Договор аренды в сша

Обновлено: 30.04.2025

Mid-America Apartment Communities (NYSE: MAA) — американский фонд, инвестирующий в квартиры для сдачи в аренду. Из-за дикого роста цен на недвижимость для компании сложилась благоприятная конъюнктура. А тут еще и дивиденды неплохие и с перспективами увеличения. Но есть пара нюансов.

На чем зарабатывают

Компания относится к REIT — фондам, которые управляют недвижимостью и большую часть прибыли обязаны распределять среди акционеров. Конкретно этот REIT владеет жилыми зданиями и сдает в аренду квартиры, расположенные в них. Согласно отчету, выручка компании делится на следующие сегменты:

Сдача квартир в аренду — 99,29%.
Взносы — 0,71%. Уход за территорией и доход от прочих дел, связанных с обслуживанием жилплощадей.
Работает компания только в США и в основном в южных штатах.

Собственность компании. Источник: годовой отчет компании, стр. 23 (25)

Годовая выручка и прибыль компании

Выручка, млрд долларов	Прибыль, млн долларов	Маржа прибыли
2017	1,53	352,16	23,03%
2018	1,57	238,85	15,20%
2019	1,64	353,29	21,51%
2020	1,68	245,57	14,63%

Выручка, млрд долларов Прибыль, млн долларов Маржа прибыли

Квартальная выручка и прибыль компании

Выручка, млн долларов	Прибыль, млн долларов	Маржа прибыли
2 кв. 2020	413,03	72,3	17,50%
3 кв. 2020	423,2	57,71	13,64%
4 кв. 2020	423,66	80,28	18,95%
1 кв. 2021	425	47,14	11,09%

Выручка, млн долларов Прибыль, млн долларов Маржа прибыли

Выплаты и перспективы их увеличения

MAA платит 4,1 $ на акцию в год, что дает примерно 2,42% годовых. По нынешним меркам это не самая маленькая доходность, но и не самая большая. Так что есть некоторая вероятность того, что доходность эта вырастет.

В нашем разборе строительной отрасли США мы сказали очень много о том, как и почему цены на недвижимость в США будут расти. В связи с этим сильно ухудшаются условия для покупки жилой недвижимости. Домов в США мало, и их цена в обозримом будущем продолжит рост, хотя уже сейчас она бесстыдно высока.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

В то же время в США рекордное количество молодежи проживает с родителями. Поэтому нет ничего удивительного в том, что в США растет интерес населения к аренде. Для многих аренда жилья — это реальная альтернатива неоправданно дорожающим домам. Также не будем забывать о том, что ситуация с доходами населения в США вообще не очень хорошая, так что аренда для многих — это безальтернативный вариант практически на всю жизнь. При этом в США относительно невысокий процент жильцов-арендаторов, так что тут есть еще куда расти. И с ростом спроса вместе с ростом цен на недвижимость цены на аренду растут вместе с доходами арендодателей.

Акционеры MAA вполне могут надеяться на увеличение собираемой компанией арендной платы в долгосрочной перспективе — значит, есть вероятность увеличения дивидендов. Плюс компания работает в горячем арендном сегменте, так что котировки могут вырасти просто от притока тех, кто искал «чего там по аренде на бирже есть». Но есть тонкие моменты.

Источник: презентация компании, слайд 23 Источник: презентация компании, слайд 23

Количество арендаторов в разных странах

Швейцария	62%
Германия	54%
Дания	47%
Австрия	44%
Франция	36%
США	34%
Великобритания	34%
Австралия	33%
Канада	30%
Италия	21%
Испания	17%

Великобритания

Делайте ставки — или повышайте их

Я взял акции компании по 136,54 $ 9 марта 2020 — с тех пор они мне дали почти 24% в абсолюте плюс дивиденды. Идея присмотреться к «арендным» акциям возникла в конце 2018 года, и сейчас я склоняюсь к тому, чтобы зафиксировать прибыль. Как мне кажется, потенциал роста котировок при текущих ценах серьезно ограничивается следующими факторами.

Сама цена. У компании не самый маленький P / E — 74,05. Конечно, он может еще вырасти благодаря притоку инвесторов, верящих в перспективность аренды. Например, у American Homes 4 Rent (NYSE: AMH), которые я тоже взял, P / E еще выше — 126,83, а дивидендная доходность упала до 1,02%, но все же стоит MAA, прямо скажем, недешево.

Возможность увеличения ставки ФРС. У компании огромный объем задолженностей: 5,155 млрд долларов на примерно 43 млн в ее распоряжении. Поэтому обслуживать старые долги и делать новые, как завещал Тирион Ланнистер в последней серии «Игры престолов», компании будет гораздо сложнее в условиях, когда займы станут дороже. Есть зримые риски урезания дивидендов ради выплаты долгов. Также более высокие ставки увеличат доходность по корпоративным и государственным облигациям, что заметно снизит привлекательность MAA в глазах инвесторов.

Инвесторам 17.06.21

Дивидендная доходность. 2,4% годовых — это не так круто, если учитывать все вышесказанное. Что касается возможности увеличения дивидендов за счет роста доходов, то тут не все так просто.

Во-первых, все, кто работал в аренде, знают, что жильцы в массе своей портят жилплощадь всеми мыслимыми и немыслимыми путями и на ее ремонт в целом нужно тратить большие деньги или будет такая жилплощадь, на которую ни с каким уровнем спроса жильцов не найдется. Это будет тормозить процесс получения прибыли MAA — и, соответственно, выплаты дивидендов из этой прибыли.

Во-вторых, стоимость аренды не может взлететь до небес за ночь — процесс повышения арендной платы растянут во времени и длится достаточно долго, так что инвесторы не скоро увидят результат в отчетности. Собственно, компания прогнозирует рост арендной платы в районе 3% в год.

Так что я бы не стал надеяться, что скоро в акции набежит много новых дивидендных инвесторов.

Что тут происходит

При создании обзора использовались источники, недоступные пользователям из РФ. Надеемся, вы знаете, что делать.

В обзоре много скриншотов с таблицами из отчетов. Чтобы было удобнее ими пользоваться, мы перенесли их в гугл-таблицы и перевели на русский язык. Обратите внимание: там несколько листов. А еще имейте в виду, что компании округляют некоторые числа в отчетах, поэтому итоговые суммы в графиках и таблицах могут не сходиться.

Лекция №10. Имущественный найм в зарубежных странах

Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить[1][1].

Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве России, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая непотребляемая вещь – движимая или недвижимая. Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов и т.д.

В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность – аренду. В Российском же праве, как мы уже отмечали, эти понятия являются синонимами. При этом к договору аренды относят только имущественный наем плодоприносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма.

В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей – лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.

В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества.

Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформления сделок аренды с недвижимостью. В законодательстве некоторых стран существуют и требования в отношении формы применяемые к договорам заключаемым на определенную сумму: во Франции - все договоры на сумму свыше 5 тыс. франков должны быть заключены в простой письменной форме; в США - единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов.

В англо-американском праве сам договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства (на форс-мажор), то есть вина должника абсолютна. Заключая договор, должник принимает на себя это обещание (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом англо-американское право до сих пор базируется на старом прецеденте 17-го века, под названием “Пэрэдай (парадина) против Джейна”. Этот прецедент 17-го века по своим обстоятельствам довольно любопытный. Был заключен договор аренды, по которому арендатор обязался платить арендодателю рентные платежи от урожая, получаемого на земельный участок. После заключения договора на территорию британских островов вторглось войско немецкого князя, которое согнала арендатора с земли и некоторое время занимало эту землю до тех пор, пока не была изгнана обратно на континент[2][2].

Права и обязанности сторон

Согласно закону, в обязанности наймодателя входит прежде всего предоставление в пользование имущества, сдаваемого в наем, в состоянии, годном для эксплуатации, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора.

Наймодатель несет ответственность за любые недостатки – как явные, так и скрытые, проявившиеся в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному, либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность наймодателя за недостатки имущества также отпадает, если наниматель при заключении договора знал об этих недостатках.

Если вещь представляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе, либо потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы (ст.255 ШОЗ и практика др. стран). Обычно предусматривается также право нанимателя требовать устранения недостатков, а в случае просрочки наймодателя в их устранении наниматель может это сделать сам за его счет.

В большинстве стран допускается включение в контракт условий, ограничивающих ответственность наймодателя за недостатки вещи. Исключение составляют в этом отношении лишь некоторые объекты, например, жилые помещения, помещения для торгово-промышленных операций и т. п. Не допускаются договорные ограничения ответственности за состояние вещи, если наймодатель умышленно умолчал о недостатках.

Ответственность наймодателя за недостатки вещи в английском праве регулируется нормами, аналогичными нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи (раздел 7(1), 7(2) и 8 английского закона о поставке товаров и предоставлении услуг 1982г.).

На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования. Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность нанимателя.

И наконец, наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта, например предъявляют права собственника, патентообладателя и пр., либо создают препятствия в какой-либо иной форме.

В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи наймодатель обязан, по требованию нанимателя, вступить в процесс. Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе требовать возмещения убытков от неисполнения договора, как это прямо предусматривается, например §541 ГГУ.

По условиям договоров, особенно при сдаче внаем машин и оборудования, наймодатели нередко принимают на себя дополнительные обязанности, что не может не отражаться на сумме договора. К такого рода обязанностям чаще всего относятся: предоставление технической документации по эксплуатации объекта, сдаваемого внаем; проведение технического обслуживания объекта, особенно технически сложных машин и оборудования; инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта.

Определенный круг обязанностей лежит по закону на нанимателе.

Наниматель обязан пользоваться имущество добросовестно, как «хороший хозяин». В первую очередь это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее технического использования и специальными условиями договора. В противном случае наймодатель может требовать его расторжения.

С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые другие обязанности. В частности, наниматель должен обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества, исключающего его порчу или иное ухудшение состояние объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить наймодателя о всех дефектах обнаруженных при использовании вещи в интересах своевременного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений и пр. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки вызванные не уведомлением.

Обязанностью нанимателя является уплата установленной по договору наемной платы в срок указанные в соглашении. Договор имущественного найма делится по срокам их действия на краткосрочные – от одного дня до года («рентинг» или «чартер»), среднесрочные – от года до тех лет («хайринг») и долгосрочные от трех до пяти лет и более (это лизинг). Платежи осуществляются обычно периодически: по месяцам, кварталам и т.д. Размер наемной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по найму, как правило, превышает цену взятого в наем имущества.

При отсутствии в договоре указаний на сроки наемной платы платежи должны производится в сроки, предусмотренные законом или обычаями (Франция – ст. 1728 ФГК).

Неплатеж нанимателем сумм за пользование имуществом рассматривается как основание для требования наймодателем расторжения договора.

И наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии в каком она была получена с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшие во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях нанимателю должно быть возмещено внесенное дополнение или улучшение вещи.

Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности нанимателя. В частности, на него может быть отнесено страхование имущества, хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наемную плату. К обязанности нанимателя по договору иногда относят принятие мер, исключающих возможность ознакомление конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта.

Особую проблему составляет право нанимателя на сдачу имущества полученного внаем, в пользование третьим лицам – в поднаем (или субаренду). Право отдельных стран, признавая в принципе такую возможность, по-разному регулирует предпосылки возникновения поднайма.

Во Франции и странах англо-американской системы права установлен принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре (Франция – ст.1717 ФГК). Так, французский кодекс законов о сельском хозяйстве (ст.832) запрещает субаренду земельных участков. В ФРГ передача в поднаем возможна лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ).

При поднайме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаем.

Вторая особая проблема состоит в урегулировании отношений сторон, связанных с внесением нанимателем улучшений в используемое имущество. Суды исходят прежде всего из квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых.

Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. Но при внесении такого рода улучшений с согласия наймодателя наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения произведенные нанимателем за свой счет, считаются его собственностью.

Прекращение договора

Прекращение действия договора регламентируется рядом специальных постановлений. Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока – по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны.

Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок (Франция - ст.1737 и 1737 ФГК, ФРГ - §565-569 ГГУ).

Особые постановления действуют обычно для прекращения договора найма жилых помещений, торгово-промышленных помещений, устанавливаемые специальными законами. Заключение договора ограничивается, как правило, определенным сроком, а при неуказании срока в договоре наймодатель может прекратить действие договора лишь при наличии предусмотренных в специальном законодательстве оснований. Суды, опирающиеся в некоторых странах на нормы такого законодательства, признают за нанимателем, особенно в отношении торгово-промышленных и жилых помещений, право на возобновление договора после истечения срока его действия.

При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается чаще всего в судебном порядке. При несогласии наймодателя на возобновление договора на помещения, в которых функционируют промышленные или торговые предприятия, он обязан, например, по французскому праву, возместить причиненный нанимателю ущерб как лицо, «злоупотребляющее правом», отказаться от возобновления договора и не вправе в течение установленного срока сдавать внаем это помещение конкурирующему предприятию.

Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон.

Действие договора может быть прекращено в результате нарушения обязанности одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (Франция – ст. 1741 ФГК; ФРГ - §554 ГГУ). Например, наймодатель может прекратить договор при просрочке внесения нанимателем наемной платы или использовании им вещи вопреки условиям договора.

Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но может быть прекращено при объявлении конкурса на над имуществом нанимателя.

Неодинаково определяются юридические последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного в наем. Для сторон договора важное значение имеет нормативное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником имущества, сданного внаем, договор найма или нет. От этого зависит решение вопроса о том, приобретает ли новый собственник право истребования имущества от нанимателя или же он оказывается в положении наймодателя, связанного ранее заключенным договором найма прежним собственником имущества.

Регулирование проблемы зависит от целого ряда обстоятельств, в частности от природы вещи как движимости или недвижимости, момента отчуждения имущества как совершенного до или после передачи вещи нанимателю, и, наконец, факта применения к нанимателю имущества специального законодательства по защите его интересов.

По общему правилу, переход права собственности на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику.

Во Франции приобретатель вещи, сданной собственником в наем, не вправе выселить нанимателя-фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст.1743 и 1744 ФГК РФ).

В ФРГ отчуждение нанятой недвижимости также не прекращает осуществляемого договора найма: новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§571 ГГУ).

Как арендовать жилье в США: самая полная инструкция и полезные советы

Анастасия Бабенко, автор блога adb_companion, собрала всю необходимую информацию об аренде жилья в Америке. В статье она рассказала о типах жилья, которое сдается в аренду, способах поиска, требованиях к арендатору, дополнительных платежах, а также дала полезные советы на этот счет. ForumDaily публикует статью с разрешения автора.

1. Типы жилья

1.1. Апартаменты. Наиболее распространенный вид жилья для аренды в США. Они располагаются в апартамент-комплексах, принадлежащих управляющей компании, с которой вы будете заключать договор аренды (в случае положительного решения). В таких апартамент-комплексах есть leasing office – место, куда приходят потенциальные арендаторы в поисках жилья, их встречает приветливый работник, показывает, рассказывает, что сейчас свободно, какова стоимость и т.д. Часто в апартамент-комплексах встречается целый ряд дополнительных удобств (amenities): rooftop (зона для отдыха с диванчиками и грилем на крыше), спортзал, комната для работы, небольшой кинотеатр, лаундж, куда можно пригласить друзей, и прочее. Однажды мы даже видели комнату для боулинга и стену для болдеринга. Снимать жилье в таких комплексах дороже. Но можно найти апартамент-комплексах без дополнительных удобств, где стоимость жилья, соответственно, будет уменьшаться пропорционально.

Чем удобны такие апартамент-комплексы, кроме приятных дополнительных плюшек, перечисленных выше? Если у вас ломается, например, стиральная машинка, не работает розетка или возникли какие-либо другие бытовые проблемы, вы спокойно сообщаете об этом менеджменту, и вопрос решается просто и быстро. У нас, например, ломалась микроволновка. Так нам в тот же день поставили новую. Заедал ключ – через пару часов пришел работник комплекса и все исправил. Но, опять же, комплексы бывают разные и менеджмент в них тоже.

1.2. Кондо. Это по сути те же апартаменты, только у каждого кондо частный владелец, а территорией всего комплекса владельцы кондо владеют совместно. Поэтому, чаще всего, снимая кондо, вы заключаете договор с его владельцем. Реже кондо сдаются в аренду менеджерами управляющих компаний. Цена на жилье, как правило, здесь ниже. В кондо тоже встречаются amenities. Правда, если у вас что-то сломается, то ждать придется, скорее всего, дольше (зависит от добросовестности владельца).

1.3. Дома. Тоже сдаются в аренду, но только частниками.

1.4. Комнаты (в доме/апартаментах). Наиболее бюджетный вариант, который отлично подходит для студентов, например. Сдаются они тоже частниками.

Теперь о типах апартаментов. Здесь считается не количество комнат, а количество спален (bedroom). Т.е. выделяют студию, 1 (2, 3) bedroom apartment. Таким образом, 1 bedroom apartment – это, по сути, российская двухкомнатная квартира: есть спальня, гостиная, обычно соединенная с кухней, и совмещенный санузел. Соответственно, в 2 и 3 bedrooms apartment добавляются спальни и, возможно, санузел.

Traditional (classic) one bedroom apartment предполагает, что во всех комнатах будет хотя бы одно окно (да-да, часто встречаются комнаты без окон!), и стены между этими комнатами будут, во-первых, до потолка, а, во-вторых, это будут реально стены.

Дело в том, что часто встречается такой вид апартаментов, как, например, open (urban) 1 bedroom. Это значит, что стена между спальней и гостиной не будет доставать до потолка, в самой спальне часто не бывает окна, да и сама она очень маленькая по размеру.

Также вам может встретиться апартамент, где одна стена будет заменена на дверь-слайд. Спальня в таком апартаменте тоже, как правило, меньше и может быть без окна.

Почему так? Часть апартаментов были переделаны из студии в такие вот 1 BD, где старались как могли создать ощущение второй комнаты. Сейчас строят целые комплексы с такой планировкой. Например, в Сиэтле, где мы живем, принят закон, согласно которому спальню нельзя назвать спальней, если в ней нет окна и гардероба (walk-in closet), поэтому придумали понятие urban (open) 1 bedroom. Это более бюджетный вариант жилья, который отлично может подойти человеку, снимающему в одиночку. Да и квартир в здание можно впихнуть побольше.

Еще немного о странностях местного жилья: у нас, например, в спальне нет света, вообще нет. В потолке нет места для лампочки. Я сначала не заметила, потому что мне в голову не приходило, что такое бывает. Но потом мне объяснили, что это не редкость в домах старой планировки. Пришлось покупать светильники.

Конечно, очень красиво и замечательно выглядят фото с сайтов апартамент-комплексов. В жизни все немного проще, без фотошопа.

2. Где искать жилье

Здесь варианта два: онлайн и офлайн.

Стандартный срок аренды обычно составляет 12 месяцев (иногда 9-24 мес.); если нужно снять жилье на более короткий срок, то лучше сразу идти на craigslist и договариваться с частными владельцами.

Еще можно смотреть апартаменты прямо на сайтах апартамент-комплексов, названия которых всплывут на Google maps, если ввести в поиск «apartments». Часто на сайте уже можно посмотреть, какие апартаменты доступны в данный момент, с информацией о планировке (Floorplan), метраже и стоимости.

2.2. Офлайн-поиск. Как ни странно, не всегда все актуальное жилье можно посмотреть в онлайн-режиме, поэтому отправляемся в поля. Часто красивые фото апартаментов на сайте могут не соответствовать действительности, так что нужно все перепроверять и самим смотреть. Определитесь с районом, загуглите апартамент-комплексы и вперед по лизинг-офисам. Часто апартамент-комплексы сами размещают на улицах рекламу о наличии доступного жилья в аренду.

3. Требования к арендатору

3.1. Доказательство наличия дохода (income proof). Лендлорды, они же арендодатели, хотят быть уверены в вашей платежеспособности. Поэтому они потребуют подтверждения того, что вы работаете, с указанием уровня вашего дохода. Это может быть письмо от менеджера, копия оффера или справка с работы (тут тоже такие делают). Даже если вы работаете удаленно, все равно это уже лучше, чем ничего.

Если вы не работаете, то процесс поиска жилья может усложниться. В этом случае лендлорды просят выписку о состоянии вашего банковского счета, поэтому туда лучше по возможности положить побольше денег. Денег на счету должно хватать на несколько месяцев оплаты жилья (сколько конкретно, зависит от аппетитов лендлордов).

В такой ситуации другим возможным решением окажется аренда жилья у частника, с которым можно договориться. Не стоит писать электронные письма менеджерам апартаментов с информацией о том, что работы у вас нет, но вы ее ищете, скорее всего, вам сразу откажут. Нужно приходить лично, смотреть жилье и объяснять ситуацию, так вы повышаете свои шансы.

В качестве перестраховки арендодатели могут запросить больший размер депозита при заселении, чем обычно. Например, он может составлять суммы арендного платежа за 1 или несколько месяцев. К слову, депозит возвратный. Взимается он для того, чтобы, если вы, например, что-то сломаете в апартаменте, можно было просто вычесть сумму починки из депозита.

3.2. Кредитная история (credit history). Арендодатели проверяют вашу кредитную историю. Если вы только что приехали, то у вас ее, конечно, еще нет. В больших городах с высоким уровнем притока иммигрантов к этому относятся спокойно, и в качестве гарантий вашей платежеспособности выступает все тот же депозит.

3.3. Рент-история (rent history). Это как кредитная история, но только история аренды. Суть в том, чтобы у вашего потенциального лендлорда была информация о вас, а именно были ли просрочки по платежам на предыдущих местах проживания, выселяли ли вас, возникали ли еще какие-либо проблемы с вами, подавали ли на вас лендлорды в суд и пр. Понятно, что если вы только приехали, то рент-истории у вас нет. Но к этому уже привыкли.

Я знаю случаи, когда ребята, которые приезжали работать в Майкрософт или Амазон, шли искать жилье, лендлорд видел, где они работают, и просил только заплатить стандартный депозит в несколько сотен долларов. Но это касается больших известных компаний, и то не всегда и не везде.

Проверка вашей кредитной и рент-истории называется background check, которую менеджер/владелец осуществляют, когда вы уже приняли положительное решение о съеме конкретного жилья и подаете заявку на его аренду. За обработку заявки, включающую background check, платите вы, обычно 35-45 долл. за 1 человека (цена для апартаментов в апартамент-комплексах). Даже если вы только неделю назад впервые пересекли границу США, и никакой кредитной и рент-истории у вас нет и быть не может, все равно background check делается, это стандартная практика.

Нужно также понимать, что размер жилья зависит от количества проживающих человек. Например, семью из трех человек в 1-bedroom-апартамент заселят, а из 4-х уже вряд ли.

4. Дополнительные платежи

Будьте готовы, что вам каждый месяц вместе с арендной платой нужно будет вносить дополнительные платежи.

4.1. Парковка, если она вам необходима. В Сиэтле цены варьируются от 100 до 300 долларов в месяц за одно парковочное место.

4.2. Интернет. От 35 до 80-90 долларов в месяц в зависимости от провайдера. Спрашивайте у работников комплекса, какой провайдер лучше. Далеко не всегда это будет самый дорогой.

4.3. Коммунальные услуги. За воду мы платим порядка 110 долларов в месяц на двоих (Сиэтл).

За свет счета приходят раз в три месяца порядка 120 долларов. В зимний период счет увеличивается, т. к. нужно обогревать квартиру, понятия центрального отопления тут нет (на Западном побережье, по крайней мере). Сухой горячий воздух поступает в комнату из вентиляционной решетки, расположенной в стене.

Уборка мусора 10-15 долларов в месяц.

4.4. Домашние животные. За них тоже нужно будет платить. Сначала депозит 200-350 долларов в месяц при въезде. Он тоже возвратный, но на полный его возврат сильно не надейтесь, потому что обязательно при выезде к чему-нибудь придерутся, что ваш зверь испортил, поцарапал, поломал и т.д. Также ежемесячно нужно будет платить за каждого питомца 35-50 долларов.

5. Полезные советы

5.1. Внимательно читайте договор. Посмотрите, при каких условиях он может быть расторгнут. Все договоры более или менее стандартные, но если вы никогда его в глаза не видели, то изучить полезно.

К чему я это. В нашем договоре не была прописана satisfaction guarantee. Это такой пункт договора, который позволяет его расторгнуть в течение определенного срока без штрафов, если условия проживания вас не устраивают. Крупные лендлорды часто исключают этот пункт из договора, чтобы себя обезопасить, но вы будьте внимательны, когда читаете договор. У некоторых апартаментов, например, есть правило 48 часов, когда вы можете без штрафов выселиться, если по какой-то причине поняли, что жилье вам не подходит. К сожалению, такие послабления встречаются нечасто, нужно заранее обговаривать данный вопрос с менеджером.

5.2. Изучите Landlord Tenant Law. Это закон, регулирующий взаимоотношения арендатора и арендодателя. Для каждого города/каунти (округа) он свой (гуглите *название города/каунти* Landlord Tenant Law).

В случае возникновения спорных ситуаций обращайтесь к этому документу и прямо ссылайтесь на него в своих письмах и разговорах с менеджментом/владельцем. Здесь распространены судебные разбирательства, в том числе касающиеся споров между арендодателями и арендаторами. Знайте свои права. Видя, что вы приезжий и еще не разбираетесь в местной кухне, менеджмент/владелец может поддаться искушению и воспользоваться этим.

Не стесняйтесь спрашивать о проблемах, упомянутых в отзывах, у менеджмента, посмотрите, как они реагируют и решают ли вопрос. Например, в отзывах к одному комплексу повально писали о том, что регулярно подолгу не работают лифты. Я задала этот вопрос менеджеру, он ответил, что, да, такая проблема существовала ранее из-за того, что комплекс обслуживался двумя компаниями, которые долго не могли решить, кто виноват и кому исправлять, если лифт ломался. Сейчас они работают с одной компанией и, если возникают поломки, то их быстро устраняют.

Полезно почитать отзывы не только о конкретных апартаментах, но и об управляющей компании, т.к. именно от нее будет зависеть качество руководства комплексом, практика взаимодействия с жильцами и, что тоже важно, взимания платежей при выселении.

5.4. Все общение с менеджментом/владельцем только в письменном виде. Если вы поговорили по телефону или лично и о чем-то договорились, то пишите по результатам разговора письмо, где перечисляете основные моменты разговора и просите подтвердить информацию. Это норма делового общения в Америке. Люди стараются иметь письменное подтверждение, чтобы в случае чего было проще определить ответственного и доказать, что событие/разговор состоялись.

5.5. Перед заселением спрашивайте о moving out fees (платежи при выселении). Менеджеры эту тему не очень любят и сами ее никогда не начнут. Но тут вас тоже могут ждать сюрпризы. Стандартно: вы должны при выезде оставить квартиру в том же виде, как и при заселении, т.е. она должна быть чистой (после профессиональной чистки, как тут любят говорить). Просто пропылесосить ковер и протереть полочки будет недостаточно. Скорее всего, придется либо самим нанимать людей для профессиональной уборки, либо отстегнуть сумму от депозита, и менеджмент сам все организует.

Первый способ плох тем, что ваша уборка может не удовлетворить менеджмент, и они потребуют дополнительную уборку за ваши деньги, конечно. К тому же они должны проводить минимальную дезинфекцию после выселения жильцов, за что тоже с вас могут попросить.

Второй способ прост и удобен. Вы просто платите деньги и не заморачиваетесь. Примерная сумма должна быть озвучена заранее и не быть астрономической. Отдельно определяется стоимость общей уборки и отдельно чистка ковра, если он есть. Цены на такие услуги спросите у менеджера. Он также по требованию должен предоставить вам все чеки за уборку, если вдруг сомневаетесь в его честности.

Некоторые апартаменты могут снимать деньги за перекраску стен. Они объясняют это так: например, покрасить стены стоит 600 долларов, и эту сумму мы амортизируем в течение 3-х лет. Это значит, что если вы проживете в квартире только год, то мы при выселении снимем с вас 2/3 суммы, 400 долларов (1/3 суммы уже самортизировали), если 2 – 200 долларов, если 3 – ничего. Неприятно, правда, будет узнать об этом при выселении. К счастью, такое встречается нечасто.

Не забудьте также перед выездом аккуратно заделать дырочки в стенах, если вы их делали. За эту работу также могут дополнительно взимать плату (10-20 долларов за дырочку).

5.6. Ответственно отнеситесь к заполнению check list. Его дают при заселении. Туда вы должны занести все неисправности и поломки в квартире, которые обнаружите. С этим нужно быть очень внимательным и досконально все проверять, так как если вы чего-то не занесли туда, при выселении стоимость исправления этой проблемы могут повесить на вас.

Вы можете написать письмо менеджеру и приложить туда копию check list и фото, чтобы у вас было письменное подтверждение того, что менеджмент комплекса о существующих проблемах оповещен. Когда будете отдавать оригинал check list менеджеру, он должен выдать вам копию.

5.7. Всегда смотрите те апартаменты, которые собираетесь снимать, перед заключением договора. Не соглашайтесь на аналогичные и специальные красивые меблированные модели для показа. Вы должны видеть, за что отдаете деньги, чтобы потом не было неприятных сюрпризов.

5.8. Ищите жилье недалеко от работы, детского садика или школы. Дорога может действительно занимать значительную часть времени и сил.

5.9. Смотрите на рейтинг районов: насколько безопасно, чисто, какой контингент проживает.

5.10. Смотрите на то, что происходит вокруг здания. Например, у нас был очень хороший район, но в нашем здании находился супермаркет, возле которого постоянно собирались бездомные и непонятного вида люди. Сиэтл славится количеством бездомных, поэтому, если вы заселяетесь в центре города, то от этой проблемы никуда не деться.

5.11. Москитные сетки. На окнах апарткомплексов часто висят москитные сетки, которые не снимаются, а сами окна полностью не открываются. Из-за сеток очень плохо проветривается помещение, и летом ужасно душно, воздух просто не движется. Поэтому в идеале нужно иметь патио или балкон, чтобы была возможность открыть дверь и проветрить. Но многие не заморачиваются, может, это мы такие привередливые?

Кондиционер, к слову, установлен только в дорогих апартаментах, и то не во всех. Но это Сиэтл, и в Калифорнии кондиционеры, наоборот, установлены практически везде.

Нам одни апартаменты очень понравились, но мы сразу сказали, что дороговато. Через пару дней они предложили нам первый месяц бесплатно и цену ниже на последующие, но мы все равно отказались, потому что это были как раз те самые апартаменты с коллекторами.

Про стоимость жилья нужно писать отдельную статью, т.к. даже в пределах одного города цена может сильно варьироваться в зависимости от района и запросов, поэтому называть среднюю цену все равно что указывать среднюю температуру по палате.

stdClass Object ( [term_id] => 12191 [name] => советы [taxonomy] => post_tag [slug] => sovety )

stdClass Object ( [term_id] => 13992 [name] => Ликбез [taxonomy] => category [slug] => poleznaja-informatsija )

stdClass Object ( [term_id] => 16964 [name] => аренда жилья [taxonomy] => post_tag [slug] => arenda-zhilya )

Подпишитесь на нашу рассылку Мы будем писать вам только о самом важном

Резюме

Я не вижу рациональных оснований для роста этих котировок, а дивидендная доходность компании не очень большая. С другой стороны, мне свойственна большая осторожность, так что я могу ошибаться и здесь еще может быть пространство для роста за счет притока инвесторов, верящих в перспективность «арендных эмитентов».

Как найти и арендовать первое жилье в США: советы опытных иммигрантов

Аренда жилья представляет собой достаточно сложный процесс. В качества примера возьму Нью Йорк. Думаю, вы помните, что в США каждый штат как отдельное государство со своими законами. Поэтому аренда жилья в одном штате может принципиально отличаться от другого не только по цене, но и по процедуре.

О чем нужно знать новому иммигранту

Лиз (договор аренды). По сути, это и будет подтверждение вашей прописки. Зачем это нужно? Когда вы пойдете в банк открывать свой первый счет, первую карту, у вас могут (не всегда так бывает) попросить конверт с вашим адресом и именем, то есть подтверждение того, что кто-то уже вам отправляет почту на этот адрес, а значит, вы действительно там живете. Это может быть конверт со счетом на оплату электричества и тому подобное.

Кроме того, в лизе прописываются ваши права и обязанности. По закону, любой контракт (в нашем случае договор аренды/лиз) должен быть в письменной форме, если он сроком не менее, чем на один год.

Как правило, собственники жилья предлагают договор на один или два года с правом продления. Если вы читаете/смотрите грустные истории о том, как кого-то выселили “просто так”, знайте, что эти люди не защитили себя договором, в противном случае уже засудили бы собственника.

Агент/риэлтор обязательно должен быть с лицензией, которую он обязан вам показать по первому требованию. Если у него нет лицензии, то вас вовлекают в нелегальщину. Можно обойтись и без него, но в таком случае собственник жилья вам может отказать, поскольку риэлтор несет ответственность за то, кого он привел.

Крупные билдинги (многоквартирные дома) часто имеют свои управляющие компании (менеджмент), которые занимаются оформлением документов без риэлтора.

Будьте осторожны! Если вам предлагают снять жилье “от собственника” и без договора, вы заселяетесь “на птичьих правах”, и вас в любой момент могут выселить. Есть много историй, когда люди жили без договора, платили собственнику наличными, не имели никакого чека об оплате, а потом их выгоняли как бы за “неуплату”. Доказать все будет очень сложно. Да и зачем лишние проблемы в новой стране?

Депозит. Обычно он равен размеру одного месячного рента. Вам его вернут после того, как освободите квартиру (но только при условии, что квартира останется в целости и сохранности). Иногда депозит может быть меньше месячного рента, а иногда, наоборот, больше.

Управляющие компании многоквартирных домов, как правило, проводят проверку вашей финансовой состоятельности (если вы прочитали, что кого-то не проверяли, это не значит, что вас не проверят тоже).

Поскольку у нового иммигранта еще нет никакой кредитной истории, собственник может запросить оплату за несколько месяцев вперед. В любом случае, вопрос депозита, как и вопрос размера месячного рента, индивидуален в каждой квартире и у каждого собственника.

Как искать квартиру?

Помощь друга. Как вы уже поняли, в США проверка финансового состояния может существенно осложнить поиск жилья. В этой ситуации может помочь ваш друг, который уже живет в США, имеет кредитную историю и может за вас поручиться.

stdClass Object ( [term_id] => 1 [name] => Разное [taxonomy] => category [slug] => no_theme )

stdClass Object ( [term_id] => 9382 [name] => жилье в США [taxonomy] => post_tag [slug] => zhile-v-ssha )

stdClass Object ( [term_id] => 13337 [name] => Наши люди [taxonomy] => category [slug] => nashi-ludi )

stdClass Object ( [term_id] => 21302 [name] => как снять жилье в сша [taxonomy] => post_tag [slug] => kak-snyat-zhile-v-ssha )

stdClass Object ( [term_id] => 27367 [name] => Иммиграция в США [taxonomy] => category [slug] => immigraciya-v-ssha )

Подпишитесь на нашу рассылку Мы будем писать вам только о самом важном

Читайте также: