Инвестиции в курортный бизнес

Обновлено: 10.01.2025

Лето это не просто сезон, это сезон для зарабатывания больших денег. Сейчас объясню, почему. Независимо от того, где вы находитесь и что вы делаете, одно воспоминание о лете всегда волнует. Это касается и вас, и ваших потенциальных арендаторов. Воспоминания о летних каникулах, плавательных бассейнах, грузовиках для мороженого и беззаботных днях навсегда остаются с нами, радуя даже в самые холодные февральские дни. Так что не важно, сколько мне лет, я все еще люблю паковать чемоданы, садиться в машину и ехать в направлении к морю.

Именно поэтому жаркий сезон открывает уникальные возможности для инвесторов в недвижимость. Но по какой-то причине мы не всегда пользуемся преимуществами летнего сезона. Инвестирование в курортную недвижимость – это, безусловно, другой зверь, нежели инвестирование в новостройки в мегаполисе. Здесь важны фактор ограниченного времени, когда такая недвижимость может приносить доход и необходимость в продуманной маркетинговой компании, которая обеспечит высокий спрос. Ваша задача – заставить потенциальных арендаторов сказать «вау» при первом просмотре и сохранить это чувство восторга надолго, чтобы они рассказывали всем своим друзьям, насколько классным было их пребывание в вашей собственности.

Так что если вы планируете планируете инвестировать в отпускную недвижимость, то есть несколько правил, которые стоит запомнить.

Допустим, вы решили начать арендный бизнес. Если вы новичок, то у вас есть представление и куча идей о том, как все будет выглядеть. Проблема в том что Вы не знаете с чего начать. Где взять деньги? Как найти собственность? Как привлечь финансирование?

Если вы опытный инвестор, то у вас, конечно, есть и бюджет, и партнеры, и все же возникает море мелких вопросов: как распределить деньги между задачами, на чем можно сэкономить, как получить большую доходность?

Обо всем этом мы расскажем на нашем курсе .

Что вы должны знать об аренде курортного жилья.

На вас ляжет задача разработать маркетинговую стратегию

Маркетинг всегда важен в вопросах недвижимости, но это особенно актуально для курорта. Выделите свои объекты. Создайте прекрасное описание, но убедитесь, что оно точное. Инвестируйте в высококачественную профессиональную фотосессию, которая действительно подчеркивает уникальность вашей собственности.

Тем не менее, важнее, чем создать хорошее объявление, позаботиться об его эффективности. Посмотрите на данные, отслеживайте аналитику. Как люди ищут ваш объект? Сколько внимания они уделяют поиску и просмотру заинтересовавших их вариантов? Как и любое другое рекламное объявление, вам нужно будет периодически обновлять его и постоянно стремиться соответствовать тому, что ищут люди.

Наконец, не уклоняйтесь от того, чтобы рассказывать людям, какой опыт они получат. Поверьте, как много других объектов, где владелец не заботится об опыте арендатора. Подчеркните, что вы не один из них!

Работает только самое лучшее обслуживание клиентов

Обслуживание клиентов для отпускной недвижимости – это не просто первоклассное обслуживание и отзывчивость. Это также ответ на любые запросы, которые поступают, даже когда ваша собственность уже забронирована. Когда люди получат ответ, пусть даже отрицательный, у них будет больше мотивации попробовать забронировать желаемый объект снова. Сообщите им, какие даты доступны (если есть), и попросите их проверить еще раз позднее.

Хорошо работает прием, когда арендаторы только входят через дверь, и сразу же получают оригинальный подарок, уникальный для каждого бронирования. Что-то местное, какой-то небольшой сувенир, чтобы они помнили вас. Возможно, поможет также личное общение, например, рекомендации по проведению досуга с детьми в этих местах. Каждое небольшое соприкосновение с клиентами вы можете записывать как плюс для своей собственности.

Вы продаете опыт

Когда вы занимаетесь арендой жилья и зарабатываете на этом деньги, вы продаете сон. Здесь важны безопасность, шаговая доступность от всего самого необходимого, тишина и покой. Жилье не должно быть идеальным, а отпускная недвижимость просто обязана.

Это означает, что вы в своих объявлениях об аренде должны рисовать картину, которая соблазняет читателей и рисует в их воображении идеальную, хорошо отремонтированную недвижимость, в которой люди захотят провести свой отпуск. Это не является жизненной необходимостью – это нужно для удовольствия. Из-за этого вы должны подойти к своей стратегии с совершенно другим мышлением.

Очень важно, чтобы ваше имущество было безупречным при встрече нового арендатора. Важно то, что у вас есть для него подарок, ожидающий его, чтобы сделать его счастливым. Важно показать арендатору, что вы знаете, чего они хотят и стремитесь сделать так, чтобы у них было комфортное и веселое время, пока они отдыхают в вашей собственности. Это именно то, что получает самые высокие оценки в рецензиях, приводит повторных клиентов и привлекает новых желающих арендовать вашу недвижимость!

Будьте конкурентоспособны на своем рынке

Ваши арендаторы абсолютно точно просмотрели другие объекты для отдыха в этом районе. Убедитесь, что вы знаете свой рынок и предлагаете конкурентоспособную цену. Из-за сезонного использования и большого количества месяцев без использования у вас может возникнуть соблазн повысить стоимость аренды. Не делайте этого. Сосредоточьтесь на том, чтобы быть конкурентоспособным и доставлять радость своим клиентам.

Цена очень важна, но и сарафанное радио имеет большое значение. Когда кто-то чувствует, что получил высокий уровень обслуживания и полное соответствие качества уплаченной цене, то и другие услышат об этом.

Профессиональный образ дает уверенность

Быть профессиональным всегда важно. Мошенников, работающих в курортных районах, всегда много. Избегайте любых подозрений, будучи отзывчивым, предоставляя официальные договора об аренде и используя профессиональную систему бронирования. Чем более тщательным, организованным и коммуникативным вы будете, тем больше арендаторов будут вам доверять. Чем более подробным и объективным будет ваше объявление и чем лучше будут фотографии вашей собственности, тем более профессиональным будет ваш образ в глазах арендаторов.

Помните, все эти мелкие детали имеют значение.

Качество превыше всего

К слову о продаже опыта нужно также добавить, что важно содержать свою собственность в идеальном состоянии и вкладываться в ремонт. Нет ничего печальнее, чем неаккуратный дом для отдыха. Убедитесь, что объект тщательно очищен перед заездом каждого арендатора и старайтесь найти и решить любую проблему обслуживания. Люди не простят испорченный отдых.

«Доход в месяц получился 60,8 тыс. рублей»

Ирина Клейман

Ирина Клейман — эксперт в продюсировании онлайн-курсов. После 12 лет работы с бизнес-тренерами, экспертами и публичными персонами Ирина развивает собственный бренд и обучает людей, как упаковать свою экспертность в онлайне. Недавно молодой человек Ирины Михаил поменял работу, стал директором торгового центра в районе Останкино, а также приобрел франшизу кафе популярной марки «Мята». Михаил купил в апарт-отеле YE’S Botanica самый большой (70 кв. м) апартамент, но не для бизнеса, а для жизни. Ирине концепция апарт-отеля понравилась, потому спустя какое-то время она тоже приобрела апартамент, причем с целью сдачи в аренду. Для этого она продала свою старую 43-метровую квартиру в центре Москвы.

Предприимчивость Ирины — дело семейное. Ее родители «всю жизнь покупали, сдавали помещения, жилые и нежилые». «Я выросла в этом всем, и мышление такое есть», — говорит Ирина.

Инвестиция: апартаменты One bedroom 53 кв. м и Two bedroom 70 кв. м в YE’S Botanica

«Я прикинула, что мой апартамент на восьмом этаже с видом на парк можно сдавать за 80 тыс. руб. и 15 тыс. руб. — парковочное место. Услуги УК и коммуналка здесь бы стоили «умножить на 0,2» — это 80 тыс. руб. минус 16 тыс. руб. Еще налог 0,5% в год. Доход в месяц получился 61 тыс. руб.».

Личный опыт

Рахим Лайпанов, предприниматель, Волгоград:

— Инвестиции в недвижимость — самый подходящий для меня инструмент вложения средств. На мой взгляд, это наиболее надежный способ инвестирования благодаря гарантированной доходности. Ставки по депозитам и банковским вкладам постепенно снижаются, сегодня они не превышают 4–5% годовых. Что касается фондового рынка, то ценные бумаги лучше всего покупать, когда они дешевеют, но на практике заработать на кризисном рынке удается немногим — для этого нужно иметь специальные знания, интуицию и достаточное количество времени, чтобы отслеживать текущую ситуацию. Взвесив все риски, решил остановиться на недвижимости.

Подыскивая подходящий актив, рассматривал исключительно московский рынок: в столице контроль над строящимися объектами гораздо строже, а значит, рисков от вложений меньше. Я целенаправленно искал апартаменты, которые объединили бы несколько характеристик: во-первых, начальная стадия готовности, когда еще есть потенциал роста в цене по мере строительства объекта. Во-вторых, удобная локация, рядом с центром, недалеко от метро и крупных инфраструктурных проектов. В-третьих, надежный и проверенный застройщик. Просмотрев несколько вариантов апартаментов, остановил свой выбор на апарт-отеле «Движение. Тушино». Я понимал, что смогу заработать только за счет роста на стадии готовности проекта, не считая гарантированной доходности, которую обещает застройщик после сдачи комплекса.

Какова доходность апарт-отелей?

Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду (для этого собственник подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки). При попытке самостоятельной сдачи таких апартаментов доход, как правило, будет эквивалентен доходу от сдачи в аренду квартиры, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он советует покупателям сервисных апартаментов максимально проработать инвестиционную модель: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир, даже несмотря на более дешевую усредненную себестоимость. В том числе это связано с разным налогообложением апартаментов и квартир.

Однако несмотря на то что у апартаментов выше налог и коммунальные платежи, этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой, возражает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах, — говорит она. — Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом — 9–13%».

По мере строительства цена на апартаменты возрастает в среднем на 25%, хотя в отдельно взятых случаях может превысить и 35% — такие подсчеты приводят в компании Knight Frank. «В этом ключе сервисная недвижимость не сильно отличается от других видов жилой недвижимости. Масштабные комплексные проекты элитного сегмента, в том числе проекты в локациях с ограниченным объемом нового предложения, обладают более высокой доходностью и, как результат, показывают больший рост цен по мере реализации проекта», — отмечает Соловьев.

Доходность проектов среднего ценового сегмента может составлять до 20%. Во многом благодаря тому, что спрос на них будет гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения (в Москве такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.

Проектный вид апарт-комплекса «Движение. Тушино» (Фото: ГК ФСК)

Инвесторы финансирующие туризм и развлечения

Инвестируемые отрасли: Авто, Безопасность, Биотехнологии, Детский бизнес, Добыча полезных ископаемых, Игры, Интернет вещей.

Работающий без прибыли

Работающий с прибылью

Инвестиции: от 300 т. до 1 млрд. ₽

Стадия проекта: Есть команда, Идея, Работающий без прибыли, Работающий с прибылью

Работающий без прибыли

Работающий с прибылью

Инвестиции: от 10 млн. до 10 млрд. ₽

Стадия проекта: Есть команда, Идея, Работающий без прибыли, Работающий с прибылью

Не только элитное жилье

Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.

Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.

«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.

Как инвестировать в курортную недвижимость России?

Отвечает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.

Инвестиции в недвижимость, расположенную в городе, где инвестор не проживает, — это серьёзный бизнес. Поэтому если человек думает про рентабельность этого проекта, то бизнес-план просто необходим. Если в результате расчётов доходность объекта после вычета всех расходов будет выше, чем по вкладам в главном российском банке, то, на мой взгляд, это уже выгодно.

Есть нюансы, например, если объект полностью «белый», то часто инвесторы готовы рассматривать и меньший доход, но с расчётом на работу «вдолгую». Если же объект временный и его могут снести или запретить работу, то инвесторы не заходят на доходность ниже 20%. Лучше — 30%.

Если говорить о том, будет ли пользоваться спросом курортное жильё, когда откроют границы, то оно однозначно будет пользоваться спросом. Но я бы поставил на то, что цены, которые за последнее время взлетели в два раза, могут упасть процентов на 20. К этому нужно быть готовыми.

Выход в ноль в перспективе 7–10 лет для объектов курортной недвижимости считается нормальным. Если говорить про временные объекты, то там он должен отбиться за 4–5 лет.

Если человек хочет купить что-то в курортной локации для того, чтобы объект приносил доход, то, прежде всего, нужно найти компанию, которая будет заниматься управлением этого объекта. Как правило, такие люди знают, что и где нужно покупать для того, чтобы объект точно приносил прибыль. Основной доход таких компаний состоит из работы вдолгую, поэтому советовать объект, который будет сложно эксплуатируемым, для них невыгодно. Но замечу, что если такая компания говорит, что за управление возьмёт 5–10%, это подозрительно, так как средняя комиссия составляет от 20 до 30%.

Курортная недвижимость под управлением отеля

Мировой рынок недвижимости столь же разнообразен, как и вкусы покупателей, и каждый на нем находит для себя что-нибудь свое. То, каким зарубежным жильем обзавестись, будет зависеть исключительно от пожеланий покупателя, от его бюджета и личных предпочтений.

Одним потенциальным собственникам необходимы стабильные инвестиции, другим – просто симпатичный «второй дом» на берегу моря, третьим – роскошные апартаменты в центре мегаполиса. Пенсионеры, скорее всего будут мечтать о коттедже с садиком в стране с теплым климатом, где они смогут отдыхать на свежем воздухе. Молодежь и люди среднего возраста – в общем, все те, кто находится на самом пике своей карьеры и не располагает достаточным количеством свободного времени для того чтобы ухаживать за своим зарубежным жильем – будут искать инвестиций, не требующих большого участия. Именно им идеально подойдет курортное жилье под управлением отеля.

Курортная недвижимость под отельным управлением по сути и является тем, что значит ее название. Это могут быть апартаменты, шале и виллы, расположенные на туристическом курорте с отелем – и в содержание которых включены «типовые» отельные услуги.

НЕМНОГО ИСТОРИИ

Sherry Netherland Hotel на Пятой Авеню в Нью-Йорке стал первым жилым проектом с отельным обслуживанием еще в 1920-х годах. Вот уже 35 лет в США такой вид недвижимости пользуется популярностью и признанием покупателей. Первым брендом, «освоившим» направление курортного жилья под управлением отеля, стала знаменитая сеть Four Seasons, открывшая первый такой отель в Бостоне. Затем она вышла и на азиатский рынок. За ней последовала группа Ritz Carlton, сегодня преимущественно присутствующая в США. В Европе курортное жилье с отельным обслуживанием появилось позднее. Несколько проектов были запущены около 15 лет назад. К успешным европейским сетям относятся Starwood group, Falkensteiner group в Австрии и Хорватии и Radisson Blu с проектом Sun Gardens Dubrovnik. К успешным проектам более бюджетной категории можно также отнести бренды Pierre & Vacances и Landal Green Parks.

Инвестору стоит обратить внимание на то, что крупные отельные сети или группы лишь «дарят» свое имя проекту, а управление осуществляется одним или несколькими отелями, расположенными на его территории. Владельцем такой недвижимости являются частные лица, частные или коммерческие инвестиционные компании, фонды и т. д.

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЛЯ ПОКУПКИ

Курортная недвижимость под отельным управлением встречается практически в каждом европейском государстве. И, как правило, покупатели выбирают курортное жилье, которое максимально удобно расположено по отношению к их родной стране. Это прежде всего связано с транспортной доступностью, наличием регулярных и чартерных рейсов, трансферов и общей туристической инфраструктуры места. Так, французы реже приобретают жилье в, скажем, Хорватии, им ближе их родная страна или Испания. Но случаются и исключения. Эксперты отмечают, что граждане Нидерландов и Великобритании не сильно «привязаны» к месту покупки – и приобретают жилье везде, куда можно удобно долететь. То же касается и россиян, со стороны которых отмечается рост интереса к курортам на Адриатическом побережье, в Италии, Хорватии и Черногории. Это, в том числе, обусловлено, удобной транспортной доступностью этих государств.

ПЛЮСЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Говоря о покупке курортной недвижимости с отельным обслуживанием, прежде всего стоит помнить, что это инвестиции в образ жизни и ее качество, и уже затем – средство для получения дохода. Но сочетание этих двух факторов позволяет добиться весьма достойного результата.

Главным плюсом покупки такого жилого объекта является то, что он не требует от собственника абсолютно никаких забот о содержании, а также управления финансами, связанными с менеджментом объекта. Даже сдачей «отельной» недвижимости в аренду полностью занимается управляющая компания или отельный оператор. Владелец лишь приезжает в свой «второй дом» тогда, когда ему это удобно. К примеру, если это альпийское шале, он может посетить его в разгар горнолыжного сезона или же приехать летом, когда пришла пора кататься на горных велосипедах. Таким образом, он «покупает образ жизни». Согласитесь, это ценная привилегия современного мира, особенно, для занятого человека, для которого дорога каждая минута.

При этом серьезные жилые проекты с отельным обслуживанием – это также и стабильный «инвестиционный компонент». Среднюю доходность нельзя назвать очень высокой, однако такая недвижимость защищена от инфляции на долгие годы. Эксперты однозначно рекомендуют присмотреться к такому курортному жилью всем, кто заботится о своем будущем – или, к примеру, хочет обеспечить благополучную пенсию своим родителям. Это намного выгоднее государственных пенсионных программ, отмечают они. Помимо генерирования стабильного дохода, такая зарубежная недвижимость – это место, в которое можно всегда приехать, чтобы насладиться любимым образом жизни.

ВИДЫ КУРОРТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ОТЕЛЬНЫМ ОБСЛУЖИВАНИЕМ

Морские курорты

Морские курорты, предоставляющие отельные услуги, могут быть как полностью пляжными, так и иметь на своей территории марину или другие интересные туристические объекты, или представлять «смешанный тип» услуг для своих гостей.

К ним относятся St. Regis Mardavall на Майорке, Sheraton Pine Cliffs в Алгарве, Porto Montenegro в Тивате, Sani Beach resort на Халкидиках, Elounda Beach на Крите, Punta Skala, Premium Living by Falkensteiner в Задаре и Sun Gardens Dubrovnik, входящий в сеть «Ведущие отели мира» в Хорватии. Интересными строящимися морскими курортами, которые будут предоставлять полный комплекс отельных услуг, являются Orascom Lustica Bay в Тивате, Porto Novi в Герцег-Нови, Черногория.

Горные курорты

Курорты в горах – это не только горнолыжные направления, но и комбинированные направления, которые могут быть открыты как только зимой, так и круглый год. Зачастую неподалеку или прямо на территории курорта располагается поле для гольфа или другие объекты туристической инфраструктуры. К наиболее известным действующим горным курортам относятся Andermatt Swiss Alps в Швейцарии, Kempinski das Tirol в Йорхберге, Edelweiss residences в Катчберге.

Гольф-курорты

Как правило, гольф-курорты представляют собой исключительно инфраструктуру для игры в гольф и все сопутствующее ей, однако встречаются и «смешанные» варианты. Зачастую на таких курортах преданные игроки могут приобрести жилье высокого класса, в котором можно останавливаться, посещая любимое поле, жить постоянно – или сдавать свою виллу или апартаменты в аренду. К одним из самых популярных мировых гольф-курортов с отельным обслуживанием относятся PGA Catalunya, Каталония, Aphrodite Hills, Кипр, Sheraton Pine Cliffs, Алгарве.

Спа-курорты

В принципе, это практически то же самое, что и гольф-курорты, с одной лишь поправкой: вместо поля для игры в гольф отдыхающим предоставляется роскошный спа-комплекс. Такие курорты пользуются большой любовью у ценителей качественного отдыха, и жилье на их территории может хорошо сдаваться в аренду. К популярным спа-курортам с отельным обслуживанием, к примеру, относится St. Regis Mardavall на Майорке.

Еще одна категория – городские курорты, которые придутся по душе бизнесменам, деловым людям и даже студентам, проходящим обучение в мировых столицах. В качестве примера можно привести Kempinski Palais Hansen в Вене. Эксперты отмечают, что в будущем городские курорты будут набирать популярность у покупателей.

Но, безусловно, «ведущей» категорией курортов с отельным обслуживанием в данный момент являются места для отдыха, расположенные прямо на море. Но специалисты советуют присматриваться к ним как можно скорее: несмотря на то, что в мире постоянно возводятся все новые и новые жилые проекты у пляжей, протяженность береговой линии ограничена, и в какой-то момент место может попросту «кончиться».

ТИПЫ ВЛАДЕНИЙ

Апартаменты и виллы

Апартаменты и виллы, находящиеся в частном владении на территории отеля, предоставляют собственнику доступ ко всем сервисам и услугам курорта / отеля на территории которого они находятся. В сумму счетов также входит оплата услуг ЖКХ – водоснабжения, электричества, канализации, страховки, включая периоды аренды третьими лицами. Сдавать свое «отельное» жилье в аренду или нет – это индивидуальное решение каждого собственника. Если он хочет получать дополнительный доход, он с легкостью может это сделать.

Что касается оснащения и меблировки, то для собственного использования строгих правил, как правило, не существует. Владелец может как приобрести свою мебель и технику, так и оставить апартаменты или виллу в том виде, в котором они были куплены. Однако в случае сдачи жилья в аренду отельная сеть или собственник могут потребовать приведение недвижимости в единый «фирменный стиль», которому соответствуют все номера или виллы в комплексе.

Кондоминиумы

Когда речь идет о владении объектом в кондоминиуме с отельным обслуживанием, это автоматически предполагает полное обслуживание апартаментов управляющей компанией. Оно будет включать в себя такие затраты, как естественный износ апартаментов, своевременная замена мебели, ремонтные работы, выплаты страховых взносов, и т.д. Собственнику не придется заботиться о том, чтобы заниматься этими «бытовыми» делами: особенно это удобно, когда он находится не в стране.

Главным плюсом владения недвижимостью в кондоминиуме является то, что владелец имеет полный – и бесплатный доступ к своему апартаменту и вилле. В периоды, когда он не пользуется своим жильем, он предоставляет ее для аренды третьим лицам. Доход от аренды распределяется между собственником апартаментов, виллы и управляющей компанией и используется ей для покрытия расходов, связанных с обслуживанием этого объекта, оборудования и курорта в целом.

Собственники апартаментов и виллы ежегодно оплачивают долю эксплуатационных расходов – таких, как затраты на ремонт и обслуживание апартаментов и фасадов, а также сумму на поддержание так называемого «резервного фонда». Он рассчитывается на основе метража апартаментов и виллы, находящихся в собственности. Эти суммы вычитаются управляющей компанией из арендного дохода.

Владельцы, безусловно, могут вносить изменения в дизайн апартаментов во время пребывания в них, за исключением смены мебели. Личные предметы интерьера, такие как подушки, техника и т.д. во время отсутствия владельца хранятся на складе. Этим занимается персонал так называемой Команды Обслуживания Домовладельцев (КОД), который предоставляет весь спектр услуг для домовладельцев.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

Одним из важных отличительных моментов владения недвижимости под управлением отеля является сам процесс покупки. Обычно, вы покупаете виллу или апартамент, а вам кто-то просто продает эту недвижимость. В дальнейшем вы предоставлены сами себе во всех смыслах, со всеми недостатками и преимуществами уже совершенной сделки. Однако когда приобретается курортная недвижимость с отельным обслуживанием, собственник автоматически получает постоянное обслуживание своего объекта в будущем, то есть сохраняет отношения с продавцом. Сохраняется также и интерес в сотрудничестве со стороны третьих лиц (управляющей компании / оператора отеля), которыми недвижимость поддерживается в достойном состоянии. Будут также и общие выгоды, такие как арендный доход, поддержание качества обслуживания на высоком уровне – как и в начале сотрудничества, так и в перспективе.

В случае владения курортной недвижимостью с отельным обслуживанием собственник имеет постоянный доступ к круглосуточному сервису ресепшен, охраны, личного консьержа, команды обслуживания домовладельцев (КОД), ресторанам и обслуживанию номеров, бассейнам, спа, спортивным залам и т. д.

УПРАВЛЕНИЕ

В управлении объектом с сервисом отеля участвуют три стороны: инвестор или финансовая организация, управляющая компания или отельный оператор, владелец апартаментов и виллы. Инвестор может быть частным лицом, фондом, публичной компанией, банком, финансовой организацией или их комбинацией. Управляющая компания может иметь две функции: осуществление менеджмента активов и оператора недвижимости.

АРЕНДА

Доход от аренды курортной недвижимости под управлением отеля зависит от того, насколько успешна управляющая компания в привлечении максимального арендного дохода курорта. Владелец апартаментов или виллы на приморском курорте по формуле «кондоминиум» в долгосрочном периоде может рассчитывать на доходность в размере 3,5-4,0% годовых после оплаты всех расходов и налогов.

Владелец апартамента или виллы на приморском курорте по формуле обслуживаемых апартаментов в долгосрочном периоде может получать среднюю доходность в размере около 7% годовых, но в определенный момент, после вычета затрат на ремонт и замену мебели, усредненная доходность заметно уменьшится, и в итоге обычно составит 2,0-2,5%. Такое наблюдается по просто из-за того, что арендная доходность демонстрирует существенно заниженную оптимизацию в сравнении с апартаментами в кондоминиумах.

Горные курорты обычно приносят более низкую доходность в связи с тем, что туристические сезоны значительно короче (короткие зимние и летние сезоны). Поэтому эксперты советуют инвесторам рассчитывать на то, чтобы попросту окупить собственные затраты.

ИДЕАЛЬНЫЙ ПРИМЕР

Курорт Dubrovnik Sun Gardens, расположенный на курорте Дубровник в Хорватии, в скором времени отметит свой восьмой День рождения. Его центром является пятизвездочный отель с 201 номером и 207 апартаментами, предоставляющий все возможные услуги, которые только могут понадобиться для комфортного краткосрочного или долгосрочного отдыха: спа-комплекс с различными видами саун, бассейны, фитнес-центр, теннисные корты, футбольное поле, площадка для пляжного волейбола, сквоша, баскетбола, настольный теннис, стена для скалолазания, 13 ресторанов и баров, круглосуточный room-service. Dubrovnik Sun Gardens управляется iO Management и входит в состав мирового бренда The Leading Hotels of the World.

ПРОЕКТ DUBROVNIK SUN GARDENS СТАЛ ПОБЕДИТЕЛЕМ ЕЖЕГОДНОЙ ПРЕМИИ HOMES OVERSEAS RUSSIAN AWARDS В КАТЕГОРИИ «ЛУЧШАЯ ИНФРАСТРУКТУРА». НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ЕГО ПРОГРАММА АРЕНДЫ ПРИНОСИТ НАИВЫСШИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ВСЕМУ АДРИАТИЧЕСКОМУ РЕГИОНУ, А ВЫСОЧАЙШИЙ УРОВЕНЬ СЕРВИСА ПРИВЛЕКАЕТ ВСЕ БОЛЬШЕ СОБСТВЕННИКОВ ИЗ РАЗНЫХ РЕГИОНОВ МИРА.

Dubrovnik Sun Gardens был организован и управляется группой опытных профессионалов, которая считается одной из наиболее опытных на всем европейском континенте Апартаменты в проекте находятся под отельным управлением и сдаются в аренду. Программа сдачи в аренду дает наивысшие показатели по всему Адриатическому региону. Качество услуг ежегодно улучшается.

5 советов эксперта всем, кто размышляет об инвестициях в недвижимость с обслуживанием отеля

1. В первую очередь рассматривайте свой потенциальный «второй дом» с точки зрения образа жизни и радости, которую он вам принесет, и уже затем – доходность от инвестиций.

2. Задавайте себе вопросы. «Просматривается ли финансовая логика в главном продукте курорта, в позиционировании, торговой марке и географическом расположении?», «Будет ли курорт привлекать достаточно туристов и достаточно ли долог туристический сезон?». Аккуратно присматривайтесь к недвижимости на островах – за исключениями Майорки, Крита и, возможно, Родоса, они обладают коротким сезоном. Это же касается и курортов в горах.

3. Не придавая большого значения обещаниям, консультируйтесь с вашим российским агентом недвижимости о курорте, в который собираетесь вкладываться. Любой достойный заграничный курорт имеет одного или несколько договорных брокерских партнеров в России. Они профессионалы и их работа оплачивается курортами. Проконсультируйтесь с ними.

4. Уточните доходность. Лучшим индикатором арендного дохода в будущем является статистика прошлых показателей по аренде. Также, если вы слышите разговоры о безрисковых перспективах роста стоимости актива / увеличения роста стоимости недвижимости в ближайшем или среднесрочном периоде, прекратите общение или как минимум хорошенько проконсультируйтесь о задуманном курорте с российским специалистом по зарубежной недвижимости.

5. Узнайте все об участвующих сторонах. Кто был первоначальным инвестором и в каких подобных успешных курортах он участвовал в прошлом? Какова стратегия выхода первоначального инвестора или, в лучшем случае, каков долгосрочный план инвестора относительно данного курорта? Кто является управляющей компанией и отельным оператором? Обладают ли они достаточным опытом в этой географической зоне? Хорошая торговая марка не является гарантией.

Какой доходности ждут от инвестиций в апарт-отели

«РБК-Недвижимость» продолжает публикацию серии материалов на основе интервью с инвесторами сети апарт-отелей YE’S. В новом материале обсуждаем все, что связано с доходностью апартаментов — «холодными, спокойными процентами».

«Я стараюсь дифференцировать средства»

Павел Борисов, 46 лет, бизнесмен, женат, двое сыновей. Живет на два города: квартира в Москве, а дача — в Санкт-Петербурге (Павел родом из Северной столицы). В Москве руководит малым предприятием, которое занимается изготовлением предметов интерьера из искусственного камня. Задумываться об инвестициях в апартаменты начал еще в Санкт-Петербурге, где обратил внимание на первый апарт-отель сети YE’S на проспекте Просвещения — YE’S Hoshimina. «Компанию «Пионер» я знаю очень давно», — говорит Павел.

Инвестиция: апартаменты Standard 28 кв. м в YE’S Botanica

«Я стараюсь дифференцировать средства: есть акции, есть валюта, и вот сейчас — недвижимость в Москве как инвестиционная составляющая для сдачи в аренду, скорее всего, через управляющую компанию YE’S. Недвижимость по сравнению с валютой и золотом — это более выгодно, на мой взгляд. Последнее время курс как-то сдерживают. С акциями, можно сказать, наравне. Но смотря какие это акции: если сравнивать с недвижимостью акции Tesla, которые выросли на 300–400%, то — да, выгоднее. Но в акциях и рискованность больше, в недвижимости рисков меньше.

Апартаменты 27 кв. м — примерно 50–60 тыс. руб. в месяц. Соответственно, по году это 500–600 тыс. руб., а за минусом коммунальных расходов — 450–500 тыс. руб. Инвестиции в принципе нормально отобьются за 12 лет, учитывая, что недвижимость еще будет дорожать».

Гарантированный сервис

Наиболее безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей (если апартаменты относятся к элитному классу) или продаваться как отдельный проект. Чаще всего в качестве оператора выступает международный гостиничный бренд, но в последние годы в Москве появились проекты, которые не имеют четко выраженного отельного формата и по сути являются аналогом арендного жилья с сервисом. Как правило, они представлены в формате апарт-отелей, сервис в которых оказывает управляющая компания.

В большинстве случаев сервисные апартаменты представляет собой жилье под ключ: приобретая такую недвижимость, собственнику не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику. Такой подход экономит не только время, но и деньги инвестора: к примеру, готовая отделка от застройщика обходится в среднем на 20% дешевле самостоятельного ремонта. Однако ключевое преимущество этого формата — круглосуточное сервисное обслуживание. Оператор предоставляет своим клиентам набор дополнительных услуг — от консьерж-сервиса до клининга и прачечной.

«Холодные, спокойные проценты»

Инвестиция: апартаменты One Bedroom 38 кв. м в YE’S Technopark

«[Какие инвестиции считаете более надежными? ] В теории на акциях, наверное, можно заработать больше. В то же время там можно больше просесть и уйти в минус. Акции — более рискованно. <…> А недвижимость, я недавно услышал термин, это «холодные, спокойные проценты». Условно — вложил и забыл про них. <…> Получается: купил — значит не потратил. Купил YE’S — значит заработал».

Доход от владения апартаментами

РБК поинтересовался, что происходит с классическими отелями в период пандемии, и почему апарт-отели ощущают стабильность в период кризиса?

При покупке апартамента в апарт-отелях YE’S владельцы могут не тратить время и силы на управление: не заниматься поиском арендаторов, их заселением, ремонтом, — а передать эти заботы профессиональной управляющей компании YE’S и ежемесячно получать отчет о прибыли от своей инвестиции.

Помимо дохода от сдачи в аренду, сама недвижимость не обесценивается, более того, рыночная стоимость апартаментов с каждым годом увеличивается — как правило, данный показатель составляет 5%.

Что касается тарифов на проживание в сети YE’S, они зависят от категории апартамента и периода аренды. Например, в апарт-отеле YE’S Mitino они выше на 30% по сравнению с размером арендной платы классических квартир в аналогичной локации — от 35 тыс. до 40 тыс. руб. в месяц. Это обеспечено широким выбором предоставляемых услуг и современной инфраструктурой комплекса.

Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты

Покупка недвижимости — традиционно самый популярный в России способ инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: решающим фактором являются качественные характеристики объекта недвижимости и его ликвидность. Чтобы не ошибиться с выбором, потенциальные инвесторы чаще всего прибегают к услугам брокеров и консультантов, но даже это работает не всегда. Слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать обременением для собственника.

Что же делать? Мы советуем присмотреться к апарт-отелям (их еще называют сервисными апартаментами).

«Недвижимость — это минимальный риск»

Татьяна Николаева работает главным бухгалтером. Приехала в Москву из Казани 16 лет назад — пригласили на работу. С тех пор Москва стала для нее главным городом: куда бы Татьяна ни уезжала, всегда стремится вернуться в столицу. Даже дачу продала. «Видимо, я не дачный человек», — сетует она. Поэтому с форматом недвижимости и локацией для инвестиций Татьяна долго не раздумывала. Хотя риелторы предлагали ей купить недвижимость под сдачу где-нибудь на курорте — в Сочи или Кисловодске, Татьяна остановилась на Москве. «Для того чтобы иметь дополнительный доход от недвижимости, конечно, лучше рассматривать недвижимость, которая находится в Москве», — говорит она.

У Татьяны есть дочь и уже трое внуков. «Моя семья, мои дети, мои внуки — это главное для меня», — говорит она. В последнее время увлеклась астрологией, обучение которой занимает очень много времени.

Инвестиция: апартаменты Standard 30 кв. м в YE’S Technopark

«[Инвестиционные инструменты? ] Нет, несмотря на работу главным бухгалтером, я не пользовалась финансовыми инвестиционными инструментами, потому что для меня это слишком большие риски. Считаю, что недвижимость — минимальный риск, ее всегда можно использовать внутри семьи.

Вопрос с банком вообще сейчас не стоит, нечего там делать, это мое личное мнение. Для меня как бабушки троих внуков недвижимость — наиболее оптимальный вариант вложения ресурсов, чтобы сейчас получать какой-то доход.

Доходность в 9–10% годовых, которую декларирует «Пионер» [при сдаче апартаментов в комплексе YE’S через Управляющую компанию], на сегодняшний день реальна, к тому же выше, чем банковские вклады. Я не думаю, что будет меньше. Потому что место удачное — постоянное движение, не просто спальный район, а жизнь, экономическая жизнь».

Читайте также: