суде. Без претензий же прервать договор в одностороннем порядке со стороны арендодателя вообще нереально;
- продать жилье до окончания срока договора (если что, покупатель приобретает дом вместе с арендатором и всеми обремененными договорными отношениями);
- резко повысить стоимость аренды (лимиты поднятия цены и периоды ограничены законом и устанавливаются муниципалитетом); кроме того существует общегосударственное ограничение на резкое поднятие размера оплаты в 20% в течении последних 3-х лет;
- взимать плату, превышающую 10% от стоимости жилья, даже в районах с повышенным спросом на аренду;
- устраивать проверки состояния арендованного помещения без предварительной договорённости; кстати, согласованные проверки не должны проводиться чаще одного раза в год и в заранее согласованное время:
- пользоваться своим ключом без разрешения арендатора (во избежание судебного иска о нарушении права частной жизни);
- даже если у арендатора резко меняются жизненные обстоятельства, вплоть до того, что он не может выплачивать арендную плату - его нельзя выставить на улицу. В любом случае подобный вопрос будет решать суд (который будет рассматривать этот вопрос через довольно большой период времени после получения заявления от арендодателя). И часто бывает так, что Государство начинает доплачивать недостающую часть арендной платы;
- если у одной из сторон есть достаточные основания для прекращения договора аренды, то существует срок расторжения договора (Kündigungsfrist). Для арендатора это минимум 3 полных месяца. Для арендодателя этот нормированный срок зависит от времени, которое жилец уже прожил, он первое время тоже составляет 3 месяца. Но с течением аренды этот срок растет, и жильца, прожившего в квартире, например, не менее 10 лет предупреждают за целый год;
- кроме ежемесячной платы существует обязательный депозит. Он используются в случае, если арендатор нанес и не исправил собственными силами какой-либо ущерб помещению, либо просрочил арендную плату. Если же все нормально, то этот депозит без лишних слов возвращается арендатору после окончания аренды.
Третья причина - это способ получать хозяину помещения дополнительный доход. Многие владельцы престижного жилья в центре городов сдают его внаём, переезжая в съёмные квартиры на окраину или в другое, не пользующееся спросом, место. Также существует приверженцы кочевой жизни - любители путешествовать. Им постоянное жильё вообще ни к чему. Считается, что в настоящий момент именно немцы на планете самая мобильная нация.
Самый главный момент:
арендуемая квартира в плане прописки, ЖКХ и т.п. ничем не отличается от собственной. Ты регистрируешься по месту проживания ("прописываешься", предъявив в ратуше подписанный договор аренды), открываешь лицевые счета по этому адресу в электрической компании и т.п. (происходит, как правило, автоматически, если только ты не захочешь выбрать другого поставщика электроэнергии и т.д.), это твой адрес, твое жилье. В подавляющем большинстве квартиры и дома сдаются без меблировки, с минимальной отделкой (как правило, при въезде арендатора даже патроны для лампочек есть только в коридоре и туалете и еще, может быть, в паре помещений). Изредка присутствует встроенная кухня. В таком же виде квартиру надо представить и при выезде.
Однако в тоже время большинство немцев все же считают недвижимость самым эффективным вложением накопленных средств. Поэтому, очень постепенно, отношение к наличию собственного жилья меняется. Понемногу увеличивается число желающих иметь свой дом, который приобретается раз и навсегда. Представители молодого поколения вынуждены арендовать жилье, если сначала не могут осилить первый взнос по ипотеке, хотя и имеют намерение в дальнейшем жить в собственном доме. Поэтому они откладывают деньги из своих доходов на первый взнос. Иногда это занимает период времени в несколько лет.
Немцы не стремятся покупать жильё
Совокупность разных факторов отталкивает немцев от приобретения недвижимости:
- высокие цены;
- дополнительные расходы на содержание жилья;
- необходимость копить на первоначальный взнос;
- лень вникать в нюансы владения;
- долгий срок ипотеки;
- риск, что рынок сильно упадёт и банк запросит возврат кредита.
Немецкие политики сейчас стремятся увеличить квоту частных владельцев недвижимости в Германии.
В 2018 принят закон, позволяющий государству поддерживать выплату ипотеки семьями с детьми на 1200€ в год за каждого ребёнка в течение 10 лет. Baukindergeld обходятся стране в 10 миллиардов евро. Цель — поддержать многодетных бюргеров, которые иначе остаются без шансов на покупку дома.
Однако, эксперты считают: оказанная поддержка подогревает и без того перегретый рынок немецкого жилья.
netrmed
В Германии всего лишь 43% населения имеют собственное жильё. Это один из самых низких показателей во всей Европе. Почему жители такой высокоразвитой страны не стремятся становиться домовладельцами? Ведь это странно — не хотеть иметь свой дом. Сами немцы абсолютно не обеспокоены этим вопросом. Они предпочитают снимать жилье, а не покупать его.
С чем это связано?
Период упадка рынка недвижимости тянется еще с далеких 1940-х годов. Во время безоговорочной капитуляции Германии в мае 1945 года 20% жилищного фонда Германии превратилось в щебень. Было уничтожено 2,25 миллиона домов и еще 2 миллиона были повреждены. При этом перепись на начало 1946 года показала, что людям необходимо 5,5 миллионов единиц жилья.
Вопрос с жильём был не единственной проблемой в послевоенной Германии. Экономика была разрушена, финансирование полностью отсутствовало, а валюта практически ничего не стоила. Кроме этого, политическая ситуация была еще довольно напряженной. Лидеры боялись как возвращения фашизма, так и популяризации коммунизма.
Вскоре Западная Германия разработала свою жилищную политику, которая должна была сократить уровень безработицы и обеспечить широкие слои населения жильем. Уже в 1949 году был представлен и утвержден первый жилищный закон, благодаря которому немцы могли получать субсидии и налоговые льготы. Таким образом, дефицит жилья был сокращен в два раза уже к 1956 году, а в 1962 году он составил около 658 000. Но подавляющее большинство новых единиц жилья были в аренде.
Почему количество арендаторов не уменьшилось?
Потому что спрос со стороны потенциальных покупателей был минимальный. У людей не было денег, а немецкий ипотечный рынок был еще невероятно слаб.
Стоит отметить, что Германия была не единственной страной с жилищным кризисом после Второй мировой войны. Великобритания имела похожие проблемы, и правительство страны также провело крупномасштабные реформы для обеспечения населения жильем. Тем не менее, англичане не остались арендаторами. Уровень домовладения в Великобритании составляет около 66%, что намного выше, чем в Германии.
Чем же аренда так привлекает немцев?
Экономисты считают, что привлекательность такого жилья в том, что оно относительно дешевое. Правительство строго контролирует этот процесс, и арендные ставки регулируются законом. Например, немецкое законодательство запрещает повышать стоимость аренды больше чем на 15% в течение трёх лет.
Еще на популярность аренды влияет такой фактор, что Германия не позволяет домовладельцам вычитать ипотечные процентные платежи из своих налогов. В отличие от стран с высоким уровнем домовладения, таких как Испания, Ирландия и США. Без этого вычета жилье намного выгоднее арендовать, чем платить ипотеку. Кроме этого, условия для получения ипотечного кредита в немецких банках достаточно жесткие.
Хоть условия покупки жилья в кредит и не совсем выгодные, жители Германии не очень этим расстроены, им нравится арендовать жилье. По данным социологов, более 93% немцев удовлетворены своей текущей ситуацией с жильем. Это один из самых высоких показателей среди всех развитых стран.
Причины охотного проживания бюргеров в аренде
Высокая стоимость жилья — непреодолимый барьер для многих жителей ФРГ. Потенциальных покупателей сдерживает постоянный рост рынка недвижимости в немецких городах. Например, в Берлине с 2010 цены выросли более чем вдвое.
Мечты о покупке собственной крыши над головой часто разбиваются о реальность. В течение последних лет немецкие проценты по ипотеке бьют рекорды минимумов. Взять кредит на недвижимость в Германии стало проще. Но необходимость накопить достаточную сумму на первоначальный взнос оказывается для бюргеров непреодолимым препятствием.
| Земля | Процент |
|---|---|
| Саар | 64,7% |
| Рейнланд-Пфальц | 58% |
| Нижняя Саксония | 54,2% |
| Шлезвиг-Гольштейн | 53,3% |
| Баден-Вюртемберг | 52,6% |
| Бавария | 51,4% |
| Бранденбург | 47,8% |
| Гессен | 47,5% |
| Германия в среднем | 46,5% |
| Тюрингия | 45,3% |
| Саксония-Анхальт | 45,1% |
| Северный Рейн-Вестфалия | 43,7% |
| Мекленбург-Передняя Померания | 41,1% |
| Бремен | 37,8% |
| Саксония | 34,6% |
| Гамбург | 23,9% |
| Берлин | 17,4% |
Банки в Германии стандартно требуют 10-20% стоимости жилья плюс 10% составляют сопутствующие расходы на покупку: оплата услуг маклера, нотариуса и налога на приобретение недвижимости. В нынешних реалиях подобные условия заставляют копить десятки тысяч евро. В отдельных регионах начальные расходы на покупку дома или квартиры в новостройке составляют шестизначные цифры.
90% немецких арендаторов зарабатывают ниже 50000€ брутто в год. Чтобы претендовать на собственное жильё в Германии, требуется зарабатывать больше. Или надеяться на помощь родителей, которые могли бы поддержать в финансовом плане.
Бюрегы на распутье между покупкой и арендой чаще выбирают второе.
Цены на съём напротив растут не так быстро. Арендаторы не чувствуют себя связанными ипотекой. Многим нравится чувство свободы. Это отпугивает от попыток заполучить своё жилище. 44% немцев в возрасте до 40 указали потерю чувства свободы как главную причину, которая заставляет жить в аренде.
Если взять за основу стоимость аренды объекта и посчитать, за сколько лет в среднем окупится его приобретение в Германии, выйдет лет 30. Сейчас немного людей планируют жизнь даже на 10 лет вперёд. Дешевле жить в аренде — казалось бы очевидный выбор.
Но что будет спустя 30 лет у арендатора? Все деньги за проживание уйдут в чужой карман. А владелец платит себе и немного банку.
| За | Против |
|---|---|
| Планируется долго жить в одном городе. | В следующие годы возможен переезд по работе или по иным причинам. |
| Наличие большого долга не вызывает отторжения. | Даже мысль об ипотеке на десятилетия приводит в ужас. |
| Первоначальный капитал покрывает сопутствующие расходы и 10-20% жилья. | Цены в регионе не по карману, своих денег недостаточно даже на уплату налога на покупку. |
| Готовность заниматься домом или квартирой, откладывать на будущий ремонт, вникать в детали. | Не хочется забивать голову нюансами обладания недвижимостью. |
Аренда и собственное жилье: как живут немцы сегодня?
Собственная недвижимость – лучшая гарантия для пожилых людей в Германии. Но реальность выглядит по-другому: немцы по-прежнему считаются нацией арендаторов в Европе. Вопрос жилья – главная тема в жизни немцев.
Кто покупает недвижимость сегодня?
Согласно исследованию портала Sparda, 25% всех арендаторов в возрасте до 50 лет планирует приобрести жилую недвижимость. Большинство из них – люди в возрасте от 31 до 40 лет (35%) с доходом более €3500 в месяц. С другой стороны, 60% арендаторов готовы всю жизнь жить на съемной квартире. Тем более что для приобретения собственного жилья необходим довольно большой капитал – от €50 тыс.
Почему Германия – нация арендаторов?
Тот факт, что немцы в основном живут в арендованном жилье, имеет исторические причины. Из-за нехватки жилья после Второй мировой войны его стоимость была весьма высока. Как следствие, уровень владения недвижимостью в Германии сильно снизился. Арендовать жилье вошло в привычку. По состоянию на 2017 год собственное жилье имели всего 45% граждан Германии (в среднем по Европе – 70%). Однако такая ситуация связана также с рынком труда, который требует от сотрудников максимальной мобильности.
Как развивается строительство в Германии?
В 2017 году количество заявок на разрешение строительства особняков в Германии упало на 5% по сравнению с предыдущим годом. Одна из причин – возрастание затрат на строительство. В августе они выросли на 4,6% по сравнению с предыдущим годом. Как сообщает Федеральное статистическое ведомство, это самый сильный рост за последние 11 лет. Прежде всего, в цене выросли основные строительные (+5,8%) и столярные работы (+4%). Таким образом, жилье в немецких новостройках сегодня дороже всего.
Арендная плата растет
За последние 5 лет рента выросла в 77 из 78 больших городов ФРГ. Для сравнения: Берлин +51%, Мюнхен +35%, и Любек +31%. Особенно от роста арендной платы страдают студенты. С 2010 года стоимость аренды для них выросла, например в Берлине, на 67,3%.
Холостяки и нехватка жилья
Количество холостяков в Германии заметно растет. Более 50% немцев живут в одиночку в крупных городах, и 40% – в небольших городах. Проблема эта давно известна: во многих городах Германии важность семьи уже давно отошла на второй план.
С 2000 года число домохозяйств выросло почти на 10%. Все больше людей сегодня могут позволить себе собственную квартиру. Это, в свою очередь, оказывает дополнительное давление на рынок жилья.
Где немцы предпочитают жить в старости?
56% граждан хотят жить с родственниками, 49% не против жить в доме общего типа, где они могут получать необходимый уход.
Что примечательно: только 6% немцев боится умереть в доме престарелых. В настоящее время около 30% пожилых людей проводят старость именно в таких учреждениях.
Четыре модели: образец для подражания
Бербель Крессин: «Наши апартаменты были слишком большими и не соответствовали возрасту. Именно поэтому в 2014 году мы основали жилую группу. Сначала нас было 16 человек, но осталось только 5. Не все могли позволить себе переезд в недавно построенный дом. Для нас было важно жить в городе. Мы регулярно встречаемся, вместе посещаем музеи и заботимся друг о друге. Мы рассматриваем себя как модельный проект и хотим стать образцом для подражания».
Дом будущего
Франц Эмде: «Для нас было важно, чтобы дом был построен с использованием самых современных и экологически чистых технологий. Сегодня мы живем в доме будущего. В 2010 году мы начали планировать дом стоимостью в €3,2 млн на 860 квадратных метров жилой площади. Здесь живут 7 семей. У каждой семьи есть собственный балкон, и большой сад на всех. Мы делим работу по дому, и помогаем друг другу».
Квартира от государства
Анна-Луиза Китцеров: «Квартиру нам финансирует государство. Поскольку мы мало зарабатывали, и у нас было двое детей, обычная аренда нам не подходила. Недостатки нашего жилья: на балконе прогнил пол, если кто-то принимает душ – на кухне исчезает горячая вода, на 7-метровой кухне помещаются не все. Но мы любим наш дом, здесь нам уютно. Однако в конце 2019 года государственные субсидии заканчиваются, и нам придется съехать. В нашем районе мы ничего не можем себе позволить. Четыре комнаты стоят здесь около €1800».
Аренда по выгодной цене
Лиза-Мария Вимерс: «Большинство семей в Эмсланде покупают или строят дома, но мы не хотим. У нас нет необходимого капитала, и мы еще оплачиваем студенческие ссуды. Собственный дом означает большую ответственность, а нас устраивает наша квартира за €810 месяц. Наша семейная жизнь в основном проходит на кухне. Здесь мы играем, едим, работаем и принимаем друзей. Однако мы хотели бы жить в большом доме, чтобы у детей было достаточно места, и сад, в котором можно было бы играть».
Почему в Германии растет плата за аренду жилья?
Высокая динамика роста арендной платы в последние годы беспокоит всех, кто живет в одном из крупных немецких городов. В чем причины этой проблемы и какие есть варианты ее решения?
Ведущие специалисты на рынке аренды полагают, что одной из причин является рост притока мигрантов. В то время как страны юга Европы решали проблему высокого уровня безработицы после финансового кризиса 2008 года, немало испанцев, итальянцев и греков решили покинуть родные края и начать все заново в Германии. Давление на немецкий рынок недвижимости усилило прибытие переселенцев из Восточной Европы и сотен тысяч беженцев. Но, по мнению экспертов, повышение цен вызывает не только миграция из-за рубежа. Сегодня люди в возрасте до 35 лет в значительном количестве переезжают из сельской местности в города. Специалисты считают, что немецкие власти и инвесторы не были готовы к массовому движению народа к ярким огням Берлина, Гамбурга и Мюнхена и других, менее крупных городов. Еще десять лет назад наблюдалась тенденция к сокращению населения страны, вследствие чего предполагалось уменьшение спроса на рынке аренды и рост количества пустых квартир.
Власть и народ
Однако даже когда инвесторы поняли, что пришло время действовать, они зачастую просто не могли начать строительство, поскольку местные органы власти в свое время для экономии средств сократили персонал – в отраслях, где меньше всего нуждались в людях, включая и специалистов по застройке.
Свою лепту вносят также гражданские протесты, регулярно препятствующие созданию новых зданий. «Не на моем заднем дворе!», – такие протесты, с одной стороны, объясняются менталитетом, а с другой – опасением того, что появление по соседству новостроек приведет к повышению арендной платы в районе.
В то же время исследования показывают, что если два десятилетия назад в Берлине насчитывалось около 100 000 пустующих квартир, то на сегодняшний день это число сократилось до 18 000.
Где арендная плата не растет?
С другой стороны, по оценке аналитиков, последствий увеличения арендной платы не почувствовали две трети населения Германии. Те, кто живет в сельских районах, возможно, даже выиграли от массового переезда молодежи в города, приведшего к избытку предложения. Но и в больших городах арендная плата растет не повсеместно. Сильные законы Германии защищают долгосрочных арендаторов от повышения платы.
Что можно сделать?
Сельская местность должна стать более привлекательным местом для жизни – в этом может заключаться частичное устранение проблемы, в первую очередь зависящей от развития общественного транспорта. Здесь не так уж и мало рабочих мест, как принято сегодня считать, в среднем – даже больше вакансий на душу населения, чем в таких городах как Гамбург, Мюнхен и Берлин.
Другое дело, что большинство высококвалифицированных специалистов востребованы в основном в городах. Все больше молодых немцев учатся в университетах, а также вступают в брак с другими высококвалифицированными специалистами. Если в старые времена доктор женился на медсестре, то теперь он женится на главвраче – и это затрудняет поиск подходящей работы в сельской местности для обоих.
Многое зависит и от политиков, которые должны помогать инвесторам. К примеру, в Берлине, где дефицит жилья является одним из самых высоких в стране, многолетние планы по строительству крупных новых поселений на окраине города никогда не покидали чертежной доски. Правительство Германии на федеральном уровне стремится разжечь строительный бум, субсидируя строительство нового жилья с помощью налоговых льгот. Но субсидии имеют смысл только в том случае, если инвесторы не хотят строить. А они хотят – только государство не выделяет землю. В то же время, субсидии повышают стоимость земли и, следовательно, затраты на строительство.
Каковы перспективы?
Тем не менее, есть некоторые признаки того, что предложение начинает догонять спрос. Если пять лет назад на рынок Берлина поступало около 5000 новых квартир, то сейчас их число возросло до 16 000 в год, хотя это и значительно меньше необходимых 25 000. По прогнозам экспертов, рост цен может немного остановиться, но отсутствие квартир будет ощущаться в течение еще 4-5 лет.
Немцы предпочитают жить в съёмной недвижимости
Ипотечные кредиты в Германии дешевле чем когда-либо. Но количество немцев живущих в аренде не уменьшается.
Ни в одном другом государстве Европы так много жителей не снимают недвижимость в аренду.
В 2020 только 46% немцев владеют недвижимостью. Живут в своём жилище 42%.
| Год | Аренда | Своё |
|---|---|---|
| 1998 | 59,7% | 40,3% |
| 2003 | 57% | 43% |
| 2008 | 56,8% | 43,2% |
| 2013 | 57% | 43% |
| 2018 | 57,9% | 42,1% |
В среднем в Европе в аренде проживает 30% населения.
Немцы согласно опросам боятся инфляции и бедности на старости больше, чем граждане других стран. Но за последнее десятилетие доля владельцев домов и квартир в Германии не растёт.
| Страна | Доля |
|---|---|
| Румыния | 97% |
| Словакия | 90% |
| Венгрия | 90% |
| Болгария | 87% |
| Испания | 83% |
| Польша | 81% |
| Чехия | 79% |
| Греция | 77% |
| Португалия | 75% |
| Финляндия | 74% |
| Бельгия | 72% |
| Италия | 72% |
| Швеция | 71% |
| Дания | 67% |
| Голландия | 67% |
| Франция | 62% |
| Австрия | 57% |
| Швейцария | 44% |
| Германия | 43% |
Аренда в Германии — просто и надёжно в краткосрочной перспективе
Жить в аренде в Германии бюрократически проще. Самое сложное — найти подходящую квартиру или дом. Но дальше подписал контракт и плати. Проблемы перекидываются на домоуправление или хозяина. Надо переехать — разрыв арендного соглашения и новые поиски.
Пока не случится форс-мажора в виде смены владельца и просьбы съехать, аренда вполне надёжно защищена законами. Выгнать из квартиры жильца в Германии крайне непросто, если арендная плата исправно поступает на банковский счёт.
Владелец жилья защищён по максимуму, когда выплатит ипотеку. Иначе приходится мириться с необходимостью продавать недвижимость в случае финансовых проблем или даже с угрозой принудительного аукциона.
Особенно рискованно выглядит покупка сейчас, когда приходится брать ипотечные кредиты на 90-100% стоимости жилья. С 2012 немецкие эксперты говорят о пузыре на рынке недвижимости в Германии. Ожидается неминуемое падение цен в перспективе пары лет, но даже кризисы не пошатнули устойчивый рост. Однако, вечных трендов не существует.
Если вдруг случится значительное падение стоимости недвижимости на фоне экономической обстановки 2020, должники рискуют оказаться в положении американских домовладельцев в 2008, получивших “маржин-коллы” от банков из-за обвала рынка.
Не смотря на высокие цены в новостройках, спрос в Германии по-прежнему превышает предложение.
В Германии существует закон, позволяющий банкирам запрашивать немедленный возврат части выданного долга:
Если благосостояние получателя кредита или оценка стоимости залога значительно ухудшается или возникла угроза ухудшения, потенциально ведущая к невыплате полного долга после продажи заложенного, кредитор вправе разорвать контракт досрочно до окончания срока выплаты кредита за счёт полной выплаты суммы. (§490 BGB)
Как снять жилье в Германии: все нюансы
Найти и арендовать квартиру или комнату в Германии довольно сложно. Некоторые немецкие города настолько перенаселены, что заселиться непросто даже немцам. Не говоря уже об иностранцах. И тем не менее, это возможно даже для мигранта. Нужно хорошо знать язык, понимать национальные особенности этого рынка и немного ориентироваться в законах. Ниже – обо всем подробно.
Где искать
Общаться лучше на немецком или английском языке, и желательно без ошибок, чтобы не отпугнуть немцев. Если появился интересный вариант жилья – реагируйте без промедления. Выгодные предложения держатся на сайте пару часов, их моментально разбирают десятки пользователей. Напишите запрос в форму связи с арендодателем и попросите назначить время просмотра.
Параллельно можно искать жилье в социальных сетях. Немцы охотно пользуются Facebook. Ищите через своих знакомых в Германии.
Третий источник предложений об аренде – местная пресса. Купить печатные издания можно на вокзалах на лотках Toto-Lotto.
Иногда к поиску жилья подключается работодатель. Если вы заключили (собираетесь заключить) контракт, поинтересуйтесь у будущего начальника, поможет ли он найти вам временное жилье.
Если времени уже в обрез, можно обратиться в агентство недвижимости. Но полагаться на местных маклеров не стоит – ищите жилье параллельно. А вознаграждение за найденное жилье (провизион) платите только после заключения сделки с арендодателем.
Как проходит осмотр
Просмотр жилья в Германии – мероприятие скорее для владельцев квадратных метров, чем для арендаторов. Потому что арендодатель оценивает потенциальных жильцов, выбирая между несколькими кандидатами. По статистике, на один объект в Мюнхене могут претендовать 77 конкурентов. Для сравнения, в Штутгарте это количество составит 75, в Ганновере 45, а в Берлине 33. Причем, иностранцы для немцев далеко не в приоритете, выбор может затянуться на неделю, а то и две.
Просмотр назначается по согласованию с проживающими на данный момент арендаторами. Прийти нужно вовремя, и лучше – в приличной одежде. В назначенное время приходят потенциальные съемщики. Просмотрев жилье, желающие могут задать уточняющие вопросы и оставить свои координаты владельцу. Хозяева, в свою очередь, при встрече могут запросить у кандидатов интересующую их информацию. Например, о платежеспособности, о месте работы и зарплате. Поэтому лучше сразу взять с собой зарплатный лист за последний месяц. Также интересуются, сколько человек собираются жить в квартире или доме.
Не бойтесь задавать арендодателю вопросы о помещении. Ваша заинтересованность охарактеризует вас с положительной стороны.
Спрашивайте, почему данное жилье оказалось свободным, ведь это необычная для Германии ситуация.
Узнайте среднюю стоимость аренды в городе и спросите, повысилась или понизилась цена по сравнению с предыдущим контрактом.
Нелишним будет спросить, кто живет по соседству, есть ли рядом супермаркет, парковка, общественный транспорт. И даже – насколько шумно или тихо тут днем и ночью.
Сокращения в объявлениях
Все жилищные объекты в немецких объявлениях делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Также жилье различается по количеству комнат (Zimmer). Чтобы сэкономить печатные площади, объявления в газетах печатаются с сокращениями, и эта традиция перешла в интернет.
Площадь объекта жилья указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl (Wohnfläche – с нем. жизненное пространство). Но указанная площадь и площадь, пригодная для использования – это разные цифры. И вот почему.
Площадь комнат с ровными стенами считается полностью. Со скошенными стенами и чердаками все интересней. Если от пола до стены вверх меньше метра, то это пространство под наклонной стеной не считается. Если от пола до стены 1-2 метра, то площадь учитывается наполовину.
Балконы, террасы и лоджии тоже считаются не полностью, а лишь на четверть. Если есть соответствующее разрешение – то половина такой площади добавляется к жилой.
Если веранда с отоплением – площадь считается полностью, если без – на 50%.
Количество комнат и их виды указывается цифрой и буквами Z или Zi. Например:
- 1Z – это однокомнатная квартира.
- 3 Zi – трехкомнатная.
К этому сокращению добавляются сведения о том, есть ли кухня (К), ванная (В), коридор (D), терраса (Т), терраса на крыше (DT), балкон (В последнее, иногда BLK), душ (снова D), кладовка (AK или AR), дополнительный туалет (GWC), спальня (SZ), веранда, зимний сад (WG).
Наличие ванной или душа в квартире – это стандартное условие, поэтому первое В или D информирует о нем. А если в сокращении имеется вторая В или D, то это коридор или балкон. Например:
- 2ZBB – это двухкомнатная квартира с ванной и балконом;
- 1ZiKDD – однокомнатная с кухней, душем и коридором;
- 3ZKBT – это трехкомнатная с кухней, ванной и террасой.
В объявлениях могут указывать и неполное число комнат. Например если написано 2,5 Z, это может значить, что одна комната слишком мала или не отгорожена нормальными стенами.
Этажность и виды домов
Нумерация этажей в немецких домах ведется не с первого, а с нулевого. Первый этаж значится как 0 или EG. ETG и цифра – это номер этажа.
- KG – цоколь или подвал. В таких помещениях очень часто обустраивают квартиры под сдачу в аренду.
- EG – первый наземный этаж.
- 1 ETG – второй этаж.
- OG – это верхний этаж многоквартирного дома.
- DG – чердак или квартира под самой крышей со скошенными стенами.
Также по сокращениям можно определить тип постройки дома: общежитие это или пол-дома, к примеру.
- Теми же буквами WG (как и веранда) обозначается общежитие или коммунальная квартира.
- ELW – дополнительная квартира в доме на одну семью.
- DHH – полдома на двух владельцев с общей стеной.
- RH – один дома из ряда домов с общими стенами.
- FH, FHS, FMH – семейный дом или его часть.
- MFH – дом на несколько семей.
Цена вопроса
Стоимость аренды в Германии состоит из двух частей: ежемесячный платеж (Kaltmiete) и предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten). Чтобы оценить, какие расходы включены в аренду, а какие нет, нужно внимательно изучить предложение и расспросить владельца.
Расходы на коммуналку могут составлять от €50 до €250. Как правило, включаются расходы за тепло, водопровод, использование электричества в местах общего пользования, вывоз ТБО и даже страховка. Ежегодно владелец подбивает расходы и сравнивает их с предоплатой жильцов. Если они уплатили меньше, высылает счет с просьбой доплатить. Как правило, счет составляет €50-70. Если больше, то возможно хозяин жилья мошенничает. Проверьте его, попросив отчет о расходах.
В общую стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, телефон и интернет. Об этом должен позаботиться жилец, причем еще до въезда в квартиру.
Залог
В Германии принято вносить залог за аренду (Kaution) в размере 2-3 месячных оплат. Опрометчиво отдавать полную сумму на руки владельцу. Если он нечестен, то может не вернуть в случае необходимости полную сумму. Будет лучше перечислить сумму на сберегательный счет в банке. А сберкнижку отдать арендодателю. Так хозяин не сможет снять деньги с чужого счета, а жилец – сможет, только получив книжку назад.
Но в последнее время немцы стараются избежать уплаты залога и подписывают поручительство за залог. За €80-100 в год залогом выступает страховое поручительство одной из страховых фирм.
Тонкости оплаты можно узнать из все тех же сокращений в объявлениях. Например:
- КМ, МКМ, NKM – аренда в месяц чистыми.
- ММ, WM, BWM – аренда брутто.
- NK – дополнительные расходы на коммуналку.
- VZ – плата вперед.
- VB – уместен торг.
- HK – плата за отопление.
- ВК – расходы на домоуправление, уборку, пр.
- КТ – залог.
То есть, если в объявлении значится KM 500+NK+HZK+KT, это значит, что цена аренды в месяц нетто €500, дополнительно взимается плата за коммунальные услуги, отопление и залог.
Меблировка
Поскольку предыдущие жильцы при переезде забирают мебель с собой или продают ее, 80% квартир в Германии сдаются без мебели. Чаще всего оставляют кухню, поскольку шкафы, плита, полки монтируются индивидуально под каждую квартиру и как правило, для другой не подходят.
Наличие кухни указывается в объявлении. Бывает, что кухню можно купить у съезжающих арендаторов. Если кухни все-таки нет, то ее покупка потянет немалые расходы. Цена зависит от площади кухни, качества и давности бытовой техники (холодильник, печь, посудомойка, микроволновка. т.д.). Самый минимальный базовый вариант IKEA обойдется около €2000.
Цена перевозки вещей в Германии составляет от €300 до €3000, зависит от количества вещей и расстояния между пунктами.
Договор на аренду
Между арендодателем и жильцом заключается контракт. Шаблон документа можно найти на ImmobilienScout24. В контракте указывается плата за аренду, плата за коммунальные услуги, дополнительные расходы, залог. В договоре нужно зафиксировать показания счетчиков на момент сделки, а также имеющиеся поломки и недостатки. При съезде недвижимость нужно оставить в том же виде, как при въезде.
Если арендовать жилье не получилось, не стоит опускать руки. Увеличьте бюджет – и количество вариантов увеличится (в то время как количество конкурентов уменьшится).
Расширьте круг поиска. В Германии хорошо развита транспортная инфраструктура, и даже если жилье дальше от работы, чем хотелось, просто придется дольше добираться.
Читайте также: