Заработок от аренды квартиры в барселоне
Один мой клиент сейчас размышляет над покупкой квартир в Барселоне с целью их дальнейшей сдачи в аренду.
Я постарался отговорить его от этой затеи. Чем все закончится пока не знаю.
Но я понял, что пора написать про это и для всех остальных, кто стремится иметь стабильный рентный доход с минимальными рисками и заботами.
В Интернете очень много рекламной информации о том, как здорово инвестировать в покупку квартир и затем сдавать их в аренду (туристическую или обычную).
Естественно те, кто это рекламирует, делают упор на ПЛЮСАХ таких инвестиций.
Лично я НЕ считаю инвестиции в жилой сектор хорошим решением. Поэтому расскажу вам подробней про МИНУСЫ этой стратегии.
А минусы есть всегда. А минусы есть всегда.Почему я НЕ рекомендую инвестировать в квартиры?
Потому что, если сравнивать жилую и коммерческую недвижимость, то с жилой рисков и хлопот гораздо больше, а доходность ДОЛГОСРОЧНОЙ аренды квартир приблизительно такая же, как и коммерческих объектов.
Что же касается ТУРИСТИЧЕСКОЙ аренды, то это вообще отдельная тема, т.к. это уже НЕ пассивный доход, а достаточно трудоемкий ежедневный бизнес.
Если же вы планируете управление этим бизнесом кому то делегировать, то и его доходность в итоге приблизится к доходности обычной долгосрочной аренды. При этом износ квартиры будет очень быстрый (а это все ваши расходы на ремонт).
На мой взгляд, тур-аренда больше выгодна не инвестору, а тем, кто будет потом управлять этой тур-арендой и зарабатывать на чужих инвестициях. Именно поэтому эту стратегию обычно рекламируют те, кто потом планирует оказывать инвестору услуги по администрированию этих туристических квартир ))
Про все "прелести" сдачи квартир в тур-аренду я написал отдельную статью, думаю она поможет вам "снять розовые очки" (ссылка внизу).
Но давайте вернемся к ПАССИВНОМУ рентному доходу, т.е. к сдаче квартир в аренду ДОЛГОСРОЧНУЮ.
Итак, вот про какие риски и проблемы обычно забывают упомянуть те, кто агитирует за инвестиции в квартиры:
1. Сроки аренды.
Жилье:
Согласно действующему испанскому Закону об аренде жилья вы НЕ можете в одностороннем порядке выселить арендаторов ранее, чем через 5 лет. И не важно, какой срок записан в вашем договоре аренды, т.к. закон в данном вопросе выше договора.
Т.е. если вы подписали договор на 1 год, но по его окончанию арендатор желает продолжать арендовать вашу квартиру, он имеет на это законное право. И так до окончания 5-ти лет.
Если же арендатор в одностороннем порядке решит выехать раньше срока договора, то начиная с 7-го месяца аренды (!) он может это сделать в любой момент без каких либо санкций (просто предупредив вас об этом заранее). Т.е. арендатор обязан вам платить за аренду только 6 месяцев, а дальше может прекращать договор и выезжать. И это тоже гарантируется ему действующим законом.
Коммерческая недвижимость:
Сроки аренды коммерческих помещений регулируются исключительно договором аренды. Как правило договоры заключаются на 10 - 20 лет из которых от 1 до 10 лет бывают для арендатора ОБЯЗАТЕЛЬНЫМИ.
Это означает, что арендатор обязан оплачивать аренду в течение этого срока (даже, если он выедет раньше). Т.е. вы получаете гарантированный доход как минимум на протяжении обязательного срока, прописанного в договоре аренды.
2. Неплатежеспособный или недобросовестный арендатор.
Жилье:
Если жильцы в какой то момент перестанут вам платить за аренду, то вы конечно сможете подать на них в Суд. И почти наверняка его выиграете. Но в испанских реалиях на это уйдет минимум полгода (но скорее всего минимум год, а если арендатор грамотный, то может и 3-4 года…) со всеми сопутствующими нервными и финансовыми затратами.
И никто вам не может гарантировать, что даже самые порядочные и платежеспособные люди завтра не попадут в такую ситуацию, когда не смогут больше платить за аренду (потеря работы, развод, болезнь, …).
Коммерческая недвижимость:
Если вам перестанет платить арендатор юридическое лицо, то процедура его “выселения” будет гораздо проще, дешевле и быстрее.
3. Смена арендаторов и паузы в доходах.
При смене арендаторов зачастую возникают паузы на поиск нового хорошего арендатора. Естественно эти паузы снижают среднюю рентабельность инвестиций.
По статистике средний срок аренды квартиры одним арендатором составляет 2-5 лет (и чем меньше комнат, тем этот срок обычно короче).
Средний срок аренды коммерческого помещения с хорошим арендатором 10 - 15 лет.
Т.е. арендаторы квартир обычно меняются чаще, чем арендаторы хороших коммерческих помещений. Поэтому в случае с квартирами, вам надо чаще заниматься поиском новых арендаторов и вы будете ЧАЩЕ ТЕРЯТЬ на паузах между ними.
4. Расходы на ремонт.
Как правило, перед сдачей квартиры новым жильцам, хозяину приходится сделать как минимум косметический ремонт. На что уходит не только время, но и деньги.
При сдаче коммерческого помещения, ремонт в большинстве случаев делает арендатор делает САМ. И делает его за СВОЙ счет.
5. Рентабельность инвестиций.
Как при сдаче в долгосрочную аренду квартир, так и при сдаче в аренду коммерческих помещений рентный доход будет приблизительно ОДИНАКОВОЙ - около 4-5% годовых (если вам повезло купить дешевле рыночной цены, то может быть и больше 5%).
6. Риски изменения "правил игры".
Думая про долгосрочные инвестиции, очень важно уметь заглянуть в будущее.
А перспективы таковы:
Сейчас существует реальная угроза со стороны государства по смене “правил игры” - ввод регулирования цен аренды жилья.
Доступность жилья - важная социальная проблема, поэтому политики уделяют ей много внимания.
На недавних выборах в Испании победили социалисты во многом благодаря популистским декретам на жилищную тему (именно правительство социалистов незадолго до выборов увеличило минимально гарантированный срок аренды жилья с 3-х до 5-ти лет).
И они неоднократно декларировали свои планы взять под контроль и ограничить цены на аренду жилья.
По информации из достоверных источников соответствующие изменения законодательства уже подготовлены и их ввод в действие - дело времени (и наличия средств в бюджете).
Если эти планы будут реализованы, то цены на аренду квартир могут снизиться, что автоматически снизит доходность от аренды квартир. А значит и цену самих квартир (за счет сокращения инвестиционного спроса).
В такой ситуации ваши арендаторы поставят вас перед фактом:
“Или снижайте цену или мы съезжаем”
Почему они имеют право это делать - см. выше.
Т.е. с арендой квартир вы рискуете недополучить запланированный рентный доход, а также потерять на снижении цен самих квартир.
Цена аренды коммерческих помещений политиков не интересуют и их регулированием никто заниматься не планирует. Как говорится “это проблема хозяйствующих субъектов”.
Есть и другие особенности и отличия в аренде квартир и коммерческих помещений. Но думаю того, что я уже выше написал достаточно, чтобы сделать вывод о котором писал в самом начале:
Специфика жилья в столице
Рынок барселонской недвижимости имеет несколько особенностей. Например, несмотря на понятное желание туристов поселиться ближе к морю или исторической части, сами испанцы лучшими для проживания считают районы, прилегающие к Старому городу (Эйшампле, Сан-Антони, Грасия) и даже удаленные от пляжа «элитные» зоны (Саррия, Педральбес, Диагональ Мар). Также поиск дешевых вариантов может привести к жизни в неблагополучном районе, в здании с негодной инфраструктурой и т.д. Во избежание «подводных камней» при столь важном деле, как выбор дома, рекомендуется прибегнуть к помощи специалистов, живущих в стране и желающих поделиться правдивой информацией.
Тенденции на рынке недвижимости
Существует три легальных способа сдавать жилье в солнечном Королевстве:
на долгий срок — по новому закону 2019-го года договор с квартиросъемщиком заключается как минимум на пять лет
на короткий период — от тридцати дней до одиннадцати месяцев
по дням и неделям при наличии специальной туристической лицензии — в Испании ее запрашивают в мэрии.
Несколько лет назад во многих регионах (практически все побережье Каталонии) выдача подобного разрешения была полностью приостановлена с целью прекратить спекуляции на рынке и защитить спокойствие местных жителей — шум и постоянные вечеринки иностранцев до утра мало кому из соседей по нраву. Еще недавно этот вариант аренды был одним из самых прибыльных, пока коронавирус не свел на нет какую-либо возможность путешествовать. Как результат, многие хозяева, некогда с легкостью получавшие большие деньги через сервисы Booking и Airbnb, сейчас готовы сдать апартаменты в Испании по обычному договору на длительный период.
Квартиры для не туристической аренды в эпоху пандемии продолжают оставаться наиболее востребованными в крупных мегаполисах, куда стекаются студенты, высококвалифицированные специалисты, культурная интеллигенция. Самыми дорогими городами Королевства по-прежнему остаются Барселона и Мадрид. Цены на жилье там не всем по карману, поэтому молодежь предпочитает снимать апартаменты в складчину с несколькими друзьями. Возникла даже новая ниша для риэлторов — подбор не квартиры, а отдельной комнаты для долгосрочного проживания.
Локдаун и массовый переход компаний на удаленку обусловил еще одну интересную тенденцию — рост спроса на дома в благоустроенных пригородных зонах с собственным садом или террасой и хорошим естественным освещением. Экономичные, но тесные и темные однокомнатные апартаменты теряют в популярности. Люди готовы доплачивать за продуманную планировку, большее количество метров и дополнительную инфраструктуру на общественной территории комплекса.
Где искать арендаторов
В Испании существует несколько эффективных порталов для публикации недвижимости: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Yaencontre. Несмотря на то, что вы сможете без проблем зарегистрировать информацию о своем объекте на этих сайтах самостоятельно, без постоянного обновления она может затеряться среди конкурентов уже через пару дней.
Именно поэтому имеет смысл обратиться в хорошее агентство, которое платит регулярную квоту порталам за пакет с более мощным позиционированием и широким охватом. В компании Barcelona Realty Group услуга публикации, а также сессия профессионального фотографа и юридическая поддержка при составлении контракта обойдется владельцу все так же бесплатно — комиссию по итогам сделки мы берем не с арендодателя, а с квартиросъемщика.
Жилье в долгосрочную аренду
По действующему закону, контракт заключается как минимум на пять лет. Вернуть квартиру в свое пользование раньше времени владелец сможет, лишь доказав, что она в экстренном порядке нужна ему для собственного проживания.
Имейте в виду, что далеко не быстро в Королевстве происходит и процедура выселения недобросовестных арендаторов и оккупантов. Презумпция невиновности применяется именно в отношении лица, непосредственно занимающего спорную жилую площадь. Если владелец, проживающий за пределами своей квартиры, выдвигает обвинение, именно он и должен взять на себя все хлопоты доказать это в суде и оплатить необходимые в процессе разбирательства расходы.
Сдача квартиры в аренду в Испании: выгодно ли сдавать жилье
Сдача квартиры в аренду в Испании — возможность не только окупить расходы на владение недвижимостью за границей (помимо затрат на оформление покупки, вас ожидают ежегодный налог IBI и взносы в сообщество жильцов), но и повысить свой пассивный доход. Кто-то из соотечественников задумывается об этом варианте из-за того, что в Королевство приезжает лишь на лето, и большую часть времени апартаменты нерациональным образом пустуют. Есть и те, кто целенаправленно приобретает жилые объекты в востребованных с точки зрения работы или туризма городах — Барселоне, Мадриде, Валенсии, — надеясь впоследствии получать высокую и стабильную прибыль от ренты. Звучит заманчиво, не правда ли?
Хотите узнать, как в Испании сдать квартиру в аренду действительно на выгодных условиях и на что обратить внимание, чтобы грамотно организовать этот процесс в чужой стране и не запутаться в законах?
Тогда читайте нашу новую статью, подготовленную в сотрудничестве с юристами и риэлторами компании Barcelona Realty Group, которые специализируются на вопросах местных нормативов, разрешении жилищных споров, эффективном продвижении объектов на профессиональных порталах и составлении грамотных контрактов.
Сдача квартиры в аренду Испании — на какие налоги и расходы обратить внимание
Любой собственник жилья в Королевстве оплачивает:
IBI, Impuesto de Bienes Inmuebles (ежегодный налог на владение недвижимостью, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости)
Gastos de comunidad (взносы в сообщество владельцев в случае многоквартирного дома или урбанизации): зависят от количества услуг в вашей общественной зоне. Сюда относятся уборка подъезда, содержание лифта, бассейна, услуги портье или садовника.
Страховку (seguro de hogar): в среднем, 500 евро в год.
Отдельного налога на сдачу жилья в аренду в Испании нет, но свой заработок от ренты обязательно нужно указывать при подаче ежегодных подоходных деклараций. Резиденты заполняют модель номер сто для оплаты IRPF, Impuesto sobre la renta de las personas físicas. Собственники-нерезиденты, находящиеся в Королевстве менее ста восьмидесяти трех дней в году, должны предоставлять двести десятую модель для IRNR, Impuesto sobre la renta de no residentes.
При заполнении подобных документов, советуем проконсультироваться с профессионалом по фискальным вопросам. От сдачи жилья в аренду налог в Испании не всегда увеличивается в разы: в некоторых случаях можно умело компенсировать расходы на содержание квартиры (например, оплаченный владельцем ремонт).
Как снять квартиру в Испании на длительный срок: нюансы долгосрочной аренды жилья
Несмотря на традицию испанцев жить в собственном, а не арендованном жилье, новый ритм жизни и экономические реалии вносят свои коррективы и в последнее время все больше семей в Испании предпочитают не покупать, а снять квартиру или дом на длительный срок. На сегодняшний день 17% испанцев живут в съемной недвижимости по разным причинам: в силу отсутствия средств на покупку, нежелания привязываться к одному месту или брать на себя бремя ипотеки. При этом, как ни удивительно, многие собственники и съемщики практически не знакомы с законодательством об аренде, не имеют представлений о своих правах, обязанностях и других важных аспектах. В нашем материале обозначим основные моменты, на которые нужно обратить внимание, если Вы планируете арендовать надолго.
Сколько стоит аренда
Виды контрактов аренды
Все арендные договора можно разделить на две разновидности: туристические, или краткосрочные, и долгосрочные. Первые особенно распространены на популярных курортах, где сезонные доходы позволяют владельцам амортизировать или полностью вернуть траты на содержание объекта. Согласно статистике, около 20% испанцев имеют в собственности вторую резиденцию, которую используют в качестве летней «дачи», а в остальное время года сдают постоянным жильцам. Несмотря на высокую рентабельность, такой вид бизнеса требует немало хлопот. Прежде всего, это касается необходимости владения лицензией, для получения которой необходимо соответствие помещения ряду критериев, начиная метражом или наличием определенных удобств (кондиционер, доступ с улицы, предоставление информации туристам и т.д.) и заканчивая разрешением от товарищества собственников. Каждый регион назначает собственные требования условия выдачи лицензий, однако размер штрафов за нелегальную сдачу недвижимости един для всех: от 6000 € до 600.000 €.
Аренда жилья на длительный срок, более распространенная в крупных городах Испании, приносит меньшую прибыль, но зато не требует наличия специальных разрешений и дает владельцу определенное чувство защищенности и стабильности. Кроме того, этот вид наиболее привлекателен с точки зрения налогообложения, т.к. освобождает арендодателя от уплаты налога на недвижимость (IBI) и дает право на вычеты за расходы на восстановление и содержание имущества. При сдаче жилых помещений, налогооблагаемая база подоходного налога (IPRF) может быть снижена на 60% от суммы положительного дохода, полученного от сдачи имущества, а в некоторых случаях – и на 100%.
Краткосрочная сдача недвижимости в Испании
Иными словами, сезонный тип аренды. Договор составляется на период от одного до одиннадцати месяцев.
Сейчас все больше собственников предпочитает именно этот вид контракта с возможностью продления — так у них есть возможность присмотреться к квартиранту и гораздо быстрее найти ему замену и попросить съехать в случае конфликтов.
Срок действия договора о долгосрочной аренде недвижимости в Испании
Согласно нормативе, арендное соглашение может иметь любую продолжительность. Однако, если помещение – это основное жилье арендатора, он может проживать в нем не менее трех лет (согласно декрету от 19.12.18 – пяти). По окончании этого периода контракт автоматически продлевается еще на год (согласно нововведениям – на три года).
Если речь идет о периоде менее трех лет, продление также происходит ежегодно до истечения этого времени. Если человек решит съехать раньше, он должен предупредить хозяина о прекращении совместных обязательств минимум за месяц до очередного продления. Следует внимательно изучить арендный договор, так как иногда в нем указывается сумма неустойки, которую придется выплатить при досрочном расторжении.
Со своей стороны, владелец может досрочно расторгнуть договоренность только в ситуации, если ему срочно потребуется сдаваемая недвижимость для нужд семьи (близких родственников или супруга/и при разводе) и не ранее, чем через год после вселения жильцов. Арендодатель обязан уведомить об этом минимум за два месяца, а после освобождения квартиры въехать в нее не позже, чем через три месяца. В противном случае у бывшего арендатора есть право вновь занять имущество на законные три года или претендовать на выплату компенсации.
Сдаём курортное жильё в Испании в высокий сезон: советы от Estate Spain
Важную роль играет тёплое человеческое отношение. Гостям будет приятно, если по приезде вы вручите им welcome drink — приветственный напиток. Вряд ли они откажутся от бутылочки вина. А если ваши арендаторы прилетают поздним рейсом, когда магазины уже закрыты — можно, по крайней мере, купить воды, чтобы люди могли с дороги утолить жажду.
Встретив гостей с радушием и обратив внимание на их нужды, вы спровоцируете "вау-эффект" — так в маркетинге называют ситуацию, когда клиент получает больше, чем ожидает. Приготовьте для туристов пляжный зонтик или предложите "подкинуть" до вокзала, и вряд ли ваши гости останутся равнодушными. А потом, возможно, отблагодарят вас — оставят "чаевые" или напишут положительный отзыв.
Не поленитесь сделать качественные фото своего объекта и дать подробное описание, после прочтения которого не остается вопросов. Промониторьте свой город и район на предмет аналогичных объявлений об аренде: сравнивая себя с конкурентами, вы сможете кое-что понять. Возможно, на соседней улице за те же деньги путешественники получают какие-то дополнительные услуги. В состоянии ли вы сами их предоставить? А может вы, наоборот, ведёте себя на рынке слишком скромно, и пора бы уже повысить цену за проживание?
Внимание! В некоторых городах существуют ограничения на аренду недвижимости. Например, в Валенсии с прошлого года через сервис Airbnb запрещена аренда в историческом районе Ciutat Vella и на любом этаже выше второго. "Одобренные" объекты получаются уникальный идентификационный номер, который стоит указывать в объявлении, в противном случае вы будете оштрафованы. В популярных у россиян Барселоне и Аликанте можно сдавать только дома и квартиры, обладающие туристическими лицензиями, причём получить такой документ можно далеко не всегда. Подробнее о получении лицензий в Валенсианском сообществу вы можете узнать по этой ссылке.
И ещё: по испанскому законодательству, если вы сдаёте недвижимость более, чем на 11 месяцев, то не можете выселить жильцов без их желания. Они имеют право остаться у вас на более долгий срок, и местные законы будут на их стороне.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Информация об уплате налогов при сдаче квартиры или дома в аренду в Испании
Все собственники недвижимости в Испании оплачивают расходы и налоги, связанные с самим фактом владения.
- Ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) оплачивается физическими и юридическими лицами, как резидентами, так и нерезидентами. (Impuesto de Patrimonio) оплачивается только физическими лицами – налоговыми резидентами Испании, и только с имущества и активов, превышающих в денежном эквиваленте установленные лимиты.
- Оплата услуг жилищного кооператива (кондоминиума), на территории которого расположено недвижимое имущество (согласно квоте долевого участия в общей площади), страхование собственности (добровольное или обязательное) и текущие коммунальные платежи.
При сдаче квартиры или дома в аренду в Испании возможно начисление различных налогов в зависимости от статуса владельца.
Физические лица – резиденты Испании при сдаче собственности в аренду выплачивают налог на доходы физических лиц (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). НДФЛ является прогрессивным налогом, в зависимости от общей суммы полученного дохода расчет ведется по ставкам от 24,75 до 52% (при подаче декларации за 2014 год), от 20 до 47% (при подаче декларации за 2015 год) и от 19 до 45% (при подаче декларации за 2016 год). Правила начисления и уплаты налога подробно рассмотрены в статье Базовое руководство по НДФЛ в Испании (IRPF).
Физические лица – нерезиденты Испании являются плательщиками налога на доходы нерезидентов (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Важно помнить, что согласно испанскому налоговому законодательству иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если последняя не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от нее. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Аренда жилья в Барселоне на длительный срок
Продется ресторан/отель с лицензией, расположенный в заповедной зоне побережья Коста Брава — Монтсень (Montseny), в 55 км.
REF: BR-0345Мы представляем Вашему вниманию пентхаус в курортном городе Калелья, расположенном на побережье Коста Маресме. В квартире.
REF: BR-0339 Пинеда-де-МарМы представляем Вашему вниманию двухэтажный пентхаус в городе Пинеда-де-Мар, в двух минутах ходьбы от пляжа. Квартира очень.
REF: BR-0338 ВНЖпри покупке
Мы представляем на продажу здание с шестью апартаментами, которые имеют действующую туристическую лицензию. Апартаменты.
REF: BR-0336 Пинеда-де-МарМы представляем Вашему вниманию дом на первой линии моря в городе Пинеда-де-Мар побережья Маресме. Расположение —.
REF: BR-0335 Сан-Поль-де-МарМы представляем Вашему вниманию коттедж в городе Сант-Поль-де-Мар, одном из живописнейших городков побережья Маресме. Дом.
REF: BR-0334Мы представляем Вашему вниманию таунхаус одного из живописнейших курортов Коста Маресме — города Калелья. Таунхаус.
REF: BR-0333 ВНЖпри покупке Саррия-Сант-Жерваси
Квартира находится в центральной части одного из самых респектабельных районов Барселоны — Саррия, — рядом.
REF: BR-0328 Плайя д' АроМы представляем Вашему вниманию квартиру на продажу в одном из престижнейших районов Коста-Бравы — Плайа-де-Аро.
REF: BR-0319Мы представляем Вашему вниманию квартиру на продажу в одном из престижнейших районов Коста-Бравы — Сагаро, рядом.
REF: BR-0318Мы представляем Вашему вниманию квартиру на продажу в одном из лучших районов Барселоны — La Nova Esquerra de L´Eixample.
REF: BR-0315 ВНЖпри покупке
Предлагаем Вашему вниманию современный и стильный двухэтажный пентхаус в городе Масноу. Он находится на четвертом этаже.
REF: BR-0307 Плайя д' АроПредлагаем вашему вниманию совершенно новый пентхаус, расположенный в лучшем районе Плайя-де-Аро — Порт-де-Аро,— всего.
REF: BR-0308 Новаяцена
Предлагаем Вашему вниманию 10 квартир на продажу в курортном городе Сегур-де-Калафель, всего в двух минутах ходьбы.
REF: BR-0305Предлагаем Вашему вниманию двухэтажный таунхаус с бассейном, садом и собственным гаражом. На первом этаже находится очень.
REF: BR-0299 ВНЖпри покупке
Представляем Вашему вниманию квартиру рядом с яхт-портом и пляжами Sant Pol и El Racó одного из красивейших городков.
REF: BR-0302Представляем Вашему вниманию квартиру в одном из красивейших городков Средиземноморья — Сагаро. Она расположена всего.
REF: BR-0301 ВНЖпри покупке
Представляем Вашему вниманию великолепный шале в элитной урбанизации города Сагаро. Двухэтажный дом площадью 280 м2 расположен.
REF: BR-0300 ВНЖпри покупке Сан-Фелиу-де-Гишольс
Предлагаем Вашему вниманию роскошную виллу в эксклюзивной зоне Les Bateries приморского города Сан-Фелиу-де-Гишольс, всего.
REF: BR-0297 ВНЖпри покупке
Предлагаем Вашему вниманию роскошную виллу в одном из ближайших пригородов Барселоны — городе Эсплугес-де-Льобрегат.
REF: BR-0296 Виланова-и-ла-ЖелтруПредлагаем Вашему вниманию проект новой застройки квартир Tegea в городе Виланова-и-ла-Жельтру, Коста Гарраф. Новый жилой комплекс.
REF: BR-0295 Виланова-и-ла-ЖелтруПредлагаем Вашему вниманию проект новой застройки квартир Pizan в городе Виланова-и-ла-Жельтру, Коста Гарраф. Новый жилой комплекс.
REF: BR-0294Вопрос аренды жилья в Барселоне на длительный срок заботит всех, кому предстоит учиться, работать или заниматься бизнесом в Испании. Этот город, входящий в списки самых прекрасных и интересных точек мира, востребован в любое время года. Уникальные архитектурные памятники и легендарные музеи, ласковое море и конгрессы мирового масштаба, мягкий бизнес-климат и невысокие налоги на имущество, отличный шопинг и альтернативные вечеринки привлекают любителей средиземноморского образа жизни со всего света. Именно поэтому, несмотря на дороговизну местных квадратных метров, спрос на их покупку и аренду уже многие годы превышает предложение.
Получение туристической лицензии
Анонсировать жилье на таких порталах, как booking и airbnb, без указания номера специального разрешения запрещено. Запрашивать его следует в мэрии, предварительно собрав требуемый пакет документов.
Прежде всего, вам нужно будет предоставить сертификат о статусе жилого помещения (cedula de habitabilidad). Также апартаменты должны быть меблированы, иметь оборудованную бытовой техникой кухню, термо- и звукоизоляцию, список телефонов экстренной помощи и план эвакуации на входной двери, Если квартира находится выше третьего этажа, в здании должен быть лифт.
Дополнительные критерии зависят от категории, на которое претендует ваша квартира или дом (стандартная, высшая и люкс).
В лицензии будет прописано максимально допустимое количество постояльцев. Управляющие инстанции могут прийти с проверкой в любое время. В случае нарушений грозит штраф и изъятие разрешения.
Заказать консультацию
Ставки налога на доходы нерезидентов в Испании:
Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 20%
Налогоплательщики стран ЕС, Исландии и Норвегии: 19%
Юридические лица, владеющие недвижимостью и сдающие ее в аренду, выплачивают в Испании налог на прибыль (Impuesto de Sociedades) по ставкам:
Если арендатор планирует использовать объект одновременно и в качестве жилого помещения, и в качестве офиса или частной консультации, льгота автоматически снимается. В этом случае НДС (21%) должен быть начислен на всю сумму арендной платы, независимо от того, какая часть площади была отведена под коммерческие нужды. НДС начисляется также в том случае, если владелец недвижимости сдает объект в качестве туристических апартаментов с предоставлением сопутствующих услуг: уборка, услуги химчистки, смена белья, полотенец и т.п. В этих случаях собственник, предоставляющий жилье клиенту, обязан выставлять счет с НДС (НДС, применяемый к туристической аренде, составляет 10%).
При сдаче недвижимости в туристическую аренду возможны также варианты:
- если собственник сдает жилье третьему лицу (управляющей компании), которое берет на себя обязанности по руководству сдачей отпускного жилья в аренду, в этом случае собственник выставляет счета для управляющей компании (НДС будет составлять 21%) и декларировать НДС. В это же время управляющая компания, сдающая жилье конечному пользователю, будет включать в счет НДС (10%) только в случае оказания ею услуг, связанных с гостиничной индустрией. Если услуги не оказываются, сдача в аренду конечному пользователю не подлежат налогообложению НДС;
- если собственник сдает жилье конечному пользователю, но делает это с помощью посредника/комиссионера/агента, то этот случай – смешение двух предыдущих, т.е. сдачу в аренду конечному пользователю производит собственник, но присутствует посредник, не считающийся «управляющей компанией». В этом случае посредник выставит собственнику жилья счет за комиссионные, которые тот должен выплатить, плюс НДС в размере 21%. В свою очередь собственник выставит счет конечному пользователю с НДС в размере 10% в случае предоставления услуг, связанных с гостиничной индустрией.
Туристический налог (IEET – Tasa turística)
В зависимости от автономии, в которой расположена недвижимость, сдаваемая в краткосрочную аренду, нормы могут меняться. Например, в Каталонии обязательным условием является наличие туристической лицензии. При этом присутствуют и дополнительные налоги: с 1 ноября 2012 года в Каталонии применяется налог, которым облагается пребывание в туристических объектах. Необходимо оформлять дополнительные счета на туристический налог всегда отдельно от цены за проживание.
Тарифы
От 0,45 до € 2,25 за человека и единицу пребывания (дни или часть дня) в соответствии с типом учреждения (отели по категориям, круизные лайнеры и прочие объекты) и его местоположением (город Барселона или остальная Каталония), с максимальным пределом в 7 дней пребывания с человека. НДС (10%) не включен в эти тарифы. Дети до 16 лет не платят туристический налог.
Ценообразование: арендная плата и страховой залог
В последние годы испанские квадратные метры стабильно растут в цене. За период с 2013 по 2019 годы средняя ставка поднялась на 50%, при этом почти у половины испанцев (42%) месячная арендная плата «съедает» 40% семейных доходов (международные стандарты рекомендуют 30%-ный максимум, включая коммунальные платежи).
Несмотря на попытки отдельных регионов регулировать ставки при долгосрочной аренде жилья в Испании, в данный момент назначение стоимости при съеме квартиры или дома целиком зависит от адекватности и фантазии владельцев. Цена должна быть зафиксирована в договоре, как и размер возможной индексации (или отказ от нее).
В то же время, законодательство ограничивает размер депозита: в соответствии с правилами, он не может превышать размер месячной арендной платы для жилой недвижимости и двухмесячной для коммерческой. При продлении соглашения после трех (пяти) лет сумма также может быть модифицирована. Залог возвращается в течение 30 дней после расторжения договоренности, полностью или частично - в случае с удержанием за причиненный ущерб.
Какое жилье лучше всего покупать для сдачи в аренду
Советуем обратить внимание на две стратегии, которые являются залогом успеха в этом бизнесе и работают для любого региона Испании:
Имеет смысл покупать непривлекательные в качестве постоянного жилья объекты с устаревшей планировкой по низким ценам, делать в них ремонт и далее сдавать. Важно, чтобы расположены они были в районах с хорошей инфраструктурой и развитой транспортной сетью, лучше всего — недалеко от центра, вблизи от исторических достопримечательностей, учебных заведений, офисов. В Барселоне это кварталы Раваль и Борн, где всегда с удовольствием селятся студенты и пока еще не обремененные семьями молодые профессионалы.
Вкладываться также стоит в покупку более современной и статусной недвижимости в спокойном и респектабельном квартале мегаполиса или престижной пригородной зоне. Важную роль сыграют хорошее дневное освещение, наличие просторной террасы и паркинга, приятные интерьеры. Таким образом, вы привлечете совершенно другой класс арендаторов — пары среднего возраста с достатком, пока еще не имеющие возможности приобрести собственное жилье подобного уровня, но готовые платить хорошие деньги за аренду. В связи с пандемией и переходом на удаленку во многих компаниях эта тенденция набирает обороты — люди активно ищут возможность переехать в квартиры с лучшими условиями.
Еще один совет — не экономьте на качестве бытовой техники, важных элементов отделки (замки, входная дверь, остекление), проводке, нагревателях воды и прочее. Таким образом они прослужат дольше, и вам не придется каждый год тратиться на их срочную починку.
Сколько можно заработать: пример расчета
При калькуляции ключевым является соотношение ренты к той цене, по которой собственник приобрел свой объект недвижимости.
Допустим, мы купили однокомнатную квартиру площадью 50 м2 в пятиэтажке, в периферийном районе Барселоны Эль Клот за 200000 €. Согласно официальному индексу, сдать квартиру с подобными характеристиками можно примерно за 700 € в месяц. В таком случае, наши поступления за год составят 8400 €, а рентабельность брутто (84000/200000 х 100%) выйдет 4,2%.
Чтобы рассчитать чистую рентабельность, из годовой прибыли нужно вычесть наши основные расходы (ежегодный налог IBI, коммунальные взносы, страховка и суммы на экстренные случаи ремонта и поддержания состояния крупной бытовой техники и т.д.), Для маленькой квартиры в здании без лифта с небольшим количеством жильцов они не превысят 2000 €. Итого, чистая прибыль получится 6400 € с рентабельностью всего 3,2%.
Если речь идет об аренде виллы, формула расчета будет аналогичной, с тем лишь отличием, что вам как хозяину не придется платить gastos de la comunidad. При этом следует закладывать большую сумму на поддержание состояния дома и расходы, связанные с бассейном, садом, починкой фасада, крыши и прочее.
Налоги при сдаче жилья в аренду
Cнять жилье в Барселоне на длительный срок с компанией Barcelona Realty Group - это выгодные цены, честное информирование и быстрое оформление документов
Наша команда не только поможет подобрать уютный дом в каталонской столице, но и позаботится о полной безопасности сделки, а также возьмет на себя хлопоты по сопутствующим вопросам: ремонту, страхованию, получению визы и ВНЖ, интеграции и т.д. Мы предлагаем ряд преимуществ по сравнению с испанскими агентствами недвижимости:
- Все предложения, напрямую от собственников или застройщиков, постоянно фильтруются и проверяются нашими экспертами. Вы получаете доступ к самым актуальным и выгодным вариантам без переплат и лишних поисков.
- Поддержка на Вашем языке, в сжатые темпы и сразу на месте – офис в самом центре столицы Каталонии позволяет нам быть в контакте с партнерами и административными органами, молниеносно реагировать на все изменения на рынке или в законодательстве и всегда предлагать только лучшие проверенные объекты.
- Мы не только позаботимся о подборе недвижимости в Барселоне для аренды на длительный срок, но и поможем с подготовкой и переводом документов, оформлением сделки, страхованием, оплатой коммунальных счетов и прочим бытовым вопросам.
- К Вашим услугам – индивидуальные консультации целого пула профессионалов, включая высококвалифицированных юристов, аккредитованных риэлторов и налоговых специалистов, а также экспертов по иммиграции, если в Ваших планах – переезд в солнечную Испанию на ПМЖ.
- Консьерж-сервис, включающий комплексное информационное и туристическое сопровождение в стране во время отдыха или при постоянном проживании.
Узнайте больше о долгосрочной аренде жилья в Барселоне : звоните по телефону или оставляйте заявку на сайте и получите своевременную информацию и квалифицированную поддержку наших менеджеров по всем интересующим Вас вопросам.
Выгодно ли сдавать квартиру в Испании
Как видно из приведенных выше расчетов, прибыльным аренда может быть только когда владелец свободен устанавливать стоимость ренты без каких-либо ограничений и штрафных санкций со стороны властей.
Сейчас же практически во всех крупных городах Европы (Рим, Париж, Берлин) наблюдается обратная тенденция: ужесточение контроля за рынком и законы, стремящиеся гарантировать защиту и доступ к жилью широким слоям населения, тем самым сводя на нет привлекательность этого бизнеса в целом.
В 2020-ом году в Испании подобные социальные поправки ввели в Каталонии. Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова готовят похожие декреты. Согласны с необходимостью хотя бы небольшого контроля за ростом цен на рынке арендного жилья также в стране Басков и Наварре.
В краткосрочной перспективе пока лишь Мадрид продолжает оставаться раздольем для инвесторов — и местные, и региональные власти пока высказываются против ограничения подобного коммерческого сегмента.
Сколько стоит снять квартиру в разных городах Испании на длительный срок
Отличительной чертой испанского рынка недвижимости является то, что он состоит из 50 микрорынков, представляющих различные провинции страны. Каждый имеет свое ценообразование, законодательство, тенденции, проблемы, иногда совсем непохожие друг на друга. Например, сегодня только в пяти провинциях квадрат жилья стоит больше, чем в среднем по стране: в частности, в Барселоне (15,74 €), Мадриде (14,86 €), Гипускоа (14,52 €), Бискайе (12,62 €) и Балеарах (12,19 €). На другом полюсе разместились самые дешевые регионы, где средняя арендная ставка не превышает 5 €/м2 – к таковым относятся, например, Касерес, Луго и Замора.
Что касается городов, самым дорогим на сегодняшний день является Ивиса (18,05 евро/м2), за ней следуют Барселона (17,67 евро/м2), Сан-Себастьян (16,74 евро/м2) и Мадрид (16,41 евро/м2).
Что нужно знать, снимая квартиру в Испании
19 декабря 2018 года в стране был принят «Декрет о срочных мерах в сфере жилья», призванный защитить права арендатора и накладывающий обязательства на арендодателя. Например, был продлен период действия договора, ужесточены требования по отношению к собственнику и т.д. Между тем, указ успел «проработать» только в течение одного месяца, так как не был одобрен Конгрессом депутатов. В результате все договоренности, заключенные до 19.12.18 или после 23.01.19, сегодня по-прежнему регулируются предыдущим законом, принятым в 1994 году, а контракты, заключенные в месячный период «послабления» – упраздненным декретом.
Чтобы не запутать читателя, в этой статье возьмем за основу положения старого, действующего и поныне нормативного документа, в скобках ссылаясь на нововведения, распространяющиеся на указанный период.
На что обратить внимание, подписывая контракт с арендатором
Прежде всего, нужно проверить платежеспособность претендента: запросить его паспортные данные, информацию о доходах, трудовой договор. Если человек не работает, можно попросить его оплатить жилье сразу на несколько месяцев вперед или потребовать дополнительную информацию о спонсорах. При малейших сомнениях, советуем проконсультироваться с юристом.
В самом начале переговоров стоит также поинтересоваться семейным положением кандидата и узнать, есть ли у него домашние животные, если для вас это принципиально. Нюансы относительно мебели, расходов на содержание квартиры, возможности расторгнуть контракт без штрафных санкций важно скрупулезно обсудить заранее и четко прописать.
Старый новый закон и указ о регулировании цен в Каталонии
Актуальные правила по сдаче квартир в Испании прописаны в декрете от марта 2019-го года. Он отменяет ключевые положения реформы 2013-го года, которые были нацелены на стимуляцию рынка аренды, и возвращается к ранее действовавшим постулатам, в первую очередь защищающим интересы арендаторов, а не владельцев.
Отныне минимальный срок длительного договора на жилье снова составляет не три, а пять лет (если собственник — физическое лицо) или целых семь лет (если хозяин — юридическое лицо). Помимо этого, гарантийный залог (fianza) теперь не может превышать размер двухмесячной ренты, а процедура выселения недобросовестных жильцов только усложнилась.
В Каталонии по правам собственников ударила еще и новая поправка от 22 сентября 2020 года: теперь арендодатели наиболее густонаселенных или туристически востребованных городов области не могут свободно устанавливать цену, а должны рассчитывать ее согласно официальному индексу (Indice de la Agencia de la Vivienda de Cataluña). Результат напрямую зависит от метража, расположения, количества комнат, года строительства объекта, но обидным образом не учитывает целый ряд важных факторов: недавно сделанный ремонт, отделку, конкретные детали интерьера.За отклонение от рекомендованной стоимости введен штраф от 3000 до 90000 евро. Многие владельцы жалуются, что формула расчета запутана, зачастую несправедливо обесценивает качественную недвижимость для сдачи в аренду в Испании и лишает их всякого стимула заниматься этим бизнесом.
Читайте также: