Сдать в аренду недвижимость в греции

Обновлено: 30.04.2025

Покупка недвижимости в Греции доступна любому. Но как и любой большой проект в вашей жизни, он требует пристального внимания и изучения перед реализацией, и некоторая исследовательская работа, проведенная перед покупкой, только улучшит конечный результат.

Тот, кто уже купил домик у моря и счастливо там проживает, проделал большую работу, которая заняла некоторое, а иногда и весьма значительное время. Картинка в вашем воображении рисует белоснежную виллу на Миконосе или традиционный каменный коттедж на материке, большое патио, потрясающие виды на море, вечеринку с друзьями со свежими морепродуктами и душистым вином, в окружении потрясающей природы.

И вот начинается процесс знакомства: вы делитесь мыслями с друзьями, находите кого-то, кто уже прошел этот путь, ищете объекты в интернете, сравниваете цены – насколько недвижимость в Греции дорога (Внимание: вполне доступна!). Потом короткий (или не очень) разговор с агентом по продаже, который рекомендует вам определенные регионы Греции. Несколько часов вы проводите в блогах, пытаясь понять, как там будете жить, с детьми, на пенсии или просто отдыхать. И наконец, вы принимаете решение. А почему бы и нет? Далее идет поиск объекта в интернете, оценка своих финансовых возможностей, посещение выставки по недвижимости или встреча с агентом, формулировка своего видения и целей покупки, билет в Грецию и Вуаля… А чего ждете Вы?

Кто покупает недвижимость в Греции?

Большой стимул для рынка недвижимости для привлечения иностранных инвестиций дала программа «Золотой Визы» (ВНЖ в обмен на инвестиции), которую Греческое правительство анонсировало в конце 2013 года.

Это гарантированная возможность получения ВНЖ для всех членов семьи при покупке недвижимости стоимостью от 250.000 евро. ВНЖ выдается на 5 лет и продлевается каждые 5 лет при условии сохранения владения собственностью. Каждый год число семей, воспользовавшихся этой программой почти удваивается. 2170 семей получило ВНЖ за 2017 год, а это более 7000 человек!

Сейчас большее количество ВНЖ получают граждане Китая, за ними следуют граждане РФ и Турции. По данным греческого государственного агентства Enterprise Greece, условия этой программы самые интересные в сравнении с подобными инвестиционными программами других стран Евросоюза. И действительно, программа успешно демонстрирует приток инвестиций в Грецию.

Греция: как сдавать недвижимость в аренду

В начале 2020 года арендные ставки на жилье в Греции продемонстрировали высокий рост, на который сильно повлияли сами владельцы собственности, регулярно повышающие арендную плату. Например, за последние пять лет ее стоимость в Афинах выросла на 20-50%. Арендные ставки достигли настолько высокого уровня, что даже превысили докризисные показатели 2010 года, когда происходили смены правительства, сопровождаемые значительным сокращением заработной платы, повышением налогов, сокращением пенсий, увольнением рабочих и распродажей государственных предприятий.

Привлекайте лицензированных специалистов

Без участия профессионалов невозможна покупка недвижимости в Греции Подводные камни кроются в деталях: нюансы греческого языка, менталитета и законодательства самостоятельно покупателям не осилить. Как именно происходит процесс купли-продажи недвижимости, узнаете здесь .

Квалифицированный переводчик несет ответственность за достоверность перевода и поможет подготовить документы и выявить в договоре спорные моменты.

Любая сделка в Греции свыше 80000€ проводится исключительно с участием адвоката . Его задача проверить юридическую чистоту, данные реестров, выявить имеющиеся отягощения и права третьих лиц. Адвокат поможет зарегистрировать переход права собственности.

Участие в сделке риэлтора защитит от мошеннических схем, о которых речь пойдет далее. Такая покупка выгодна: наши советы по покупке жилья в Греции с 2002 года сэкономили клиентам миллионы евро. Риэлторы не занимаются неликвидными объектами, заведомо мошенническими схемами, их предложения всегда в тренде рынка.

Сопровождение сделки сотрудниками нашей компании гарантирует:

подбор оптимального варианта жилья по соотношению цена-качество;
точное соблюдение всей процедуры оформления смены собственника;
отсутствие юридических и налоговых проблем;
предварительный расчет доходности;
эффективное управление недвижимостью.

Греческий нотариус не несет ответственности за подлинность документов и обман продавцов. Его задача предварительно рассчитать стоимость объекта, сумму налогов и удостоверить факт сделки.

Покупка жилья в Греции для сдачи в аренду в рамках программы инвестиционного ВНЖ

Пандемия Covid-19 и ограничительные мероприятия негативно повлияли на туристическую отрасль Греции. Однако прогнозы экспертов на 2021 год внушают оптимизм. Свободное посещение страны путешественниками приведет к повышению спроса на аренду жилья. Для тех, кто планирует заработать на этом, самое время задуматься, какие объекты под сдачу лучше приобрести. Кроме ожидаемой прибыли, инвестиции в недвижимость Греции открывают перед иностранными гражданам широкие перспективы и возможности через получение “золотой визы”. Узнаем из материалов, представленных экспертами Эмиграционного центра GARANT.in, на что обратить внимание при выборе недвижимости под аренду в Греции для участников инвестиционной программы ВНЖ.

Особенности рынка арендуемой недвижимости в Греции

Греция имеет благоприятный южный климат и расположение, потому нет проблем с выбором региона для покупки недвижимости под аренду, поскольку жилье здесь востребовано круглый год. Однако в зимнее время стоимость аренды в столице и северных районах страны снижается больше, чем в два раза. В разгар сезона наиболее востребовано гостиничное жилье и апартаменты на морском побережье в первой и второй линии, а также в Афинах, которые по праву считаются культурным центром республики. Цена аренды двухкомнатной квартиры в греческой столице составляет более 750$ в месяц, что обусловлено большим туристическим потоком и высоким спросом. При этом и число представленных на рынке объектов в Афинах намного больше, чем в других городах. Прибыль от покупки недвижимости в условиях повышенной конкуренции может иметь отложенную выгоду в виде прибыли от продажи объекта в будущем, но не принести ожидаемого дохода от аренды. Особенность рынка арендуемой недвижимости в Афинах — спрос на небольшие квартиры в центре столицы в краткосрочном периоде и на просторное жилье в элитных южных районах на длительный срок со стороны местных граждан и иностранцев.

Более оптимистичные прогнозы ожидают инвесторов, которые вкладывают капитал в недвижимость Салоников. Это второй по значению город в Греции, но число предложений по сдаче недвижимости в аренду здесь значительно ниже. Обусловлено это небольшим числом иностранных гостей, являющихся главными потребителями. Важный портовый город привлекает иностранных инвесторов со всего мира. В последнее время аналитики отмечают стремительный рост цен на недвижимость в Салониках, в годовом исчислении превышающий показатели в самой столице. Все эти факторы являются определяющими и многообещающими для инвесторов, которые планируют покупку недвижимости для сдачи в аренду или ее продажи в перспективе.

Востребованным остается жилье среди арендаторов на Санторини и Крите, а также других многочисленных островах Греции, где туристический сезон длиться круглый год. Популярностью пользуются объекты на материковых курортах Халкидики и Аттики.

Как владельцу недвижимости в Греции сдать его в аренду

Законодательство Греции относительно имущества, которое сдается в аренду, имеет свои особенности. Для оформления договоров долгосрочной аренды владельцу необходимо зарегистрировать недвижимость в Реестре аренды и получить туристическую лицензию. Объекту присваивается специальный номер, который вводится при публикации объявлений на специальных платформах, как например: Airbnb и Booking. Получение лицензии не требуется для недвижимости, которая сдается на непродолжительное время — до 90 дней в общем по стране и до 60 дней на островах с численностью населения до 10 тыс.

Иностранные граждане могут заниматься вопросом сдачи жилья в аренду самостоятельно или через профессиональных агентов. Примерная стоимость таких услуг в случае долгосрочного найма составляет 10% от суммы аренды за год. Когда риелтор занимается краткосрочными договорами аренды, а в перечень его услуг включен уход за недвижимостью, размер гонорара увеличивается в 2-3 раза. Конечно в этом случае есть риск связаться с недобросовестным посредником, который может сдавать жилье в краткосрочном периоде без ведома владельца. Однако иностранные граждане, не проживающие в Греции, не могут заниматься вопросами сдачи недвижимости на непродолжительный период дистанционно.

Инвестиции в недвижимость как возможность получения ВНЖ в Греции

Часто целью инвесторов, которые покупают недвижимость за рубежом, является сохранение капитала и возможность получения дохода. В свою очередь, для развития экономики каждого государства инвестиции служат дополнительным, а иногда основным источником пополнения бюджета. Достижение двусторонней выгоды стало возможным после принятия в ряде стран миграционных законах, которые позволяют иностранцам получать ВНЖ и гражданство в обмен на финансовые вложения в национальные фонды, предприятия, недвижимость и т.д.

Жилье под аренду пользуется большим спросом в развитых туристических странах, в том числе и в Греции. Покупка такого имущества на сумму от €250 тыс. дает право на получение греческого вида на жительство для главного инвестора и членов его семьи. Примечательно, что в условиях указана общая сумма инвестиций, а не стоимость одного объекта. Это означает, что иностранные граждане вправе сформировать пакет из нескольких единиц, общей стоимостью не менее €250 тыс. В таком случае иностранные граждане вместе с недвижимостью получают широкие права и возможности, которые обеспечивает ВНЖ Греции.

Как сдать жилье в Греции в аренду?

Сейчас в Греции самый комфортный вариант для сдачи недвижимости в аренду – обратиться в специализированную компанию или к самостоятельным агентам, которые занимаются краткосрочной арендой или, по крайней мере, предлагают свои услуги в этой сфере. Обычная ставка риэлтора при поиске жильца на долгий срок составляет 10% от годовой суммы аренды или это будет комиссия в размере платы за один-полтора месяца. В случае краткосрочной аренды компания, которая берет на себя все заботы о квартире, попросит от 20% до 30% от чистого дохода, поскольку краткосрочная аренда требует много усилий. Это связано с тем, что нужно постоянно заселять и выселять туристов, собирать и отдавать залоги, постоянно что-то докупать. Стоит иметь в виду, что арендаторы часто воспринимают агента как бесплатного гида, консультанта или помощника по широкому кругу вопросов и дергают его периодически.

Можно сдавать свою греческую недвижимость самостоятельно через Airbnb и Booking: с точки зрения греческого законодательства можно сдавать в краткосрочную аренду без туристической лицензии или с ней. Сдавать недвижимость без лицензии в аренду можно не дольше, чем 90 дней в году. Для островов с численностью населения меньше 10 000 жителей этот срок уменьшен до 60 дней, но он может быть увеличен, если сумма дохода не превышает 12 000 евро в год. При этом инвестор имеет право сдавать в аренду не больше двух объектов недвижимости. Чтобы сдавать недвижимость в аренду, владелец должен зарегистрировать объект в Реестре краткосрочной аренды и получить специальный номер, который нужно указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах. Впоследствии он должен сообщать о факте сдачи недвижимости в аренду местным налоговым органам. Если владелец недвижимости не зарегистрирует объект в реестре или не укажет полученный номер при публикации объявления, то должен будет выплатить штраф в размере 5000 евро.

Квартиры с туристической лицензией можно сдавать в аренду без ограничений и их не нужно регистрировать в реестре — сдавая квартиру через Airbnb или Booking, в объявлении достаточно указать номер туристической лицензии, которая выдается Греческой национальной туристической организацией. Оформление документов обычно занимает около двух месяцев и стоит 3000—5000 евро. Доходы до 12 000 евро в год облагаются налогом в размере 15%, если они выше, то тогда необходимо оплачивать 35% от прибыли. Доход свыше 35 000 евро облагается налогом в размере 45%. Сейчас власти страны обсуждают изменения для собственников, зарабатывающих на аренду более 1000 евро, но менее 3000 евро в месяц в сторону уменьшения.

Учтите природные особенности

Покупка дома на первой линии от моря обойдется на 50-60% дороже второй линии. Для долгосрочной покупки рассматривайте дома чуть дальше от берега : воздействие морской воды и сильного соленого ветра негативно сказываются на состоянии металлических конструкций, сантехники, деталей интерьера и озеленении территории.

В Греции жарко, расходы на кондиционирование помещений будут ниже в квартирах , расположенных на северо-западе и домах с широкими террасами по периметру. Для зимнего проживания придется установить автономное отопление.

Греция находится в районе повышенной сейсмической активности. Правительство жестко контролирует все перепланировки и запрещает снос несущих стен, способных привести к разрушению здания. При осмотре объектов примите как данность существующую планировку объекта:

капитальная перепланировка обойдется очень дорого;
незаконная перепланировка чревата огромным штрафом, заплатит его новый владелец, а не продавец.

Обратите внимание на окружающие территории, изучите карты местности и уточните у риэлтора градостроительные планы муниципалитета. Иначе дом с видом на бухту будет перекрыт многоэтажным новостроем.

За сколько можно сдавать жилье в Греции?

Наталья Анисимова для сдачи в аренду рекомендует рассматривать следующие регионы: Халкидики, Афины, Салоники. По ее словам, в южных районах столицы (Алимос, Глифаду, Вари, Варкизу) жилье сдается в аренду лучше, так как находится ближе к пляжам. Стоимость приличных апартаментов составит примерно 400 тысяч евро (34,7 миллиона рублей).

Сдавать недвижимость в краткосрочную аренду проще через управляющую компанию.

Статья по теме «Для долгосрочной аренды с максимальным доходом выбирают зачастую северные районы столицы: Халандри, Пефки, Агиа-Параскеви, Кифисию, Маруси. Возможный доход — около 4% после уплаты налогов.

В центре Афин можно найти небольшие квартиры от 100 тысяч евро (8,6 миллиона рублей), в одной из которых можно проживать самому, а другие аналогичные объекты сдавать в аренду: долгосрочную или краткосрочную. Нормальной считается практика сдачи в долгосрочную аренду квартиры без мебели, на цену это почти не влияет.

Если говорить об островах, возьмем для примера Корфу: там в историческом центре квартира стоит порядка 149 тысяч евро (12,9 миллиона рублей). Сдавать такой объект можно за 80-100 евро (6,9-8,6 тысячи рублей) в день в низкий сезон и за 120-130 евро (10,4-11,2 тысячи рублей) в сутки в высокий сезон. В таком случае доходность уже от 6-8% годовых.

На северо-западе Корфу можно приобрести видовой участок под застройку на берегу моря, построить виллу, которую также можно сдать или продать. Стоимость участка в 5,5 тыс. кв. м будет составлять примерно 320 тысяч евро (27,7 миллиона рублей).

А вот коммерческая недвижимость, прежде всего офисы, в Греции (впрочем, как и везде) уже не является инвестиционно привлекательной. Но, как подсказывает Анисимова, можно присмотреться к помещениям, предназначенным для медицинских кабинетов, или аналогичного назначения.

«Коммуналка»

Строительные нормы (в том числе сейсмические) в стране на очень высоком уровне. В Греции теплый и мягкий климат, поэтому в большинстве районов нет центрального отопления. Зимой может быть повышенная влажность в домах у моря, и лучше выбирать этаж повыше, куда поступает больше солнца.

Коммунальные услуги (свет, отопление, водоснабжение, вывоз мусора) за квартиру площадью 85 квадратных метров стоят в среднем 150 евро (13 тысяч рублей) в месяц.

Многоквартирных домов с закрытой территорией, бассейнами, инфраструктурой на территории ЖК в Греции почти нет. Поэтому и расходы на содержание в этом случае минимальны.

Шаг 1.
Определяемся с целью покупки

Итак, первый шаг – понять чего хотите от покупки именно Вы. Когда вы наконец поняли что хотите купить недвижимость в Греции, нужно понять на чем фокусировать свой интерес.

Учтите стоимость содержания и налоги

Приобретение недвижимости в Греции налагает на собственника ряд обязательств: уплата налога на недвижимость ENFIA и муниципальных налогов, оплата счетов за электричество, воду, канализацию, телефонию, Интернет. Сдача апартаментов в аренду облагается налогом на доход по ставке от 15 до 42%.

Приобретение объекта в апарт-отеле или комплексе вилл предусматривает оплату услуг управляющей компании, расходов на текущий ремонт и уборку территории, содержание бассейна, пляжа, спортивных и игровых площадок, парковки.

Владельцы частных домов оплачивают услуги садовника, ассенизатора, доставку питьевой воды. Дополнительно оплачивается круглосуточная охрана, видеонаблюдение. Основные данные о размерах расходов на содержание недвижимости вы узнаете здесь .

Как правильно сдавать в аренду греческую недвижимость через Airbnb?

Похоже, 2017 год станет для греческого рынка недвижимости одним из самых удачных за последнее время: объём зарубежных инвестиций за первые семь месяцев вырос на 72 % по сравнению с прошлым годом. По оценкам греческого издания Ekathimerini, в этом году в местную недвижимость будет вложено около полумиллиарда евро. Это связано с:

— низкими ценами. Стоимость квадратного метра ещё не выросла после кризиса 2008 года и остаётся одной из самых низких в Европе: по данным Numbeo, недвижимость в центре Афин в среднем стоит 1 420 евро/м² против 4 590 евро/м² в Берлине, 9 670 евро/м² в Париже и 14 650 евро/м² в Лондоне;

— стабилизацией экономики. По прогнозам МВФ, в 2017 году рост греческой экономики составит 2,8 %, ЕС прогнозирует ежегодный рост ВВП примерно на 2,2 % до 2019 года;

— ростом числа туристов. По прогнозам Всемирного совета по туризму и путешествиям, в 2017 году Грецию посетят 26 млн. туристов, а к 2027 году это число вырастет почти до 40 млн.

Афины заняли первое место по скорости роста числа предложений на Airbnb в 2016 году (+112 % за год) / Фото: Oleksii Khodakivskiy @bakermonk / Unsplash

Онлайн-площадки Airbnb и Booking позволяют с лёгкостью сдавать недвижимость в аренду любому инвестору. Правительство Греции, вслед за другими европейскими странами, пытается взять под контроль рынок краткосрочной аренды: парламент проголосовал за введение ограничений для владельцев квартир.

С точки зрения греческого законодательства есть два типа недвижимости для сдачи в краткосрочную аренду:

— без туристической лицензии;

— с туристической лицензией.

Квартира без туристической лицензии. Что это значит?

По закону, вступающему в силу 1 января 2018 года, для квартир, которые сдаются в аренду через онлайн-платформы без туристической лицензии, действует ряд ограничений:

1. Сдавать недвижимость в аренду можно не дольше, чем 90 дней в году. Для островов с численностью населения меньше 10 тыс. — 60 дней. Срок может быть увеличен, если сумма дохода не превышает 12 тыс. евро в год.

2. Инвестор может сдавать в аренду не больше двух объектов недвижимости.

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, владелец должен зарегистрировать объект в «Реестре краткосрочной аренды» (Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής), который находится в ведении Независимого органа государственных доходов Греции (Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, Α.Α.Δ.Ε.). Владелец получает специальный номер, который нужно указывать при публикации объявлений на онлайн-платформах. Впоследствии он должен сообщать о факте сдачи недвижимости в аренду местным налоговым органам.

Как Греция собирается контролировать выполнение закона? Аудиторские группы из сотрудников Независимого органа государственных доходов Греции и Министерства туризма будут проверять объекты, выставленные на платформах:

— если владелец недвижимости не зарегистрирует объект в реестре или не укажет полученный номер при публикации объявления, то должен будет выплатить штраф в размере 5 тыс. евро;

— сумма будет удвоена, если выявленные нарушения не были устранены в течение года. В следующий раз сумма штрафа увеличивается в четыре раза;

— если арендодатель не сообщит налоговым органам о факте сдачи квартиры в аренду, то платит штраф в размере удвоенной арендной платы на день проверки. Если заявление было предоставлено несвоевременно — штраф составит 100 евро.

Квартира с лицензией. Какая от неё польза?

Квартиры с туристической лицензией можно сдавать в аренду без ограничений.

Туристическая лицензия (EΣΛ) выдается Греческой национальной туристической организацией (Ελληνικός Οργανισμός Τουρισμού, EOT). Квартиры с лицензией не нужно регистрировать в реестре — сдавая квартиру через Airbnb или Booking, в объявлении достаточно указать номер EΣΛ.

Для того, чтобы получить лицензию, нужно собрать следующие документы:

— разрешение на строительство;

— сертификат пожарной безопасности;

— документ, подтверждающий подсоединение к канализационной сети;

— доказательство уплаты пошлины;

— копию архитектурного проекта;

— справку об отсутствии судимости у владельца недвижимости.

Оформление документов занимает около двух месяцев и стоит 3—5 тыс. евро. Чтобы самостоятельно получить лицензию, необходимо нанять инженера, адвоката и других специалистов, которые помогут правильно оформить документы и получить согласие соседей.

Для иностранного инвестора проще купить квартиру с уже оформленной туристической лицензией. Она выдается бессрочно, а при смене владельца потребуется подать заявление и предоставить справку об отсутствии у него судимости.

Проект Tranio — квартира с туристической лицензией на улице Трикупи. Объект ремонтируется и будет готов к сдаче в аренду в мае 2018 года.

Квартира с двумя спальнями и гостиной подойдёт для большой семьи или компании друзей из 4–6 человек. До исторического центра города можно добраться пешком за 15 минут. В квартире будет выполнен качественный ремонт, установлены современная мебель и сантехника. Сдачей в аренду будет заниматься профессиональная управляющая компания в Афинах.

Учтите региональные факторы

Часть территорий Греции правительство рассматривает как пограничную зону, в которой смена собственника возможна исключительно по особому разрешению , нерезидентам ЕС приобрести недвижимость проблематично. Перечень проблемных регионов регулярно обновляется. Тонкости покупки жилья на Крите, архипелаге Додеканес, Северо-Восточных островах и в Северной Греции уточняйте у наших менеджеров.

Исторически сложилось так, что инфраструктура центральной части островов развита лучше, чем прибрежная . Сложности с логистикой повышают расходы на содержание жилья и снижают качество жизни. Наши менеджеры подскажут, какие курорты активны круглогодично.

Будьте осторожны со сделками off-plan

Инвестиции в незавершенное строительство Греции рискованны. Участие в долевом строительстве накладывает на инвестора солидарную ответственность за законность стройки и достройку объекта, в том числе оплату штрафов, строительных корректировок, усиления фундамента, отделку интерьеров.

Покупка в рассрочку не гарантирует соблюдение застройщиками заявленных сроков ввода объекта в эксплуатацию. Возможно банкротство строительной компании. Известны махинации с площадью, этажностью, отделкой.

Под строительство застройщик берет ипотеку, одновременно на объект залога накладывается обременение. При оформлении договора с покупателями застройщик берет на себя обязательства снять обременения. На практике заставить его это сделать проблематично.

Налоги

Власти Греции предпринимают меры для поддержания экономики и рынка недвижимости. Так, с января 2020 года здесь на три года приостановили платежи НДС для новостроек, что еще больше повысило их привлекательность.

Статья по теме

Не отказывайтесь от страховки

Цена страховки редко превышает 0,1% цены имущества. При этом владельцы получают компенсацию в случае стихийных бедствий, техногенных катастроф, пожаров и утраты титула (права собственности на объект недвижимости).

Востребованные регионы для аренды

Благодаря своему прекрасному южному климату, большинство городов Греция востребованы практически круглый год – с марта по ноябрь, - поэтому любой вариант жилья здесь сдается в аренду очень оперативно. В Афинах чаще всего востребованы небольшие квартиры в центре города: цены зимой начинаются от 30 евро до 70 евро в сутки летом. В элитных южных районах греческой столицы пользуются популярностью большие квартиры, которые арендуются на долгосрочной основе как греками, так и иностранцами. Цена аренды на квартиру с двумя спальнями начинается от 750 евро в месяц.

Салоники, второй город страны и важнейший порт, стал сосредоточием иностранных инвестиций, благодаря чему за последний год цены на жилье в городе показали самый стремительный рост по стране в размере 28%, «обогнав» Афины на 0,2%. При выборе жилья имеет смысл обратить внимание на коттеджи и виллы на Халкидиках, особенно на недвижимость на Кассандре и Ситонии на первой или второй линии от моря. Также востребовано жилье на рынке аренды на Санторини и Крите, поскольку сфера туризма на этих островах функционирует круглый год. В высокий сезон на других многочисленных островах Греции востребованы элитные виллы в аренду.

Как сдать в аренду жилье в Греции и сколько можно на этом заработать. Рассказываем

Греция – популярное туристические направление. Спрос на аренду недвижимости здесь стабильно высок. Особенно это касается наиболее удачных туристических локаций. Заниматься сдачей жилья внаём можно самостоятельно либо при помощи управляющей компании.

По данным рейтинга Numbeo, жильё c одной спальней в центре Афин сдаётся в долгосрочную аренду начиная от €400 в месяц. На острове Крит снять квартиру на курорте можно за €350 в месяц.

Согласно аналитическому изданию Global Property Guide, средняя доходность от долгосрочной сдачи жилья в аренду составляет 3–4% годовых, а на краткосрочной аренде можно заработать до 6–7%.

Для сдачи жилья вне зависимости от срока (краткосрочная или долгосрочная) необходимо заключить договор аренды между владельцем и съёмщиком. А потом аккуратно платить налоги с прибыли.

Ставка налога зависит от дохода

Если доход менее €12 тыс. в год – ставка 15%
От €12 тыс. до €35 тыс. в год – 35%
Более €35 тыс. в год – 45%

Греческое законодательство не запрещает сдавать жильё самостоятельно. Для краткосрочной аренды многие владельцы пользуются специализированными платформами Airbnb и Booking.

Внимание! Собственник обязан зарегистрировать объект в Реестре краткосрочной аренды и получить специальный номер, который нужно указывать в объявлениях. О факте самостоятельной сдачи недвижимости в аренду нужно сообщать местным налоговым органам. Штраф за нарушение правил краткосрочной аренды – €5 тыс.

Для того чтобы сдавать недвижимость без туристической лицензии, нужно соблюдать следующие правила.

Один и тот же собственник не может сдавать более двух объектов недвижимости.
Никакая недвижимость не может быть сдана в аренду более чем на 90 дней в календарном году; для островов с населением менее 10 тыс. жителей установлен предел в 60 дней.
Максимальный общий доход не должен превышать €12 тыс. в год.
При превышения лимита в 90 дней (или 60 дней для малых островов) хозяевам необходимо будет доказать, что их общий доход от аренды не превышает €12 тыс. в год.

Управляющие компании

Если вы не собираетесь жить в своём греческом доме постоянно, то присмотр за недвижимостью можно доверить управляющей компании. Порекомендовать компанию может агентство недвижимости, равно как и предложить свои услуги по содержанию.

В Греции есть большой выбор специализированных управляющих компаний, которые занимаются содержанием недвижимости и поиском арендаторов. Представители этих компаний проводят детализированный анализ цен для конкретного объекта, занимаются его продвижением на рынке аренды, а впоследствии следят за состоянием жилья, взимают плату с квартиросъёмщиков.

Учтите стоимость оформления

Расходы на покупку недвижимости зависят от года постройки здания, кадастровой стоимости, региона. В среднем оплата налогов, услуг адвоката, нотариальных сборов, госрегистрации, НДС составит ≈10% стоимости объекта. Основную информацию о расходах вы получите здесь ; точный расчет по каждому объекту - у наших менеджеров.

Подводные камни при покупке недвижимости в Греции: предупреждаем и вооружаем

Инвестиционный климат на греческом рынке недвижимости благоприятен для иностранных инвесторов: страна в фазе роста, вложения быстро окупаются, гарантированы стабильный пассивный доход и «золотая виза» для всех членов семьи. Операции с дорогостоящими активами требуют особого внимания и аккуратности. Какие риски поджидают зарубежных покупателей при покупке домов и апартаментов материковой и островной Греции?

Не покупайте объект без проверки

Отсутствие у продавца полного пакета документов – первый признак мошенничества.

Основные проблемы с покупкой недвижимости в Греции после передачи задатка:

объект построен, реконструирован либо перепланирован самовольно, без наличия разрешительной документации;
наследники не вступили в права наследства;
есть обременения на объект, недвижимость в залоге, ипотеке, судебном споре;
претензии на объект у третьих лиц, в том числе кредиторов, арендаторов, управляющей компании;
продавец не снимает объект с продажи и берет несколько задатков;
продавец после получения задатка оформляет с банком договор ипотеки, имущество попадает под арест.

Основные проблемы, которые могут возникнуть у добросовестного покупателя:

был показан один объект, а продан совершенно другой;
в договоре оказались скрытые ранее условия (оплата аренды земельного участка, наличие арендатора);
у посторонних есть право на проезд по территории, проход к морю, пользование пляжем, бассейном, общей террасой;
у продавца-иностранца отсутствует согласие на продажу от супруги, предусмотренное законодательством его страны (Британия, Украина и т.п.);
в Болгарии и ряде стран легко заявить права на наследство, и спустя несколько лет оспорить сделку;
при занижении стоимости объекта в договоре купли-продажи и дальнейшем расторжении договора (в том числе по требованию супруга продавца) покупатель вправе требовать возврата исключительно заявленной в договоре суммы;
все долги по налогам и оплате эксплуатационных расходов переходят на нового собственника;
покупателю необходимо сразу собрать все документы, подтверждающие перевод средств, иначе при дальнейшей продаже здания возникнут проблемы с репатриацией капитала.

Правильно считайте площадь

Россияне и жители стран бывшего СССР считают общую площадь по внутреннему периметру помещений. В Греции площадь исчисляют по внешнему периметру, включая толщину стен (фактически – это ваша собственность). При заявленной площади дома в 100м² полезная площадь составляет ≈80-85м².

Что надо знать при покупке жилья в Греции: выбирайте оптимальную жилую площадь. Для сезонного пребывания на острове 200-300 метров пустующего пространства не понадобятся. Выгоднее приобрести 2-3 апартамента в кондо-отеле и извлекать прибыль от сдачи в аренду.

Площадь – основной критерий кадастровой стоимости объекта, от которой идет расчет налогов. Дополнительно учитывается год постройки, расположение дома, этаж, состояние. При расчете кадастровой стоимости фасадные стены исчисляются по ставке 100%, смежные с соседями и местами общего пользования – по ставке 50%.О нюансах налогового законодательства и льготах до 50-100% налога читайте здесь .

Жизненно необходимые для южного климата террасы и балконы квартир в общую площадь не включаются . Учтите это при сравнении вариантов: большая терраса принесет дополнительный доход + сэкономит расходы на налоги и оплату коммунальных платежей.

Аренда недвижимости после покупки

Вы приобрели недвижимость в Греции для себя, но не планируете проводить там много времени и хотите получать доход за счет аренды вашей недвижимости на определенный срок? Часто этот доход позволит вам и содержать недвижимость у моря, и оплатить ваш отдых на море. Здесь важно отметить, что курортный сезон в Греции длится с мая по октябрь месяц. Самые востребованные летние месяцы, запросов на весенние и осенние месяцы значительно ниже.

Арендные ставки зависят от многих факторов: типа недвижимости, расстояния от моря, расстояния от инфраструктуры, простоты логистики от аэропорта и тд. в целом спрос на курортную аренду растет из года в год, количество туристов, выбирающих Грецию для отдыха увеличивается на 10-20% в год, а следовательно и падения арендных ставок в ближайшей перспективе не ожидается. Еще один плюс для потенциальных арендаторов – нет необходимости получать специальные разрешения и лицензии на краткосрочную аренду.

ВНЖ и визы

В 2015 году для поддержки строительного сектора в стране и релокации состоятельных иностранцев власти Греции запустили программу «ВНЖ за инвестиции». Первое место по количеству участников этой программы занимают китайцы, второе — наши соотечественники.

Статья по теме Греция — член Евросоюза и Шенгенской зоны. Для долгого пребывания здесь (более 90 дней в полугодие) нужна долгосрочная виза (тип D). На собственников недвижимости распространяется упрощенный порядок получения многократной визы: сначала на полгода, потом, при продлении, — на два года.

Чтобы получить пятилетний вид на жительство, нужно купить недвижимость (без использования кредитов, то есть на собственные деньги) стоимостью не менее 250 тысяч долларов (более 21,6 миллиона рублей).

Право на ВНЖ получают супруг, дети до 21 года и родители владельца недвижимости. Однако «золотая виза» не дает право на работу. Впрочем, открыть собственный бизнес можно, рассказывает Анисимова.

По ее словам, вид на жительство также может получить иностранец на основании финансовой независимости. Для этого нужно подтвердить свой ежемесячный пассивный доход от 2 тысяч евро (более 173 тысяч рублей) или открыть счет в греческом банке как минимум на 24 тысячи евро (2,081 млн рублей).

Как экономически независимое лицо для получения ВНЖ иностранный гражданин может заключить долгосрочный договор аренды, не приобретая недвижимость в собственность. В этом случае в стране нужно проводить более 183 дней в году.

Среди прочих оснований для получения ВНЖ возможны следующие: воссоединение семьи, обучение в колледже или в вузе, трудоустройство (для обычных сотрудников и членов правления, у генеральных директоров условия отличаются), ведение бизнеса, инвестиции (300 тысяч евро в проекты, которые приносят пользу экономике Греции), культурная или научная деятельность.

С ВНЖ можно жить в Греции круглый год, иметь доступ к социальным услугам (государственная медицина и образование), открывать счета в местных банках.

Доверьте управление недвижимостью надежной компании

Махинации с чужой недвижимостью нередки: управляющие компании:

самовольно поднимают арендную плату;
скрывают часть доходов;
манипулируют графиком заполняемости;
манипулируют со счетами на клининг и расходные материалы;
бесконтрольно сдают объект в длительную аренду с правом субаренды;
не контролируют состояние объекта и соблюдение арендаторами условий договора
неэффективно распоряжаются имуществом, экономят на рекламе.

Наша компания успешно оказывает услуги управляющей компании с правом сдачи в аренду и уплатой налогов с 2002 года.

Текущая ситуация на рынке аренды Греции

Происходящее на рынке недвижимости страны стало все больше волновать греческих постоянных арендаторов, поскольку оплачивать жилье многим становится не по карману, к тому же собственники недвижимости в последнее время начали массово переходить на интернет-ресурсы для краткосрочной сдачи жилья в аренду, таких как Airbnb, Booking и т.д. Рентабельность квартир при долгосрочной аренде составляет 3-4%, тогда как краткосрочная приносит до 6-7% годовых. Очевидно, что далеко не всем соседям в частном секторе нравится, что часть жилого фонда сдается в краткосрочную аренду – в конце 2019 года в Афинах был подан иск граждан, которые были против владельцев жилья, которые сдают свои квартиры через интернет-платформу Airbnb. Но суд Греции его отклонил, поскольку владельцы квартир отстояли свое право использовать свою собственность посредством краткосрочной аренды, несмотря на сильные возражения соседей, которые не смогли доказать, что краткосрочная аренда квартиры в центре

Такой высокий показатель связан с тем, что в Греции около 80% жителей владеют собственным жильем. Например, для семей среднего класса характерно обладание несколькими объектами, которые «придерживаются» для подрастающих детей, и тем временем сдаются в аренду. А в связи с финансовым кризисом в Греции, который привел к ухудшению экономики, многие домовладельцы перешли на краткосрочную сдачу жилья, надеясь заработать побольше. Поэтому сейчас арендные ставки в стране находятся на самом высоком уровне.

Стоит также отметить, что в 2019 году в Греции 35% иностранных инвестиций пришлись именно на сектор недвижимости - таким образом, объем покупки недвижимости в Греции иностранцами вырос более чем в шесть раз по сравнению с 2016 годом, когда сумма, инвестированная в недвижимость нерезидентами страны, составила 22,4 млн евро. Иностранцы приобретают недвижимость не только для проживания, но и для активной сдачи в аренду, единовременно покупая по несколько объектов. Тем более, что в декабре 2019 года в Греции вступило новое налоговое законодательство, согласно которому иностранец освобожден от требования сообщать о своих источниках дохода вне Греции, ему нужно будет только выплачивать фиксированную сумму налога.

Сколько стоит недвижимость в Греции?

Цены на недвижимость в Греции держатся примерно на одном уровне. Средняя стоимость квадратного метра в Афинах — 1593 евро (138,1 тысячи рублей), на островах недвижимость дороже. На Крите — 1700 евро (147,4 тысячи рублей), на Родосе — 2608 евро (226 тысяч рублей), на Корфу — 1650 евро (143,1 тысячи рублей).

Совершить сделку и оформить ВНЖ можно как очно, так и дистанционно. Можно купить даже целый остров, если он выставлен на продажу и не находится вблизи военных баз или национальных границ, как рассказывает Анисимова.

Важно: работы по составлению земельного кадастра, которые начались в 1995 году, до сих пор не завершены. Около 50% территории Греции все еще не отражены в документах, и это нужно проверять при покупке.

Едем в Элладу. Выгодно ли покупать и сдавать недвижимость в Греции?

Греческая недвижимость — одна из самых дешевых на европейском средиземноморском побережье. Да и потребительские цены здесь ниже, чем в Италии или Франции.

Советы при покупке жилья в Греции для сдачи в аренду

Изучая приведенные выше порталы можно понять, что уже сейчас в Афинах предлагаются в аренду сотни квартир, и Афины лидируют с огромным отрывом, а это означает, что конкуренция там значительно выше и заработок будет меньше. Сравнительно небольшое количество размещенных объектов находится в Салониках – это, скорее всего, связаны с тем, что в этом городе меньше туристический поток. Это происходит несмотря на большие усилия правительства по развитию туризма в Северной Греции для его круглогодичного функционирования, благодаря чему спрос на краткосрочную аренду будет также высоким. Также из обзора сайтов можно увидеть, что на Халкидиках в преддверии летнего курортного сезона ставки аренды летом значительно растут.

Очевидно, что ситуация меняется, спектр предложений достаточно широкий и рассчитывать на быструю большую доходность не приходится. Сегодняшняя остановка на местном рынке недвижимости Греции также говорит о том, что интерес к инвестиционным вложениям никуда не делся, просто в сегменте аренды стало меньше иллюзий и снижение доходности фиксируют практически везде. Инвестиции скорее стали возможностью сохранения средств, возможности пассивного заработка на росте цен (в прошлом году увеличение стоимости недвижимости по стране составило в среднем 15%) и 4-5% на аренде после вычета всех расходов и налогов.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталию Ковалеву, директора по продажам компании Real Estate Services

Читайте также: