Инвестиции в курортную недвижимость 2021
Отвечает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Инвестиции в недвижимость, расположенную в городе, где инвестор не проживает, — это серьёзный бизнес. Поэтому если человек думает про рентабельность этого проекта, то бизнес-план просто необходим. Если в результате расчётов доходность объекта после вычета всех расходов будет выше, чем по вкладам в главном российском банке, то, на мой взгляд, это уже выгодно.
Есть нюансы, например, если объект полностью «белый», то часто инвесторы готовы рассматривать и меньший доход, но с расчётом на работу «вдолгую». Если же объект временный и его могут снести или запретить работу, то инвесторы не заходят на доходность ниже 20%. Лучше — 30%.
Если говорить о том, будет ли пользоваться спросом курортное жильё, когда откроют границы, то оно однозначно будет пользоваться спросом. Но я бы поставил на то, что цены, которые за последнее время взлетели в два раза, могут упасть процентов на 20. К этому нужно быть готовыми.
Выход в ноль в перспективе 7–10 лет для объектов курортной недвижимости считается нормальным. Если говорить про временные объекты, то там он должен отбиться за 4–5 лет.
Если человек хочет купить что-то в курортной локации для того, чтобы объект приносил доход, то, прежде всего, нужно найти компанию, которая будет заниматься управлением этого объекта. Как правило, такие люди знают, что и где нужно покупать для того, чтобы объект точно приносил прибыль. Основной доход таких компаний состоит из работы вдолгую, поэтому советовать объект, который будет сложно эксплуатируемым, для них невыгодно. Но замечу, что если такая компания говорит, что за управление возьмёт 5–10%, это подозрительно, так как средняя комиссия составляет от 20 до 30%.
Ждать ли снижения цен
Что будет дальше с ценами на новостройки на Черноморском побережье, эксперты сказать однозначно не могут. С одной стороны, стоимость жилья ограничена доходами населения и обновленной программой льготной ипотеки, которая отсекает часть потенциальных покупателей. С другой стороны, сохраняется мораторий на строительство и интерес к курортной недвижимости, которые будут подогревать стоимость жилья.
«Рано или поздно цены наталкиваются на предел потребительских возможностей, и тогда спрос на недвижимость резко падает, поскольку люди не имеют денежных средств на приобретение жилья: ни за наличные средства, ни за счет ипотечного кредита. Такой существенный рост цен за короткий промежуток времени — это очень болезненно для покупателей. Поэтому дальше цены расти уже не могут», — считает глава консалтинговой компании Macon.
Кроме того, прекратилась главная подпитка спроса в виде льготной ипотеки с теми выгодами, которые были ранее. Теперь сумма льготного кредита ограничена 3 млн руб. При 15–20%-ном первоначальном взносе эта сумма не позволяет при сегодняшних ценах приобрести большую часть предложения на Черном море, отмечает Илья Володько.
В то же время, по его словам, общий объем строительства будет ограничен и сможет расти только после утверждения местными властями новых правил работы (например, в Сочи после принятия нового генплана, аналогичный документ сейчас разрабатывается в Анапе). «Стабильный спрос на курортную недвижимость будет стимулировать дальнейший рост цен, однако потенциал этого роста серьезно ограничен его текущим высоким уровнем. В отдельных городах и сегментах в 2021–2022 годах цены могут прирасти еще на 15–25%, после чего рост прекратится», — прогнозирует он.
Предел возможностей и дефицит: что будет с ценами на жилье у Черного моря
Цены на новостройки в городах-курортах Черного моря в последние два года росли небывалыми темпами, а стоимость жилья в Сочи вплотную приблизилась к московским ценникам. Причина — высокий спрос и ограниченное предложение доступных квартир.
Вместе с экспертами рассказываем, что сейчас происходит на рынке первичного жилья в курортных городах у Черного моря и стоит ли ждать снижения цен.
Почему растут цены такими темпами
Помимо повышенного спроса на жилье в городах-курортах Черного моря, основным триггером роста цен стала льготная ипотека на новостройки, которая была введена в 2020 году, считает гендиректор консалтинговой компании Macon Илья Володько. «Совершенно неожиданно многие смогли себе позволить приобрести жилье любой площади, в любом сегменте. Как результат, объем выданных кредитов на первичном рынке в 2020 году вырос на 42%. Это и спровоцировало рост цен», — пояснил он.
Вторая причина, по его мнению, кроется в сокращающемся объеме предложения из-за ведения эскроу-счетов и моратория на строительство. Свой вклад в рост цен внесли инвесторы, которые депозитам предпочли покупку жилья в новостройках. В итоге доля инвестиционных сделок в городах-курортах Черного моря в 2020-2021 годах достигла 25%. До 2020 года доля покупателей, которые преследовали исключительно спекулятивные цели, была на уровне 7–8%.
Нереальный бум на Черном море: сколько стоит жилье и кто его покупает
Иметь собственное жилье у моря мечтают многие. И если свои апартаменты на Лазурном Берегу Франции большинству не по карману, то покупка недвижимости на российском побережье Черного моря более реальна. И действительно, до недавнего времени так и было. Еще весной 2020 года купить студию в Сочи можно было за 2,5 млн руб. Сейчас за этот же объект недвижимости придется заплатить не менее 4 млн руб.
Вместе с экспертами разбираемся, почему Сочи переживает бум спроса на жилье и где на побережье Черного моря еще остались недорогие варианты.
Жилье дорожает быстрее, чем в Москве
Рост цен, который начал набирать обороты в 2020 году на фоне ажиотажного спроса, продолжился и в 2021 году. «Средние цены квартир в новостройках увеличивались с начала года. За это время квадратный метр подорожал на 34% в Новороссийске и на 39% в Сочи — городах-лидерах по объему спроса. Это в 2,5–3 раза выше, чем индексация цен на крупнейших рынках новостроек в масштабе страны. Для сравнения, в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга прирост цен составил 20%», — отметил главный аналитик ЦИАН.
Разница в экспертной оценке роста стоимости жилья в городах-курортах Черного моря связана с разной базой оценки. Например, ЦИАН анализирует предложения квартир в новостройках на своей площадки. Данные локальных участников рынка могут отличаться из-за включения цен на этапе бронирования.
Гостиничный проект в городе может создать Таймураз Боллоев
У основателя «Балтики» Таймураза Боллоева может появиться гостиничный проект в Геленджике. Бизнесмен стал владельцем компании с участком площадью более 65 тыс. кв. м в районе Тонкого мыса, которую ранее связывали с Юрием Ковальчуком. Здесь можно построить комплекс на 100 тыс. кв. м недвижимости стоимостью до 10 млрд руб.
Основатель пивоваренной компании «Балтика» Таймураз Боллоев в сентябре стал владельцем ООО «Дельфин». По данным ЕГРН в базе «СПАРК-Интерфакс», ООО принадлежит земельный участок площадью более 65 тыс. кв. м в Геленджике на ул. Прибрежная в районе Тонкого мыса. По данным публичной кадастровой карты, там расположены два нежилых корпуса площадью 6,75 тыс. кв. м и 2,37 тыс. кв. м соответственно.
Как сказано в отчетности «Дельфина» за 2020 год, недвижимость используется для организации встреч и переговоров, но изучается вопрос создания гостиницы и апартаментов для аренды.Прежним владельцем «Дельфина» была Татьяна Дурицкая. Созданный Михаилом Ходорковским «Центр управления расследованиями», который обнаружил недвижимость компании в 2017 году, связывал ее со структурами банка «Россия», основным владельцем которого считается Юрий Ковальчук (занимает 47-ю строчку в рейтинге Forbes с состоянием $3,3 млрд). В банке “Ъ” не ответили, связаться с Татьяной Дурицкой не удалось.
У Таймураза Боллоева уже есть активы в регионе. Совместно с ВТБ бизнесмен владеет ООО «Аэропорт Геленджик», которое управляет действующим аэровокзалом и ведет строительство нового терминала. Другая компания господина Боллоева — «Агронова» — занимается органическим сельским хозяйством в Краснодарском крае. В 2020 году «Агронова» приобрела у ВТБ 25% «Деметра-Холдинга», в который входят Новороссийский зерновой терминал, доли в Новороссийском комбинате хлебопродуктов, зерновом терминальном комплексе «Тамань» и др. Также Таймуразу Боллоеву принадлежит крупный производитель рабочей и специальной одежды «БТК групп». В «БТК групп» на вопросы о новом проекте бизнесмена не ответили.
Партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич оценивает рыночную стоимость участка «Дельфина» в 1–2 млрд руб., в зависимости от того, какой объем строительства можно согласовать в локации.По его мнению, здесь логично расположить многофункциональный комплекс с гостиницей, апартаментами и торговой составляющей площадью около 100 тыс. кв. м. Стоимость строительства в таком случае будет на уровне 60–100 тыс. руб. за кв. м или 6–10 млрд руб. за весь проект.
Руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова считает, что на участке целесообразно построить гостиницу с апартаментами на продажу. В Сочи апартаменты за год подорожали в три-четыре раза, но в Геленджике пока подобных проектов нет, указывает она. Факторами риска госпожа Смирнова называет пересмотр правил застройки в Краснодарском крае и принятие новых генпланов развития городов.
Господин Ивашкевич называет Геленджик наиболее востребованным с точки зрения инвестиций черноморским курортом, прогнозируя, что стоимость недвижимости здесь обгонит Сочи. «Это связано с активным развитием города, особенно — в районе Тонкого мыса, где сейчас возводятся дорогие объекты»,— рассуждает он. При растущей популярности Геленджика среди туристов ощущается нехватка качественного номерного фонда в высокий сезон, добавляет старший директор, глава рынков капитала и консалтинговых услуг «CBRE Россия» Ирина Ушакова. На этом фоне город уже заинтересовал крупных инвесторов. Так, структуры владельца сети Azimut Александра Клячина взяли в управление бывший комплекс Kempinski, переименовав объект в «Метрополь Гранд Отель Геленджик». А источники “Ъ” говорили об интересе к гостиничным проектам в городе со стороны Романа Абрамовича (см. “Ъ” от 17 февраля).
Как выгодно инвестировать в недвижимость Крыма в 2021 году?
Инвестиции в недвижимость не всегда являются надежным вложением капитала. В депрессивных регионах можно легко приобрести жилье или объект по «выгодной» цене, но сможете ли вы его хотя бы окупить? В Крым же выгодно вкладываться как минимум по следующим причинам:
1. Цены на прибрежную недвижимость стабильно растут. Если рассматривать Южный берег Крыма (ЮБК), увидим, что наиболее привлекательные места давно заняты. Свободные участки остались, однако цена на них бьет рекорды. Бесконечно уплотнять застройку не выйдет, в какой-то момент ситуация «яблоку негде упасть» приведет к замедлению роста цен, а возможно, и к падению. Дальновидные инвесторы уже обратили внимание на Восточный и Западный берега Крыма. Да, там нет царских усадеб и графских имений, однако море и солнце ничуть не хуже южнобережных. А обилие свободного пространства и близость к ключевым транспортным узлам Крыма обещают большие перспективы. Именно на Восточном берегу строится арт-кластер Таврида, который станет драйвером развития всего региона. Логика освоения всех новых территорий свидетельствует о том, что в первую очередь осваиваются лучшие участки, которые впоследствии еще более растут в цене. Поэтому те инвесторы, которые стоят у истоков, могут рассчитывать на значительную прибыль.
2. Объекты высоколиквидны. Инвестирование в недвижимость предполагает не только выгодную покупку, но и выгодную продажу. Несложно купить апартаменты на берегу моря в Болгарии или Хорватии, но при реализации такого объекта есть большой риск потерять в цене. В Крыму же всегда можно рассчитывать на выгодную цену. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить высокую активность на рынке недвижимости Крыма и спрос на прибрежные дома.
3. Любое строение требует расходов на поддержание, иначе оно начинает терять в цене. Здесь же мягкие природные условия позволяют обойтись минимальными расходами. Благодаря крымскому климату (умеренному, переходящему в субтропики на ЮБК) можно не опасаться повреждения внешней и внутренней отделки из-за ветра, холода, сырости или промышленного загрязнения. Дом можно оставить без присмотра на длительное время. Достаточно отключить воду и электричество и запереть входные двери. Особенно это удобно, если вы не планируете жить в Крыму круглогодично.
4. Прибыль от сдачи в аренду окупает затраты на приобретение объекта в течение нескольких лет. Среди коммерческой недвижимости на берегу моря в Крыму наибольший интерес представляют мини-гостиницы и мини-пансионаты. В этом плане показательна курортная недвижимость Западного и Восточного берегов Крыма. Обширные пляжи и много свободных ровных земельных участков позволяют строить объекты любых площадей. На данный момент стоимость мини-отеля в Николаевке (Западный берег Крыма) может достигать нескольких миллионов долларов.
На этом фоне Восточный берег ранее был менее популярен. Теперь же постройка федеральной трассы и интерес со стороны крупных игроков превращают его в перспективное место для инвестиций в недвижимость. Для примера можно рассмотреть жилой комплекс La Marina, расположенный рядом с Судаком.
Комплекс строился в живописном, но малообжитом месте. Несмотря на удобный въезд и близость к курортным Судаку и Коктебелю, таунхаусы интересны прежде всего тем, кто ищет уединения вдали от больших городов. В 15 минутах ходьбы от комплекса началось крупнейшее строительство в этом регионе — арт-кластер Таврида. Завершение планируется в 2022 году, но уже сейчас на территории расположены арт-объекты, действуют творческие курсы и проводится ежегодный фестиваль. В скором времени к ним добавятся культурный центр, киностудия, кампусы, спортивный комплекс, лодочный пирс и другие объекты, которые позволят центру перейти на круглогодичную работу.
Прогнозируем, что интерес застройщиков к этому участку побережья будет только расти. И таунхаусы La Marina окажутся в еще более выигрышном положении благодаря тому, что построены на удачно расположенном участке. Это позволит сохранить главные преимущества жилого комплекса — уединенность, близость к морю, панорамный вид — и одновременно даст доступ к близлежащей инфраструктуре. Таунхаусы будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, и тем, кто планирует активный отдых, тем, кто собирается приезжать на лето, и тем, кто рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Тщательное следование строительным стандартам обеспечивает комфорт и безопасность как детям, так и пожилым. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.
Все перечисленное делает La Marina таунхаусы инвестиционно привлекательными, и в последующие годы цена подобных объектов только возрастет. Они будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, планирует активный отдых, собирается приезжать на лето, рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.
Инвесторы заселяют Геленджик
Самые дорогие и самые доступные новостройки
Самые дорогие квартиры в новостройках на побережье Черного моря продаются в Сочи. Стоимость 1 кв. м здесь достигает 300–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Причина — лучшее развитие инфраструктуры по сравнению с другими городами-конкурентами, многочисленные и регулярные рейсы почти из любого города России, пояснил Алексей Попов. Что касается самых доступных локаций на Черном море, то этот список не так стабилен, говорит аналитик. Он зависит от присутствия на рынке конкретных ЖК, вывода новинок и т. д. В 2021 году самые низкие средние цены — около 60 тыс. руб. — фиксировались в некоторых новостройках Новороссийска, Судака и в окрестностях Анапы, уточнил он.
Прочь Сочей
Наблюдаемый с начала года ажиотажный спрос на жилую недвижимость в Сочи, подстегнувший рост цен в новостройках курорта, сократился. В августе в городе было продано всего 17,3 тыс. кв. м жилья, что на 36% меньше, чем месяцем ранее. В Сочи достаточно объектов, но они реализуются в обход закона о долевом строительстве, поэтому потенциальные покупатели стараются не рисковать. В результате спрос на курортную недвижимость перетек в Крым, где цены растут не такими высокими темпами, как в Сочи.
В августе в новостройках Сочи продано всего 575 квартир общей площадью 17,3 тыс. кв. м, что на 36% меньше, чем месяцем ранее, когда было реализовано 893 лота на 26,8 тыс. кв. м. Такие подсчеты по запросу “Ъ” предоставил Nedvex.
Сокращение объема продаж связано с дефицитом в городе жилья, реализуемого застройщиками в соответствии с 214-ФЗ (закон о долевом строительстве), поясняет гендиректор Nedvex Юлия Галимова. По ее данным, сейчас на первичном рынке Сочи экспонируются 305 тыс. кв. м, из которых только 79 тыс. кв. м продаются по договорам долевого участия (ДДУ).
Часть оставшихся площадей локальные застройщики реализуют как апартаменты, часть — по предварительным договорам, которые не регулируется 214-ФЗ, рассказали “Ъ” два участника рынка. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова подтверждает, что только по 13 из 60 проектов в Сочи заключены ДДУ. Если в июле по договорам долевого участия было оформлено 43% всех сделок в Сочи, то в августе — всего 27%, добавляет госпожа Галимова.
По ее словам, девелоперы, реализующие проекты по 214-ФЗ, «стараются не выводить в продажу большой объем квартир в ожидании дополнительного роста цен».Жилье на первичном рынке Сочи стало заметно дорожать последние полгода: только с января по апрель цены выросли на 30% (см. “Ъ” от 24 апреля).
Но такая стратегия может быть рискованной, считает Ирина Доброхотова. В городе с июля введен мораторий на новое строительство до принятия нового генплана, что вряд ли позволит сочинским девелоперам вывести на рынок новые проекты в ближайший год, поясняет она.
Ожидания застройщиков могут не оправдаться еще и потому, что после ажиотажного роста цен на новостройки в Сочи уже наметилась обратная тенденция. По словам Юлии Галимовой, в августе средняя стоимость квартир сократилась на 1%, до 328 тыс. руб. за 1 кв. м. Достигнутый уровень цен на сочинскую недвижимость не позволяет поддерживать прежнюю динамику сделок, соглашается директор аналитической системы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. По его данным, сейчас стоимость некоторых лотов достигает 500 тыс. руб. за 1 кв. м.
Сложившаяся ситуация привела к перетоку спроса потенциальных покупателей, желающих приобрести курортную недвижимость, в Крым, говорит Юлия Галимова.По ее словам, цены на полуострове значительно ниже, чем в Сочи. Гендиректор сервиса «Мир квартир» Павел Луценко подтверждает, что за лето спрос на новостройки в Крыму вырос на 18,3%.
В то же время, цены растут и на полуострове. Господин Луценко говорит, что на юге Крыма в конце августа средняя стоимость жилья составляла 116 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 12,5% выше, чем в начале июня. Средняя стоимость квартиры в новостройке Ялты достигает 12,5 млн руб., в Алуште — 9,6 млн руб., в Севастополе — 7 млн руб., приводит примеры господин Луценко. По итогам июля в Крыму средняя стоимость нового жилья выросла на 37% год к году, приводит данные «Авито Недвижимость». Но темпы и абсолютный уровень все еще ниже, чем в Сочи, где в июле цены выросли год к году в 2,3 раза, до 332 тыс. руб. за 1 кв. м, уточняет госпожа Галимова.
Сколько стоят квартиры в Анапе и Геленджике
В других курортных городах жилье тоже подорожало, но не столь ощутимо, как в Сочи. По данным аналитиков «Этажей», в Новороссийске средняя цена 1 кв. м в 2020 году выросла на 14%, до 76,3 тыс. руб. Новороссийск — самый доступный по уровню цен. В Геленджике и Анапе рост цен составил примерно 20%. Квадрат там стоит 94,9 тыс. руб. и 113,9 тыс. руб. соответственно. На вторичном рынке курортных городов, по данным ЦИАН, наибольшее подорожание произошло в Геленджике и Севастополе — примерно на 20%.
Москвичи скупают жилье в Сочи
В Сочи, например, квартиры в новостройках в основном покупают приезжие, для многих местных это дорого. По оценкам аналитиков компании «Этажи», на иногородних покупателей приходится около 90% продаж, причем лишь 30% планируют покупку с целью переезда, остальные инвестируют в недвижимость — либо чтобы сдавать квартиру, либо чтобы перепродавать.
Аналогичные данные привели в компании «Талан». «Только 10% покупателей наших квартир — жители Сочи. 90% — клиенты из регионов. Активнее всего приобретали квартиры жители Москвы и Центральной России, Хабаровска, Екатеринбурга, Перми и Кирова», — отметила Наталья Гарифуллина. По ее словам, 15% покупателей приобретают квартиру для постоянного проживания, 35% — для сезонного, 40% — планируют сдавать, а жить в квартире только во время отпуска, оставшиеся 10% рассматривают покупку исключительно как инвестицию.
Из-за ажиотажа активизировались мошенники. «Нередко иногородних покупателей недобросовестные мелкие фирмы заманивают фейковым объявлением, продают гаражи под видом жилой недвижимости или берут деньги за подбор и организацию показа, но все ограничивается выездом только на один и далеко не лучший объект», — отметил представитель «Этажей».
Охлаждение спроса
Недвижимость в городах Черноморского побережья (Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск) всегда пользовалась спросом среди покупателей и инвесторов, но прошлый год стал по-настоящему ажиотажным. По данным ЦИАН, интерес к сочинской недвижимости в 2020 году вырос на 85%, а по данным компании «Этажи», число сделок с сочинской недвижимостью оказалось вдвое выше показателей 2019 года. В остальных курортных городах наблюдался прирост спроса в пределах 20–30%.
«Такая динамика обусловлена вымыванием наиболее доступного предложения, мораторием на новое строительство и, соответственно, на выход новых проектов в Сочи», — пояснил глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Также ажиотажный спрос в начале года был, прежде всего, со стороны тех, кто рассматривал курортные города для теплой зимовки в условиях полузакрытых границ. Соответственно, и покупатели квартир были активнее столичной зимой, а не теплым летом, добавил он.
Инвестировать в объект
на ранней стадии реализации
Стоимость на этапе реализации последней квартиры (2019 г.) — 109 725 ₽/м².
Все квартиры проданы.
23,6%
средняя годовая доходность
Цена на этапе котлована (2016 г.) — 64 800 ₽/м².
Стоимость на этапе реализации последней квартиры (2019 г.) — 120 000 ₽/м².
Все квартиры проданы.
29,6%
средняя годовая доходность
Старт продаж (3 кв. 2019 г.)
118 800 ₽/м²
Стоимость на сегодня
176 150 ₽/м²
Ввод в эксплуатацию
3 кв. 2022 г.
48,2% − средняя годовая доходность
Цена на этапе котлована
(2017 г.) 54 200 ₽/м²
Ввод в эксплуатацию
(2019 г.) 90 250 ₽/м²
Все квартиры проданы.
29,7% − средняя годовая доходность
Цена на этапе котлована
(2016 г.) 60 000 ₽/м²
Стоимость на этапе реализации последней квартиры
(2019 г.) 109 725 ₽/м²
Все квартиры проданы.
23,6% − средняя годовая доходность
Цена на этапе котлована
(2016 г.) 64 800 ₽/м²
Стоимость на этапе реализации последней квартиры
(2019 г.) 120 000 ₽/м²
Все квартиры проданы.
29,6% − средняя годовая доходность
1. Купить недвижимость на ранней стадии строительства объекта компании;
2. Дождаться этапа максимального повышения цен в вашем объекте;
3. Обменять на недвижимость в новом объекте на ранней стадии строительства.
Эксперты рассказали об особенностях инвестиций в курортную недвижимость
Бум внутреннего туризма в нашей стране, вызванный нестабильностью ситуации с пандемией и закрытием границ, спровоцировал серьезный рост интереса инвесторов к покупке объектов недвижимости в курортных регионах. Тем, кто рассматривает такой вариант вложения средств, следует быть готовым, что сегмент является довольно специфическим. О главных его особенностях расскажем вместе с экспертами.
Как отмечает специалист по недвижимости в Сочи Иван Потапов, инвесторам, желающим выгодно вложиться в недвижимость на российских морях, следует учитывать несколько факторов. Самый главный – сезонность.
Покупать и продавать объекты следует строго не в сезон отпусков, то есть не летом. Проводить сделки купли-продажи лучше осенью, зимой и весной. Реалии российского юга таковы, что в высокий сезон собственники недвижимости отдыхают и неохотно занимаются продажами. Также в этот период наблюдается большой спрос на жилье у отдыхающих, поэтому объем предложения, выставленного на рынок, будет крайне ограниченным. Все будет сдано в аренду.
Рассчитывая финансовую модель вложения средств в курортную недвижимость, следует учитывать период ее использования. Например, курортные города Черноморского побережья имеют примерно одинаковый высокий сезон – три месяца с июня по август. В это время сдается практически все и по очень высокой цене. Есть май и сентябрь – месяца умеренного спроса. В остальное время большинство объектов размещения стоят пустыми, а цены на отели и аренду жилья очень низкие.
Инвесторам также следует читывать географические особенности российского юга. На побережье нашего Черного моря территория с субтропическим климатом – это только районы южнее Туапсе. Именно там мягкий климат и не бывает классической зимы. Геленджик, Новороссийск, Анапа и Крым – районы, где зимой находиться не так комфортно, как, например, в Сочи.
По мнению эксперта, среди локаций самыми перспективными для инвестиций из всего черноморского побережья являются район федеральной территории Сириус (Олимпийский парк), Адлер и его окрестности. Причина в том, что находящееся там жилье можно использовать круглогодично.
«С одной стороны, ты живешь возле моря, а с другой стороны – 30 минут на машине, и ты на горнолыжных склонах. Одновременная близость моря, красивых пляжей, аэропорта, железнодорожного вокзала, гор и оборудованных горнолыжных трасс делают это место уникальным даже по европейским меркам», – отметил Потапов.
При этом Татьяна Бурлаковская, генеральный директор Golden Brown Group, предупреждает, что на некоторых направлениях, например, в Сочи, цена в новостройках очень высокая даже на ранних стадиях. Это обусловлено не только переходом застройщиков на эскроу-счета, но и повышенным спросом на сочинскую недвижимость.
«Среди российских курортных городов, на мой взгляд, наиболее перспективных для покупки недвижимости, я выделю Сочи, прежде всего новую федеральную территорию Сириус, а также Геленджик и Крым, где цены значительно ниже сочинских, при этом спрос на жилье достаточно активный», – заключила она.
Новость подготовлена по материалам газеты «Известия».
Покупательский бум
Недвижимость в городах на черноморском побережье — в Сочи, Анапе, Геленджике, Новороссийске — всегда пользовалась высоким спросом. Кто-то переезжает сюда из-за мягкого климата, кто-то покупает жилье у моря в качестве дачи, кто-то хочет заработать на курортной недвижимости — сдавая или перепродавая ее. Но 2020 год, по словам экспертов, стал особенно успешным для курортных городов с точки зрения продаж жилья. На это повлияла как общая ситуация неопределенности и валютные скачки (люди инвестировали в недвижимость для сохранения своих сбережений), так и закрытые границы, которые повысили интерес к городам на побережье Черного моря.
Из-за рекордного роста цен на московскую недвижимость в 2020 году жители столицы стали рассматривать и иные локации для инвестиций. И города у Черного моря оказались наиболее привлекательными, объяснила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Курортная недвижимость обеспечивает стабильную доходность в сезон при относительно невысоких — по сравнению со столичной недвижимостью — вложениях, чем и объясняется высокий спрос на такое жилье.
Точкой притяжения покупателей жилья на черноморском побережье стал Сочи и его окрестности. По данным ЦИАН, интерес к покупке жилья здесь за 2020 год вырос на 85%. Для сравнения, в Ялте — на 48%, в других городах прирост ниже — на уровне 20%. По словам коммерческого директора Nedvex Consulting (компания-оператор недвижимости в Сочи) Романа Решетова, наиболее ажиотажный спрос наблюдался с сентября по декабрь 2020 года — в этот период количество сделок на первичном рынке недвижимости Сочи выросло в 1,5 раза к прошлому году. Спрос наблюдался на квартиры и апартаменты разных сегментов — от комфорт- до премиум-класса.
Период активных продаж в Сочи начался в третьем квартале 2020 года, до этого было затишье, подтверждает директор по маркетингу федеральной девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. «С июля по декабрь мы реализовали весь объем предложения [в Сочи], который был запланирован на 2020–2021 годы. Высочайшая покупательская активность на рынке недвижимость курортных городов сохраняется и сегодня», — рассказала она.
По словам директора офиса федеральной компании недвижимости «Этажи» в Сочи Павла Быкова, в прошлом году здесь был «просто нереальный покупательский бум». «Есть примеры массовой покупки, когда инвесторы из Москвы или Санкт-Петербурга покупают на старте продаж сразу пять-шесть квартир, хотя в Сочи очень жесткие правила бронирования объектов в новостройках», — вспоминает он. На одну квартиру могут претендовать до десяти покупателей, а сами цены растут постоянно, поэтому ликвидные варианты бронируют не более чем на семь дней. «Например, у нас был реальный кейс, когда студия 30 «квадратов» за неделю выросла в цене на 1 млн руб., а квартиры, которые на старте продаж в апреле стоили 2,25 млн руб., сейчас продаются по цене от 4,5 млн руб.», — отметил Павел Быков.
Помимо Сочи, часть покупателей целенаправленно искали жилье в Анапе, Геленджике, Новороссийске, Крыму, где цены на жилье не так высоки. «Спрос в этих локациях не сравнится с сочинским, но и в этих городах мы отмечаем существенное сокращение объема ликвидного предложения на рынке жилой недвижимости в среднем на 25–30%», — рассказали в компании «Этажи». Если сравнивать с началом прошлого года, то наибольшее снижение произошло в Севастополе, где количество предложений на рынке готового жилья снизилось почти на 43%, в Анапе — почти на треть.
Инвестиции в курортную недвижимость 2021
Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру в Москве в 2021 году? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами Елена Одинцова Журналист «КП» Олег Самойлов Вице-президент группы
компаний «БЕСТ-Недвижимость»,
вице-президент Российской
гильдии риэлторов Виталий Манкевич Президент Русско-Азиатского
Союза промышленников
и предпринимателей Жанна Шевченко Директор по продажам
и маркетингу федеральной
компании «Страна Девелопмент» Антон Детушев Генеральный директор
Ikon Development Андрей Безверхий Финансовый директор международной
девелоперской компании Wainbridge Светлана Кордо Инвестиционный стратег
«БКС Премьер»
Все эксперты сходятся в том, что высокого спроса на недвижимость в самое ближайшее время ждать не стоит. Был всплеск, вызванный падением рубля и опасением, что теперь вырастут ипотечные ставки. Но тут ввели ограничения, связанные с пандемией, режим самоизоляции во многих регионах - и количество сделок резко упало. Впрочем, окончание карантина, скорее всего, ничего радостного на рынок недвижимости не принесет.
— На данный момент мы наблюдаем колоссальное давление «вирусного» фактора на экономику России, в результате которого как население, так и весь бизнес сталкиваются с проблемами в виде резкого снижения доходов. В первую очередь под ударом оказывается совокупный платежеспособный спрос, сокращение которого приведет к снижению цен на рынке недвижимости, — прогнозирует Светлана Кордо, инвестиционный стратег «БКС Премьер».
— Все последние годы реальные располагаемые доходы домохозяйств не росли и снижались. Люди давно «проели» свои накопления, сделанные в более тучный период. Сегодня на фоне торможения экономики, снижения цен на энергоносители и предполагаемой массовой «просадки» малого и среднего бизнеса доходы домохозяйств, очевидно, не получат новых источников подпитки. При этом и повышение банковских ставок по ипотеке мне кажется более чем вероятным, — говорит Олег Самойлов, вице-президент группы компаний «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Как долго продлится период просадки рынка, сейчас не берется прогнозировать никто. Поскольку очевидно, что это зависит от того, какими длительными будут связанные с коронавирусом ограничения и как быстро общеэкономическая ситуация после этого сможет вернуться в «мирное» русло.
Если всеобщие карантинно-самоизоляционные мероприятия займут не больше месяца, ряд экспертов надеются, что рынок жилья более или менее восстановится уже к концу этого года.
Судя по всему, пока надеется на это и правительство. Поблажки застройщикам в виде невнесения их объектов в реестр проблемных, при затягивании окончания стройки более чем на шесть месяцев, были даны до 1 января 2021 года.
Аналитики ссылаются на пример Китая. Там рынок жилья уже вышел на 60-70% от докарантинного уровня. Самый позитивный прогноз предполагает, что за время борьбы с эпидемией образуется отложенный спрос из тех, кто рассчитывал купить квартиры этой весной, но не успел этого сделать. Конечно, если борьба с эпидемией не затянется и положение этих потенциальных покупателей не слишком ухудшится.
Он предполагает, что борьба с коронавирусом на фоне падения цен на нефть и общемировых экономических проблем вызовет в России как минимум двухлетнюю рецессию.
— Если говорить о покупке недвижимости именно как о реальном активе, который можно приобрести, не прибегая к заемным средствам, то есть у покупателя есть вся сумма и жилье приобретается не с целью получения ренты или последующей перепродажи в ближайшее время, то в таком случае покупка недвижимости возможна, — считает Светлана Кордо.
Однако у покупателей могут появиться дополнительные риски.
— На фоне падения доходов населения и сокращения спроса именно жилищное строительство может оказаться под ударом. Мы не исключаем появления на этом фоне проблем с финансированием у некоторых застройщиков, — говорит Кордо.
Как считает Самойлов, точных прогнозов в этой ситуации никто не сделает, но наиболее вероятно, что стоимость новостроек может упасть в пределах 30% от нынешнего уровня цен — по аналогии с предыдущими кризисами.
Также, по словам эксперта, важно, как отреагируют на ситуацию продавцы на вторичном рынке. Если, обрадовавшись проблемам на рынке новостроек, вздумают поднимать цены, может случиться совсем плохое. Рынок просто встанет, поскольку вторичку станет приобретать дорого, а первичку — страшно. А дальше пойдет уже не снижение, а обрушение цен. Конечно, этот период когда-нибудь закончится, но насколько долгим он может быть, сейчас прогнозировать сложно.
Те, кто на этот момент окажутся с достаточными суммами денег, чтобы вложиться в «правильную» недвижимость, естественно, в убытке не будут.
Потенциально интересными для инвестиций в недвижимость в качестве «сберкнижки» на будущее в России считаются в основном города-миллионники. Там, как правило, достаточно новостроек, а главное, есть какое-то количество людей, которые в состоянии квартиру купить. Поэтому недвижимость, в случае необходимости, есть вероятность продать. В небольших городах с этим гораздо хуже.
— Ситуация в регионах несколько иная, чем в столицах: в малых городах крайне плохо продается вторичное жилье, а новостроек появляется очень мало. Но растет спрос на аренду жилья, поэтому инвестиции в региональную недвижимость в кризисный период и дальнейшая сдача жилья могут быть удачным вложением, — утверждает Виталий Манкевич, президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей. — Если в Москве доход от сдачи в аренду 4-5%, то в регионах он может достигать 7-8%. Прежде всего следует обратить внимание на регионы с высоким темпом развития: Краснодарский край, Ленинградская область, ХМАО, Тюменская область, Свердловская, Нижегородская, республика Татарстан, Красноярский край, Приморский край.
— Наиболее «жизнестойкой» недвижимостью в момент ухудшения экономической ситуации в стране могут стать современные новостройки на поздней стадии строительства, в удачном месте, а также современное жилье на вторичном рынке. Причем в условиях кризиса становится актуальнее шеринговая экономика (когда квартиру снимают вскладчину), что делает предпочтительнее вложения в двухкомнатные квартиры, а не в столь популярные «однушки», — предупреждает Светлана Кордо.
И совет для тех, кто, несмотря на кризисные риски, хотел бы вложиться именно в новостройки.
— На региональных рынках перспективны для инвестиций в недвижимость проекты, которые стали лидерами и победителями национальной премии ТОП ЖК. Там комплексно оценивается качество всех объектов нового строительства по сотне параметров, а также надежность самих застройщиков, — говорит Жанна Шевченко, директор по продажам и маркетингу федеральной компании «Страна Девелопмент» (реализует проекты в Тюмени, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве). — В нынешних сложных условиях именно независимый рейтинг с интеграцией технологий BIG-дата и ведущих экспертов может позволить отделить лучшие «зерна».
Рекордный рост цен
Высокий интерес к недвижимости у моря привел к серьезному удорожанию. Лидером по росту цен не только среди курортных городов, но и в целом по стране стал Сочи. По данным «Авито Недвижимости», в 2020 году стоимость 1 кв. м в сочинских новостройках выросла почти на 40%, до 140,8 тыс. руб., и приблизилась к московским ценам.
В компании «Этажи» говорят о двукратном росте цен на ликвидные объекты (небольшие по площади по доступным ценам). «Если говорить о стартовой цене, в апреле 2020 года можно было подобрать ликвидный вариант квартиры по цене от 90 тыс. руб. за 1 кв. м, а теперь цены начинаются от 180 тыс. руб.», — рассказал директор офиса федеральной компании «Этажи» в Сочи. На фоне запрета на точечную застройку объем предложения продолжает сокращаться, еще больше подогревая цены. А часть застройщиков и вовсе отложила старт продаж в новых ЖК до лета.
Сейчас однокомнатная квартира от застройщика в Сочи в среднем обойдет в 5–7 млн руб., двушка — в 9–11 млн руб., трешка — от 15 млн руб. Есть варианты и гораздо дороже. Например, апартаменты на первой береговой линии площадью 135 кв. м за 35 млн руб. Трехкомнатную квартиру с видом на море можно найти за 15 млн руб.
Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН:
— Хотя, например, в Турции или Болгарии купить квартиру у моря можно дешевле, чем в России, противоэпидемиологические меры и стоимость обслуживания зарубежной недвижимости ограничивают спрос на жилье в других странах. Из-за закрытых границ мало кто готов рассматривать жилье дистанционно, выбирая все же отечественные курорты, которые оказываются доступнее с точки зрения транспорта и дешевле в обслуживании. К тому же многие россияне в последние годы отказываются от покупки недвижимости в других странах из-за девальвации курса рубля.
Дефицит доступного предложения
О сокращении спроса говорят представители застройщиков. Например, в новостройках Анапы во втором квартале 2021 года было заключено 1,1 тыс. сделок, всего с начала года — 1,9 тыс. В сравнении с первым полугодием 2020 года их число упало на четверть, рассказал коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» (компания строит жилье в десяти регионах, включая Краснодарский край) Александр Коваленко.
«Востребованность жилых комплексов Анапы со стороны покупателей оставалась высокой в начале 2021 года, но спрос оказался ограничен объемом предложения и высокими ценами», — пояснил девелопер. По его словам, сейчас на рынке новостроек Анапы и других городов Черного моря (Сочи, Геленджик) назревает дефицит нового предложения. Причина — двухлетний мораторий на строительство в Сочи, запрет на строительство в 500-метровой зоне в Анапе и отзыв разрешений на строительство в нескольких жилых комплексах города.
«В Анапе и Анапском районе за восемь месяцев 2021 года выдано всего два разрешения на строительство, включая третью очередь Holidayhouse, которую строим мы. Количество квадратных метров в продаже сокращается, на сегодняшний момент коэффициент поглощения в Анапе 0,7, меньше единицы — это патовая ситуация. Скоро настанет время дефицита», — допустил Александр Коваленко.
Сам застройщик планирует инвестировать 65 млрд руб. в создание курорта нового типа в долине Сукко Анапского района. Туристско-рекреационный кластер займет территорию более 150 га земли. Здесь будет построено полмиллиона квадратов жилья, 100 тыс. квадратов коммерческой недвижимости. В рамках кластера планируется построить отель, торговый центр, аквапарк, сеть бассейнов, благоустроить пляж и создать внутреннюю дорожную сеть. Полностью реализовать проект «РКС Девелопмент» планирует к 2029 году.
Читайте также: