Лондон парк жилой комплекс гиблое место
Спустя три дня после фактического заселения покупателей в долгожданные квартиры многолетнего долгостроя «Лондон Парк» от «Л1», судебные приставы наложили на все помещения двух домов первой очереди арест. Успели до регистрации прав собственности в Росреестре, а, значит, де-юре проданные квартиры могут уйти с молотка. LIVING выяснил, что будет с имуществом застройщика и как в такой ситуации вести себя дольщикам.
Десятилетний долгострой ЖК «Лондон Парк» от «дочки» холдинга «Л1» - ООО «ЛП» - получил разрешение на ввод 12 мая текущего года. В течение июня уставшие от ожидания дольщики принимали квартиры, а 6 июля все покупатели двух корпусов первой очереди получили ключи. Но праздничное настроение новоселов, уже во всю хлопочущих над обустройством гнездышек, длилось недолго.
ЖК «Лондон Парк». Рендер от застройщика
Управление Федеральной службы судебных приставов Петербурга 9 июля вынесло постановление об аресте 535 квартир за долг перед дольщиками и городом. По версии застройщика, сумма долга составила 390 млн рублей. По версии же юридической компании «Маквэр», которая защищает интересы дольщиков, сумма задолженности застройщика перед взыскателями составляет более 450 млн рублей. Об этом сказано на официальной странице конторы.
В права собственности на жилплощадь уже принявшие у застройщика жильё дольщики вступить не успели, трёх дней для регистрации в Росреестре не хватило. Теперь это и невозможно. Формально статус дома – в процессе строительства, а все его помещения принадлежат застройщику. Арест предполагает запрет на регистрацию или продажу.
Защита взыскателей объясняет, что приставы пошли на такие меры, потому что не получили запрошенную информацию о проданных и непроданных (около 40 – прим. ред.) квартирах. В «ЛП» говорят, что информацию предоставили, о чем свидетельствует соответствующая квитанция ведомства. Впрочем, адвокат Антон Лебедев, знакомый с делом, утверждает, что компания хитрит: данные якобы были высланы очень поздно, когда решение об аресте уже было сформировано.
Дольщикам не беспокоиться, но действовать
В компании «ЛП» заверили, что дольщикам беспокоиться не о чем, потому что действия приставов незаконны. Застройщик собирается доказывать это в суде. Его главный аргумент – квартиры, несмотря на отсутствие регистрации в Росреестре, принадлежат покупателям, а не стройкомпании.
«Действие судебных приставов, распространяющееся на квартиры дольщиков, уже оплативших их, незаконны. Проданная жилплощадь уже передана дольщикам и не должна попасть в опись арестованного имущества, потому что это их имущество, а не должника», - прокомментировала директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
ЖК «Лондон Парк»
Впрочем, у координатора инициативных групп обманутых дольщиков, помощника депутата Госдумы Александра Хинштейна Виктории Пеньковой на этот счёт более пессимистичный взгляд.
Эксперт советует дольщикам подавать иск на снятие ареста с их квартиры. «В суде они могут потребовать признать право собственности на квартиру. Такие случаи, когда граждане входят в право собственности на основании судебных решений, есть», - добавила она.
Заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский подчеркнул, что, прежде всего, надо понимать, какие договоры заключали граждане.
«Насколько я помню, по этому объекту были, в основном, заключены предварительные договоры купли-продажи квартиры, что до 2010 года не являлось прямым нарушением 214-ФЗ. Если это так, то с гражданами должен быть заключен основной договор купли-продажи, но сделать это компания «ЛП» сможет только после оформления права собственности на себя. Арест, наложенный судебными приставами, безусловно, это процесс притормозит, но, по-моему мнению, не остановит. Вряд ли получится реализовать на торгах ранее уже проданные квартиры при наличии действующих договоров», - пояснил Островский.
Он констатировал, что арест – метод давления на строительную компанию, но одновременно и сигнал для ее руководителей – запускать ситуацию нельзя. «Уверен, что застройщик примет все меры для погашения задолженности. Но, учитывая, что есть долги и по арендной плате и перед гражданами, расторгнувшими договоры, или требующими неустойки за нарушения сроков передачи им квартир, сделать это будет непросто», - заключил он.
По словам Островского, решение вопроса зависит и от того, достаточно ли у компании средств, иных активов или свободных площадей для их реализации с целью погашения задолженности, есть ли возможность прокредитоваться. «Если ситуация не исправится, то гражданам, имеющим на руках договоры, а возможно и документы, подтверждающие передачу им квартир, придется защищать свои права в суде. В Петербурге такая практика есть. В отдельных случаях граждане получали квартиры даже в ходе банкротства застройщика. Правда, как правило, это касалось квартир в уже построенных домах», - отметил эксперт.
Между тем, адвокат Антон Лебедев отметил, что быстрой реализации квартир в данном случае не предполагается. Да и задачи такой не стоит. Приставы прекрасно понимают, чего стоит ошибка в этом вопросе. Однако сидеть сложа руки дольщикам все же не стоит, даже если цель – надавить на должника.
«Новым собственникам возможно придётся освобождать построенные квартиры от ареста – запрета на совершение регистрационных действий, перед регистрацией права собственности на себя. Возможные варианты действий: внесудебный и судебный. Внесудебный вариант предполагает обращение в службу судебных приставов с просьбой снять арест. К обращению необходимо приложить копию договора и платёжные документы. С заявлением лучше идти на личный приём», - рекомендует юрист.
Пенькова же добавила, что для обоих вариантов необходим акт о приемке квартир, который усилит вес договора о долевом участии. Ведь наличие только ДДУ в судей не является железным аргументом.
«Граф Орлов» не пострадает
Кстати, несмотря ни на что и вопреки всему газета «Деловой Петербург» в 2016 году признала девелопера первым по количеству строящейся недвижимости бизнес-класса в городе на Неве. У холдинга «Л1» строится еще три объекта – ЖК «Граф Орлов» у метро «Московская», «Премьер Палас» на Петроградском Острове и ЖК «Маршал» на Лесной. Осенью в продажу выведут четвертый объект. Продажи 30 квартир бизнес-класса (или около 50 класса «комфорт») хватит, чтобы погасить все долги, утверждает представитель застройщика.
«Долг планируется погасить за счет продажи свободных квартир в сданных башнях ЖК «Лондон Парк». В списке непроданных – в основном трехкомнатные квартиры большой площади, их общая стоимость практически полностью покроет долг компании. В любом случае, активов «Л1» хватает для оплаты предъявленного долга, поэтому поводов для беспокойства нет. Всем, кто получил свои квартиры, можно ими пользоваться. Просим сохранять спокойствие и заверяем, что сделаем все необходимое для снятия незаконного ареста», - успокаивает директор по развитию Надежда Калашникова.
В беседе с LIVING она добавила, что долги «ЛП» никак не могут спровоцировать аресты по другим объектам холдинга «Л1», поскольку строят их не «ЛП», а другие юрлица. Она также отметила, что ускорять продажи путем демпинга в своих новостройках ради погашения долгов компания не намерена.
«Компания ЛЭК, правопреемником которой стала «Л1», за долгие годы научилась строить дома с арестованными счетами. Те же корпуса ЖК «Лондон парк» строились и вводились с уже арестованными счетами и поданными заявлениями о банкротстве компании. Поэтому не стоит ожидать краха компании по причине ареста, но это безусловно плохой сигнал», - прокомментировал Лебедев.
Впрочем, адвокат вовсе не оправдывает стройкомпанию. По его словам, такая ситуация стандартна для застройщиков-должников, уклоняющихся от исполнения решений суда. Он подчеркнул, что приставы совершенно законно запросили у ООО «ЛП» сведения о свободных квартирах.
«Арест стал логичной реакцией приставов на не предоставление таких сведений. Компания, конечно, заявляет иное. Комментарии компании можно оценить на примере дела о банкротстве ООО «ЛП». Так, дело, заведённое в 2013 году, до сих пор актуально. Недавно были рассмотрены заявления кредиторов-дольщиков поданные в августе 2014 года. Фактически застройщик не исполнял решения суда более трех лет, и ему все сошло с рук. Таких заявлений в арбитражном суде большое количество, и люди ещё ждут возврата своих денег за недостроенные дома», - напомнил юрист.
Сами виноваты
Аналогичные случаи с застройщиками Петербурга уже происходили, примером этому могут быть «М-Индустрия», в которую судебные приставы нагрянули в 2012 году, заставив дольщиков бежать в суд и доказывать свое право на собственность арестованных квартир. В итоге компанию признали банкротом. Современный пример – ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти с арестованными земельными участками. В большинстве случаев ареста всех квартир застройщик уходил в банкротство.
«В ЖК «Ванино» есть жители первой очереди, которые уже заселились и требует неустоек. Из-за долгов арестованы земельные участки второй очереди, что провоцирует очередную задержку в строительстве», - рассказала Пенькова.
По ее словам, зачастую до ареста имущества и банкротства доводят сами дольщики, по законному праву требующие неустойку. Это приводит к тому, что стройкомпания не в силах продолжать строительство порой не только последующих очередей, но и завершить первые.
Найти компромисс между ожидающими свои квартиры и требующих неустойки – в том числе, задача властей, но механизма нет.
«Противоречия между дольщиками различных очередей строительства одного и того же жилого комплекса возникают тогда, когда сроки строительства нарушаются. Одни хотят получить неустойку за несвоевременную передачу им квартир, а другим важно, чтобы их очередь была достроена и пусть с опозданием, но они бы въехали в свои квартиры», - констатировал Островский.
Эксперт добавил, что повлиять застройщику на дольщиков можно только договариваясь с ними. А городу было бы логичным со стороны городских властей пойти на компромисс и составить совместно с компанией поэтапный график погашения задолженности перед городом по арендной плате. Это облегчило бы финансовую нагрузку на нее и способствовало бы завершению строительства следующих очередей жилого комплекса.
Адвокат Лебедев же более скептичен: городские власти стали заложниками ситуации. С одной стороны, дольщики, ожидающие почти десять лет квартиры, с другой стороны – бывшие дольщики, годами ожидающие выплат.
«Город не может помочь деньгами, а давление на компанию для ускорения выплат может привести к банкротству. На мой взгляд уголовное преследование руководящих лиц позволит дать сигнал всей группе компаний», - заключил юрист.
ЖК "Лондон Парк": кто поверит в 10-летний долгострой?
- Стройка десятилетия
- Судьба застройщика
- Проект "Лондон Парка"
- Реальность "Лондон Парка"
- Окружение и транспорт
- Планировки и цены
- Арестованное жилье
- Условия покупки
Жилой комплекс на проспекте Просвещения, 43а успел изрядно намозолить глаза: квартал многоэтажек возводят уже 10 лет, и конца стройке не видно. Компания "Л1" к 2017 году ввела в строй только два корпуса "Лондон Парка". В конце года намерена сдать еще один дом-подкову и завершить строительство первой очереди. Каковы перспективы окончания печально известного долгостроя, узнавал тайный покупатель.
Реальность "Лондон Парка"
Корпуса первой очереди видно издалека. И дело здесь даже не в высоте комплекса, а в его архитектурном решении. Окружающая застройка — это серые дома-коробки, а "Лондон Парк" имеет сложную конфигурацию и яркие фасады. Бросается в глаза стеклянный купол торгового центра и автомобильные съезды-улитки.
Со стороны проспекта Просвещения "Лондон Парк" производит приятное впечатление. В конце ноября 2017 года леса стояли только у стен трехэтажного ТРК: там заканчивали фасадные работы. Вокруг, правда, оставалось немало строительного мусора, что не радует дольщиков, получивших ключи и заселившихся еще летом.
В корпусе-подкове к началу зимы продолжалась пуско-наладка лифтов, велась отделка мест общего пользования, устанавливались ограждения на переходных балконах. В стилобате (эксплуатируемая кровля ТРК) прокладывали гидроизоляцию, электокабель, заливали верхнее покрытие, обустраивали эвакуационные выходы и вентиляционные камеры.
Остальная стройка хорошо просматривается со стороны улиц Кустодиева и Руднева. Два корпуса второй очереди возведены под крышу, еще два находятся в зачаточном состоянии. Третья очередь представляет из себя свайное поле.
ФОК, запланированный в первой очереди, к концу 2017 года был возведен под крышу, но активных работ там не наблюдалось. А на месте будущей школы строители расчищали территорию под временную автостоянку.
Пообщаться с менеджером "Л1" можно на объекте. На улице Кустодиева ежедневно работает офис продаж, о визите в который предварительно можно и не договариваться. На улице Руднева расположился офис менеджеров по показам, которые готовы провести по первой очереди и продемонстрировать покупателю выбранные квартиры.
В ходе общения с менеджером выясняется много интересных деталей. Например то, что торгово-развлекательный комплекс в "Лондон Парке" предусмотрен, но покупатель на него еще не найден. И появится ли он в ближайшее время — не понятно, потому что ТРК площадью 61 тыс. кв. метров продается одним лотом. Та же история с фитнес-центром. По словам менеджера, ФОК с двумя бассейнами и десятком залов должен быть построен в 2018 году, но когда в него придет собственник, никто предсказать не может.
Корпуса первой очереди спроектированы так, что из большинства секций можно пройти в торговый центр, не выходя из здания. Но в этом есть и трудность: чтобы попасть с улицы в квартиру, нужно сначала подняться на лифте ТРК до третьего этажа, а уже оттуда на другом лифте доехать до своего этажа. Также отдельный проход у жильцов нескольких секций корпуса-подковы будет в строящийся фитнес-центр.
Лифты в ЖК "Лондон Парк" удивляют. Если в ТРК курсируют новенькие OTIS, то в жилых корпусах установлены кабины ОАО "Могилёвлифтмаш". Разница сразу бросается в глаза: в отечественных лифтах даже вдвоем тесно, а между моментом прибытия на этаж и открытием дверей проходит, кажется, целая вечность.
С отделкой холлов можно ознакомиться в сданных башнях ЖК. Здесь есть консьерж, подъемники для инвалидов, места для колясок, а на полу и стенах изображен герб "Лондон Парка".
Двор между корпусами первой очереди располагается на высоте 15,5 метров. Помимо деревьев, скамеек и пешеходных дорожек, здесь находятся здания-коробки эвакуационных выходов и остекленные купола для естественного освещения ТРК. Как заметила менеджер, за этими строениями можно спрятаться от ветра, ведь на высоте трех этажей он ощутимее, чем на земле.
Многие покупатели переживают за качество, ведь корпуса первой очереди простояли недостроенными несколько лет. Все менеджеры в унисон уверяют, что монолитная конструкция со временем становится только крепче, а за счет того, что здания продувались, плесени бояться не стоит. Хотя один менеджер по показам предположила, что с сыростью все же могут столкнуться жители последних этажей.
Планировки и цены
Выбор планировок в комплексе обширен, и это не удивительно: во всем ЖК 5 тысяч квартир от студий по 25 кв. метров до 135-метровых четырехкомнатных. Сейчас на сайте можно ознакомиться с планировками в первой и второй очередях. Однако реально идут продажи только в первой очереди. Менеджеры отмечают, что теоретически можно приобрести квартиру и во второй, но в этом нет никакого смысла: сдача на два года позже, а цены идентичны первой или даже выше.
В начале декабря самая маленькая квартира в продаже имела площадь 25,75 кв. метров и стоила 2,46 млн рублей. Однушка 38,95 кв. м продавалась за 3,41 млн, стоимость двухкомнатных квартир — с 5 млн (57,12 кв. м). Также можно было купить трешку 73,87 кв. м за 6,14 млн. А вот свободных четырехкомнатных квартир на сайте найти уже не удалось. Зато за 12,24 млн рублей продавалась 135-метровая евро-трешка с кухней 27,5 кв. м и двумя санузлами.
Покупателей застройщик заманивает скидками: до минус 19% от первоначальной цены. Таким образом стоимость двушки площадью 68,3 кв. м опускалась с 6,49 до 5,25 млн. При 100-процентной оплате или ипотеке цена квадратного метра составляла около 77 тыс. рублей. Но менеджеры отмечают, что такой дисконт будет действовать до получения разрешения на ввод первой очереди в эксплуатацию, который ожидается в конце 2017 года.
Из-за нестандартной геометрии комплекса в корпусах спроектированы необычные квартиры. В них кухни имеют вид трапеции, а в комнатах насчитывается по пять углов. На месте одна подобная квартира на меня произвела приятное впечатление, хотя бы потому, что имеет два балкона, один из которых опоясывает две комнаты.
Не все планировки удачные — где-то встречается изломанной формы холл, в других слишком большие комнаты при маленькой кухне в 10 квадратов, в третьих — узкие и длинные балконы. Но во всех есть одна объединяющая особенность: крохотные санузлы. Даже в трешке площадью 70 кв. метров под ванную отведено лишь 2,76 квадратов. Еще 1,42 кв. метра занимает туалет. А в трехкомнатной квартире площадью 120 метров санузел один и совмещенный.
Бросилось в глаза расположение оконных проемов. Рамы отступают от потолка без отделки на несколько сантиметров, поэтому устройство навесного потолка может вызвать трудности.
Квартиры передаются дольщикам в черновом варианте: с голыми неоштукатуренными стенами, металлическими входными дверями, металлопластиковыми окнами без подоконников, холодным остеклением балконов, розетками. Но при желании во время покупки можно заключить договор на отделку "под ключ". Она оплачивается отдельно: 12 тыс. рублей с квадратного метра стоит "белая" и 25 тыс. — чистовая. Цены кажутся завышенными, поскольку в других жилых комплексах Петербурга чистовая отделка в комфорт-классе стоит 7-8 тысяч с квадрата. При этом набор отделочных работ у "Л1" стандартный: в комнатах — обои и ламинат, в санузле — плитка и сантехника, металлические входные и деревянные межкомнатные двери.
ЖК "Лондон Парк"
Жилой комплекс "Лондон Парк" возводится компанией Л1 в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Это один из самых масштабных на сегодня проектов в СПБ. В комплексе представлен широкий выбор квартир:
- студии 25,85-35,7 кв.м.;
- однокомнатные 27,5- 62,9 кв.м.;
- двухкомнатные 40,7-144,5 кв.м.;
- трехкомнатные 70,01-191,9 кв.м.;
- четырехкомнатные 202,1-259,2 кв.м.;
Некоторые помещения в малоэтажных секциях предлагаются со свободной планировкой и отдельным входом. Все квартиры планируются с возможностью объединения, застекленными балконами и лоджиями, предчистовой отделкой. В холлах Л1 обустроит бесшумные лифты, проведет улучшенную отделку, отведет помещения для консьержа и охраны. По периметру комплекса будет вестись видеонаблюдение. В подъездах установят видеодомофоны.
Инфраструктура
ЖК "Лондон Парк" строится в районе с развитой инфраструктурой. Поблизости находятся крупные гипермаркеты, поликлиники, школы, детские сады и пр. учреждения.
Кроме кирпично-монолитных домов на территории комплекса Л1 обустроит парк площадью 5 га, построит торгово-развлекательный комплекс, детский сад на 180 мест, школу на 550 учеников и фитнес-центр с бассейном и автостоянкой. Здесь оборудуют детские игровые площадки, зоны отдыха, бассейн, проведут озеленение с клумбами и фонтанами. Территория будет ограждена и охраняема 24 часа в сутки. Для автовладельцев запроектирован многоуровневый отапливаемый паркинг. Во внутренний двор запроектированы 4 въездных группы.
Транспортная доступность комплекса обеспечивается двумя крупными проспектами – Просвещения и Культуры. Заторы здесь возникают редко, что позволяет быстро добираться в центр СПБ. Ближайшая ст. метро – "Проспект Просвещения" находится в 2 км от корпусов.
Условия покупки
Ранее покупка квартиры в ЖК "Лондон Парк" оформлялась по предварительным договорам купли-продажи, теперь — по ЖСК. Главные риски — отсутствие юридической защиты от переноса сроков сдачи. Член ЖСК не застрахован от всевозможных взносов, пункт о которых он проглядел при подписании бумаг. Вторая очередь, по словам менеджера, будет продаваться уже по договорам долевого участия согласно ФЗ-214.
Жилой комплекс этот настолько особенный, что к концу 2017 года оформить ипотеку на покупку квартиры в нем можно было лишь в одном "Совкомбанке". Проценты у него драконовские — 11,4% годовых, при том, что многие банки выдают ипотечные кредиты под 9,5%. По словам представителей "Л1", в последнее время "Совкомбанк" снизил ставку и одобряет ипотеку под 10,9%. Квартиры в сданных башнях и вовсе нельзя купить в кредит: в конце года шло переоформление документов, поэтому ни один банк с ними не работал.
Мне менеджер порекомендовал дождаться ввода второго этапа первой очереди в эксплуатацию. Возможно, после этого на объект придут и другие банки с более гуманными процентными ставками.
"Л1" предлагает беспроцентную рассрочку. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, срок — 12 месяцев. Предоставляется скидка 10% на первоначальный взнос. Можно оформить рассрочку и на вторую очередь, имея на руках только 15% от цены квартиры. Выплачивать оставшуюся сумму придется равными платежами на протяжении 18 месяцев.
Лондон парк жилой комплекс – долгострой №1 нашего города
Арестованное жилье
Актуальная информация по оставшимся в продаже квартирам и ценам размещается на официальном сайте застройщика. Но и тут все не так просто, как кажется на первый взгляд. Например, если верить сайту, в сданных башнях свободного жилья не осталось. Однако в конце ноября менеджер в офисе предложил мне одну двушку и три трешки. В то же время 2 декабря другой менеджер по телефону меня уверила, что в башнях ничего купить уже нельзя.
Такая ситуация сложилась из-за проблем "Л1" с Федеральной службой судебных приставов: в июле на все квартиры в сданных корпусах был наложен арест. Причиной послужили долги компании в 400 млн рублей. Представители "Л1" сами об этой тонкости предпочитают не упоминать, хотя на прямой вопрос о дальнейшей судьбе арестованных площадей отвечают. Так, по словам менеджера, арестованы не все квартиры, а лишь их часть. Они будут реализованы приставами в счет погашения долга. При этом предложенные мне варианты свободны и выставлены в продажу. Но получить информацию об их статусе можно лишь напрямую в офисе.
Сейчас сложно сказать, не ожидает ли похожая судьба свободные квартиры второго этапа первой очереди, готовящегося к сдаче. Так же как и нельзя предсказать, насколько быстро "Л1" сможет рассчитаться с долгами. Ведь пытаются получить деньги с застройщика не только клиенты, расторгнувшие договоры купли-продажи, но и оставшиеся дольщики, требующие неустойку за срыв сроков. Десятки миллионов рублей компания задолжала комитету имущественных отношений Петербурга.
Стройка десятилетия
Работы на участке между проспектом Просвещения, улицами Руднева, Кустодиева и Поэтическим бульваром начались в 2006 году. Люди были воодушевлены проектом: комфорт-класс, с хорошей локацией, да еще и по приятным ценам. Они покупали квартиры и готовились заселиться в конце 2008 — начале 2009 года.
Уже к декабрю 2008 все поняли, что квартиры в новом комплексе увидят нескоро. Но вряд ли кто тогда предполагал, что ждать придется 10 лет. Как позже признался в одном интервью руководитель "Л1" Павел Андреев, ЖК "Лондон Парк" пострадал от кризиса сильнее других объектов компании.
В итоге дольщики разделились на два лагеря. Одни пытались расторгнуть договор о покупке и получить деньги, пускай и потеряв при этом 20% отступных. Другие решили ждать обещанных квартир. Они подписывали петиции, устраивали митинги, обращались к президенту, но все было тщетно. Да и тем, кто захотел забрать деньги, тоже пришлось подождать. Застройщик не смог расплатиться по некоторым расторгнутым договорам до сих пор.
Пока стройка была заморожена, регулярно появлялась информация о возобновлении работ. Но ни в 2015, ни даже в 2016 году, когда на объекте действительно появились рабочие, своих квартир дольщики не дождались. Только в мае 2017 года первый этап первой очереди был введен в эксплуатацию, и летом для части покупателей "Лондон Парка" многолетнее ожидание подошло к концу. Второй этап первой очереди обещают сдать к концу 2017 года, а ключи дольщики получат уже в 2018.
Вторая очередь не внушает оптимизма. Представители застройщика признаются, что все силы брошены на достройку первой. По предварительным данным, весь жилой комплекс должен быть готов к концу 2023, но зная историю "Лондон Парка", заглядывать настолько далеко вперед нет смысла.
ЛЭК требует доплаты
ЛЭК задерживает сдачи квартир в ЖК «Граф Орлов» - не единственная проблема покупателей. Дольщики столкнулись с другими «приятными» новостями - о необходимости произведения дополнительной платы по причине изменения проекта. Сумма доплаты составляла от 250 тысяч рублей до полумиллиона за остекление балконов, которые теперь строительной компанией именовались лоджиями. Благодаря изменению планировки так же увеличилась площадь квартир.
Л1 строительная компания 1, формулируя требования о необходимости осуществления того или иного вида доплаты, наотрез отказывается оформлять данные требования в письменном виде, при том, что запросы о предоставлении таких требований в документально оформленном виде постоянно поступают. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что предоставив такие документы, компания Л1 тем самым подтвердит свои неправомерные намерения, что в конечном итоге сыграет свою роль при судебном разбирательстве. В свою очередь, дольщики получили разъяснения от прокуратуры о несоответствии требований о доплатах закону. Одностороннее изменение проекта, состоявшееся лишь на бумаге, не обязывает дольщиков вносить требуемую строительной компанией доплату.
Осуществляя подобные заявления, компания Л1 тем самым задерживает предоставление официальных документов и отказывает дольщикам в передаче права собственности на квартиру , мотивируя это отсутствием необходимых платежей.
Митинги и другая деятельность дольщиков
С целью привлечения общественного внимания к проблеме, и создания соответствующего общественного резонанса, дольщиками Л1 1 раз даже был проведен митинг, который состоялся на Московском проспекте, недалеко от возводимого объекта. В ответ на проведенный митинг представители строительной компании предложили дольщикам произвести необходимые платежи, зарегистрировать права собственности на жилые помещения и лишь потом обращаться в суд за проверкой законности и правомерности требований доплаты. Дольщики ЖК «Лондон парк» обращались даже к Г.С. Полтавченко путем создания обращения, записанного на видео.
Дольщики, устав ждать окончания строительства их жилья, организовывались в социальных сетях, таких как в контакте, и участвовали в соответствующих митингах. Такие группы, как «ЛЖЭК» и «Обманутый дольщик», помогали организовываться обманутым дольщикам, которые задавались вопросом как получить деньги. Такая коммуникация особенно актуальна была для тех, кто постоянно не проживает в Санкт-Петербурге. Так же обманутые дольщики привлекали общественное внимание, в том числе и со стороны государственных органов. Дольщиками ЖК Лондон Парк даже предпринимались попытки голодовки, однако, ей не было суждено состояться.
На официальном сайте всё идёт по плану
Что касается Интернет-ресурса Л1, то на определенный период времени вся информацию о строящихся жилых комплексах была исключена, а по электронному адресу концерна Л1 никто не отвечал. В настоящее время данная информация имеется, однако, компания Л1 не сообщает о том, что некоторые жилые комплексы («Лондон парк», «Граф Орлов», «Премьер Палас», «Звездный») строятся уже на протяжении 5-7 лет, втягивая в этот долгострой новых клиентов.
Продажа квартир осуществляется как непосредственно девелопером, так и путем переуступки прав к Л1. В последнем случае компания имеет дело с лицами и организациями, массово приобретающими право на жилье в самом начале строительства того или иного жилого комплекса, и в последующем, когда цены на объект обычно возрастают, переступают данные права требования (в частности, у ЖК «Лондон парк» было большое количество таких инвесторов).
Строительный концерн ЛЭК в настоящее время является лидером по количеству возведенных жилых объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, однако, в погоне за количеством, компания Л1 зачастую упускает не только качество, но и свою деловую репутацию, подолгу задерживая возведение жилых объектов, игнорируя требования дольщиков на возврат денег и не предоставляя достоверную информацию о строящихся объектах. Это особенно приобретает актуальность при просмотре фото и видео о текущем состоянии объекта. Данное состояние позволяют зафиксировать онлайн камеры, установленные на объектах, которые, зачастую, воспроизводят несоответствующую действительности информацию. Отмечалось, что в кадре была группа строителей, хотя в действительности никаких строительных работ не велось или велось меньшими силами.
Лондон парк жилой комплекс гиблое место
Разрешение на ввод первой очереди ЖК «Лондон Парк» (застройщик ООО «ЛП» входит в холдинг Л1) получил 12 мая 2017 года, в конце июня началось заселение. Комплекс представляет собой два 25-этажных дома с общей площадью в 40 тысяч квадратных метров. По высоте они занимают третье место среди жилых зданий города. Всего в первой очереди 575 квартир — от студий до четырехкомнатных. И все они 14 июля оказались под арестом.
О том, что теперь в УФССП занялись самими квартирами, «Фонтанке» рассказали в компании «Маквэр», которая представляет интересы дольщиков в судах, и подтвердили в ООО «ЛП».
«Для введения в эксплуатацию проектно-инвентаризационным бюро были проведены обмеры, и мы смогли через суд получить к ним доступ, — рассказывает глава «Маквэр» Оксана Вершинина. – Застройщику предложили предоставить данные о еще не проданных квартирах, чтобы за счет их продажи погасить задолженность. Ее общая сумма составляет 450 млн рублей. Однако такую информацию компания не раскрыла, так что арестовали все квартиры, в том числе проданные».
Директор по развитию Л1 Надежда Калашникова, в свою очередь, утверждает, что застройщик всю информацию приставам направил, о чем даже имеется пометка канцелярии ведомства. Кроме того, до начала процедуры ареста в службу передали документы, подтверждающие права дольщиков на квартиры, однако пристав-исполнитель отказался принять и ознакомиться с ними, о чем есть указание в акте ареста.
Речь, судя по всему, идет о двух постах – от 4 и 14 июля. В первом объем сводного исполнительного производства оценивается в 350 млн рублей, во втором сумма задолженности увеличивается аж на 100 млн.
Застройщик «Лондон Парка», по информации «Фонтанки», долговую массу оценивает в 400 млн. И отмечает, что в первой очереди без собственника остаются лишь около 40 квартир.
«Проданные уже переданы покупателям и не должны попасть в опись арестованного имущества, так как являются имуществом дольщиков, а не должника, – говорит Калашникова. – Эта позиция подтверждена сложившейся судебной практикой».
У компании, по ее словам, и без реализованных площадей хватает активов для погашения задолженности. Поэтому решить вопрос с выводом проданных квартир из-под ареста компания намерена максимально оперативно. Готовы ли к диалогу в региональном управлении судебных приставов – пока неизвестно: в ведомстве от комментариев по этому вопросу пока воздерживаются.
В «Маквэр» также успокаивают дольщиков: их права никак не могут быть нарушены из-за ограничения имущественных прав на квартиры.
«Пусть спокойно делают ремонт в квартире и перевозят мебель. Единственное ограничение — они не могут продать жилплощадь, – говорит Вершинина. – Но они и так не могли бы это сделать, пока застройщик не поставит квартиры на кадастровый учет, зарегистрирует право собственности и заключит основные договоры. Чтобы исключить квартиру из-под ареста, надо просто предоставить документы, подтверждающие право собственности. Так методом исключения станет ясно, какие площади свободны».
Арест гарантирует, что квартиры, не нашедшие пока хозяев, не продадут, пока вопрос с задолженностями не будет урегулирован. Если дело дойдет до распродажи собственности компании, с молотка пустят не сами квартиры, а право требования на них после постановки на кадастровый учет. Это значит, что лоты пойдут с дисконтом.
На дольщиков в объеме долгов «ЛП», по данным юристов, приходится лишь треть (порядка 150 млн рублей). Основные обязательства у застройщика накопились перед КИО. В самом комитете оперативно получить информацию о его претензиях не удалось, на начало года речь шла о 97 млн рублей. При этом известно, что ведомство регулярно подает иски на сумму от 12 миллионов к застройщикам. И выигрывает регулярно, как и его предшественник КУГИ. Последний был подан в начале июня.
В комитете по строительству хранят олимпийское спокойствие. «Никаких опасений достройка объекта не вызывает, – говорит замглавы ведомства Евгений Барановский, курирующий долевое строительство. – Первую очередь, если помните, мы ввели при арестованных счетах. Объект не зря называют проблемным, но все они решаются, и наши действия позволяют закончить строительство. Вторую очередь предполагается ввести в конце третьего — начале четвертого квартала этого года».
В комитете говорят, что обязательства застройщика никак особенно не ранжируют, но главная задача — построить жилье. В самой компании, насколько можно судить, исходят из следующей логики: сначала довести проект, потом рассчитаться с теми, кто уходит, а затем — с теми, кто остался, но ждет неустойки. «Мы не отказываемся ни от каких своих обязательств, – говорит Надежда Калашникова. – Мы лишь хотим, чтобы был сформирован график погашения, по которому требования одних дольщиков не выполнялись за счет интересов других».
Аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин называет подобные ситуации типичными. В качестве примера он приводит ситуацию в Оренбургской области, где по иску дольщиков первой очереди проекта арестовали вторую. «В Петербурге тоже есть прецеденты, – говорит эксперт. – 13 дольщиков Ванино сейчас заблокировали достройку второй очереди на 161 квартиру. Само собой, никто никогда не отберет квартиры у тех дольщиков, которые получают ключи в «Лондон Парке», но как инструмент давления на застройщика этот арест вполне работает».
По мнению Синочкина, такие коллизии запрограммированы 214-м законом и судебной практикой. «Законодатель имел в виду идеальную ситуацию, – считает аналитик. – Искали способ заставить застройщиков все сдавать строго в срок. И решили: за год просрочки отдай неустойку в треть стоимости квартиры обратно, за 2 года — еще треть, за 3 — всю квартиру и еще цену квартиры. А такие переносы сроков — наша повседневность. И та же самая Дума принимает закон о компенсационном фонде, который полгода не работает».
Проект "Лондон Парка"
Проект разбит на три очереди. В рамках первой к концу 2008 года планировалось возвести три корпуса от 21 до 28 этажей, торговый комплекс с парковкой и фитнес-центр. Позже первую очередь разделили на два этапа: сначала в первой половине 2017-го закончили возведение башен, а к концу года обещают завершить строительство "подковы" — корпуса, огибающего башни с трех сторон.
Во вторую очередь включено четыре корпуса от 3 до 27 этажей. Запроектированы трехэтажная школа и двухэтажный детский сад, но их возведут уже в рамках третьей очереди, не раньше 2022-2023 годов. Последними будут строить четыре односекционных 21-26-этажных дома.
Под малогабаритное жилье в этом ЖК отдана большая часть площади. В двух башнях, например, из 575 квартир 474 студии и однокомнатные. Во второй и третьей очередях однушки занимают чуть меньше квадратных метров — 57% и 67%. Из-за этого число квартир на этаже доходит до 12. Впрочем, для удобства жильцов на секцию предусмотрено по три-четыре лифта.
С парковкой в этом ЖК могут возникнуть трудности. По проекту, машиноместами будут обеспечены 80% квартир. Это если учитывать все выделенные закутки — как подземные, так и дворовые. Проблема в том, что половина парковок появится только к окончанию строительства третьей очереди. Именно там — рядом с Поэтическим бульваром — построят трехуровневую подземную стоянку на 2340 автомобилей. Для 2 тысяч жителей первой очереди пока предусмотрено только 140 гостевых мест. Даже паркинг на 500 машин для нужд торгового центра еще не действует. Во второй очереди на 2102 квартиры построят паркинги для 1046 автомобилей.
Застройщик нашел выход: к концу 2017 года заработает временная открытая автостоянка на 1000 автомобилей. Ее оборудуют на месте будущей школы. Для жильцов "Лондон Парка" парковка должна быть бесплатной.
"Л1" обещает дольщикам богатое озеленение. В октябре 2017 года СМИ разразились рекламными публикациями о высадке вдоль улицы Руднева березовой рощи — по сути, небольшой аллеи с парой десятков невысоких деревьев. А в июне на эксплуатируемой крыше торгово-развлекательного комплекса появилось 65 вишен. Там же, во дворе первой очереди, уже растут розы и кустарники. Установлены скамейки, а в будущем обустроят детские площадки.
Жилой комплекс застройщик относит к комфорт-классу. Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии. Высота потолков составляет 3 метра, холлы выполнены по индивидуальному дизайн-проекту. Во всех секциях на входе имеются пандус и подъемники для инвалидов. Двор закрытый, установлено видеонаблюдение, а в каждой парадной гостей встречает консьерж.
Сроки сдачи корпусов в разных источниках различаются. В начале декабря на официальном сайте "Л1" отмечалось, что вторая очередь будет завершена в 4 квартале 2018 года, хотя в проектной декларации речь идет о конце 2019 года, а менеджеры и вовсе говорят о 2 квартале 2020 года. Третья очередь, согласно сайту, будет закончена в 4 квартале 2020 года, а если верить ПД и менеджерам — в 4 квартале 2023 года.
Окружение и транспорт
Расположение ЖК "Лондон Парк" можно отнести к плюсам. До станции метро "Проспект Просвещения" всего два километра, прямо от комплекса курсируют автобусы, трамваи и маршрутки. Станция метро "Гражданский проспект" находится в 3,5 километрах от "Лондон Парка".
На автомобиле до КАД ехать не больше 15 минут, а до Гостиного двора — полчаса. Пробки на Проспекте просвещения случаются, но не регулярные. В часы пик бывает затруднено движение на проспекте Энгельса — там автомобили частенько двигаются со скоростью 10-15 км/ч.
С социальной инфраструктурой поблизости нет проблем. В радиусе полутора километров расположены 20 школ, примерно столько же детсадов, детская поликлиника №7, взрослая поликлиника №97, Ленинградская областная клиническая больница, госпиталь МВД и отделение полиции. На Поэтическом бульваре городские власти возводят еще одну школу. Новый детский сад и станция скорой помощи рядом уже построены.
Что касается атмосферы района, то каких-то особых красот от окрестностей ждать не стоит. Обычные многоквартирные дома, которыми застроена большая часть России. Проспект Просвещения ничем глаз не радует, но во дворах около "Лондон Парка" много зелени. Напротив жилого комплекса со стороны улицы Руднева расположено полуразрушенное здание. Строилось оно как один из корпусов Петербургской медицинской академии последипломного образования. Основную часть недостроя снесли и теперь возводят на его месте "Лондон Парк". Дальнейшая его судьба до сих пор не известна.
Зато воодушевляет вид из части окон "Лондон Парка". Дольщикам, купившим квартиры на верхних этажах первой очереди со стороны проспекта Просвещения, повезло: им в придачу досталась панорама ночного Петербурга и отдаленные огни Ленобласти. У жильцов квартир, смотрящих в сторону Поэтического бульвара, такого вида не будет. Сначала им придется несколько лет любоваться на стройку под окнами, а после весь обзор перегородят 25-этажные корпуса. Собственникам квартир на нижних этажах центральных секций корпуса-подковы предстоит любоваться на все еще недостроенный фитнес-центр.
Судьба застройщика
До злополучного 2008 года история застройщика была безоблачной. В 90-х компания участвовала в федеральных социальных программах, ударными темпами наращивала объемы строительства и в 2007 ввела в эксплуатацию почти десятую часть от построенного в Петербурге за год жилья.
В 2008 году у застройщика начались трудности. Состоялся скандальный раздел группы компаний между Павлом Андреевым и Андреем Рогачевым. Рогачев тогда стал единоличным владельцем девелоперской фирмы "Макромир", а Андреев получил "ЛЭК". Убытки и долги росли, поэтому застройщик стал избавляться от земельных активов. В 2011 году название было изменено на "Л1".
С 2015 года финансовое положение фирмы начало выправляться. С многолетними задержками были сданы ЖК "Звездный", "Империал", "Классика". В конце 2017 года компания ведет строительство 4 жилых комплексов: "Лондон Парк", "Граф Орлов", "Премьер Палас" и "Маршал".
При приемке квартир у дольщиков построенных домов возникает немало нареканий. Так, в ЖК "Классика" жильцы натыкались на сломанные стеклопакеты и ржавые трубы, в ЖК "Премьер Палас" — на щели в окнах и дыры в стенах. В этом же комплексе новоявленные собственники столкнулись с протечками в подземном паркинге и отсутствием мусоропровода. "Есть трубы и камеры мусоросборника, но в трубах нет люков" - так комментируют на форумах. Многие жаловались на лифты, работающие с переменным успехом.
Л1 строительная компания Санкт-Петербурга(СПБ): немного истории
Строительная компания Л1, позиционирующая себя как строительная компания №1 в СПб и ЛО, серьезно задерживает сроки сдачи некоторых объектов, а обманутые дольщики выходят на митинги, обращаются к губернатору и даже предпринимают попытки голодовки. Один из самых «задерживаемых», как мы уже писали - Лондон парк (застройщик – ООО «ЛП).
ЛЭК (ИСТЕЙТ) - одна из крупнейших строительных компаний в России. Л 1 строительная компания 1 в кризисные годы имела серьезные проблемы с долгостроями и финансированием. Изменив название, компания попыталась выйти из кризиса, ведь никто не хотел связываться с фирмой, имеющей так много негативных отзывов на форуме дольщиков. По результатам рейтинга электронного портала «Дом Контроль» Л1 занимает третье место в списке «10 компаний с самой большой задержкой объектов» и первое место в списке «Компании по количеству объектов» (у одного только «Лондон парк» несколько корпусов). На чём «погорела» компания Л1? погнавшись за количеством, было упущено качество. Задерживая строительство некоторых объектов уже более чем на 7 лет, ЛЭК приобрела дурную славу.
Запишись на консультацию к жилищному юристуЧитайте также: