Арендный бизнес в испании
Одним из наиболее распространенных способов получения пассивного дохода в Испании является сдача жилья в аренду - на длительный срок или посуточно. В последнем случае в роли арендаторов обычно выступают туристы, а владельцы недвижимости занимаются всем процессом самостоятельно, используя популярные интернет-платформы Airbnb и Booking. Тем не менее, деятельность этих ресурсов на испанской территории регулируется законодательными актами, причем почти в каждом автономном сообществе предусмотрены свои требования и условия.
Подписывайтесь на наш канал , чтобы не пропускать новые публикации и узнавать все самое важное о зарубежной недвижимости из первых уст!
Традиционно туристы - как иностранные, так и испанские - чаще всего посещают Каталонию, автономное сообщество Мадрид, Андалусию, Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова, поэтому такой вид аренды получил здесь наиболее широкое распространение. Однако в отдельных регионах он стал составлять серьезную конкуренцию даже владельцам крупных отелей, поэтому представители гостиничного бизнеса стали оказывать давление на местные власти, и кое-где те были вынуждены ввести дополнительные ограничения к и без того уже существовавшим на протяжении многих лет.
При всем разнообразии региональных законов существует единое и главное положение - наличие туристической лицензии, которая выдается в мэрии на основании ряда документов. Главным из них является жилищный сертификат, подтверждающий, что объект недвижимости сдан в эксплуатацию и пригоден для проживания - то есть, обладает всеми необходимыми удобствами: электричество, водоснабжение, вентиляция, санузел, кухня, мебель и т.д. Стоимость такой лицензии варьируется в пределах 200-500 евро, и действует она в течение определенного периода времени (обычно 5-6 лет) с возможностью дальнейшего продления.
Опять-таки, для каждой автономии, а порой и каждого населенного пункта, существует свой пакет документов, равно как и набор условий, который меняется если ежегодно, то достаточно часто. Например, на Балеарах, где давно уже наблюдается сильный дефицит свободного жилья при высоком уровне цен на аренду, сдавать дома и апартаменты разрешалось только три летних месяца в году. Власти Барселоны и вовсе объявили Airbnb и другим платформам настоящую войну, хотя в августе 2020 года правительство Каталонии издало указ, подразумевающий ряд послаблений для собственников жилой недвижимости.
Другое дело, что коснулись эти послабления только тех из них, кто постоянно проживает на территории автономии, а не иностранных владельцев "отпускного" жилья, не имеющих ВНЖ в Испании. При этом максимальный срок действия арендного договора ограничили одним месяцем, а число постояльцев, одновременно находящихся в помещениях, - четырьмя, причем хозяин должен жить с ними под одной крышей.
В некоторых автономиях, наоборот, запрещается сдавать комнаты по отдельности или даже одну комнату, а в Галисии разрешена аренда только отдельно стоящих домов, но не квартир. В Мадриде обязательным условием является наличие беспроводного доступа в Интернет, а минимальный срок составляет пять ночей. Столичные власти планировали ввести еще ряд ограничений - таких как запрет на пользование общими лифтами, но такая инициатива не была воплощена в жизнь.
Конечно, на свой страх и риск сдать жилье в Испании посуточно без туристической лицензии можно, и таких случаев насчитывается достаточно много. Однако многое зависит от лояльности местных властей, управляющей жилой компании и соседей. Не случайно пару лет назад центральное испанское правительство планировало ввести в действие правило, согласно которому владельцу такого объекта следует заручиться согласием как минимум 3/5 всех жильцов многоквартирного дома.
О коммерческой недвижимости и инвестициях в Испании
— Давайте поговорим о коммерческой недвижимости. Какие типы коммерческой недвижимости доступны иностранным инвесторам? Какие из них на ваш взгляд являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций?
Что касается типа, если говорить именно о коммерческой недвижимости, я советую обратить внимание на торговую, офисную и гостиничную недвижимость. В целом основным топовым продуктом можно назвать инвестиции с гарантированным доходом с возможностью привлечения банковских займов.
— Чем вы посоветуете руководствоваться при выборе объекта для покупки и аренды недвижимости в Испании?
Прежде всего я рекомендую убрать на второй план эмоциональную составляющую при выборе объекта инвестиций: например, очаровательная маленькая гостиница на берегу моря, но в отдаленном и недоступном для туристов месте — не самое выгодное вложение средств. Прежде всего о привлекательности объекта будут говорить его экономика, расположение, минимизация рисков и его ликвидность на рынке, показатели заполняемости объекта и тд.
— Раз уж мы заговорили о гостиницах. Как можно произвести оценку гостиничной недвижимости, и о какой рентабельности может идти речь?
В первую очередь советую обратить внимание на расположение объекта и форму управления им. Расположение напрямую влияет на среднегодовую загрузку отеля, что значительно отражается на его финансовых показателях. У семейного отеля и предприятия управляемого одной из крупных сетей формы собственности будут отличаться. А от этого будет зависеть и то, каким способом вы будете проводить аудит финансовой деятельности объекта. Кстати, при привлечении банковского кредита на покупку банк будет проводить свой дополнительный аудит объекта — этот факт будет выступать дополнительной гарантией для инвестора. В среднем на данный вид недвижимости мы можем говорить о рентабельности от 5-7% и до 12-15% годовых, все будет зависеть от того, каким образом вы планируете управлять вашим объектом. Так, например, если вы отдадите гостиницу в управление крупной гостиничной сети с фиксированной, не зависящей от внешних факторов оплатой, то ориентироваться нужно скорее на 5-7% годовых. А если вы планируете управлять объектом сами, рентабельность может составлять и 12, и 15 и более процентов.
— С гостиничной недвижимостью разобрались. А что с офисной? Какие объекты являются, на ваш взгляд, наиболее привлекательными?
При выборе офисной недвижимости мы также руководствуемся таким фактором как месторасположение объекта. Также нас интересуют тип арендатора, занимающего данное помещение (лучшие арендаторы — банки и госучреждения), рентабельность инвестиций и оценка рисков. Как правило, от месторасположения объекта и арендатора напрямую зависят рентабельность инвестиций: чем лучше локация и «мощнее» арендатор, тем меньше возможные риски и, соответственно, рентабельность. При хорошем месторасположении и арендаторе рентабельность может составлять от 4 до 6 процентов, тогда как объекты «попроще» могут иметь показатели и в 6, и в 8 процентов годовых.
— Существует ли ипотечное кредитование на рынке коммерческой недвижимости? И, если да, не могли бы вы рассказать немного подробней об этом?
Да, конечно. Возможность привлечения ипотечного кредита для иностранцев является на наш взгляд очень важным моментом при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании. Местные банки кредитуют нерезидентов на сумму до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20-25 лет, под 2-3% годовых, с возможностью бесплатного досрочного погашения кредита. Таким образом, при привлечении Ипотечного кредита инвестор, помимо дополнительной проверки объекта и его доходности со стороны банка, получает дополнительную рентабельность на вложенные им средства, а также рост капитализации объекта путем сокращения задолженности перед банком. Например, при рентабельности объекта в 5% инвестор привлекает 60% средств у банка под 3% годовых, таким образом с этих 60% у него остается 2% которые увеличивают рентабельность его основной инвестиции в 40%. Другими словами, инвестор зарабатывает на банковских деньгах дополнительные 2%. Мне кажется что это очень важный и интересный момент, на который я бы безусловно обратил внимание потенциальных инвесторов.Также не стоит забывать, что все это время инвестор выплачивает кредит из поступлений от аренды, что само собой повышает капитализацию объекта. Как правило, поступления от аренды всегда перекрывают выплаты по кредиту.
Я бы выделил следующие плюсы ипотечного кредитования при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании:
- Увеличение рентабельности проекта и капитализации объекта;
- Дополнительная проверка банком объекта и его доходности;
- Возможность инвестирования и заработка при наличии только части средств (меньший порог входа);
- Создание кредитной истории в европейском банке.
— Расскажите, пожалуйста, о торговой недвижимости. Насколько она привлекательна, на ваш взгляд?
Торговые площади и объекты — лидер на рынке коммерческой недвижимости. По размеру инвестиций речь может идти от 400 тысяч и до 5-10 миллионов евро.
О частной недвижимости и арендном бизнесе в Испании
— Действительно, вложение средств в коммерческую недвижимость весьма привлекательно. А что вы можете сказать об инвестировании средств в арендный бизнес в Испании?
Купить и сдать в аренду жилую недвижимость в Испании — тоже неплохое (пусть и меньшее в сухом итоге) вложение средств — стоимость вложений в коммерческую и жилую недвижимость всё-таки несравнима, стоимость аренды жилья в Испании начинается на отметке в 600-800 евро за месяц для постоянного жилья или 80-100 евро в сутки для аренды временной. Однако, сдача недвижимости в аренду может приносить 3-7 % годовых при грамотном вложении средств и последующем управлением этим активом.
— На что вы посоветуете обратить внимание желающим купить арендный бизнес или сдать квартиру в Испании?
Во-первых, как в случае и с коммерческой недвижимостью, я очень рекомендую обратить внимание на расположение жилья — в какой провинции, в каком городе, в каком районе вы планируете сдачу недвижимости в аренду? Кому вы планируете сдать квартиру в Испании — студентам, семейным парам или туристам? Если студентам — стоит выбирать районы вблизи крупных университетов, для туристов важна близость к морю и основным достопримечательностям. Кроме того, стоит детально разобраться в законах об аренде жилья в Испании — в некоторых городах и провинциях, например, в Барселоне, существует туристическая лицензия на сдачу квартиры в аренду, и ее обязательно нужно получить, если речь идет о краткосрочной сдаче.
Чек-лист для желающих сдать в аренду недвижимость в Испании:
- обратиться за помощью к специалистам;
- ознакомиться с законами об аренде жилья в Испании;
- определиться с локацией и способом сдачи квартиры в аренду (краткосрочная, долгосрочная);
- продумать контракт и условия сдачи жилья в аренду;
- застраховать собственность;
- не забыть про юридическую чистоту арендного бизнеса в Испании (подоходный налог, туристическая лицензия, и т. д.);
- решить, самостоятельно ли вы будете сдавать квартиру в Испании или обратитесь за этими услугами к посредникам.
— Кто занимается последующим обслуживанием и управлением купленного объекта? Что происходит после покупки недвижимости?
Это очень хороший вопрос. Здесь может быть несколько вариантов: от собственного управления до привлечения управляющей компании или профильного специалиста.
Наша компания предоставляет полный пакет услуг по управлению объектом: и юридических, и риэлторских, и бухгалтерских. Как правило, наши клиенты выбирают именно этот вариант. Мы берем на себя такие вопросы как поиск и подбор арендатора, взаимоотношения с ним, контроль своевременности оплат аренды, подача налоговых деклараций, страховые компании и т. д. Всё это дает возможность проводить сделки «под ключ»: мы не работаем по принципу «продал и забыл», а предоставляем комфортные условия, которые позволяют нам выстраивать долгосрочные отношения с нашими клиентами.
— Что можете посоветовать людям инвестирующим или интересующимся инвестициями в недвижимость в Испании?
Советую обратить свой взгляд на рынок коммерческой недвижимости Барселоны или Мадрида.
Главные особенности открытия бизнеса в Испании
Любой иностранец, наравне с гражданами страны, имеет право открыть свой бизнес в Испании. В целом стоит отметить, что процесс учреждения компании и организации ее деятельности не сильно отличается от российского — он прост, прозрачен и не занимает много времени. Плюс, этого не потребуется специальная виза: это может быть как обычная туристическая, так и виза для бизнесменов или инвесторов. По аналогии с Россией, в Испании финансово-хозяйственной деятельностью может заниматься целый ряд юридических лиц, наиболее распространенными из которых являются SL (Sociedad Limitada) — аналог Российского Закрытого Акционерного Общества и SА (Sociedad Аnónima) — Акционерное Общество Открытого Типа.
Бизнес по системе “траспасо” или быстрый способ открыть свое дело в Испании
Рассмотрим самый распространенный случай: покупатель (или эмигрант) из СНГ хочет приобрести ресторан в курортном городе. В случае с traspaso, новый владелец сразу получает готовый общепит с существующим названием, лицензиями, налаженными контактами по поставке продуктов, штатом поваров/барменов/администраторов/официантов. И всё это в уже "раскрученном" месте, которое известно местным жителям и туристам.
Новоиспеченный хозяин имеет полное право провести ребрендинг, сменить вывеску и концепцию, сделать ремонт, внести правки в меню или перейти на совершенно другие блюда. Можно просто внести небольшие нововведения. Например, подавать кофе не с печеньем, а с конфетой, придумать новые "тапасы" (закуски) к пиву и так далее. Некоторые берутся за ведение бизнеса сами, другие предпочитают нанять управляющего и видеться со своими подчиненными не чаще раза в год.
Стоимость испанского кафе (до 100м²) в маленьком испанском городке оценивается примерно в 15 000 евро. На побережье цены выше. Аналогичное заведение в Аликанте обойдется вам в 30 тысяч, в Барселоне — от пятидесяти. Впрочем, "ценник" очень индивидуален, многое зависит от региона, специфики заведение и прочих аспектов.
Вообще, по системе "траспасо" из рук в руки может переходить любой малый бизнес, не только касающийся питания. Чаще всего это сфера услуг: мастерские по ремонту бытовой техники, интернет-кафе, курсы иностранных языков и многое другое.
Такой бизнес находится примерно в той же ценовой категории, что и небольшие кафе. Например, парикмахерскую на два рабочих кресла в Малаге можно купить за 10 000 евро, столько же будет стоить месячная аренда такого же бизнеса в крупном торговом центре Мадрида. Но условия передачи бизнеса бывают разными. Иногда предыдущий владелец пытается выжать "максимум" за имеющееся хозяйство, а иногда готов пойти на скидку, если в будущем будет получать процент от прибыли.
Жители постсоветского пространства чаще всего покупают бизнес по системе traspaso на побережье Коста-Бланка, что не удивительно: здесь находится Торревьеха, самый популярный город у русскоязычных эмигрантов. К тому же, эти края известны своими демократичными ценами. Также большой популярностью пользуется traspaso в Барселоне и других туристических и деловых центрах страны.
Считается, что ведение ресторанного бизнеса в Испании россиянам даётся с трудом. Очевидно, что туристы предпочитают на отдыхе питаться блюдами местной кухни. В нашем случае — заказывать паэлью, пробовать разный хамон, лакомиться сладким турроном и так далее. Даже при наличии хорошего местного повара нашим соотечественникам не просто конкурировать с местными рестораторами из-за особой специфики.
Что же это за специфика? Дело в том, что в Испании рестораны, бары и кафе всегда были семейным бизнесом. Папа готовит еду и выходит встречать гостей, мама помогает на кухне и за барной стойкой, дочка принимает заказы и вытирает столики, сын готовит коктейли или ловит рыбу. Так что испанец приходит в кафе за семейной атмосферой, соответствующей культурой и отношением. Россияне так работать не привыкли, они не будут бегать по залу, пожимать посетителям руки, любезно справляться об их вкусах и настроении — одним словом, встречать гостей так, как у себя дома.
Если вы всё-таки выбрали бизнес, связанный с едой, будьте готовы стать радушным хозяином для всех своих клиентов. Можно нанять управляющего, но не факт, что он принесёт с собой то самое испанское "тепло", какие мотивирующие проценты бы вы ему не предложили.
Зато русскоязычные эмигранты-бизнесмены преуспели в ремонте машин (средняя стоимость автосервиса начинается от 30 000 евро). Правда, как показывает практика, "наши" мастерские преуспевают только первые год-полтора. После этого россияне перенимают местный менталитет с его маньяной (желание отложить все на "завтра") и сиестой (длительный послеобеденный отдых). Заказы выполняются медленнее, работа идёт уже не так эффективно, что не может не сказаться на прибыли.
Неплохо обстоят дела с риэлторскими конторами и агентствами недвижимости. Как отзываются сами испанцы, россияне хорошо умеют находить подходы к разному клиенту и более находчивы.
Отдельно стоит сказать о многочисленных нормативных актах. Например, тот же ресторан может вполне успешно работать с девяностых годов, несмотря на различные нарушения (после недавних изменений в законе), о которых предыдущий владелец и не слышал. Ему повезло не попасть под проверку, но фортуна переменчива, и к новому хозяину надзорные органы могут наведаться по полной программе. И тогда вас будет ждать неприятный сюрприз в виде штрафа или лишения лицензии из-за неправильно расположенной вытяжки, отсутствия удобств для инвалидов, недочетов в пожарной безопасности и прочего. Опять же, стоит тщательно разобраться в этих деталях перед покупкой, но даже опытному юристу не всегда удаётся рассмотреть все нюансы.
В Испании популярна "тринадцатая зарплата". Её получают примерно две трети всех работников в стране, так что ваши подчиненные, скорее всего, тоже будут её ждать. Ещё одна деталь: август считается в Испании "мёртвым месяцем". Это период отпусков, на отдых едут практически все. Так что если вы планируете покупку на вторую половину лета, считайте, что откроетесь только в сентябре.
Если вы заинтересовались traspaso, наши специалисты помогут вам подобрать подходящий бизнес в нужном регионе Испании.
Пишите нашим консультантам и подписывайтесь на наши соцсети!
Продажа арендного бизнеса в Испании
Подписаться на рассылку для покупателей бизнеса, включающую описание тенденций рынка готового бизнеса и франшиз, полезные советы и предложения.
Сохранить фильтр
Сохранить фильтр Отмена
Фильтр сохранен.
Все ваши сохраненные фильтры доступны в разделе Мои фильтры.
Введите имя и пароль. Неверный логин или пароль.
Email уже используется. Используйте ссылку "Забыли пароль" для восстановления пароля.
Введите имя.
Введите фамилию.
Введите корректный Email.
Email уже используется.
Введите пароль длиной не менее 6 символов.
Главные советы желающим открыть бизнес в Испании
Зарегистрировать компанию и начать заниматься бизнесом в Испании для российских предпринимателей — также реально, как и в России. Агентство недвижимости Estate Barcelona осуществляет поддержку иностранных бизнесменов на каждом этапе этого процесса. Если речь идет о коммерческой недвижимости, то, помимо подбора объекта с хорошей рентабельностью, в случае необходимости будет оказана помощь в оформлении ипотечных кредитов. А также — открытии банковских счетов, регистрации компании и полного спектра консалтинговых услуг, которые могут понадобиться на данном этапе
При необходимости наше агентство выступит управляющей компанией или подберет управляющую компанию, которая будет отстаивать интересы ваших бизнес-проектов в сфере коммерческой недвижимости и возьмет на себя все процессы грамотного менеджмента объекта для получения стабильной прибыли. Принимая решение о «расширении» на территории стабильного европейского государства, важно иметь надежного партнера. Estate Barcelona гордится портфолио своих клиентов: их доверие говорит само за себя.
Почему инвесторы всё чаще выбирают Испанию?
— Павел, в последнее время среди наших соотечественников наблюдается повышенный спрос на инвестиции в частную и коммерческую недвижимость в таких городах Испании как Барселона, Валенсия и Мадрид. Как вы считаете, с чем это связано и какие факторы на это влияют?
В первую очередь я бы отметил желание инвесторов минимизировать свои риски, связанные с политической и экономической ситуацией в Российской Федерации, и добавил бы к этому желание сохранить и приумножить свой капитал: Испания является страной со стабильной и достаточно развитой экономикой с европейским институтом частной собственности. Экономика страны стабильно ежегодно растет на 2-3%. За 3-4 года Испания полностью оправилась от кризиса 2008 года: демографические показатели стабильно растут, а уровень безработицы уверенно снижается. Плюс ко всему и коммерческая, и частная недвижимость дает достаточно неплохую в сравнении с другими европейскими странами рентабельность. На мой взгляд, все эти факторы в сумме и заставляют иностранных инвесторов (будь то россияне, китайцы, англичане, и т. д.) обратить свой взор в сторону Испании.
Продажа ресторанов в Испании
Подписаться на рассылку для покупателей бизнеса, включающую описание тенденций рынка готового бизнеса и франшиз, полезные советы и предложения.
Сохранить фильтр
Сохранить фильтр Отмена
Фильтр сохранен.
Все ваши сохраненные фильтры доступны в разделе Мои фильтры.
Введите имя и пароль. Неверный логин или пароль.
Email уже используется. Используйте ссылку "Забыли пароль" для восстановления пароля.
Введите имя.
Введите фамилию.
Введите корректный Email.
Email уже используется.
Введите пароль длиной не менее 6 символов.
Покупка коммерческих помещений и туристических апартаментов в Испании
Владение недвижимостью, которую можно сдавать в аренду и получать с этого пассивный доход, также является формой бизнеса. Для этого вовсе необязательно учреждать или покупать готовую фирму. В отдельных случаях достаточно зарегистрировать в качестве индивидуального предпринимателя, а туристические апартаменты могут сдавать и нерезиденты: получать доход от аренды и вести расчет по налогу на доходы нерезидентов (IRNR). Но т.к. некоторые операции предполагают учет НДС (например, сдача коммерческих помещений в аренду юридическому лицу), необходимо получить предварительную консультацию у специалиста по налогам: он подскажет, в какой форме будет оптимально вести деятельность и получать доход в статусе рантье.
В агентстве недвижимости Estate Barcelona вы можете получить услуги налогового консультанта, но и подбор объектов для инвестиций, исходя из ваших критериев и пожеланий. Подробнее об инвестициях в недвижимость в Испании и услугах компании вы можете узнать здесь.
Тему получения дохода от аренды мы подробно рассматривали в статье «Арендный бизнес в Испании и инвестиции в коммерческую недвижимость».
Если покупается недвижимость стоимостью свыше € 500000, владелец получает право на «Золотую визу» и резиденцию инвестора, сильно отличающуюся от классических типов внж в Испании и дающую своему владельцу массу привилегий.
Продажа бизнеса в Испании
Подписаться на рассылку для покупателей бизнеса, включающую описание тенденций рынка готового бизнеса и франшиз, полезные советы и предложения.
Сохранить фильтр
Сохранить фильтр Отмена
Фильтр сохранен.
Все ваши сохраненные фильтры доступны в разделе Мои фильтры.
Введите имя и пароль. Неверный логин или пароль.
Email уже используется. Используйте ссылку "Забыли пароль" для восстановления пароля.
Введите имя.
Введите фамилию.
Введите корректный Email.
Email уже используется.
Введите пароль длиной не менее 6 символов.
Главные плюсы
Все процессы, связанные с организацией собственного предприятия на территории Испании, просты и не занимают много времени. Бизнес в Испании для русских — это более чем реально, в особенности, если его открытие сопровождает надежная компания, которая предоставит все необходимые консультации, поможет правильно составить учредительные документы, нанять специалистов и обеспечить налоговую оптимизацию процесса. К безусловным плюсам ведения своего дела в Испании относится отсутствие многочисленных регулирующих и контролирующих структур, что фактически означает спокойную работу без постоянных проверок, к которым так привыкли российские предприниматели. Если компания соблюдает испанское законодательство и исправно платит налоги, то никаких проблем с официальными структурами не возникнет.
Покупка бизнеса в Испании в виде учрежденной компании
Этот вариант хорош в тех случаях, если новоявленный бизнесмен одержим идеей, требующей немедленной реализации. Учреждение компании с нуля требует определенного времени, обычно процедура занимает не меньше месяца и включает получение сертификата об одобрении официального названия, открытие банковского счета, размещение уставного капитала, нотариальное оформление учредительных документов и последующая их регистрация в Торговом реестре.
Многие юридические и консалтинговые фирмы учреждают, а сразу после учреждения замораживают фирмы, чтобы в случае необходимости дать своим клиентам возможность без промедления начать активную коммерческую деятельность. Это совершенно новые компании без налоговой и бухгалтерской истории, зачастую требующие лишь внесения изменений в учредительные документы, конкретно – указание нового собственника, либо собственников, и распределение долей в уставном капитале. Важно, чтобы цели учрежденной компании совпадали с целями нового владельца.
Что касается официального названия такой фирмы, не стоит сокрушаться, что оно не совпадает с личными предпочтениями. Официальное название должно фигурировать лишь в официальных документах, при этом коммерческое название можно выбирать по собственному усмотрению. При желании в Испании можно зарегистрировать торговую марку.
«Заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально?»
Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.
А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!
Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.
Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.
Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.
Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.
Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.
Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.
Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?
А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.
Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.
Что покупать? Где покупать? Когда покупать?
Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.
Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.
Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:
- выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
- выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
- новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
- выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
- объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.
И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.
Главные отличия
Единственный момент, отличающий иностранного бизнесмена от гражданина Испании, состоит в том, что нерезиденты — иностранцы без вида на жительство — не имеют права числиться в списках сотрудников своей или какой-либо другой компании, получать официальную зарплату и делать отчисления в пенсионный фонд и фонд социального страхования: вместо этого они могут иметь статус генерального директора и учредителя и получать прибыль в виде дивидендов. Иначе обстоит дело с иностранцами-резидентами, включая участников программы «Золотая виза», позволяющей получить вид на жительство при инвестициях в недвижимость или экономику Испании. В этом случае к ним применяются те же правила, что и к гражданам страны: они выплачивают налоговые отчисления наравне с испанцами.
Главные налоги
Декларацию о доходах в Испании подают как физические, так и юридические лица: поквартально и ежегодно. Налог на прибыль юридических лиц составляет 25%, для физических лиц он рассчитывается по прогрессивной шкале: чем больше прибыль, тем выше налоги. Подать декларацию можно при помощи бухгалтера, чтобы учесть все тонкости и верно отразить доходы и расходы и, возможно, получить определенную скидку (она предоставляется не только на основе расходной части, но и при наличии несовершеннолетних детей, ипотечных кредитов и т.д.).
Налог на прибыль юридических лиц в размере 25% оплачивается один раз в год. НДС (IVA) в размере 21% уплачивается (или компенсируется государством) ежеквартально. Налог на дивиденды — доходы физических лиц — рассчитывается по прогрессивной шкале, а ставки его составляют от 18% до 43%. В том случае, если иностранец не является фискальным резидентом Испании (не находится на ее территории более 183 дней в году), то его подоходный налог рассчитывается по фиксированной ставке 24%. Более подробно о налогах в Испании в одноименной статье.
Покупка бизнеса в Испании в «траспасо»
Если вы видите в объявлении о продаже бизнеса слово «траспасо» (исп. “Traspaso”), знайте, что продается компания без собственного недвижимого имущества, квартирующаяся в офисе, ангаре, коммерческом помещении на основании договора аренды.
Траспасо в Испании означает, что бывший владелец продает только бизнес: клиентскую базу, поставщиков, раскрученное торговое имя, оборудование, иное движимое имущество. Само помещение при этом принадлежит третьему лицу, а компания арендует его (если собственником помещения является банк, возможно, что оформлен договор аренды с правом выкупа).
Покупка бизнеса в «траспасо» в Испании подразумевает переоформление договора аренды. Важно до покупки бизнеса переговорить с владельцем помещения и обсудить условия сотрудничества: размер арендной платы, срок действия договора, сумму страхового залога и т.д.
Бывает и так, что и владельцем бизнеса, и владельцем помещения выступает одно и то же лицо, но на продажу выставляется лишь бизнес.
Главные направления
Ответ на то, каким бизнесом можно заняться в Испании, очень прост. Как и в любом государстве мира, ограничений на спектр предпринимательской деятельности, которая будет приносить стабильный доход, попросту не существует. Зачастую бизнесмены «расширяют» или переносят свой российский бизнес на территорию Испании: те, кто привык заниматься сельскохозяйственной деятельностью, осваивают ее здесь; те, кто специализируется в сфере общественного питания, открывают рестораны в Испании; те, кто знает толк в качественных инвестициях, вкладывает средства в ликвидную жилую или коммерческую недвижимость. Напомним, что бизнес-виза в Испанию для этого не потребуется: стать учредителем компании может абсолютно любой иностранец с туристической визой.
Арендный бизнес в Испании и инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость и в арендный бизнес в Испании — почему на них так активно растет спрос? Какова рентабельность этих инвестиций? На что стоит обратить внимание потенциальному инвестору, а на что, напротив, не стоит обращать внимание? Об этом мы сегодня побеседуем с Павлом Масловым, исполнительным директором агентства недвижимости Estate Barcelona.
Покупка бизнеса в Испании вместе с помещением
Нередко бизнес в Испании продается целиком и полностью, включая находящееся на балансе компании недвижимое имущество. Так, например, можно приобрести автомастерскую, фабрику, ресторан, клинику и т.п.
С некоторыми из данных типов предложений вы можете ознакомиться в нашем каталоге коммерческой недвижимости в Испании.
Очень важно провести полную бухгалтерскую, налоговую и юридическую проверку приобретаемой компании. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание:
- Налоги: отсутствие задолженностей по налогам и социальным отчислениям.
- Наемный персонал: анализ трудовых договоров, анализ расходов в случае сокращения штата.
- Дебиторская и кредиторская задолженности.
- Недвижимое имущество, находящееся на балансе: отсутствие ограничений и обременений, отсутствие задолженности по налогам, правильный расчет амортизационных отчислений.
- Лицензии: наличие всех требуемых лицензий, возможность их переоформления на имя нового собственника.
- Кондоминиум: если коммерческое помещение находится на территории жилого комплекса (например, ресторан), важно убедиться, что оно соответствует номам и требованиям действующего законодательства в вопросах звукоизоляции, организации подъезда, установки промышленного оборудования (холодильников, вытяжки и т.п.). Если планируется какое-либо переоборудование, также необходимо заранее убедиться, что со стороны жилтоварищества препонов не будет.
В покупке готового бизнеса в Испании вместе с помещением есть плюсы и минусы. К плюсам стоит отнести приобретение уже раскрученного места с собственной клиентской базой и, зачастую, оборудованного всем необходимым.
К минусам – необходимость тщательной проверки приобретаемой компании и невозможность быстрой смены локации в случае надобности. Кроме того, собственное недвижимое имущество предполагает дополнительные расходы на содержание, ремонт, налоги. Тему налогообложения мы подробно рассматривали в статьях: «Налоги на бизнес в Испании», «Налоги на недвижимость в Испании».
Покупка бизнеса в Испании
Рано или поздно любого туриста, часто приезжающего в Испанию на отдых, либо иностранца, переехавшего в эту гостеприимную страну на пмж, посещает идея открыть собственное дело. Следует отметить, что испанское законодательство в плане общих правовых и фискальных нормативов отличается достаточной мягкостью по отношению к иностранцам.
Посудите сами, уставный капитал общества с ограниченной ответственностью должен составлять всего €3 000, учредителем может выступать один человек, а при желании – несколько, при этом наличие вида на жительство в Испании не является обязательным требованием. Цели компании изначально могут охватывать широкий спектр деятельности, поэтому зачастую смена направления бизнеса не требует внесения изменений в уставные документы.
Бизнес в Испании можно организовать с нуля, а можно и купить готовый. Во втором случае события могут развиваться по нескольким сценариям: покупка учрежденной и замороженной компании; покупка бизнеса, включающего материальные и нематериальные активы, помещение и проч.; покупка только бизнеса, действующего в помещении, принадлежащим стороннему лицу.
На что следует обратить внимание при покупке бизнеса в Испании
В первую очередь потенциального покупателя должны насторожить цены, сильно отличающиеся от рыночных. Обычно это маркер убыточного бизнеса, от которого хотят любым способом и как можно скорее избавиться. При этом в качестве причин могут называть выход на пенсию, переезд в другую страну, раздел наследства и т.п. Единственным способом обезопасить себя от крупных проблем в будущем является полная проверка бухгалтерской и налоговой документации, а также анализ рынка.
Еще одним настораживающим моментом может выступать нежелание продавца предоставить доступ к отчетности и документам, подтверждающим право собственности на компанию и/или недвижимое имущество, лицензий и т.п. Однако в решении этих вопросов специалисты компании “Estate Barcelona” оказывают помощь, гарантируя доходность приобретаемого бизнеса и чистоту сделки.
Высокая рентабельность, заявляемая на словах, но не подтвержденная документально, также является индикатором того, что не все так радужно с продаваемой компанией.
И, наконец, если бизнес рассчитан на людей, заходящих с улицы (бар, ресторан, магазин, салон красоты и т.п.), важно оценить его местоположение. Улица, заполненная народом в туристический сезон, может полностью вымирать в зимнее время. Вряд ли четыре активных месяца работы позволят заведению держаться на плаву весь год. Этот аспект мы уже затрагивали в статье «Готовый бизнес в Барселоне: куда выгодно инвестировать». За дополнительной информацией о покупке бизнеса в Испании вы можете обратиться к специалистам нашей компании, оставив заявку на сайте, или, связавшись другим удобным способом.
Главные шаги
- 1. Проверка названия компании в Торговой палате.
- 2. Предварительное открытие расчетного счета будущей компании на основании сертификата из Торговой палаты о резервировании названия за будущими акционерами.
- 3. Подготовка уставных документов компании нотариусом в присутствии представителя сопровождающего агентства.
- 4. Внесение уставного капитала (минимум €3100 в случае открытия SL и €51 000 в случае открытия SA).
- 5. Нотариальная регистрация юридического лица в присутствии нотариуса и акционеров (либо по доверенности от акционеров). В присутствии всех основных акционеров нотариус регистрирует юридическое лицо.
- 6. Сопровождающее агентство регистрирует компанию в налоговых органах и получает идентификационный номер компании — так называемый NIF.
- 7. С этого момента компания может начинать коммерческую деятельность, привлекать персонал, заключать контракты, арендовать офисы и т.д.
- 8. В том случае, если вид деятельности компании подразумевает наличие лицензии (ресторан, отель и т.д.), то, помимо NIF, необходимо получить соответствующую лицензию ее в органах муниципальной власти конкретно взятого муниципалитета.
- 9. Для ведения бухгалтерии, своевременной уплаты налогов и предоставления отчетности необходимо либо оформить в штат, либо взять бухгалтера на аутсорс (70% случаев в Испании). Эта деятельность в Испании носит «говорящее» название Gestoria, а некоторые компании, предоставляющие ее, существуют на рынке без малого 100 лет.
Как иностранцу открыть бизнес в Испании
Гостеприимная Испания открывает широкие возможности для иностранцев, решивших вести бизнес на ее территории. Граждане других стран могут без проблем открыть здесь свою компанию, вести бизнес и получать прибыль. А о том, какие шаги придется для этого предпринять, — рассмотрим в этой статье.
Читайте также: