Апартаменты в сша что это
В многоквартирном доме или здании вы можете арендовать отдельную квартиру. Часто такую квартиру называют апартаментами . В ней 1, 2 или 3 спальни, а также жилая комната, кухня и санузел.
Доходный дом (рентовка). Фото автора. Доходный дом (рентовка). Фото автора.Иногда спальня и жилая комната совмещены друг с другом и это называется студия, а по-американски bachelor suite. Такие апартаменты меньше по площади и стоят чуть дешевле, чем стандартная квартира с одной спальней.
Иногда несколько людей, часто даже незнакомых друг с другом, арендуют большую квартиру с 3 спальнями, таким образом снижая расходы на жилье — очень популярный вариант у студентов. Однако существует риск: санузел может быть занят именно в тот момент, когда вам туда «приспичит».
Самим же домом, как правило, владеет инвестиционная компания (траст), и предлагает жилье всем желающим. Все жители в таком доме - арендаторы и ежемесячно платят арендную плату. В стоимость аренды не входит электричество и интернет, так что арендодатели должны сами заключать договор с соответствующими поставщиками услуг.
Кондо или кондоминиумы (Condominimum)
Это современный многоквартирный дом, в котором жилец может купить квартиру и стать её собственником . Квартиры в таких домах называются юнитами.
Современный кондоминимум. Фото автора. Современный кондоминимум. Фото автора.За поддержание надлежащих условий в доме, а также за ремонты и ряд коммунальных услуг, каждый собственник платит ежемесячную плату управляющей компании.
Чем старше дом, тем выше размер ежемесячного взноса. В новых домах расходы составляют около 400 долларов, в старых домах 20-30 летней давности платеж может доходить до 1000 долларов в месяц. Поэтому квартиры в таких домах стоят дешевле, чем в новых. Даже если находятся примерно в одном районе.
Возможно, вам будет интересно:
Налоговые вычеты
Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.
Минусы апартаментов
Основные минусы коммерческих помещений очевидны в сравнении с квартирами. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и вычеты, они отличаются высокими налогами на имущество, коммунальными и эксплуатационными расходами. При покупке вам не удастся использовать материнский капитал. Инфраструктура может оказаться максимально комфортной или, наоборот, ужасной — как повезет, при этом никто не станет проводить голосования и сбор подписей против введения новых объектов или постройки производств на территории комплекса.
Во многих апартаментах нет балконов и лоджий, к тому же на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений. То есть в паре метров от вашего окна может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться.
Виды апартаментов
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
Технические требования
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Государственная поддержка
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Так, с 2018 года гражданам предложена льготная ипотека под 6% при рождении второго ребенка. Кроме того, можно использовать материнский капитал для оплаты части суммы за приобретаемую жилую недвижимость, в том числе если она взята в ипотеку. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал. Если планируете жить в коммерческом помещении с семьей, будьте готовы к выплате всей суммы без поддержки и помощи.
Квартиры в США / Квартиры в Америке – все, что вы хотели об этом знать)
Если переводить напрямую, то слово «квартира» переводится как «a flat» или «an apartment». Не знаю почему, но в Америке больше используется второй вариант. Первый как-то больше прижился в Англии. Однако я могу и ошибаться. Возвратимся к понятию «апартаменты» в обозначении квартиры. Для меня слово «апартаменты» ассоциируется с двумя диаметрально противоположными видами многоквартирного жилья.
Вариант первый – это типовые квартиры для сдачи собственником многоквартирного дома. Поясню подробнее. Вот одна компания построила многоквартирный комплекс – несколько двух-четырех этажных домов на одной территории. Разбила вокруг них парковки, детские площадки, выкопала бассейн и разровняла спортивные площадки. А потом либо продала это собственнику либо оставила себе для последующей сдачи. На такой территории живут только арендаторы, каждый из них арендует апартаменты. Чаще они называются не апартамент, а юнит (unit) с порядковым номером. Например, unit 25 или 25-01.
Вариант второй – это современный многоквартирный и многоэтажный дом типа свечки, построенный по индивидуальному проекту, где на каждом этаже могут быть 1-2 или реже 3-4 квартиры класса люкс. Сдавать их как правило нельзя. Живут там только собственники, причем ни в чем себе не отказывающие. Чаще такие квартиры называются кондо, потому что являются частью кондоминиума.
Вообще слово «кондо», вне зависимости от его размеров или года постройки, является более употребимым для того, что мы называем квартирой.
Чем отличается кондо от апартаментов?
Все, что я вам рассказывала о квартирах в США выше, в полной мере относится и к кондо. Отличие состоит в том, что арендуя кондо, вы имеете дело не с организацией или компанией, а непосредственно с собственником квартиры.
Для тех из вас, кто хочет стать именно собственником кондо, поясняю, что становясь членом кондоминиума, вы обязаны в первую очередь следовать всем правилам комьюнити, в котором покупаете жилье, а во вторую – платить комьюнити фи (community fee) – ежемесячные платежи за дороги, уборку территории, замену крыш, обслуживание бассейнов, детских и спортивных площадок и прочая. В каждом месте – городе, штате – эти платежи разные. Могут колебаться от 200 долларов и до 400 за обычное жилье. А в элитных кондоминиумах уверена, что эта цифра доходит до тысячи и больше.
Причем коммунальные платежи – за свет, газ, воду – сюда не входят. Так что желающие «квартира в США купить» понимайте, что вы будете платить ежемесячно в результате этой покупки.
Завершить тему многоквартирных домов, мне хочется напоминанием, что квартиры могут быть в домах небольшой этажности – по 2/4 этажа – в небольших населенных пунктах, где недорогая земля, а также в небоскребах в крупных городах, где земля чрезвычайно дорогая.
Съёмное жилье (апартаменты) в США.
Всем привет.
Итак, напишу про свой опыт в Калифорнии и съем жилья - это относится только к квартирам, комплексам, которые обслуживают управляющие компании, к частным апартаментам или домам это может не распространяться. Жилье снять не так уж и просто, особенно в приличном районе. Всегда просят либо твою налоговую декларацию за последний год, выписку с работы с указанием зарплаты или же счёт в банке на сумму: аренда * 2.5 как минимум на 6 месяцев и ещё запас должен оставаться. То есть, к примеру, если аренда 1000 долларов, то за 6 месяцев надо показать примерно 20 000 на банковском счету. А также заплатить депозит ( суммы разные от 200 долларов, до 2-х аренд, полностью на усмотрение менеджера). Депозит вроде как должны вернуть при выезде, за вычетом того, что вы испортили за время проживания и что не является "нормальным износом".
Въезжая в жилье, надо подписать контракт к которому также приложение, в каком состоянии квартира. Стены, полы, техника и так далее. Вот тут нужно быть аккуратнее .. неправильно заполненные бумаги ( просто везде проставить ОК к примеру, вместо описания того, что ковролин чистый, но не новый). Это даёт менеджерам простор для списания всего что только можно чтобы не возвращать вам депозит. И снимайте на фото все, все, все. С датой, заливайте в облако. То же самое, при выезде - это очень полезно!
Обязательно списывают "химчистку ковра", если он у вас есть, вне зависимости от того если вы вызвали химчистку ранее намного дешевле . Им все равно. То же самое с уборкой - заморачиваться с кристальный чистотой не имеет смысла они все равно делают свою чистку (ещё раз замечу, что это относится только к квартирам, комплексам, которые обслуживают управляющие компании, к частным апартаментам или домам это может не распространяться).
Но в целом квартиру нужно вернуть примерно в том же состоянии что и въезжали - а именно, голые стены, больше ничего. Никакой мебели, никаких картин, фото и прочего, если вы сверлили стены - то все отверстия надо замазать спец. мастикой. Если вы запороли ковролин совсем, то с вас вычтут замену ковра с учётом амортизации (срок службы ковролина 5 лет) если прожили более этого срока, то тогда можно не переживать, ничего платить не придется. Срок службы покраски стен и прочих поверхностей (например кухонных шкафов)- 3 года. Поэтому все это стоит перекрасить , если вы ее повредили. Но опять же, все это может отличаться от случая к случаю, от комплекса к комплексу. Это среднее " по больнице".
Обязательно читайте договор, там все прописано! Будете знать чего ожидать. А также отзывы в интернете. Будет понятно, что к чему.
Я вот только вчера сдала ключи от квартиры и теперь жду, что же будет дальше. 2-4 недели.. вернут ли депозит ( по отзывам - нет) но я прожила там 4 года так что не очень переживаю за это, просто интересно, а до этого был печальный опыт : жили 6 месяцев - отмыла всю квартиру, все им как новое было, а выставили на полный депозит ещё и сверху просили, хотя " простили" если возникать не буду. Приложили фото совершенно убитой квартиры (а все квартиры 100% одинаковые, планировки и ремонт), а я облажалась с доказательствами. Ну урок на то и урок.
Продолжение следует :) всем позитива .
Отличия апартаментов от квартиры
«РБК Недвижимость» выделяет несколько основных отличий между помещениями и подробно рассказывает о каждом из них.
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.
dimashyshkin
Вот уже почти два месяца, как мы переехали в новые апартаменты. Наш комплекс апартаментов почти такой же, как и любой другой в (центральной) Флориде. Поэтому я, на примере комплекса, где я живу, расскажу о том, как устроены эти комплексы.
Комплекс апартаментов являет собой несколько домов с квартирами, которые сдаются в аренду или продаются. У каждого комплекса есть свое название. Наш комплекс называется Huntington At Sundance.
2.
Обычно, комплексы ограждены и имеют ворота для въезда-выезда. Часто на воротах бывает охрана, которая следит за безопасностью жителей. Въезд в наш комплекс выглядит так:
3.
Охраны в нашем комплексе нет. Ворота открыты с 8 утра до 6 вечера.
4.
В остальное время суток, чтобы попасть в комплекс, нужно ввести код. Для выезда ничего вводить не надо, ворота открываются автоматически когда к ним приближается автомобиль.
5.
Для безопасности, при въезде в комплекс установлено видеонаблюдение. Камеры фиксируют все автомобили, въезжающие в комплекс.
6.
Во Флориде, в основном, комплексы построены с двух-трех этажных домиков. Перед каждым домиком есть парковки для авто. На каждую квартиру полагается два паковочных места.
7.
8.
Обязательно возле каждого домика есть парковка для инвалидов. У них особые номера. Штраф за парковку на этом месте без таких номеров - $250.
9.
Комплекс у нас не маленький. На его территории целых три улицы.
10.
Управляют комплексом несколько человек. Менеджмент сосредоточен в отдельном здании. Так же есть люди, которые занимаются чистотой в комплексе и ремонтируют все неисправности бесплатно. Передвигаются они по комплексу на маленьких машинах, которые называются "гольфкар".
11.
12.
В нашем комплексе за отдельную плату можно снять гараж для автомобиля. Стоит это $70 в месяц.
13.
В цену аренды, которая составляет $700 в месяц за однобедрумный апартмент (эквивалент советской 2-х комнатной квартиры), кроме аренды входит вода, канализация и вывоз мусора. Возле каждой двери квартиры есть такая тумбочка, куда ложиться пакет с мусором. Каждый вечер специальная служба его оттуда забирает.
14.
Если мусора слишком много, и в тумбочке не хватает места, его можно вынести в мусорный контейнер. Для него сооружено специальное ограждение. Контейнер закрыт и имеет только маленькое окно, через которое туда вбрасывается мусор. Полный контейнер через ворота с другой стороны ограждения забирают, а на его место ставят пустой и чистый контейнер. Из-за такой системы, неприятный запах отсутствует.
15.
16.
Для мусора, который можно переработать, есть отдельный контейнер. Туда можно выбрасывать бумагу, картон и алюминий.
17.
Для каждой квартиры есть своя ячейка в почтовом домике. Ячейки закрываются на ключ, и расположены снаружи домика. Воле него можно приобрести свежую прессу.
18.
19.
Каждый домик оборудован рычагами пожарной сигнализации и огнетушителями.
20.
21.
В комплексе есть пруд, на берегу которого стоят лавочки. Табличка предупреждает об опасности аллигаторов. Запрещает плавать и кормить рептилий.
22.
23.
Газоны в комплексе поливаются несколько раз в неделю.
24.
Есть место, где можно помыть машину. Вода подается на несколько минут, в обмен на 25-ти центные монеты. Таким же образом работает и пылесос.
25.
26.
В домике, где расположен менеджмент, есть бизнес центр, где можно воспользоваться компьютером, посидеть в интернете, распечатать или сделать копии нужных документов.
В том же домике есть фитнес центр. Заниматься можно в любое время. На каждую квартиру выдают ключ, с помощью которого можно войти внутрь.
27.
28.
Почти обязательным атрибутом апартаментов во Флориде есть бассейн. А обязательный атрибутом бассейна есть правила.
29.
30.
Автоматы с газировкой помогают утолить жажду отдыхающих на бассейне. Но эта услуга уже не входит в цену аренды.
31.
В комплексе есть две зоны для барбекю. В каждой из них несколько столиков и мангалов.
32.
33.
34.
Кроме фитнес центра, есть другие места для занятий спортом: волейбольная и баскетбольная площадки, теннисный корт.
35.
36.
37.
Так же есть место для детей.
38.
39.
Для удобства, вот снимок нашего комплекса с высоты птичьего полета. На нем я показал точки, откуда делал фотографии.
40.
Частные дома
Америка, в основном, одноэтажная. Поэтому основным вариантом жилья здесь были и остаются частные дома .
Возможно, вам будет интересно:
- Частный дом в пригороде Торонто. Сколько стоит?
- Частный дом возле Ниагарского водопада. Сколько стоит и что внутри.
- Модульный дом в мобильном парке. «Дешево и сердито» по-канадски.
Частные дома в Америке бывают таких видов:
- Дом на одного хозяина (Detached).
- Дом на двух хозяев (Semi-detached).
- Таунхауз (Townhouse).
Дом на одного хозяина (Detached) является отдельностоящим зданием со своей собственной территорией, окружающей дом со всех сторон.
Для начала рассказа о квартирах в Америке, я обратилась к Интернету, а именно к поисковым запросам. Ведь интереснее рассказывать не то, что сам знаешь как специалист по недвижимости или видишь вокруг себя как обыватель, а то, что реально важно и нужно людям, ищущим жилье в США или хотя бы вентилирующим этот вопрос.
И меня несколько удивило, что запрос «квартиры в Америке» или «квартиры в США» стоит в поиске выше, чем, например, «дома в Америке». Может быть потому, что сама больше ориентирована на дом? Но даже не в этом дело. Честно говоря, живя в Америке, я уже отвыкла от слова «квартира» в силу его, если так можно выразиться, неупотребимости и непереводимости. Здесь для его замены и более точного названия существует несколько разных терминов, о которых и пойдет речь в этой статье.
Для нас, выросших в лучшем случае в «улучшенной планировке» или на худой конец в хрущевках привычное слуху, глазу и менталу слово «квартира», понятнее и приятнее нежели «дом».
Для нас квартира – это в первую очередь доступное жилье, где площадь может быть небольшой (нам для начала хватит), а цена – минимальной, чтобы можно было купить за наличные, поскольку на кредит из иммигрантов мало кто рассчитывает. Да и слово само привычное.
Для американцев слово «квартира» малопонятное, если только не перевести ее как «апартаменты». Хотя апартаменты в Америке зачастую и не выглядят так, как выглядит обычная постсоветская квартира.
Давайте копаться в этом вопросе подробнее. Начнем с параметров количественных.
Продолжение следует
Автор: © Марина Пиантанида.
Все права защищены. При перепечатке ссылка на оригинал обязательна
Почему же в России никто этого не делает?
Основная причина в том, что российский рынок недвижимости не так стабилен, как в США. В нашей стране флиппинг переродился в инвестирование в новостройки: люди покупают в ипотеку квартиру на этапе котлована, ждут несколько лет и продают. Однако и этот бизнес был связан с риском: часто строительство затягивалось или замораживалось. Но одновременно люди получали высокую доходность: на этапе сдачи дома стоимость квартир вырастала в среднем на 20–30%.
Однако эти времена прошли, и подобные инвестиции в новостройки становятся намного менее рискованными, а значит, и менее доходными (доходность упала в два раза и многих инвесторов уже перестала интересовать). Прежде высокий рост стоимости был обеспечен именно рисками, что новостройку могут не сдать вовремя или вовсе не сдать. Из-за этого на этапе котлована недвижимость продавалась очень дешево. Теперь же введено проектное управление: оплата происходит через эскроу-счета, и государство гарантирует, что все застройщики достроят свою недвижимость. Это значит, что такого роста от котлована до сдачи уже не будет.
Сегодня в Москве такими инвестициями занимается примерно 20–30 тыс. человек, а по всей России — порядка 300 тыс. человек. Но при этом и у нас в стране существуют огромные возможности для флиппинга во вторичной недвижимости.
Плюсы апартаментов
Главный и основной плюс такого типа недвижимости — цена. Апартаменты в среднем на 15–20% дешевле квартир и часто отличаются отличной инфраструктурой: застройщику выгодно сдавать площади в том числе компаниям. У вас прямо в подъезде может оказаться офис, несколько магазинов и коворкинг. Для многих людей это скорее плюс, чем минус.
Как правило, современные апартаменты возводят на месте бывших фабрик и заводов, которые ранее были градообразующими предприятиями. Эти помещения находятся в центре города. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, в среднем в 1,5 раза, что отчасти нивелирует разницу в налогах на имущество.
Коммерческая недвижимость может стать выгодным вложением. Банки рассматривают апартаменты как вариант залога для получения кредита или ипотеки, при этом само помещение можно сдавать как частным лицам, так и организациям. Владельцы зданий часто предоставляют гостиничные услуги жильцам, что особенно ценят занятые деловые люди, которые не хотят заниматься бытом.
Flipping: инвестиционная стратегия, о которой неизвестно в России
Flipping — стратегия, очень популярная в США, где ею занимаются миллионы людей. Днем они работают на основной работе, а по вечерам ищут объекты недвижимости, которые можно купить и выгодно перепродать. Это называется флиппинг — от глагола to flip, то есть переворачивать.
Недвижимость в США обычно покупают в ипотеку, а потом быстро ищут покупателя и продают. Часто еще говорят о fix and flip — то есть перед продажей дом приводят в порядок, делают косметический ремонт.
В США миллениалы часто свой первый значительный капитал — до $300 тыс. — делают именно с помощью флиппинга. Там эта стратегия работает, потому что рынок недвижимости постоянно растет с 2008 года. Поэтому за те полгода, которые требуются на ремонт и поиск покупателя, стоимость дома может вырасти на 2–3%, а спрос на недвижимость во многих районах сильный и стабильный.
При этом рынок суперконкурентный: поскольку миллионы людей занимаются флиппингом, найти действительно выгодную сделку очень непросто. Так что за хорошие сделки идет настоящая борьба, особенно в крупных популярных городах — Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско. В этих городах даже проводят специальные мероприятия, на которых рассказывают об основах этого бизнеса — они платные, вход стоит порядка $100, на них собирается в среднем по 50–100 человек по три-четыре раза в неделю в каждом городе.
Инфраструктура
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Что не так с домами в США: 10 бытовых «странностей»
Типичные американские дома и квартиры сильно отличаются от наших. Более того, к некоторым местным особенностям эмигрировавшие россияне не могут привыкнуть даже спустя долгие годы жизни в Соединенных Штатах. Например, одни не готовы мириться с отсутствием потолочных люстр. Другие сетуют на небольшую толщину стен и недолговечность домов. А третьи отказываются пользоваться американской сантехникой.
Рассказываем о десяти бытовых особенностях, которые отличают типичное американское жилье от российского.
Отсутствие центрального отопления
Центральное отопление — невиданная роскошь для США. И это несмотря на то, что именно американцы первыми опробовали системное отопление. Многоквартирные дома здесь оборудованы собственными котельными, а частные коттеджи «согреваются» за счет кондиционеров, каминов, потолочных электрических панелей и газовых воздухонагревателей. Относительно мягкий климат на большей части территории страны позволяет американцам обходиться без дорогостоящего центрального отопления и рационально использовать энергоресурсы. Температура в домах обычно не превышает 18–20 градусов. Кстати, централизованной подачи горячей воды здесь тоже нет. Вода греется в электрических или газовых бойлерах, и ее хватает на 10–15 минут.
Огромные возможности и перспективный рынок
Сейчас на рынке вторичной недвижимости риелторы и профессиональные инвесторы работают в основном с проблемными квартирами и недвижимостью в плохом состоянии — покупают их со скидкой 25–30%.
Однако есть более эффективная модель: искать квартиры, хозяева которых хотят срочно продать и потому готовы дать скидку в районе 10%. Такую недвижимость можно купить в ипотеку, привести в порядок (сделать минимальный косметический ремонт, поменять текстиль, покрасить стены), сделать хорошие фотографии — и выставить на продажу.
Сделку можно провести через банк, который выдал инвестору-флипперу ипотеку, и получить свои 10% прибыли. Если инвестор определил цену квартиры верно, то продать ее можно будет за два-три месяца. Итого в годовых получается порядка 27% прибыли (при заработке 9% с одной сделки за три месяца) уже с учетом вычета налогов на прибыль, а на свой капитал с использованием ипотеки — в два раза больше.
Продавцам эта модель тоже будет выгодна. Сейчас людям, которые хотят получить деньги быстро, но при этом не продавать скупщикам, некуда деваться. Они либо рекламируются на ЦИАН и «Авито», и не факт, что смогут продать квартиру в течение пары недель. Второй вариант: можно пойти в срочный выкуп — там предложат купить квартиру на 25–30% дешевле. И если появится класс полупрофессиональных инвесторов, которые будут готовы быстро купить их недвижимость с дисконтом в районе 10%, это станет плюсом для всех. Продавцы получат быструю ликвидность своей недвижимости, инвесторы же заработают в пять раз больше, чем на банковском депозите, и при этом все их накопления будут обеспечены недвижимостью.
Это огромная ниша для инвесторов в России, которая будет следующие десять лет стремительно развиваться. По оценкам компании Realiste, на дисконт в 10% от рыночной цены согласны примерно 2% всех продавцов при сделке в течение семи дней. В Москве это рынок в 50 млрд руб. в год для инвесторов, в России — более 150 млрд руб. Основная сложность сейчас — найти подходящие объекты для подобных инвестиций.
Изъятие за долги
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Капитальный ремонт
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
Апартаменты или квартира: что лучше и почему
В последние годы застройщики все чаще предлагают нежилые помещения, в которых нельзя регистрироваться. Сейчас в России стоит вопрос об урегулировании правового статуса апартаментов, которые используют для проживания, в то время как де-юре они являются нежилыми объектами. Для апартаментов действуют повышенные ставки тарифов — они рассчитываются, как для коммерческих помещений, отсутствуют льготы ЖКХ и субсидии. Но при этом у такого вида недвижимости есть и свои неоспоримые плюсы.
Содержание общего имущества
Покупая квартиру, вы автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов. С апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом и управляющая компания не обязана считаться с мнением жильцов по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых других заведений в помещении. При этом у собственников коммерческих помещений есть доля в общем имуществе, поэтому они обязаны оплачивать ее содержание.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Соседи
Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Налог на имущество
Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Читайте также: