Права на отдых в квартире
Сдать квартиру так же волнительно, как и снять. Хозяин квартиры опасается за своё имущество и за своевременность оплаты, наниматель — что его замучают придирками или вообще выгонят без объяснения причин. Разбираемся, как проверить документы на квартиру при аренде у арендодателя и квартирантов, чтобы спокойно спали все.
Какие документы проверить у собственника
Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему. Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем. Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:
- Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист.
Паспорт владельца квартиры
- Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.
Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН
Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше. А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный. Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.
- Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.
Какие документы проверить у квартиросъёмщика
Как правило, собственнику от арендатора нужен только паспорт — для установления его личности. На всякий случай проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Это нужно, чтобы обезопасить себя от аферистов, которые снимают квартиру, чтобы потом продать или пересдать её по поддельным документам.
Результат запроса настоящего паспорта
В паспорте обратите внимание на штамп о постоянной регистрации (прописке). Это ни на что не влияет, но, возможно, жильцу потребуется временная регистрация, если он приехал из другого региона. По закону, арендодатель обязан зарегистрировать квартирантов, если они приехали из другого региона (подробнее о постоянной и временной регистрации мы писали в этой статье)
Убедитесь, что у потенциального жильца нет судебных задолженностей. Косвенно это свидетельствует, что он будет оплачивать квартиру вовремя. Такую информацию можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов. Бывает, правда, что на человеке висят долги по алиментам, но за квартиру он готов платить исправно. Если сомневаетесь, для надёжности попросите в качестве дополнительного документа справку с работы (подойдёт написанная в свободной форме бумага, подтверждающая, что у потенциального нанимателя есть работа) или фото трудовой.
Можно поискать потенциального жильца в соцсетях, чтобы составить представление о его образе жизни.
А если квартиру у вас хочет снять иностранец?
По разным оценкам, в России постоянно проживает около 10 млн граждан других государств. И всем им надо где-то жить. Сдавать ли квартиру иностранцам — решать вам. Никаких ограничений на это нет, и совсем не обязательно, что человек будет «вести себя» хуже россиянина. Тем более, что подавляющее число мигрантов приезжает из стран бывшего СССР, многие из них считают русский язык и культуру родными.
Если наниматель — гражданин другого государства, проверять нужно не только его паспорт, но и документы, подтверждающие законность нахождения в России (рассмотрим только ситуации, когда человек приехал, чтобы жить и работать в РФ, и ищет жильё на длительный срок). Для разных стран необходимые документы разные. Общей будет только миграционная карта (вкладыш в паспорт), которая выдаётся на границе. Её тоже стоит проверить.
Граждане Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии могут жить и работать в России без специальных документов, им нужен только паспорт своей страны. Оформление виз или чего-то подобного им не требуется.
Граждане Украины, Молдовы, Азербайджана, Узбекистана и Таджикистана для работы в России должны оформить специальный патент (это небольшая ламинированная карточка). Его нужно продлевать каждый год.
Пример патента для работы гражданки Украины
Граждане других государств должны получить рабочую визу (этим, как правило, занимается их работодатель). Виза вклеивается в паспорт.
Пример рабочей визы
Также граждане других государств могут получить РВП (разрешение на временное проживание) или ВНЖ (вид на жительство) — это небольшие книжечки, вроде паспорта. В этом случае временная регистрация у них должна быть.При наличии РВП жить и работать человек может только в том регионе, где выдано РВП. Для ВНЖ таких ограничений нет.
Реже встречаются иностранцы с разрешением на работу как высококвалифицированным специалистам и беженцы.
Какие документы подписывать
Вы проверили все документы. Теперь можно заключать договор найма. К договору — и неважно, снимаете вы или сдаёте — не забудьте составить акт приёма-передачи квартиры и опись имущества.
В акте обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире и в каком оно передаётся состоянии. Не бойтесь показаться занудным и вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным: детальное описание имущества (вплоть до трещин, потёртостей и пятен) при подписании договора убережёт вас от конфликтов в будущем при его расторжении.
Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны. Настаивайте на их заключении: в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять справедливость.
Также можно завести специальный лист с расписками в получении денежных средств, в котором вы будете фиксировать ежемесячную оплату аренды. Для арендодателя это может быть не очень привлекательно: если он не платит налоги с доходов от сдачи квартиры, он будет стремиться сохранить как можно меньше свидетельств передачи денег. А вот для квартирантов это доказательство, что они платят вовремя и в полном объеме. Так что тут нужно договариваться.
Какие документы оформить: временная регистрация
Когда будете заключать договор на длительный срок, обсудите оформление временной регистрации. Многие собственники боятся регистрировать в квартире жильцов даже временно. Однако страхи эти напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации абсолютно безопасно: её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.
Пример временной регистрации
По закону, граждане РФ должны сделать временную регистрацию по месту пребывания в течение 90 дней после переезда. На деле это соблюдается не всегда, но жилец может попросить зарегистрировать его в съёмной квартире. За отсутствие регистрации по месту пребывания и арендодателю, и квартиранту положен штраф. Суммы отличаются в зависимости от региона.
Иностранец, скорее всего, попросит зарегистрировать его по месту жительства (то есть в съёмной квартире), потому что для него последствия несоблюдения законов РФ могут быть более плачевными, чем для россиян.
Сделать временную регистрацию очень просто. Для этого собственнику нужно обратиться в МФЦ или управляющую компанию своего дома, если она предоставляет услуги паспортного стола, и подать заявление о регистрации своего жильца. Для этого понадобятся документ, подтверждающий право собственности, и паспорта собственника и жильца (поэтому идти лучше вдвоем) — оформление занимает несколько минут, свидетельство о регистрации выдают на месте, сразу же.
Право зафиксировать сумму платежей за квартиру
Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.
Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.
Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.
См. также:
Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа
Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.
И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.
Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.
Право продлить договор в первую очередь
Основание. ГК РФ ст. 684
Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.
Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.
Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще. По закону прежний наниматель имеет право признать новый договор недействительным или потребовать компенсацию за то, что с ним отказались продлить договор и попросили съехать.
С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.
Право на временную регистрацию
Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.
Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.
Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.
См. также:
Право получать документы на каждый платеж
Основание. НК РФ ст. 228
Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.
Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.
Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.
См. также:
Защита прав собственников квартиры. Как добиться тишины в квартире
Когда сосед человек разумный и конфликт будет исчерпан простым замечанием. В ином случае придется обратиться к помощи закона, об этом пойдет речь в статье.
С чего начать?
Для человека малознакомого с юридическими тонкостями, возникает масса вопросов, что предпринять для защиты законного права на отдых. Стоит заручиться поддержкой союзников, в данном случае это могут жильцы других квартир, которых также могут раздражать шумовые эффекты из “беспокойной” квартиры. Разумный человек не рискнет портить отношения со всей округой, поэтому такой вариант нередко срабатывает.
Вторым союзником может быть управляющая компания, содержащая данный многоквартирный дом. Несмотря на отсутствие у нее согласно действующему законодательству прав на применение санкций, она может фиксировать в качестве третьей стороны факты нарушения. Эти данные пригодятся при начале судебного процесса по выселению недобросовестных жильцов (это возможно, если квартира нарушителя не приватизирована, а сдается по договору соцнайма). Зачастую любители пошуметь люди социально неблагополучные, пьющие и нередко имеющие солидные долги по платежам за коммуналку, управляющая компания как минимум охотно поделиться нужной вам информацией, как максимум усилить прессинг на должника.
Откройте, полиция!
Следующим шагом будет звонок в полицию. Это делается, если сосед не угомонится и в ночное время. В любом субъекте РФ имеется нормативный акт, запрещающий шуметь от 23 часов до 7 часов утра, в некоторых регионах этот диапазон расширен еще больше. К примеру, ст. 3 закона Иркутской области 107-ОЗ запрещает шум и в дневное время суток, исключая шумы, вызванные естественной бытовой деятельностью человека или его случайными действиями, к примеру, сильное захлопывание двери квартиры. Нарушителя ждет денежный штраф.
Вызвав полицию, придется запастись терпением. Обычно приезд полиции затягивается на час и более, к тому времени беспокойный сосед может угомониться. Поэтому звонить в полицию нужно в начале “банкета”. Нарушитель может не пустить в квартиру, выламывать дверь полицейский не будет. В случае если нарушение будет зафиксировано документально, виновный получит штраф.
Заявить о нарушениях порядка можно и участковому. Хорошо если заявление будет от жильцов нескольких квартир. Пара визитов участкового умерит пыл большинства любителей шумных вечеринок. Особенно эффективно если порядок нарушают незаконно проживающие квартиранты. Также о сдаче квартиры в наем можно известить и налоговые органы, что заставит ее владельца поутихнуть не в меру беспокойных нанимателей.
Крайней мерой будет решение суда о выселении. Правило прописано в ст. 91 Жилищного кодекса РФ. Возможно это, если квартира сдается по договору соцнайма. Инициатива обращения в суд должна исходить от наймодателя. Обычно это муниципалитет, в жилищный фонд которого входит злополучная квартира. При положительном решении суда проблема шума будет решена. Эта норма закона позволяет выставить нарушителя на улицу без предоставления жилплощади. Процесс этот долгий, придется потратить немало времени, обивая пороги муниципалитета. Однако если другого выхода нет, остается единственным возможным вариантом.
Процесс защиты своих прав на отдых и покой зачастую отнимает много времени и нервов. Знание закона позволяет чаще всего решить эту проблему.
Россиян оформить проще
Если надо зарегистрировать в квартире гражданина России, то здесь вопросов, как правило, не возникает. Никаких проблем с регистрацией арендаторов нет, а сама услуга бесплатная. Нужно прийти вместе с арендатором в МФЦ и подать необходимые документы. Займет это не более получаса, если нет очереди. Если же арендаторы съезжают с квартиры раньше окончания срока действия договора, то собственник также приходит в МФЦ и пишет заявление о том, чтобы их сняли с регистрационного учета.
Важно
Не следует путать временную регистрацию с договором безвозмездного пользования (ДБП). Если арендатор просит подписать именно договор безвозмездного пользования, то делать этого не стоит. Дело в том, что ДБП предполагает расторжение только в судебном порядке, а односторонний отказ от этого договора невозможен. Более того, такой договор сохраняет свою силу даже в случае перехода права собственности.
Риски при регистрации арендатора в квартире:
- временная регистрация может увеличить сумму коммунальных платежей, однако это касается только тех, кто оплачивает коммунальные услуги по нормативам, а не по показаниям счетчиков. Сумма платежей будет зависеть от количества прописанных жильцов;
- если прописанный арендатор окажется должником, то судебные приставы придут по месту его временной регистрации. Они могут арестовать не только имущество арендатора, но и попавшееся им имущество собственника квартиры;
- если арендатор нарушит закон, то сотрудники полиции тоже придут по месту временной регистрации. А это лишняя суета и трата времени для собственника;
- арендатор с временной пропиской может сделать такую же и своему ребенку без согласия собственника квартиры. В этом случае собственник сталкивается еще с рядом проблем. Вы сможете выселить несовершеннолетнего без суда, только если на это согласны его родители и для него найдено равноценное жилье;
- существует несколько категорий граждан, которых будет сложно выселить. Трудности могут возникнуть при выселении детей, военных, инвалидов и других лиц льготной категории. Например, в случае с регистрацией людей, имеющих инвалидность, выселить такого квартиранта без серьезных причин вы сможете только по решению суда.
Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»
Право забрать обеспечительный платеж при выезде из квартиры или зачесть его за последний месяц
Основание. ГК РФ ст. 381.1
Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.
Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.
В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.
Как убедить соседа не делать ремонт по воскресеньям?
Я живу в Теплом Стане. Район я свой очень люблю из-за тишины и чистого воздуха: кругом лес. Недавно в нашем тихом доме поселился замечательный сосед. Только он играет не на кларнете и даже не на трубе: все выходные он рушит стены, стучит молотком и воняет краской. Даже в воскресенье! Как я понимаю, это незаконно.
Возможно, вы сможете рассказать, на какой закон сослаться, чтобы сосед не шумел? Где-нибудь написано, что в воскресенье ремонт делать нельзя?
Помогите! Я уже во сне слышу звук перфоратора.
Этот материал обновлен 15.07.2021
Кристина ФроловаПредставляю, как вам тяжело. Мой сосед тоже делает ремонт. Несмотря на то что все правила он соблюдает, приятного мало.
Делать ремонт по закону нельзя:
- В воскресенье и праздничные дни.
- В остальные дни с 09:00 до 19:00 с перерывом на «тихий час» с 13:00 до 15:00.
Давайте разбираться, как убедить соседа не нарушать тишину по закону.
Отвечать на вопросы, можно ли делать ремонт в выходные и можно ли делать ремонт в праздничные дни, начнем с Конституции РФ. Осуществляя свои права и свободы, нельзя нарушать права других. Ремонт в квартире — это право вашего соседа, но он не должен нарушать ваше право на отдых.
Есть требования закона и санитарные нормы по использованию жилого помещения. Они защищают права и интересы жильцов и соседей. Пользоваться жилым помещением нужно в соответствии с этими нормами.
По этим правилам дневное время — это время с 7:00 до 23:00, ночное — с 23:00 до 7:00.
Нормальный уровень фонового шума для жилых комнат и квартир днем — 40 децибел, ночью — 30 децибел. Максимальный уровень непостоянного шума — 55 децибел в дневное время и 45 децибел в ночное. Нарушением считается любой звук, который превышает норму и мешает жильцам в любое время, кроме новогодней ночи.
Чтобы понять уровень шума в децибелах без специальных приборов, приведем несколько примеров. Шелест листвы в лесу и шепот — это 30—40 децибел. Уверенная речь человека достигает 50 децибел, детский плач — 75 децибел, а крик — 90 децибел. Перфоратор во время работы шумит на уровне 95—100 децибел.
Это безопасный уровень громкости и предельные временные рамки по России в целом. Местные власти могут устанавливать дополнительные требования к соблюдению тишины.
Например, в Московской области ночное время начинается в 21:00 и заканчивается в 08:00. В выходные и праздничные дни в Подмосковье запрещено шуметь с 22:00 до 10:00. Ремонт можно делать с понедельника по субботу с 09:00 до 19:00 с перерывом с 13:00 до 15:00.
В Санкт-Петербурге нельзя шуметь с 22:00 до 08:00. В выходные и праздничные дни — до 12:00. Значит, ремонт в выходные после обеда под запретом.
В Москве действует закон о соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время. С 07:00 до 23:00 уровень шума в квартирах столицы должен ограничиваться 55 децибелами, а в ночные часы не должен превышать 45 децибел.
Ремонт в столице разрешено делать с 09:00 до 19:00 с понедельника по субботу. Ремонт в праздничные дни, например 9 мая, и в воскресенье делать запрещено. Кроме того, позаботились о дневном сне детей: установили тихий час с 13:00 до 15:00. В это время шумные работы в Москве запрещены и в будни, и в выходные.
Получается, что ремонт в Москве можно делать с понедельника по субботу, кроме праздников, с 09:00 до 19:00 с перерывом на тихий час с 13:00 до 15:00. Исключение предусмотрено для новостроек: в первые полтора года после сдачи объекта жильцы могут делать ремонт в светлое время суток без перерыва.
Отдельно нужно сказать, что под эти ограничения подпадает именно ремонт. Если нужно быстро просверлить две дырки, чтобы повесить полку, сделать это по московскому закону можно с 07:00 до 23:00.
Право на возмещение убытков
Основание. ГК РФ ст. 15
Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки. Когда он без предупреждения расторгает договор или отказывается продлевать его с вами и вы платите риелтору за поиск нового жилья — это тоже убытки.
Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.
Ваши права, когда снимаете квартиру
Когда вы снимаете квартиру, то получаете не только квадратные метры и расходы, но и права. Если знать их и использовать, можно сэкономить деньги, добиться выгодных условий и не потерять жилье в неподходящий момент.
Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится
Переслать через вотсап
Сохраните эти карточки на телефон, чтобы вас не обманули с документами и деньгами. Будете знать, что ответить наймодателю и как себя защитить.
Запрет на оказание гостиничных услуг в квартирах. Что это значит
Жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Такая формулировка содержится в постановлении правительства, подписанном премьер-министром России Дмитрием Медведевым.
Данным документом не запрещается сдавать жилье посуточно. Рассказываем, как новый документ отразится на арендаторах и собственников квартир.
Запрет посуточной аренды
В самом постановлении не говорится о каких-либо ограничениях сроков сдачи жилья. Квартиры в многоквартирных домах не запрещается сдавать в аренду (юридическим лицам) или внаем (физическому лицу). Это позволяется ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ. В данных документах нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду. Поэтому с запретом краткосрочной аренды не все так однозначно.
Правила пользования жилыми помещениями просто приводят их в соответствие с ранее внесенными в ЖК РФ поправками о запрете использования жилых помещений для предоставления гостиничных услуг, пояснил «РБК-Недвижимости» адвокат НЮС «Амулекс» Дмитрий Томко. Более того, по его словам, ограничения права собственника на распоряжение своим имуществом в соответствии с его целевым назначением будет противоречить конституционным принципам.
Комментарий Минстроя России
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин:
— Постановление правительства Российской Федерации направлено исключительно на применение Правил пользования жилыми помещениями и не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Напомним, что с 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами.
В чем разница найма и гостиничных услуг
Между договорами найма и оказания гостиничных услуг есть большая разница. Если арендодатель и наниматель заключили в письменной форме договор коммерческого найма, подписали передаточный акт, то вопрос об оказании гостиничных услуг отпадает сам собой, говорит Томко. По словам адвоката, стороны сами определяют срок, на который заключить договор найма, это может быть час, день, месяц или несколько лет.
Свобода договоров ограничивается только действиями по шикане (злоупотребление правом. — Прим. ред.), а также запретом антисоциальных (противоправных, в нарушение запретов и ограничений) сделок в том плане, в котором их толкует Конституционный суд РФ (п. 2 Определения Конституционного суда РФ от 08.06.2004 № 226-О). Поэтому, если совокупностью доказательств по делу об административном правонарушении в отношении собственника (если таковое возбуждено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) будет доказано, что договор найма является только прикрытием незаконного гостиничного бизнеса, собственник будет привлечен к ответственности, а доход от этого незаконного дела подлежит обращению в доход государства по иску прокурора, поясняет Томко.
Рынок аренды жилья Москвы в цифрах
В сферу посуточной аренды квартир в Москве, согласно предложениям в базе объявлений ЦИАН, вовлечено около 4,5–5 тыс. квартир. Суммарная емкость иных мест размещения (отелей, мини-отелей, официальных хостелов) примерно в десять раз больше (около 55 тыс. койко-мест). В среднем суточная стоимость размещения составляет около 2,5 тыс. руб., но в праздничные дни и пиковые сезоны цены выше.
В долгосрочной аренде, по оценке ЦИАН, обычно находится около 25 тыс. помещений. Всего в сферу долгосрочной аренды вовлечено около 370 тыс. квартир. Это около 10% жилого фонда города (всего в Москве около 4,2 млн квартир), подсчитали аналитики. За последний год ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 5,5% (до 37,5 тыс. руб.), двухкомнатных — на 8% (до 48,9 тыс. руб.).
Как боролись с посуточной арендой
С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-гостиницы в жилых домах можно только, если квартира переведена в нежилой фонд. Закон был принят в связи с многочисленными жалобами жителей на такие средства размещения в жилых домах. Деятельность этих «квартир» часто осложняет жизнь соседям по подъезду из-за шума и постоянного трафика постояльцев.
Некоторые владельцы хостелов не спешат закрывать средства размещения, так как нашли возможность продолжать свою деятельность. Они заявляют, что у них не хостел, а жилье от собственника, которое они сдают в краткосрочную аренду, а для этого перевод помещения в нежилой фонд не требуется.
Закон о туристическом жилье
С целью запрета краткосрочной аренды и регулирования деятельности таких квартир в домах «Опора России» выступила с инициативой создать закон о туристическом жилье. Речь идет о жилье, сдаваемом собственниками через такие системы бронирования, как Airbnb. По мнению «Опоры России», закон о туристическом жилье может решить проблему квартир, которые работают в качестве дешевых хостелов, размещая мигрантов. У тех, кто сдает посуточно квартиры, нет расходов на налоги, обеспечение безопасности, миграционный учет гостей и т. д.
Что будет в случае запрета посуточной аренды
В случае запрета посуточной аренды собственники смогут перевести свою квартиру в нежилое помещение — по сути, превратить ее в гостиницу. Сегодня это сделать непросто. Собственники могут уйти в теневой сектор из-за невозможности подать объявление о посуточной сдаче на интернет-площадки, считает управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова. Также, по ее мнению, собственники (теоретически) смогут заключать договор длительного найма и расторжение его через несколько дней. Но здесь, скорее всего, все равно не получится утаить, поскольку от соседей, участковых и т. д. не скрыть поток людей, проходящих через квартиру, добавляет эксперт. Риелторам это вряд ли чем-то грозит — даже будет некий плюс, потому что часть таких посуточных квартир вернется на долгую сдачу, то есть увеличится база предложений для долгосрочной аренды, считает Жукова.
О чем еще говорится в новом постановлении
Постановлением от 7 ноября также запрещено оборудовать в жилых помещениях промышленные предприятия и проводить в них миссионерскую деятельность, за исключением случаев, предусмотренных законом «О свободе совести и религиозных объединениях». При этом квартиры можно использовать для осуществления предпринимательской деятельности, но только в том случае, если она не мешает другим жителям дома.
Право жить в квартире до конца договора, даже если ее продали или отдали в залог
Основание. ГК РФ ст. 675
Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.
Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.
Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.
См. также:
Право на проверку долгов за коммунальные услуги
Основание. ГК РФ ст. 678
Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.
Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:
- До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
- Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
- Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
- Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.
См. также:
Что делать, если сосед продолжает шуметь
Если ссылки на закон не убедили вашего соседа и он продолжает делать ремонт в выходные дни или по вечерам, можно вызвать участкового или позвонить в полицию.
Нарушение допустимого санитарными нормами уровня шума влечет административную ответственность.
В Москве за организацию ремонта, строительства или перепланировки в запрещенные часы соседу могут выписать штраф в размере 1000—2000 Р .
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный
Основание. ГК РФ ст. 681
Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.
Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.
См. также:
Право заключить письменный договор
Основание. ГК РФ ст. 674
Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.
Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.
Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.
Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.
См. также:
Обязанности и риски: что нужно знать о временной регистрации арендатора
Один из самых неоднозначных вопросов российского рынка аренды жилья — это временная регистрация арендатора в снимаемой квартире. Далеко не все арендодатели хотят делать ее для своих жильцов. Между тем регистрация часто необходима для нанимателей в случае долгосрочной аренды.
Эксперты в статье
- Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Тимур Баязитов, заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры»
Согласно закону № 5242-1, временная регистрация обязательна для тех, кто проживает не по месту прописки более 90 дней. А согласно постановлению правительства России № 713, только после регистрации у человека возникает право жить в съемной квартире и различные социальные права: на медицинскую помощь, работу и образование. Если нет временной регистрации, то могут возникнуть трудности с вузом, школой, полицией и больницами.
В том случае, если арендаторы проживают в квартире без временной регистрации, то, согласно ст. 19.15.2 Кодекса об административных правонарушениях, собственнику грозит крупный штраф — 7 тыс. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 5 тыс. руб. для остальных регионов. Но, несмотря на это, многие собственники опасаются делать регистрацию своим арендаторам.
Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», что собственники квартир крайне редко регистрируют своих арендаторов из-за того, что не хотят платить налоги. Государству, по мнению Елены Мищенко, необходимо предложить владельцам несколько стимулирующих инструментов, в том числе налоги по сниженным ставкам.
Есть собственники, которые без проблем регистрируют людей и при этом не повышают ставку аренды. Они стремятся избавить себя от возможных проблем — если в сдаваемую квартиру придет, к примеру, участковый и начнет задавать вопросы арендаторам. Таким образом, собственники даже при условии, что объект не сдается в аренду официально, фиксируют основание, на котором эти люди здесь проживают.
Но существует и второй подход: собственники не регистрируют арендаторов и всячески скрывают факт того, что они сдают объект в аренду.
Какие документы нужны для временной регистрации арендатора:
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
См. также:
Право расторгнуть договор и выехать из квартиры
Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.
У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.
См. также:
Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру
Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.
Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.
См. также:
Право вселять своих детей без разрешения
Основание. ГК РФ ст. 679
Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.
Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.
Читайте также: