Генплан курортного района санкт петербурга
Комиссия по подготовке изменений в Генеральный план Санкт-Петербурга «в целом одобрила проект изменений» в этот документ, то есть, по-сути, утвердила проект нового Генплана. После подписания протокола заседания комиссии он будет направлен на согласование в федеральные органы власти и после этого вынесен на публичное обсуждение. Новый Генплан должен быть окончательно принят в виде закона Санкт-Петербурга до 1 марта 2021 года, когда завершатся все установленные Градкодексом РФ этапы его рассмотрения, и будет действовать до 2048 года.
Эксперты отмечают ряд принципиальных новшеств, которые, в частности, делают Генплан более детализированным и позволяют лучше оценить реалистичность планируемых мер территориального развития.
«Документ следующего поколения»
Руководитель экспертной группы постоянной комиссии Законодательного собрания Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам, директор Центра экспертиз ЭКОМ Александр Карпов называет новый Генплан «документом следующего поколения»: «Он теперь не столько архитектурный, как было всегда, сколько градостроительный».
В этом смысле, по словам эксперта, в Генплане появились принципиальные новшества. На картах теперь обозначены все запланированные объекты регионального значения: транспортные развязки, вестибюли метро, аэропорты, большие спортивные центры, электроподстанции, очистные сооружения и т.п. В прошлом году Законодательное собрание приняло закон, который обязал всё это вносить в Генплан. «Мы добились требования обязательно отображать в Генплане даже подземные и надземные пешеходные переходы», — говорит Александр Карпов.
Он отмечает еще одно крайне важное принципиальное новшество, под условным названием «инфраструктура впереди застройки». Теперь конкретные жилищные и деловые проекты должны, по идее, утверждаться властью в зависимости от того, как они соответствуют, в частности, схеме развития транспортной системы — объектов транспорта и улично-дорожной сети. «Раньше было наоборот, — говорит Александр Карпов. — Сначала утверждали жилищные и деловые проекты, а потом к ним мучительно пристраивали инфраструктуру. Это порождало большие перекосы. Мы много лет убеждали комитет по градостроительству и архитектуре делать наоборот и вот, похоже, чиновники согласились. Это большой плюс».
В новом Генплане приоритетным будет развитие инфраструктуры, а планы инвесторов по застройке конкретных территорий (и изменение зон под них) должны одобряться или отвергаться в зависимости от того, будет ли сначала построена инфраструктура. «Пока нет инфраструктуры — не будет и застройки», — сформулировал эксперт новый подход.
Новые «измерения»
Вводимые новшества добавляют Генплану два новых «измерения», отмечает Александр Карпов. Первое — демографическое, обязывающее при размещении новых объектов считать не только площади территорий, но и численность тамошнего населения, настоящего и будущего — чтобы обеспечить нормальную доступность для граждан этих объектов. «Раньше это, в основном, лишь декларировалось, потому что не было ни методик подсчета, ни интенций все это считать. Сейчас Градкодекс жестко требует обосновывать размещение объектов — почему такой объект планируется и почему именно в данном месте», — поясняет эксперт.
Читайте на РБК ProВторое «измерение» — финансовое. Поскольку Генплан стал гораздо более детализированным, появилась возможность просчитать стоимость возведения объектов и соотнести ее с реальными возможностями бюджета. Правда, большую неопределенность вносит неожиданная пандемия COVID-19. По мнению Александра Карпова, ее последствия серьезно изменят параметры социально-экономического развития Петербурга. В первую очередь это коснётся возможностей городского бюджета реализовывать планы создания новых объектов.
Стратегия сохранилась
По сравнению с первыми набросками Генплана, о которых РБК Петербург рассказывал в феврале, стратегия территориального развития города не поменялась — основное развитие будет происходить не в промзонах «серого пояса» (эксперты не видят принципиальных решений в сторону какой-либо концепции редевелопмента), а в южной планировочной зоне.
«Похоже, что основные события будут происходить именно там, — полагает он. — Город-спутник «Южный» расширяется на юг и поднимается по высоте. Развивается территория будущего кластера СПбГУ между Павловском и Колпино и территория «Экспофорума», запланировано её транспортное обеспечение (дороги, ЛРТ, метро и др.).
Александр Карпов отмечает также заметное снижение «уровня конфликтности» нового Генплана. «Многие проблемы, которые в действующем Генплане не решались вопреки настойчивым требованиям общественности, в новом Генплане решаются, — утверждает он. — В частности, из нынешних планов убрали большое количество дорог, которые планировались по территориям объектов культурного наследия. Осталась, по большому счету, только одна такая история, которая вызывает озабоченность. Также удовлетворены многие требования жителей, хотя и не все. Количество «горячих точек» снизилось примерно наполовину. Все это делает Генплан менее конфликтным и более «зеленым».
Красиво было на бумаге
Впрочем, замечает Александр Карпов, надо всегда иметь в виду традиционную российскую особенность — «эксцесс исполнителя». Насколько последовательно принципиальные новшества реализуются на практике, хотя бы в подготовленном сейчас черновом варианте Генплана, будет видно при внимательном изучении этого многосотстраничного документа. Он появился у специалистов только во вторник, 30 июня, подробно изучить его никто пока не успел.
Александр Карпов считает, что основную роль тут должны сыграть граждане, заинтересованные в судьбе конкретных территорий. «Они смогут посмотреть на планы развития своих территорий в ходе публичных слушаний Генплана, высказать свои замечания и предлагать изменения», — пояснил эксперт. Поправки в проект Генплана будут вноситься как в ходе публичных слушаний, так и при его последующем рассмотрении в ЗакСе.
Предпоследний герой. Московский девелопер застроит предпоследний свободный участок на Крестовском острове
На въезде в Сестрорецк, на Приозерной ул., строится "Петербургское Садовое кольцо" — жилой комплекс с непростой судьбой. Впрочем, тяжелый период в жизни этого проекта как будто позади. Цены выше, чем в "Доме у Разлива", как, впрочем, и класс. Трехкомнатную квартиру класса комфорт плюс площадью 120 м2 здесь можно купить за 9,18 млн рублей. Явное достоинство проекта — потолки высотой 3 м и невысокие четырехэтажные дома.
Генеральный план Санкт-Петербурга 2015-2025. Карта границ функциональных зон
ТД1-1 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города и исторических пригородов с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД1-1_1 - подзона многофункциональной общественно-деловой застройки на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД1-2 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах города с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД1-2_1 - общественно-деловая зона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов, расположенных на территории периферийных и пригородных районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры.
ТД1-2_2 - подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры.
ТД2-1 - зона специализированных общественно-деловых объектов на территории исторически сложившихся районов города и исторических пригородов, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД2-1_1 - подзона специализированных общественно-деловых объектов на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД2-1_2 - подзона специализированных общественно-деловых объектов на территории исторических пригородов, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД2-2 - зона специализированных общественно-деловых объектов в периферийных и пригородных районах города, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТД1-2 - зона многофункциональной общественно-деловой застройки в периферийных районах города, с включением объектов жилой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТИ4 - зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТПД1 - зона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов вредности, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТПД1_1 - подзона размещения объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, расположенных на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны.
ТПД1_2 - подзона размещения объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны.
ТПД1_3 - подзона размещения объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, в периферийных и пригородных районах города, расположенных в зоне влияния КАД вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны.
ТПД2 - зона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры II и III классов вредности, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТУ - зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения, магистралей городского значения и основных магистралей районного значения, с включением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также с размещением объектов основных видов разрешенного использования смежных территориальных зон, с учетом требований стандартов и технических норм безопасности дорожного движения, экологической безопасности, строительства и эксплуатации автомобильных дорог.
ТИ1-1 - зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов IV и V класса вредности.
ТИ1-2 - зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки, с включением складских и производственных объектов II и III класса вредности.
И2 - зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
И3 - зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
И4 - зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
ТИ2 - зона объектов воздушного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТИ3 - зона объектов железнодорожного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТИ4 - зона объектов водного транспорта, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
ТС1 - зона сельскохозяйственных угодий.
ТС2 - зона производственных объектов сельскохозяйственного назначения, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны.
Р0 - зона спортивных сооружений и пляжей, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Р1 - зона лесов и лесопарков.
Р2 - зона зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений. включая плоскостные спортивные сооружения.
Р3 - зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечении, гостиниц и пансионатов, дачного фонда, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
Р4 - зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков.
Р5 - зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции, с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством.
ТР0-1 - зона пляжей и водного спорта.
ТР0-2 - зона спортивных сооружений с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
ТР1 - зона лесов и лесопарков.
ТР2 - зона зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений. включая плоскостные спортивные сооружения.
ТР3-1 - зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
ТР3-2 - зона объектов туризма и санаторно-курортного лечении, гостиниц и пансионатов, дачного фонда, с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
ТР4 - зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков, с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия.
ТР5-1 - зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции на территории водоохранных зон, с размещением объектов основных видов разрешенного использования смежных территориальных зон, допустимых в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.
ТР5-2 - зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции на территории санитарно-защитных зон, с размещением объектов основных видов разрешенного использования смежных территориальных зон.
ТР5-3 - зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции на территории зон охраны источников питьевого водоснабжения, с размещением объектов основных видов разрешенного использования смежных территориальных зон, допустимых в соответствии с действующим законодательством.
К1 - зона кладбищ, крематориев.
К2 - зона объектов размещения отходов производства и потребления.
К3 - зона военных и иных режимных объектов, с включением объектов общественно-деловой и жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
ТК1 - зона кладбищ, крематориев.
ТК2 - зона объектов размещения отходов производства и потребления и объектов санитарной очистки.
ТК3 - зона военных и иных режимных объектов, с включением объектов общественно-деловой и жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.
При создании раздела использовались документы Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга, представленные на сайте kgainfo.spb.ru. Информация, представленная в разделе, не является официальной и создана только для удобства посетителей сайта "Земельный вопрос".
© Галина Романова | Контакты
Использование материалов возможно только с письменного разрешения автора сайта
Санаторное место
Чуть севернее, прямо на берегу Финского залива, на месте бывшего пансионата "Дюны" строится комплекс апартаментов бизнес–класса "Светлый мир внутри". Всего здесь запланировано 19 шестиэтажных корпусов на 1281 юнит. Оригинальная архитектура, на территории — детский сад, спорткомплекс с бассейном и теннисные корты. Есть многоуровневый паркинг, магазин, ресторан и фитнес–центр. Можно наслаждаться расположением среди сосен, на первой линии залива, и отделяющим комплекс от Приморского шоссе лесом. Цены начинаются от 5,6 млн рублей. Столько здесь стоит юнит площадью 42 м2 с чистовой отделкой. Самый дорогой — на 96 "квадратов" — обойдется в 12,5 млн. Есть и на 15 м просторнее, и при этом дешевле.
Тут же в Сестрорецке, на берегу залива и тоже на месте, где раньше был санаторий, строится комплекс апартаментов бизнес–класса "Русские сезоны". Архитектура здесь не менее интересная, чем в "Светлом мире". А плотность застройки намного ниже. Всего два корпуса на 362 юнитов, которые затейливый застройщик причудливо называет лаундж–студиями.
Цена самой скромной из них, площадью 30,2 м2, составляет 6,35 млн рублей. Есть еще один корпус — "Лесной". Настоящий эксклюзив, где всего 16 номеров. Наиболее доступный — двухкомнатный юнит на 76 м2 — стоит 18,8 млн рублей.
Таунхаусы, кстати, тоже есть. В Солнечном сегодня можно приобрести секцию в комплексе таунхаусов Ollila. Хотя секция для этих хором площадью 163–267 "квадратов" звучит излишне скромно. Стоимость начинается от 12,7 млн рублей.
Генплан курортного района санкт петербурга
В новом Генплане Петербурга хотят разрешить застраивать пляжи гостиницами
18.08.2021 10:59Как пояснил парламентарий, в предлагаемом на утверждение варианте Генплана хотят объединить зоны Р0 (зона пляжей и спортивных сооружений) и Р3 (зона отдыха, спорта, досуга, развлечений, отдыха, туризма, санитарно-курортного лечения, гостиниц, пансионатов и дачного фонда).
«Он предполагает, что этой зоны не будет, эти все территории объединяются в одну функциональную зону с Р3. Таким образом, запрет на строительство апартов на пляжах, всех 45 километров, снимается», — рассказал парламентарий с трибуны.
Он добавил, что в случае, когда по правилам землепользования и застройки необходимый для собственника вид разрешенного использования является условным, это рассматривает комиссия по ПЗЗ.
«Вы представляете, в какую сумму выливается предоставление каждого гектара этой земли? <. > Это чудовищно коррупциогенная идея! <. > Это же миллиарды, причем миллиарды в свободно конвертируемой валюте», — сказал Ковалев.
Он обратил внимание, что этот документ будет рассматривать Заксобрание уже нового созыва, и предположил, что именно поэтому Смольный хочет значительно поменять состав парламента.
Депутаты поддержали запрос Ковалева губернатору Александру Беглову. Градоначальнику предстоит ответить на вопросы: каковы причины объединения этих зон, насколько вырастет рыночная стоимость зоны Р0 после изменений и зачем в Генплане снимать запрет на застройку пляжей.
Эволюция в массы. Масс–маркет составляет почти 90% предложения и спроса на рынке недвижимости Петербурга и области
"Здесь не построишь эконом, потому что земля дороже, чем в других районах, а в строительстве малоэтажки и таунхаусов нет экономического смысла", — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. Эксперт отмечает, что земля в Курортном районе интересует девелоперов больше для создания закрытых клубных коттеджных поселков. Но и такого предложения мало. Реализовывать их сегодня не позволяет динамика загородного рынка. Поэтому строительству девелоперы предпочитают покупку земельного участка за городом для дальнейшей разбивки на лоты и продажи по отдельности.
Коттеджные поселки, в которых предлагаются участки с подрядом, действительно встречаются в основном за пределами Курортного района. Например, всего в 2 км от его границы, на территории Выборгского района Ленобласти, реализуется поселок New Paradise. Единая архитектурная концепция, 350–400 тыс. рублей за сотку — все как положено в проектах высоких ценовых сегментах. А Курортный район под эту функцию не подходит.
"Застройка этой территории может развиваться по двум направлениям, — комментирует Елизавета Конвей. — Во–первых, это малоэтажное строительство или многоэтажное. Но жесткие законодательные ограничения не позволяют построить здесь жилье городского формата. Во–вторых, это строительство таунхаусов. Однако для их успешной реализации необходимы продуманная концепция, придомовые земельные участки, эффективные, эргономичные планировочные решения".
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в прошлом году объем спроса в Курортном районе составил 1 тыс. квартир, или примерно 1% от проданных квартир в Петербурге (без учета территории Ленинградской области). В формате загородного жилья сегодня реализуются один проект смешанного типа застройки с таунхаусами и коттеджами и два поселка с домовладениями, совокупно 213 лотов высоких ценовых классов. Объем спроса за 2018 год составил порядка 10 лотов, или менее 1% от спроса по загородному рынку.
Сегодня в локациях Сестрорецк и Зеленогорск реализуется шесть многоквартирных жилых комплексов, два из которых являются апартамент–отелями. В основном это объекты классов бизнес и элита. Классность обусловлена невысокой этажностью, малым масштабом застройки и большим количеством рекреационных зон. Спрос здесь ограничивается удаленностью территорий от Петербурга.
Генплан курортного района санкт петербурга
Новые районы: куда будет расти город?
Развитие Петербурга в ближайшие годы будет идти в основном на юге, а форсировать застройку «серого пояса» не планируется. Таковы градостроительные планы властей города, основанные в том числе на активности девелоперов.
13.11.2020 11:59
автор фото Михаил Огнев / «Фонтанка.ру» / архив
География — не главное, важно, чтобы среда получилась комфортной, отмечают эксперты. Что для этого нужно и почему застройщикам приходится учиться на своих ошибках, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».
Территории, где ведется строительство жилья, можно условно разделить на две части. Наиболее массовое — в спальных районах, как в городе, так и в пригородах.
— Если говорить о комплексном освоении территорий, — пояснил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов, — то в Госдуме сейчас находится законопроект, который вводит в Градостроительный кодекс России новую главу как раз о комплексном развитии. Законодательно будут установлены режимы, позволяющие девелоперам легче осваивать это направление.
Вторая часть — серые зоны, чаще всего расположенные в черте города, где необходимо осуществлять редевелопмент. Это сложные проекты, хотя и не такие масштабные, как КОТы на окраинах. И это два основных вектора развития Петербурга, отметил Алексей Белоусов
Что касается объемов, то недавно город наконец достиг компромисса с Минстроем относительно целевых показателей в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда»: ежегодно в городе должно сдаваться 3,047 млн кв. м.
— Он сформирован на основе и спроса, и того, что строители могут выдать «на-гора» для горожан, — это самая объективная цифра на сегодняшний день, — прокомментировал исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций, директор СРО Союз «Строители Петербурга» Олег Бритов. — В каких районах будет строиться жилье, не так важно — необходимо, чтобы количество социальных объектов, которые делают среду по-настоящему комфортной, соответствовало объему вводимых квадратных метров.
Главный архитектор Санкт-Петербурга, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Владимир Григорьев отметил: отстоять свою позицию городу помогло то, что практически все земли в Петербурге находятся в частной собственности.
— Мы регулируем то, что происходит в городе, и несем бремя по созданию инфраструктуры, но должны подчиняться планам застройщиков по освоению земли, — пояснил он, — их нельзя ни заставить, ни обязать. И это, пожалуй, единственный случай в практике градостроительного регулирования, когда частная собственность на землю сыграла позитивную роль.
Если говорить о конкретных направлениях, то в ближайшее время город будет активно развиваться на юг: самые большие территории — это земли бывшего совхоза Детскосельский и город-спутник Южный.
— Генеральный план Петербурга создавался в 2005 году. Тогда казалось, что в 2020 году возникнет необходимость в новых территориях для жилищного строительства; что город станет богатым, цветущим и будет «вперед» готовить территории с точки зрения инженерной и транспортной инфраструктуры, — рассказал Владимир Григорьев. — Сейчас ситуация иная, у города очень большой задел по утвержденным проектам планировки территорий: бывшие сельхозземли, промпредприятия — все взято на карандаш застройщиками.
Например, среди обжитых районов в качестве перспективных для застройки девелоперы называют Охту, особенно для жилья бизнес-класса, — проекты здесь стартуют от 130 тыс. рублей за метр.
— Конкуренция в районе невысока, на рынке представлена в основном советская вторичка, а качественное современное жилье — в дефиците, — прокомментировал директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.
По его словам, перспективные участки остаются в Адмиралтейском районе: например — Матисов остров. «Вторым центром» становится Лиговка, где появляются новые проекты бизнес-класса. Несколько пятен, подходящих под застройку и уже выкупленных девелоперами, есть на территории Гавани.
— Получить новое развитие могла бы территория Екатерингофки, которая сейчас представляет собой микс старого фонда и промышленных построек, в том числе исторических зданий, — добавил Никита Пальянов. — Одним из возможных сценариев мог бы стать перенос производств за КАД. Тогда в Екатерингофке появился бы еще один полноценный участок под новое строительство. В настоящее время там сложно представить крупный жилой комплекс, максимум — клубные дома на небольшое количество квартир.
Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов считает, что отдельного внимания заслуживают намывные территории Васильевского острова, где работают сразу несколько федеральных девелоперов.
— В ближайшие пять лет намыв кардинально преобразится и станет одним из лучших и престижных районов Петербурга, — уверен он. — Наша компания также выступит новым драйвером для ее развития: сейчас мы готовимся к запуску проекта бизнес-класса на намыве. Помимо жилья в его составе мы построим социальные объекты.
Потенциал развития намыва связан, в первую очередь, с особенностями места: близость к центру города, доступ транспортных артерий, выход к Финскому заливу, престиж Васильевского острова. «Кроме того, переезд на намыв штаб-квартиры Сбербанка позитивным образом скажется на развитии территории, — полагает Виталий Коробов. — Это в том числе обеспечит район повышенным вниманием со стороны властей, и многие вопросы, касающиеся инфраструктуры, будут решаться проще».
В целом, по словам главного архитектора, в городе нет дефицита территорий под жилищное строительство. При этом показатель обеспеченности жильем сейчас 25 кв. м на человека, планируется довести его до 28 кв. м. Для сравнения, в Москве он сейчас 19–20 кв. м. Это меньше, чем в Краснодаре, где 45 кв. м — но там все-таки значительную массу составляет ИЖС.
Социальные перекосы
Если посмотреть на районы новостроек, которые сформировались за последние годы, то можно предъявить немало претензий к строителям.
— Неудачные планировки, скучные дворы, люди тратят по три-четыре часа на дорогу до города, потому что в их районе ни работы, ни развлечений, и не видно перспективы. Я все время думаю: как так получилось, ведь строители изначально не хотели сделать плохо потребителю, — удивляется операционный директор Plaza Lotus Group (PLG) Ольга Смирнова. — Получилось так, скорее всего, по неопытности, так как все прибежали строить в поля, не имея опыта комплексного освоения территорий, а социальная нагрузка законодательно не была отрегулирована.
Но когда власти это поняли, то оказались в позиции жандармов: чтобы не допустить в будущем подобных вещей, девелоперов стали перегружать обязательствами, отметила она.
— Конечно, должны быть учтены потребности людей в социально необходимых объектах, — заявила Ольга Смирнова, — но главное тут — не передушить, чтобы проекты не лишись коммерческой целесообразности. Например, у нас на налоги уходит до 50% дохода компании, и к этим 50% еще девелопер должен обеспечить создание социальной инфраструктуры. Возникает риторический вопрос: насколько это честно и справедливо — распоряжаться частной собственностью бизнеса? Почему мою прибыль можно истратить на дополнительное социальное обременение?
По ее словам, девелопер должен, несомненно, обеспечивать социальную функцию, но метры, которые приносят доход, и «социальные» должны быть в балансе.
Владимир Григорьев отметил, что никто не стремится изымать у девелопера частную собственность, но и создавать новые районы без школ и детских садов нельзя — в том числе по федеральному законодательству: в САНПИНе жестко установлены нормы по расположению школ и детских садов.
— У застройщиков есть два варианта. Можно ждать, пока объекты будут включены в адресную инвестиционную программу и построены государством — а город сейчас строит на миллиарды рублей в год, — объяснил Владимир Григорьев. — Но если ты хочешь построить ЖК, а государство пока не планирует обеспечить эту территорию соцобъектами, то придется строить самим, не бросать же людей на произвол судьбы.
Ольга Смирнова отметила, что девелоперам нужно рассматривать возможность разного участия в создании соцобъектов. Например, это могло бы быть встроенно-пристроенное помещение с возможностью расширения, а не отдельно стоящее здание детского сада, которое займет весь участок. Кроме того, апартаменты, которые рассчитаны на среднесрочное проживание людей, в целом привлекают меньше людей, у которых есть дети. Для таких проектов более актуальным стало бы строительство общественных и культурно-образовательных пространств.
К тому же, по словам Ольги Смирновой, возникает много философских вопросов: как меняется семья, потребление, как часто люди будут мигрировать от одного места проживания к другому.
— Наши исследования показывают, что современный горожанин все чаще не задерживаются в одном месте дольше пяти лет, — рассказывает она. — Люди переезжают за учебой, работой, семьей. И, как бы это крамольно ни звучало, история о том, что надо «посадить дерево и построить дом», теряет свою актуальность. С течением времени люди будут больше арендовать и меньше владеть. Собственность же все чаще они будут использовать как инвестиционный актив — сдавать в аренду и жить при этом в другом месте.
PLG провела исследование среди своих инвесторов: как тех, что приобрели апартаменты, так и тех, кто в итоге отказался от сделки. Выяснилось, что многие люди имеют квартиры, но живут в других, потому что снимать они могут жилье, большее по площади, ближе к работе или более комфортное.
— Мы не маскируем жилье под гостиницу, но и те апартаменты, которые в Петербурге на самом деле являются жильем, — это дань времени, ее нельзя не признавать и не стоит с ней бороться, — считает Ольга Смирнова. — Этот сегмент следует регулировать с пользой для города, ведь девелоперы точно также не заинтересованы в создании невостребованного рыночного продукта. Сегодня как никогда действует естественный отбор — люди рублем голосуют за форматы, которые им нужны. Важно, чтобы законодательство учитывало реалии рынка и выдвигало правильные требования к нагрузке объектов.
Владимир Григорьев отметил усилия компании Plaza Lotus Group по гуманизации среды проекта на Яхтенной, а также согласился, что в обществе происходят определенные изменения. Но он в то же время подчеркнул, что нельзя ориентироваться при строительстве только на экспатов, яппи и тех людей, которые целыми днями работают, а еду заказывают из ресторана. В том числе, потому, что и у этих категорий людей бывают дети, которым нужно где-то гулять и ходить в школу и детский сад.
Не только жилье вместо заводов
Серый пояс — несомненно, большой резерв для строительства, особенно в районах рядом с центром города.
— Из-за того, что в последнее время новые участки под жилое строительство в центре города практически не появляются, девелоперы активно осваивают локации в районах с исторической застройкой, прилегающих к Центральному району: на окраинах Адмиралтейского района, у набережных Петроградского, в той части Выборгского, которая граничит с Петроградской стороной, — рассказал Никита Пальянов. — Сегодня Выборгский район — один из лидеров по общему объему строящегося жилья, здесь возводится примерно четверть всего жилья бизнес-класса. Район востребован и у покупателей квартир: по объёму спроса он в первой пятерке.
По словам Никиты Пальянова, наиболее динамично развивается в последние годы территория вокруг станции метро «Лесная»: все больше промышленных производств выводится за пределы города, освобождаются места под строительство. Район плавно уходит от репутации спального, становится современным и динамичным. Место по-своему уникально: здесь уже есть сложившаяся застройка со всей необходимой торговой, деловой, транспортной и социальной инфраструктурой. В то же время постоянно возводятся новые коммерческие и жилые объекты. К моменту завершения основных проектов здесь сформируется качественно иная среда. Квартиры, приобретенные в этом районе на этапе строительства, будут востребованы и для аренды, и для покупки с целью проживания.
— Место пользуется популярностью, мы видим это по спросу на квартиры в нашем проекте: до метро — 10 минут пешком, столько же — до парка Лесотехнической академии, — отметил он. — Дополнительные плюсы — небольшая плотность населения и панорамные виды на Петроградскую сторону.
Но относительно застройки абсолютно всех промышленных территорий возникают вопросы.
— Сначала мне казалось, что мы должны немедленно начать редевелопмент серого пояса, чтобы город не разрастался вширь, — объяснил Владимир Григорьев. — Но потом я почитал автора нашего Генплана Назарова: город должен иметь разные среды, свободные пространства. И мне показалось, что в сером поясе заложен более серьезный потенциал, чем мы сегодня можем реализовать. И хорошо бы, чтобы он превратился не в высокоплотную жилую застройку, а в многофункциональные территории, изобилующие рекреационными зонами. Это поможет разгрузить исторический центр, и в перспективе это было бы гораздо более полезно, чем размещение там жилья.
— Хорошо, что у нас нет столько средств, ресурсов и денег, чтобы сиюминутно изменить серый пояс, — согласился Олег Бритов. — Мы могли совершить ошибки, которые потом сложно исправлять.
По его словам, в Петербурге нет задачи увеличить объемы ввода жилья, а вот строить кварталы без дорог, зеленых насаждений и соцобъектов нельзя. Нужно соблюсти баланс, тем более что потребительский спрос не может расти бесконечно даже за счет льготной ипотеки.
— На сегодняшний день получены разрешения на строительство более 20 млн кв. м, — отметил Олег Бритов, — этого достаточно, чтобы строить дальше.
Да и для застройщиков редевелопмент — не такая простая задача, несмотря на привлекательность расположения этих участков.
— Редевелопмент многих потенциально перспективных участков зачастую отягощен охранными обязательствами по отношению к зданиям-памятникам, а также множественностью собственников, каждый из которых готов продавать землю на своих условиях, — рассказал Никита Пальянов. — Все это усложняет и затягивает процесс выкупа для строителей.
Кроме того, по его словам, на конкретном участке, в зависимости от того, какое производство находилось на нем раньше, могут быть свои осложнения. Например, если это было опасное производство — нужно будет очищать землю, заменять грунт на глубину 5 метров. Наличие объектов, находящихся под охраной КГИОП, утяжеляет нагрузку (необходимо укреплять грунты, вписывать объект культурного наследия в состав ЖК, заказывать проект реставрационных работ и так далее). Все это увеличивает себестоимость строительства и может растягивать сроки реализации с 1–3 лет до 10 и более.
При этом Владимир Григорьев считает серый пояс резервом для того, чтобы Петербург мог обрести «четвертое лицо». По его словам, хронологически первое лицо — это исторический центр, второе — советская застройка, третье — постсоветская.
— Четвертый этап застройки мог бы приблизиться к первому, создать мощный магнит для притяжения людей, — полагает глава КГА.
В едином порыве
Еще одна особенность застройки в том, что область — это другой субъект, но при этом Всеволожский район Ленобласти по сути стал одним из районов города.
— В стране всего три таких градостроительных образования: Москва, Петербург и Севастополь, — прокомментировал Владимир Григорьев, — в остальных агломерация находится в пределах одного субъекта, а у нас два субъекта — это агломерация.
По его словам, город с областью составили общий план градостроительного развития, а главное — добились выравнивания нормативов по обеспечению соцобъектами на 1000 жителей: если раньше по садам показатели практически совпадали, то по школам в области были в полтора раза меньше.
— Формально граница между Петербургом и Ленобластью есть, но для застройщиков ее не существует, — сообщил Олег Бритов, — и хорошо, что есть диалог между строительной властью в регионах — вице-губернаторами Николаем Линченко и Михаилом Москвиным.
— Последние пару лет мы наблюдали, как спрос смещался в город, — напомнил Виталий Коробов. — Однако пригородные проекты, в которых воссоздаются все атрибуты городского комфорта, и сегодня остаются в цене. Среди таких локаций наиболее активно и гармонично развиваются Всеволожский район, в частности, Кудрово, и Пушкинский район Петербурга. Стоит отметить положительные изменения в вопросах обеспеченности этих территорий социальной инфраструктурой. В частности, в Кудрово уровень синхронизации социальных объектов и жилых домов достиг практически 100%. К этому стремятся и в Пушкинском районе, где сейчас ведется интенсивная работа застройщиков и администрации. Группа «Аквилон» также внесет вклад в строительство социальных объектов Ленинградской области. В рамках нашего проекта комфорт-класса в Кудрово мы построим детский сад и выступим соинвестором строительства школы.
Вернуть интерес покупателей к другим областным локациям, по словам Коробова, можно в том случае, если обеспечить их социальной, транспортной и торговой инфраструктурой. И эти вопросы не могут быть решены одними только девелоперами. Если застройщики возьмут на себя строительство и дорог, и школ, проект просто потеряет свою рентабельность, отметил он. Должен быть симбиоз власти и бизнеса, готовых к совместным действиям.
Если говорить о направлении развития агломерации, то Владимир Григорьев отметил, что в соответствии с имеющейся информацией в ближайшее время это будут южные пригороды Ленобласти, а не северные, как было прежде.
Расставить приоритеты
В целом эксперты, чиновники и девелоперы считают, что развитие должно пойти по пути полицентричности: значение исторического центра никто не преуменьшает, но сосредотачивать всю активность только в нем нельзя.
— Хочется комплексного устойчивого развития территорий, чтобы в каждом районе были все возможности — жить, отдыхать, развлекаться, работать, — сказала Ольга Смирнова, — и при этом, чтобы у каждого района была своя особенность.
— Петербург — исторический город, но памятники архитектуры и культуры есть не только в центре, но и в Пушкине, в Павловске, в Петродворце, — дополнил Олег Бритов, — там еще есть куда приложить руки реставраторов, и эти объекты должны стать центрами притяжения для жителей не только Петербурга, но и Ленобласти.
— Девелоперский проект не должен быть «однодневным» и решать только сиюминутные задачи, — считает Виталий Коробов. — Важно внедрять новые технологии и опции комфорта, благодаря которым новые жилые комплексы останутся актуальными и через многие десятки лет. Это касается всего: и разработки планировочных решений, и энергоэффективных технологий, и вопросов благоустройства, и экологии, и звукоизоляции в квартирах… Наша компания стандартизировала эти решения. Сейчас они пока не влияют существенно на выбор покупателей. Однако именно дополнительные опции комфорта формируют эксплуатационный потенциал жилого здания и ликвидность недвижимости в целом.
— Мне бы очень хотелось, чтобы город рос в светлое будущее, не привязываясь к территориальным аспектам, — резюмировал Владимир Григорьев. — Генплан меняется, пусть трудно и не каждый год, но мы стремимся к тому, чтобы он был отражением актуальной стратегии социально-экономического развития города и отвечал на текущие чаяния горожан и бизнеса.
Стройка на взлетной полосе
В перспективе объем строительства вокруг Сестрорецка возрастет, хотя локация не очень популярна у девелоперов.
"Эти места мало популярны у застройщиков, потому что количество доступных пятен под застройку ограничено, — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Например, проекты апартаментов возводятся преимущественно на бывших территориях санаторно–курортной зоны. Однако в перспективных проектах числится около 1,8 млн м2 жилья.
Основной объем строительства заявлен в районе Сестрорецка, на бывших территориях Горского аэродрома, который планирует застраивать компания "Унистрой". Предполагается, что "Унистрой" построит около 280 тыс. м2.
Совсем рядом, в Песочном, сегодня реализуется крупный проект реновации — среднеэтажный комплекс "Живи в Курортном". Потенциал проекта составляет 248 тыс. м2. В продаже пока первые очереди объемом около 62 тыс. м2 или 1,5 тыс. квартир.
Мало– и среднеэтажные кварталы, появись они в Сестрорецке, найдут хороший спрос.
"Подобные проекты в Сестрорецке пользовались бы огромным успехом, потому что Сестрорецк находится на комфортном расстоянии от Петербурга, — прогнозирует Елизавета Конвей. — Для "коммьютеров", которые хотят работать в Петербурге и жить за городом, это стало бы отличным решением: по своей инфраструктуре Сестрорецк удобен и для автомобилистов, и для тех, кто пользуется общественным транспортом".
На подступах к заливу. Масс-маркет идет в Курортный район
Согласно сложившемуся стереотипу, Курортный район — локация премиального домостроения. Наибольшим спросом пользуются участки у воды, на первой линии залива. Объясняется это высокой ценой на землю.
Дешево и сердито
Читайте также: