Где лучше покупать квартиру в крыму для отдыха
Одним из самых распространённых желаний россиян является приобретение недвижимости на территории Крыма. Сегодня полуостров считается одним из самых перспективных российских регионов. Особой популярностью пользуется коммерческая недвижимость в Крыму.
Общая информация
В 2021 году рынок недвижимости Крыма не радовал своей стабильностью.
По мнению многих экспертов, отныне рынок недвижимости Крыма будет зависеть от следующих факторов:
- Уровень доходов россиян.
- Уровень покупательской способности россиян.
- Цены.
- Отсутствие ипотечного кредитования.
- Прохождение переходного периода.
- Наличие госпрограмм и инвестиций.
- Сокращение туристического потока из-за границы.
- Внутренняя миграция из других российских регионов.
Негативные изменения
Вторичный рынок недвижимости Крыма ориентирован на доллары. Учитывая постепенную девальвацию рубля, такой факт не позволяет предложению стать более гибким. Таким образом, между предложением и спросом создается серьёзный разрыв. Это приводит к сокращению количества сделок по недвижимости.
Стоимость жилья на первичном рынке относительно стабильна. Снижения цен на квартиры в крымских новостройках пока не ожидается.
Сыграло свою роль и отсутствие ипотечного кредитования. Ипотечные программы крымского банка-монополиста, РНКБ, существенно отличаются от программ иных российских банков, осуществляющих свою деятельность на материке. Эксперты считают, что спрос на недвижимость РК увеличится после улучшения ситуации с выдачей кредитов на приобретение жилья.
Инвестиции в недвижимость полуострова всё ещё находятся под большим вопросом. Во многом это связано с правовой и политической неопределённостью. Многие россияне, которых теоретически интересуют инвестиции в недвижимость, пока боятся рисковать.
Положительные изменения
Но положительные сдвиги тоже имеются. Сегодня приоритетной задачей является создание мощной инфраструктуры полуострова.
Поэтому в регион привлекаются внушительные средства из госбюджета. На этом фоне интерес к Крыму начинают проявлять и некоторые отечественные девелоперы.
Многие из них частично или полностью переносят свою деятельность на территорию полуострова и вкладываются в строительство различных объектов. Также в 2020-2021 годах Крыму стоит ожидать интереса со стороны частных инвесторов.
Есть ещё один немаловажный фактор. Сегодня стоимость недвижимости за рубежом существенно выросла. На фоне активного роста внутреннего туризма и снижения зарубежного туристического потока, к 2021 году курортная недвижимость Крыма может быть обеспечена спросом.
Въехать в Крым можно по обычному внутреннему паспорту. По некоторым данным, 86% россиян не планирует отдыхать за пределами России. Ещё больший процент не планирует приобретать там жилую недвижимость.
Вид на исторический центр Севастополя
Реально ли купить в Крыму квартиру у моря?
В прошлой статье мы писали о домиках у моря ( тут ). В этот раз заметки будут в квартирах. Почему так сложно купить квартиру у моря? Какие подводные камни ждут желающих обзавестись подобной недвижимостью? Давайте разбираться.
Материалы по теме
00:04 — 28 августа 2018
Под мостом
Сколько стоит жилье в Крыму 00:03 — 3 июля 2018
Сдавайтесь!
Москвичи бросают квартиры и бегут к морю. Везет не всем«Приобретение недвижимости на территориях непризнанных международным сообществом государств всегда чревато рисками, — говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Айман Нурикенова. — И если Крым по каким-то причинам вернется к Украине, возможны варианты. Не самый плохой вариант: вы становитесь владельцем зарубежной недвижимости с соответствующими налогами и необходимостью иного декларирования. Вариант второй, значительно хуже — вы остаетесь без недвижимости, так как она отчуждена в пользу нового государства».
Сам факт наличия такого варианта развития событий, пусть теоретического и маловероятного, — повод для крайне осторожного подхода к покупке местной недвижимости, считают опрошенные «Лентой» юристы. По сути, как подчеркивает юрист КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин, риски при покупке крымского жилья примерно соответствуют таковым при покупке недвижимости за рубежом. «Осложняет ситуацию и то, что в данной части фактически не действуют соглашения России и Украины о взаимной правовой помощи от 1993 года. Поэтому лучше не рисковать и дождаться подписания между странами хоть каких-либо соглашений по Крыму, — добавляет эксперт. — Тогда, возможно, ситуация будет похожа на Косово, где сделки с недвижимостью с иностранным элементом не несут существенных сложностей».
Если же речь идет о сделке с недвижимостью прямо сейчас, самым осторожным покупателям можно посоветовать консервативный подход: регистрировать права на недвижимость в государственных реестрах прав обеих стран. Тем более, как говорят опрошенные «Лентой» юристы, органы местной власти, располагающиеся в соседних с полуостровом областях Украины, довольно лояльно относятся к российским покупателям и не отказываются регистрировать права на крымскую недвижимость.
Вопрос аренды квартир и комнат
Аренда недвижимости в Крыму с наступлением лета даёт дополнительный доход жителям полуострова. Сегодня продолжает практиковаться сдача в аренду квартир, комнат, домов и даже гаражей. Квартиры сдаются как посуточно, так и на более долгий срок.
Посуточная аренда квартир составляет неплохую конкуренцию крымским отелям и гостиницам. Главным преимуществом для квартиросъёмщиков является относительно демократичная цена. Согласно анализу рынка недвижимости в республике, аренда двухкомнатной квартиры, расположенной недалеко от моря, вдвое ниже, чем номер в гостинице.
Эксперты, произведшие анализ крымского рынка недвижимого имущества, утверждают, что особым спросом пользуются 1-комнатные квартиры в доме 60-70 года постройки. Ценовой диапазон такого жилья в Симферополе варьируется от 1 до 3 тыс. руб./сутки.
Согласно анализу современного крымского рынка недвижимости, аренда квартир приносит жителям полуострова неплохую прибыль. Но и конкуренция на рынке достаточно высока.
Наименее выгодно приобретать жилище с целью дальнейшей сдачи его в аренду в Гурзуфе, Алуште и Алупке. В этих городах полуострова доходность жилого помещения не превышает 1,5 процентов в 12 месяцев.
Крымский вал На любимом курорте россиян — дефицит жилья. Где в Крыму остались дешевые квартиры и как их купить?
Закрытие границ и падение курса рубля спровоцировали бум на рынке недвижимости Крыма. Жилье на полуострове скупают преимущественно выходцы из других регионов страны — в надежде на то, что смогут пользоваться им сами или выгодно сдать в аренду застрявшим внутри страны туристам. Число запросов на покупку крымских квадратных метров в 2020-м увеличилось втрое по сравнению с показателем за прошлый год. И этому можно было бы порадоваться, но качественные квартиры уже распроданы на пару лет вперед, а цены на недвижимость резко выросли. Риелторы сетуют, что порой им просто нечего предложить «гостям», и это идет вразрез с местными законами гостеприимства. Охота за провинцией у моря, съехавшие с катушек цены и годный климат в ипотеку — в материале «Ленты.ру».
«По 30 претендентов на одну квартиру»
Бум на рынке недвижимости полуострова начался в середине июля, практически сразу после снятия ограничений, действовавших из-за распространения коронавируса, отмечают риелторы. Покупатели брали (и до сих пор берут) все — от квартир в непрестижных «панельках» до элитных апартаментов и частных домов по цене от 10 миллионов рублей и выше.
Эксперты называют дефицит жилья в Крыму колоссальнымПо оценке аналитиков фонда коллективных инвестиций «Рентавед» (возводит жилой комплекс в Ялте), количество запросов на приобретение жилья на полуострове увеличилось в 3-3,5 раза относительно показателей прошлого года. «Рост спроса зафиксирован на все сегменты жилой недвижимости, включая элитный, где средний чек покупки — 20-30 миллионов рублей. Однако самыми востребованными на полуострове стали квартиры классов "комфорт" и "бизнес" в ценовом диапазоне 3- 8 миллионов рублей», — говорится в материалах фонда, предоставленных «Ленте.ру».
Большинство «новых крымчан» приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска. Чаще всего они ищут квартиры и индивидуальное жилье в Севастополе, Симферополе, Ялте, Алуште и Евпатории.
Еще до пандемии крымский рынок жилья не ломился от вариантов — на каждый ликвидный объект приходилось около 10-12 покупателей, а после «запуска» COVID-19 этот показатель увеличился до 30-35 претендентов. Эксперты называют дефицит жилья в Крыму колоссальным.
Они также отмечают, что на полуострове достаточно сложно получать разрешения на строительство жилья, да и сами застройщики не торопятся увеличивать объемы ввода: они довольны ростом цен на недвижимость, который во многом спровоцирован нехваткой предложения.
«Стоит отметить ухудшающуюся ситуацию с новыми площадками для строительства многоквартирных жилых домов. Отсутствие выхода на рынок новых жилых комплексов и, соответственно, уменьшение количества предложений на стадии "котлована" еще больше подогреют цены как на первичном, так и на вторичном рынках», — предупреждают специалисты «Аналитической корпоративной группы».
Где приобретать жильё
Сегодня на территории Крыма можно купить как элитное, так и недорогое жилище. Самые дорогие квартиры и дома расположены на ЮБК. По сравнению с ценами на жильё в столице Крыма, Симферополе, даже дешёвая недвижимость стоит здесь дороже примерно на 20-80 процентов.
В Севастополе цены на квартиры и дома в среднем выше на 5-10 процентов. Евпаторийские цены практически аналогичны симферопольским. Стоимость феодосийских квартир и домов на 5-10 процентов ниже, нежели на ЮБК.
Стоимость квартир и домов в Керчи растут по мере строительства моста. Прогноз цен на недвижимость здесь достаточно оптимистичен. С момента присоединения Крыма к РФ, стоимость цен на недвижимое имущество выросла здесь вдвое.
Самую дешевую недвижимость модно найти в степном Крыму.
- Цены на недвижимое имущество в Джанкое и Красноперекопске вдвое-втрое ниже, нежели симферопольских.
- Цены на недвижимое имущество в Армянске ниже симферопольских в три-четыре раза.
Эксперты рынка недвижимого имущества утверждают, что цены недвижимости Крыма стабилизируются в 2021 году.
Стоимость земельного участка зависит от того, где находится объект.
- Приобрести земельный участок по трассе Симферополь-Алушта можно за 1,0-1,5 тыс.долл.США/1 сот.
- Стоимость земельного участка ближе к Алуште варьируется от 3,0 до 3,5 тыс.долл.США/1 сот.
- Цена земельного участка по трассе Алушта-Ялта варьируется от 10,0 до 20,0 тыс.долл.США/1 сотка.
- Стоимость участков на ЮБК варьируется от 20,0 до 60,0 тыс.долл.США.
Стоимость квартир в Севастополе
Проанализировав объявления в Сети и газетах, можно сделать вывод, что средняя стоимость 1 кв.метра на севастопольском вторичном рынке выглядит следующим образом:
Цена зависит не только от расположения объекта, но также и от степени его готовности. Жилище в новостройке на берегу моря стоит дороже, нежели в центре.
Стоимость квартир в Старом Крыму
Одним из самых красивых городов полуострова является Старый Крым. Преимущественно здесь живут крымские татары. Поэтому в Сети и печатных изданиях чаще всего можно встретить объявления о продаже дома или участка, нежели квартиры.
Сегодня стоимость однокомнатной квартиры, расположенной в Старом Крыму, варьируется от 900 до 950 тыс. руб. Стоимость одного кв. м однокомнатной квартиры, расположенной ближе к центру города, составляет примерно 42 857 тыс. руб.
Дом в Старом Крыму
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Старом Крыму составляет 995 тыс. рублей. Цена одного кв. м в двушке – 23 140 р. Стоимость дома варьируется от 850 000 до 45 000 000 р. Цена одного кв. м дома колеблется от 10 000 до 23 684 р.
Цена 1 сотки участка под строительство в Старом Крыму колеблется от 95 000 до 99 482 р.
Стоимость домов в Николаевке
Посёлок Николаевка в Крыму находится в 40 километрах от Симферополя. Этот живописный уголок на берегу моря пользуется большой популярностью у туристов. Огромная песчаная набережная, удачно гармонируя с равнинным ландшафтом, замечательно подходит для массовой застройки.
- В посёлке Николаевка в Крыму преобладает частный сектор.
- Количество многоэтажных построек невелико.
- Большая часть объектов недвижимого имущества весной, летом и осенью сдаётся в аренду.
- Продажа недвижимости продвигается достаточно вяло.
- Объявления о желании продать квартиру, дом или участок даются нечасто.
Это объясняется только тем, что николаевской рынок недвижимого имущества весьма невелик. Приблизительная стоимость 1 квадратного метра дома и квартиры колеблется от 800 до 1,0 тыс.долл.
Квартиры находятся не на берегу моря. Добраться из центра до пляжа можно только на общественном транспорте.
Стоимость квартир и домов в Керчи
Квартиры у моря - подводные камни
На самом деле квартира может оказаться вовсе не у моря. Да, его будет видно с верхних этажей, но идти пешком будет крайне неудобно и долго. Например, сейчас у нас в Севастополе строится новый район и часто вдоль дорог мелькает его реклама: “Квартиры у моря”. А мы, когда проезжаем мимо, смеёмся, потому что ближайшее “море” - это Фиолент . То есть, вот вы добираетесь из своей “квартиры у моря” до берега минут 20, и нет не пешком, а на транспорте. Потом смотрите с этого берега вниз, а там где-то далеко-далеко виднеется узкая полосочка пляжа и человечки там на пляже размером с муравьишек. И туда ещё как-то надо спуститься (и подняться) или по жутковатым козьим тропкам или по-хорошему спуску на Яшмовый пляж куда ведет 800 (!) ступеней.
Тропка на пляж Баунти на Фиоленте, Севастополь Тропка на пляж Баунти на Фиоленте, СевастопольНо это только цветочки, то есть проблема, которую видно сразу. Но есть и другие. Предлагаем список тех, о которых упоминали наши знакомые, живущие в Крыму или подыскивающие тут жилье.
Проблемы с оформлением . Например квартиры оформленные как часть дома в 4-5-этажках. Чем это может кончиться, наверняка хорошо представляют москвичи, где уже сносили многоквартирные дома на участках под ИЖС. В переоборудованных общежитиях у нас тоже часто предлагают квартиры как доли. Недавно по ТВ показывали, как в таких “квартирах” отключили воду, потому что по закону она может быть только в местах общего пользования, то есть там, где когда-то в общаге были общая кухня и душевая.
Долгое оформление . Коллега купил квартиру в строящемся доме. Долго достраивали, долго подключали к коммуникациям и долго тянули с документами.
Дорогая коммуналка . Несколько лет назад знакомый купил дочери на свадьбу квартиру на берегу моря возле хорошего пляжа. Быстро обнаружили, что коммуналка там очень дорогая. Как объяснили, квартиры оформлены как аппартаменты, то есть коммерческая недвижимость и цены соответствующие. Они с соседями пытались как-то изменить ситуацию, но остальные жильцы их не поддержали - они приезжают только на лето, им все равно. В общем, выставили квартиру на продажу.
Плохое качество . Например, знакомая однажды у нас в гостях сказала: как у вас тихо, а мы прекрасно слышим соседей за стенами, обычные разговоры. Нас это очень удивило, потому что снаружи дом в котором они купили квартиру выглядит очень современно, считается престижным и квартиры в нем дорогие.
Летний вариант. Стояли, например, в советские времена дом отдыха, общежитие, какая-нибудь контора. В них сделали ремонт, перепланировку и превратили в многоквартирный дом. Что в этом плохого? Чаще всего ничего. Но, это летний вариант. То есть, если вы приезжаете на море летом, вполне можно купить недорогую квартиру в таком доме. Стены толстые, море рядом. А вот если вы собираетесь жить постоянно, то нужно помнить, что требуется нормальное отопление. Родственники чуть не купили в Каче такое жилье. Риэлтор им говорила: это же Крым, достаточно кондиционер включить на обогрев и будет тепло. Отказались, когда мы с квадратными глазами им заявили: вы чего, в Крыму зимой бывает до -20!
Дорога к морю . Вот, наконец, находите вы красивый дом с хорошей квартирой и море вроде недалеко. Но путь к морю напоминает тюремный коридор, узкий и темный. Такие оставляют, когда все позастроили, но местные жители начали митинговать и пришлось оставить им лазейки к морю. Другой вариант. Есть короткий путь к морю, но идет он по территории дома отдыха или другой частной территории. И хозяин время от времени пытается его закрыть. Местные жители устраивают митинг. Проход на некоторое время открывают. Потом все повторяется. Такое может длиться годами. Еще вариант. Покупаете дом или квартиру в новом симпатичном микрорайоне или коттеджном поселке, но между ним и морем что-то ужасное. Такое мы видели у Евпатории. Там между домами и берегом видимо когда-то была военная часть. Теперь эти руины складов, блиндажей, полигонов, непонятно чего, перемежаются недостроями и стихийными свалками. Ходить на море через вот это все по грязи и пыли, то еще удовольствие. И главное, непонятно, когда все это будет благоустроено - через 2 года или 20 лет.
Продам, дорого
На втором месте — Ялта, где квадратный метр готового жилья с января по середину августа вырос в цене на 23 процента. «В этом городе проживает менее 150 тысяч человек, предложение не столь велико и, соответственно, высокий ценник при ажиотажном наплыве туристов в последние годы, а в нынешнем — особенно. Собственно, Ялта по стоимости квадратного метра оставила позади Петербург и постепенно приближается к Москве», — указывают эксперты. В Севастополе ценник вырос ненамного, составив к началу осени 95 тысяч рублей за квадратный метр.
По данным фонда «Рентавед», стоимость квадратного метра в крымских новостройках в свою очередь выросла почти вдвое в период с 2014-го по октябрь 2020 года: 51 тысячи против 97 тысяч рублей. Средняя стоимость «вторички» на полуострове за аналогичный период увеличилась с 56,5 тысячи до 88 тысяч за «квадрат».
миллионов рублей стоит среднестатистическая готовая квартира в Крыму
В банке РНКБ (основной ипотечный кредитор в Крыму) указывают, что самое дорогое жилье предлагается в курортной зоне на Южном берегу Крыма. А также в окрестностях Ялты, Алушты, Судака и частично Севастополя и Феодосии, где средняя стоимость «квадрата» в многоквартирных домах доходит до 130 тысяч рублей, а средняя стоимость дома колеблется в районе 30 миллионов. Демократичные предложения стоит искать в степной части полуострова: там за «квадрат» просят 30-35 тысяч рублей. Исключение — столичный Симферополь, где квадратный метр квартир оценивается в 79 тысяч рублей.
База ЦИАН предлагает выбор квартир и апартаментов в 118 новостройках Крыма, из них в четырех есть предложения по цене до 2 миллионов рублей — это строящиеся жилые комплексы в Симферополе, Керчи и поселке Черноморское. На вторичном рынке в указанный бюджет «вмещаются» более 800 лотов, большинство расположены в Симферополе и окрестностях, а также в небольших степных поселках, но есть единичные предложения в населенных пунктах у моря — Севастополе, Евпатории, Алуште, Алупке, Судаке, Керчи. Речь идет о студиях минимальной площади (как правило, до 20 квадратных метров) в морально и физически устаревших жилых домах. В ряде случаев серьезные вопросы вызывает юридическая чистота объектов.
Материалы по теме
00:05 — 13 июня 2019
«В Италии бизнесмены хотят инвестировать в Крым»
Проводник итальянских денег в Россию о санкциях, политике и мифах 00:01 — 19 ноября 2020
Солнечный угар
Квартиры в Сочи начали дешеветь. Стоит ли их покупать?РНКБ, впрочем, регулярно отчитывается об ипотечных достижениях. В банке утверждают, что нерезиденты Крыма спокойно могут обращаться за ипотекой — главное, иметь гражданство России, место постоянной регистрации не имеет значения. Банк участвует в государственных программах кредитования («Господдержка 2020», позволяющая взять кредит под 6,5 процента годовых, «Семейная ипотека» с процентной ставкой на уровне 6 процентов годовых, «Сельская ипотека» со ставкой 3 процента). Собственные программы банка предусматривают выдачу ипотеки на вторичное и строящееся жилье, а также на покупку дома с земельным участком. Ставки начинаются от 5,5 процента годовых для «первички» и от 6,8 процента — для «вторички».
Если возможности взять ипотеку нет, можно воспользоваться рассрочкой — по данным «Аналитической корпоративной группы», некоторые крымские застройщики предоставляют ее до окончания строительства дома. «В зависимости от срока предоставления рассрочки стоимость квартиры увеличивается на 3-7 процентов. Программы рассрочек являются дополнительным конкурентным преимуществом для застройщиков, однако короткий срок рассрочки — до ввода в эксплуатацию, как правило, заставляет покупателя обращаться за ипотекой в банк», — заключают эксперты.
Спрогнозировать, как будет развиваться крымский рынок жилья в обозримом будущем, почти невозможно — несмотря на некоторую обособленность, он так же, как и рынки других российских регионов, подвержен влиянию внешних факторов: это прежде всего состояние отечественной экономики и ситуация с распространением COVID-19. Но опыт ближайшего конкурента полуострова — Сочи — говорит о том, что квадратные метры в Крыму вряд ли подешевеют. Между тем у покупки жилья зимой есть явные плюсы: в низкий сезон претендентов на хорошие лоты меньше, и потому с продавцами легче договориться. Следующая волна покупательской истерии, которая почти всегда провоцирует мощный скачок цен на недвижимость, может накрыть полуостров вместе с третьей волной пандемии — а ее прогнозируют уже в начале 2021 года.
Покажите паспорт
Рынок недвижимости полуострова в целом остается «сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя», — подчеркивают в фонде «Рентавед». Долю предложений с неприятными сюрпризами, то есть небезопасных, там оценивают в 80 процентов.
Многие уверены, что за 1,5-2 миллиона найдут привлекательное жилье в Крыму. Однако таких предложений на полуострове нет
Руслан Сухий руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»«Здесь можно найти и квартиры в небольших жилых комплексах, построенных вопреки закону на землях для индивидуального жилищного строительства, и предложения по покупке новостройки по предварительному договору купли-продажи, и "вторичку", принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдородственники по поддельным доверенностям», — перечисляют эксперты. Они считают, что лучший для стремящихся в Крым вариант — это покупка квартиры у застройщика, работающего по федеральному закону №214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»). При этом квартиры, которые можно приобрести у надежной строительной компании в соответствии с нормами этого закона, раскупаются молниеносно.
В РНКБ также предостерегают от покупки жилья на вторичном рынке у третьих лиц по доверенности. Если есть даже минимальные сомнения, от покупки таких квадратных метров лучше отказаться, подчеркивают в банке.
И все же большинство заявок на приобретение жилья в Крыму остаются неудовлетворенными вовсе не из-за юридических несовершенств объектов недвижимости, а по вине самих приезжающих на полуостров. Они, по словам риелторов, зачастую не готовы к «реалиям региона». «Зная, что в родном городе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 миллиона, многие уверены, что при том же бюджете найдут гораздо более привлекательное жилье в Крыму, где ситуация заведомо хуже из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы. Однако таких предложений на полуострове нет», — предупреждают в «Рентаведе».
Что такое квартира у моря?
О чём думает человек, когда начинает искать квартиру у моря? Наверно о том, что из нее будет открываться прекрасный вид на море, набережную и до берега будет в худшем случае несколько минут ходьбы. Что на берегу будет прекрасный пляж, чистый, просторный, с удобным входом в воду, и вся необходимая для отдыха инфраструктура. Ну или дикий, но тоже красивый и удобный пляж, и просторный. А может быть даже маленький, но всё равно живописный и до него будет удобно и приятно идти. А что в реальности?
Берите в долг
Еще одна преграда на пути планирующих переезд в Крым — неразвитость местного рынка ипотечного кредитования. Фактический монополист — РНКБ, также ипотеку на полуострове выдают «Генбанк» и банк «Россия». Банки-лидеры российского рынка ипотеки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и прочие — в Крыму не работают. «Находясь в менее конкурентных условиях, местные банки не так стремятся улучшать свои кредитные продукты в борьбе за клиента. В итоге условия по ипотеке в Крыму менее привлекательные», — констатируют аналитики «Рентаведа».
Солнечный удар Россияне скупают жилье в Крыму, не задумываясь о последствиях. Они могут пожалеть
Вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива. Подводные камни самого жаркого рынка недвижимости России — в материале «Ленты.ру».
Уплата налога на недвижимость
Налог на недвижимость, как и налоги на транспорт и землю, исчисляется на основании сведений, полученных из государственного коммунального регистра Республики Крым. Предполагается, что жители полуострова будут осуществлять уплату всех трех налогов по единому уведомлению. Уплатить налог на недвижимость необходимо до 01.12.2021.
Помимо этого, в 2021 году жители Республики Крым могут оформить один из четырёх видов налогового вычета. Это позволяет несколько снизить процент дохода, облагаемого налогом. В частности, это актуально при приобретении первой жилой недвижимости.
Сегодня в Республике Крым существуют следующие виды налоговых вычетов:
- профессиональные;
- имущественные;
- социальные;
- стандартные.
Имущественный налоговый вычет актуален для тех граждан, которые покупают или строят жилище. Эти стимулирует людей улучшать собственные жилищные условия. Налоговый вычет предоставляется только единожды. Размер налогового вычета зависит от цены жилища. Если стоимость недвижимости достигает 2 млн. руб., то налоговый вычет составит 260 тыс. руб.
Материалы по теме
00:05 — 27 сентября 2018
Московские цены
Как выглядят самые дорогие квартиры российской глубинкиПравда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей). И все же, как говорит Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК). «Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».
В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.
Перестройка и ускорение
Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России. Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли. Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. — Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».
Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса. Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договоры или договоры намерений.
А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось. Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.
Заключение
Многих интересует вопрос продажи и покупки жилья без посредников. Сегодня это практически невозможно. Когда продавец публикует объявление в газете или на бесплатной интернет-доске, оно автоматически попадает к риелторским агентствам. Купля-продажа без участия риелторов возможна, но только тогда, когда и продавец, и покупатель хорошо знают друг друга.
Сами мы не местные
Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.
Материалы по теме
00:02 — 6 апреля 2019
Потянулись к солнцу
Россияне засобирались в Крым и Сочи. Спрос на курортное жилье растетПосле этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку». Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей. Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр. «За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.
Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты. «В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».
Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.
Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.
Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе. В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей. Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.
Украинцы и крымские квартиры
Украинские граждане сохраняют интерес к недвижимому имуществу полуострова. Некоторые физические лица нередко приобретают квартиры, участки и дома. Юридические лица, проживающие на Украине, наоборот, стараются продать своё имущество.
Недвижимость украинцев в Крыму продаётся по правилам, регламентированным российским законодательством.
Представители крымских властей утверждают, что иногда по факту сделки продавцы и покупатели сталкиваются с мошенничеством. Нередки мошенничают киевские риелторские агентства.
Суть мошенничества заключается в том, что агенты оформляют крымскую недвижимость задним числом, т.е. до 18.03.2014.
Некоторых крымчан интересует обмен жилья на квартиру в Киеве, Одессе и других городах Украины. Но такие сделки оформляются крайне редко.
Во многих городах Крыма практикуется обмен недвижимым имуществом. Чаще всего крымчане меняются квартирами. Обмен квартиры на дом с доплатой также встречается довольно редко.
Вопрос сделок с имуществом
Каждый, которого интересует недвижимость Крыма, должен иметь в виду, что сделки с недвижимостью, находящейся в 100 м. от береговой линии обоих морей, находятся под знаком табу. Под временный запрет попала регистрация права собственности. Это относится как к физическим. так и к предпринимателям.
Постановление, касающееся запрета на сделки с недвижимостью, было принято 21.09.2016., на пленарном заседании 5 сессии парламента полуострова. Законодатели полагают, что необходимость временного табу на осуществление сделок с недвижимостью обусловлена большой концентрацией в этой зоне объектов капитального строительства. Многие из этих объектов были возведены с нарушением экологических и строительных норм. Несмотря на вопиющие нарушения, большая часть недвижимости была вовлечена в гражданско-правовой оборот.
Работа по обнаружению незаконных объектов недвижимости Крыма была завершена в феврале 2017 года.
При возобновлении сделок с недвижимостью крымские парламентарии обещают обеспечение дополнительных гарантий как рядовым гражданам, так и предпринимателям.
Как оформляется недвижимость
Сегодня оформление недвижимости, расположенной вдалеке от береговой линии, заключается в получении кадастрового номера и регистрации прав собственности на землю. Для того чтобы оформление недвижимости прошло без проволочек, необходимо предоставить полный пакет документов. Сегодня участники сделки обязуются предоставить следующие документы на недвижимость:
- Правоустанавливающие документы на квартиру или дом.
- Тех.паспорт.
- Кадастровый план.
Пример кадастрового паспорта
Если все документы будут в порядке, то процедура оформления недвижимости будет завершена по истечении 18 суток. По завершении оформление недвижимости, продавец обязуется оплатить налог на доход физ.лиц. Размер налога зависит от того, является ли продавец недвижимого имущества российским резидентом или нет. Стоимость налога для резидента составляет 13% от суммы сделки. Стоимость налога для нерезидента составляет 30 процентов.
Чужой среди своих
Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.
27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).
«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.
Материалы по теме
00:05 — 19 февраля 2019
Кончилась путевка
Россияне смогут остаться в Ялте навсегда. За небольшие деньгиСтатистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов. Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).
По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев: «Спрос в основном эмоциональный. Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».
Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.
Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.
Средняя стоимость жилой недвижимости
По данным 2016 года, цены на недвижимость в Крыму немного выросли. Сегодня средние цены на недвижимость в Крыму выглядят так:
Это цены на элитное недвижимое имущество, находящееся в центре. Цены на вторичное жильё, расположенное ближе к спальным районам и микрорайонам будут существенно ниже. Кроме того, имеет значение статус города.
Если у города нет статуса курортного, то и стоимость жилья будет ниже. Расстояние до моря часто не имеет значения. Большинство людей интересует удалённость от центра, а также наличие рядом магазинов, аптек и школ.
Читайте также: