Сдача в аренду недвижимости в сша

Обновлено: 30.04.2025

Когда дело доходит до покупки недвижимости, местоположение является ключевым фактором. Вот почему некоторые инвестиции ведут к высокой доходности от сдачи в аренду, а другие – только к финансовым потерям. Хотите преуспеть – давайте разбираться, где будет выгодно.

Нельзя недооценивать важность исследований, предваряющих инвестицию. На самом деле, для успеха нужно избавиться от догадок и принять взвешенное решение, основанное на расчетах. Итак, главная цель – стабильно приумножать свой капитал, а задача – сформировать источник пассивного дохода через правильную покупку.

Как правильно выбирать жилье?

Стоимость жилья для сдачи в аренду в начинается примерно от 500 тыс. долл. У инвесторов есть выбор — купить доходный дом или одну квартиру. Можно, например, приобрести за 700 тыс. долл. небольшое жилое здание в бруклинском Бушуике или (по такой же цене) кондоминиум в Мидтауне. В случае с доходным домом доходность может быть выше, однако потребуются бóльшие расходы на содержание и больше времени на управление.

Наиболее устойчивыми к колебаниям экономики считаются здания класса B, построенные лет назад и находящиеся в хорошем состоянии. Они располагаются в престижных районах и заселены представителями среднего класса. Дома еще довольно новые и оснащены элементами повышенного комфорта, но при этом они доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков. Новые здания класса A с бассейнами и тренажерными залами чувствительнее других реагируют на колебания экономики.

При покупке доходного дома нужно обращать внимание на наличие рядом стоянки, оборудованной в том числе и для инвалидов. Ограждение участка, запирающиеся ворота, сигнализация и камеры наблюдения — всё это создает у жильцов чувство надежности и безопасности и позволяет домовладельцам повышать арендную плату. Не последнюю роль также играют нейтральная отделка квартир и вид из окон.

При выборе квартиры арендаторы обращают внимание, прежде всего не на площадь, а на количество спален, поэтому покупайте жилье с несколькими маленькими спальнями, а не с одной большой спальней. По данным NakedApartments.Сom, наибольшим спросом в пользуются квартиры с двумя спальнями: 38 % пользователей ищут именно такое съемное жилье. Чаще всего подобными объектами интересуются в Бруклине и Куинсе: 43 и 42 % от общего числа запросов по каждому району соответственно.

Сиэтл

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1650 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 2200 долларов/месяц

На чем зарабатывают

Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и большую часть прибыли обязаны распределять среди акционеров. Конкретно этот REIT владеет жилыми зданиями и сдает в аренду квартиры, расположенные в них. Согласно отчету, выручка компании делится на следующие сегменты:

Сдача квартир в аренду — 99,29%.
Взносы — 0,71%. Уход за территорией и доход от прочих дел, связанных с обслуживанием жилплощадей.
Работает компания только в США и в основном в южных штатах.

Собственность компании. Источник: годовой отчет компании, стр. 23 (25)

Годовая выручка и прибыль компании

Выручка, млрд долларов	Прибыль, млн долларов	Маржа прибыли
2017	1,53	352,16	23,03%
2018	1,57	238,85	15,20%
2019	1,64	353,29	21,51%
2020	1,68	245,57	14,63%

Выручка, млрд долларов Прибыль, млн долларов Маржа прибыли

Квартальная выручка и прибыль компании

Выручка, млн долларов	Прибыль, млн долларов	Маржа прибыли
2 кв. 2020	413,03	72,3	17,50%
3 кв. 2020	423,2	57,71	13,64%
4 кв. 2020	423,66	80,28	18,95%
1 кв. 2021	425	47,14	11,09%

Выручка, млн долларов Прибыль, млн долларов Маржа прибыли

Делайте ставки — или повышайте их

Я взял акции компании по 136,54 $ 9 марта 2020 — с тех пор они мне дали почти 24% в абсолюте плюс дивиденды. Идея присмотреться к «арендным» акциям возникла в конце 2018 года, и сейчас я склоняюсь к тому, чтобы зафиксировать прибыль. Как мне кажется, потенциал роста котировок при текущих ценах серьезно ограничивается следующими факторами.

Сама цена. У компании не самый маленький P / E — 74,05. Конечно, он может еще вырасти благодаря притоку инвесторов, верящих в перспективность аренды. Например, у American Homes 4 Rent (NYSE: AMH), которые я тоже взял, P / E еще выше — 126,83, а дивидендная доходность упала до 1,02%, но все же стоит MAA, прямо скажем, недешево.

Возможность увеличения ставки ФРС. У компании огромный объем задолженностей: 5,155 млрд долларов на примерно 43 млн в ее распоряжении. Поэтому обслуживать старые долги и делать новые, как завещал Тирион Ланнистер в последней серии «Игры престолов», компании будет гораздо сложнее в условиях, когда займы станут дороже. Есть зримые риски урезания дивидендов ради выплаты долгов. Также более высокие ставки увеличат доходность по корпоративным и государственным облигациям, что заметно снизит привлекательность MAA в глазах инвесторов.

Инвесторам 17.06.21

Дивидендная доходность. 2,4% годовых — это не так круто, если учитывать все вышесказанное. Что касается возможности увеличения дивидендов за счет роста доходов, то тут не все так просто.

Во-первых, все, кто работал в аренде, знают, что жильцы в массе своей портят жилплощадь всеми мыслимыми и немыслимыми путями и на ее ремонт в целом нужно тратить большие деньги или будет такая жилплощадь, на которую ни с каким уровнем спроса жильцов не найдется. Это будет тормозить процесс получения прибыли MAA — и, соответственно, выплаты дивидендов из этой прибыли.

Во-вторых, стоимость аренды не может взлететь до небес за ночь — процесс повышения арендной платы растянут во времени и длится достаточно долго, так что инвесторы не скоро увидят результат в отчетности. Собственно, компания прогнозирует рост арендной платы в районе 3% в год.

Так что я бы не стал надеяться, что скоро в акции набежит много новых дивидендных инвесторов.

Актуальные предложения на рынке недвижимости США

Ниже представлено несколько актуальных предложений по недвижимости в США. Это только часть предложений, получить полный список актуальных объектов недвижимости для продажи можно у специалистов компании Феод Групп.

Консьерж

Заботы по обслуживанию вашей собственности, подбору арендаторов, сбору платы, погашению коммунальных и налоговых счетов можно переложить на управляющую компанию. Например, консьерж-сервис GQ Concierge Inc. По сумме это примерно 10% ежемесячного дохода от объекта. За эти деньги вы больше не будете волноваться о судьбе своей собственности, а наниматели жилья получат сервис высокого уровня 24/7. Вы сможете изящно дополнить предложение по аренде перечнем того, что сделает быт постояльцев комфортнее:

предоставление персонального водителя;
помощь в подборе и аренде автомобиля, вертолета, самолета, яхты;
услуги горничной;
услуги проверенных нянь для детей;
услуги фитнес-инструктора;
полный комплекс услуг по уборке помещений.

Подробности об этих округах и помощь в подборе объектов, в которые можно выгодно инвестировать, готовы предоставить в агентстве по недвижимости MONDIAL International Realty, с которым Migronis сотрудничает в США. Связаться с ними можно через консультанта Migronis. Если, кроме покупки недвижимости, вы хотите приобрести и статус американского резидента, а затем паспорт, это можно сделать через визу инвестора EB-5. Полную информацию о деталях участия в этой иммиграционной программе можно получить по запросу у представителей Migronis.

Напомним, что бизнес-иммиграция в США возможно по визам: EB-5, E-2, и рабочей визе L-1. Данные визы имеют существенные отличия, и требуют тщательного изучения перед принятием окончательного решения. Вот их основные различия:

предлагает инвесторам получить ВНЖ (затем оформить гринкарту) за инвестиции от $900 тыс. Это пассивная инвестиция в проекты со сроком удержания в 5-6 лет. При этом иммиграционная виза EB-5 в США ведет к получению гражданства. – это тип неиммиграционной визы предпринимателя. Получить визу Е-2 могут те граждане, страны которых заключили соглашение с США. Минимальный порог инвестиции по данной программе – от $200 тыс. Важный момент – данный тип визы не ведет к получению гринкарты в дальнейшем, также эта виза не доступна гражданам РФ, Белоруссии и Казахстана. в США могут топ-менеджеры, руководители компаний. Это рабочий тип визы, который подразумевает открытие филиала/дочерней компании в США (в которой ранее работал заявитель) и переезд данного сотрудника в США. Инвестиции по данной программе стартуют от $100 тыс.

Это основные отличия. Чтобы глубже разобраться в типах и особенностях виз, напишите нам в чат и забронируйте консультацию с иммиграционным адвокатом.

Лучшие места для покупки

Риелторы часто советуют инвесторам вкладывать средства в районы, где ожидается строительство, что называется, «быть в центре событий». Например, можно покупать квартиры для сдачи в аренду к востоку от Верхнего Истсайда, где в 2016 году ожидается открытие новой станции метро.

Стоит обращать внимание на соотношение стоимости квадратного метра и аренды. Например, в Гарлеме квартира стоимостью 900 тыс. долл. сдается за 3 500 долл. в месяц, а в районе по такой же цене предлагается в аренду квартира за 500 тыс. долл. Исходя из арендных ставок, выгодно покупать доходное жилье на улицах , а также в Финансовом квартале.

Доходность для квартир в составляет в среднем % годовых. По данным Douglas Elliman, аренда жилья на Манхэттене стоит в среднем 3 902 долл. по состоянию на май 2014. Квартиру стоимостью 450 тыс. долл. с одной спальней, расположенную в Мидтауне, можно сдавать за 2 800 долл. в месяц, кондоминиум за 1 млн долл. рядом с Центральным парком — за 3 500 долл., лофт стоимостью 1,85 млн долл. в Челси — за 8 150 долл. в месяц.

По данным Douglas Elliman, на Манхэттене квартиры в домах со швейцарами стоят 3 725 долл., без швейцара — 2 750 долл. Лофты сдаются в среднем за 5 949 долл., элитные квартиры (топ 10 %) — за 7 950 долл., квартиры (топ 5 %) — за 9 950 долл. Новостройки предлагаются в аренду за 4 730 долл. в месяц.

При поиске района для сдачи квартиры в аренду рекомендуется обращать внимание на следующее:

Резюме

В текущей ситуации — упадок офисов и падение расценок на аренду — Vornado выглядит как слишком рискованное приобретение. Склонный к риску инвестор может попробовать спекулятивно отыграть оптимизм рынка, связанный с вакцинацией и предполагаемым возвращением работников в офисы, взяв эти акции сейчас. Но это слишком спекулятивная затея даже для меня.

Аренда квартиры в США: обзор цен в крупнейших городах страны в феврале 2017 года

В новом году рынок недвижимости США пока не преподнес никаких сюрпризов: самые дорогие города по-прежнему Сан-Франциско и Нью-Йорк. Портал «ЗаграNица» рассказывает, сколько будет стоить съемная квартира с одной или двумя спальнями в крупнейших городах Америки в феврале 2017 года

Лучшие города для покупки недвижимости

Графики и таблицы с индексами цен по городам демонстрируют очень позитивную картину для инвесторов. Активным спросом пользуется жилье в таких городах: Даллас, Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Сан-Диего, Денвер, Даллас, Южная Флорида, Палм-Бич, Нью-Йорк.

Чтобы инвестировать в недвижимость США, нужен надежный и опытный партнер, который даст подробные консультации, подберет отличный вариант для покупки, проверит объект на территории США и оформит сделку.

Таким партнером является «Феод Групп». Имея большой опыт работы (более 25 лет) представителей и партнеров в США и Европе, «Феод Групп» может не только с максимальной выгодой провести сделку от начала и до конца, но и оформить бизнес-визу или визу инвестора в США , оказать помощь при иммиграции в США .

Как правило, у будущего инвестора возникает ряд вопросов:

Какие штаты предлагают лучшие перспективы занятости?
Где самые низкие налоги?
Какие правила для получения гражданства?
Где лучший бизнес-климат?
Какой тип инвестиций выбрать?

Активные: продажа, покупка, сдача в аренду осуществляются инвестором самостоятельно.
Пассивные, когда управление и распределение вложений поручается компании.

«Феод Групп» поможет получить ответы на все ваши вопросы, и тогда вы определитесь, где именно хотите приобрести недвижимость. Статистика показывает, что прибыль возможна и в популярных мегаполисах, и в небольших населенных пунктах с низкими ценами.

«Феод Групп» постоянно следит за экономическими показателями в разных штатах и может подобрать наилучшие варианты.

В последнее время зафиксированы выгодные покупки жилья в Сан-Франциско, Сан-Хосе, Кремниевой (Силиконовой) долине, Фениксе и Лос-Анджелесе, но есть и другие интересные решения. Можно купить квартиру в самом дешевом районе, отремонтировать ее и выгодно сдавать в аренду.

Атланта

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1370 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 1650 долларов/месяц

Майами

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1850 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 2330 долларов/месяц

Фото: boldmagazine.ca 9

Денвер

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1350 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 1740 долларов/месяц

Townhouse in Michigan

Расположение: USA, Michigan, Wayne County, Detroit

Что тут происходит

При создании обзора использовались источники, недоступные пользователям из РФ. Надеемся, вы знаете, что делать.

В обзоре много скриншотов с таблицами из отчетов. Чтобы было удобнее ими пользоваться, мы перенесли их в гугл-таблицы и перевели на русский язык. Обратите внимание: там несколько листов. А еще имейте в виду, что компании округляют некоторые числа в отчетах, поэтому итоговые суммы в графиках и таблицах могут не сходиться.

Какая выгода от сдачи недвижимости в аренду

Вот последние статистические показатели :

За последние 10 лет появилось 4 млн новых арендаторов среди людей с доходом ниже 25 000 долларов США.
Появилось 3,3 млн новых арендаторов среди населения с доходом более 50 000 долларов.
Стало на 1,6 млн больше арендаторов с доходом более 100 000 долларов в год.
Арендная плата растет.
На 40% увеличился спрос на односемейные дома для аренды.
Окупаемость инвестиций в аренду — 30%: выше, чем на любом фондовом рынке.

Цены на жилье и спрос на аренду растут во всех штатах благодаря хорошей демографической ситуации и здоровому рынку труда. Молодые люди не могут купить новое жилье, но могут позволить себе его снять.

Будущий инвестор может купить себе квартиру не для проживания. Тогда финансы будут не просто лежать на низком депозите в банке, а приносить доход в виде надбавки от сдачи в аренду. От ситуаций с банками никто не застрахован. Банк может обанкротиться или неожиданно понизить ставку, а доход от инвестиций в недвижимость США — стабилен и имеет положительную динамику.

Риелторы и инвестиционные консультанты США пристально изучают рынок недвижимости и видят перспективы. Статистические данные показывают, что сейчас наибольшая доходность — на западе страны, но и в остальных зонах показатели растут.

Есть много возможностей для успешных инвестиций, и «Феод Групп» способна предложить самые выгодные. Недавние экономические исследования показали, что аренда квартир в Сан-Франциско, Сакраменто и Сан-Хосе принесла наибольшую прибыль инвесторам Есть потенциал для роста цен и в Кремниевой долине.

Главное, что инвестор в США может получать два вида дохода: за счет ежегодного прироста рыночной стоимости и за счет арендной платы. В совокупности годовой доход может составить до 30%.

Broward

Округ Бровард граничит на юге с Майами-Дейд. По данным на 2020 год, там проживает 1 934 471 человек. Это второй по величине округ во Флориде и 17-ый в США. Его административный центр – город Форт-Лодердейл.

Здесь как и в случае с Майами-Дейд есть обязательные платежи. Правда, налог на чистую прибыль (после вычета затрат на управление недвижимостью) чуть меньше – 6%, а туристический налог – 5% (если жилье сдается в аренду на срок до полугода).

Эксперты считают правильной инвестиционной стратегией переход на горячие рынки аренды. Округ Бровард как раз является одним из них: цены на жилье низкие, а спрос на съем недвижимости – на подъеме. Если вы хотите расширить свой арендный портфель или начать работу в регионе с огромным потенциалом для сдачи квадратных метров, округ Бровард – отличное место для старта.

Как купить недвижимость в США и заработать на ее сдаче в аренду

Купив недвижимость в США, иностранцы могут не только обзавестись жильем в новой стране, но получить гарантированный доход, сдавая его в аренду. Эксперты компании «Феод Групп» объяснили, как сделать выгодную покупку и на какой доход можно рассчитывать

Образ американского риелтора давно стал символом успеха и богатства. Причиной тому — стабильный и сформированный рынок недвижимости США, где у всех участников есть возможность заработать и приумножить свой капитал.

Чикаго

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1480 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 1600 долларов/месяц

Почему USA и Florida?

Прежде всего, отметим, что для обеспечения стабильности надо выбирать рынок в крупнейшей экономике мира. Любые финансовые потрясения, ведущие к кризису, – а значит, снижению или потере доходов, – там будут значительно мягче. После Великой рецессии 2008 года с многочисленными лопнувшими ипотечными пузырями эта страна вернула прежние темпы развития. Более того, она сформировала широкую систему мер поддержки и стабилизации своего положения в условиях форс-мажора.

Рынок американской арендной недвижимости относится к растущей доле мирового рынка, который в целом оценивается в $127 трлн.

В 2020 году в этом экономическом секторе США продолжается положительная динамика (рост с 2012 года), хотя и более сдержанная из-за происходящих негативных событий на финансовых рынках. Сектор аренды по объему превышает $36 трлн и составляет менее половины всего рынка недвижимости США. Арендный бизнес является выгодным как для небольших компаний, так и для индивидуальных инвесторов.

Надо помнить, что арендный рынок США не сбалансирован:

Миграция, экономические сдвиги ведут к появлению новых городов с хорошим выбором инвестиционных объектов. При этом высокая занятость и рост заработной платы максимально снижают риски для владельцев сдаваемой в аренду собственности.

Плата за съем жилья продолжает расти в 92% городов США, поскольку от Флориды до Калифорнии и до Гавайев этот бизнес-сегмент остается ограниченным. Зато потенциальный доход для владельцев недвижимости будет положительным.

Одно из лучших предложений инвесторам делает Флорида. Forbes в 2019 году назвал города этого штата среди тех, у кого самые выгодные ставки по аренде и достаточно приемлемые цены на покупку домов и апартаментов. Эксперты Florida Times-Union заявили, что рынок недвижимости Флориды будет продолжать расти в 2020 году благодаря:

хорошим ставкам по ипотечным кредитам,
налоговым ставкам,
низкому уровню безработицы,
активному росту населения – 1,63% в год.

Солнечная Флорида – одно из самых горячих мест в мире недвижимости, потому что здесь сосредоточено множество пляжей, роскошных домов для отдыха и приезжает большое количество туристов. Только за 2018 год их побывало в штате более 126 млн человек.

Ключевые параметры рынка:

за 2019 год во Флориде цены на жилье в среднем выросли на 4,1%;
средняя стоимость жилья в 2019 году составила примерно $238,6 тыс.;
на рынке Флориды медианная цена любого дома составляет около $294 900, а средняя цена продажи – около $227 500;
приблизительно 16,5% объектов недвижимости, выставленных на продажу, за время листинга теряют в цене;
во Флориде период экспозиции (от размещения предложения о продаже до подтверждения сделки) объектов составляет в среднем 83 дня.

И сейчас уникальный момент для покупателей, которые хотят купить дом в районе Майами или Форт-Лодердейл, потому что они могут приобрести недвижимость по более низкой цене, чем обычно. В этих муниципалитетах выше процент просрочки платежей по ипотеке, и часть объектов продают банки, взыскивая долги. Оба города являются столицами крупнейших по численности населения округов Флориды – Майами-Дейд и Броварда.

Доходность и возможности для иностранных инвесторов

Зарубежные инвесторы тоже могут заработать на рынке недвижимости США. Самый выгодный и популярный вариант — покупка квартир или домов для последующей сдачи в аренду.

Прибыль инвестора при покупке, продаже недвижимости и ее сдаче в аренду в Нью-Йорке (Манхэттен), июнь 2016 года:

Фото: FHFA, Standard and Poor's, НАР,Бюро переписи населения США, Бюро экономического анализа и Бюро статистики труда.

Этот пример показывает, что в прошлом году рынок был активен. На него не повлиял кризис, а наибольшую прибыль принесли сделки с дешевыми квартирами типа «студио». По итогам года можно сказать, что доходность сейчас обратно пропорциональна площади жилья и затратам инвестора. Т.е. купив несколько дешевых квартир маленькой площади и сдав их в аренду, можно получить максимальную прибыль.

Максимальную прибыль принесет сдача в аренду нескольких квартир небольшой площади.

Эти выводы не голословны: они базируются на статистике, полученной после анализа успешных сделок, которые состоялись в 2016 году в центре Нью-Йорка.

Выплаты и перспективы их увеличения

MAA платит 4,1 $ на акцию в год, что дает примерно 2,42% годовых. По нынешним меркам это не самая маленькая доходность, но и не самая большая. Так что есть некоторая вероятность того, что доходность эта вырастет.

В нашем разборе строительной отрасли США мы сказали очень много о том, как и почему цены на недвижимость в США будут расти. В связи с этим сильно ухудшаются условия для покупки жилой недвижимости. Домов в США мало, и их цена в обозримом будущем продолжит рост, хотя уже сейчас она бесстыдно высока.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

В то же время в США рекордное количество молодежи проживает с родителями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в США растет интерес населения к аренде. Для многих аренда жилья — это реальная альтернатива неоправданно дорожающим домам. Также не будем забывать о том, что ситуация с доходами населения в США вообще не очень хорошая, так что аренда для многих — это безальтернативный вариант практически на всю жизнь. При этом в США относительно невысокий процент жильцов-арендаторов, так что тут есть еще куда расти. И с ростом спроса вместе с ростом цен на недвижимость цены на аренду растут вместе с доходами арендодателей.

Акционеры MAA вполне могут надеяться на увеличение собираемой компанией арендной платы в долгосрочной перспективе — значит, есть вероятность увеличения дивидендов. Плюс компания работает в горячем арендном сегменте, так что котировки могут вырасти просто от притока тех, кто искал «чего там по аренде на бирже есть». Но есть тонкие моменты.

Источник: презентация компании, слайд 23 Источник: презентация компании, слайд 23

Количество арендаторов в разных странах

Швейцария	62%
Германия	54%
Дания	47%
Австрия	44%
Франция	36%
США	34%
Великобритания	34%
Австралия	33%
Канада	30%
Италия	21%
Испания	17%

Великобритания

Что тут происходит

Townhouse in Florida

Расположение: USA, Florida, Duval County, Jacksonville

This large three bedroom house is a rare find at only $48,500 and with a tenant in place paying $11,160 per year.

Сан-Хосе

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 2110 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 2600 долларов/месяц

Какова динамика цен на недвижимость США за последние годы

Положительная динамика арендной платы за жилье подтверждает выгоду инвестирования в недвижимость США. Цены на недвижимость в Соединенных Штатах превзошли рекорд сделок, зафиксированных во время бума 2006 года. Статистика отмечает, что уже 4,5 года подряд операции с недвижимостью приносят стабильную прибыль. С июля 2006 по 2012 года цены на недвижимость постепенно снижались, но начиная с 2013 года снова отмечается их динамичный положительный рост.

Главный специалист по инвестициям и председатель индексного комитета Standard and Poor's Дэвид М. Блитцер замечает, что «новый пик, установленный Национальным индексом S & P Case-Shiller Core Logic, будет рассматриваться как начало нового продвижения. Жилищные показатели дают позитивный сигнал для инвесторов, и продажи существующих и новых домов и квартир растут».

Высказывания специалистов подтверждаются цифрами по каждому населенному пункту. Например, самые высокие показатели роста эффективности инвестиций — в таких городах:

Сиэтл — на 11%
Портленд — на 10,9%
Денвер — на 8,7%
Вашингтон — на 2,7%

Иностранные инвесторы сейчас используют эту ситуацию и уже получают прибыль от вложений в недвижимость США. Такой взлет не случаен: он говорит о здоровой и плодотворной возможности защитить свой капитал, вкладывая его в одну из самых стабильных и надежных мировых экономик — экономику США. Эксперты считают, что с 2017 года начинается самый выгодный период для инвестиций в жилой фонд США: ожидаемый показатель окупаемости (ROI) — от 30 до 40%. Предполагается, что до конца текущего года будет продано до 6,5 млн квартир и домов, а удачные сделки в этой сфере будут продолжаться до 2024 года.

Обзор Vornado Realty: стоит ли вкладываться в фонд коммерческой недвижимости

Vornado Realty (NYSE: VNO) — фонд, инвестирующий в коммерческую недвижимость. Карантин крайне негативно повлиял на бизнес компании, но вот пандемия закончилась, а проблемы останутся с компанией надолго.

Для написания материала использовались ссылки, недоступные пользователям из РФ. Надеемся, вы знаете, что делать.

Townhouse in Michigan

Расположение: USA, Michigan, Wayne County, Detroit

This large three bedroom house is amazing value at $32,900 and also tenanted.

Miami dade

Майами-Дейд – округ в штате Флорида, его административный центр – город Майами.

По данным на 2020 год, в округе живут 2 744 878 человек. Майами-Дейд первый по численности населения округ во Флориде и седьмой в США. Территория округа объединяет 34 инкорпорированных города.

Средняя стоимость жилья в округе Майами-Дейд – $322,2 тыс. За последний год цены на недвижимость там выросли на 2,2%.
Средняя цена за квадратный метр (0,09 кв.фута) в округе Майами-Дейд составляет $27,7, что выше среднего показателя по региону в размере $20,7.
Медианная цена домов, представленных в округе Майами-Дейд, – $410 тыс., а средняя цена проданных домов -– $297 тыс.
Средняя стоимость аренды в округе Майами-Дейд составляет $2150.

Среди обязательных платежей есть налог на чистую прибыль (после вычета затрат на управление недвижимостью) – 7% для локации Майами-Дейд. Ещё одним сбором является туристический налог в 6%, который взимается при сдаче жилья в аренду на срок до полугода.

Согласно отчету PricewaterhouseCoopers, Майами занял 12-е место (стр. 37) в национальном рейтинге США по общим перспективам инвестирования в недвижимость. Это третий по величине рынок штата Флорида после Орландо и Тампы.

Итак, что же заставляет инвесторов делать выбор в пользу Майами?

1. Рентабельность
Цель номер один – получение прибыли. В случае с недвижимостью она оценивается по двум критериям – доход от аренды и рост цены на сам объект. В Майами как раз есть это идеальное сочетание. Причем высокий доход поступает как от традиционной аренды, так и от инвестиционной недвижимости, выставленной через сервис Airbnb. Ежемесячно при традиционной сдаче объектов можно заработать в среднем $2331, через Airbnb – $3439. За последние 10 лет недвижимость в Майами подорожала на 52,63%. Это соответствует среднегодовой ставке 4,32%.

2. Экономика
Из всех мегаполисов Флориды именно в Майами самая крупная и самая развитая экономика. Город занимает 12-е место во всей стране с ВВП в $344,9 млрд. Уверенное развитие агломерации привлекает много жителей и инвесторов, желающих приобрести недвижимость. По прогнозам на основе статистических данных, рост рабочих мест в Майами в течение следующих 10 лет составит 42,7%, что выше, чем в среднем по США (33,5%). По данным издания Sun-Sentinal, в 2019 году в штат ежедневно приезжали около тысячи человек, чтобы устроиться на работу, а самый высокий прирост рабочих мест отмечался в округах Южной Флориды – Майами-Дейд, Бровард и Оранж.

К важным экономическим факторам, говорящим в пользу выбора Майами, относятся:

более низкая ставка налога с продаж, чем в среднем по США, и отсутствие подоходного налога;
в Майами нет законов о контроле над арендной платой, это не ограничивает депозиты;
арендодатели могут инициировать выселение, если арендатор опаздывает с арендной платой как минимум на три дня (в большинстве штатов минимальное количество дней для выселения за просрочку составляет семь).
за неоднократные нарушения положений договора аренды предусмотрено 7-дневное безоговорочное уведомление о переезде.

3. Онлайн-площадка по поиску помещений Airbnb
Ресурс Airbnb полностью легален для инвестиционной недвижимости в Майами. Однако надо помнить, что в некоторых зонах и районах мегаполиса сдача в аренду недвижимости, не принадлежащей владельцу, запрещена. Есть и другие общие правила Airbnb в Майами:

В 2018 году инвесторы через Airbnb получили более $134 млн. И это неудивительно, учитывая статус Майами как мирового туристического направления. Только в 2020 году в округе Майами-Дейд запланировано открытие 23 отелей – это увеличит как приток посетителей, так и количество новых рабочих мест для обслуживания новой инфраструктуры. Например, в 2019 году занятость в туристической отрасли округа возросла на 2,2% в сравнении с 2018 годом.

4. Спрос на аренду
В Майами высокий спрос на аренду, поскольку это дешевле, чем покупать собственное жилье – около 70% жителей города предпочитают снимать. При этом более половины семей тратят свыше 30% своего дохода на аренду. Инвесторам есть смысл рассматривать для покупки доступные объекты, чтобы привлечь как можно больше потенциальных арендаторов.

5. Широкий выбор
В Майами представлены разные типы недвижимости:

от студенческого жилья и жилья для пожилых людей, для аренды одной семьи до номеров, апартаментов и домов в курортных комплексах;
от квартир-студий до роскошных апартаментов.

Получается, что инвестиция в недвижимость в Майами – это наиболее выгодный и наименее рискованный вариант.

Статистика показывает, что граждане, родившиеся за границей, составляют более половины населения Майами. Город очень хорошо принимает иммигрантов – это ещё одна из причин, почему Майами остается привлекательным для иностранных инвесторов.

Лос-Анджелес

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1870 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 2600 долларов/месяц

Почему растет интерес бизнесменов к инвестициям в недвижимость США

Главный экономист Национальной ассоциации риелторов США (NAR) Лоуренс Юн заметил: «Повышение доверия потребителей в конце прошлого года вызвало значительный интерес к покупке жилья. Проблемы остаются, но рынок уходит в преуспевающий старт».

Фото: Shutterstock

Исследования подтвердили рост успешных сделок на рынке недвижимости и выявили такие закономерности:

В прошлом году около 37% жилья приобретено не для проживания, а для получения дополнительного дохода за счет аренды или перепродажи.
Инвесторы вкладывают деньги в самое дешевое жилье, а затем сдают его в аренду. Таким образом они защищают свои накопления и превращают их в источник доходов.
Пенсионеры вкладывают деньги в недвижимость, рассчитывая получить прибавку к пенсии.
Растет экономическая иммиграция, иностранцы стремятся получить гражданство США для всей семьи. Подробнее об этой возможности можно узнать на странице

Нью-Йорк

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 3220 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 4110 долларов/месяц

Даллас

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1240 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 1650 долларов/месяц

Townhouse in New York

Расположение: USA, New York, Erie County, Buffalo

Зарабатываем на аренде в долларах

Mid-America Apartment Communities (NYSE: MAA) — американский фонд, инвестирующий в квартиры для сдачи в аренду. Из-за дикого роста цен на недвижимость для компании сложилась благоприятная конъюнктура. А тут еще и дивиденды неплохие и с перспективами увеличения. Но есть пара нюансов.

Сан-Франциско

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 3420 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 4610 долларов/месяц

Карантин не закончится никогда

Этот REIT платит 2,12 $ на акцию в год, что, учитывая годовую доходность 4,23%, делает акции привлекательными для набега любителей выплат, но не все так просто.

Как я говорил выше, основные деньги компания получает с аренды офисов, поэтому ее доходы вполне ожидаемо пострадали от исхода компаний и работников из крупных городов.

Ряд прямых и косвенных признаков говорит о том, что совсем хоронить офисы, возможно, не стоит. Цены на продажу у офисных помещений не упали, что говорит о том, что спрос еще в целом держится. Да и в случае Vornado мы видим, что уровень занятости помещений у компании не самый низкий.

Опять же , судя по запросам в интернете, люди потихоньку собираются в офисы. Многие работодатели думают не про то, чтобы перевести всех на удаленную работу, а про совмещение работы удаленной и офисной. Так что, возможно, все закончится не столько массовым закрытием офисов, сколько увеличением объемов рабочего пространства на одного сотрудника.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

С другой стороны, много офисных помещений действительно простаивает. И в целом статистика по коммерческой недвижимости и крупным агломерациям играет не на пользу компании. Даже если арендаторы непосредственно Vornado Realty не станут съезжать и закрываться, то все равно негативные моменты на рынке коммерческой недвижимости приведут к падению цен и арендаторы смогут вполне эффективно выторговывать себе скидки с понятными последствиями для доходов Vornado Realty.

Рознично-торговому бизнесу компании тоже не следует ждать ничего хорошего: исход населения из крупных городских центров если не полностью обессмысливает для арендатора саму оплату помещения в центре города, то хотя бы стимулирует его начать переговоры с арендодателем на тему снижения платы.

Квартальная выручка и прибыль компании

Выручка	Чистый доход	Маржа прибыли
2 квартал 2020	343,03 млн	−185,24 млн	−54,00%
3 квартал 2020	363,96 млн	65,69 млн	18,05%
4 квартал 2020	376,43 млн	−194,99 млн	−51,80%
1 квартал 2021	379,98 млн	20,54 млн	5,41%

Выручка 2 квартал 2020 3 квартал 2020 4 квартал 2020 1 квартал 2021 Чистый доход 2 квартал 2020 3 квартал 2020 4 квартал 2020 1 квартал 2021 Маржа прибыли 2 квартал 2020 3 квартал 2020 4 квартал 2020 1 квартал 2021

Если мы посмотрим на Лондон — этот город вполне сравним с важным для Vornado Нью-Йорком, — то увидим, как увеличение предложения на рынке недвижимости уронило доходы арендодателей. К чему-то такому следует готовиться и Vornado.

Указанные позитивные аргументы в пользу рынка коммерческой недвижимости страдают от недостаточности наличествующей у нас информации: щедрая коронакризисная госпомощь в США оттянула момент банкротства и съезда многих арендаторов Vornado — что объясняет отсутствие роста количества вакантных площадей под сдачу у компании сейчас. Но как долго такая ситуация будет сохраняться?

Единственный интересный сектор для офисов — направление лабораторных исследований, но это явно не случай Vornado. Опять же , перестройка существующих площадей под лаборатории потребует немалых вложений времени и денег.

Компания платит дивидендов больше, чем зарабатывает: на выплаты у нее уходит почти 102 млн в квартал, но последний год она балансирует на грани убыточности и с текущей нехорошей динамикой в ее отрасли грозит еще больше потерять в доходах.

Дивиденды компания уже сокращала в прошлом году: с 66 центов в квартал до 53 центов, — но может снова их сократить, что приведет к падению котировок, поскольку REIT нужны инвесторам только для получения пассивного дохода.

Вашингтон

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 2140 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 3040 долларов/месяц

Фото: huffingtonpost.ca 5

Нью-йоркское жилье для сдачи в аренду: что приносит стабильный доход

Сан-Диего

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1530 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 2000 долларов/месяц

Фото: Shutterstock 11

Филадельфия

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 1300 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 1550 долларов/месяц

Бостон

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 2790 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 3200 долларов/месяц

Резюме

Я не вижу рациональных оснований для роста этих котировок, а дивидендная доходность компании не очень большая. С другой стороны, мне свойственна большая осторожность, так что я могу ошибаться и здесь еще может быть пространство для роста за счет притока инвесторов, верящих в перспективность «арендных эмитентов».

На чем зарабатывают

Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и которые большую часть прибыли обязаны распределять среди акционеров.

Выручка компании разбивается на следующие виды услуг: 90,16% — это аренда, а остальные 9,84% — это взносы за управление, уборку и так далее.

Основные деньги компания получает со сдачи в аренду офисных помещений, есть немного розницы и совсем немного жилых зданий. Но важнее всего для нашей истории будет офисная ориентация компании. Офисная аренда Vornado Realty делится на две неравные части: большую часть денег дает аренда офисов в обычных зданиях, заметную долю выручки дает сеть центров theMART, которые сочетают в себе функции универмагов и места проведения мероприятий.

Географически операционная прибыль Vornado Realty делится так:

Нью-Йорк. Это 87% операционной прибыли компании.
Чикаго. 7% операционной прибыли.
Сан-Франциско. 6% операционной прибыли.

Структура бизнеса компании. Источник: годовой отчет компании, стр. 89 Портфолио компании по состоянию на 31 марта 2021 в тысячах квадратных футов. Источник: квартальный отчет компании, стр. 46

Годовая выручка и прибыль компании

Выручка	Чистый доход	Маржа прибыли
2017	2,07 млрд	220,76 млн	10,64%
2018	2,16 млрд	450,51 млн	20,82%
2019	1,92 млрд	3,15 млрд	163,54%
2020	1,53 млрд	−297,10 млн	−19,44%

Выручка Чистый доход Маржа прибыли

Джерси-Сити

Средняя стоимость аренды квартиры с 1 спальней: 2540 долларов/месяц

Средняя стоимость аренды квартиры с 2 спальнями: 2900 долларов/месяц

Читайте также: