Сдать жилье в аренду на кипре
Прекрасная национальная кухня, длинный туристический сезон, легкость получения визы и послекризисное снижение цен делает Кипр идеальной страной для самостоятельного отдыха.
Всё что вам нужно - выбрать в поиске понравившиеся варианты или связаться с нашими менеджерами, которые помогут организовать ваш отдых на Кипре наилучшим образом. Кипр ближе и проще чем кажется.
На нашем сайте можно легко найти сотни вариантов по краткосрочной и долгосрочной аренде в любом городе Кипра.
Полезная информация о Кипре
Приглашаем воспользоваться международным сервисом бронирования автомобильных трансферов. Компания выполняет индивидуальные трансферы во всех популярных аэропортах и городах мира. Преимущественно русскоговорящие водители, комфортные и чистые автомобили 8 классов по ценам локальных служб такси. Полностью легальный и законный способ быстро и просто добраться до нужной точки. Водитель встречает туристов с табличкой в указанном месте. Встреча с табличкой Помощь с.
9 ноября председатель правительства России Дмитрий Медведев выступил с заявлением о временной приостановке всех авиарейсов из России в Египет по причине высоких рисков безопасности, пока расследуется крушение Аэробуса 321. Почти сразу встал вопрос о том, как распорядиться своим отдыхом тем туристам, кто уже забронировал отели в Египте, но не сможет в них попасть. Туристические компании, разумеется, совершенно не торопятся возвращать покупателям деньги за оплаченные туры, предлагая.
Сейчас туристы испытывают немало сложностей: это и падение рубля по отношению к мировым валютам, и экономические трудности, и недоверие к туроператорам после серии банкротств в 2014 году. Видимо, все эти причины заставляют людей искать новые варианты при организации отдыха и, например, пробовать известный всем с детства метод отдыха “дикарём”, который сейчас называют “индивидуальным туризмом”. Давайте для начала разберемся из каких компонентов состоит типовой.
Где отдохнуть всей семьей и при этому подтянуть английский? На Кипре! Среди туристов из России эта страна становится всё более популярной. Кипр отличается чудесным, мягким и теплым климатом. Довольно доброжелательные местные жители готовы подсказать туристу и дорогу к ближайшему экскурсионному бюро, и посоветовать хороший ресторан. Кипр – цивилизованная страна, в которой очень сильно распространён английский из-за долгого колониального господства Великобритании. Достаточно.
Доходы и расходы
Будущему собственнику курортной недвижимости на Кипре сразу стоит понять – если он собирается отдыхать в ней в летний сезон, то может потерять значительную часть доходов. Ведь самые высокие цены и хорошая заполняемость жилья на острове – с мая по сентябрь (пик приходится на август).
| Цены на аренду недвижимости на Кипре в высокий сезон варьируются от €40 до €300 в сутки, а в зимние месяцы падают в два раза и составляют от €20 до €150 в сутки. |
Зимой спрос на аренду резко падает. Чтобы найти квартиросъемщиков, приходится значительно снижать цены.
В любом случае доходы собственника будут зависеть от характеристик и расположения недвижимости.
Примерные цены на аренду на Кипре (объект на побережье):
- Высокий сезон:
Апартаменты – от €40 до €200 в сутки
Вилла или дом – от €75 до €300 в сутки - Зимние месяцы:
Апартаменты – от €20 до €80 в сутки
Вилла или дом – от €50 до €150 в сутки
Помимо доходов, разумеется, у владельца недвижимости есть и расходы на её содержание.
Примерный список расходов:
- Электричество и водоснабжение – €100-200 в месяц (оплачивает арендатор).
- Содержание бассейна и услуги садовника – €100-300 в месяц.
- Вывоз мусора – €100-200 в год.
- Муниципальные сборы – €150-300 в год.
- Коммунальные платежи (если объект расположен в комплексе с общей территорией и бассейном) – €150-1500 в год.
- Уборка и стирка белья при смене арендаторов – €20-100.
Часть обстановки (мебель, предметы интерьера), посуду и постельные принадлежности придется обновлять раз в 1-2 года. Стоит также учесть, что в какие-то месяцы у собственника не будет доходов, а расходы на коммунальные услуги все равно останутся.
Как выбирать недвижимость для сдачи в аренду на Кипре
Большинство инвесторов предпочитают покупать виллы и апартаменты на Кипре для сдачи в аренду на короткий срок. Это и понятно: основной спрос на аренду формируется благодаря туристам, приезжающим на короткий срок, да и сам владелец сможет тогда периодически отдыхать в своем жилище. При покупке недвижимости для долгосрочной аренды подобной возможности у собственника нет.
Итак, какая же недвижимость подходит для краткосрочной аренды на Кипре?
- Расположение
Местоположение – это наиважнейший фактор при выборе апартаментов или виллы на Кипре.
Туристы предпочитают арендовать жилье на развитых морских курортах – в Ларнаке, Айя-Напе, Лимассоле, Протарасе и Пафосе. Недвижимость должна располагаться недалеко от моря и хорошего пляжа (лучше – песчаного), в районе с развитой инфраструктурой. В шаговой доступности должны находиться магазины, рестораны, кафе и остановки общественного транспорта.
Наиболее предпочтительный вид из окон – это, конечно, море. - Характеристики недвижимости
Самыми востребованными объектами недвижимости на Кипре являются апартаменты и виллы с 3-4 спальнями. Это объясняется тем, что на остров чаще приезжают отдыхать с семьей. Квартиры с 1-2 спальнями будут востребованы у туристов с небольшим бюджетом.
Что должно находиться в съемном жилье: необходимая мебель, бытовые электроприборы, интернет и телевидение (если потенциальные арендаторы – русские туристы, то с подключенными российскими каналами).
На каких арендаторов ориентироваться?
Как уже было сказано, арендовать жилье на Кипре предпочитают семьи, так что инвестору стоит ориентироваться на семейные пары с детьми.
Если российский собственник жилья планирует искать съемщиков среди своих соотечественников, тогда ему стоит учесть – русские предпочитают арендовать хорошие виллы рядом с морем (на 1-й линии). Для сравнения, европейцы (немцы, англичане и др.) любят отдыхать вдалеке от моря и туристической суеты, предпочитая недорогое жилье. Сами киприоты также отдают предпочтение бюджетным вариантам, но уже на побережье.
Выгодно ли сдавать в аренду жилье на Кипре?
Согласно данным 2018 года, аренда жилья на Кипре – один из популярных видов инвестирования в иностранную недвижимость среди граждан России. Все больше российских предпринимателей стремится вложиться именно в кипрские объекты, и дело не только в том, что на острове прекрасные климатические условия, и он является настоящим раем для туристов.
С чем придется столкнуться арендодателю
Налог
Долгосрочная аренда на Кипре или краткосрочная облагается налогом. Договор, заключенный с арендатором, регистрируется в Налоговой службе и только тогда становится официальным документом. При этом производится оплата Гербового сбора. Его величина зависит от того, какой срок имеет договор и какова сумма арендной платы в месяц. Если собственник является налоговым резидентом, то весь его доход, полученный от аренды жилплощади на Кипре,облагается подоходным налогом и специальным взносом на оборону, который нужно платить раз в полгода в Налоговой службе. Его величина рассчитывается по ставке 3% на 75% от общей стоимости аренды. Арендодатель, не являющийся налоговым резидентом Кипра, такой взнос не платит.
Вид на жительство
Для иностранного инвестора наиболее подходящие варианты оформления вида на жительство – категория F (fast track) и категория F (normal track). Первый является ускоренной процедурой (3-4 месяца), для которой необходимо купить квартиру на Кипре стоимостью не менее 300 000 евро, а также внести на депозитный счёт в какой-либо кипрский банк 30 000 евро на три года. Если резидент приобретает один вид жилья, то он не сможет его сдавать, так как такая недвижимость будет считаться местом его постоянного проживания. Поэтому инвестировать нужно в два объекта сразу, и тогда второй можно будет сдать в аренду.
При процедуре оформления ВНЖ категории F (normal track), которая занимает от 5 месяцев до 1 года, инвестор должен доказать, что имеет доход, получаемый из-за границы, не менее 30 000 евро на него самого и дополнительно по 5000 евро на каждого члена его семьи. Именно в этом случае он сможет сдавать купленное жилье в аренду от собственника.
Договор аренды
Сдать жилье в аренду на кипре
Многие владельцы недвижимости на Кипре сдают свои квартиры и дома гостям острова, туристам и местным жителям. При этом в последние годы процесс аренды все чаще организуется через популярные онлайн-ресурсы вроде Airbnb. Однако не все знают, как он регулируется.
Отношения между арендатором и арендодателем на Кипре регулируются в основном двумя законами: «Об аренде», раздел 86 Свода законов Республики Кипр (The Rent (Control) Law Cap 86), и «О договорах».
Ни один из этих законов не предусматривает наличия какого-либо регистра для учета договоров краткосрочной или долгосрочной аренды.
Доход от сдачи недвижимости, расположенной на Кипре, в аренду, получаемый налоговым резидентом Кипра (физическим лицом или компанией), облагается следующими двумя налогами:
подоходным налогом/налогом на прибыль; специальным взносом на оборону.
Лица, не являющиеся налоговыми резидентами Кипра и получающие доход от сдачи в аренду расположенной здесь недвижимости, платят только подоходный налог/налог на прибыль и освобождены от уплаты специального взноса на оборону.
Налогообложение арендного дохода производится методом начисления (нарастающим итогом).
Следовательно, налоговый резидент – физическое лицо облагается налогом на арендный доход, полученный в любой стране мира. Применяется освобождение в размере 20% и ряд других вычетов. Этот арендный доход будет объединен с другими налогооблагаемыми доходами этого лица, после чего итоговая сумма дохода подлежит обложению подоходным налогом согласно применяемой на Кипре шкале ставок.
Физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом Кипра, должно будет оплатить подоходный налог на общую сумму арендного дохода, полученного на Кипре. Здесь также применяется освобождение в размере 20% и ряд других вычетов. Этот арендный доход будет объединен с другими налогооблагаемыми доходами этого лица, полученными на Кипре, после чего итоговая сумма дохода подлежит обложению подоходным налогом согласно применяемой на Кипре шкале ставок.
Если получателем дохода от сдачи недвижимости на Кипре является компания-нерезидент, этот доход будет объединен с другими налогооблагаемыми доходами этой компании, полученными на Кипре, и после зачета налоговых вычетов и льготируемых расходов итоговая сумма облагается налогом на прибыль по ставке 12,5%.
30 июня и 31 декабря каждого года арендаторы должны предоставлять владельцу имущества справку об удержанном налоге (формы IR614A или IR614Q).
В настоящее время Парламент Кипра рассматривает законопроект, вносящий поправки в закон «О гостиницах и местах проживания туристов» (Hotels and Tourist Accommodations Law). Законопроект предусматривает создание регистра мест проживания туристов, в который будут внесены все объекты, сдаваемые туристам в краткосрочную аренду. Эти объекты должны будут отвечать ряду критериев, в частности, быть меблированными.
Стоит ли вообще заниматься таким бизнесом?
Аренда жилья на Кипре без посредников – это бизнес, требующий основательных вложений и учета многих моментов, касающихся взаимоотношений с иностранным государством, но достаточно выгодный. Тем более, что ситуация для развития этого вида предпринимательства на острове сегодня очень благоприятная, так как спрос и цены на недвижимость постоянно растут. Именно поэтому количество иностранных инвесторов, вкладывающих в жилье на Кипре, все увеличивается.
Кипр. Купить, чтобы. сдавать
А ведь это интересная идея! Интересная, но не новая. Многие иностранцы, приобретающие недвижимость на Кипре, уже давно мыслят в этом направлении. Собственнику нужен не просто «дом для летнего отдыха», но еще и источник получения прибыли. Для этого жилье сдают в аренду. Насколько же выгоден такой вид вложения средств?
Если раньше всего около 10% зарубежных покупателей недвижимости на Кипре приобретали ее именно для того, чтобы сдавать в аренду, то теперь можно говорить примерно о 25% иностранцев, предпочитающих такой вид инвестиций. Доход от сдачи внаем составит в год приблизительно 4–6 % от стоимости недвижимости, но арендодатель сможет получить прибыль только при соблюдении некоторых условий, о которых ДН и решил рассказать.
Начав поиски дома или квартиры, которые вы предполагаете сдавать в аренду, выбирайте те районы, где есть устойчивый спрос на съемное жилье как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Помните,
что выгоднее всего сдавать жилье на долгосрочный период, то есть дольше, чем на 12 месяцев, потому что в этом случае вы имеете право повышать своим жильцам плату каждые 2 года на 12%. Недвижимость, расположенная в туристических зонах, как ни странно, не обеспечит вам хороший доход от аренды. Этому мешает сезонность спроса. Кроме того, при попытке сдавать жилье на короткие периоды (причем дело придется иметь главным образом с агентами туристических компаний) вы обнаружите множество досадных мелочей, ввергающих вас в лишние расходы. Вам нужно:
– полностью обставить квартиру мебелью;
– иметь на примете людей, которые могут на нерегулярной основе (по вызову) делать уборку и косметический ремонт;
– нанять доверенное лицо, которое будет наносить визиты в вашу квартиру с целью своевременно выявить и тут же устранить возможные повреждения;
– отслеживать и вовремя оплачивать счета за электричество, воду, телефон, и т. д., и т. п.
Исключение можно сделать разве что для виллы или квартиры, расположенной в наилучших местах туристских зон (например, в Лимассоле, на берегу моря), иначе покупать соответствующую недвижимость в «сезонных» местах не стоит. Такие направления, как туристические зоны Ларнаки, Паралимни и всего восточного региона острова имеют очень ограниченный и наиболее зависящий от сезона спрос на съемное жилье. С другой стороны, предлагаемые в аренду виллы с частными бассейнами, с 2–4 спальнями могут стать заманчивым предложением для съемщиков жилья (главным образом, в районе Пафоса). Такая вилла принесет собственнику годовой доход в сумме приблизительно 20 000 кипрских фунтов (за вычетом расходов).
Будьте очень осторожны, если берете кредит в банке на покупку недвижимости. Вы не должны полагаться на доход от аренды, который вы планируете пустить на погашение ссуды, если сумма кредита превышает 50% стоимости приобретения – таково общее правило.
Каков уровень отдачи от инвестирования?
Вопрос трудный для однозначного ответа, здесь имеют влияние множество факторов. Как в любом случае вложения денег в недвижимое имущество, доход напрямую зависит от расположения объекта, времени покупки и продажи, типа недвижимости. Учтите, что цены на кипрскую недвижимость растут в среднем на 10–15% в год, тогда как арендная плата увеличивается ежегодно примерно на 4%. В этом случае суммарное возмещение инвестиций может достигать около 14% в год. Но (надо это помнить!) указанные цифры действительны не для всех регионов Кипра и не для всех видов недвижимости.
Теперь – о стоимости сделки, которая сильно влияет на будущий доход как от сдачи в аренду, так и при перепродаже. Отдельные агенты по недвижимости закладывают в стоимость жилья слишком высокие комиссионные (12–14 % вместо обычных 10%), поднимая таким образом цены выше рыночных. Принимая во внимание то, что все пошлины и гербовые сборы взыскиваются из расчета стоимости сделки, вздутая продажная цена взлетает еще выше. И если позднее вы захотите перепродать свою недвижимость, то есть риск обнаружить, что даже по прошествии нескольких лет ее стоимость окажется ниже первоначальной, по которой вы совершали сделку. И даже наниматель вашего жилья не поможет покрыть расходы.
Далее. Надо принимать во внимание, что коммунальные услуги обходятся недешево. Так, за содержание 2–3-спаленной квартиры придется отдавать ежегодно до 800 кипрских фунтов. В эту сумму включен налог на недвижимость, сбор за уборку мусора, страховка, а также плата за поддержание в хорошем состоянии прилегающей к дому территории. Примерно такую же сумму надо будет выложить и на содержание небольшого дома. Владельцу большой виллы придется отдавать 1000–1200 фунтов в год.
Покупать, чтобы сдавать: резюме
* Покупать следует в престижных жилых районах, но не в туристических зонах. Не стоит игнорировать, в частности, Никосию, которая показывает наилучший и стабильный возврат инвестиций.
* Проверяйте, из чего складывается стоимость вашей покупки, правильно подсчитайте все транзакционные издержки.
* Найдите надежного представителя, который сможет присматривать за вашей собственностью и предоставлять вам калькуляцию расходов.
* Оформляйте договор на аренду, предусматривающий любые мелочи. В первую очередь зафиксируйте, кто оплачивает коммунальные расходы и действия на случай задержки квартплаты. Учтите, что, согласно местному законодательству, выгнать из своей же квартиры или дома злостного неплательщика вам будет очень сложно – закон на стороне съемщиков жилья.
* Помните о необходимых затратах на домашнее оборудование и мебель.
Правила совершения сделки купли-продажи прописаны в Законе о приобретении недвижимого имущества иностранцами (The Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law). Взаимоотношения арендодателя и нанимателя регулирует Закон о договоре аренды (Rent Contract Law).
Сдавать жилье надо по закону
Кто такие иностранцы? По кипрскому законодательству, под «иностранцем» понимают любое лицо, не являющееся гражданином Кипра, а также местные (локальные) компании, управляемые нерезидентами, международные компании и трасты, действующие в пользу иностранных граждан. Это понятие не распространяется на:
– киприотов, не проживающих постоянно в своей стране;
– иностранок – жен киприотов, проживающих вместе со своими супругами;
– граждан стран-членов Евросоюза или компаний стран ЕС, постоянно находящихся на Кипре.
Что говорит закон о сдаче в наем недвижимости, принадлежащей иностранцу? Отношения между арендодателем и нанимателем жилья регулируются положениями Закона о договоре аренды (Rent Contract Law). Как гласит данный закон, правила относительно арендных отношений не распространяются на иностранцев. Тем не менее у них есть возможность легально сдавать свою недвижимость в аренду другим лицам. Только при заполнении декларации о доходах, получаемых на Кипре, иностранец-арендодатель обязательно должен указать в отдельном пункте сумму своего дохода от такой сделки. И, соответственно, заплатить налог с этого дохода.
Транзакционные издержки при покупке или продаже недвижимости – это расходы, которые складываются из оплаты юридических и риэлторских услуг, стоимости регистрации при продаже недвижимости, а также прочих сопутствующих расходов. Общая сумма издержек может варьироваться от нескольких процентов до нескольких десятков процентов от сделки, в том числе в зависимости от страны. Международная консалтинговая компания Global Property Guide провела собственное исследование транзакционных издержек в странах Европы. Выяснилось, что в Великобритании (стране, в столице которой продается практически самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались минимальными – около 5%. А в такой популярной среди россиян стране, как Кипр, уровень издержек оказался довольно высок – 12%.
Общепринятые правила аренды на Кипре
Другое правило: иностранцы могут снимать недвижимое имущество сроком не более чем на 33 года, при этом новый владелец сам сдавать это жилье в аренду права не имеет. Если есть желание арендовать на более долгий период, то обязательно требуется получить на это разрешение кипрского Совета министров (Council of Ministers).
Приобретая недвижимость на Кипре, вы делаете немалое капиталовложение, поэтому не стоит попадать в спорные ситуации в сфере арендных отношений, лучше все делать по закону. Ведь пройдет не так много времени, и ваш домик не только окупится, но и начнет приносить прямую прибыль. Ко всему прочему кипрская недвижимость – это ваш личный курорт, где можно отдыхать… если, конечно, там в это же время не живут постояльцы. К тому же цены на аренду медленно, но верно растут, делая инвестиции в Кипр все более привлекательными.
В статье использована информация, предоставленная адвокатом Андреасом Ассиотисом (г. Лимассол).
АНДРЕАС ХУЛУДИС
глава представительства в России компании Pafilia Property Developers Ltd.
Прежде всего, надо напомнить, что на Кипре иностранный гражданин – поскольку он не является резидентом страны – не имеет права сдавать свою недвижимость напрямую. Поэтому для осуществления подобной операции иностранцу нужен посредник, то есть, в принципе, любая риэлторская контора. Аренда, как все наверняка знают, может быть краткосрочной и долгосрочной. Так вот, что касается долгосрочной аренды (на срок 1 год и больше), она не слишком выгодна для арендодателя, хотя и можно ожидать получения годового дохода на уровне примерно 3-3,5% от стоимости жилья. Может быть, кого-то такой доход и удовлетворяет, но большинство предпочитает сконцентрироваться на краткосрочной аренде? В этом случае есть возможность и самим отдыхать в купленном жилье, и получать более солидную прибыль, минимальный уровень которой – 5% от стоимости объекта. Столь существенная разница между двумя вариантами связана с тем, что, с одной стороны, на рынке долгосрочной аренды много предложений и высокая конкуренция. С другой стороны, туристы, которые приезжают на отдых на 1-2 недели, не скупятся, поскольку аренда квартиры все равно оказывается дешевле проживания в отеле.
Собственно, это нетрудно рассчитать. К примеру, в высокий сезон аренда 2-спаленной квартиры будет стоить примерно 55 кипрских фунтов (по сегодняшнему курсу – около 94 евро) в день. Таким образом, за примерно 660 евро в неделю люди могут получить квартиру полностью оборудованную, с мебелью, с кухонной техникой и кондиционерами, в комплексе, где имеется бассейн и детская площадка, в радиусе 1-2 км (то есть, в 20 минутах ходьбы) от морского берега. Причем, за эти деньги может отдохнуть до 6 человек. Вопрос – сколько бы это стоило в гостинице? Даже точных подсчетов производить не надо – явно намного больше.
Наш опыт показывает, что лучше всего арендный рынок чувствует себя там, где спрос не умирает и в зимний период (упомянутые выше 5% - это среднестатистический годовой показатель, причем минимальный – непосредственно в высокий сезон можно рассчитывать и на большее). Так что самыми привлекательными и предпочтительными остаются Лимассол и особенно Пафос. Этот город традиционно пользуется повышенным спросом у британских и скандинавских туристов пожилого возраста: кипрское лето для них слишком жаркое, в то время, как в их родных странах период с мая по сентябрь вполне комфортен; зато осенью, зимой, ранней весной, когда у них стоит неласковая погода, на Кипре очень хорошо. К тому же, даже осенью и зимой Пафос и Лимассол могут предложить им все, что угодно, тогда как Ларнака и Айя-Напа, где закрываются не только гостиницы, но даже магазины, в прямом смысле слова движение вымирает. Наша компания специализируется не только на строительстве, но также и на управлении недвижимостю, в том числе и аренде. Нам известны запросы клиентов, и у нас выстроенна работа и на этом направлении (ну, как всем изветно, совершенству предела нет). Pafilia сконцетрированна на повышении доходности для клиентов, сдающих свое жилье, и мы надеемся, что в скором времени будем в состоянии обрадовать их еще больше.
Недвижимость для сдачи в аренду или buy-to-let на Кипре
Поток туристов на остров Афродиты – Кипр – растет с каждым годом. Эксперты рынка недвижимости отмечают, что растет и число приезжих, которые предпочитают останавливаться не в отеле, а в съемном жилье. Поэтому аренда вилл и апартаментов на Кипре может стать хорошим бизнесом для их владельцев.
Тенденции рынка недвижимости на Кипре
Аренда на Кипре популярна благодаря тому, что здесь высокий уровень безопасности, комфортные условия для ведения бизнеса, низкие налоги.
Самые популярные районы покупки недвижимости – Лимассол и Пафос. Здесь продажа жилья на Кипре составляет около 70% от общего объема. Это наиболее продвинутые районы, где большое количество казино и элитного жилья, соответственно, здесь живет самое платежеспособное население. Также достаточно популярный район Ларнаки благодаря тому, что цены на недвижимость на Кипре здесь ниже примерно на 30-40%.
В настоящее время в среднем доходность от сдачи кипрской недвижимости составляет 5-8 % годовых. При этом цены на жилье за последние три года выросли на 15-20% и продолжают расти вместе с доходами арендодателей. Еще одна причина, почему аренда недвижимости на Кипре популярна – это возможность получить банковский кредит на приобретение жилья по очень выгодной процентной ставке (2,5- 3%) и с первоначальным взносом от 30%.
ТОП-8 ошибок при сдаче квартиры или дома в аренду на Кипре
Само собой, что заключение договора – самая важная и обязательная часть в начале «отношений» арендатора и арендодателя. Отсутствие договора считается самой главной ошибкой, но ее даже не стоит включать в ТОП – настолько она очевидна.
Эта статья – предостережение от не столь явных, но довольно распространенных ошибок. Их, кстати, допускают даже опытные арендодатели, что уж говорить про новичков. Итак…
1. Отсутствие договора с родственниками или знакомыми
Главная ошибка решивших сдавать «по знакомству» – сдавать просто так, без соответствующих бумаг. Сколько в истории случаев, когда коллеги, друзья или родственники вели себя не в пример хуже, чем незнакомые арендаторы! Поэтому составление договора – обязательное условие.
Нормальные арендаторы с радостью согласятся зафиксировать деловые отношения на бумаге. А те, кто «обиделся» – считайте, что это отсев ненадежных людей.
2. Отказ от депозита
Депозит (иногда его называют залогом, для Кипра эти понятия равнозначны) – важнейшая часть в заключении договора. Он, как и договор, должен взиматься со всех без исключения – и с абсолютно незнакомых людей, и с близких приятелей.
Но, даже если хозяин квартиры взял депозит, это еще не значит, что он уберег себя финансово. Депозит нужно правильно оформить: это делается легко и самостоятельно.
Необходимо прописать в договоре аренды сумму депозита и следующие нюансы:
- в каких случаях депозит не вернется арендатору (описать размер ущерба, внести пункты договора, при нарушении которых депозит полностью уйдет арендодателю)
- в каких случаях депозит вернется арендатору частично (то же самое)
- когда депозит должен быть возвращен
- есть ли возможность засчитать депозит за оплату последнего месяца вперед.
Последний пункт – предмет соглашения обеих сторон. Нужно сначала обговорить его, а потом вносить в бумаги.
3. Отсутствие перечня (описи) имущества
И при долгосрочной, и при краткосрочной аренде необходимо фиксировать все дорогостоящие предметы в квартире или доме. Опись составляется владельцем недвижимости и может включать в себя любые предметы на его усмотрение. Вдруг в гостиной лежит жутко дорогой паркет? Или в столовой стоят антикварные стулья – все это нужно отметить. Также в перечень вносят всю бытовую технику и отмечают ее исправность.
Желательно, чтобы арендатор и арендодатель вместе прошлись по жилплощади и проверили – все ли цело, все ли работает? Арендодателю также рекомендуется сделать фотографии наиболее ценных предметов мебели и интерьера и прикрепить их в качестве приложения к договору.
Можно даже указать напротив каждого пункта сумму, которую уплатит при порче арендатор. Обе стороны в этом случае решат сразу массу проблем.
4. В договоре не указано, кто отвечает за ремонт
Редко такие вопросы решаются на бегу, а зря: при долгом съеме жилья обязательно что-то «полетит», и не всегда в этом будет виноват квартиросъемщик. Сантехника, плита и холодильник, стиральная машина – все это может выйти из строя. Кто будет платить за ремонт – нужно решить заранее.
Если вина арендатора очевидна – все убытки возмещает он, с этим трудно поспорить. А если тостер «умер» своей смертью, от старости? Или в сезон дождей отсырела и отвалилась плитка? В таких случаях убытки закрывает собственник жилья – или оговаривает в договоре, что съемщик делает ремонт за свои деньги, но это идет в счет квартплаты.
5. В договоре не указаны жильцы
Договор составляется на одного арендатора. Но обязательно должно быть указано, кто будет жить вместе с ним. Часто арендодатель просто вписывает в договор следующие слова: «не более _ человек, включая Арендатора».
Но разумнее сделать перечень постоянных жильцов.
Также стоит уточнить – как часто будут приезжать гости? Кипр – туристическая страна, вполне возможно, что друзья-родственники съемщика будут проводить у него отпуск. Можно, кроме перечня постоянных жильцов, вписать пункт «не более _ человек гостей на срок от 3 дней».
Несовершеннолетние жильцы, то есть дети – отдельная тема.
Если хозяин квартиры не хочет принимать семьи с детьми, нужно четко это указать. Бывает так, что в квартиру заселяются двое, а затем семейство пополняется. Этот момент тоже упоминают в договоре заранее – на всякий случай.
6. Моменты с животными
Можно указать графу «Без животных», и это намного облегчит жизнь. Но если арендатор в целом не против питомцев, стоит отнестись к этому моменту внимательнее.
Возможно, имеет смысл упомянуть, каких животных заводить можно, а каких – нельзя. Так, не все приемлют грызунов – у них специфический запах. Кто-то не любит собак, у кого-то – аллергия на кошек. Также стоит четко прописать в договоре, что последует за порчей имущества животным.
7. Отсутствие страховки
Сдавать жилье долгосрочно (или, тем более, краткосрочно) без страховки – дело не самое надежное. Довольно часто встречаются случаи, когда ни арендатор, ни арендодатель не виноваты в произошедшем. Страховка решит множество проблем и позволит собственнику квартиры/дома спать спокойно.
8. Не прописан запрет на субаренду
Арендатор вполне может снимать квартиру долгосрочно и при этом сдавать ее краткосрочно. Почему бы и нет, особенно в туристическом городе?
При такой схеме арендодатель ничего не теряет, но при этом рискует своим имуществом, а иногда и добрым именем.
Во избежание таких действий, в договоре нужно четко прописать: «без возможности субаренды и передачи в пользование третьим лицам».
Меры предосторожности при сдаче недвижимости в аренду на Кипре
Однако, не редко по окончании срока аренды владельцы недвижимости обнаруживают, что их собственности нанесен значительный ущерб либо не оплачены текущие счета за свет и воду, а суммы, которую арендаторы вносят в качестве залога не хватает, чтобы покрыть эти расходы.
Начинаются долгие разбирательства, которые зачастую все равно не приводят к нужному результату. Безусловно, риски связанные со сдачей жилья в аренду есть.
Но их можно минимизировать, если подойти к вопросу с умом:
Дурят вашего брата! О сдаче кипрской недвижимости в аренду.
Блог о Кипре: Читая сочинения неизвестных авторов на русских форумах, посвященных кипрским реалиям, снова и снова сталкиваюсь с жертвами постоянно повторяемых сказок, которые сладко поют в уши потенциальных покупателей многочисленные посредники: риэлторы, застройщики, агенты, посредники и всевозможные помогайки. Четверть века людям, заикнувшимся о покупке недвижимости на острове Афродиты, немедленно, как попугайчики с выученными ругательствами, начинают пропихивать мысль, что, дескать, не беспокойтесь - если у вас не хватит денег на покупку сразу, мы оформим ипотеку, или же, если вы хотите пока пожить дома, мы без проблем сдадим ваш дом или квартиру, для того, чтобы частично окупить затраты. Всех этих людей объединяют два порока: стремление во что бы то ни стало получить ваши деньги, и отсутствие совести, позволяющее не моргнув глазом, врать в лицо своим клиентам. Причем, так ведут себя не только посредники-одиночки, на свой страх и риск рыщущие по интернетам и весям в поиске потенциальных жертв, но и вполне солидные организации с многодесятилетней историей. Все они, за редким и благим исключением, врут своим покупателям о возможной сдаче недвижимости после приобретения. Надо сказать, что даже в тех случаях, когда продавец, действительно, предпринимает какие-то шаги для исполнения своих обязательств, делается это либо откровенно незаконно, либо, наивный буратина просто передается в лапы адвокатов, которые снимают с владельца недвижимости дополнительный доход в виде гонораров за фортеля, позволяющие более-менее придать такой аренде условно-законное оформление. К чему я это пишу? А вот к чему, читайте и запоминайте:
То самое разрешение Совета Министров Кипра на покупку недвижимости иностранцем, содержит незамысловатый и совершенно ясный запрет сдачи в аренду и коммерческого использования покупки. И всё! Это касается всех без исключения граждан третьих стран (исключая ЕС), покупающих недвижимость в качестве физического лица. Отдельная тема - покупка недвижимости в качестве инвестиции для последующего получения ПМЖ или же вступления в гражданство. Но таких покупателей немного, и уж они-то точно черпают информацию не из форумов и со слов всякого рода жуликов на побегушках. Искать оригиналы кипрского законодательства на греческом языке мне лень, ибо они выложены в виде картинок pdf-файлами, поэтому, я просто привел вам цитату из руководства по покупке недвижимости, выпущенного компанией ANDREAS NEOCLEOUS & CO LLC, которую невозможно обвинить в предвзятости или некомпетентности.
Недвижимость, сдаваемая в аренду, должна принадлежать или юридическому лицу, или человеку, чей статус позволяет совершать покупку на иных, нежели оговориваемых в разрешении на покупку Советом Министров Республики Кипр. Если вам говорят иное - знайте, что вам врут в глаза с целью обманным путем завладеть вашими деньгами. Кстати, как обычно, всегда найдется некоторое число очевидцев, утверждающих, что они сдают, и у них все прекрасно, и им ничего за это нет. Это весьма распространённая категория профессиональных жертв, во весь голос защищающих своих грабителей, по глупости ли, или же из желания вляпать как можно большее число других дурачков по корыстным, или же чисто психиатрическим мотивам.
Что такое buy-to-let
Покупка недвижимости для сдачи в аренду или buy-to-let – это классическая схема инвестирования. Покупатель получает в собственность жилье, которое предназначено для краткосрочной или долгосрочной аренды (как правило, с привлечением управляющей компании).
Зачастую инвесторы приобретают жилую недвижимость в крупных городах, в которых высок спрос как со стороны местных жителей, так и со стороны туристов. При этом, если в качестве потенциальных арендаторов рассматриваются местные, то жилье будет сдаваться на долгий срок (как минимум – на 1 год). Кратковременный съем подходит для туристов и бизнес-путешественников.
Есть и еще один тип «потребителей», спрос которых стоит учитывать при выборе недвижимости, – это потенциальные покупатели (инвесторы). Например, эксперты советую избегать элитных объектов и спекулятивных рынков, на которых будет сложно перепродать свою недвижимость в будущем.
Плюсы buy-to-let для инвестора:
- Максимальная свобода в использовании недвижимости. При сдаче объекта в аренду на короткий срок собственник может периодически и сам использовать жилье, например, для отдыха.
- Риски вложения сводятся к минимуму при грамотном выборе недвижимости (об этом – ниже).
- Получение дохода не только от аренды, но и от прироста стоимости объекта в будущем.
Читайте также: