Недвижимость в германии для сдачи в аренду

Обновлено: 30.04.2025

Домоуправитель

Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, то должен существовать некий график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.

Как взять в аренду офис в Германии — нюансы контракта

Задался тут на днях вопросом аренды помещения для бизнеса в Германии. Не то, чтобы мне прямо сейчас офис нужен. Скорее на будущее. Нашёл кое-что интересное, только проверять на собственном опыте пока что не планирую. Но, думаю, информация может пригодиться кому-нибудь ещё, так что опубликую. Вопросы про открытие своего бизнеса мне задают довольно часто. А для бизнеса в Германии часто потребуется арендовать недвижимость в Германии.

Больше всего меня интересовали отличия обычного контракта на жильё в Германии от аренды помещения для ведения своего дела. Как оказалось, подводных камней в этой области довольно много. Некоторые вещи, очевидно, по неопытности, стали для меня открытиями.

Искать помещения для офиса или для других предпринимательских целей в Германии можно примерно так же, как и обычное жильё. Отличие только в том, что на сайтах с предложениями по аренде недвижимости есть отдельный раздел. Называется он обычно Gewerbe или Gewerbeimmobolien. Вот раздел для поиска офисов на Immobilenscout. Там собраны предложения для предпринимателей. Нужно зайти в этот раздел, ввести параметры поиска, получить список результатов и связаться с владельцами помещений или, что чаще, риэлторами, по указанным контактным данным.

Допустим, что помещение понравилось и теперь надо заключать контракт на его аренду. Я намеренно пропустил детали поиска, потому что сам ещё ничего не искал и подобного опыта у меня нет. Я лишь постарался разобраться с деталями контракта на аренду недвижимости для ведения в нём предпринимательской деятельности.

Порядок проживания в доме

Hausordnung - это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих проживающих.

Имейте ввиду, что нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними по-хорошему, но если этого не достаточно - обращайтесь к владельцу жилья, к адвокату или даже в полицию в случае регулярных проблем.

Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно, забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится празднование и свой телефон, чтобы в случае чего, звонили сначала вам, а не сразу в полицию.

Налог на недвижимость в Германии, который платит иностранный покупатель

Как только заключена сделка купли-продажи, подписана договоры, у покупателя наступает обязательство оплатить единоразово налог на переход собственности, который на немецком языке звучит как Grunderwerbsteuer. Пока налог не будет оплачен, он не сможет получить на руки выписку из земельной книги о праве собственности.

Как мы указывали выше, ставка этого налога составляет от от 3,5% до 6,5% от оценочной суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Есть и исключения из правил. От налога на переход права собственности освобождаются следующие объекты недвижимости:

Стоимость которых составляет до 2500 евро. Если стоимость превышает минимальный порог хотя бы на один евро, новый собственник недвижимости сразу облагается налогом.
Если новый владелец получил недвижимость в подарок, будет там проживать на легальных основаниях (получение немецкого вида на жительство) и не получать каких-либо других выплат в натуральном или денежном виде.
Если покупателем выступает близкий родственник продавца по прямой нисходящей или восходящей линиях, супруг продавца, бывший супруг. Или если покупка осуществлена в рамках имущественного спора после развода.

В таблице ниже мы представили разбивку по федеральным землям в зависимости от от размера налога на переход права собственности.

Ставка налога	Земли, в которых она установлена
3,5%	Саксония и Бавария
4,5%	Гамбург
5,0%	Бремен, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония,Мекленбург – Передняя Померания, Саксония-Анхальт, Рейнланд-Пфальц, Тюрингия
6,0%	Гессен и Берлин
6,5%	Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

Как видим, покупка любого вида недвижимости в немецкой столице будет затратной по налогу. С этой точки зрения выгоднее всего приобретать дома в Баварии.

Существуют определенные юридические тонкости, которые помогают иностранцам избежать уплаты налога на переход права собственности. Так его не платит покупатель, который приобрел акции общества или долю в компании, являющейся собственником объекта недвижимости. Эта схема называется Share Deal. По сути, недвижимость не меняет владельца, а покупатель получает право воспользоваться на основе права собственности компанией. Такая схема отлично подходит при покупке доходной недвижимости. Сдача в аренду в Германии является бизнесом и обязательно требует открытия фирмы. Поэтому доходные дома лучше приобретать в качестве GmbH, на которое они записаны.

При этом обязательно в одних руках не должно концентрироваться более 95% акций или доли в капитале общества. Соучредители не должны быть связаны родственными отношениями.

Квартиры в Германии: цены

Немаловажный аргумент при поиске квартиры в Германии – цены. Понятно, что чем лучше квартира и новее постройка, тем выше ее стоимость. На цену квартиры в Германии может влиять и планировка, и престижность района, и близость к центру города, и доступность инфраструктуры. Главное, стоит отметить, что не стоит пугаться старых домов, так как в Германии принято ответственно относиться к эксплуатации здания и своевременно производить ремонт.

Обратитесь в Техно Групп, и мы подберем для вас квартиры в Германии требуемого ценового диапазона.

Как сдавать недвижимость в Германии, находясь в России?

В большинстве местных немецких газет в субботних и воскресных выпусках есть разделы с объявлениями, посвященные краткосрочной и долгосрочной аренде недвижимости в Германии (Immobilienmarkt). Обязательно стоит подать свое объявление в одну из таких газет, чтобы получить общее представление о спросе на местное жилье и найти квартирантов.

Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости, списки которых являются хорошей отправной точкой для получения обзора местного рынка. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.

Вот небольшая подборка некоторых популярных сайтов по недвижимости в Германии:

Immobiliencout24
Immonet
Planethome
Immobilien.de
Immowelt.

Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье.

В ФРГ есть профессиональные ассоциации маклеров, такие как Ring Deutscher Makler или Immobilienverband Deutschland. Обычно они упомянуты на их визитных карточках и на веб-сайте. Хотя такое членство ни в коем случае не является 100% гарантией их надежности.

Поможем купить квартиру в Берлине или любом другом городе Германии

Хотите купить квартиру в Берлине, Кёльне, Дюссельдорфе, Мюльхайме, Мюнхене, Баден Бадене или любом другом городе Германии? Компания Техно Групп предложит вам самые выгодные предложения, подберет квартиры в Германии, оптимально соответствующие вашим запросам.

При этом неважно, для каких целей вы желаете купить квартиру в Германии (чтобы получить вид на жительство или гражданство Германии, пройти обучение в университетах страны, сдавать свои квартиры в Германии в аренду или просто иметь возможность жить в собственном доме, приезжая в Германию по делам или ради отдыха). Вам требуется лишь решить, что вам больше по душе: купить квартиру в Берлине, столице Германии, в популярным у туристов курортном городе Баден Баден, старинном Кёльне или веселом городе пивоваров Мюнхене. Специалисты нашей компании подберут для вас подходящие под ваши запросы квартиры в Германии.

Содержание арендного договора на недвижимость в Германии

Резюме

Контракт на аренду частного жилья в Германии - дело непростое. Нужно хорошо подготовиться к процедуре его подписания. Не стоит скупиться на время, необходимо разобраться во всех деталях договора. Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь друзей или коллег. Ставить свою подпись на контракте следует только в том случае, когда сомнений по всем его пунктам больше не возникает.

Арендная плата

Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории, вывоз мусора, а также за отопительную систему, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт и разница либо возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если перерасход большой, то Nebenkosten могут поднять.

За те жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в процентном соотношении к площади занимаемого жилья.

Контракт на аренду офиса в Германии

Первое, на что надо обратить внимание, это то, что стороны, заключающие договор, обычно будут являться фирмами. А в Германии форм организации бизнеса довольно много. Поэтому при составлении договора важно правильно указать, какую правовую форму предпринимательской деятельности имеют договаривающиеся стороны. То есть, в контракт нужно писать не "фирма А заключает договор с фирмой Б", а, например, "частный предприниматель А заключает договор с GmbH Б". Это является важным хотя бы той причине, что при разных формах ведения бизнеса право подписи договоров могут иметь разные персоны. К тому же, их может быть несколько. Если форма организации бизнеса в Германии в контракте на аренду помещения для одной из сторон указана неправильно, то другая сторона имеет право досрочно разорвать договор.

Следующим важным пунктом договора на съём помещения для ведения бизнеса в Германии является точное определение части собственности, которая сдаётся в аренду. По-хорошему, нужно приложить к контракту план всех арендованных площадей: самого помещения, прилегающей территории, парковок, подсобок и тому подобное. Если есть какие-то участки, которые не являются предметом договора о сдаче в аренду, то это нужно указывать отдельно. Вся сданная площадь должна быть подсчитана в квадратных метрах и указана в договоре. Эта величина будет играть важную роль в дальнейшем: при изменении цены на аренду, при расчёте сумм за оплату различных коммунальных услуг, страховок и тому подобное. Немецкое право допускает ошибку в подсчёте площади до 10%.

Центральной частью контракта на аренду недвижимости в целях предпринимательства в Германии является разрешение на конкретный вид деятельности. Его можно определять как достаточно широко, так и очень специально. В интересах владельца помещения указать цель съёма как можно конкретнее: помещение для офиса, складское помещение и тому подобное. Расплывчатая формулировка, к примеру, "для ведения предпринимательской деятельности", позволяет открыть в снятом офисе хоть бордель. Поэтому при снятии помещения нужно быть внимательным и не позволять загонять себя в слишком узкие рамки. Этот же пункт договора налагает на немецкого арендодателя обязательство обеспечения безопасности использования объекта аренды в указанных по контракту целях. В общем, не стоит удивляться тому, что владелец недвижимости в Германии станет дотошно выяснять, каким именно видом бизнеса будут заниматься на сданной в аренду территории.

Есть в немецком договоре на аренду бизнес-недвижимости ещё такой пункт, как защита от конкуренции - Konkurrenzschutz. Обычный стандартный контракт подразумевает, что арендодатель не несёт ответственности в случае, если он сдаст другую часть помещения кому-то, кто теоретически может составить конкуренцию арендатору. Для офисных помещений это и не проблема. Но как быть парикмахеру или ресторатору? Здесь конкурент под боком может стать настоящим бедствием. В таких случаях можно заранее попросить об изменении стандартной части договора. Правда, не факт, что владелец недвижимости пойдёт навстречу.

Сколько стоит аренда недвижимости в Германии?

В целом, средняя стоимость аренды недвижимость в Германии примерно на 5% ниже, чем, например, в Великобритании. Нельзя сказать, что в ФРГ самые высокие арендные ставки в Европе. Средняя арендная плата составляет около 1300 евро (1400 долларов США) с учетом всех типов арендуемой недвижимости в Германии, будь то меблированная или немеблированная квартира или дом.

Квартира с одной спальней в центре немецкого города стоит около 700 евро (770 долларов США) в месяц, в то время как та же квартира за пределами центра стоит около 530 евро (570 долларов США). Кроме того, апартаменты с тремя спальнями в центре города оцениваются около 1350 евро (1500 долларов США), а квартира за пределами центра города в среднем стоит чуть менее 1000 евро (1100 долларов США).

Минимальная арендная плата за дом в Германии варьируется в зависимости от местоположения и размера. Однако в Берлине очень простой трехкомнатный дом всего можно сдавать за 900 евро (970 долларов США), более привлекательный четырехкомнатный дом в более дешевом Лейпциге удастся сдать лишь за 850 евро (920 долларов США).

Для получения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг за собственную недвижимость в Германии следует открыть счет в немецком банке. Управлять им из России вы сможете с помощью интернет-банкинга.

Напоминаем, что российские налоговые резиденты обязаны уведомить ФНС России об открытии иностранных банковских счетов на свое имя.

Наши эксперты предлагают бесплатную консультацию по подбору счетов в иностранных банках и финансовых учреждениях. Узнайте, как её получить, в следующих статьях.

Три главных налога, связанных с владением недвижимости в Германии

Немецкие граждане и иностранцы платят следующие налоги при операциях, связанных с недвижимостью в Германии:

Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев

Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.

Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.

Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.

Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:

Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.

Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Квартиры с арендаторами

Компания «DOM-DE» Ваш надежный партнер в деле приобретения покупки квартир с арендаторами в Германии. Мы сможем подобрать для вас, а вы купить квартиру с арендаторами в Германии самые надежные квартиры и с достойной рентабельностью. Купить квартиру с арендаторами - это надежно разместить свой капитал за границей и получить Вид на жительство в Германии.
Если вы еще не определились с покупкой квартиры с арендаторами, то мы можем предложить Вам купить доходный дом в Германии или зайдя в другие разделы нашего сайта мы поможем вам купить торговый центр в Германии, купить офисный центр в Германии, купить супермаркет в Германии, купить отель в Германии, купить ресторан в Германии, купить казино в Германии, купить магазин в Германии, открыть счет в Германии, оформить вид на жительство в Германии.

Оплата помещений для бизнеса

Вопрос цены аренды недвижимости в Германии для ведения бизнеса не всегда решается стандартно. Можно договориться о постоянной ежемесячной плате, как это обычно бывает в частных контрактах на жильё. Но есть также возможность указать только некую минимальную сумму платежа в месяц с дополнительными выплатами от доходов предприятия. Это имеет смысл для розничной торговли, а также для сферы прямых услуг, особенно на старте своего дела. Тогда, пока клиентов мало, можно не беспокоиться о том, что арендная плата будет отнимать существенную часть от доходов. Потом, когда бизнес разовьётся, придётся раскошелиться, конечно, но это будет уже не так страшно.

Вот такие особенности съёма недвижимости для ведения своего дела в Германии удалось мне обнаружить. Вообще, контракт на аренду помещения для бизнеса должен получаться гораздо обширнее, чем обычный договор на съём жилья. Дело в том, что частники защищены законами, которые регулируют вопросы изменения цен на жильё, разрыв контракта и многие другие стандартные вещи. Для фирм ничего подобного нету. Приходится всё прописывать в индивидуальном порядке. Поэтому и формуляра для заключения договора на аренду недвижимости для предпринимателей на сайтах в интернете не найти. Думаю, в первое время помощь опытных консультантов в этом вопросе будет нелишней.

Сокращения в рекламе аренды квартир

Сокращение	Полное название	Описание
AB	Altbau	Старое здание, построенное до 1945 года.
BK	Balkon	Балкон
EBK	Einbauküche	Встроенная кухня
EG	Erdgeschoss	Первый этаж
GH	Gasheizung	Газовое отопление
KM	Kaltmiete	Чистая арендная плата (без учета коммунальных платежей и обслуживания)
NK	Nebenkosten	Коммунальные / эксплуатационные расходы
Qm	Quadratmeter	Квадратные метры
SZ	Schlafzimmer	Спальная комната
WC	Toilette	Туалет
WM	Warmmiete	Аренда, включая коммунальные расходы, часто отопление, но не электричество
WG	Wohngemeinschaft	Общая квартира
WZ	Wohnzimmer	Гостиная
ZH	Zentralheizung	Центральное отопление
1 ZKB	1 Zimmer, Küche, Bad	Квартира с одной комнатой, кухней и ванной комнатой.

Купить квартиру с арендатором в Германии

Если теоретически разделить Германию на три территории - Восточная, Западная и Южная, то получение % от арендаторов распределяется примерно так:
- в восточных землях 3-6%

Дарение и наследование недвижимости в Германии иностранцем

В ФРГ существует налог на наследство и дарение, который называется Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Его платят те, кто получают объект в дар или в наследство. Стоит отметить, что у этого налога весьма прогрессивная ставка, она может быть от 7 до 50%. На её размер влияет стоимость недвижимости и степень родства. При этом выделяют три класса налогоплательщиков. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, необходимо определить свой налоговый класс и и отнять необлагаемый вычет. В таблице ниже мы указали необлагаемые вычеты для разных классов налогоплательщиков.

Налоговый класс	Степень родства	Необлагаемый вычет в евро
1	Супруги, гражданские супруги	500 000
	Дети или внуки умерших родителей	400 000
	Дети или внуки живых родителей	200 000
	Родители	100 000
2	Брат или сестра, родственники по второму колену ну, разведенные супруги и приемные родители	20 000
3	Другие лица, юридические лица	20 000

Мы предлагаем для приобретения недвижимости в Германии иностранцам обязательно открыть немецкую компанию или купить готовый бизнес. Многие объекты коммерческой недвижимости продаются вместе с фирмами, на которые оформлены.

Если вы хотите узнать больше о том, как зарегистрировать компанию в Германии под ключ, ознакомьтесь с информацией в следующей статье.

Если вам интересна покупка готового бизнеса в ФРГ, полезная информация представлена по ссылке.

Для вас у нас есть множество предложений по продаже доходной или коммерческой недвижимости в Германии. Вот некоторые из них:

Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: [email protected]. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.

Какие налоги надо заплатить при покупке недвижимости в Германии иностранцу?

Покупатель после заключения договора купли-продажи оплачивает налог за переход права собственности. Он является единоразовым и имеет ставку размером от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона месторасположения объекта недвижимости. Налогооблагаемой базой является стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Налог не платят только покупатели объектов стоимостью менее 2500 евро, а также те покупатели, которые являются родственниками продавца или бывшими супругами. Чтобы оплатить минимум налога на переход права собственности, лучше приобретать недвижимость через фирму.

Какие налоги надо платить при владении и сдачи в аренду недвижимости в Германии?

Какие налоги надо заплатить при продаже недвижимости в Германии иностранцу?

При продаже недвижимости иностранцы оплачивают налог на прирост капитала. Он имеет те же ставки, что подоходный налог для физических лиц (от 14,77 до 47,475%) и корпоративный налог для юридических лиц (15,825 %). При расчете налогооблагаемой базы нужно от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять стоимость, по которой его покупали, и отчисления на амортизацию. Для физических лиц есть исключения. Они не платят налог на прирост капитала, если объект недвижимости продаётся после 10 лет владения, или последние 3 года в нём лично проживал владелец.

Как сдавать недвижимость в Германии, проживая в России?

Многие россияне хотят купить недвижимость в Германии в инвестиционных целях. Они хотят остаться жить и вести бизнес в России, а свою немецкую квартиру сдавать в аренду. В статье мы расскажем о нюансах всего этого процесса.

Для содержания собственной недвижимости в Германии понадобится счет в немецком банке. На него арендатор будет перечислять арендную плату. С него собственник оплачивает коммунальные услуги, платежи ассоциации домовладельцев, налоги. Узнайте, как можно получить бесплатную консультацию по подбору зарубежного банковского счета от экспертов портала International Wealth, в конце статьи.

Наши эксперты помогут с подбором жилой или коммерческой недвижимости в Германии, регистрацией немецкой компании и оформлением вида на жительство.

Для консультации с экспертами позвоните нам по телефонам или мессенджерам, указанным в шапке сайта.

Покупка жилой недвижимости в Германии для наших соотечественников без переезда в страну является своеобразной “заначкой на черный день”. Это возможность вложить деньги в имущество в одной из самых безопасных стран Европы со стабильной политической и экономической обстановкой. Такое имущество постоянно растет в цене. Например, цены на квартиры в Берлине в доковидный период повышались ежегодно на 10%.

Для этих целей можно покупать апартаменты сразу с действующими договорами аренды. В ФРГ в крупных городах много предложений продажи квартир, в которых живут арендаторы. Если они до момента сделки купли-продаже жили и исправно платили год-два, почему стоит отказываться от таких арендаторов? Достаточно открыть счёт в немецком банке, чтобы они продолжили перечислять арендную плату теперь уже новому владельцу.

Следует учитывать, что по немецким законам, чем дольше арендатор живет в квартире, тем раньше необходимо сообщать ему о грядущем выселении. Одним месяцем владелец жилья не отделается. Возможны сроки в полгода. В противном случае квартиранты могут подать в суд.

Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья

В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным, что подписывая договор получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано. А даже если что-то окажется не так, что, пусть и редко, но случается, найти способ заставить вторую сторону держаться подписанных условий будет достаточно просто. Как следствие, контракт нужно понимать на 100%, даже если он самый стандартный.

Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:

Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete). .
Условия повышения стоимости аренды (Mieterhöhung), если таковые имеются.
Размер залога (Kaution).
Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются, как бессрочные.
Срок расторжения договора (Kündigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
Количество комнат, парковок, подсобок.
Количество ключей, как от внешних, так и от внутренних дверей. Так же могут быть ключи от подсобных помещений.
Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, то перед въездом или после.
Порядок проживания в доме (Hausordnung).
Если квартира с мебелью, то полный список всех хозяйских вещей, а также их состояние.
Показания и номера всех счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему отдельным листком.
Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например, протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все что до 100€ платят жильцы, а выше - хозяева.
Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только мелких (Kleintiere).
Различные стандартные положения правового порядка, например, как поступать, если в контракте чего-то не учтено.

В случае, если в контракте что-то оказалось непонятным, не подписывайте его. Обратитесь за помощью к коллегам или знакомым. Конечно, можете задавать вопросы и здесь в комментариях, по возможности буду отвечать.

Различия между срочным и бессрочным контрактом

Будьте аккуратнее с заключением контракта на аренду жилья в Германии, если указана дата окончания срока действия. По сравнению с неограниченным по сроку, у срочного два огромных недостатка:

Контракт не разорвать досрочно. Бессрочный можно расторгнуть, предупредив за 3 месяца. Срочный придётся оплатить до даты окончания, даже если вы покинете Германию и переедете в другую страну. Единственный вариант не платить за жильё самому в такой ситуации — сдать в субаренду.
По окончании договора ничто не заставляет арендодателя продлевать отношения. Если хозяин не хочет сдавать жильё дальше, жилец обязан покинуть помещение ровно к дате окончания. В бессрочном договоре хозяин может заставить жильца съехать, только предупредив за 3 или более месяцев.

Заключая в Германии договор на аренду жилья, например, на 2 года, имейте ввиду: вы привязываете себя на весь этот срок. Лучше ищите бессрочные варианты.

Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем

Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию. То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала. Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.

Налог на владение недвижимостью в Германии для иностранцев

Как и немецкие резиденты, иностранцы будут платить налог на владение недвижимостью в Германии. На немецком языке он называется Grundsteuer. Его стандартная ставка составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако есть и другие факторы, влияющие на расчёт конечного размера налога. Среди них выделяют тип объекта недвижимости, месторасположение, размер площади земельного участка, а также год постройки.

Как мы писали выше, средний налог на владение недвижимостью для двухкомнатных квартир в немецких городах составляет от 100 до 300 евро в год. По сравнению с другими странами Евросоюза такая ставка является даже относительно низкой.

Развитие немецкого рынка жилья

Рынок жилой недвижимости в Германии был одним из немногих, кому удалось избежать спада после мирового финансового кризиса 2008–2009 годов. И теперь он готов снова избежать последствий пандемии COVID-19. Ожидается, что в этом году продолжится сильный рост стоимости жилья, чему способствуют низкие процентные ставки, а также преобладающая нехватка предложения в крупных городах.

Это подтверждает и Deutsche Bank AG в своем отчете «Перспективы рынка жилой недвижимости Германии до 2021 года»: «Цикл, скорее всего, останется неизменным в 2021 году из-за условий низких процентных ставок, фундаментального дефицита предложения и текущей недооценки».

Сегодняшние стремительно растущие цены на жилье отражают задержку реакции на длительный период, в течение которого в ФРГ не строили достаточно. После середины 1990-х годов произошло существенное снижение количества завершенных жилищных проектов, отчасти вызванное изменениями в политике, такими как повышение НДС с 3% до 19% в 2007 году и отмена субсидий на покупку домов.

С 1992 по 1999 год выдавали в среднем 476000 разрешений на строительство жилья в год, с 2001 по 2015 год количество разрешений существенно упало до 222000 разрешений ежегодно.

Однако чрезвычайно низкие за последние несколько лет процентные ставки и доходность облигаций стимулировали постоянно растущий спрос, несмотря на то, что большинство немецких ипотечных заемщиков берут взаймы под долгосрочные проценты, которые выше. По данным Deutsche Bundesbank, в феврале 2021 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам составила 1,17%, по сравнению с 1,28% годом ранее и 1,78% двумя годами назад.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т.д.

Косметический ремонт

В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести ремонт жилья. Обычно он заключается в покраске стен и потолка белой краской, замазывании всех отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два варианта. Либо ремонт делается при въезде, либо перед выездом.

В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца. Во втором случае, нужно сдавать квартиру хозяину в отремонтированном состоянии, то есть, с вновь покрашенными стенами. Не надо ремонтировать полы, окна, двери и тому подобное, если вы сами их как-то особенно ужасно не повредили. Речь идёт только о состоянии стен.

Если во втором случае не сделать ремонт, то о возврате залога можно не мечтать. В первом случае можно поступать на своё усмотрение.

Купить квартиру в Германии

Компания «DOM-DE» предлагает Вам воспользоваться услугами профессионалов для того чтобы купить элитную квартиру в Германии, купить квартиру в Германии среднего класса или купить квартиру в Германии недорого. В нашей обновляемой базе несколько сотен квартир. Главное задайтесь целью - куплю квартиру в Германии и мы воплотим ваше желание в жизнь. Поможем открыть счет в Германии, окажем содействие в оформление ВНЖ в Германии, перезаключим коммунальные договора, оформим прописку и многое другое, что будет Вам необходимо в Германии. Для информации:
- Купить элитную квартиру в Германии вы сможете от 150 000 евро
- Купить квартиру в Германии среднего класса от 90 000 евро и до 150 000 евро
- Купить квартиру в Германии недорого (бюджетный вариант) до 90 000 евро
Самая лучшая территория для того чтобы купить жилую недвижимость в Германии - это западные земли. Там квартиры в Германии стабильны, надежны и востребованы.
Если вы еще не определились с покупкой жилой недвижимости, то зайдите в другие разделы нашего сайта где вы сможете купить коммерческую недвижимость в Германии, открыть счет в Германии, оформить ВНЖ в Германии, произвести оценку объекта недвижимости в Германии и многое другое.

Налоги на недвижимость в Германии в 2020 году

Перед принятием решения о покупке недвижимости в Германии иностранцу важно выяснить, какие налоги, связанные с приобретением такого имущества, он будет платить. В нашей статье вы узнаете о всех налогах на немецкую недвижимость в 2020 году. Также наша компания готова предоставить юридическое сопровождение сделок покупки объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ для наших сограждан, в том числе, дистанционно.

Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик [email protected]. В оперативном порядке вас проконсультируют опытные специалисты.

Вас также могут заинтересовать услуги получения национальной визы категории D, оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса или финансовой независимости, получения Голубой Карты, регистрации немецкой компании или покупки готового бизнеса. О наших услугах вы узнаете подробнее в конце статьи.

Завершение контракта

Какой спрос на аренду недвижимости в Германии?

Для российских граждан возможность сдавать в аренду собственную недвижимость в Германии является довольно актуальной, так как за последние годы курс евро по отношению к российскому рублю только увеличился.

Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.

Еще одной причиной высокого спроса на аренду недвижимости в Германии являются иммигранты. Их приток в страну постоянный. Еще пять лет назад ФРГ занимала второе место в мире по количеству выдачи ВНЖ иностранцам после США. По статистическим данным, население Берлина ежегодно увеличивается на 50 тысяч человек и уже составляет более 3,5 млн без пригородов.

Миграционная политика направлена на иммиграцию образованной части населения, имеющей квалификацию. Простым беженцам из бедных стран редко предоставляют вид на жительство. Поэтому мигранты в Германии представляет собой население, имеющее деньги на съем хорошего жилья с ремонтом по привлекательным арендным ставкам.

Недвижимость в Германии арендуют даже немцы, которые владеют другими жилыми объектами. Например, немец может купить квартиру в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать в аренду. Сам же он снимет апартаменты попроще, чтобы платить ипотеку разницей между получаемой и отдаваемой арендными платами.

Многие немцы в возрасте, когда их дети становятся самостоятельными и живут отдельно, понимают, что комнаты в их большом доме простаивают. Поэтому они сдают в аренду дом, а сами снимают небольшую квартиру.

Как выросли цены на жилую недвижимость в Германии к середине 2021 года?

Согласно данным Europace, индекс гедонистических цен на жилую недвижимость в Германии вырос на 11,12% (с поправкой на инфляцию на 9,28%) в течение последних 12 месяцев. Гедонические индексы цен представляют собой попытку точного сопоставления стоимости, поэтому они являются лучшим измерителем тенденций стоимости и доходности жилой недвижимости в Германии.

Квартальные цены на жилую недвижимость в Германии выросли на 3,23% (1,33% с поправкой на инфляцию) в первые три месяца года.

Изменение стоимости жилья в стране по типу жилой недвижимости:

Мы приведем рост средней стоимости на жилую недвижимость в Германии за последние 10 лет таблице ниже.

Годы	Номинальный рост стоимости в %	Рост цен с учетом инфляции, в %
2009	-1,89	-2,68
2010	3,56	2,23
2011	4,71	2,67
2012	4,57	2,48
2013	3,21	1,75
2014	3,71	3,51
2015	5,57	5,28
2016	10,22	8,40
2017	4,71	3,00
2018	7,96	6,14
2019	10,24	9,65
2020	10,73	11.05

Стоимость и доходность жилой недвижимости в Германии в 2021 году

Несмотря на продолжающуюся глобальную пандемию, в первой половине 2021 года стоимость жилой недвижимости в Германии продолжала оставаться высокой, а доходность привлекательной для инвесторов, в том числе благодаря низким процентным ставкам, слабому строительному предложению и возросшему спросу со стороны более чем 1 миллиона беженцев. В стране, где рынок жилья исторически был чрезвычайно стабильным, это значительный сдвиг.

Оглавление

В статье мы расскажем о стоимости и доходности жилой недвижимости в Германии в разных крупных городах по состоянию на 2021 год.

Если вы хотите купить коммерческую или жилую недвижимость в Германии для сдачи в аренду, обратитесь за консультациями и юридической помощью к экспертам портала International Wealth.

Мы поможем подобрать наиболее привлекательные объекты недвижимого имущества, зарегистрировать компанию GmbH по недвижимости в Германии, открыть личный и корпоративный счет в немецком банке. Оформляя жилую недвижимость даже на частное лицо, вам сложно будет содержать и управлять ею без валютного счета в иностранном банке. Узнайте ниже, как получить бесплатную консультацию от наших экспертов по подбору зарубежного банковского счета.

Телефоны и мессенджеры в шапке сайта помогут вам быстро связаться с экспертами портала International Wealth.

Защита прав арендаторов

Есть такие организации, как клубы защитников арендаторов (Mieterschutz-Vereine). Их можно найти в больших городах. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными брошюрами на тему съёма жилья в Германии.

По-хорошему, иностранцу вначале очень не помешает сделать адвокатскую страховку (Rechtschutzversicherung) на тему Mietrecht. Я не раз и не два сталкивался с ситуацией, когда хозяева начинали что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten. С первой квартирой даже попал на несколько сотен евро. Перед моим переездом хозяйка сделала перерасчёт стоимости коммунальных услуг не за последний год, а за все пять лет, что я жил в квартире. Это было незаконно, но я был не в курсе дела и просто заплатил. Обычно адвокат может помочь в такой ситуации. Но без страховки к юристам в Германии лучше не соваться.

Залог за аренду жилья

Как правило, в 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Он не может быть выше, чем 3 "холодных" месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть как специальный счёт для залогов, так и самая простая сберегательная книжка. Книжку ко вкладу следует отдать хозяину жилья. По окончанию контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону, он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.

Есть ещё вариант не платить Kaution, а купить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в год арендодатель получает такие же гарантии, как при внесении залога на счёт, но не по факту владения сберкнижкой, а ввиду наличия у него поручительства. Эта возможность может оказаться очень кстати при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не против такого оформления залога.

Возмещение ущерба

В первый раз лучше позвать на помощь в этой процедуре кого-то из коллег или знакомых. Я, помню, совсем растерялся, не понимал, что происходит и только подписывал все бумаги. Это, конечно, не дело. Можно попасть на недобросовестных людей и потом придётся платить из своего кармана за что-нибудь не то. И ведь не придерёшься - сам всё подписал.

Читайте также: