Аренда земли в тайланде
Как многие уже наверняка слышали - по законодательству Королевства Таиланд земельным участком не может владеть иностранец, будь то физическое или юридическое лицо. Как же тогда приобрести виллу в полную собственность или инвестировать в коммерческий проект?
Есть два варианты решения этой проблемы.
Первое – по закону Таиланда иностранец может взять земельный участок в аренду сроком до 30 лет с правом дальнейшего продления. Как правило продавец заключает такие договора аренды сроком до 90 лет (30 + 30 + 30). При этом все что построено арендованом на земельном участке может быть оформлено в полную собственность.
Эта схема удобна, если вы покупаете недвижимость в личное пользование или в комерческих целях, исключающих дальнейшую продажу земли. Вы покупаете виллу или апартаменты для того что бы жить или сдавать в аренду. Или, например, вы строите поселок вилл или отель, который не собираетесь продавать, а планируете в дальнейшем сами работать с этой недвижимостью. В этом случае аренда может быть даже более интересной, так как оформление права аренды и дальнейшая его переуступка (если потребуется) стоит дешевле, чем оформление недвижимости в полную собственность.
Второй вариант, больше подходящий для как для крупных инвесторов, так и для тех кто считает аренду не достаточно надежной.
В случае же, когда вы хотите использовать этот участок в коммерческих целях, с возможностью дальнейшей перепродажи его целиком или частями - вам необходимо полноправно владеть этим земельным участком, то есть у вас должен быть чаннот.
Как в случае долгосрочной аренды, так и в случае с покупкой земли на компанию, есть много нюансов не описанных в этой статье. Для избежания рисков рекомендуем вам обратится за юридической консультатцией перед оформлением сделки.
По мимо этого стоит учитывать некоторые различия в законодательстве регионов Таиланда: Паттая, Пхукет, Самуи, Краби, Хуа-Хинь, и другие. Поэтому лучше обращаться за консультатцией к юристам именно того региона где будет проходить сделка.
Наши опытные юристы прокунсультируют вас во всех вопросах связанных с приобретением и аренды земли в Таиланде и, при необходимости, помогут провести подобную сделку с минимальными рисками.
Популярные курорты Таиланда для покупки жилья
Бангкок — один из самых быстрорастущих городов Юго-Восточной Азии, яркий и динамичный. В нем проживают более 5,5 млн жителей, считающих свой город новым деловым и финансовым центром, способным в будущем соперничать с Сингапуром и Гонконгом. По данным Exotic Property, стоимость 1 кв. м в среднем составляет $10 тыс., соответственно, стоимость квартиры площадью, например, 50 кв. м составит $500 тыс.
Паттайя предлагает очень большой выбор комплексов апартаментов. Здесь разрешено высотное строительство, поэтому предложение превышает спрос. В Паттайе цены на недвижимость ниже, чем на Пхукете, но она приносит меньший доход из-за большого числа предложения. К тому же Паттайю посещает 8 млн туристов в год, а Пхукет — 10 млн. При этом средний чек в Паттайе — 150$ с человека в сутки, а на Пхукете — 250$ в сутки. По данным Exotic Property, апартаменты тут можно приобрести за $30 тыс., дом — за $100 тыс.
Хуахин считается самым безопасным городом в Таиланде, так как в нем расположена действующая королевская резиденция. Последние несколько лет здесь наблюдается строительный бум. Первая линия у моря застраивается отелями и кондоминиумами высотой не более семи этажей. По данным Exotic Property, апартаменты в Хуахине в отличие от других регионов строят минимум 40 кв. м, их стоимость составляет от $80 тыс. Вилла на первой линии городского пляжа будет стоить около $1 млн, а за городом, подальше от пляжа, можно купить дом от $250 тыс.
Пхукет — жемчужина Андаманского моря. Здесь потрясающая природа, горы и пляжи с белоснежным песком. За последние 20 лет остров превратился в Мекку для туристов со всего мира, и этому есть объяснение. Круглогодичный сезон, уникальный климат, богатая природа, а кроме того, международный аэропорт, принимающий рейсы из многих стран.
Прекрасно развитая инфраструктура предлагает все для комфортной жизни — яхт-клубы, гольф-поля, теннисные корты, международные школы и сады, госпитали, где можно получить медицинское обслуживание мирового уровня.
«Иностранцы приобретают недвижимость на Пхукете для собственного проживания или же исключительно с целью получения дохода. Это единственный регион Таиланда, где стабильно растут цены и спрос на недвижимость. Дело в том, что Пхукет — это остров, а значит, количество земли ограничено. Кроме того, около 80% острова занимают горы и национальные заповедники, где строить нельзя. Поэтому вся инфраструктура расположилась с севера на юг вдоль береговой линии длиной 50 км. Здесь позволено возводить здания не более семи-восьми этажей на ровной местности и одно-двухэтажные здания на склонах гор с фантастическим видом на океан», — говорит Светлана Касаткина.
По данным Exotic Property, минимальная цена студии площадью 30 кв. м в развивающемся районе Пхукета начинается от $80 тыс., а в более популярных туристических районах — от $100 тыс. За $250–300 тыс. можно купить небольшую виллу. Верхнего порога для инвестиций нет, здесь вполне можно купить роскошную виллу за $10 млн. Хотя такие суммы профессиональные инвесторы предпочитают вкладывать в покупку нескольких квартир под управлением международных отельных сетей, которые будут приносить 10–15% ежегодного рентного дохода.
Светлана Касаткина, управляющий партнер агентства недвижимости Exotic Property:
— Недорогие апартаменты для жизни можно купить в Паттайе, роскошную виллу у океана стоит поискать на Самуи, а рынок недвижимости Хуахина интересен на перспективу. Элитные резиденции Бангкока подходят для владельцев бизнеса в Азии, а недвижимость Пхукета — идеальна для семейного отдыха всех поколений и получения рентного дохода.
Земельное законодательство в Тайланде
Земельное законодательство в Таиланде: Иностранные граждане. По земельным законам, действующим в Таиланде, иностранные граждане не имеют права на владения непосредственно самими земельными участками, но имеют возможность приобрести в частную собственность строения, возведенные на земле.
Земельное законодательство в Тайланде: Приобретение земли
Если же иностранец хочет приобрести под строение земельный участок, то по законодательству существует два варианта:
1. Аренда самого участка на срок 30 лет, с дальнейшим продление договора еще два раза по 30 лет. Логически весь срок аренды составляет 90 лет. Гарантией аренды земли выступает наличие самой постройки на ней. Арендатор участка не имеет права досрочного прекращения стройки и конфисковать ее, так как по закону сама постройка рассматривается отдельно от самого земельного участка.
2. Земельное законодательство Таиланда позволяет оформление земельного участка на тайскую компанию, например, если арендатор является соучредителем данной компании. Таким образом участок не будет находится в индивидуальной собственности, а будет являться юридической собственностью.
Земельное законодательство в Тайланде: Виды земли
Виды земельных титулов Таиланда.
В Таиланде есть множество земельных титулов, кстати, большая часть из этих титулов не разрешает законного строительства на данном участке.
Вот рекомендованные титулы участков для покупки или аренды: Chanote, NorSor3, NorSor3 Gor.
Еще в далеком прошлом земельные участки были в частной собственности населения Таиланда, люди имели полное право пользования своими земельными участками по своему усмотрению, также, в течение долгого периода времени они передавали участки своим потомкам. Позже в эпоху власти Королевства Аюттхайя (это XIV-XVIIIвв.), в эру правления Раттанокосин (XVIII-XXвв.), права на землю имели только люди Королевских кровей, и в очень редких случаях земельные участки могли быть переданы во власть обычных жителей.
Земельное законодательство в Тайланде: Права на землю
Согласно земельному законодательству Таиланда, существует два вида удостоверения прав на собственность земли:
1) Право пользования. Когда человек, согласно Торговому и Гражданскому кодексу, использует земельный участок и при это извлекает полезные свойства данного участка.
2) Когда человек имеет все необходимые удостоверения и документы, подтверждающие его законные права на данную землю.
Земельное законодательство в Тайланде: Титулы
Земельное законодательство Таиланда: основные рекомендуемые титулы на законное владение земельным участком:
Земельное законодательство в Тайланде: Chanote (Чанот)
1) Chanote (Чанот) - Это законное и полное право собственности на землю.
Удостоверение на право владения землей. Человек, чье имя указанно в Чаноте, имеет полные права собственности на земельный участок, и это удостоверение служит доказательством его права на землю. Также, границы земельного участка четко обозначены в документе, их определяют с помощью специального GPS- метода и обозначают непосредственно на земельном участке (часто это простое установление земельных маркеров). Собственнику земельного участка разрешено производить любые сделки с земельным участком, но запись о каждой заключенной сделке вносится в Чанот. Можно также делить землю, но чтобы разделить землю более чем на 9 частей, нужно пройти все необходимые процедуры деления земельного участка, в соответствии с земельным законодательством Таиланда (Land Allotment Law, Section286). Исходя из практики, и выше сказанного, Чанот является самым безопасным удостоверением права собственности и права владения земельным участком и поэтому, является самым рекомендуемым.
Земельное законодательство в Тайланде: Nor Sor3 (Но-Со-Сам)
2) Nor Sor3 (Но-Со-Сам) - Это самый простой титул на право собственности земельного участка.
Но, тем не менее, имеет все законные права для строительства на данном участке. Право собственности возникает на основании права долгосрочного владения земельным участком, и этот земельный титул имеет все основания распоряжаться законно земельным участком. В титуле Nor Sor3 нет четких определений границ земельного участка, и этот титул не может быть выдан участку, который граничит с земельными участками, имеющими четкие границы. Конечно же, отсутствие в данном титуле для земельного участка четких границ может повлечь проблемы при деловых сделках, именно по этому любые, планируемые сделки на участках земли с титулом Nor Sor3, следует извещать в официальном порядке за 30 дней до непосредственно самой даты заключения сделки.
Земельное законодательство в Тайланде: Nor Sor 3 Gor(Но-Со-Сам-Го)
3) Nor Sor 3 Gor(Но-Со-Сам-Го) - Официальный земельный титул, с такой же правовой системой что и Nor Sor3.
Единственным различием между этими земельными титулами является то, что в титуле Nor Sor 3 Gor используют точное определение границ на земельном участке. При все этом также имеется возможность идентифицировать пограничные земельные участки. Масштаб 1:5000 используется всегда в данном титуле. При проведении сделок нет необходимости предупреждать заранее и также можно делить земельный участок с данным титулом на более мелкие части.
Земельное законодательство в Тайланде: Кондоминиум
4) Кондоминиум - Земельное законодательство Таиланда не позволяет лицам, не являющиеся гражданами Таиланда, оформлять в собственность на собственное имя земельные участки, но есть возможность иметь право собственности на здания, возведенные на земельном участке. Земельные участки рекомендуется оформлять в долгосрочную аренду с правом неоднократного продления, выполнять постройки на участке и получать права собственности на них.
В чем разница freehold и leasehold
Полная собственность (freehold):
- полная собственность на неограниченное время, предполагающая возможность перепродать, подарить или завещать объект;
- стоимость недвижимости во freehold дороже, чем в leasehold;
- налоги на регистрацию составляют 2–3% от стоимости;
- независимость от прежнего владельца при перепродаже.
Долгосрочная аренда (leasehold):
- право пользования и распоряжения в течение ограниченного времени (в среднем 90 лет) с возможностью перепродать, подарить или завещать объект;
- стоимость недвижимости в leasehold ниже примерно на 10%;
- срок окупаемости быстрее;
- налог на регистрацию 1,1%;
- необходимо продлять договор аренды каждые 30 лет в Земельном департаменте;
- при перепродаже необходимо подписать документы с владельцем (арендодателем);
- нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума;
- нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума;
- после истечения срока аренды права пользования и распоряжения возвращаются реальному владельцу;
- упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры»;
- юридически не является собственностью, поэтому не подпадает под налогообложение и не требует декларации, как собственность за границей;
- упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры».
«Перед покупкой квартиры нужно обязательно выяснить, как застройщик будет регистрировать здание. Выбор конкретного варианта зависит от ряда факторов: тип приобретаемой недвижимости, статус продавца и покупателя, цель приобретения, стоимость. При покупке небольших квартир для инвестиций с возможной дальнейшей перепродажей есть смысл приобретать недвижимость в leasehold. А при выборе дорогого объекта для жизни, возможно, стоит переплатить за freehold», — отмечает управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.
На что можно рассчитывать: скидки, бонусы и рассрочки
Тайские застройщики, как и российские девелоперы, предлагают минимальные цены на этапе строительства. Часто застройщики начинают предпродажи еще на этапе разработки проекта и подачи документов на получение разрешений. Сделки на раннем этапе позволяют получить минимальную цену и максимальную беспроцентную рассрочку платежей до конца строительства. Обычно местные девелоперы предлагают варианты поэтапной оплаты (по графику) квартиры или виллы в течение срока строительства.
«Значительные скидки можно получить при оплате всей суммы до окончания строительства. Некоторые застройщики готовы предложить индивидуальные графики платежей с учетом ваших возможностей. Также скидки возможны при покупке сразу нескольких квартир», — говорит управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина.
Иностранцу в Таиланде сложно получить ипотеку, но некоторые застройщики готовы предоставить дополнительное финансирование. Покупатель может выплатить до конца строительства 50% стоимости, пользоваться своим жильем лично или получать доход от сдачи в аренду, продолжая выплачивать оставшиеся 50% следующие три — пять лет под ставку 5–7% годовых, приводит пример Светлана Касаткина.
Как и в России, тайские застройщики для привлечения клиентов готовы предлагать различные бонусы и акции. Например, могут включить в стоимость мебель, предложить дополнительный год беспроцентной рассрочки, а для инвесторов в арендное жилье — повышенную ставку гарантированного дохода и другие акции.
Сколько можно заработать, если купить и сдавать апартаменты на Пхукете
Таиландская строительная компания Phuket9 Real Estate Development возводит на Пхукете вторую очередь жилого комплекса VIP KATA Condominium, для которого разработала инвестиционную программу доходности. Вместе со строительной компанией рассказываем, сколько можно заработать на владении апартаментами в курортном центре Таиланда.
Первая очередь комплекса построена в августе 2018 года и представляет собой четырехзвездочный отель под брендом Grand KATA VIP. Вторая очередь — это два жилых здания, на территории которых разместят два бассейна и два видовых бара, четыре ресторана, два фитнес-клуба, спа-комплекс, детский парк, а на крыше — небольшой сад для жильцов. Комплекс ориентирован на семейных покупателей.
Фотогалерея: VIP KATA Condominium
В двух новых зданиях кондоминиума запланировано реализовать 209 квартир площадью от 30 до 60 кв. м. Апартаменты продаются с отделкой — полные пакеты мебели и декора включены в стоимость.
Менеджер по продажам Phuket9 Real Estate Development Владислав Писклов:
— Стоимость квартиры 30 кв. м, с полной меблировкой и обстановкой под ключ в VIP KATA Condominium начинается от $125 тыс. (8,1 млн руб. по курсу на апрель 2019 года. — Прим. ред.). Оплату можно вносить полностью либо по этапам строительства. Доступны два вида оформления в собственность. Первый способ — фрихолд, то есть полная собственность. Квота на фрихолд составляет 49% от всего количества квартир в кондоминиуме. Второй способ — лизхолд (долгосрочная аренда на 30 лет с двукратным продлением). Лизхолд примерно на 10% выгоднее фрихолда по цене.
На апрель 2019 года строительство жилых зданий ведется на уровне первых этажей, при этом около половины квартир уже продано. Ввести в эксплуатацию жилой комплекс планируется в июне 2020 года.
VIP KATA Condominium расположен в 500 м от знаменитого пляжа Ката и окружен развитой туристической инфраструктурой. Другой пляж — Карон — находится в 900 м от комплекса. Вблизи VIP KATA несколько вечерних рынков и круглосуточных магазинов, более 20 ресторанов тайской, итальянской, русской, японской, индийской кухонь, ночные заведения, музыкальные бары, десятки массажных салонов и поле для мини-гольфа.
Туризм и кондоминиумы на Пхукете
Ежегодный туристический поток в Таиланд превышает 35 млн человек. Одно из главных туристических направлений страны — Пхукет, через аэропорт которого на остров ежегодно въезжает около 10 млн человек (для сравнения: шесть лет назад аэропорт принимал около 5 млн туристов). Правительство Таиланда позиционирует Пхукет как главный курорт для семейного отдыха. Для этого в его развитие инвестируются значительные средства на уровне государства: расширен аэропорт, строятся дороги, новые торговые центры.
Туристический интерес к острову стимулирует развитие местного рынка недвижимости, в том числе ориентированного на получение дохода от сдачи ее в аренду. Один из самых популярных на острове форматов недвижимости для инвестиций — кондоминиумы, они представляют собой комплексы, сочетающие гостиничную и жилую функции с общей территорией и инфраструктурой.
Законодательство Таиланда допускает приобретение иностранными гражданами квартир в кондоминиумах в частную собственность. Владельцы квартир в кондоминиумах могут проживать в них самостоятельно либо сдавать в аренду. В этом случае инвестор подписывает договор с управляющей компанией на субаренду с фиксированным доходом.
Важно! Законно сдавать недвижимость в аренду туристам можно только в получивших специальную лицензию жилых комплексах. Объекты без лицензии (квартиры и виллы) можно сдавать только в долгосрочную аренду на срок от 30 дней.
Фотогалерея: Квартиры VIP KATA Condominium
Для покупателей квартир в VIP KATA Condominium в «Пхукет9» разработали инвестиционную программу с гарантированной арендой и, опционально, обратным выкупом.
По программе гарантированной аренды покупатели квартир в VIP KATA Condominium получают ежегодный фиксированный доход в размере 6–7% от стоимости покупки в течение восьми лет (важно: налог на прибыль с арендного жилья составляет 12,5%, половину оплачивает управляющая компания. — Прим. ред.). По этой программе владелец квартиры получает платежи независимо от того, арендуется ли его недвижимость или нет. При стоимости квартиры $125 тыс. собственник может получить до $8,7 тыс. (570 тыс. руб.) ежегодно.
В течение срока действия договора аренды управляющая компания «Пхукет9» предлагает полное управление недвижимостью, занимается маркетингом и арендой, а также предоставляет все необходимые услуги для арендаторов. Таким образом, общая прибыль от аренды (7% х 8 лет) может составить до 56%, то есть $70 тыс. (4,5 млн руб.).
Вторая составляющая инвестиционной программы — обратный выкуп. По истечению арендной программы через восемь лет компания «Пхукет9» предлагает выкупить квартиру за 100% от начальной стоимости продажи. Договор об обратном выкупе подписывается вместе в момент совершения сделки по приобретению квартиры. В этом случае инвестор может изначально и задолго зафиксировать свою прибыль. Если владелец рассчитывает самостоятельно продать квартиру по рыночной цене, то договор обратного выкупа не подписывается.
Исполнительный директор компании «Пхукет9» Андрей Кожушный:
— Арендная и доходная недвижимость — быстрорастущий рынок на Пхукете. Компания «Пхукет9» занялась этим бизнесом одной из первых на острове. Благодаря накопленному опыту мы можем предложить клиентам долгую программу гарантированной доходности. Предложение обратного выкупа — новое инвестиционное предложение для всего Таиланда. Это выгодно и нам как управляющей компании, и покупателям, планирующим выход из инвестиции с меньшими рисками и фиксированной доходностью. Данную программу, я уверен, в скором времени мы обязательно повторим и на других девелоперских проектах, которые, кстати, выводим каждый год. В ближайших планах компании — завершение второй очереди комплекса VIP KATA, а также начало строительства нового проекта на пляже Карон с видом на море, ввод в эксплуатацию отеля «КК-Карон Ката Бутик отель» и строительство 20 новых вилл в проекте «Раваи ВИП Виллас» на юге острова.
Phuket9 Real Estate Development («Пхукет9») — таиландская строительная и управляющая компания, начала свою работу в 2004 году. Специализируется на строительстве и управлении жилой, коммерческой, гостиничной и инвестиционной недвижимостью на Пхукете (Таиланд). В портфеле компании 15 действующих проектов и собственных брендов на острове (включая комплекс Rawai VIP Villas и сеть отелей Hotels9). К 2019 году компания имеет главный офис в Таиланде и три офиса в Китае, штат сотрудников — более 250 человек.
Что обязательно надо знать перед покупкой виллы в Таиланде
В Таиланде застройщики готовы на различные скидки и бонусы при покупке квартир в кондоминиумах и апартаментах, а также вилл. Как и в России, в королевстве наибольшие скидки можно получить на начальном этапе строительства, при полной оплате и т. д. Однако тайское законодательство отличается от российского и основано на англо-саксонском праве. Главное отличие — иностранец не может владеть землей. Приобрести квартиру в кондоминиуме иностранец может как в полную собственность, так и в долгосрочное владение.
Рассказываем о скидках, которые можно получить при покупке жилья в новостройках, особенностях тайского законодательства при оформлении прав собственности на недвижимость, а также налогах и сборах, которые необходимо оплатить при сделках-купли продажи.
На кого ориентирована недвижимость Таиланда
Недвижимость в Таиланде в основном привлекает инвесторов. По опросам Tranio, среди риелторских агентств доля инвестиционных покупок среди россиян составляет 67%. По данным агентства недвижимости Exotic Property, до 90% сделок с недвижимостью на Пхукете совершаются с целью получения дохода от аренды и перепродажи. По словам управляющего партнера Exotic Property Светланы Касаткиной, этому есть объяснение: круглогодичный туристический поток, стабильная национальная валюта, рост цен на недвижимость 5% в год, отсутствие налогов на владение, оформление для иностранцев в полную собственность, низкий порог входа, а главное — высокий рентный доход (5–15% годовых).
Также, по словам Светланы Касаткиной, целью покупки может быть и дача у моря. «Это дом или квартира, где вы можете отдыхать с семьей пару тройку месяцев, а в остальное время сдавать, чтобы окупать содержание. Такие комплексы отличаются от инвестиционных проектов целым рядом признаков: метраж, управление, отельная лицензия, окупаемость, ликвидность и, конечно, туристический поток. Например, большой метраж квартиры будет удобен вам для отдыха с семьей, но сдаваться он будет хуже, чем стандартная студия. А если основная цель доход, то идеальный вариант для инвестиций — студия 20-40 кв.м. Особым спросом пользуются апартаменты в комплексах, имеющих отельную лицензию — их можно сдавать посуточно, а апартаменты в комплексах без отельной лицензии можно сдавать только на длительный срок, более одного месяца», — отмечает эксперт.
Также россияне приобретают квартиру или дом для жизни. «Это для тех, кто хочет жить в Таиланде с семьей, вести бизнес, наслаждаться пенсией или писать книги, например. Это отдельный ряд комплексов подальше от туристов и поближе к школам, детским садам, магазинам, гольф-полям и живописным зеленым холмам. Таким клиентам мы советуем не рассматривать туристические локации, где на все есть курортная наценка и суета», — рекомендует Светлана Касаткина.
Дом у моря: сколько стоит жилье в Таиланде в 2020 году
Самыми популярными регионами Таиланда для покупки жилья для собственных нужд и инвестиций являются Бангкок, Паттайя и Хуахин, а также острова Пхукет и Самуи. Именно здесь иностранцы покупают апартаменты и виллы.
Каждый регион Таиланда имеет свои особенности. Рассказываем о самых популярных городах и курортах для покупки и инвестиций в недвижимость, а также что можно купить и сколько стоит жилье в королевстве.
Стабильный рост цен и высокая доходность
По данным Банка Таиланда, цены на недвижимость росли последние пять лет на 3–5% в год. По данным Global Property Guide, Таиланд оказался на шестом месте в рейтинге стран по росту цен на жилье. Со второго квартала 2019-го по второй квартал 2020-го цены выросли на 8,2%. Квартиры в Таиланде, по данным Tranio, продаются в среднем за $110–250 тыс., дома — за $150–700 тыс. Дороже всего стоит недвижимость в Бангкоке, относительно дешево — в Районге, Хуахине и Чонбури.
Порог входа на рынок недвижимости Таиланда намного ниже, чем в Европе, и составляет от $80 тыс., если речь идет о недвижимости от застройщика с отделкой, и даже менее за небольшие апартаменты в удалении от моря. Также в Европе выше налоги, чем в Азии, ежегодные налог на недвижимость в Таиланде был вменен только в 2020 году и составил 0,3%. В этом году из-за пандемии коронавируса было принято решение о снижении налога на недвижимость в стране на 90%. Новая сумма налога сохранится весь 2020 год. В Таиланде, в отличие от Европы, не требуют доказательства происхождения средств для инвестиций. Низкие ставки налогов и в целом относительно невысокие расходы на содержание недвижимости в королевстве привлекают иностранных или русскоговорящих покупателей недвижимости.
Владение землей иностранцами в Тайланде
Владеть землей в Таиланде имеют право только граждане этой страны, для всех иммигрантов это строжайше запрещено тайским законодательством - как для физических лиц, так и для компаний. Это первое, что нужно усвоить иностранцу, желающему приобрести землю в Стране улыбок.
Однако в этом правиле, как и в любом другом, присутствуют исключения. А значит, существуют способы все-таки заполучить землю в собственность, не нарушая при этом закона.
Итак, давайте разберемся, какие лазейки есть в тайском своде законов. Земельный кодекс позволяет иностранцам владеть землей, если они удовлетворяют следующим требованиям:
Земля приобретается с целью проживания.
Площадь участка не превышает 1 рай
Меры длины и площади:
- 1 rai (1 рай) - 1 600 м2 (1.6 га)
- 1 ngan (нган) - 400 м2
- 1 wah (ва) - 4 м2
Не менее 40 млн. батов было инвестировано в Таиланд.
Иностранцы соблюдают административные нормативные положения, касающиеся области деятельности, периода инвестирования и расположения участка. Разрешение выдается Советом по инвестициям (Board of Investment, BOI).
Способы получить землю во владение
Итак, как же иностранцу стать землевладельцем в Таиланде? Самый эффективный и на 100% легальный способ «покупки» земли — это тридцатилетняя аренда с возможностью продления по окончанию срока. Ограничение в 30 лет не касается земель, используемых в производственных или коммерческих целях, где срок аренды может доходить до 50 лет.
Соответственно, срок продления тоже может быть 30 или 50 лет. Дело в том, что обладание землей, уже занятой какой-либо постройкой, защищено самим фактом наличия этого сооружения, так как право владения зданием неотделимо от самого участка земли и не может быть отобрано у арендатора по окончании срока такого временного пользования.
Говоря простым языком — если человек владеет, скажем, домом на арендованном участке, то по окончании срока аренды эта постройка остается в его собственности. Конечно, теоретически его могут попросить убрать здание с участка, но практически вероятность такого развития событий весьма мала.
Земельное управление взыскивает трехпроцентный налог при регистрации долгосрочной аренды. Кроме того, следует помнить, что если земля находится во временном пользовании, то продажа собственности на этой земле не прерывает аренды.
Еще один метод — создание совместной компании с тайским большинством в качестве акционеров, однако в таком случае следует принять меры, обеспечивающие безопасность интересов иностранного «меньшинства». Если подданный другой страны занимается бизнесом в Таиланде, он может купить землю на имя своей тайской компании.
Таким образом, земля является не его личной собственностью, а собственностью фирмы. При этом важно, чтобы иноземная часть не превышала 38%, если вы не хотите привлечь дополнительное внимание со стороны Земельного департамента.
Управление землей осуществляется посредством документа, доказывающего право собственности, или же других соответствующих бумаг. Но решающим в этих вопросах является как раз свидетельство, подтверждающее разрешение на владение (так называемый чанот, он же Nor Sor 4). Этот документ регистрируется в Земельном департаменте той провинции, в которой находится земельная площадь. Следует также помнить, что у участка может быть несколько владельцев.
Личность, имя которой упомянуто в чаноте, имеет полное право распоряжаться землей, предъявлять этот документ в качестве доказательства своей собственности государственным органам и подтверждать таким образом четко очерченные границы участка, а также проводить все разрешенные законодательством операции со своей землей.
Нехватка земли в Паттайе
Просто оглянитесь по сторонам — повсюду вы увидите активное строительство: новые участки осваиваются и краны не прекращают свою работу ни на минуту. Особенно хорошо это заметно на холме Пратумнак. Здесь уже практически невозможно пробраться к пляжу, но территория на основных сои в непосредственной близости к океану, тем не менее, все равно пользуется огромной популярностью.
Цены стартуют с 45000 батов за 1 ва (что-то около 600000 долларов США) и доходят до 75000 за 1 ва (почти 1 миллион долларов США) за лучшие участки на основных сои, откуда с возвышенности открывается прекрасный вид на море.
Очевидно, что стоимость тем выше, чем ближе участок к пляжу. Поэтому самые высокие цены мы наблюдаем на Вонг Амате и в Центральной Паттайе. Джомтьен-Бич и Вторая дорога Джомтьен тоже растут в цене прямо на глазах. Более или менее доступными сейчас могут быть разве что окрестности Бан Саре.
Пользуйтесь услугами профессионалов
Если вы действительно хотите купить землю — не забывайте, что это сложный и ответственный шаг. И лучшее, что вы можете сделать, это обратиться к достойному специалисту в этой области. Обычно у такого профессионала есть хорошие связи как среди земельных брокеров, так и в кругу официальных лиц. Мало того — большинство из них говорят по-тайски. Иногда не так легко найти реального собственника участка, так пусть лучше эту работу сделают те, кто реально сможет об этом позаботиться.
Формы собственности для иностранцев
В Таиланде существует две формы владения недвижимостью для иностранцев: полная собственность (freehold) и долгосрочная аренда (leasehold). Дом или квартиру любой иностранец может оформить в полную собственность, а землю — только в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двукратного продления на 30 лет, в сумме до 90 лет.
В Таиланде многоквартирные дома имеют несколько статусов: кондоминиум или апартаменты. Если статус здания — апартаменты, то все квартиры в нем могут быть проданы иностранцам только в аренду.
Как купить недвижимость в Таиланде дистанционно
Закрытие границ в Таиланде в связи с эпидемией коронавирусной инфекции осложнили проведение сделок. Тем не менее сегодня их можно проводить дистанционно. Единственное, что можно сделать только лично, — это открыть банковский счет в таиландском банке для получения дохода от аренды. Он открывается только лично по договору купли-продажи недвижимости, отмечает Светлана Касаткина. По ее словам, часто клиенты предоставляют свой российский или зарубежный счет и застройщик переводит доход туда.
Выбрать объекты для жизни или инвестиций можно дистанционно. После выбора одного или нескольких объектов компания Exotic Property может организовать видеоконференцию в офисе застройщика с его представителем, а также согласовать наиболее выгодные условия сделки. После необходимо подписать резервационный договор, чтобы застройщик снял его с продаж. Вместе с резервационным договором застройщик высылает вам счет на оплату задатка, которые можно перевести из любой точки мира на реквизиты застройщика в таиландском банке. Обычно это 3–5 тыс. долларов или евро.
После оплаты задатка юристы застройщика готовят основной контракт и отправляют вам на согласование по электронной почте. Затем застройщик курьерской службой отправляет вам подписанные с его стороны оригиналы договоров и счет на оплату следующего платежа. Если вы покупаете на этапе строительства, то застройщик предоставляет беспроцентную рассрочку до конца строительства. В таком случае первый платеж обычно составляет 25–30%. Оплата производится на основании контракта с вашего счета из любой точки мира по графику. Перед каждым платежом вы будете получать отчет о состоянии стройки и счет на оплату.
Тайский cashback
Поэтапная оплата строящегося жилья — обычная практика в Таиланде. Некоторые застройщики при полной оплате сделки предоставляют покупателям опцию — cashback. Это позволяет инвестору в доходную недвижимость, сервисные или гостиничные апартаменты сразу получать доход до 5–7% годовых, при этом зафиксировать минимальную стоимость на начальном этапе строительства, которая может быть ниже на 30–40%, чем после завершения строительства, поясняет Светлана Касаткина.
Документы и статус земли в Тайланде
В Таиланде существует определенный статус земельных участков, определяющий право их продажи или передачи (Ваш юрист проконсультирует Вас дополнительно при необходимости). Для нас наиболее интересны те статусы, которые предоставляют максимальную свободу действий, поэтому при покупке дома или земли.
Обязательно обращайте внимание на наличие одного из этих статусов:
Чаннот ти дин (Channot ti din)
Нор Сор Сам Гор (Nor Sor 3 Gor)
Земельные участки, определенные и закрепленные в "Channot", имеют совершенно конкретные границы, так как данная кадастровая система подразумевает использование GPS (глобальной системы навигации и определения положения), национальной земельной сетки. Кроме того она маркируется с помощью уникальных номерных знаков, закрепляемых в земле. Система кадастрового учёта "Nor Sor 3 Gor" более новая, чем "Nor Sor 3" и потому более точная: каждый отдельный земельный участок привязывается к общей земельной сетке конкретного района в соответствии с аэрофотосъемкой местности. На сегодняшний день существует множество так называемых "земельных бумаг", на которые серьезному инвестору не следует обращать внимания.
По сути, они являются лишь заявлениями на отвод земли, заполненными в местном земельном департаменте с уплатой небольшого регистрационного сбора за принятие к рассмотрению. Никакие законные сделки не могут быть совершены по такого рода документам, более того, невозможно даже подавать заявки на разрешение строительства на участках с подобным "оформлением". Максимальную гарантию в случае купли-продажи земли дают документы, оформленные в соответствии со стандартами "Chanote" или "Nor Sor 3 Gor". В любом случае, при возникновении сомнений лучше проконсультироваться с профессионалами.
Меры измерения земли:
6,25 Rai 1 гектар
В Таиланде существует несколько типов земельных документов. Каждый из них закрепляет права (и в некоторых случаях ограничения) собственника на земельный участок.
Подтвержденный сертификат пользования (Nor Sor 3 Gor)
Следующий за Чанот вид земельного документа, практически ему эквивалентный. Он указывает, что поименованное лицо имеет право владения данным участком, а также что все требования для выдачи Чанот выполнены, и что выдача Чанот на данный участок будет проведена, как только данный район попадет в зону Чанот. В большинстве случаев достаточно просто сделать обновление этого документа до Чанот. Чанот и Nor Sor 3 Gor – это два типа земельных документов, которые предусматривают регистрируемое право собственности (владения) землей, только они должны быть предпочтительны для благоразумного инвестора (или же для инвестора, не имеющего опыта апгрэйда нижних земельных документов до Chanote или Nor Sor 3 Gor).
Сертификат пользования (Nor Sor 3)
Во многом подобен сертификату Nor Sor 3 Gor, однако не были выполнены все требования для регистрации в Чанот и, таким образом, право собственности в реальности не подтверждено. За 30 дней до дня перерегистрации земли, состоящей в этом регистре, в пользу третьего лица владельцам соседних участков должны быть разослано уведомление о намерениях. В некоторых случаях данный сертификат может быть переоформлен сразу в Чанот, минуя Nor Sor 3 Gor, хотя это предусмотрено лишь для некоторых зон, определенных Земельным Департаментом.
Сертификат владения (Sor Kor 1)
Данный тип документа закрепляет лишь право владения конкретным участком земли. По нему не дается никаких прав использования этой земли. Существует еще несколько типов земельных документов, но указанные выше являются максимально распространенными на сегодняшний день.
Почему Chanote лучше Nor Sor Sam?
Существует множество земельных документов, определённых формами "Nor Sor 3" или "Nor Sor 3 Gor", которые сами по себе являются чёткими в интерпретации земельного кодекса Таиланда, но менее точными с геодезической точки зрения. В остальном они абсолютно эквивалентны "Chanote", так как подразумевают проведение всех тех же типов сделок с земельными участками, включая продажу, аренду и залог. Границы рассматриваемого участка в системе "Nor Sor 3" определяются по отношению к границам соседних земельных участков, поэтому данная система зачастую допускает небольшие неточности в реальных значениях длин и площадей.
Что такое Chanote?
Документы на право собственности на землю официально называются «Nor Sor 4 Jor» или «Chanote» (что более распространено) и выдаются Земельным Департаментом провинции Chonburi. Земельные участки, определенные и закрепленные в «Chanote», имеют совершенно конкретные границы, так как данная кадастровая система подразумевает использование GPS (глобальной системы навигации и определения положения), национальной земельной сетки. Кроме того она маркируется с помощью уникальных номерных знаков, закрепляемых в земле.
Налог при покупке, продаже и владении недвижимостью
До 2020 года в Таиланде не существовало налога на владение жилой недвижимостью. Ежегодный налог на владение недвижимостью был вменен только в 2020 году и составил 0,3%, но в этом году из-за пандемии коронавируса было принято решение о снижении налога на недвижимость в стране на 90%. Новая сумма налога сохранится весь 2020 год.
При приобретении недвижимости в королевстве покупатель платит регистрационный сбор, который делится с продавцом. При продаже существуют бизнес-налог, гербовый сбор и подоходный налог — их оплачивает продавец.
ВЫ МОЖИТЕ ОБРАТИТСЯ К ОПЕРАТОРАМ НАШЕГО КОЛ- ЦЕНТРА С ЛЮБЫМИ ВОПРОСАМИ
Право собственности на землю в Таиланде
Земельное законодательство в Тайланде
Право собственности на землю в Таиланде
Право собственности на землю в Таиланде
Земельное законодательство в Тайланде
Земельное законодательство в Тайланде
Право собственности на землю в Таиланде
Земельное законодательство в Тайланде
Право собственности на землю в Таиланде
Право собственности на землю в Таиланде
Categories: Недвижимость Пхукета, инвестиции Tags: виды недвижимости в таиланде , земельное законодательство Таиланда , Как купить недвижимость в таиланде , Купить виллу на Пхукете , купить квартиру на Пхукете , Наследование недвижимости в Таиланде , недвижимость на Пхукете , недвижимость Пхукет , недвижимость Таиланд , покупка недвижимости в Таиланде вопросы , покупка недвижимости на Пхукете , Покупка недвижимости на пхукете вопросы , Пхукет недвижимость , советы юриста по покупке недвижимости в Таиланде , фри холдЕсли у вас возникли какие-либо вопросы по отдыху в Тайланде, пожалуйста, обращайтесь в нашу бесплатную службу поддержки клиентов.
Все консультации бесплатны для наших клиентов!
Мы говорим на Английском, Русском, Белорусском и Сербском языке. Если вы не владеете этими языками, пишите нам с помощью переводчика. Мы всегда найдем общий язык!
Leave a Reply Click here to cancel reply.
ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПХУКЕТА
ТВОЯ КВАРТИРА НА БЕРЕГУ МОРЯ
ВЫГОДНАЯ РАССРОЧКА ПЛАТЕЖА!
АРЕНДА МАШИН И МОТОБАЙКОВ НА ПХУКЕТЕ
ЛУЧШИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ТОЛЬКО У НАС!
яндекс директ
Авиабилеты
Что праздновать в Тайланде
Кто мы?
Компания "Siam International" рада представить услуги, которые помогут вам приятно и легко провести свое время отдыха на о. Пхукет в королевстве Тайланд.
Наш офис находится в живописном месте острова Пхукет. Мы всегда будем рады вас видеть. Свяжитесь с нами, если у вас возникают какие-либо вопросы.
Оставить заявку
Похожие статьи о Тайланде
О компании
Компания SI Group рада представить услуги, которые помогут вам приятно и легко провести свое время отдыха на о. Пхукет в королевстве Тайланд.
Наш офис находится в живописном месте острова Пхукет. Мы всегда будем рады вас видеть. Свяжитесь с нами, если у вас возникают какие-либо вопросы.
Читайте также: