Сдать квартиру для туристов

Обновлено: 10.01.2025

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Марина Сметанина сдавала квартиру посуточно

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Как я сдавала квартиру

Внимательно выслушать каждого арендатора

От того, какие квартиросъемщики будут жить, зависит состояние вашей квартиры и дружба с соседями. Если нет возможности встретиться лично и поговорить, устройте виртуальную встречу по видеозвонку и задайте все интересующие вопросы.

Я считаю, что начало отношений между людьми всегда должно начинаться с правды, даже неудобной. Например, арендатор может признаться, что у него есть кот или что он курит. Иногда на это можно закрыть глаза, если в остальном все устраивает.

Не советую сдавать квартиру первому, кто ее посмотрит: возможно, следующий будет еще лучше. Как-то раз мне даже пришлось возвращать задаток и сильно извиняться, потому что очень понравились другие квартиросъемщики.

Еще я показывал квартиру молодым спортсменам, которые на словах вели здоровый образ жизни и рассказывали, как мне с ними повезло, а на встречу пришли с сильным похмельем, объяснив это тем, что праздновали вчерашнюю победу. Я пожелал парням удачи в спорте, но подумал, что такие «победы» будут мешать соседям — а значит, и мне.

Другие потенциальные арендаторы отказали мне, так как их не устраивало, что меня не будет поблизости. Они уже снимали квартиру у человека, который уехал из города, и считали себя брошенными наедине с проблемами. Например, починить капающий кран или прикрутить дверцу на кухне сами они не могли. А собственник не мог этого сделать, так как его не было в городе.

В итоге я подписал договор с мужчиной, который был в длительной командировке — работодатель компенсировал ему аренду жилья. Как квартиросъемщик он меня абсолютно устроил: гражданин РФ, жил один, без домашних животных, не курил и даже не забывал поливать домашние растения. После уборки сложилось впечатление, что там вообще никто не жил.

Это был единственный раз, когда я сдал жилье лично. С остальными арендаторами я общался по видеосвязи, а потом дополнительно узнавал у родственницы ее мнение.

Познакомить жильцов с соседями

Это необязательное правило, но я все равно его соблюдаю. От соседей зависит, будут ли они жаловаться на шум вам или сразу звонить в полицию.

Представьте себя на месте ваших соседей, которые каждые полгода-год видят новые лица в доме: спокойнее знать, что это за человек и где именно он живет. А еще соседи могут проконтролировать, чтобы ваша квартира не сдавалась в субаренду. Для этого им нужно лично знать ваших настоящих арендаторов.

Хорошо убраться в квартире и забрать свои вещи

Это правило следует из теории разбитых окон: «Если в здании разбито одно окно и никто его не меняет, то через некоторое время в этом здании не останется ни одного целого окна». Так и с порядком в квартире. Если в квартире будут пыльные полки, заляпанные зеркала, кран в известковом налете, то у квартиросъемщика не будет желания все это отмывать — скорее всего, со временем ситуация станет только хуже.

Если везде хорошо убраться, все помыть и почистить, то, возможно, у жильцов появится образец и они станут поддерживать порядок на том же уровне. Будет лучше, если вы купите средства для уборки и оставите их в квартире.

Однажды я был в гостях в съемной квартире, в которой собственники оставили личные вещи: статуэтки, амулеты, тарелки, головные уборы и музыкальные инструменты. Мои друзья — арендаторы — каждый раз протирали пыль со всего этого и боялись что-нибудь сломать.

Лучше забрать все личные вещи. У нас за десять лет накопилось целых сорок таких коробок, которые мы увезли из квартиры. В подвале, где хранились вещи, пришлось даже сделать два дополнительных стеллажа. Если нет подвала, гаража, родственников или знакомых, которые возьмут коробки на хранение, то можно арендовать ячейку для хранения вещей. В Москве метровая ячейка стоит около 2000 Р . А в нашем городе за эти деньги можно снять целый гараж.

Поддерживать чистоту и порядок в квартире можно дистанционно. Например, я обращался в клининговую компанию и просил родственницу, чтобы она открыла дверь. Такая услуга стоит от 1000 Р и выше в зависимости от сложности работ.

Самая загрязненная часть квартиры обычно кухня. Ей стоит уделить особое внимание

Объявление об аренде

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.

Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Квартиры, которые сдают через «Букинг» в центре Санкт-Петербурга Описание квартиры — лишь небольшая часть объявления на «Букинге». Кроме него, нужно заполнить информацию о хозяине, указать все параметры квартиры и перечислить требования к постояльцам. Все объявление занимает несколько страниц

Как начисляется налог и как стать самозанятым

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Разместить объявление

Сначала я попробовал найти арендаторов через знакомых. Рассказал родственникам, друзьям и коллегам, что собираюсь сдавать квартиру и ищу квартиросъемщиков, за которых они могли бы поручиться. Этот способ вообще не сработал. Была лишь пара откликов уже после того, как мы сдали квартиру.

Еще я разместил объявление в группе во «Вконтакте» об аренде жилья в своем городе. Ничего, кроме обсуждения квартиры в комментариях, это не дало.

Самым эффективным оказалось «Авито». Чтобы разместить объявление о сдаче недвижимости, нужно заплатить — в каждом регионе будет своя цена. Я сдавал квартиру в Тамбове и заплатил 840 Р . В первый час после публикации у меня буквально разрывался телефон. Возможно, спрос был вызван тем, что квартира сдавалась впервые. Это я указал в объявлении.

Больше половины звонков были бесполезными: звонили риелторы, потенциальные арендаторы предлагали свои условия, которые меня не устраивали. Например, хотели снять квартиру посуточно, жить с домашними животными или получить регистрацию для иностранца. После каждого такого разговора я редактировал текст: добавлял, что сдаю на длительный срок, без животных, только гражданам РФ.

Чем точнее описать условия, тем меньше будет бесполезных звонков. Но все равно найдутся люди, которые проигнорируют все, что написано в объявлении. К этому нужно быть готовым.

Я договорился о нескольких просмотрах квартиры и назначил их все на одну дату с разницей в полчаса. Каждому потенциальному арендатору я объяснял, что квартиру собираются смотреть несколько человек, поэтому ответ скажу не сразу.

Текст объявления должен быть максимально информативным и честным. Не стоит делать акцент на том, что находится за пределами квартиры, например детский садик, школа или магазин разливного пива. Постарайтесь описать преимущества самой квартиры, которые выделят ее на фоне остальных.

В моем случае это были посудомоечная машина, кофемашина, собственное парковочное место за автоматическими воротами и видеонаблюдение. Укажите, сколько в среднем вы платите за коммунальные услуги, и подтвердите это фотографией.

Выкладывайте только реальные фотографии квартиры в том состоянии, в котором она находится сейчас, а не сразу после ремонта пару лет назад. Почти все, кто смотрел мою квартиру, удивлялись, что в реальности все было как на фото. Видимо, это редкость.

Размещайте в объявлении только реальные фото квартиры

Как сдавать квартиру во время путешествия: 11 правил

Мы решили сдавать квартиру, в которой жили в Тамбове, чтобы на эти деньги снимать жилье в путешествии. Это был рискованный шаг, ведь мы точно не знали, когда вернемся: может, через месяц, а может, через год.

В первом случае не было смысла заморачиваться со сдачей, а во втором квартиру могли «убить» за долгое время. Еще наши знакомые пугали историями о квартиросъемщиках, после которых приходилось делать ремонт. Тем не менее мы сдали квартиру на свой страх и риск.

Мы вернулись спустя почти два года. За это время квартиру снимали три арендатора: первый — девять месяцев, второй — один месяц, последний — одиннадцать месяцев. За жильем бесплатно присматривала наша родственница. Она показывала квартиру, когда менялись жильцы, и вызывала мастера, когда что-то ломалось.

За время нашего путешествия мы сменили 22 съемных жилья — траты полностью покрыл доход от сдачи квартиры. Мы побывали по обе стороны аренды, поэтому я смотрю на ситуацию глазами не только арендодателей, но и квартиросъемщиков. Кроме того, я учитывал опыт своих друзей и знакомых, которые поделились со мной хитростями сдачи жилья.

А теперь я делюсь с вами: вот 11 шагов, которые помогут сдать квартиру и избежать проблем.

Как победить выгорание

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами

Подготовка квартиры

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

Исходные данные квартиры

Минусы	Плюсы
Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.	Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Ремонт простой, морально устарел.	Современная мебель.
Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.	Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.	Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Квартира небольшая, 35 м².	Дом по индивидуальному проекту.
Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Зеленый район, не перегружен транспортом.

Плюсы:

1. Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
2. Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
3. Зеленый район, не перегружен транспортом.
4. Дом по индивидуальному проекту.
5. Современная мебель.
6. Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
7. Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.

Минусы:

1. Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
2. Ремонт простой, морально устарел.
3. Квартира небольшая, 35 м².
4. Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
5. Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.

Изучить цены

Для начала стоит посмотреть, за сколько сдают похожие квартиры в вашем районе на «Авито», «Циане» или «Домофонде». Разброс цен может быть большим, но все равно станет понятна средняя стоимость.

В Тамбове за похожие двухкомнатные квартиры просили в среднем 16 000 Р . Не советую ставить в объявлении цену ниже средней. Если потенциальный арендатор начинает торговаться, даже не видя квартиру, значит, эта квартира ему не по карману. Возможно, в будущем с ним могут быть проблемы.

А вот чуть-чуть завысить цену можно: если квартира понравилась по объявлению и ее готовы посмотреть, то пара тысяч не сыграет никакой роли. Если вы уже договоритесь подписать договор, но арендаторам цена покажется завышенной, они всегда могут попросить скидку.

Я смог сдать свою квартиру за 18 000 Р плюс 4000 Р коммуналки. Это выше средней цены в моем районе на 2000 Р .

А еще, исходя из опыта моих знакомых, есть прямая зависимость стоимости аренды и проблем с жильцами. При высокой арендной плате жильцы, как правило, хорошо зарабатывают, ответственны, пунктуальны, чистоплотны и знают ценность вещей. А чем ниже цена, тем больше возникает проблем.

Мне рассказывали историю, что в одной квартире, которую сдавали всего за 6000 Р в месяц, жильцы курили прямо в комнате, а бычки тушили обо все, что попадется под руку. В итоге весь доход от сдачи даже не покрыл ремонт.

Сезонность

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.

Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Рассказать о косяках и особенностях квартиры

Чтобы арендатор не съехал в первый же месяц, советую заранее рассказать об известных особенностях жилья. Например, что окно закрывается неплотно или что газовый котел не всегда успевает нагреть воду, поэтому ее нужно немного слить. Кому-то недостатки покажутся пустяками, а кто-то принципиально не согласится жить в такой квартире.

Когда-то на этом стеллаже стоял цветок, который иногда переливали. Это привело к тому, что мебель разбухла и отклеился шпон. Об этом стоит предупредить арендаторов

Выбирайте налоговый режим

Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

Посчитать расходы

Нам повезло: после возвращения не пришлось делать косметический ремонт. Мы сделали его незадолго до отъезда, поэтому примерно знали, на какую сумму нужно рассчитывать в худшем случае: недорогие обои и ламинат обошлись в 55 000 Р .

Иногда арендаторы сами переклеивают обои в квартире — в этом случае все расходы берет на себя собственник, вычитая их из арендной платы. За все время аренды в моей квартире сломался вайфай-роутер и смеситель в ванной комнате. Арендаторы предложили купить все новое и вычесть расходы из арендной платы.

Если квартиросъемщик не может устранить засор, поменять фильтр на водопроводе или прокладку в кране, то это должен делать либо собственник, либо мастер по вызову. В таких случаях я говорил арендаторам, чтобы вызывали мастера, а все расходы брал на себя. За два года мастер приезжал один раз, когда протекла стиральная машина. Он что-то прочистил, и все заработало без ремонта. Вызов стоил 500 Р .

Мы всегда поддерживали порядок в квартире своими силами. Но после отъезда пришлось обращаться за помощью в клининговую службу всего один раз, когда у нас сменились арендаторы. Стандартная уборка во всей квартире обошлась в 2000 Р .

В итоге за все время я потратил на содержание квартиры 9200 Р . Ущерб — разодранный диван — мне возместили, претензий у меня нет. После нашего возвращения квартира была в полном порядке. Возможно, мне очень повезло с арендаторами, а может быть, сработали правила, о которых я писал выше.

Оплачивать коммуналку самостоятельно

У моих знакомых были случаи, когда после того, как уезжали арендаторы, им приходили огромные счета за коммунальные услуги. Иногда арендаторы случайно оплачивают коммунальные платежи по ошибочным реквизитам, иногда специально редактируют квитанции и присылают собственникам поддельные скриншоты.

Бывает, что у арендатора просто нет времени и желания разбираться со всеми платежами за отопление, газ, электроэнергию, воду, вывоз мусора и уборку в подъезде. Удобно, когда все коммунальные услуги объединены в одну квитанцию от управляющей компании, но у меня не так — я плачу каждому поставщику отдельно. Это занимает время, которого может не быть у арендатора.

В последний раз я составил договор с фиксированной арендной платой, в которую входят все коммунальные платежи. Это удобнее, чем каждый раз считать, сколько денег должен арендатор, и выставлять ему счет. Я посчитал сумму всех коммунальных платежей за последний год и разделил на 12. В среднем по году у меня вышло 4000 Р . Эту сумму я прибавил к арендной плате — получилось 22 000 Р .

Минус этого способа в том, что весь доход, указанный в договоре, облагается налогом, поэтому с коммунальных платежей я тоже плачу налог.

Все коммунальные услуги я оплачиваю в интернете напрямую поставщикам услуг

Как начать сдавать квартиру туристам: подробное руководство

Появившись несколько лет назад, сервис Airbnb изменил культуру сдачи квартир. Теперь это удобная и доступная альтернатива отелям для туристов по всему миру, за которую отвечают сразу несколько сервисов. Предлагаем подумать об этом в преддверии отпусков и чемпионата мира по футболу в России в 2018 году.

В зависимости от возможностей и условий площадки вы можете сдать одну комнату, квартиру или дом целиком. Сдавать комнату подойдет тем, кто не против меняющейся компании под боком. Сдавать на пару дней или недель квартиру понравится тем, кто часто остается у партнера, родителей, друзей или просто много путешествует. При этом вы сами решаете, в какие дни принимать гостей.

В каком состоянии сдавать свободное жилье — тоже ваш выбор. Но помните, что свежий ремонт и необходимые удобства (оборудованная кухня, хорошая кровать и ванная, фен, утюг) повышают шанс, что путешественники обратят внимание именно на ваше предложение. Про чистоту и гостеприимство говорить не нужно.

Создать объявление достаточно просто. Нужно описать жилье, указать, сколько гостей там можно разместить, и добавить фотографии. Развернутое описание поможет гостям понять, чего ожидать. Впоследствии это приведет к хорошим отзывам, которые сподвигнут больше путешественников остановиться у вас.

Несколько советов по заполнению объявления

• Опишите жилье: сделайте привлекательными название и текст, все должно быть очень подробно и информативно. Четко укажите все, что делает ваше жилье уникальным, включите все предлагаемые удобства или установленные правила, не забудьте упомянуть, будет ли гость делить с кем-то помещения.
• Поддерживайте актуальность описания: Airbnb, например, регулярно добавляет новые опции, чтобы вы могли подробнее описать свое жилье. Время от времени проверяйте панель управления и разделы своего объявления, чтобы все возможные поля были заполнены.
• Сформулируйте свои ожидания: расскажите про все, чего вы ждете от гостей, создайте правила дома и справочник гостя. Это упростит общение, если, например, вы не хотите, чтобы гость громко слушал музыку в вечернее время, или ожидаете, что он будет сортировать мусор.

Фото всему голова

Отличные фото вашего жилья — это основа основ. Именно на них гости смотрят, знакомясь с объявлением, именно они выделяют ваше объявление из числа других и являются ключом к скорейшему получению запроса на бронирование. Поэтому важно потратить на этот этап время и усилия.

Помните, что если в реальности ваше жилье имеет мало общего с фото, гости, приехавшие через Airbnb, имеют право отказаться от бронирования и потребовать деньги обратно в течение 24 часов после заселения. Отсюда еще одно важное правило: помимо качества и визуальной привлекательности фотографии должны передавать реальное положение дел. Жилье не должно быть хуже, чем на фотографиях.

Несколько советов по созданию фото

• Помните о чистоте: уберите все лишнее. Визуальный шум на фотографиях отвлекает, а чистые и опрятные пространства выглядят более просторными и привлекательными.
• Наполните пространство светом: фотографии с хорошим освещением выглядят более профессиональными. Откройте шторы и включите свет, чтобы помещение стало ярким. Старайтесь снимать спиной к окнам и источникам света.
• Выделите уникальные удобства: из ваших окон открывается классный вид? У вас есть просторный балкон? В комнате для детей много красивых игрушек? А может, в вашем доме есть камин? Пусть гости увидят все это на фотографиях.
• Уделяйте внимание мелочам: многие пользователи обращают внимание на подписи к фото. Не забывайте о них: это отличный способ рассказать о преимуществах вашей квартиры.
• Разрешение имеет значение: делайте снимки с разрешением не менее 1024x683. Большие фотографии лучше маленьких.
• Фотографий много не бывает: чтобы гости поняли, каково это — жить в вашем доме, сфотографируйте жилье изнутри, снаружи, сделайте фотографии окрестностей. Старайтесь не снимать одно и то же много раз, а делать больше снимков разных вещей и сюжетов. Снимайте вблизи и издали — пусть гости ясно представляют ваше жилье и себя в нем.

Ценовой диапазон подскажут вам конкуренты на той площадке, которую вы выбрали. В то же время вы сами решаете, какую стоимость установить. Подойдите к этому вопросу основательно и с холодной головой. Во время крупных спортивных событий спрос на жилье однозначно будет высок, но вряд ли путешественники остановят свой выбор на объявлении с сильно завышенной ценой.

Новички могут узнать среднюю стоимость жилья в их районе и на первое время установить цену чуть ниже. В их случае крайне важно начать принимать гостей как можно раньше, чтобы они успели оставить оценки и отзывы. Это также положительно сказывается на частоте бронирований.

Выбирайте безопасные системы онлайн-оплаты. Они полностью заменяют расчеты наличными. Оптимальный вариант — когда оплата списывается с гостей до прибытия, а хозяева автоматически получают деньги спустя 24 часа после заселения гостя за вычетом сбора за услуги (около 3%).

Важно выбирать сервис, который предлагает решения для безопасности хозяев и гостей. Идеальный вариант, если на площадке предоставляется возможность найти информацию о гостях перед бронированием, то есть хозяева могут ознакомиться с профилем пользователя, почитать отзывы, проверить, зарегистрировал ли он данные паспорта или водительских прав.

Airbnb разработал сразу несколько решений, чтобы обезопасить вас и ваше жилье. Во-первых, это команда по безопасности сообщества (250 сотрудников по всему миру). Во-вторых, программа страхования жилья (стоимостью $1 млн). Хотя внутренняя статистика говорит, что факты порчи имущества на Airbnb (жалобы, повлекшие компенсацию в размере $1000 и больше по программе страхования хозяев) случаются менее чем в 0,002% случаев. Вы также можете установить залог на жилье. Его не снимают с гостя, но в случае возникновения спорной ситуации будет возможность потребовать компенсацию в счет него.

Чтобы обезопасить себя, все общение и операции необходимо проводить только на площадке, через которую осуществляется сделка. Кроме того, так у службы поддержки будет больше информации при возникновении спорной ситуации. Если гость ведет себя подозрительно, например предлагает перечислить оплату в обход, не соглашайтесь. В таких случаях нужно прекратить общение и сразу сообщить о случившемся в службу поддержки.​

Принять страховой депозит

Депозит — это деньги, которые получает арендодатель в качестве гарантии за сохранность вещей в квартире. Обычно депозит равен арендной плате за месяц. Если квартиросъемщик не может сразу внести всю сумму депозита, можно разбить его на несколько частей. В гражданском кодексе нет понятия «страховой депозит», вместо него ‑ обеспечительный платеж. Если хотите перестарховаться перед возможным будущим судом, то называйте этот платеж в договоре именно так.

Не рекомендую принимать депозит в счет оплаты последнего месяца аренды. Арендодатель должен принять квартиру в нормальном состоянии, проверить всю технику и мебель, сверить показания счетчиков. Если что-то пойдет не так, у вас будет хотя бы часть денег на руках, которую можно потратить на ремонт.

Депозит пригодится, если арендаторы внезапно съедут из квартиры, испортят имущество, не оплатят аренду или коммунальные услуги. Да и отношение со стороны жильца станет более уважительным, если он будет знать, что при выселении ему нужно получить свои же деньги.

Когда я снимал жилье, я тоже вносил депозит. Когда получал обратно, считал его приятным подарком от себя из прошлого. Чаще всего я использовал его для оплаты новой аренды — безболезненно для бюджета.

Составить договор

С каждым жильцом я подписывал договор найма жилого помещения. В нем нужно подробно описать все условия, сроки, обязанности, права, ограничения и санкции обеих сторон. Нелишним будет составить опись всего имущества, бытовой техники и мебели.

Передайте арендаторам образец договора перед заселением, чтобы они спокойно все прочитали и предложили свои правки. После этого распечатайте его в двух экземплярах и подпишите во время передачи ключей от квартиры и денег.

Так как мы собирались уезжать, в договоре я дополнительно указал паспортные данные родственницы, которая следила за квартирой. Она показывала квартиру, передавала ключи, открывала дверь клининговой службе и ремонтникам.

Был случай, когда арендатор внезапно съехал, прожив всего один месяц. В договоре было условие, что он обязан сообщить за месяц об этом. Но арендатор забыл об этом пункте, и мне пришлось занимать деньги на аренду жилья в путешествии. Кроме того, квартира какое-то время простаивала, пока я искал новых жильцов.

После этого случая я внес в договор пункт, что имею право оставить депозит, если арендатор съедет без предупреждения.

Однажды договор помог мне взыскать с арендатора деньги за испорченный диван, который мы купили перед сдачей квартиры. Арендатор отказывался платить: сказал, что последний месяц аренды оплатил, но не жил в квартире, а пустил туда знакомого. И тот знакомый заехал туда с кошкой, которая испортила диван.

Видимо, арендатор решил помочь коллеге и пустил его в мою квартиру. Я сказал, что это прямое нарушение договора — он сдал квартиру в субаренду — и лучше возместить ущерб. Погрозился для начала обратиться к работодателю, который компенсировал ему аренду. Потом, видимо, арендатор с товарищем и кошкой договорились и в итоге оплатили перетяжку. По моим расчетам, перетяжка дивана обошлась в 20 000 Р .

Стать самозанятым

Некоторые арендодатели считают, что если составить договор аренды на 11 месяцев, а не на год, то подоходный налог платить не нужно. Но на самом деле это означает лишь то, что договор аренды не нужно регистрировать в Росреестре. С дохода от сдачи квартиры нужно платить НДФЛ по ставке 13% независимо от срока аренды.

Если зарегистрироваться в приложении «Мой налог» как самозанятый, то налоговую ставку можно уменьшить до 4%: тогда вместо НДФЛ вы будете платить налог на профессиональный доход. Если сдавать квартиру юридическим лицам, то ставка будет 6%. Самозанятым можно стать, если ваш доход меньше 2,4 млн рублей в год.

Я зарегистрировался как самозанятый в 2020 году и получил налоговый вычет 10 000 Р , который уменьшил ставку до 3%. Этот вычет самозанятым дают один раз — потом ставка вырастает до 4%.

В налоговую инспекцию при этом ходить не нужно: зарегистрироваться в качестве самозанятого, зафиксировать доход, узнать сумму налога и заплатить его можно в приложении.

Ну и что? 19.11.18

Мне кажется, это защищает и собственника, и жильцов. Арендодателю не надо бояться, что соседи или бывшие жильцы пожалуются в налоговую, которая после проверки может отнять большую часть дохода. Если жилец затопит соседей и откажется за это платить, с него можно взыскать ущерб через суд. Конечно, суд примет и договор аренды, но дополнительные доказательства не помешают.

Так выглядит приложение «Мой налог». С учетом вычета налог за сдачу квартиры составил всего 3%

Обслуживание гостей

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель — переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.

3 раза

я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

1. Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
2. После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
3. Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Рейтинги и отзывы

Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сейчас мой рейтинг на «Букинге» — 8,9

Доходы

При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы — это экономило еще 4500 Р . Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р . Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р .

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.

50 000 Р

я зарабатываю в месяц летом и в праздники

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.

Что я докупила

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.

30 000 Р

я потратила на дополнительные покупки

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

На все покупки ушло примерно 30 000 Р .

В хорошую погоду с моего почти дизайнерского балкона видны Исаакиевский собор и «Лахта Центр» Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 Р

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

На всех сайтах можно указать залог за сохранность имущества, который постояльцы платят при заселении. Я решила, что буду брать 2000 Р , и это себя оправдало: один раз я удержала из залога деньги за сломанный ключ, другой — оштрафовала за курение в квартире. Но почти всегда я возвращала деньги. Возможно, клиентов дисциплинировал сам факт залога, пусть сумма и небольшая. С другой стороны, мои основные конкуренты работают без залога.

2000 Р

я беру у клиентов в качестве залога

Где я разместила объявления

Сайт	Комиссия	Дополнительные условия
Букинг	15%	Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.
Суточно-ру	15%	Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.
Эйр-би-эн-би	3%	Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.
Циан	0%	Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.
Квартирка	0%	Можно продвигать объявление за деньги.
Яндекс-недвижимость	0%	Можно продвигать объявление за деньги.

Букинг Дополнительные условия Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске. Суточно-ру Дополнительные условия Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление. Эйр-би-эн-би Дополнительные условия Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги. Циан Дополнительные условия Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска. Квартирка Дополнительные условия Можно продвигать объявление за деньги. Яндекс-недвижимость Дополнительные условия Можно продвигать объявление за деньги.

Что в итоге

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

Марина Сметанина 23.08.18, 08:02 А вы когда-нибудь сдавали квартиру? Поделитесь советами:

Спасибо за то, сто поделилось своим опытом. Я тоже сдаю свою квартиру в Питере, правда экслюзивно на Airbnb и хочу поделиться своим.

На Booking и прочие сервисы я сознательно не стал добавлять объявления, так как для меня это своего рода фильтр адекватности гостей. На Airbnb очень быстро получил статус суперхоста, который поддерживаю уже год, а это дополнительные клиенты, которым важно качество и комфорт.

Сам я живу в другом городе или по большей части путешествую, т.е. к Петербургу из-за посуточной аренды я не привязан. Для встречи гостей организовал self check-in (самостоятельное заселение), что позволяет принимать гостей в любое время суток. Для передачи ключей сейчас есть классные устройства, называются Lockbox, я использую от компании Igloogome, т.к. у него есть синхронизация с Airbnb и каждый гость получает свой PIN, который действует только на время его заезда (при этом в случае продления через приложение можно сгенерировать новый на нужный интервал). Попотеть пришлось только с домофоном, я разработал концепт устройства для автооткрытия двери (вместо домофонной трубки) и заказал сборку и ПО у фрилансеров. Устройство тоже синхронизируется календарем Airbnb через интернет. В день заезда гостя при звонке в мою квартиру устройство сэмулирует снятие трубки и откроет дверь. Такой режим также можно включать нажатием кнопки на 30 минут, гостям эта фишка очень нравится, удобно когда ждёшь курьера с пиццей :)

Джентельмены верят друг другу на слово и мои гости выезжают из квартиры также самостоятельно, как и заезжают, а уборка приходит уже после их выезда. Подобрать уборщиц можно через сервис Youdo и затем работать с ними на постоянной основе, но для проверки качества на этапе выбора и до отъезда из страны лучше находится на месте, либо иметь в городе доверенное лицо. Лучше дружить с несколькими уборщицами на случай форс-мажора и распределять между ними нагрузку. Мой хороший друг так сдаёт 4 квартиры в Москве (правда не свои, а съемные), а сам живет на Пхукете и удаленно управляет этим хозяйством.

Сори за лонгрид в комментариях, просто есть что сказать на эту актуальную для меня тему. Закругляюсь :)

Читайте также:

  
• Мотоцикл для путешествий 600 кубов
  
• Станция юных туристов пенза
  
• Количество российских туристов по странам 2019
  
• Платформа отдых на карте
  
• Первым пересек сибирь и попал в пекин