Как снять квартиру в нью йорке

Обновлено: 21.01.2025

Нью-Йорк — город, о котором поют в песнях; город, из тысяч сцен разных фильмов; город, про который пел Френк Синатра: "If i can make it here, i can make it anywhere".

Сегодня Selfmadetrip расскажет вам, как устроиться в Нью-Йорке, найти уютное гнездышко и не попасть в лапы мошенников.

Где снимать квартиру

Однозначно плохих районов в Нью-Йорке нет. Разве что, Бронкс и Гарлем не самые спокойные места. На Таймс-сквер — шумно. В Финансовом районе на Манхэттене — цены такие же высокие, как и здания, и не будет никакого ощущения домашнего уюта. Если он для вас важен, то лучше искать что-нибудь в Даунтауне, в центре ночной и артистической жизни Нью-Йорка. Знаменитые нью-йоркские лофты лучше всего искать в Трайбеке и к северу от Хьюстон-стрит — модных районах, где люди творческих профессий соседствуют с докторами и юристами. Наиболее престижными жилыми районами считаются Аппер-Ист-Сайд и Вест-Сайд. Здесь живут самые состоятельные семьи Нью-Йорка. Кстати, чем восточнее от Третьей авеню в Ист-Сайде вы находитесь, тем ниже будет стоимость аренды. Это обусловлено тем, что вам придется проехать несколько станций, прежде чем пересесть на другую ветку.

Одним словом, главный компромисс для новоявленного ньюйоркца: найти квартиру в красивом чистом районе, но делить ее с несколькими людьми, либо снять «однушку» в скромном эмигрантском районе, где по выходным придется слушать громкую испаноязычную музыку.

Если вы все еще сомневаетесь с выбором места, вот сайт, где можно посмотреть, кто где живет.

От А до Я: все, что нужно знать об аренде жилья в Нью-Йорке

При аренде квартиры в Нью-Йорке на длительный срок потенциальные арендаторы часто сталкиваются с особенностями рынка недвижимости в Нью-Йорке, к которым они не готовы. В своем блоге на New York Realty агент по недвижимости, брокер компании Evans Real Estate Дмитрий Стасюк разложил процесс аренды жилья в Нью-Йорке по полочкам, чтобы максимально упростить его для тех, кто ищет квартиру.

В Нью-Йорке довольно жесткое законодательство, которое регулирует взаимоотношения между владельцем и арендатором. В первую очередь это выражается в том, что выселить арендатора, даже если он перестал платить арендную плату, можно только по решению суда. Этот процесс довольно затратный, требует привлечения адвоката и занимает несколько месяцев. Такие методы принуждения, как смена замков, отключение воды/электричества, проникновение в квартиру и выставление вещей, строго противозаконны. Т. е. если арендатор перестал платить и не хочет добровольно съезжать – для владельца это гарантированная потеря тысяч/десятков тысяч долларов. Именно поэтому к будущему арендатору будут предъявляться довольно высокие требования.

Каким именно требованиям должен соответствовать будущий арендатор?

Главное, что интересует владельца квартиры – чтобы арендатор вовремя оплачивал аренду. Поэтому у потенциального арендатора будут проверять доход и финансовую дисциплину, т.е. отсутствие проблем с оплатой по обязательствам в прошлом.

Доход. В Нью-Йорке действует правило, по которому годовой доход арендатора (gross, до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата (правило 40х). Если квартира арендуется на семью, то считается общий доход супругов. При таком соотношении “доход/аренда” считается, что у арендатора не должно возникнуть проблем при оплате за квартиру.

Конкретные примеры:

• чтобы снимать квартиру за $2 000, нужно показать годовой доход в размере не менее $80 000;
• чтобы снимать квартиру за $2 500, нужно показать годовой доход в размере не менее $100 000;
• чтобы снимать квартиру за $3 500, нужно показать годовой доход в размере не менее $140 000;
• чтобы снимать квартиру за $5 000, нужно показать годовой доход в размере не менее $200 000.

Правило 40х довольно стандартно для рынка, хотя для совсем дешевых домов соотношение “годовой доход /месячная аренда” может быть и ниже (35х), а для дорогих домов наоборот выше (45х-50х).

Кредитная история. По номеру социального страхования SSN у будущего арендатора проверят его кредитную историю. Владелец квартиры хочет удостовериться, что у потенциального арендатора нет долгов, и в прошлом он регулярно платил по кредитным картам и прочим обязательствам.

Какие документы запросит владелец квартиры?

Стандартно владелец квартиры хочет видеть:

1. Документы удостоверяющие личность – ID, паспорт и прочее;
2. Контактную информацию по предыдущему месту аренды (будут звонить и проверять);
3. Письмо с работы, в котором указана должность, срок работы, текущая зарплата, потенциальные бонусы/комиссии и прочие виды дохода (будут звонить и проверять);
4. Два последних зарплатных чека;
5. Налоговые декларации за последние два года;
6. Выписки из банка за последние два месяца;
7. При необходимости информацию о прочих ваших активах.

Все эти документы/информацию нужно подготовить заранее и всегда иметь под рукой. Хорошие варианты арендных квартир в Нью-Йорке расходятся очень быстро, поэтому нужно быть готовым сразу начать процесс подачи документов на квартиру, как только вы нашли подходящий вариант.

Что делать, если я не полностью соответствую портрету “идеального арендатора”, описанному выше?

Что делать, если я совсем не соответствую портрету “идеального арендатора”?

В этом случае у вас есть 2 варианта:

Гарантор. Вы можете найти кого-то (друга, родственника, знакомого), кто может поручиться за вас и взять на себя обязательство оплачивать арендную плату, если вы в какой-то момент не сможете этого делать. Требования к гарантору такие же, как и к арендатору (и документы будут спрашивать те же), только к доходу применимо правило 80х – годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того, гарантор должен быть “местным” – иметь вид на жительство/гражданство США.

Оплата всего срока наперед. В столице победившего капитализма по-прежнему уважают деньги. Поэтому, если вы готовы заплатить за год вперед (плюс страховой депозит security deposit), то это должно снять все вопросы. Хотя я знаю несколько дорогих арендных домов, где даже такой вариант не примут – у арендатора хотят видеть стабильный доход.

За что я должен буду заплатить сразу?

Если вы соответствуете всем требования, о которых написано выше, то при заключении договора аренды вам нужно будет заплатить только за первый месяц аренды и страховой депозит (security deposit) в размере одного месяца. И брокерскую комиссию, если в сделке был задействован агент (агенты). Платежи за рассмотрение документов описаны ниже в разделе о различных типах домов.

У кого я буду снимать квартиру?

По тексту выше я уже много раз писал фразу “владелец квартиры”. Теперь нужно раскрыть, кто может быть этим владельцем, т.е. у кого же вы будете снимать квартиру. В Нью-Йорке есть три типа многоквартирных домов в зависимости от типа собственности – арендные дома, кондоминиумы и кооперативы. Процесс аренды в каждом случае имеет свои особенности по срокам, дополнительным платежам и в целом вероятности снять там квартиру.

Арендный дом (Rental building). Все квартиры в таком доме предназначены для сдачи в аренду. Дом записан на компанию, а непосредственным собственником может быть как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и т.д. Управлением арендным домом занимается специально нанятая управляющая компания (management company), она же через агентов занимается сдачей квартир. Все решения, касающиеся аренды, будет принимать эта управляющая компания. Поскольку сдача в аренду – это основной бизнес, то процесс рассмотрения потенциального арендатора довольно простой и быстрый.

Кооператив (Cooperative, Coop). При этой форме собственности всем домом владеет компания, а “собственники” квартир владеют акциями этой компании. Процесс аренды в таком доме похож на аренду в кондоминуме. Принимать основные решения будет собственник, а общение будет идти через агента. Кроме договоренности с владельцем квартиры, также нужно получить одобрение от Совета кооператива (Coop board). Разница в том, что в кооперативе этот Совет обладает очень большой властью и имеет право отказать в аренде, даже не объясняя причин. Кроме того, пакет документов, который от вас будут требовать, будет больше. А после рассмотрения всей информации вам будет назначено личное интервью с Советом кооператива. И только после этого интервью вам могут сообщить, берут ли вас или нет. По срокам весь этот процесс может занимать еще больше времени, чем в кондоминиуме, – как минимум несколько недель. Опять же этот момент нужно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то они сравнимы с платежами при аренде в кондоминиуме и будут в среднем $700-1 500. Еще один важный момент: в кооперативах зачастую есть ограничения, касающиеся того, на сколько лет владелец может сдавать квартиру. Например, можно сдавать 2 года из 5 лет владения. А это значит, что вы в квартире можете прожить максимум два года и потом будете обязаны съехать.

Если посмотреть предложения квартир на рынке, например, Манхэттена, то соотношение по типам домов будет следующее: 75% квартир будут в арендных домах, 20% в кондоминиумах и только 5% в кооперативах.

Какова роль агента, и чьи интересы он представляет?

Очень важно понимать, какова может быть роль агента и чьи интересы он представляет. Как я писал выше, собственники самостоятельно практически никогда не занимаются сдачей квартир (количество квартир от собственников около 1%). Для этой работы они нанимают агентов. Собственник и агент подписывают договор, и с этого момента агент эксклюзивно представляет эту квартиру. Поэтому, когда вы связываетесь по найденному объявлению, вы всегда попадаете на агента. Этот агент вам может рассказать о квартире, показать ее и ответить на любые вопросы по квартире/дому/процессу аренды. Но имейте в виду, что этот агент представляет интересы собственника. Его задача – не найти вам наилучший вариант на аренду, его задача – сдать эту квартиру по наиболее выгодной для владельца цене. Этот агент называется агент собственника (landlord’s agent).

Если вы решите, что у вас нет времени и/или желания разбираться во всех тонкостях рынка аренды и самостоятельно заниматься поиском квартиры, подготовкой документов, общением с управляющей компанией и получением одобрения от дома, то вы можете воспользоваться услугами агента, который в этом случае будет помогать вам и будет представлять ваши интересы. Этот агент называется агент арендатора (tenant’s agent).

Кто платит комиссию, и каков ее размер?

Само собой разумеется, что работа агентов должна оплачиваться. Иногда собственник может принять решение оплачивать работу своего агента, и тогда квартира выходит на рынок без комиссии – no fee (не думайте, что комиссии нет, просто она включена в цену аренды). В противном случае предполагается, что комиссию агенту собственника платит арендатор. Напоминаю, что вы можете пользоваться услугами своего агента, которому тоже нужно будет заплатить. Итого в зависимости от количества агентов возможны четыре сценария:

1. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру без комиссии – комиссия нулевая;
2. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру с комиссией – обычно агент владельца запросит комиссию в размере стоимости 1 месяца аренды;
3. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру без комиссии – ваш агент запросит комиссию в размере стоимости 1 месяца аренды;
4. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру с комиссией – должны будете заплатить в качестве комиссии 15% от суммы годовой аренды (это 1,8 месяца). Агенты поделят эту комиссию 50/50.

Крайне редко для дорогих квартир собственник готов оплачивать не только работу своего агента, но и работу агента, представляющего арендатора. Тогда мы имеем пятый сценарий – в сделке участвуют два агента, но арендатор комиссию не платит вообще.

Можно ли торговаться?

Да, торг уместен. Главное, чтобы в процессе торга не нашелся другой арендатор, готовый забрать квартиру по запрашиваемой цене.

На какой срок подписывается договор?

Стандартный срок договора – 12-24 месяца.

За что дополнительно я еще должен буду платить, кроме аренды?

В цену аренды обычно не включены: электричество и газ по счетчикам, интернет, телевидение. В некоторых домах можно снять комнату для хранения вещей (storage), иногда берут деньги за хранение велосипедов в специальной комнате (bike storage). Иногда (редко) нужно платить за пользование спортзалом/бассейном. Если в доме есть парковка, то почти всегда эта отдельная компания и там идет отдельная оплата.

Квартиры сдаются с мебелью или без?

Стандартно квартиры сдаются без мебели. Даже если видите мебель на фотографиях, то скорее всего это мебель предыдущих арендаторов. Но спасает огромный вторичный рынок или IKEA. Иногда купить б/у мебель или новую мебель в IKEA и продать или даже выкинуть ее после окончания срока аренды будет дешевле, чем искать и снимать квартиру с мебелью. Еще вариант — компании, которые сдают мебель в аренду. Если вы все-таки хотите квартиру с мебелью, то нужно искать варианты в кондоминиумах или кооперативах.

Итак, теоретическая часть закончена. Теперь перейдем непосредственно к описанию процесса поиска и съема квартиры.

Когда нужно начинать поиск?

Обычно квартиру выставляют на рынок за 4-5 недель до того, как она освобождается. Соответственно, есть смысл начинать поиск за 30-60 дней до вашей предполагаемой даты въезда. Но имейте в виду, что если квартира свободна сейчас, а вам нужно заезжать через 1.5 месяца, то вас вряд ли будут ждать в этом случае.

На каких сайтах искать квартиры?

• Этот сайт имеет наибольший охват;
• На этом сайте только эксклюзивные варианты. Агенты представляют напрямую собственника, нет лишних агентов в цепочке;
• Это наиболее оперативный и быстрообновляемый сайт.
• На сайте практически нет фейковых и устаревших объявлений;
• Удобная система поиска, в том числе по карте, и возможность настройки уведомлений

Летом 2017 года этот сайт для агентов ввел оплату за каждое объявление, после чего количество объявлений резко упало. Поэтому агенты пользуются закрытыми базами.

Имейте в виду, что цена, которую вы видите в объявлении, далеко не всегда будет в договоре, который вам дадут на подпись.

Как правильно организовать поиск квартиры?

Несколько полезных советов по эффективному поиску:

• составьте шаблонное письмо, в котором расскажите несколько слов о себе, укажите предполагаемую дату въезда, желаемый срок аренды, максимальный бюджет (помните про правило 40х) и прочие подробности. Сразу в этом письме задайте важные для вас вопросы — например, есть ли в доме лифт, можно ли с домашними животными и т.д. Если вы не “идеальный арендатор” сразу напишите об этом, и предложите заплатить наперед или дать увеличенный депозит (если можете, конечно). В ответе агент скажет, возьмут вас потенциально или нет, а вы узнаете, насколько подходит вам квартира и есть ли смысл ехать ее смотреть;
• настройте на сайте уведомления – вам будут приходить новые варианты и изменения цен на уже выставленные квартиры. Как только видите хороший вариант – сразу связывайтесь с агентом и договаривайтесь о просмотре;
• на просмотр квартиры выезжайте со всеми заранее подготовленными документами. Если у вас будет гарантор, то возьмите у него все необходимые документы. Если будете пользоваться услугами компании-гарантора, то возьмите у них письмо подтверждающее, что они готовы за вас поручиться;
• делайте фотки квартиры при просмотре. Когда вы будете смотреть десятую квартиру, вы уже будете плохо помнить, что было в первой. Если квартира жилая, и там есть личные вещи, то лучше спросить агента, можно ли делать фотки;
• будьте готовы снять квартиру сразу, если видите, что это идеальный для вас вариант.

Как планировать переезд?

У многих домов есть определенные правила въезда. Например, нельзя заезжать на выходных и в праздники. Дату и время въезда нужно согласовать заранее с домом. Если будете пользоваться услугами компании, которая перевозит вещи, то дому заранее должна быть предоставлена страховка.

Нужен ли мне агент, представляющий мои интересы, и чем он может помочь?

Вы снимаете свою первую-вторую квартиру, а агент проходил через это уже десятки или сотни раз. Не забывайте, против вас играет профессиональная индустрия – агенты/компании, представляющие собственников, занимаются этим профессионально в ежедневном режиме. Именно поэтому огромный опыт вашего агента, который ведет вас за руку через весь этот процесс, может сэкономить много времени и нервов (иногда и денег), уберечь от ошибок и помочь вовремя найти квартиру.

stdClass Object ( [term_id] => 1 [name] => Разное [taxonomy] => category [slug] => no_theme )

stdClass Object ( [term_id] => 3675 [name] => недвижимость [taxonomy] => post_tag [slug] => nedvizhimost )

stdClass Object ( [term_id] => 4413 [name] => аренда [taxonomy] => post_tag [slug] => arenda )

stdClass Object ( [term_id] => 13344 [name] => Нью-Йорк [taxonomy] => category [slug] => nyu-jork )

Подпишитесь на нашу рассылку Мы будем писать вам только о самом важном

От А до Я: все, что нужно знать об аренде жилья в Нью-Йорке

При аренде квартиры в Нью-Йорке на длительный срок потенциальные арендаторы часто сталкиваются с особенностями рынка недвижимости в Нью-Йорке, к которым они не готовы. В своем блоге на New York Realty агент по недвижимости, брокер компании Evans Real Estate Дмитрий Стасюк разложил процесс аренды жилья в Нью-Йорке по полочкам, чтобы максимально упростить его для тех, кто ищет квартиру.

Фото: Depositphotos

В Нью-Йорке довольно жесткое законодательство, которое регулирует взаимоотношения между владельцем и арендатором. В первую очередь это выражается в том, что выселить арендатора, даже если он перестал платить арендную плату, можно только по решению суда. Этот процесс довольно затратный, требует привлечения адвоката и занимает несколько месяцев. Такие методы принуждения, как смена замков, отключение воды/электричества, проникновение в квартиру и выставление вещей, строго противозаконны. Т. е. если арендатор перестал платить и не хочет добровольно съезжать – для владельца это гарантированная потеря тысяч/десятков тысяч долларов. Именно поэтому к будущему арендатору будут предъявляться довольно высокие требования.

Каким именно требованиям должен соответствовать будущий арендатор?

Главное, что интересует владельца квартиры – чтобы арендатор вовремя оплачивал аренду. Поэтому у потенциального арендатора будут проверять доход и финансовую дисциплину, т.е. отсутствие проблем с оплатой по обязательствам в прошлом.

Доход. В Нью-Йорке действует правило, по которому годовой доход арендатора (gross, до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата (правило 40х). Если квартира арендуется на семью, то считается общий доход супругов. При таком соотношении “доход/аренда” считается, что у арендатора не должно возникнуть проблем при оплате за квартиру.

Конкретные примеры:

• чтобы снимать квартиру за $2 000, нужно показать годовой доход в размере не менее $80 000;
• чтобы снимать квартиру за $2 500, нужно показать годовой доход в размере не менее $100 000;
• чтобы снимать квартиру за $3 500, нужно показать годовой доход в размере не менее $140 000;
• чтобы снимать квартиру за $5 000, нужно показать годовой доход в размере не менее $200 000.

Правило 40х довольно стандартно для рынка, хотя для совсем дешевых домов соотношение “годовой доход /месячная аренда” может быть и ниже (35х), а для дорогих домов наоборот выше (45х-50х).

Кредитная история. По номеру социального страхования SSN у будущего арендатора проверят его кредитную историю. Владелец квартиры хочет удостовериться, что у потенциального арендатора нет долгов, и в прошлом он регулярно платил по кредитным картам и прочим обязательствам.

Какие документы запросит владелец квартиры?

Стандартно владелец квартиры хочет видеть:

1. Документы удостоверяющие личность – ID, паспорт и прочее;
2. Контактную информацию по предыдущему месту аренды (будут звонить и проверять);
3. Письмо с работы, в котором указана должность, срок работы, текущая зарплата, потенциальные бонусы/комиссии и прочие виды дохода (будут звонить и проверять);
4. Два последних зарплатных чека;
5. Налоговые декларации за последние два года;
6. Выписки из банка за последние два месяца;
7. При необходимости информацию о прочих ваших активах.

Все эти документы/информацию нужно подготовить заранее и всегда иметь под рукой. Хорошие варианты арендных квартир в Нью-Йорке расходятся очень быстро, поэтому нужно быть готовым сразу начать процесс подачи документов на квартиру, как только вы нашли подходящий вариант.

Что делать, если я не полностью соответствую портрету “идеального арендатора”, описанному выше?

Что делать, если я совсем не соответствую портрету “идеального арендатора”?

В этом случае у вас есть 2 варианта:

Гарантор. Вы можете найти кого-то (друга, родственника, знакомого), кто может поручиться за вас и взять на себя обязательство оплачивать арендную плату, если вы в какой-то момент не сможете этого делать. Требования к гарантору такие же, как и к арендатору (и документы будут спрашивать те же), только к доходу применимо правило 80х – годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того, гарантор должен быть “местным” – иметь вид на жительство/гражданство США.

Оплата всего срока наперед. В столице победившего капитализма по-прежнему уважают деньги. Поэтому, если вы готовы заплатить за год вперед (плюс страховой депозит security deposit), то это должно снять все вопросы. Хотя я знаю несколько дорогих арендных домов, где даже такой вариант не примут – у арендатора хотят видеть стабильный доход.

За что я должен буду заплатить сразу?

Если вы соответствуете всем требования, о которых написано выше, то при заключении договора аренды вам нужно будет заплатить только за первый месяц аренды и страховой депозит (security deposit) в размере одного месяца. И брокерскую комиссию, если в сделке был задействован агент (агенты). Платежи за рассмотрение документов описаны ниже в разделе о различных типах домов.

Фото: Depositphotos

У кого я буду снимать квартиру?

По тексту выше я уже много раз писал фразу “владелец квартиры”. Теперь нужно раскрыть, кто может быть этим владельцем, т.е. у кого же вы будете снимать квартиру. В Нью-Йорке есть три типа многоквартирных домов в зависимости от типа собственности – арендные дома, кондоминиумы и кооперативы. Процесс аренды в каждом случае имеет свои особенности по срокам, дополнительным платежам и в целом вероятности снять там квартиру.

Арендный дом (Rental building). Все квартиры в таком доме предназначены для сдачи в аренду. Дом записан на компанию, а непосредственным собственником может быть как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и т.д. Управлением арендным домом занимается специально нанятая управляющая компания (management company), она же через агентов занимается сдачей квартир. Все решения, касающиеся аренды, будет принимать эта управляющая компания. Поскольку сдача в аренду – это основной бизнес, то процесс рассмотрения потенциального арендатора довольно простой и быстрый.

Кооператив (Cooperative, Coop). При этой форме собственности всем домом владеет компания, а “собственники” квартир владеют акциями этой компании. Процесс аренды в таком доме похож на аренду в кондоминуме. Принимать основные решения будет собственник, а общение будет идти через агента. Кроме договоренности с владельцем квартиры, также нужно получить одобрение от Совета кооператива (Coop board). Разница в том, что в кооперативе этот Совет обладает очень большой властью и имеет право отказать в аренде, даже не объясняя причин. Кроме того, пакет документов, который от вас будут требовать, будет больше. А после рассмотрения всей информации вам будет назначено личное интервью с Советом кооператива. И только после этого интервью вам могут сообщить, берут ли вас или нет. По срокам весь этот процесс может занимать еще больше времени, чем в кондоминиуме, – как минимум несколько недель. Опять же этот момент нужно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то они сравнимы с платежами при аренде в кондоминиуме и будут в среднем $700-1 500. Еще один важный момент: в кооперативах зачастую есть ограничения, касающиеся того, на сколько лет владелец может сдавать квартиру. Например, можно сдавать 2 года из 5 лет владения. А это значит, что вы в квартире можете прожить максимум два года и потом будете обязаны съехать.

Если посмотреть предложения квартир на рынке, например, Манхэттена, то соотношение по типам домов будет следующее: 75% квартир будут в арендных домах, 20% в кондоминиумах и только 5% в кооперативах.

Какова роль агента, и чьи интересы он представляет?

Очень важно понимать, какова может быть роль агента и чьи интересы он представляет. Как я писал выше, собственники самостоятельно практически никогда не занимаются сдачей квартир (количество квартир от собственников около 1%). Для этой работы они нанимают агентов. Собственник и агент подписывают договор, и с этого момента агент эксклюзивно представляет эту квартиру. Поэтому, когда вы связываетесь по найденному объявлению, вы всегда попадаете на агента. Этот агент вам может рассказать о квартире, показать ее и ответить на любые вопросы по квартире/дому/процессу аренды. Но имейте в виду, что этот агент представляет интересы собственника. Его задача – не найти вам наилучший вариант на аренду, его задача – сдать эту квартиру по наиболее выгодной для владельца цене. Этот агент называется агент собственника (landlord’s agent).

Если вы решите, что у вас нет времени и/или желания разбираться во всех тонкостях рынка аренды и самостоятельно заниматься поиском квартиры, подготовкой документов, общением с управляющей компанией и получением одобрения от дома, то вы можете воспользоваться услугами агента, который в этом случае будет помогать вам и будет представлять ваши интересы. Этот агент называется агент арендатора (tenant’s agent).

Кто платит комиссию, и каков ее размер?

Само собой разумеется, что работа агентов должна оплачиваться. Иногда собственник может принять решение оплачивать работу своего агента, и тогда квартира выходит на рынок без комиссии – no fee (не думайте, что комиссии нет, просто она включена в цену аренды). В противном случае предполагается, что комиссию агенту собственника платит арендатор. Напоминаю, что вы можете пользоваться услугами своего агента, которому тоже нужно будет заплатить. Итого в зависимости от количества агентов возможны четыре сценария:

1. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру без комиссии – комиссия нулевая;
2. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру с комиссией – обычно агент владельца запросит комиссию в размере стоимости 1 месяца аренды;
3. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру без комиссии – ваш агент запросит комиссию в размере стоимости 1 месяца аренды;
4. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру с комиссией – должны будете заплатить в качестве комиссии 15% от суммы годовой аренды (это 1,8 месяца). Агенты поделят эту комиссию 50/50.

Крайне редко для дорогих квартир собственник готов оплачивать не только работу своего агента, но и работу агента, представляющего арендатора. Тогда мы имеем пятый сценарий – в сделке участвуют два агента, но арендатор комиссию не платит вообще.

Можно ли торговаться?

Да, торг уместен. Главное, чтобы в процессе торга не нашелся другой арендатор, готовый забрать квартиру по запрашиваемой цене.

На какой срок подписывается договор?

Стандартный срок договора – 12-24 месяца.

За что дополнительно я еще должен буду платить, кроме аренды?

В цену аренды обычно не включены: электричество и газ по счетчикам, интернет, телевидение. В некоторых домах можно снять комнату для хранения вещей (storage), иногда берут деньги за хранение велосипедов в специальной комнате (bike storage). Иногда (редко) нужно платить за пользование спортзалом/бассейном. Если в доме есть парковка, то почти всегда эта отдельная компания и там идет отдельная оплата.

Квартиры сдаются с мебелью или без?

Стандартно квартиры сдаются без мебели. Даже если видите мебель на фотографиях, то скорее всего это мебель предыдущих арендаторов. Но спасает огромный вторичный рынок или IKEA. Иногда купить б/у мебель или новую мебель в IKEA и продать или даже выкинуть ее после окончания срока аренды будет дешевле, чем искать и снимать квартиру с мебелью. Еще вариант — компании, которые сдают мебель в аренду. Если вы все-таки хотите квартиру с мебелью, то нужно искать варианты в кондоминиумах или кооперативах.

Фото: Depositphotos

Итак, теоретическая часть закончена. Теперь перейдем непосредственно к описанию процесса поиска и съема квартиры.

Когда нужно начинать поиск?

Обычно квартиру выставляют на рынок за 4-5 недель до того, как она освобождается. Соответственно, есть смысл начинать поиск за 30-60 дней до вашей предполагаемой даты въезда. Но имейте в виду, что если квартира свободна сейчас, а вам нужно заезжать через 1.5 месяца, то вас вряд ли будут ждать в этом случае.

На каких сайтах искать квартиры?

• Этот сайт имеет наибольший охват;
• На этом сайте только эксклюзивные варианты. Агенты представляют напрямую собственника, нет лишних агентов в цепочке;
• Это наиболее оперативный и быстрообновляемый сайт.
• На сайте практически нет фейковых и устаревших объявлений;
• Удобная система поиска, в том числе по карте, и возможность настройки уведомлений

Летом 2017 года этот сайт для агентов ввел оплату за каждое объявление, после чего количество объявлений резко упало. Поэтому агенты пользуются закрытыми базами.

Имейте в виду, что цена, которую вы видите в объявлении, далеко не всегда будет в договоре, который вам дадут на подпись.

Как правильно организовать поиск квартиры?

Несколько полезных советов по эффективному поиску:

• составьте шаблонное письмо, в котором расскажите несколько слов о себе, укажите предполагаемую дату въезда, желаемый срок аренды, максимальный бюджет (помните про правило 40х) и прочие подробности. Сразу в этом письме задайте важные для вас вопросы — например, есть ли в доме лифт, можно ли с домашними животными и т.д. Если вы не “идеальный арендатор” сразу напишите об этом, и предложите заплатить наперед или дать увеличенный депозит (если можете, конечно). В ответе агент скажет, возьмут вас потенциально или нет, а вы узнаете, насколько подходит вам квартира и есть ли смысл ехать ее смотреть;
• настройте на сайте уведомления – вам будут приходить новые варианты и изменения цен на уже выставленные квартиры. Как только видите хороший вариант – сразу связывайтесь с агентом и договаривайтесь о просмотре;
• на просмотр квартиры выезжайте со всеми заранее подготовленными документами. Если у вас будет гарантор, то возьмите у него все необходимые документы. Если будете пользоваться услугами компании-гарантора, то возьмите у них письмо подтверждающее, что они готовы за вас поручиться;
• делайте фотки квартиры при просмотре. Когда вы будете смотреть десятую квартиру, вы уже будете плохо помнить, что было в первой. Если квартира жилая, и там есть личные вещи, то лучше спросить агента, можно ли делать фотки;
• будьте готовы снять квартиру сразу, если видите, что это идеальный для вас вариант.

Как планировать переезд?

У многих домов есть определенные правила въезда. Например, нельзя заезжать на выходных и в праздники. Дату и время въезда нужно согласовать заранее с домом. Если будете пользоваться услугами компании, которая перевозит вещи, то дому заранее должна быть предоставлена страховка.

Нужен ли мне агент, представляющий мои интересы, и чем он может помочь?

Вы снимаете свою первую-вторую квартиру, а агент проходил через это уже десятки или сотни раз. Не забывайте, против вас играет профессиональная индустрия – агенты/компании, представляющие собственников, занимаются этим профессионально в ежедневном режиме. Именно поэтому огромный опыт вашего агента, который ведет вас за руку через весь этот процесс, может сэкономить много времени и нервов (иногда и денег), уберечь от ошибок и помочь вовремя найти квартиру.

Что сделать, чтобы вам сдали квартиру

Не думайте, что вся проблема в том, чтобы найти квартиру по вкусу и по карману. Каждый арендодатель ищет безупречного квартиросъемщика. Дело в том, что американские законы — всегда на стороне тех, кто снимает, а не сдает. И даже, если вы не слишком часто оплачиваете аренду, выгнать вас будет труднее, чем может показаться. Естественно, никто не хочет рисковать, и возиться потом с неплатежеспособным съемщиком.

Прежде, чем вас пустят на свои квадратные метры, вам придется доказать свою благонадежность: принести письмо от поручителя, который обязуется покрыть все расходы, если будет такая необходимость; выписку из банка, либо справку с работы. Если этих документов нет, то, увы, шансов снять более-менее приличную квартиру — мало. В такой ситуации вам придется показать, что на вашем российском счету достаточно сбережений. Или же предложите сразу оплатить полгода.

Как и где недорого снять жилье в Нью-Йорке?

Арендовать жилье в Нью-Йорке до недавнего времени не представляло особых трудностей, но с принятием закона о запрете рекламы краткосрочной аренды – снять жилье туристам стало не так-то просто. Цены подскочили, а рекламы стало значительно меньше. В этой статье мы разберемся в том, как сегодня недорого снять жилье в Нью-Йорке на короткий срок или для долгосрочной аренды.

Во-первых, следует четко понимать, что стоимость арендуемого в Нью-Йорке жилья зависит от нескольких факторов. Это:

1. место расположения (локация);
2. площадь квартиры;
3. наличие удобств (не туалета и ванной комнаты, а дополнительных удобств, таких как балкон, вид и т.д.);
4. наличие дворецкого в доме;
5. срок аренды.

Определимся с местом

Следует учесть, что «бывалые» путешественники и постоянные жители мегаполиса не рекомендуют снимать жилье в таких районах, как Бронкс и Гарлем. Находиться здесь вечером небезопасно, районы относятся к криминальным. Таймс-сквер тоже подойдет не всем. Здесь очень шумно, при чем круглосуточно.

Наиболее престижными жилыми районами города традиционно считаются Аппер-Ист-Сайд (Upper East) и Вест-Сайд (West Side) около Центрального парка. Здесь живут самые состоятельные семьи Нью-Йорка, поэтому аренда здесь будет по карману далеко не каждому. Но есть один секрет: чем восточнее от Третьей авеню в Ист-Сайде вы находитесь, тем ниже будет стоимость аренды. Это вызвано тем, что вам придется проехать несколько станций, прежде чем пересесть на другую ветку метро. Тем не менее, близость к центру и знаменитому парку скрашивают эти неудобства для многих.

Если вы приехали в Нью-Йорк с детьми рассмотрите вариант съема жилья в Бруклин-Хайтс. Здесь лучшая в городе экология и наиболее чистый воздух.

Еще один момент: коренные нью-йоркцы при неимении денег снимают недорого жилье в Хобокене – это по другую сторону от Манхэттана. Фактически это территория штата Нью-Джерси, но добираться до центра оттуда все равно, что ехать из Бруклина, а вот цены на порядок ниже.

Ценовая политика аренды жилья

Стоимость аренды однокомнатной (1Bdr) квартиры на Манхэттене начинается от $1600 в месяц (но это не в центре, а ближе к окраине). В тоже время самые популярные точки Манхэттена, например в районе 34 стрит и 7 авеню, обойдутся вам от $4000/месяц. Квартира возле Центрально парка стоит очень дорого – около $12000-15000 в месяц.

В Бруклине жилье гораздо дешевле. Цена на аренду однокомнатной квартиры в Бруклине начинается от $1800/месяц в районе Брайтона), но чем ближе к Манхэттену – тем цена выше. Однако встречаются и удачные предложения – их просто надо искать. Аналогичные цены на аренду в Куинс, Бронкс, Статен-Айленд.

Маленький нюанс. При оформлении долгосрочной аренды в домах, построенных, к примеру, до 1947 года, а также в 70-х годах, собственники по прежнему платят за снимаемое жилье крайне небольшую сумму, а потому с радостью передают его в субаренду за «смешные» деньги. Дело в том, что в Нью-Йорке по прежнему действует закон, разрешающий арендодателю повышать цену на аренду в старых постройках не более чем на 1-3% в год. Для этого существуют государственные программы - «Контролируемая рента» (rent-controlled) и «Стабилизируемая рента» (rent-stabilized).

Что немаловажно, любой собственник в 90% случаев требует от жильца не только оплаты аренды за месяц но и депозитной платы в размере месячной стоимости аренды. Это так, на всякий случай… Вдруг вы пропадете куда-нибудь, или что-то повредите. Так что будьте готовы заплатить сразу двухмесячную стоимость аренды. Однако, иногда арендаторам везет и они договариваются о съеме жилья без депозита.

У кого снимать жилье?

Еще один важный момент – большинство жилых домов в Нью-Йорке принадлежит не частным лицам, а компаниям, поэтому, если вы решите снять жилье у частника-собственника квартиры или дома – вам придется изрядно похлопотать в его поисках. Большинство квартир, сдаваемых в аренду собственниками расположены за пределами Манхэттана, в таунхаусах – 3-4 этажных домах.

Аренда у частного лица имеет ряд преимуществ, основным из которых является внимательность к нуждам арендатора. Что-то сломалось, испортилось… Все это хозяин будет решать с вами. В случае же аренды квартиры у компании – вам придется рассчитывать лишь на себя.

Кроме того, требования к арендатору у частников ниже, чем у компаний. Не так предметно рассматривается ваша платежеспособность и прочие моменты. Важно понимать, что чем дольше срок оговариваемой аренды, тем больше справок и подтверждений вам потребуется. Если вы ранее не снимали жилье в США, побеспокойтесь о поиске американского поручителя – это значительно упростит процедуру съема жилья.

Популярные ресурсы аренды жилья

Нужно знать, что в некоторых домах (прямо в домах) имеются собственные эксклюзивные агенты, которые имеют право распоряжаться квартирами в доме. Их конечно стоит поискать, но с таким человеком гораздо проще договориться.

• Уроки выживания: снимаем квартиру в Нью-Йорке
• Что нужно знать, подавая заявку на жилищную лотерею в Нью-Йорке

Лотереи и специальные программы

Аналогичные программы доступного жилья организуются и другими застройщиками, список которых периодически пополняется. Сегодня это:

• Low-Income Affordable Marketplace Program(LAMP)
• Lamp/Mixed Income Program
• Mixed Income Program
• Mitchell-Lama Program
• New Housing Opportunities Program
• NYC Housing Development Program

Кроме того, каждый месяц на сайте мэрии обновляется карта с информацией о доступных объектах недвижимости.

Еще один нюанс: вы наверное уже задумались о том, почему мы не говорим о риэлторских агентствах? Все просто, мы советуем вам недорогие способы аренды жилья, а услуги риэлтора точно влетят «в копеечку».

Где искать объявления

Начинать искать объявления можно на популярной доске объявлений craigslist. Но учтите, что лучше всегда связываться с владельцами квартир. Снимать через риелторов — плохая затея. Во-первых, многие риелторы надеются на наивность новых ньюйоркцев и пытаются по максимуму обогатить собственный карман. Во-вторых, это будет гораздо дольше, чем если вы сразу напрямую договоритесь с владельцем.

Также есть сайт Streeteasy. Он очень удобный в использовании, и там часто появляются недорогие квартиры в хороших районах.

На сайте Nyhabitat квартиры сроком аренды от месяца до года называются furnished rentals. Посредники между вами и владельцем обещают оградить от сомнительных вариантов, за вас посмотрят квартиру и вышлют фотографии, так что даже личное присутствие не потребуется (если только это не является обязательным условием арендодателя, что иногда случается). В случае краткосрочной аренды комиссионные будут равны ежемесячной арендной плате, либо 15% от годовой, если снимаете на год и больше. Агентства, подобные rent-direct и sublet, попросят около $100 за контактные телефоны владельцев квартир, выбранных вами в их базе данных.

Кроме того, вы можете снять квартиру через систему airbnb. Но этот вариант подойдет только для краткосрочных поездок.

Главное правило в аренде квартиры в Нью-Йорке, такое же как и у профессиональных бегунов, - обогнать конкурентов. Спрос сильно превышает предложение, поэтому не удивляйтесь, если увидите очередь, выстроившуюся в коридоре, на просмотр квартиры. Просто берите с собой все документы, подтверждающие вашу состоятельность, включайте обаяние и - живите в Нью-Йорке.

Читайте также:

  
• Отдых в новофедоровке дом под ключ
  
• База отдыха в чернолучье с бассейном
  
• Панорама курортный отель судак
  
• Мыс меганом отдых с палатками
  
• База отдыха берег солнца