Законы в испании про заселение квартиры
Мы много и подробно пишем о том, как выбрать недвижимость в Испании, что нужно для покупки, сколько длится процедура, как оформить ипотеку в испанском банке, какие документы нужны в первую очередь и так далее. Все эти статьи и многое другое вы можете найти в нашем справочнике покупателя.
А тем временем, некоторые клиенты спрашивают — что дальше? Купил я квартиру, сижу и попиваю вино, в окошко проникает средиземноморский бриз, казалось бы — всё хорошо! Но что делать дальше — надо ли знакомиться с соседями, как оплачивать счета за "коммуналку", куда идти, чтобы подключить телевидение и интернет?
Специально для тех, кто уже купил недвижимость в Испании и хочет поскорее освоиться на новом месте, мы подготовили материал, в котором ответили на самые задаваемые вопросы "начинающих испанцев". Поехали!
Действительно, для начала было бы неплохо подключить воду и свет, а точнее — возобновить снабжение. Предыдущий владелец после продажи снял с себя все обязательства, за ресурсы никто не платит, и в такой ситуации жильё оказывается обесточенным и обезвоженным.
Итак, что делать? Пойти (или сделать это онлайн) в частную компанию, которая занимается энергоснабжением. Самая крупная называется Iberdrola, её представительства есть практически в каждом муниципалитете. Там вы показываете документ о владении жильём (escritura) и просите переписать контракт (и номер счета, где указано, что вы являетесь титуларом) на себя. Вы можете предоставить данные о своём банковском счёте, откуда ежемесячно будут списываться деньги за свет. Либо получать обычные бумажные квитанции в почтовый ящик. Перерегистрация контракта на нового владельца стоит около €20.
С водой то же самое — офис, эскритура, способ оплаты. Крупнейшая испанская компания в этой сфере называется Agamed. Обычно Agamed заодно обеспечивает и вывоз мусора, это ещё одна статья расходов (квитанция за мусор приходит каждые три месяца либо каждые полгода). На Коста-Бланке также популярны услуги компании Hidraqua. Стоимость одного кубометра воды в среднем составляет €0,5. Семья из двух-трех человек потребляет в месяц около 15м³.
Вы спросите — а как же газ? А газ в Испании не в ходу. Во многих квартирах вообще нет отопления, и газ — это такая дополнительная опция вроде кондиционера (кондиционер, к слову, обойдется от €300). Газовую плиту можно купить отдельно и "топить" газовыми баллонами. Пропановый баллон стоит €13, бутановый — €16. Продаются на заправках. Установку и подключение любых приборов можно заказать в сервисах вроде "мужа на час". Но учтите, что один только вызов мастера в Испании стоит от €20.
Центральное газоснабжение встречается в некоторых центральных и северных регионах Испании. В зависимости от состава семьи и активности использования газ обойдется примерно в €30 евро в месяц на человека.
В том случае, если вы собрались сдавать жильё в долгосрочную аренду, можно временно (по телефону, ничего перерегистрировать при этом не нужно) изменить данные по оплате. Обычно этим занимается сам арендатор, который звонит и просит переписать контракт на свой счёт, чтобы деньги списывали не с владельца недвижимости, а с него. А когда съезжает — звонит и просит вернуть всё обратно.
Стоит сказать пару слов о страховании. Страхование недвижимости не является обязательным, если ваша недвижимость не приобретена в ипотеку. В зависимости от того, что именно вы хотите застраховать, варьируется и размер страховки. Минимальная сумма начинается от €80. А самая полная страховка, включающая возможный ущерб, нанесенный третьим лицам, стоит €460 в год. Подробнее о страховании здесь.
Мобильный инструмент, помогающий быстро сообщить о незаконном захвате
Мобильное приложение Alertcops, которое служит для оперативного обращения в правоохранительные органы в случае если вы стали жертвой или свидетелем преступления, теперь будет дополнен специальным инструментом для обращений в случае захвата жилья. Любой гражданин, будь то владелец захваченной недвижимости или сосед, сможет оперативно предупредить о преступлении и предоставить сотрудникам правоохранительных органов фотографии с места событий.
В Испании в связи с пандемией участились случаи захвата частной собственности
В Испании в связи с ковидной обстановкой новый виток сквоттинга, то есть захвата пустующих зданий, в том числе элитных, которые, как правило, уже кому-то принадлежат. В таком жилье абсолютно легально прописываются мигранты и бомжи, за коммуналку не платят, более того получают ежемесячное денежное пособие. Настоящий рай, который для хозяина жилья превращается в сущий ад. Полиция разводит руками, а градус недовольства местных жителей растет, ведь под угрозой их право на частную собственность.
Штурм квартиры происходит стремительно, но самое главное остается за кадром. Позволено снять только последствия. То, что здесь происходит, похоже на захват. Но по сути, это возврат захваченной когда-то квартиры. Здесь никаких признаков уюта: грязная посуда, тяжелый запах. Наркопритон. Несколько десятков растений конопли. Все аккуратно рассажено по горшочкам. Здесь есть система вентиляции, система орошения. Все может существовать автономно в течение нескольких недель. Два года эта квартира была занята «окупасами», здесь заделанное окно, чтобы никто не узнал чем на самом деле занимались люди, у которых якобы нет жилья.
«Окупа» или «окупасы», так в Испании называют тех, кто самовольно захватывает чужое жилище. Выставить таких за дверь бывает крайне трудно.
– В любой другой стране, если я занял твой дом, придет полиция, возьмет за шкирку и выкинет на улицу. В Испании нет. В Испании его оставят и дадут пособие, – говорит Даниэль Эстеве, глава компании по защите прав собственников.
Даниэль Эстеве называет себя «дезокупа». То есть освобождающий от оккупантов. Он основал компанию, приемы работы которой полиции лучше не знать. Именно поэтому не позволили снимать их последнюю акцию: «Мы защищаем права собственников в этом бардаке. К нам, кстати, много русских обращается, у которых дома в Марбелье, Ибице или Аликанте. Они приезжают в отпуск и вдруг обнаруживают в доме чужих людей. Думают: ок, зовем полицию. Приезжает полиция и говорит: удачи, парень, возвращайся в Россию. А как же мои права? Нет у тебя, парень тут прав».
Права «окупас» на протяжении нескольких лет расширяли пришедшие к власти социалисты. Последний «подарок» они сделали им два месяца назад, когда еще действовал карантин. Теперь «окупас» могут прописываться в занятой квартире и даже получать пособие в размере 500 евро.
Испанцы отреагировали на решение правительства яростным протестом. Люди, которым еще нельзя было выходить на улицу, устроили на своих балконах кастрюльный концерт.
– Нормальное правительство должно было собрать этих «окупасов» со всей Испании и выдворить их из страны в 24 часа. Ой, да чего там говорить теперь.
– Мы оказались в совершенно абсурдной ситуации, когда любой может занять чье-то жилье и получить права, равные правам собственника, – говорит Хавьер Гарсия Альбиоль, мэр Бадалоны.
Медсестре Пилар Дамиан повезло меньше. Два месяца назад, когда вся Испания аплодировала мужеству медиков, ее дом захватили мигранты из Марокко.
– Вы «окупа» или нет?
– Мне нужен был дом, не могу же я на улице с детьми. Да, я «окупа».
– В Испании же не коммунизм в конце концов, когда все общее. Нет, у нас не так, это мой дом, – говорит медсестра Пилар Дамиан.
Адвокаты говорят, что процесс Пилар предстоит долгий. И не исключено, что ее случай станет лишь звеном в длинной цепи. Известно, что эти «окупас» пришли в ее дом из другого оккупированного дома и, уйдя отсюда, вероятно, займут потом новый.
Захват жилья в Испании
В последнее время нас все чаще стали спрашивать о захвате жилья в Испании, данный вопрос в особенности волнует собственников недвижимости в Испании. Мы решили опубликовать статью, в которой ответили на основные вопросы по данной теме.
Усиления контроля за преступными группами
Министерство внутренних дел подчеркивает, что новый протокол предусматривает увеличение объема ресурсов для улучшения качества расследований в целях предотвращения захвата. Также особое внимание будет уделяться отслеживанию преступных групп, занимающихся захватом жилья в целях его последующей сдачи в аренду или попытки продажи третьим лицам.
Если вы являетесь владельцем жилой недвижимости на территории Испании, и оно временно пустует в связи с закрытием международных границ и введением ограничений передвижения, советуем вам задуматься о защите жилья. Центр услуг для бизнеса и жизни в Испании «Испания по-русски» предлагает услуги по защите пустующей недвижимости от неожиданных захватчиков. Присутствие доверенных лиц на его территории станет гарантом безопасности вашего жилья.
WhatsApp:+34 608 22 22 22
Экспресс-выселение в случае недавнего захвата
Министерство внутренних дел Испании разработало новый протокол действий правоохранительных органов в отношении захватчиков жилья, который позволяет в определенных случаях более оперативно их выселять. Если проникновение с целью захвата является недавним, местная полиция или гражданская гвардия может приступать к выселению немедленно.
Захват жилья в Испании: последние законодательные нововведения 2020 года
В предыдущей статье мы рассмотрели основные факты и тенденции такого распространенного на территории Испании явления, как незаконный захват жилья (ocupas). В продолжение темы предлагаем ознакомиться с законодательными нововведениями, вступившими в силу в сентябре 2020 года. Если вы являетесь владельцем недвижимости в Испании, будьте в курсе недавних изменений. Предупрежден – значит вооружен!
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Обязательный оперативный сбор информации о захвате
Отныне национальная, региональная и местная полиция, а также гражданская гвардия должны заполнять официальные документы с целью упорядоченного сбора материалов дела о захвате, которые потом будут переданы судебным органам для подтверждения факта совершения преступления и причастности к нему предполагаемых исполнителей. В качестве материалов дела могут фигурировать показания свидетелей, заявление соседей, документ о праве собственности заявителя, результаты осмотра окрестностей или другие доказательства преступления. Подписанная госсекретарем по безопасности Рафаэлем Пересом инструкция включает также меры по улучшению работы с жалобами на захватчиков. Так оперативный сбор полной информации о деле поможет предотвратить необходимость дополнительного расследования, тем самым ускорив судебный процесс.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Борьба с захватом жилья в Испании: все ли средства хороши?
Стандартный ответ на животрепещущий вопрос «Как выгнать «окупас» из моего жилья?» зачастую вызывает еще один вопрос: «Почему я не могу сделать это самостоятельно?». Тем более если в пользу владельца недвижимости свидетельствуют и документы о праве на собственность, и подтверждение ранее оплаченных счетов за свет, воду, газ, вывоз мусора и другие коммунальные услуги, а также поддержка остальных жильцов, отнюдь не радующихся тому, что «в нашем доме поселился замечательный сосед».
Разумеется, есть масса способов «на грани фола» и даже «за гранью», о которых всегда можно осведомиться как у знакомых, так и в Интернете. Однако все они сопряжены с немалым риском – либо нарваться на крупный штраф, либо самому оказаться за решеткой вместо «окупас». Впрочем, такая вероятность существует и в том случае, если оказавшиеся на улице хозяева уже обратились с официальным заявлением в суд. Полицейские, как правило, всегда принимают сторону пострадавших, и если захватчики еще не успели сменить замок, решают проблему в течение считанных часов (либо, если это не получилось, при наличии доверительных отношений делятся некоторыми полезными советами). Но если делу уже дан законный ход (статья 245 Уголовного кодекса Испании о незаконном захвате имущества), то нужно готовиться к длительному, дорогостоящему и изматывающему нервы судебному процессу.
Как показывает практика, в среднем такой процесс продолжается 8–10 месяцев (имели место случаи, когда срок судебной тяжбы достигал и трех лет), в течение которых придется потратить приблизительно €1200 на услуги адвоката, €400 на поверенного в суде, €300 на специалиста по замене замков и еще столько же на нотариуса. При этом неизвестно, во сколько обойдется ремонт жилья, так как практически все оккупанты делают все возможное для того, чтобы превратить жилплощадь в как можно более непригодную для дальнейшей эксплуатации (вплоть до продажи мебели и использования одной из комнат в качестве туалета), – в особенности, если собственники успели расторгнуть или приостановить действие контрактов на коммунальные услуги.
Также следует иметь в виду, что значительная часть «окупас» являются по своей сути шантажистами, которые хотят получить деньги в обмен на добровольный уход, и сумма может варьироваться в зависимости от стоимости недвижимости (чаще всего – в пределах €1200–4000). Во многих городах Испании даже существуют мафиозные группировки, которые за определенную плату помогают «окупас» проникнуть в чужое жилище, и первые, разумеется, затем хотят впоследствии вернуть свои «инвестиции».
К этому стоит прибавить цену последующей установки дополнительной железной двери (€800–1000). По идее, это должно было бы использоваться в качестве превентивной меры, но хозяева апартаментов почему-то прибегают к ней уже после инцидента. Сейчас существуют так называемые «умные» двери, которые открываются без ключа с помощью специального мобильного приложения.
Лазейка для «окупас», которым в крайнем случае грозит тюремное заключение сроком до двух лет (а если речь идет не о единственном или о пустующем жилье – то всего лишь штраф), имеет место в двух статьях Конституции Испании от 1978 года. Первая из них (№18) гласит, что любое жилище неприкосновенно за исключением тех случаев, когда полиция ловит проникающих его in fraganti – т.е., с поличным. Во второй (№24) на всех без исключения жителей страны распространяется такое понятие, как «презумпция невиновности», и каждый человек имеет право на справедливое разбирательство в суде и юридическую помощь.
Разумеется, далеко не все готовы ждать месяцами и годами для того, чтобы вернуть себе узурпированную оккупантами (чаще всего гражданами беднейших государств Восточной или Центральной Европы, в основном, румынскими цыганами, либо местными маргинальными элементами) собственность, но вступать в противоречия с законом решаются единицы.
За прошедшее с тех пор время Desokupa появилась на страницах практически всех ведущих печатных и сетевых изданий: El País, El Mundo, ABC, El Confidencial, Antena3 и других. Как рассказал в одном из многочисленных интервью основатель этой компании, 47-летний Даниэль Эстеве Мартинес, если на заре своей деятельности они получали 5 звонков в неделю, то теперь это число превышает 70 в день. Что, впрочем, не удивительно, так как с приходом к власти в Барселоне Ады Колау число незаконных вторжений на чужую территорию увеличилось на 66%.
Деятельность Desokupa является полностью законной, по крайней мере, на текущий момент, поскольку ее сотрудники, как и их непосредственные «оппоненты», также смогли отыскать лазейки в испанском законодательстве. Не случайно в штат организации входит адвокат, который делает все возможное, чтобы местные власти не могли ни к чему придраться, несмотря на наличие множества заявлений от «окупас», жалующихся на «физическое принуждение», «незаконное вторжение», «угрозы» и «нарушение основополагающих прав человека».
В ответ на эти обвинения Эстеве утверждает, что работники фирмы (о некоторых из них речь пойдет чуть позже) не применяют к оккупантам никакого насилия, не врываются при помощи грубой физической силы в занятое ими жилище и не берутся выселять семьи с детьми. В своей работе они используют «выжидательную тактику», например, несут круглосуточное дежурство, дожидаясь таким образом выхода «окупас» из самовольно занятого жилья или не дают проникнуть в него их сообщникам. Рано или поздно захватчикам приходится показать нос наружу, и тогда уже хозяин жилья со свидетельством о собственности в руке занимает их место.
По словам основателя Desokupa, нередко дело заканчивается «мирными переговорами», по итогам которых «окупас» тихо и спокойно съезжают за энную сумму отступных (порой им хватает оплаты транспорта); если же обстановка накаляется, то сотрудники фирмы вместо применения грубой физической силы вызывают полицию. За все время своего существования Desokupa вернули владельцам 270 объектов недвижимости (среди них – 11 зданий целиком), открыли второй офис в Мадриде и выезжали «на места преступления» в различные города Валенсийского сообщества, Арагона и других регионов страны, включая Канарские острова. При этом тарифы на их услуги весьма и весьма недешевы: от €4000 до €8000 в зависимости от сложности случая, и такой успех способствовал тому, что предприятие уже предлагает заинтересованным лицам работать по франшизе.
До этого момента можно было бы только порадоваться за пострадавших от «окупас» собственников недвижимости, сумевших с помощью Desokupa восстановить справедливость, если бы не одно «но» – наличие криминального прошлого некоторых сотрудников данной организации. Даниэль Эстеве Мартинес был когда-то профессиональным боксером, выигравшим из 15 поединков 11 (9 – нокаутом), на протяжении 20 лет работал в ряде фирм начальником охраны, а потом основал свое коллекторское агентство Morosos Bcn. Из-за некорректных методов работы оно оказалось вовлечено в ряд крупных скандалов, а сам Эстеве неоднократно задерживался полицией.
Почти все из 12 его штатных подопечных (есть еще около 50 «внештатников») являются такими же профессиональными спортсменами, занимавшимися боями без правил, муай-тай, кикбоксингом и другими видами боевых искусств. На их фоне выделяется фигура Эрнесто Наваса по прозвищу Бойцовый пес, который настолько проникся идеями национал-социализма, что сделал себе на руке татуировку повязки со свастикой, а на животе «выгравировал» имя Рудольфа Гесса – одного из ближайших соратников Адольфа Гитлера. Десять лет назад Навас обвинялся в попытке убийства одного из членов молодежного движения «красных» скинхедов (тех, кто придерживается левацких или коммунистических взглядов), но, несмотря на доказанный факт нанесения им ножевого ранения, отделался условным сроком в 2,5 года.
Недалеко от Наваса ушел Живко Иванов, который является лидером болгарского ультраправого движения «Православный рассвет» и принимал участие в качестве наемника во время боевых действий на Балканах и в Донбассе. Достаточно сказать, что его ближайший друг и соратник – сербский радикал Братислав Живкович, бредящий идеями «русского мира» и также успевший отметиться в Украине.
Несмотря на то, что деятельность Desokupa никогда не выходила за рамки правового поля, компания уже нажила себе массу врагов – как из числа официальных лиц (и мэр Барселоны Ада Колау занимает здесь не последнее место), так и среди обычных горожан. Последние создали движение Stop Desokupa, которое известно нападением на «боевиков» во время исполнения ими своих служебных обязанностей. Как заявляет Эстеве, его компании приходится сталкиваться с множеством проблем только в Барселоне, а в остальных регионах страны сотрудников Desokupa встречают с распростертыми объятиями. И его словам достаточно легко поверить – альтернативы этой «бригаде» пока не существует, в то время как она сумела стать реальной альтернативой бездействию властей.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Новые меры по информированию и консультированию граждан по вопросам незаконного захвата жилья
Для информирования граждан о том, как действовать в случае совершения такого рода преступлений, будут использованы социальные сети, официальные сайты правоохранительных органов, а также специальный раздел в вышеуказанном мобильном приложении Alertcops.
Покупка недвижимости в Испании с «оккупантами»
В нотариальной купчей мы привыкли видеть, что объект недвижимости свободен от съемщиков и других «оккупантов». Многие иностранные покупатели и вовсе считают, что все объекты недвижимости в Испании продаются свободными от непрошеных жильцов, в противном случае объект просто не подлежит продаже. Но это не так. Закон разрешает продавать недвижимость в Испании с жильцами, проживающими в ней незаконно. Особенно часто это касается банковской недвижимости, наиболее дешевых объектов. Продавец уведомляет покупателя о наличии жильцов, о чем вносится соответствующая запись в купчей, и все. Покупатель должен самостоятельно решить проблему выселения, что сделать не так просто. Именно поэтому мы рекомендуем обратиться к специалистам, которые проконсультируют вас о всех нюансах до оформления сделки.
Компания «Испания по-русски» работает на испанском рынке уже более 15 лет, и за это время сотрудники провели сотни сделок с недвижимостью. Наши специалисты подробно проконсультируют вас о деталях процесса покупки недвижимости в Испании, проверят выбранный объект на предмет долгов и «оккупантов», а также расскажут, как действовать в ситуации, если выбранный объект имеет незаконных жильцов. Далеко не всегда низкая стоимость недвижимости оправдывает затраты на выселение «окупас».
Как закон защищает права собственников недвижимости в Испании от захвата?
Характерной чертой испанского законодательства является то, что оно, с одной стороны, защищает частную собственность, но с другой – не позволяет выселить незаконно поселившихся жильцов без решения суда, а судопроизводство в Испании известно своей неповоротливостью.
Выселить незаконных жильцов можно только в том случае, если вы застали их в момент незаконного проникновения. В этот момент необходимо незамедлительно вызвать полицию, чтобы представители порядка вмешались и арестовали нарушителей. Уголовный кодекс Испании устанавливает наказание до 2 лет тюрьмы для «самозахватчиков».
Если же незаконные жильцы уже живут в вашей квартире или доме, то выселить их можно только на основании судебного решения. В соответствии с действующим уголовно-процессуальным законодательством срок рассмотрения и принятия решения по делу о выселении незаконных жильцов составляет до 6 месяцев.
Обращаем внимание на то, что проблема захвата жилья в Испании касается в первую очередь недорогой недвижимости, банковской недвижимости и заброшенных новостроек, а также домов, оставшихся нераспроданными из-за наступления кризиса.
Вы спросите, как же защитить недвижимость, если вы приезжаете в Испанию только в отпуск, и большую часть времени дом пустует. Ответ напрашивается сам собой. Необходимо установить сигнализацию, в таком случае полиция сможет приехать на место именно в момент совершения проникновения и предотвратить захват недвижимости. Компания «Испания по-русски» поможет по всем вопросам установления сигнализации, включая фото- и видеосигнализацию.
Теперь самые популярные статьи о жизни в Испании и полезные лайфхаки от инсайдеров вы сможете прочитать на нашей странице в «Яндекс.Дзен». Подписывайтесь!
Непрошенные гости: кто такие окупас в Испаниии и как защитить от них свое жилье
В последние годы одной из наиболее актуальных проблем для желающих купить жилье в Испании и уже состоявшихся владельцев испанской недвижимости стал так называемый феномен "окупас" (okupas) - захватчиков чужих квартир и домов, поселившихся в них в отсутствие хозяев. Иностранцы, включая граждан России, Украины, Белоруссии и других стран постсоветского пространства, для которых Испания не является основным и единственным местом жительства, неоднократно становились жертвами оккупантов, и, как правило, отвоевывали свою собственность с огромным трудом. Тем не менее, на данный момент существует достаточно много легальных способов противодействия непрошенным гостям, которых, как и любого другого врага, нужно знать в лицо.
Подписывайтесь на наш канал , чтобы не пропускать новые публикации и узнавать все самое важное о зарубежной недвижимости из первых уст!
Кто такие "окупас" в Испании?
"Окупас" имеют отнюдь не испанское происхождение - это явление возникло еще в середине 70-х годов прошлого столетия в Голландии и Великобритании, а затем - в восточной части объединенной Германии. Тогда это было одной из форм самовыражения различного рода бунтарей - как правило, левацкого толка - против существовавшей на тот момент системы, которую они, исходя из наиболее близкого для них постулата "взять всё и поделить", считали несправедливой.
Первая статья в испанском Уголовном кодексе, предусматривавшая наказание в виде тюремного заключения сроком от трех месяцев до полугода для лиц, которые произвели захват чужой недвижимости, появилась лишь в 1995 году. Однако на практике она фактически не работала, поскольку в испанском законодательстве оставалось немало лазеек для okupas. Так, в статье 18 испанской Конституции 1978 года отмечается, что любое жилище неприкосновенно, если полиция не ловит проникающих в него in fraganti – то есть, с поличным. В то же время статья 24 указывает на то, что на всех без исключения жителей Испании вне зависимости от их статуса распространяется такое понятие, как "презумпция невиновности", и каждый человек имеет право на справедливое разбирательство в суде и юридическую помощь.
Чаще всего в роли okupas выступают румынские цыгане, граждане ряда стран Южной Америки (преимущественно Колумбии и Эквадора), нелегальные иммигранты из Африки (с большим отрывом лидирует Марокко), местные маргиналы и прочие "наиболее уязвимые слои населения", хотя имеют место и принципиально иные случаи.
Также следует принимать в расчет, что немалую часть "окупас" составляют профессиональные шантажисты, работающие в одной связке с мафиозными группировками. За небольшой аванс их представители подбирают подходящие апартаменты и помогают в них проникнуть, а когда обнаруживший такое вероломство хозяин соглашается пойти на мировую и выплатить энную сумму (в большинстве случаев - от двух до пяти тысяч евро), получают свою долю. Если же владелец отказывается решить дело "полюбовно" и, более того, пишет заявление на отключение воды, газа и электричества, то в один прекрасный день после добровольного отбытия "окупас" в неизвестном направлении он может обнаружить, что все более-менее ценные вещи исчезли, мебель изуродована до неузнаваемости, а одно из помещений превращено в общественный туалет. И еще хорошо, если получится обойтись капитальным ремонтом, который встанет куда как в более крупную сумму.
Как уберечь жилье в Испании от "окупас"
До недавнего времени борьба с okupas представляла собой весьма утомительный и дорогостоящий процесс ввиду целого ряда обстоятельств, первое из которых заключалось в несовершенстве испанского законодательства и неповоротливости местной бюрократической системы. Далеко не всегда самовольное вселение в пустующее жилище трактовалось как преступление против частной собственности, которая, как известно, в цивилизованных странах является "священной и неприкосновенной".
Окупас — что это и как защитить недвижимость в Испании
"Окупас" — первое слово, которым пугают желающих приобрести недвижимость в Испании. А за время карантина вопросы и рассуждения на эту тему стали чаще появляться и в социальных сетях, в прессе и на форумах о переезде в Испанию. Что это за явление, насколько оно распространено в Испании и каков шанс потерять своё кровное жилье из-за захватчиков? Давайте разбираться.
Фото George Becker: Pexels Фото George Becker: Pexels1. Кто такие "окупас" и как они появились
Начнем с истории явления. В своём современном виде "окупас" появились после того, как в социально-ориентированной Испании приняли законы, призванные защищать права арендаторов жилья, попавших в трудную экономическую ситуацию. В период экономического кризиса 2008 года гражданам дали возможность оставаться в жилье, даже не имея возможности его оплачивать. Выселить такого "арендатора" можно было только по решению суда с огромными временными затратами.
И вдруг этим правом активно стали пользоваться вовсе не законопослушные испанцы, испытывающие временные трудности, а маргинальные элементы и "понаехавшие" мигранты, многие из которых даже не имели в стране легального статуса. А слово "окупас" (по-испански "ocupas" от глагола "ocupar" — захватывать, занимать) стало синонимом целого явления.
В Европе и Америке сквоттеры (лица, которые захватывают пустующие здания) тоже существуют, но испанский вариант сквоттерства за пару лет стал символом абсурдного действия законов, призванных защищать граждан. Хотя и в других странах Европы ярких примеров немало: от независимого района Христиания в датской столице, эдакого "государства в государстве", до берлинских сквоттингов, занятых художниками и прочей "полубогемой".
Система в Испании сложилась действительно странная — законные собственники и владельцы жилья не могли распоряжаться принадлежавшей им недвижимостью, при этом они оплачивали чужие коммунальные счета, неся финансовые расходы и моральные потери. Суды по выселению могли длится годами, а если в семье захватчиков имелись дети, то владелец недвижимости практически терял возможность ею распоряжаться. Но постепенно все стало меняться.
Такая ситуация не могла оставаться без вмешательства властей, в июне 2018 года был принят закон 5/2018 , получивший название "закон о принудительном выселении". По нему владелец собственности (физическое лицо или некоммерческая организация) получили право на ускоренное рассмотрение дел о незаконном занятии жилой собственности в рамках гражданского процесса.
При обращении законного владельца недвижимости в суд, судья должен вынести постановление и дать "окупас" 5 дней на предоставление документов, подтверждающих легальность его нахождения в занятом помещении. Если таких документов не предоставляется, выселение по суду происходит незамедлительно. Также были внесены дополнения в Уголовное и процессуальное право, теперь подать заявление в полицию на захватчиков можно без указания их имени. Ранее требовалось указать личные данные, которые окупанты предоставлять не спешили.
2. Какие объекты недвижимости находятся в зоне риска
По статистике, наибольшее число заявлений о захвате квартир и домов "окупас" приходится на Барселону и Мадрид в Мадриде, города, где много мигрантов. Но и другие регионы не застрахованы от захвата собственности. Тем не менее в действиях "окупас" есть рациональное зерно, они выбирают наименее защищенные места.
В первую очередь, следует присмотреться к благополучию района в целом. Чем выше уровень жизни, тем меньше вероятность, что в квартиру или дом заселится кто-то чужой. Варианты слишком дешевой недвижимости в неблагополучных районах зачастую идут с "сюрпризом".
Во-вторых, обращаем внимание на наличие соседей и развитость инфраструктуры. Одиноко стоящий дом, пустующие квартиры в многоквартирных домах должны вас насторожить.
А если рядом с вами будут соседи, с которыми вы наладите контакт, ваша инвестиционная недвижимость или вариант "летней дачи" будут в большей безопасности во время вашего отсутствия.
Испанская ассоциация оценщиков недвижимости (AEV) одним из критериев при оценке объекта выбрала риск появления "окупас" в районе, где расположена недвижимость в течение ближайших шести лет. Так что полезно смотреть на статистику и оценку не только при изучении цен.
- Выбираем проверенных продавцов
"Окупас" проще оставаться в домах, принадлежащих банкам и юридическим лицам. Закон активнее защищает права граждан, а корпорации, строительные фирмы и банки оставляет разбираться с захватчиками при помощи юристов. Поэтому при выборе дома или квартиры для покупки рекомендуем внимательно относиться к предложениям типа "банковская недвижимость недорого". Как правило, кроме "недорого" вы получите в подарок незаконных жильцов, разбираться с которыми придется самостоятельно.
Если вы самостоятельно выбираете дом или квартиру, используя такие популярные сервисы-агрегаторы, как Idealista, Fotocasa, Milanuncios и испанских других сайтов, обратитесь к нам за профессиональной консультацией , чтобы избежать досадных ошибок. Мы поможем и с выбором района, и с проверкой объекта.
3. Как действовать, если дом заняли
Если вдруг с вами произошла такая неприятная ситуация, первое что надо сделать — взять себя в руки.
Следует помнить, что в Испании попытка проникнуть в собственный дом, занятый "окупас", а тем более применение по отношению к ним физической силы, может повернуться против вас и вылиться в уголовное дело. Именно поэтому необходимо вести себя сдержанно, насколько это возможно, идти на поводу у эмоций и помнить, что сейчас главное — быстрая реакция и действия в рамках закона.
Сразу выселить незаконных жильцов можно, только если они настигнуты в момент проникновения в ваш дом. Если же "окупас" успели заселиться и поменять замки, даже не имея на то никаких оснований, выселить их можно только через суд. Поэтому так важна скорость ваших действий и своевременное обращение в полицию.
Помимо взаимодействия с госорганами, в Испании получили распространение и услуги по выселению "окупас" , когда команда крепких ребят приезжает поговорить с непрошеными гостями. Надо отдавать себе отчет, что 100% гарантии на подобные услуги вам никто не даст и не всегда они могут сработать, но раз спрос есть, будет и предложение.
В рамках же законодательного поля у собственника жилья есть два пути: он может действовать в рамках гражданского права и обратиться в суд, либо в рамках права уголовного, с привлечением полиции и проведением расследования.
4. Как избежать заселения "окупас"
Правильно выбрав район и оценив, привлекателен ли для захвата приобретаемый объект недвижимости, можно значительно уменьшить риски, но они всё же остаются. Существует еще несколько способов практически свести их у нулю.
Самый банальный совет "с соседями надо дружить" оказывается в этих ситуациях весьма действенным. При важности быстрого реагирования на проникновение, именно соседи донесут до вас информацию о проникновении в дом или квартиру.
Легко ли дружить с испанцами? Становиться своим в доску и досконально изучать испанский менталитет от вас не потребуется, достаточно обычной вежливости и соблюдения приличий. Испанцы отлично умеют общаться и поддерживать ни к чему не обязывающие разговоры. Проявите к ним уважение, и тогда, уезжая на длительный срок, вы вполне сможете попросить приглядывать за вашим домом. Среди наших клиентов есть истории со счастливым концом, когда бдительные соседи сами вызывали полицию.
Что это ? Это когда в ваше отсутствие за домом смотрят профессионалы, они же решают любые сопутствующие вопросы: от очистки бассейна и ухода за газоном до взаимодействия с коммунальщиками и госорганами. Они также присмотрят за домом, примут почту, проверят сохранность замков и представят ваши интересы в случае крайней необходимости.
- Охрана, сигнализация и видеонаблюдение
Незаконное проникновение является уголовно наказуемым преступлением, так что "окупас" предпочитают обходить стороной дома, стоящие под охраной. Ведь в случае срабатывания сигнализации и приезда полиции уже не получится изобразить, что "мы тут давно живем". Поэтому не будет лишним заключить договор на охрану собственности и/или установить сигнализацию.
Для этих же целей и собственного спокойствия установите систему видеонаблюдения, при помощи которой вы сможете наблюдать за домом в любой точке мира, и оснастите дом датчиками, позволяющими отследить незаконное проникновение. Это поможет не только оперативно вызвать полицию при необходимости, но и вообще не допустить взлома. К тому же, на руках у вас будут кадры незаконного проникновения в дом в виде доказательства. Да, иногда даже муляжи камер видеонаблюдения или информационные наклейки о том, что дом под охраной, останавливают оккупантов, но лучше все же заключить договора и оснастить дом камерами по-настоящему.
- Страхование от захвата "окупас" и недобросовестных арендаторов
Страховые компании предлагают два вида страховок, которые поддержат владельца недвижимости. От захвата собственности сторонними лицами защищает Страховка юридической защиты собственника (Seguro de Defensa Juridica para Propietarios). Она покроет расходы на судебный процесс и юридическую помощь.
Для защиты от недобросовестных арендаторов, переставших платить и фактически превратившихся в "окупас", можно заключить договор страхования от неуплаты арендной платы (Seguro de Impago de Alquiler).
Стоимость такой страховки колеблется от 3 до 5 процентов от суммы арендной платы в зависимости от срока договора и его условий. Договор можно заключить на 6 месяцев или на более длительный период, по условиям договора страховка будет покрывать только стоимость арендной платы и возможный ущерб, нанесенный имуществу, а также расходы на ведение судебных дел.Как правило, владельцы недвижимости сразу закладывают эти расходы в общую сумму аренды.
Еще один плюс арендной страховки — страховая компания перед заключением договора сама проверяет арендатора: его статус, платежеспособность, отсутствие просроченных кредитов и прочие формальности.
Клиентам Estate Spain мы помогаем как с выбором страховой компании, так и поддерживаем при заключении договора, если это необходимо: услуги переводчика и сопровождение в страховую компанию и банк.
Если вы уезжаете на длительный срок или живете в доме только пару месяцев в году, не оставляйте в доступных местах документы на право собственности, договора с коммунальными службами и личные данные. При себе у вас должны быть либо сканы, либо копии документов, подтверждающих право владения. Это поможет быстро отреагировать и предоставить все необходимые данные полиции или суду и даст вам фору при рассмотрении вопроса о выселении "окупас".
5. Заключение
Мы все живем в рамках действующего законодательства, но надеемся на изменения в ближайшем будущем.
В испанском Конгрессе есть политические силы, понимающие необходимость таких изменений, они планируют принять поправки, по которым "окупас" можно будет выселить в течение 48 часов, запретить им "прописку" в захваченных домах и квартирах, а также ужесточить ответственность за захват чужой собственности, внеся поправки в Уголовный кодекс. Сейчас "окупас" отделываются штрафами, которые они фактически не платят, так как "не имеют средств к существованию", а по новым поправкам им буду грозить реальные сроки от 1 до 3 лет.
Еще одним разумным предложением стала бы возможность подавать в суд на выселение "окупас" не только владельцам недвижимости, но и соседям на основании осуществления захватчиками противоправных действий (это может быть торговля наркотиками, асоциальное поведение и проч.). Но пока это только проекты законов, не воплощенные в реальность, так что при выборе дома или квартиры в Испании стоит руководствоваться здравым смыслом и обращаться за консультациями к экспертам.
А мы надеемся, что эти советы вам никогда не пригодятся, и ничто не омрачит ваше пребывание в Испании.
Тесное сотрудничество представителей правоохранительных органов с социальными службами
В случаях, когда среди оккупантов есть несовершеннолетние, инвалиды или люди, находящиеся в состоянии крайней нужды, полицейским и представителям гражданской гвардии предписано работать в тесном сотрудничестве с социальными службами и медицинскими учреждениями, не приостанавливая при этом ход расследования незаконного захвата. Это поможет оперативно оказать помощь и предоставить временную крышу над головой уязвимым слоям граждан, выселяемым из захваченного жилья.
Существует ли захват жилья в Испании?
Да, к сожалению, захват жилья в Испании существует и даже получил свое собственное название «окупас», от испанского слова «ocupar», что в переводе на русский язык означать «занимать».
Многие думают, что феномен «окупас» является следствием экономического кризиса, поразившего Испанию в 2008 году, когда многие предприятия были вынуждены провести массовые увольнения или вовсе закрыть бизнес, в результате чего миллионы семей столкнулись с проблемой выплат по набранным в докризисную эпоху кредитам. В отличие от жителей многих европейских стран испанцы предпочитают покупать жилье, а не арендовать его. Бурное развитие экономики Испании в начале XXI века способствовало тому, что практически каждый мог позволить себе купить недвижимость в ипотеку, тем более что банки выдавали кредиты «направо и налево». С началом кризиса банки вместо выдачи кредитов стали заниматься выселением неплательщиков, при этом некоторым людям было некуда идти в прямом смысле этого слова, и они принимали решение о неисполнении банковских предписаний и оставались в своих квартирах и домах, пока их не выселяли в принудительном порядке.
На самом деле проблема «окупас» появилась в Испании еще в 1970-1980-х годах, когда жители деревень и наиболее неблагополучных регионов Испании устремились в крупные города в поисках лучшей жизни. В основном это были молодые люди, выходцы из бедных семей, эмигранты из африканских стран и цыгане. Они занимали ветхое городское жилье, формируя целые районы на окраинах городов.
Экономический кризис в Испании в 2008 году привел к тому, что помимо традиционно маргинальных слоев в «окупас» пришлось превратиться семьям вполне благополучным, ставшим жертвами политической беспомощности испанских властей и вседозволенности испанских банков. В настоящее время движение «окупас» получило политическую поддержку, во многих городах были созданы специальные органы, которые ведут переговоры с банками о рефинансировании ипотеки, продлении ее срока, занимаются предоставлением социального жилья и т. д.
Читайте также: