Как открыть управляющую компанию в казахстане
Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.
Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.
Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.
После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.
Квалификационный экзамен руководителя компании
Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.
После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.
На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.
Как получить МКД в управление
Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.
Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.
Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.
Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом. Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.
Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.
Как сменить управляющую компанию в ЖК
Рассказываем, как сменить управляющую компанию или КСК.
После вступления в силу поправок в закон «О жилищных отношениях» в январе 2020 года сменить управленцев самостоятельно стало проще.
Согласно поправкам, управлять многоквартирными домами могут:
— объединение собственников имущества (ОСИ);
— простое товарищество (ПТ).
Выбрать один из вариантов должны сами жильцы.
В зависимости от ЖК в нём создаётся либо одно объединение, если дома/блоки расположены на одном фундаменте, имеют один юридический адрес; либо несколько — если дома с разными адресами. Важнейшую роль при выходе из управляющей компании и образовании нового объединения играет инициативная группа жильцов.
Обе формы управления работают по принципу «один дом — одно объединение — один счёт», подразумевающему открытие в каждом доме текущего и сберегательного счетов.
ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации.
ПТ — простое товарищество, где собственники обязуются совместно управлять домом и содержать его. Чем отличаются структуры, читайте здесь.
Как оформить ОСИ или ПТ
1. Провести собрание собственников и выбрать совет дома.
Высший орган власти в доме — собрание собственников квартир и нежилых помещений. В компетенции — вопросы, связанные с управлением и содержанием кондоминиума.
Собрание (действительно при участии более 50 % собственников) обязательно выбирает совет дома. Он представляет интересы собственников и избирается из числа владельцев квартир в количестве не менее трёх членов на три года (при желании можно переизбрать).
Решение принимается большинством и вносится в протокол. У каждого собственника один голос. Если ему принадлежит несколько квартир/нежилых помещений, то и количество голосов соответствующее. Наряду с явочным собранием можно провести письменный опрос.
2. Определить форму управления.
Решение принимает как общее собрание, так и совет дома, если жильцы делегируют ему такое полномочие.
За создание объединения должен проголосовать 51 % собственников квартир и помещений. Итоги голосования указываются в протоколе. Также на собрании нужно утвердить устав.
Один из главных вопросов — утверждение размера расходов на управление и содержание дома или блока. На практике многие объединения не работают, поскольку нет решения жильцов о суммах. Решение по расходам на управление и содержание общего имущества дома принимается при согласии более 2/3 от общего числа собственников квартир, нежилых помещений.
Оформление протокола — важный шаг. Несоответствия могут помешать зарегистрировать новую форму управления.
В протоколе нужно указать:
— местонахождение многоквартирного дома;
— вопросы, вынесенные на голосование;
— дату, форму, время проведения собрания (сроки голосования);
— общее количество собственников квартир, нежилых помещений;
— количество участвовавших в собрании собственников с указанием фамилий, имён, отчеств, номеров квартир/помещений;
— фамилии, имена и отчества приглашённых лиц (при наличии);
— фамилии, имена и отчества председателя, секретаря собрания, членов совета дома;
— форму и итоги голосования;
— решение, принятое собранием;
— приложение к протоколу собрания.
Протокол собрания подписывается председателем, секретарём собрания, членами совета дома. Хранятся у совета дома или доверенного лица ПТ. Копии протоколов предоставляются по требованию собственника квартиры, нежилого помещения.
Если выбрали ОСИ
На собрании из числа собственников избирается председатель (руководитель ОСИ), который будет управлять кондоминиумом и заключать договоры на содержание с сервисными компаниями. Срок полномочий — один год.
ОСИ необходимо зарегистрировать в департаменте юстиции. Для этого в ЦОН требуется предоставить:
— заявление установленной формы;
— протокол собрания;
— устав (типовой документ можно посмотреть здесь);
— квитанцию об уплате госпошлины в размере 1 МРП (2917 тенге).
Если среди собственников не найдётся желающего занять пост председателя ОСИ/доверенного лица ПТ, то можно нанять управляющего или управляющую компанию.
Функции этого звена — управление, исполнение решений собрания и совета, заключение договоров с сервисными компаниями и поставщиками комуслуг, составление смет расходов, предоставление отчётов и др. По сути, это нынешние КСК.
Управляющим не может стать собственник квартиры/нежилого помещения, председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ. Срок действия контракта с ним — один год (с правом продления). Управляющий может работать с несколькими домами, но запрещено оказывать услуги по их обслуживанию.
3. Открыть счета.
В течение 15 дней следует открыть текущий и сберегательный счета на дом в любом банке. Такое право есть у председателя ОСИ (со дня избрания) или доверенного лица ПТ (после подписания договора). С этих счетов средства жильцов будут расходоваться на нужды дома.
Далее председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ заключает договоры с поставщиками комуслуг и нанимает сервисные компании для обслуживания общедомового имущества: сантехников, электриков, дворников, клининговые сервисы и др.
Если вопросы решены, выход происходит достаточно быстро:
— после регистрации ОСИ или ПТ в течение трёх дней отправка уведомления об этом застройщику;
— оформление акта приёма-передачи от застройщика на ОСИ или ПТ.
Если застройщик препятствует выходу из управляющей компании, можно обратиться в расчётные центры (ИВЦ, «Алсеко», ЕРЦ) и заключить с ними прямые договоры. После этого ОСИ или ПТ может самостоятельно заниматься управлением дома.
Если возникают препятствия со стороны существующих управляющих компаний или КСК, обратитесь в жилищные инспекции при управлениях жилья в акимате.
Вместо КСК: кто и как будет управлять домами
Что будет после отмены КСК? Как оформить новые управляющие структуры, ОСИ и ПТ? Krisha.kz расписала шаги, которые необходимо сделать в связи с новыми поправками в закон о ЖКХ.
Напомним, 7 января 2020 года в силу вступил закон, отменяющий КСК как форму управления многоквартирными домами. Вместо привычных кооперативов в каждом доме появятся объединения собственников имущества (ОСИ) либо простые товарищества (ПТ).
Обе формы управления будут работать по принципу «один дом — одно объединение — один счёт», подразумевающему открытие в каждом доме текущего и сберегательного счетов.
Ранее мы писали, чем отличаются структуры. ПТ — это простое товарищество, где собственники обязуются совместно управлять домом и содержать его. ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации.
Выбор — за жильцами. Однако эксперты полагают, что объединения будут уместны в больших ЖК, ведь за счёт ежемесячных взносов придётся содержать председателя и бухгалтера.
Как оформить ОСИ или ПТ в многоквартирном доме
1. Провести собрание собственников и выбрать совет дома.
Высший орган власти в доме — собрание собственников квартир и нежилых помещений. В его компетенции вопросы, связанные с управлением и содержанием кондоминиума.
Собрание (действительно при участии более 50 % собственников) выбирает совет дома — орган управления и обязательную структуру для каждого объекта.
Совет представляет интересы собственников и избирается из числа владельцев квартир в количестве не менее трёх членов на три года (при желании можно переизбрать).
Решение принимается большинством и вносится в протокол. У каждого собственника один голос. Если ему принадлежит несколько квартир/нежилых помещений, то и соответствующее количество голосов.
Член совета дома не может быть избран председателем ОСИ, доверенным лицом ПТ или членом ревизионной комиссии (ревизор).
2. Определить форму управления.
Это решение принимает как общее собрание, так и совет дома, если жильцы делегируют ему такое полномочие.
Если выбрали ОСИ:
На собрании из числа собственников избирается председатель (руководитель ОСИ), который будет управлять кондоминиумом и содержать его. Срок полномочий — один год.
ОСИ необходимо зарегистрировать в департаменте юстиции. Для этого в ЦОН требуется предоставить:
— заявление установленной формы;
— протокол собрания;
— устав (типовой разрабатывает Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК);
— квитанцию об уплате госпошлины.
Отчёты совету дома предоставляются ежемесячно, а также по итогам года.
Документы о регистрации объекта кондоминиума при регистрации ОСИ или образовании ПТ необязательны!
Если среди собственников не найдётся желающего занять пост председателя ОСИ/доверенного лица ПТ, то можно нанять управляющего или управляющую компанию.
Функции этого звена — управление, исполнение решений собрания и совета, заключение договоров с сервисными компаниями и поставщиками комуслуг, составление смет расходов, предоставление отчётов и др. По сути, это нынешние КСК.
Управляющим не может стать собственник квартиры/нежилого помещения, председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ.
Главный критерий — наличие гражданства РК и специального сертификата, подтверждающего квалификационные требования, утверждённые Мининдустрии. Контракт заключается председателем ОСИ, доверенным лицом ПТ либо советом дома, если собрание делегирует ему такие полномочия. Срок действия — один год (продлевается).
Управляющий может работать с несколькими домами, но ему запрещено оказывать услуги по их обслуживанию.
3. Открыть счета.
В течение 15 дней следует открыть текущий и сберегательный счета на дом в любом банке. Такое право есть у председателя ОСИ (со дня избрания) или доверенного лица ПТ (после подписания договора). С этих счетов средства жильцов будут расходоваться на нужды дома.
Далее председатель ОСИ/доверенное лицо ПТ заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг и нанимают сервисные компании для обслуживания общедомового имущества: сантехников, электриков, дворников, клининговые сервисы и др.
Эксперты признают, что полного представления о том, как будет работать новая схема, пока нет. Отсутствуют типовые договоры с председателями, управляющими, уставы. Не разработаны обучающие программы для специалистов.
Узнать, до какого времени нужно оформить ОСИ или ПТ, можно здесь. Также предлагаем ознакомиться с другими изменениями, которые произойдут в сфере ЖКХ после отмены КСК.
Организация управляющей компании и получение лицензии
С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.
Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.
Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.
Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.
На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.
Как открыть управляющую компанию в казахстане
Государственная регистрация, не относящихся к субъектам частного предпринимательства, а также акционерных обществ, осуществляющих деятельность на основании устава, не являющегося типовым, за исключением политических партий, учетная регистрация (перерегистрация) их филиалов (представительств), а также филиалов (представительств) иностранных некоммерческих организаций - не позднее 5 рабочих дней, следующих за днем подачи заявления с приложением необходимых документов.
Для юридических лиц, не относящихся к субъектам частного предпринимательства, а также акционерных обществ, осуществляющих деятельность на основании устава, не являющегося типовым, за исключением политических партий, их филиалов (представительств), выдача справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридического лица, справки об учетной регистрации (перерегистрации) филиала (представительства), а также возврат устава (положения) - не позднее 5 рабочих дней со дня подачи заявления с приложением необходимых документов.
Государственная регистрация политических партий и учетная регистрация (перерегистрация) их филиалов (представительств) - не позднее 1 месяца со дня подачи заявления с приложением необходимых документов.
Государственная регистрация коммерческих юридических лиц, учетная регистрация их филиалов (представительств) с участием иностранных лиц, не имеющих идентификационных номеров согласно Закону Республики Казахстан "О национальных реестрах идентификационных номеров" - не позднее 1 рабочего дня, следующего за днем подачи заявления.
Государственная регистрация общественных и религиозных объединений с республиканским и региональным статусами, в том числе учетная регистрация филиалов и представительств иностранных и международных некоммерческих неправительственных объединений - не позднее 5 рабочих дней по месту нахождения услугодателя, не позднее 10 рабочих дней не по месту нахождения услугодателя, следующих за днем подачи заявления с приложением необходимых документов.
На портале – государственная регистрация юридических лиц, относящихся к субъектам частного предпринимательства, за исключением акционерных обществ, их филиалов (представительств) - в течение 1 часа с момента подачи заявления.
Смотрите также:
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Они будут работать по схеме: один дом - один орган управления (ОСИ или ПТ) - два банковских счета (текущий и сберегательный).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
- членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
- форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
- объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;
- простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
- председатель ОСИ;
- ревизионная комиссия (ревизор).
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
- Регистрирует в органах юстиции;
- Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
- Исполняет решения жильцов;
- Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
- Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
- Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
- Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
- Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
- текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание);
- сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества).
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
- в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ)
в размере 20 МРП - для юридических (для председателя ОСИ).
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
А деньги со счета «На содержание жилья» делятся: не более 30 процентов уходит на управление, не более 70 процентов - на содержание общего имущества.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
- оплата услуг ведения бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
- плата исполнительному органу за управление объектом кондоминиума (размер согласовывается на собрании или советом дома);
- обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
- банковские услуги;
- оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
- дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
- техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
- подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
- обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
- обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
- приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
- обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
- противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
- текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
- оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
- установка домофонного оборудования;
- техническое обслуживание домофонного оборудования;
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
Смотрите также:
На смену существующим КСК (кооперативам собственников квартир) должны прийти ОСИ (объединения собственников имущества) или ПТ (простые товарищества).
Они будут работать по схеме: один дом - один орган управления (ОСИ или ПТ) - два банковских счета (текущий и сберегательный).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье. Существующие КСК (кооперативы собственников квартир) нужно будет реорганизовать до 1 июля 2022 года.
Как регистрировать ОСИ
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать:
- членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума;
- форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.
Собственники квартир, нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления:
- объединение собственников имущества (далее – ОСИ) – юридическое лицо, образованное собственниками квартир нежилых помещений;
- простое товарищество – непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица.
При этом обе формы управления объектом кондоминиума будут работать по принципу “один дом – одно объединение или простое товарищество – один счет”, который подразумевает, что каждое объединение собственников имущества или простое товарищество будет открывать собственный текущий и сберегательный банковских счета.
Далее на собрании избираются:
- председатель ОСИ;
- ревизионная комиссия (ревизор).
Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности.
Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Председатель выполняет следующие функции:
- Регистрирует в органах юстиции;
- Формирует список жильцов и собственников нежилых помещений, заключает договоры с подрядчиками;
- Исполняет решения жильцов;
- Размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах;
- Открывает текущие и сберегательные счета в банках второго уровня;
- Следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков;
- Представляет отчеты за месяц и за год жильцам на собраниях;
- Выполняет иные функции, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Председатель ОСИ вправе без доверенности представлять объединение во всех судах, государственных органах и организациях.
Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Кто имеет право выступить инициатором проведения общего собрания по переходу из КСК в ОСИ
Собрание собственников квартир, нежилых помещений по переходу из КСК в ОСИ или по другим вопросам созывается по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, либо по требованию ревизионной комиссии, либо по требованию не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, либо по требованию жилищной инспекции.
Для того чтобы создать ОСИ нет необходимости обращаться в местный акимат, достаточно провести собрание собственников квартир, нежилых помещений.
Если собственники квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов в течение одного года со дня введения в действие принятого Закона от 26.12.2019 года не создадут ОСИ или простое товарищество, то местные исполнительные органы обязаны обеспечить проведение собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома для избрания совета дома и выбора формы управления объекта кондоминиума.
При этом кооперативы собственников квартир (КСК) не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы до 1 июля 2022 года в управляющие или сервисные компании. Уже в новом статусе они будут продолжать свою деятельность по обслуживанию домов. Созданные ОСИ или простые товарищества будут решать, заключать с ними договор или нет.
Если ранее КСК одновременно выступали заказчиком и подрядчиком услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома, то ОСИ будут выступать только заказчиками. В штате не будет много работников.
То есть жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, коммунальными службами и контролировать объемы и виды выполненных работ и их оплату по своему объекту кондоминиума.
Как правильно оформить документы для регистрации ОСИ
При подготовке документов надо использовать типовые формы протокола собрания и листов опроса, согласно Правилам, утвержденным приказом МИИР РК №163 30 марта 2020 года. Листы голосования нужно пронумеровать и прошить вместе с протоколом.
Устав ОСИ должен быть для представления в регистрирующий орган на двух языках: государственном (2 экземпляра) и русском (2 экземпляра). При разработке устава также проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества, который разработан как раз для того, чтобы облегчить жизнь собственникам квартир.
Если собственники квартир решили разработать устав своего ОСИ самостоятельно, в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях».
Если затрудняетесь с выбором наименования ОСИ – возьмите название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
В качестве местонахождения юридического лица можно указать фактический адрес офиса ОСИ или домашний адрес руководителя ОСИ.
Председатель ОСИ должен быть полностью дееспособным, не иметь непогашенную и неснятую судимость за преступления, преднамеренному банкротству, а также задолженности по исполнительным документам.
Открытие банковских счетов ОСИ
Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания обязан открыть в банке второго уровня два счета:
- текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание);
- сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества).
Отказаться от открытия счетов нельзя.
Предусмотрена ответственность за нарушение сроков открытия текущего и сберегательного счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня.
Санкция предусматривает сначала предупреждение.
Если не устранят нарушения в течение года, то установлен штраф
- в размере 10 МРП для физических лиц (для доверенного лица ПТ)
в размере 20 МРП - для юридических (для председателя ОСИ).
Принятие сметы расходов ОСИ
После создания ОСИ жильцам дома нужно провести собрание и принять смету расходов.
Деньги могут расходоваться со счета, предназначенного для капитального ремонта, с целью ремонта крыши, фасада и других дорогостоящих частей общего имущества объекта кондоминиума.
А деньги со счета «На содержание жилья» делятся: не более 30 процентов уходит на управление, не более 70 процентов - на содержание общего имущества.
В управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:
- оплата услуг ведения бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
- плата исполнительному органу за управление объектом кондоминиума (размер согласовывается на собрании или советом дома);
- обязательные платежи в бюджет (налоги, отчисления и другое);
- банковские услуги;
- оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
расходы на содержание офиса (аренда, связь, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание).
В содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:
- дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест общего пользования объекта кондоминиума;
- техническое обслуживание, локализация аварий общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции);
- подготовка общедомовых инженерных систем и оборудования к осенне-зимнему периоду;
- обеспечение санитарного состояния мест общего пользования объекта кондоминиума;
- обеспечение санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума. Сюда входят озеленение (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши;
- приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета;
- обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущего ремонта и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов) по решению собрания собственников квартир и нежилых помещений;
- противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем противопожарной сигнализации и пожаротушения;
- текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
- оплата коммунальных услуг на содержание общего имущества объекта кондоминиума по решению собрания собственников квартир, нежилых помещений;
- установка домофонного оборудования;
- техническое обслуживание домофонного оборудования;
хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и другое).
Отказаться от взносов на капитальный ремонт дома нельзя.
По закону собственники квартир, нежилых помещений обязаны принимать меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
На должников могут подать в суд органы управления и взыскать деньги.
Собственник квартиры, нежилого помещения для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума обязан ежемесячно перечислять на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на 1 кв. метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.
По сберегательным счетам банком второго уровня будет вестись автоматизированный учет денег с разбивкой по каждой квартире, нежилому помещению.
Каждый собственник квартиры, нежилого помещения, оплачивающий деньги на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, имеет право получить информацию о накопленных деньгах по принадлежащим ему квартире, нежилому помещению.
Председатель объединения собственников имущества обязаны предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума по запросу собственника квартиры, нежилого помещения.
Читайте также: