Как сдавать квартиру посуточно в казахстане
У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.
Марина Сметанина сдавала квартиру посуточноРаньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.
Как я сдавала квартиру
Обслуживание гостей
Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.
При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.
С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель — переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.
3 разая сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд
Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок — не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки — примерно 30% дохода.
У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:
- Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
- После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
- Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.
Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз — обычно больше одного клиента в сутки не бывает.
Что в итоге
Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.
Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон — на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.
Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.
В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.
Спасибо за то, сто поделилось своим опытом. Я тоже сдаю свою квартиру в Питере, правда экслюзивно на Airbnb и хочу поделиться своим.
На Booking и прочие сервисы я сознательно не стал добавлять объявления, так как для меня это своего рода фильтр адекватности гостей. На Airbnb очень быстро получил статус суперхоста, который поддерживаю уже год, а это дополнительные клиенты, которым важно качество и комфорт.
Сам я живу в другом городе или по большей части путешествую, т.е. к Петербургу из-за посуточной аренды я не привязан. Для встречи гостей организовал self check-in (самостоятельное заселение), что позволяет принимать гостей в любое время суток. Для передачи ключей сейчас есть классные устройства, называются Lockbox, я использую от компании Igloogome, т.к. у него есть синхронизация с Airbnb и каждый гость получает свой PIN, который действует только на время его заезда (при этом в случае продления через приложение можно сгенерировать новый на нужный интервал). Попотеть пришлось только с домофоном, я разработал концепт устройства для автооткрытия двери (вместо домофонной трубки) и заказал сборку и ПО у фрилансеров. Устройство тоже синхронизируется календарем Airbnb через интернет. В день заезда гостя при звонке в мою квартиру устройство сэмулирует снятие трубки и откроет дверь. Такой режим также можно включать нажатием кнопки на 30 минут, гостям эта фишка очень нравится, удобно когда ждёшь курьера с пиццей :)
Джентельмены верят друг другу на слово и мои гости выезжают из квартиры также самостоятельно, как и заезжают, а уборка приходит уже после их выезда. Подобрать уборщиц можно через сервис Youdo и затем работать с ними на постоянной основе, но для проверки качества на этапе выбора и до отъезда из страны лучше находится на месте, либо иметь в городе доверенное лицо. Лучше дружить с несколькими уборщицами на случай форс-мажора и распределять между ними нагрузку. Мой хороший друг так сдаёт 4 квартиры в Москве (правда не свои, а съемные), а сам живет на Пхукете и удаленно управляет этим хозяйством.
Сори за лонгрид в комментариях, просто есть что сказать на эту актуальную для меня тему. Закругляюсь :)
Без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя
Декларация по ИПН (форма 240.00)
Арендодатель – физическое лицо, представляющее по итогам года декларацию по индивидуальному подоходному налогу (далее – ИПН), т.е. вы можете не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а как физическое лицо один раз в год декларировать полученный доход и производить уплату налога в размере 10% от полученного дохода.
В случае если вы не желаете регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, то по итогам года, в котором был получен доход, вам необходимо будет представить в налоговый орган по месту жительства (прописки) в срок до 31 марта Декларацию по ИПН (форма 240.00). В этом случае ставка ИПН составит 10% со всего дохода, полученного в календарном году, от сдачи в аренду (наем) недвижимости.
Преимущества – предоставление отчетности и уплата исчисленного налога один раз в год.
Единый совокупный платеж
Арендодатель – физическое лицо не является индивидуальным предпринимателем, осуществляет уплату единого совокупного платежа.
В качестве плательщиков единого совокупного платежа (далее – ЕСП) признаются физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, которые одновременно соответствуют следующим условиям:
- уплатили единый совокупный платеж;
- не используют труд наемных работников;
- оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, и (или) реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства (ЛПХ) собственного производства, за исключением подакцизной продукции.
Размер дохода плательщика ЕСП за календарный год не должен превышать 1 175 МРП или 3 427 475 тенге (МРП 2021 года – 2 917 тенге).
Физические лица признаются плательщиками ЕСП со дня, в котором произведена уплата такого платежа, до последнего дня месяца, за который производилась уплата ЕСП. В ЕСП включаются подлежащие уплате суммы индивидуального подоходного налога и социальных платежей.
Сумма ЕСП за один месяц составляет – 1 МРП или 2 917 тенге – в городах республиканского и областного значения, столице, – 0,5 МРП или 1 459 тенге – в других населенных пунктах и распределяется автоматически. То есть физическому лицу самостоятельно делить сумму по платежам не нужно.
Преимущества – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования, налоговая отчетность не представляется, сумма ЕСП не зависит от размера полученного дохода (главное, доход за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер МРП или 3 427 475 тенге в 2021 году).
Договор аренды: дополнительные пункты
Простой договор аренды квартиры предусматривает описание базовых прав и обязанностей сторон. Но могут возникнуть и особые обстоятельства, которые следует отдельно выделить в договоре.
В частности, если квартира находится в многоэтажном доме, могут возникнуть проблемы за ее пределами. Например, поломка домофона или входной двери в подъезд, ремонт подъезда или оплата услуг консьержа, если таковой имеется, а также ответственность за причинение ущерба соседям должны быть оговорены в договоре дополнительно.
Крепкий и счастливый брак: как подготовиться к семейной жизни
Перед тем как составить договор аренды, следует обсудить вопрос изменений, которые вносит наниматель. Например, если он меняет окна, двери, лампочки, как данные изменения оплачиваются и вправе ли он забрать их после окончания договора.
Отдельно следует оговорить условия проживания домашних животных, если у арендатора такие имеются или он желает ими обзавестись.
Договор аренды жилого помещения — важный документ, который необходимо составлять с учетом множества нюансов, чтобы он принес пользу его сторонам. Поэтому к его оформлению следует подойти тщательно.
Запретить сдавать квартиры посуточно предложили в Казахстане
В своем ответе министр индустрии и инфраструктурного развития Роман Скляр сообщил, что это пока невозможно. При этом министерство в решении данного вопроса, по его словам, исходило из позиции не ущемлять права граждан, которые занимаются таким видом бизнеса (сдача квартир – Ред.).
Эти люди должны зарегистрироваться в налоговом комитете, получить патент, платить соответствующие налоги и следить за порядком в собственной квартире
«Законопроектом предусмотрено, что любое нежилое помещение, будь то хостел, гостиница, стоматология, аптека - неважно, должны иметь отдельный вход в это здание.
Токаев принял спикера сената Маулена Ашимбаева
Но, что касается сдачи в аренду квартир, то перевод их в разряд нежилых не представляется возможным и такой необходимости нет. Это право каждого гражданина - сдавать в аренду свое жилье, это бизнес для многих.
Другой вопрос, что общественный порядок, правила пользования этим жилищем должны соблюдаться неукоснительно. Посуточно они сдают или на длительный срок. Здесь уже должны включаться акиматы, полиция.
Сами жильцы должны сигнализировать, если в таких квартирах происходит какой-то беспорядок», - пояснил министр.
Узнавайте обо всем первыми
Подпишитесь и узнавайте о свежих новостях Казахстана, фото, видео и других эксклюзивах.
Рейтинги и отзывы
Следующий месяц я экспериментировала с рекламой и ценами, нарабатывала рейтинг и отзывы. Со временем некоторые клиенты становятся постоянными и бронируют квартиру напрямую — но все-таки основная часть приходит с сайтов.
С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 — клиентов какое-то время приходило меньше.
Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.
Сейчас мой рейтинг на «Букинге» — 8,9Что я докупила
При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.
Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни — считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.
Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.
30 000 Ря потратила на дополнительные покупки
Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.
Площадь квартиры — 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.
Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.
На все покупки ушло примерно 30 000 Р .
В хорошую погоду с моего почти дизайнерского балкона видны Исаакиевский собор и «Лахта Центр» Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р за штуку, цветочки — в «Ленте» по 350 РОбъявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.
Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия — всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.
На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» — на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.
На всех сайтах можно указать залог за сохранность имущества, который постояльцы платят при заселении. Я решила, что буду брать 2000 Р , и это себя оправдало: один раз я удержала из залога деньги за сломанный ключ, другой — оштрафовала за курение в квартире. Но почти всегда я возвращала деньги. Возможно, клиентов дисциплинировал сам факт залога, пусть сумма и небольшая. С другой стороны, мои основные конкуренты работают без залога.
2000 Ря беру у клиентов в качестве залога
Где я разместила объявления
| Сайт | Комиссия | Дополнительные условия |
|---|---|---|
| Букинг | 15% | Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске. |
| Суточно-ру | 15% | Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление. |
| Эйр-би-эн-би | 3% | Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру — это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги. |
| Циан | 0% | Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска. |
| Квартирка | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
| Яндекс-недвижимость | 0% | Можно продвигать объявление за деньги. |
Аренда: как вести себя на просмотре квартиры
Итак, вы нашли подходящий вариант и собираетесь на просмотр квартиры. Рассказываем, на что обратить внимание и как себя вести.
По дороге
Иногда риелтор или хозяин квартиры могут встретить вас где-то недалеко от дома, чтобы провести небольшую экскурсию: рассказать об инфраструктуре, наглядно показать достоинства района.
Если этого не произошло, осмотритесь сами — насколько чистым и уютным кажется вам это место, много ли мусора (и какой он: пустые бутылки и банки из-под алкоголя — плохой признак), есть ли магазины, удобно ли добираться до квартиры, хорошо ли освещены улицы, много ли людей. Засеките время от метро или остановки общественного транспорта, а если вы на машине, посмотрите, насколько плотное тут движение, есть ли место для парковки.
Иногда люди выбирают не очень удобный для них район, чтобы немного сэкономить на аренде: «Всего на 15 минут дольше до работы добираться, зато дешевле на тысячу». Только за месяц таких «минут» набежит на 10 часов. Стоит ли это время совсем небольшой экономии — решать вам.
Обратите внимание на двор и подъезд. Где находятся мусорные баки? Чисто ли вокруг них? Есть ли парковка и детская площадка? Не валяются ли во дворе пустые банки и шприцы?
Ухоженный подъезд даже со старым ремонтом — признак того, что с соседями вам, скорее всего, повезёт. А вот если в подъезде накурено, на площадках стоят пустые пивные банки, а двери квартир ваших потенциальных соседей, кажется, выламывали пару раз — это повод серьёзно насторожиться.
В квартире
Сразу подумайте, что для вас в квартире критично, а что — нет. Работаете дома? Понадобится хорошее рабочее место, не стоит тешить себя надеждой, что «на кухне будет удобно». У вас много вещей? В квартире должно быть место, где вы будете их хранить. Обращайте внимание на эти детали.
Оцените квартиру: соответствует ли она тому, что вы видели на фотографиях. Если реальность значительно отличается, это повод задуматься — вас начали обманывать ещё до того, как вы пришли в квартиру.
Не торопитесь и осматривайте всё тщательно: попросите показать состояние труб и розеток, разложите диван, откройте шкафы. Иногда риелтор или хозяин приглашает сразу несколько потенциальных жильцов одновременно, чтобы устроить в конце просмотра аукцион или как минимум создать впечатление острой конкуренции за жильё. Это не очень красивый приём.
Также должно настораживать, если вас настойчиво уговаривают согласиться на этот вариант, навязчиво рекламируя иногда очень мнимые достоинства. Хорошая квартира (особенно в эконом-сегменте) сдаётся за несколько дней, если не часов. С чего бы хозяину или риелтору так цепляться за вас? Возможно, квартира имеет какие-то неочевидные недостатки — шумных соседей или протекающий во время дождя потолок.
Ещё один тревожный звонок, если риелтор или собственник очень настойчиво предлагает какое-то определённое время для просмотра — с 18:45 до 19:00, например. Возможно, именно в этот промежуток времени у соседских строителей перекур, а уже в 19:05 они снова возьмутся за дрель.
Идеально, когда время просмотра согласовывают с вами, в этот момент в квартире нет других потенциальных жильцов, хозяин или риелтор вежлив и может всё рассказать и показать, не пытаясь навязать вам этот вариант. Собственник, который уверен в том, что он сдаёт хорошую квартиру по разумной цене, тоже будет иметь свои требования к жильцам и может отказать, если человек ему не понравился или показался подозрительным.
Будьте вежливым, дружелюбным, но не старайтесь произвести впечатление эфемерного существа, которое ходит, не касаясь пола. Вы снимаете квартиру, чтобы в ней жить. Вы будете готовить, пользоваться ванной и туалетом, спать, приглашать гостей, слушать музыку — всё это нормально. Адекватный собственник это прекрасно понимает.
Расскажите немного о себе, произвести положительное впечатление на владельца квартиры тоже важно. Он переживает за свою квартиру и заинтересован найти хорошего квартиранта ничуть не меньше, чем вы — хорошего хозяина квартиры. Если вы быстро найдёте общий язык — прекрасно.
Что проверить
Состояние ремонта и мебели видно сразу, а вот некоторым деталям нужно уделить внимание:
Состояние сантехники. Краны нормально открываются и закрываются, не подтекают, напор воды нормальный, унитаз не шатается, смыв работает, соединения труб сухие, шланги стиральной машины присоединены прочно, ничего нигде не подтекает, в углах ванной и кухни нет пятен сырости. Уточните, где перекрывается вода, и попробуйте повернуть вентиль.
Розетки. Они должны крепко стоять на своих местах, на них не должно быть подпалин. Возьмите с собой какой-нибудь недорогой электроприбор и попробуйте его включить в разные розетки.
Плита. Если плита газовая, проверьте работу всех конфорок, посмотрите, где перекрывается газ, и попробуйте сделать это. Если электрическая, проверьте её работу вместе с остальной техникой.
Техника. Убедитесь, что всё работает. Попросите на минутку включить холодильник (обычно его отключают от электропитания, пока в квартире никто не живёт), убедитесь, что он работает, лампочка горит. Попробуйте разогреть стакан воды в микроволновке, включите и выключите кондиционер и так далее.
Окна и двери. Проверьте, что всё легко открывается и закрывается, ничего не заедает.
Спросите, купит ли собственник что-то для замены, можно ли самостоятельно что-то менять или ремонтировать в квартире, какие расходы по ремонту лягут на вас, а какие собственник возьмёт на себя.
Что нужно спросить
Очень часто собственники доверяют показы риелтору, а сами приходят только на подписание договора найма. Риелторам это может быть даже и на руку — хозяин не скажет лишнего (например, что Колька из соседней квартиры вот-вот выйдет из тюрьмы, где он сидел 15 лет за убийство, а «вообще соседи у нас нормальные»). Но так вам будет сложнее определить, у кого же именно вы будете снимать квартиру — у сварливого пенсионера или молодого занятого предпринимателя.
Спросите, кто хозяин и давно ли он сдаёт квартиру. «Опытные» собственники, как правило, не так сильно вовлечены эмоционально в процесс аренды. Скорее всего, они уже философски относятся к тому, что на диван могут пролить вино, а зеркало — разбить, и не тратят недели на декорирование съёмной квартиры. Новички же, наоборот, могут переживать за каждую мелочь и излишне эмоционально реагировать на пожелания поменять югославскую стенку на что-то более современное или снять ковёр со стены.
Уточните, кто были предыдущие жильцы и почему они уехали. Если говорите с собственником, по ответу можно понять, как он вообще относится к жильцам. Если он начинает ругать предыдущих квартиросъёмщиков, не стесняясь в выражениях, — это не лучший признак. Особенно, если квартиру снимали уже несколько человек, и никем из них собственник не был доволен, да и съезжали они подозрительно быстро. Хорошо: если жильцы жили долго, и хозяин не позволяет себе резких высказываний, даже если даёт понять, что был не вполне доволен кем-то. На это могут быть вполне объективные причины. Например, кто-то устраивал вечеринки допоздна, и на него жаловались соседи, а милая семья завела кошку, хотя это было прямо запрещено в договоре, и с арендаторами пришлось расстаться.
Узнайте, кто живёт по соседству, к кому можно обратиться за помощью в случае необходимости.
Спросите, не планируют ли квартиру продавать и может ли квартира потребоваться собственнику «срочно». Конечно, на этот вопрос вам могут с легкостью и соврать, но спросить стоит — небольшое замешательство при ответе укажет, что такой шанс есть.
Аренда — это бизнес. Убедитесь, что собственник понимает это
В России до сих пор многие хозяева недвижимости не понимают, что на арендованную квартиру они имеют совсем другие права. И уж совсем никаких прав они не имеют на личную жизнь, пространство и время жильцов. И все взаимоотношения между ними регулируются юридическим документом — договором найма. Это не просто «формальность», как думают некоторые, подписывая его. При нарушении условий договора каждая из сторон имеет право обратиться в суд, потребовать восстановления в правах и компенсацию.
Такого происходить не должно:
Собственник приходит, когда вздумается. В договоре найма пропишите, что встречаться вы будете раз в месяц по предварительной договорённости с вами. Если спонтанные визиты и проверки всё равно будут, укажите на этот пункт договора и скажите, что при повторном нарушении съедете.
Хозяин устраивает склад своих вещей без согласования с жильцами. Если на осмотре вы видите в шкафах чужие вещи, балкон завален хламом, который «нельзя выкидывать», дальше, скорее всего, будет только хуже. К вам переедет зимний гардероб владельца квартиры или массивный стол на полкомнаты, который «летом заберут на дачу». Вы снимаете квартиру, а не чужой склад.
Собственник играет в «Ревизорро». Каждый визит проверяет пыль за батареей и пеняет за грязную чашку в раковине. По договору, вы должны поддерживать порядок в квартире. Конечно, у всех разное представление о порядке, и об этом лучше договориться с хозяином «на берегу». Если вы сломали стул, в ванной — чёрные разводы и течёт кран, хозяин, конечно, вправе указать вам на такие недостатки, попросить их устранить или удержать за ремонт какую-то сумму из страхового депозита. Но мало кому понравятся мелочные придирки и постоянные причитания, какие же неряхи живут в квартире.
Вас учат жизни. Хозяину съёмной квартиры до всего есть дело и не терпится прокомментировать вашу личную жизнь, внешность, работу, привычки. Если это происходит уже на просмотре, то лучше или твердо пресечь подобное любопытство и посмотреть на реакцию человека, либо просто уйти. При первой встрече (или даже по телефону) вас могут спросить, откуда вы, сколько вам лет, где и кем вы работаете, почему ищете квартиру, на какой срок. Это нормальные вопросы. Собственнику или риелтору тоже хочется понять, с кем он имеет дело, и сможет ли жилец своевременно оплачивать квартиру. А вот вопросы «Вы официально расписаны?», «Вы — православные?», «А почему у вас нет детей?», «Молодой человек, вы подстричься не думали?» — это явное нарушение личных границ.
Пересмотр платы за квартиру. Обычно в договоре найма прописывается, что арендная плата может пересматриваться не чаще, чем раз в год. Если через полгода проживания собственник начинает требовать больше денег, потому что доллар вырос, он потерял работу, а собаке нужна операция, — это его проблемы. Вы вправе отказаться платить больше, сославшись на договор. Если вам угрожают выселением, скажите, что обратитесь в суд. Если вы фиксировали расчёты с хозяином квартиры в платёжной ведомости, собственник почти наверняка его проиграет. До суда можно и не доводить, скорее всего, хозяин квартиры пойдёт на попятный.
Заключение
Подготовка квартиры
Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.
Исходные данные квартиры
| Минусы | Плюсы |
|---|---|
| Квартира не в центре, а в обычном спальном районе. | Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут. |
| Ремонт простой, морально устарел. | Современная мебель. |
| Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна. | Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина. |
| Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими. | Вокруг много супермаркетов и торговых центров. |
| Квартира небольшая, 35 м². | Дом по индивидуальному проекту. |
| Красивый вид на город с балкона на 24 этаже. | |
| Зеленый район, не перегружен транспортом. |
Плюсы:
- Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
- Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
- Зеленый район, не перегружен транспортом.
- Дом по индивидуальному проекту.
- Современная мебель.
- Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
- Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
Минусы:
- Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
- Ремонт простой, морально устарел.
- Квартира небольшая, 35 м².
- Нет спального белья и полотенец — при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
- Нет кофеварки — прежним жильцам она была не нужна.
Как правильно заключить договор аренды квартиры
Договор аренды — важный документ. Собственнику квартиры он позволяет получить гарантию, что собственность останется целой после окончания аренды, а пока она длится, он регулярно будет получать положенную плату. Квартиросъемщику он гарантирует защиту от повышения арендной платы и выселения ранее срока, который указан в документе. Расскажем подробнее о том, как договор правильно заключить.
Доходы
При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы — это экономило еще 4500 Р . Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р . Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р .
Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30—50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.
Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.
50 000 Ря зарабатываю в месяц летом и в праздники
В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50—60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.
Основные расходы — это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья — 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10—15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки — на совести арендаторов.
Сезонность
На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир — лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.
Петербургский экономический форум никак не отразился на бронировании квартиры. Скорее всего, это потому что она в спальном районе, а бизнесмены и экономисты селятся в центре или гостиницах.
Все остальное время — это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.
От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней — посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.
В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.
Сдача квартиры в аренду: как и когда платить налоги, налоговая отчетность
Если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду (наем), то обязаны уплатить с этого дохода налог. При этом у вас есть право самостоятельно выбрать механизм уплаты налога по одному из предложенных вариантов.
Арендодатель – индивидуальный предприниматель, т.е. вы можете зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
В настоящее время действует уведомительный порядок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно статье 79 Налогового кодекса для постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо направляет в налоговый орган уведомление в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан о разрешениях и уведомлениях. При этом необходимо в день постановки на регистрационный учет в качестве индивидуального предпринимателя определиться с выбором специального налогового режима.
Преимущества для лиц трудоспособного возраста – исчисляется пенсионный стаж, гарантируется пенсионное обеспечение, участие в системе социального и медицинского страхования.
Преимущества для пенсионеров – уплата только индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты (в размере 1% от суммы дохода при применении специального налогового режима на основе патента, либо 3% налогов (по 1,5% индивидуального подоходного налога, не облагаемого у источника выплаты и социального налога).
Следует учесть, что индивидуальные предприниматели, работающие по патенту или упрощенной декларации, освобождены от уплаты налогов на прибыль до 31 декабря 2022 года.
Если Вашей предпринимательской деятельностью является только сдача в аренду своего имущества, то применяя патент или упрощенную декларацию, Вы скорее всего будете освобождены от уплаты налогов в рамках трехлетнего моратория для МСБ. Но при этом необходимо ежемесячно производить уплату социальных платежей за самого ИП (пенсионные и медицинские взносы, социальные отчисления).
Патент
Специальный налоговый режим на основе патента.
Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 1% к объекту налогообложения.
Упрощенная декларация
Исчисление индивидуального подоходного налога производится путем применения ставки 3% к объекту налогообложения.
При этом вам необходимо представлять в установленные сроки налоговую отчетность, исчислять и уплачивать налоги, а также социальные отчисления (пенсионные и социальные отчисления, отчисления на медицинское страхование).
Договор аренды квартиры: стороны, права и обязанности
Договор аренды жилья должен описывать не только кто и с кем заключает договор, но и их права и обязанности. Последние делятся на действия, которые стороны обязаны совершить, и те, которые они совершать вправе.
Например, арендодатель вправе расторгнуть договор, предупредив съемщика за три месяца, а также пересматривать стоимость аренды, но не более одного раза в год. При этом он обязан подготовить помещение, производить в нем ремонт, если пункт не оговорен отдельно в документе.
Какие гарантии есть у продавца жилья при сделке с использованием пенсионных накоплений
Арендатор обязан следить за тем, чтобы имущество не было испорчено, оплачивать аренду, а также отвечать за поступки тех, кто вместе с ним проживает.
Заключив договор, он имеет право вселять в квартиру членов своей семьи или лиц, которые будут в ней проживать временно. Поэтому собственник может отдельно оговорить в договоре количество проживающих, чтобы получить гарантию, что жильцы не превратят его недвижимость в общежитие или ночлежку.
Кроме того, после окончания срока договора наниматель имеет приоритетное право возобновить его или заключить новый, если он не нарушал пунктов договора. Если собственник продал квартиру, а срок договора не истек, наниматель сохраняет право проживать в ней.
Что делать казахстанцам, если работодатель не выплачивает зарплату
Арендная плата — это плата, которую вносит наниматель за то, что использует жилье. Она может быть как в виде платежей, которые арендатор вносит в определенные периоды времени, или всю сразу. Также она может быть в виде определенных затрат со стороны нанимателя. Например, он может обязаться произвести ремонт на определенную сумму в помещении, которое снимает.
Эксперты рекомендуют перед тем, как составить договор аренды квартиры, тщательно изучить этот пункт.
Не менее важный нюанс — это оплата коммунальных услуг. Она может быть как включена в стоимость аренды, так и оплачиваться отдельно.
Потенциальный арендатор должен быть особо внимателен к данному пункту договора, поскольку требовать пересмотра стоимости он, как и собственник, имеет право не чаще одного раза в год.
При каких сделках нужно присутствие супруги в Казахстане
Законодатель установил, что изменения в договор могут быть внесены в случае, если тарифы, которые устанавливаются централизованно (отопление, водоснабжение и т. д.) изменились.
Важно знать, что наниматель может просить снижения платы лишь по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности. Например, если состояние жилья естественным образом ухудшилось.
Если аренда прекращается по инициативе съемщика, он должен предупредить об этом собственника за месяц либо внести всю сумму арендной платы.
Объявление об аренде
Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.
Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет — ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.
Цену я решила для начала сильно не снижать — поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!
Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.
Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.
Квартиры, которые сдают через «Букинг» в центре Санкт-Петербурга Описание квартиры — лишь небольшая часть объявления на «Букинге». Кроме него, нужно заполнить информацию о хозяине, указать все параметры квартиры и перечислить требования к постояльцам. Все объявление занимает несколько страницДоговор аренды квартиры: общие положения, сроки
Договор аренды — это юридический документ, который заключают между собой арендатор и арендодатель. Первый берет на себя обязанности регулярно оплачивать проживание и сохранять имущество целым. Арендодатель, в свою очередь, обязуется предоставить квартиру, подготовленную для проживания съемщика.
Документ содержит множество юридических терминов, которые следует уточнить и расшифровать. Поэтому перед тем, как составить договор, специалисты рекомендуют обратиться к юристу за консультацией.
Как не остаться без страховки при покупке КАСКО
Как те, кто желает снять квартиру, так и те, кто ее сдает, могут не разбираться в юридических тонкостях документа. Но они должны знать вопросы, ответы на которые в обязательном порядке должен содержать договор аренды квартиры.
Вот ключевые из них:
- Кто и с кем заключает договор?
Согласно законодательству, сдавать квартиру в аренду имеет право тот, кто является ее владельцем. Если таковых несколько, следует получить согласие каждого из совладельцев.
В случае если владелец квартиры поручил сдать ее в аренду третьему лицу (например, риелтору) у последнего должны быть нотариально заверенные документы о согласии на подобные действия собственника.
Важно знать, что Гражданский кодекс обязывает лицо, сдающее в аренду недвижимость, выполнить ряд подготовительных работ. В частности, у него должны быть соответствующие разрешения, если такие необходимы. Он должен обезопасить имущество и защитить его от посягательств третьих лиц.
За что мы должны платить риелтору и как регулируется сумма его гонорара
Арендатор — это тот, кто заключает договор с собственником. Договор наделяет его определенными обязанностями, но и описывает его права.
- О чем заключен договор? Каков предмет договоренностей?
Пункт должен раскрыть суть договоренностей. Помимо проживания, он может предусматривать запрет переустройства квартиры или ее реконструкции без согласия собственника. Согласно законодательству, арендатор имеет право сдавать жилье в субаренду, если собственник согласен или запрет не прописан в договоре.
- Какой срок действия договора?
Типовой договор аренды квартиры может быть составлен как с указанием срока, так и без него. Если срок не указан, владелец жилья может расторгнуть договор, когда захочет. Но должен предупредить об этом арендатора минимум за три месяца.
Как проверить квартиру перед покупкой в Казахстане
- Что стороны должны и могут делать?
В данном пункте могут быть оговорены улучшения, которые вправе произвести человек, снимающий жилье и покрытие расходов на них. Данное правило действует лишь при условии, что собственник дал согласие на улучшения.
- Как и за что ответственны стороны?
Пункт нужен, чтобы перечислить действия, которые могут и должны совершать стороны. В частности, арендатор не должен использовать жилье не по назначению, обеспечивать его сохранность и так далее.
Собственник, в свою очередь, может взять на себя обязанность по ремонту жилья или вменить это в обязанности проживающего, оговорив условия оплаты.
- Обстоятельства, за которые стороны не несут ответственность.
На языке юриспруденции это называется форс-мажор, то есть обстоятельства, которые не зависят от сторон. Например, землетрясение, наводнение и т. д.
Что делать, если вы оказались дольщиком в незаконном объекте в Казахстане
- Как стороны будут решать возникающие споры.
В данном пункте описываются возможные противоречия между арендатором и собственником и способы их урегулирования (без обращения в суд или при посредничестве судьи).
- Каким образом договор может быть расторгнут или изменен?
- Реквизиты и адреса сторон.
Читайте также: