Арендный бизнес в германии
Покупка доходной недвижимости - вид инвестиций в Германии, который привлекает немцев и иностранцев. На первый взгляд, всё просто: нашёл подходящий объект, взял кредит, купил, сдал в аренду - и всё! Нужно вникнуть в тему, чтобы заметить, почему успешных инвесторов немного.
Покупка недвижимости в Германии дело прибыльное. Финансовый кризис, низкие проценты по сберегательным вкладам, инфляция - это гонит инвесторов искать тихие гавани, где они могут если не приумножить, то хотя бы сохранить деньги. И немецкая недвижка выглядит крайне привлекательно. Цены на аренду стабильно растут, проценты по ипотеке падают, предложений на рынке масса. Мысль вложить деньги в сектор немецкого жилья выглядит довольно здравой.
В 2018 году инвесторы вложили 65 млрд. евро в немецкую недвижимость. Это на 3 млрд. евро меньше, чем годом ранее. Причина проста: цены на недвижимость в мегаполисах слишком высокие. Особенно в Берлине, Гамбурге и Мюнхене.
Исследования показывают, что возможности инвесторов для вложений в недвижимость в Германии достигли предела. Время большого роста цен закончилось. Возможно, падение инвестиций является прямым следствием переоценки недвижимости.
В 2019 арендная плата в Германии выросла примерно на 4,3%, а цены на приобретение жилья - на 7,9 %.
Если смотреть с точки зрения частника, который выбирает между покупкой квартиры в Германии для проживания в ней или арендой, для резидента решение очевидно. При наличии капитала в размере 20% стоимости, выгоднее взять ипотеку, чем платить аренду.
Я купил первое жильё в конце 2011 и продал в 2019 в полтора раза дороже, чем на момент заключения сделки.
Судя по активности инвесторов в недвижимость, бум цен заканчивается.
Перед состоятельным человеком встаёт вопрос: лезть во все эти дебри самостоятельно или прибегнуть к услугам консультантов? Оба варианты возможны, и оба чреваты потерями денег и времени. Главное - примерно понимать, что вообще предстоит сделать.
Рассмотрим основные этапы самостоятельного инвестирования в немецкую недвижимость.
Финансирование
Получить кредит под покупку бизнес-недвижимости можно даже нерезиденту. Реалистичные условия для ипотеки - минимум 100000€ своих инвестиций, составляющие не менее 50% общей стоимости объекта. Если недвижимость стоит полмиллиона, нужно показать 250000€ капитала, чтобы относительно без проблем взять в долг в немецком банке на оставшуюся часть.
При обращении в банк в Германии за кредитом, оформите презентационную часть бизнес-проекта. Банкирам важно достоверно убедиться, что прогноз на возврат денег реалистичен. Иначе предложат высокие ставки или откажут.
Обычно платить за недвижимость нужно с предварительно открытого счёта в немецком банке. Но по договорённости с продавцом, разрешается положить или перевести деньги на счёт владельца жилья.
Если понадобится кредит, придётся сначала договориться об условиях до заключения сделки и заручиться гарантией банка о предоставлении финансирования. Не факт, что банк, в котором открыт счёт, также поможет с займом. И совсем не факт, что условия в конкретном банке будут наилучшими.
Представление о финансировании можно получить из статьи об ипотеке в Германии. Но между кредитом на частное жильё и бизнес-объект есть разница.
Получение кредита - не быстрая процедура. Часто занимает месяцы.
Работа с бумагами
Подписание договора - лишь начало бумажной волокиты. Запускается бурный процесс: приходят счета и письма из различных немецких ведомств. С вопросами требуется оперативно разбираться:
- оплата налога на покупку жилья,
- внесение записей в земельный реестр,
- расчёты с нотариусом,
- общение с банком.
Открытие фирмы
Доходная недвижимость как форма предпринимательства подразумевает регистрацию фирмы в Германии.
Понадобится пройти массу различных бюрократических процедур, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая регистрацией.
Управление
Чтобы получать от инвестиции доход, придётся заниматься операционной работой. Покупка недвижимости - это трата денег. А инвестиция подразумевает прибыль.
Придётся сдавать помещения в аренду, общаться с клиентами, заключать страховки - вести бизнес.
Резюме
Из беглого анализа ясно, что человек, решивший самостоятельно заниматься инвестициями в немецкую недвижимость с целью переезда в Германию, должен обладать, как минимум, следующими навыками:
- Немецкий язык или оплата переводчика
- Знание основных реалий немецкой жизни
- Возможность, как минимум, краткосрочного пребывания в Германии для совершения необходимых бюрократических процедур
- Немецкий почтовый адрес для получения корреспонденции от немецких ведомств
- Наличие или возможность открытия расчётного счёта в немецком банке
- Не помешают навыки инвестора, бизнесмена и владельца недвижимости.
Разумеется, существуют потенциальные иммигранты, которым под силу решать проблемы самостоятельно. Но в большинстве случаев иностранцу придётся с консультантами на разных этапах процесса.
Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии
В Германии, в частности в крупных её городах, уже давно существует дефицит жилья. К примеру, в 2019 году застройщики ввели в эксплуатацию 293 тыс. жилых объектов. Это рекордный показатель за 20 лет . Тем не менее даже эти темпы строительства намного ниже запланированных (375 тыс.). А с учётом последствий пандемии в ближайшие годы нарастить объёмы вряд ли получится. А значит, дефицит будет усугубляться.
Нехватка предложений на рынке провоцирует постоянный рост цен. За десять лет жильё в Мюнхене подорожало на 153%, а в Берлине – на 152%. Ежегодное повышение цен на недвижимость, в свою очередь, стимулирует инвесторов вкладывать деньги в этот сектор. За последние десять лет объём инвестиций в немецкие квадратные метры более чем удвоился .
Спрос наблюдается не только на покупку, но и на аренду жилья, что приводит к повышению ставок в этом сегменте . На одну квартиру может быть одновременно несколько десятков и даже сотен претендентов. Известен случай, когда на просмотр двушки в пригороде Берлина пришли 1749 (!) человек. Интересные по соотношению цены и качества предложения улетают в считаные дни. Чуть позже уходят и те объекты, на которые явно завышена цена.
В мелких городах ситуация иная: в последние годы цены практически не поднимались, да и предложений там достаточно даже для того, чтобы торговаться.
Бизнес в Германии: как открыть без гражданства и сколько потребуется денег
Открытие частного предприятия на территории ФРГ - способно вылиться для российского экспата в решение сложной задачи, а именно переселения в Евросоюз.
С правильным набором инструментов, советов и рекомендаций – это можно легко обернуть в кратчайшие сроки.
Лично я знаю, что Германия - отличное место для коммерческой деятельности. Поэтому кратко и информативно объясню, как происходит процесс и сколько потребуется денег.
Вам разрешат открыть бизнес в ФРГ, но только тот, который необходим стране в настоящее время . Доказать привлекательность можно бизнес-планом .
Немецкая экономика с радостью предоставит благоприятную предпринимательскую среду иностранцам и ни в коем случае не ограничит рост и поиск новых путей расширения - но при условии - что это не помешает внутреннему рынку занятости.
Тем не менее, с преимуществами стоит ожидать и трудности, а также неизбежно быть готовым к жёсткой конкуренции.
Чтобы не тревожить местных коммерсантов, Бундестаг регулирует перечень всех видов деятельности, открытых для иностранных инвестиций Торговой палатой Германии .
Среди него есть ограничения. Например, строго регламентированы:
- медицинская;
- инженерная;
- строительная;
или другая профессиональная деятельность, требующая определенных образовательных степеней и специальных разрешений - Gewerbeerlaubnis - от ведомственных учреждений на местном уровне.
Оптимизация налогов
При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.
Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год). Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрёл квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс., за которые купил».
Юридические лица относят к произведённым затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.
Бизнес-брокеры Найти брокера в своем регионе
MergersCorp ™ M&A International
консалтинговая компанияМосква
Магазин инвестиций
продажа готового бизнесаМосква
Компания «БМК
консалтинговая компанияМосква
Инвестиционные проекты в строительстве
Вкладывая деньги в строительство на территории Германии, вы можете получить значительный доход с недвижимости. Специалисты компании Техно Групп готовы подобрать по вашему запросу самые перспективные инвестиционные проекты в строительстве.
Актуальные инвестиционные проекты представлены ниже на этой странице. Если вам интересны другие инвестиции в Германии, звоните - мы подберем наилучший для вас вариант.
Высокий спрос на аренду
По статистике Eurostat, в среднем в ЕС жильё арендуют 30 % населения, Германия занимает второе место в Европе по доле арендаторов (48 %) после Швейцарии (55 %). В крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: согласно информации компании LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.de на 2016 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съёмщиков, в Штутгарте — 75, в Кёльне — 53.
Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ. «Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники. Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.
Коммерческая недвижимость в Германии
Главный офис компании «DOM-DE» находиться в Москве и есть собственные филиалы в Германии. Также компания «DOM-DE» входит в риэлтерскую ассоциацию Германии с ее обширной базой.
Если Вы еще не определились с покупкой коммерческой недвижимости, то зайдите в другие разделы нашего сайта где вы сможете посмотреть и купить квартиру в Германии, открыть счет в немецком банке Германии, купить доходный дом в Германии, оформить вид на жительство в Германии, купить квартиру с арендаторами в Германии, произвести оценку объекта недвижимости в Германии.
Перспективы строительства офисов в Германии
Немцы переезжают жить в большие города, чтобы стало проще искать работу. В городах Германии чаще трудятся в офисе: в течение многих лет спрос на офисные помещения показывает стабильный рост. Это открывает инвесторам массу возможностей - но лишь при стратегическом мышлении и разработке новых концепций.
Письменный стол, компьютер, телефон: для многих немцев рабочее место выглядит именно так. Согласно исследованию, проведенному Институтом немецкой экономики, в 23 из 90 отраслей, включая сферу услуг и государственный сектор, сотрудники работают преимущественно в бюро. Так трудятся 25% работников, которые платят взносы социального страхования. В целом, занятость в офисах увеличилась за прошедшее время на 9,6% и составила 7,8 млн. человек. Наибольший рост заметен в крупных городах. Например, в Берлине 500000 сотрудников работают в офисе, что на 17% больше, чем в 2013. В Мюнхене количество клерков выросло на 13% до 380 тысяч, а в Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе увеличилось на 9-10%.
Согласно прогнозу Института, тенденция, привлекательная для инвесторов в офисную недвижимость, продолжится в дальнейшем. К 2035 ожидается рост офисной занятости на 6-13%.
Бизнес-недвижимость в Германии в настоящее время пользуется спросом, но долго так продолжаться не может.
«Даже города не смогут долго игнорировать демографические изменения», - объясняют эксперты.
Институт опасается, что число из-за общего сокращения населения ЕС, количество сотрудников к 2035 году сократится. Тогда потребуется меньшее количество офисных помещений, площади будут простаивать впустую. Одновременно, вероятно, будет наблюдаться и нехватка жилья.
«Строить обычные офисы недостаточно. Инвесторам необходимо разрабатывать более гибкие концепции для использования пространства и в будущем».
В связи с этим, уже на этапе планирования следует предусмотреть возможное повторное использование помещений в качестве жилой недвижимости. Это увеличит затраты на строительство, но окупится в долгосрочной перспективе.
Арендный бизнес в Германии: о чём нужно знать инвестору перед покупкой?
Немецкий рынок недвижимости — один из самых стабильных в мире. Сегодня это рынок продавца: объектов здесь меньше, чем инвесторов, которые хотят их купить. Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент. О чём ещё нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?
Коммерческая недвижимость в Германии
В разделе коммерческая недвижимость в Германии компания «DOM-DE» предлагает Вам купить коммерческую недвижимость в Германии, которая представлена по следующим направлениям:
- Купить торговый центр в Германии - выгодное, долгосрочное капиталовложение, дающие возможность оформить вид на жительство в Германии по бизнесу (параграф 21).
- Купить офисный центр в Германии - это перспективно - развивающееся направление, приносящее хорошие дивиденды и новые деловые контакты, а также ВНЖ в Германии.
- Купить супермаркет в Германии - это деловой подход, но в меньших масштабах по сравнению с темой купить торговый центр в Германии, но оформить Вид на жительство в Германии или получить готовый бизнес в Германии здесь можно легко по (параграф 21).
- Купить отель в Германии - это перспектива вложения денег, дело позволяющее в перспективе перейти к самостоятельному ведению бизнеса с возможностью получить ВНЖ в Германии.
- Купить бар в Германии - это возможность купить бизнес в Германии и размещение капитала меньшего масштаба, чем купить отель в Германии.
- Купить магазин в Германии - это хорошее и не очень большое вложение денег по сравнению с возможностью купить супермаркет в Германии. В дальнейшем имеется возможность перехода в семейный бизнес и оформить вид на жительство в Германии по (параграф 21).
- Купить доходный дом в Германии - это в отличие от купить квартиру с арендаторами в Германии более масштабное мероприятие, приносящее хорошие дивиденды и более спокойное вложение. На основании данной покупки вы можете получить готовый бизнес в Германии и оформить Вид на жительство в Германии по параграфу 7.
- Купить ресторан в Германии - это более крупное вложение вашей наличности в отличии от купить бар в Германии, но есть хорошая возможность заняться семейным бизнесом и получить ВНЖ в Германии по параграфу 21.
- Купить комбинированный доходный дом в Германии - это сочетание купить жилую недвижимость в Германии и купить коммерческую недвижимость в Германии, также вы получите самую надежную и высокую рентабельность, 2 в 1, купить доходный дом в Германии и купить коммерческую недвижимость в Германии.
- Купить склады в Германии и заняться логистикой - это для профессионалов знающих данное дело с возможностью получить готовый бизнес в Германии и ВНЖ в Германии по параграфу 21. Прибыль здесь зависит только от Вас.
- Купить дом престарелых в Германии или купить дом инвалидов в Германии - это выгодное, надежное и перспективное направление со стабильной рентабельностью. Вид на жительство в Германии по данному направлению оформить несложно.
- Купить офис в Германии или купить номер в отеле в Германии - это мероприятие для ленивых со средней рентабельностью и вполне надежное.
- Купить автозаправочную станцию в Германии или купить авто мастерскую - это решать только Вам и возможно данное решение сослужит Вам хорошую службу.
- Купить завод в Германии или купить фабрику в Германии или купить спортивный комплекс в Германии - это перспективно, дорого, но актуально. Германия - это страна со стабильной и надежной экономикой.
На нашем сайте в разделе коммерческая недвижимость в Германии или под Ваш конкретный запрос мы подбреем для вас все что захотите. Вы сможете быстро и надежно купить коммерческую недвижимость в Германии. Для того чтобы купить коммерческую недвижимость в Германии Вам надо только позвонить нам и мы в самые минимальные сроки подбреем и предварительно проверим ваш объект.
Покупка бизнеса в Германии с DOM-DE (Техно Групп)
Покупка бизнеса в Германии требует значительных усилий по подбору и анализу имеющихся предложений. Очевидно, что продажа бизнеса в Германии может быть связана не только с освобождением ненужных владельцу активов, но и с наличием проблем на производстве или долгами. Именно поэтому важно, покупая готовый бизнес в Германии из России тщательно проверить все документы предприятия и аспекты сделки. У специалистов компании DOM-DE (Техно Групп) есть возможность не только проанализировать предлагаемую документацию, но и навести справки на месте продажи готового бизнеса в Германии, а также управлять любым объектом недвижимости.
Компания DOM-DE (Техно Групп) поможет вам подобрать лучший вариант для открытия собственного дела в Германии, предложит широкий выбор коммерческой недвижимости и готового бизнеса.
Чтобы купить в Германии бизнес, который обеспечит вас и вашу семью, обратитесь в компанию DOM-DE (Техно Групп). Успешный бизнес в Германии – с нами это реально!
Продажа арендного бизнеса в Германии
Подписаться на рассылку для покупателей бизнеса, включающую описание тенденций рынка готового бизнеса и франшиз, полезные советы и предложения.
Сохранить фильтр
Сохранить фильтр Отмена
Фильтр сохранен.
Все ваши сохраненные фильтры доступны в разделе Мои фильтры.
Введите имя и пароль. Неверный логин или пароль.
Email уже используется. Используйте ссылку "Забыли пароль" для восстановления пароля.
Введите имя.
Введите фамилию.
Введите корректный Email.
Email уже используется.
Введите пароль длиной не менее 6 символов.
Рост цен
Надёжность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет. Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен. По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.
Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков Tranio, сильная экономика и стабильный спрос на жильё не позволят ценам упасть: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год. «У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции. Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надёжных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.
Как открыть бизнес в Германии? Купить готовый или зарегистрировать новую фирму?
Выгоднее всего открывать бизнес, являясь гражданином Германии. В таком случае вам будут доступны все привилегии, полагающиеся для предпринимателей этой страны. Но даже если вы не являетесь гражданином этой страны, у вас есть все возможности для ведения бизнеса.
Во-первых, вы можете зарегистрировать новое предприятие. Самый простой вариант – это общество с ограниченной ответственностью ГмбХ. Процесс регистрации ГмбХ (ООО) достаточно быстр, а владельцем такой компании может быть и иностранная фирма, и гражданин другой страны.
Во-вторых, всегда есть возможность бизнес в Германии купить. Достаточно широкий выбор коммерческой недвижимости позволяет заняться как производством товаров, так и предоставлением услуг. Многие предлагают купить готовый бизнес в Германии вместе с оборудованием, сотрудниками, договорами и клиентской базой. Как правило, готовый бизнес продают, чтобы высвободить не использующиеся активы, иногда предлагают семейный бизнес, который некому наследовать. Но прежде чем купить бизнес в Германии со всем «приданным» стоит внимательно проверить его рентабельность и отсутствие задолженностей.
Продажа бизнеса в Германии
Подписаться на рассылку для покупателей бизнеса, включающую описание тенденций рынка готового бизнеса и франшиз, полезные советы и предложения.
Сохранить фильтр
Сохранить фильтр Отмена
Фильтр сохранен.
Все ваши сохраненные фильтры доступны в разделе Мои фильтры.
Введите имя и пароль. Неверный логин или пароль.
Email уже используется. Используйте ссылку "Забыли пароль" для восстановления пароля.
Введите имя.
Введите фамилию.
Введите корректный Email.
Email уже используется.
Введите пароль длиной не менее 6 символов.
Бизнес в Германии
Германия – это страна, отличающаяся не только трудолюбивым населением, но и со стабильной экономикой, прекрасными социальными условиями и четко функционирующими ведомствами и учреждениями. Неудивительно, что многие граждане РФ считают идею открыть бизнес в Германии крайне привлекательной.
Трудности с выселением арендаторов
Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съёмщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьёзно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).
Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жильё, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьёзной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.
Гарантия надёжности арендаторов
Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надёжно защищающее права собственников и арендаторов. Так, потенциальные съёмщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жильё: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жильё не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съёмщик исправно платил аренду и не имеет долгов.
Как правило, съёмщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учёта коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.
Покупка недвижимости и бизнес-виза
С точки зрения бизнес-миграции, покупка доходной недвижимости может стать основанием для получения вида на жительство в Германии.
Конечно, речь идёт не о двухкомнатной квартире, сдаваемой в аренду. Факт покупки немецкой недвижимости ещё не даёт права на проживание. Ничего не мешает владеть жильём из-за границы, получая прибыль.
Чтобы появились основания к получению долгосрочной визы, нужно, чтобы бизнес представлял интерес местным чиновникам с точки зрения развития экономики Германии. Здесь важную роль играют такие параметры, как размер инвестиций, количество создаваемых рабочих мест, сулящий большие прибыли бизнес-план.
На юге Германии, где нет проблем с безработицей, бизнесмену для получения визы придётся убедить чиновников, что предприятие будет платить большие налоги. Вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение из Баварии или Баден-Вюртемберга при вложениях в жилую недвижимость, потому что в первое время рентабельность такого бизнеса будет низкой, и налогов получить не удастся.
А вот на севере, в регионах, где уровень безработицы высок, будут рады созданию рабочих мест для местных жителей и размеры налогов уже не так важны. Там перспектив получения разрешения на открытие бизнеса на базе доходной недвижимости больше.
Коммерческая недвижимость
Инвестиции в Германии, то есть вложение денег в экономику этой страны, воспринимаются правительством этой страны весьма положительно. Приобретая инвестиционный проект в строительстве для развития собственного бизнеса, вы открываете себе путь в одну из самых стабильных стран Европы и выход на европейский рынок. Кроме того, инвестиции в Германии хоть и не являются основанием для получения гражданства Германии, но являются существенным подспорьем при решении данного вопроса - факт покупки инвестиционного проекта свидетельствует о финансовом благополучии владельца недвижимости.
Вы можете приобретать в Германии не только готовые активы, но и инвестировать строительные проекты.
Выбор консультанта
Важнее всего вопрос доверия. Придётся общаться с абсолютно незнакомыми людьми. Фактор удачи играет немалую роль.
Советую обращать внимание:
- как долго консультант находится на рынке,
- какие услуги чаще всего оказывает,
- отзывы клиентов.
С точки зрения конечной выгоды от инвестиции, узкоспециализированные консультанты окажутся не самыми оптимальными партнёрами. Причина не в злом умысле, а характер деятельности.
Например, посредник по приобретению недвижимости заинтересован в продаже объекта. Его мало волнуют последующие шаги покупателя, перспективы управления инвестицией.
Консультант по открытию фирмы может ничего не знать, какие шаги нужно предпринять для получения немецкого ВНЖ.
Выбирайте специалистов, предлагающих полный спектр поддержки. Так существенно снижается риск осуществления непродуманных шагов, ведущих к денежным потерям или длительным задержкам. Иммиграционные бизнес-консультанты вынуждены тщательно продумывать порядок действий, ориентируясь на конечную цель клиента.
Консультант, который управляет недвижимостью, сам заинтересован в поиске надёжного и выгодного объекта инвестиции, гарантирующего денежный поток. Он также заинтересован, чтобы при открытии фирмы подготовили правильные учредительные документы, написали бизнес-план, способствующий беспрепятственному получению вида на жительство.
Выбор доходной недвижимости
Чтобы инвестировать в объект, надо сначала найти подходящий вариант. Для этого необходимо разбираться, что вообще представляет из себя инвестиционный бизнес. Интернет предоставляет массу возможностей для поиска.
Общение с владельцами или маклером
Когда предложение найдено, придётся посетить объект, рассмотреть поближе. Фотографии в интернете - просто картинки, которые не дают полной информации. Придётся связаться с представителем владельца, чтобы договориться о встрече. Языковой барьер подразумевает переводчика. Наверняка, при ближайшем рассмотрении возникнут вопросы. Да и обсуждение цены - вещь важная, нельзя упускать случая поторговаться.
Изучение документации
Каждая постройка в Германии сопровождается пухлой папкой документации.
- Планировка помещений и занятой земли,
- энергетический паспорт,
- бумаги владельца,
- выписка из земельной книги,
- техническая документация, ,
- расходы на содержание,
- протоколы собраний жильцов в многоквартирном доме,
- прочая финансовая отчётность за прошлые годы.
Нужно иметь представление, какие бумаги необходимы, чтобы не пропустить ничего важного.
Заключение сделки
Если решение о покупке принято, нужно назначить приём у нотариуса. Заключение сделок возможно только через нотара. Нотариус не сможет принять сразу, график расписан на много дней вперёд.
Когда я покупал квартиру впервые, очереди к нотариусу пришлось ждать три недели. Во второй раз - полтора месяца.
Нотариус зачитывает договор и убеждается, что все пункты ясны. Он также заверяет подписи сторон.
Крайне важно действительно понимать контракт. Поэтому при отсутствии достаточных знаний немецкого придётся оплатить услуги сертифицированного переводчика, сопровождающего сделку.
Крупнейшая биржа
покупки и продажи бизнеса
Бизнесы для Продажи .ру помог успешно продать более 30 000 объектов готового бизнеса и франшиз. Ежемесячно портал посещают более 100 тысяч потенциальных покупателей.
Популярные объявления Показать все объявления
Витрина франшиз Показать все франшизы
Ликвидный растущий бизнес 10% годовых
ВНЖ в Германии для всей семьи
Действующий кабельный завод
Площадь объектов в собств. 6957 кв.м., 50км от Екатеринбурга
Sun School
сеть частных детских садов
Букмекерская контора ZENIT
крупнейшая сеть ППС в России
Доход от владения
Смотреть только на капитал и цену объекта, чтобы получить адекватную оценку перспектив извлечения прибыли, недостаточно.
Большую роль играет местоположение недвижимости. Цены по регионам и по городам распределены неравномерно. При поиске выгодных объектов для капиталовложения в Германии, следует учитывать отношение между ценой покупки жилья и сдачи в аренду. Если в среднем по Германии на 2020 цена квадратного метра трёхкомнатной квартиры 4000€, то в Баварии 5000€, а в Мюнхене - 8000€. Цены на аренду в Мюнхене выше, чем в других городах, но не в разы.
Для наглядности, приведу конкретный пример. Допустим, в наличии 200000€. При таком капитале реалистична покупка двухкомнатной квартиры в Германии. Средний размер немецкой двушки - 60 м². В Мюнхене 60 x 8000€ = 480000€. Получается, у инвестора в наличии 41,7% стоимости жилья, 280000€ придётся брать взаймы. Нельзя сбрасывать со счетов сопутствующие расходы - 10%. Итоговая задолженность - 320000€.
Аренда двушки в Мюнхене в среднем составляет 19€ за квадратный метр. Значит, реалистично сдать за 1140€. Если инвестор сдаст квартиру, это принесёт 13680€ в год.
Процент по ипотеке составит примерно 1,5%. На проценты банку в первый год уйдёт 4800€. 8880€ дохода от аренды пойдёт на покрытие тела кредита, если оставить за скобками расходы на содержание жилья. Как видите, двушка в Мюнхене при таком раскладе в принципе не окупаемая, потому что за те 50 лет, что потребуются на выплату долга, квартира станет дряхлой и владельцу придётся брать ещё один кредит на капитальный ремонт. Если доживёт.
Теперь возьмём провинциальный город Бонн и инвестора с двумя сотнями тысяч евро в кармане. Здесь квадратный метр двушки обойдётся в 3330€. Цена квартиры составит 60 x 3330€ = 199800€. Нужен кредит только на сопутствующие затраты - 20000€. Годовой доход от сдачи составит 10,21€ x 60 кв.м x 12 месяцев = 7350€. Отнимаем 3000€ на проценты банку, получаем 4350€, которые можно пустить на покрытие задолженности. Размер кредита гораздо меньше, поэтому в данном случае можно вести речь о наличии рентабельности в таком капиталовложении.
Конечно, расчёты в примерах не на 100% отражают реальность, потому что параметров рентабельности гораздо больше. Например, нужно учитывать
- рост цен на жильё,
- как быстро можно продать недвижимость,
- насколько легко найти арендатора,
- расходы на содержание,
- налоги.
Для составления полной картины прибыльности покупки лучше привлечь специалистов, которые знают рынок.
Но даже утрированные примеры позволяют понять, что при оценке объекта с точки зрения доходности, инвестору важно учитывать, окупаемая ли недвижимость в принципе в данном регионе, и когда она окупится полностью.
Сам факт окупаемости не является чем-то сугубо положительным или отрицательным. В разных случаях это может иметь различный эффект. Большие расходы на ипотеку обернутся налоговыми послаблениями для бизнеса. Если параллельно инвестициям в недвижимость существуют также иные доходы - хорошо. Другое дело, что окупаемость - один из параметров, на который смотрят банкиры при выдаче кредита и чиновники при получении ВНЖ.
3 этапа регистрации
Это жизненно важные шаги, которые необходимо пройти для открытия своего бизнеса. Они состоят из решения 3-х ключевых вопросов:
1 . Какую в ыбрать форму регистрацию ЮЛ
Для малого и среднего бизнеса наиболее распространенной корпоративной структурой, предпочитаемой иностранными предпринимателя, является GmbH. Это аналог российского общества с ограниченной ответственностью (ООО). Минимальный уставной капитал €25 000 (1,74 млн руб ).
Ещё можно выбрать Freiberufler – это своего рода самозанятые, как в РФ. Однако, свободным работниками ФРГ чаще становятся люди с высшим образованием: врачи, психологи, ветеринары, спасатели и другие. И главное, чтобы россиянину открыть такое юрлицо, потребуется нострификация – подтверждение диплома. А это дорого и занимает не менее 4-х лет .
2. Сколько времени потребуется зарегистрировать компанию
Постановка на учёт нового юридического лица в среднем занимает до 1 месяца. Это уже с открытием банковского счёта, через который начнут выставляться счета и поступать деньги.
Продажа бизнеса и франшиз в Германии
На данный момент BusinessesForSale обладает лучшей базой реальных объявлений. На BusinessesForSale не попадают случайные люди, мы работаем только с целевой аудиторией.
По статистике, 90% клиентов, начавших работать с порталом, остаются с нами. Мы достигли этого за счет высокой посещаемости, удобства интерфейса и эффективных продуктов для продажи готового бизнеса.
Бизнес в Германии - это масса преимуществ
Бизнес в Германии – это прежде всего возможность производить и реализовывать товары под немецкой маркой. А ведь всем нам известно, что немецкую продукцию ассоциируют прежде всего с качеством и технологичностью и поэтому охотно покупают по всему миру.
Свое дело в Германии – это также возможность получения виз, вида на жительство в Германии, а в дальнейшем – гражданства Германии. В этот период вы можете не только работать, но и получать образование, которое котируется во всем мире, в университетах этой страны. Более того, все эти льготы полагаются не только учредителю бизнеса в Германии, но и его семье.
После открытия бизнеса в Германии у вас будет возможность открытия филиалов по всему Евросоюзу.
Ограничения на повышение арендной платы
С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).
В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м². Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно. По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2018 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».
Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:
- если объект приобретён на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
- если заключён долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
- если произведён капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трёхкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трём студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.
Читайте также: