Расторжение договора аренды в казахстане
В соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса РК Арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, в случае если, Арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, т.е. чтобы инициировать расторжение договора по данному основанию Вы должны дождаться пока Арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.
При этом в случае несогласия Арендатора расторгнуть договор аренды по соглашению сторон, договор аренды может быть изменен или расторгнут досрочно только в судебном порядке.
Вам также может быть интересно: 13.07.2021 15:56Ответ:
Данный вопрос регулируется нормами Гражданского Кодекса Республики Казахстан.
Ответ:
Данный вопрос решается согласно Гражданскому Кодексу Республики Казахстан.
Ответ:
Данный вопрос решается согласно Гражданскому Кодексу Республики Казахстан.
Ответ:
Данный вопрос регулируется нормами Постановления Правления Национального Банка Республики Казахстан от 25 декабря 2013 года № 292 «О введении ограничений на проведение отдельных видов банковских и других операций финансовыми организациями».
Ответ:
Данный вопрос решается согласно Гражданскому Законодательству Республики Казахстан.
Ответ:
Данный вопрос регулируется Трудовым Кодексом Республики Казахстан (далее - ТК РК).
Ответ:
Данные правовые отношения регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409-I (далее по тексту – ГК РК).
Ответ:
Правовые отношения по данному вопросу регулируются Гражданским Кодексом Республики Казахстан (далее – Кодекс), в частности статьями 387, 395, главой 4, Законом Республики Казахстан от 7 января 2003 года № 370-II «Об электронном документе и электронной цифровой подписи» (далее – Закон).
Ответ:
Данные правовые отношения регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (далее по тексту – ГК РК).
16.05.2021 13:13Ответ:
Данные правовые отношения регулируются Трудовым кодексом Республики Казахстан от 23 ноября 2015 года № 414-V (далее по тексту – ТК РК).
В соответствии с п. 6 ст. 116 ТК РК договор обучения - письменное соглашение между работодателем и обучаемым об условиях профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации.
Договоры аренды и их правовое регулирование (А. Лобков, юрист, эксперт по бизнесу)
В предпринимательской практике часто возникает необходимость арендовать нежилые помещения (здания, сооружения или их части) для офисов, торговых залов и иных целей, земельные участки, транспортные средства и другое имущество, то есть заключать договоры аренды или имущественного займа. Объектом аренды может быть также право землепользования, право недропользования и другие вещные права, если иное не предусмотрено законодательными актами. Наверное, именно поэтому договор аренды является одним из классических, самых распространенных и активно применяемых видов возмездных гражданско-правовых договоров. Владелец (собственник) имущества в таких договорах именуется «Арендодатель» или «Наймодатель», а получающий это имущество во временное пользование предприниматель или любое другое физическое или юридическое лицо - «Арендатор» или «Наниматель».
Право собственности на переданное в аренду имущество сохраняется за его собственником-арендодателем и числится на его балансе (за исключением имущества, переданного в лизинг). У арендатора полученное от арендодателя имущество числится за балансом.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Вопросы оформления договорных отношений между арендодателем и арендатором регулируются статьями 540-564, 573-594 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК), другими законодательными актами, рядом постановлений Правительства РК и нормативными приказами министерств и ведомств, а вопросы учета и налогообложения расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора - действующим налоговым законодательством и нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету и финансовой отчетности. В частности, определению порядка учета аренды посвящен Казахстанский стандарт бухгалтерского учета (КСБУ) № 17, который так и называется: «Учет аренды» (аналогичный международный стандарт бухгалтерского учета (МСБУ) № 17 называется короче: «Аренда»).
Характерной особенностью договоров аренды является также необходимость учитывать при работе с ними не только гражданское законодательство, но и многие нормы налогового, трудового и земельного права.
Понятие договора аренды дает статья 540 ГК РК: «по договору имущественного найма (аренды) наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование». В ряде случаев наниматель приобретает право и распоряжаться нанятым имуществом. К договорам имущественного найма также относятся договоры лизинга, проката, а также иные виды договоров, связанные с передачей имущества за плату во временное пользование.
КСБУ 17 различает следующие виды аренды:
1) финансируемую аренду - передачу арендатору большей части выгод и рисков, связанных с правом собственности на активы (имущество), однако само право собственности в итоге может передаваться или не передаваться. При этом арендатор арендованные активы (имущество) отражает в своем балансе в качестве актива и обязательства одновременно;
2) текущую аренду - любую другую аренду за исключением финансируемой;
3) неотменяемую (безотзывную) аренду, которую можно только в следующих случаях:
- при появлении какого-то непредвиденного события;
- с разрешения арендодателя;
- в случае заключения нового арендного договора на те же или подобные активы с тем же арендодателем;
- если в начале срока аренды выплачивается дополнительная сумма, которая является достаточной компенсацией за прекращение аренды.
Финансовый лизинг для целей бухгалтерского учета является финансовой арендой.
МСБУ 17 «текущую» аренду именует «операционной», «неотменяемую безотзывную» - «арендой без права досрочного прекращения», а в рамках финансовой аренды различает три ее вида:
1)осуществляемую организацией-посредником (банком, лизинговой организацией и т.п.);
2)осуществляемую производителем оборудования или дилером;
3) в рамках которой арендатор продает имущество арендодателю и затем берет его в аренду (обратная или возвратная аренда).
Особую специфику имеют договоры аренды транспортных средств, которые условно можно разделить на две группы: 1) аренда транспортного средства с экипажем (водителем) и 2) аренда транспортного средства без экипажа (без водителя). В первом случае арендодатель (владелец автомашины) предоставляет арендатору не только автомашину, но и оказывает ему услуги по управлению ей и по ее технической эксплуатации. Во втором случае арендодатель предоставляет в аренду только автомашину, а услуги по управлению и технической эксплуатации оказывает другое лицо (штатный работник арендатора). В обоих случаях при гибели или повреждении арендованной автомашины арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законодательными актами или договором.
Поскольку бухгалтерский учет каждого вида аренды имеет свои особенности, следует особое внимание обратить на следующее:
1) какой вид аренды (финансируемая, текущая, долгосрочная или краткосрочная, неотменяемая, лизинг, финансовый лизинг, прокат и т.д.) является предметом конкретного договора аренды;
2) Кто является сторонами в договоре (юридические лица или их филиалы и представительства, индивидуальные предприниматели или просто физические лица, резиденты или нерезиденты РК и т.д.);
3) Требует ли данный договор государственной регистрации или нотариального удостоверения (например, п.3 статьи 582 ГК РК требует, что «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».
4) На каком праве принадлежит арендатору передаваемое им в аренду имущество. Не относится ли это имущество к тем видам, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается;
5) Каков срок аренды и порядок сдачи имущества в аренду?
6) Каковы вид, порядок и валюта арендных платежей?
7) Предусмотрено ли в договоре право арендатора на сдачу арендуемого имущества в субаренду другому лицу или нет?
8) Какова стоимость сдаваемого в аренду имущества и каким образом она определена (по балансу, соглашением сторон, по рыночной стоимости или независимым оценщиком)? Желательно к договору приложить расчет арендной платы.
9) Предусмотрена ли и на каких условиях возможность выкупа арендатором арендованного имущества после окончания срока аренды ?
10) Отражено ли в тексте договора условие, что произведенные арендатором в течение срока аренды за счет собственных средств и с разрешения арендодателя отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.
11) Как решены в договоре вопросы уплаты налога за арендованное имущество, коммунальных платежей, оплаты телефона, уборки и охраны территории и т.п.?
12) Каков порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон и рассмотрения споров по договорным обязательствам?
Безусловно, приведенный перечень вопросов не исчерпывающий и в каждом конкретном случае может иметь другой вид.
13) Учтены ли в договоре требования специальных нормативных правовых актов, регулирующих отдельные арендные отношения?
В частности, необходимо учитывать нормы следующих нормативных правовых актов:
1. Закон РК от 05.07.2000г. «О финансовом лизинге».
2. Постановление Правительства РК от 02.06.2004 г. № 613 «Об утверждении Правил предоставления в аренду и доверительное управление водохозяйственных сооружений».
3. Приказ Комитета госимущества и приватизации Минфина РК от 15.05.2001 г. № 111 «Об утверждении Правил предоставления в имущественный наем (аренду) объектов, находящихся на балансе республиканских государственных учреждений».
Несколько слов о договорах субаренды (поднаема), которые являются производными от договоров аренды и имеют некоторые свои особенности. Во-первых, при заключении договора субаренды в качестве наймодателя (субарендодателя) выступает арендатор, который при совершении данной сделки не освобождается от выполнения своих обязанностей по договору аренды, ранее заключенному им с собственником имущества. Статья 551 ГК РК регламентирует эту ситуацию так: «1. Наниматель вправе с согласия наймодателя сдавать нанятое имущество в поднаем (субаренду), передавать свои права и обязанности по договору имущественного найма другому лицу (перенаем), предоставлять нанятое имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, акционерных обществ или взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательными актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед наймодателем остается наниматель. 2. Договор о передаче имущества другим лицам не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма. 3. К договору поднайма применяются правила о договоре имущественного найма, если иное не установлено законодательными актами».
К сожалению, в процитированной статье не указывается, каким образом наймодатель должен выражать свое согласие на совершение нанимателем (арендатором) соответствующих операций с принадлежащим наймодателю на праве собственности имуществом. В деловом обороте наиболее распространенным способом стало письменное выражение этого согласия на последней странице договора субаренды ниже подписей заключивших его сторон путем проставления подписи собственника имущества, заверенного гербовой печатью (если собственник юридическое лицо) или нотариально (если собственник - физическое лицо).
Статья 578 ГК РК предусматривает, что арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного имущества, при условии, что это не влечет уменьшения его стоимости и не нарушает других положений договора аренды, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Вторая особенность заключается в том, что согласно статье 560 ГК РК досрочное прекращение или признание недействительным договора аренды влечет, как правило, прекращение или признание недействительным и заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Третьей особенностью договора субаренды является то, что при его заключении субарендатору нередко приходится заключать дополнительные договоры (соглашения) с третьими лицами, с которыми связаны деловыми отношениями арендодатель (собственник имущества) и арендатор.
Безусловно, перечисленные перечни вопросов и нормативных правовых актов не исчерпывающи и могут быть дополнены. Дело в том, что каждый договор аренды или субаренды имеет свои, как предусмотренные действующим законодательством, так и вытекающие из характера деловых отношений сторон, специфические особенности. Поэтому к заключению каждого из таких договоров следует подходить серьезно и без спешки: финансы суеты не терпят.
Прекращение договора аренды по инициативе арендатора
Законом установлен перечень случаев, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды имущества по собственной инициативе.
Основания одностороннего расторжения договора арендодателем
В соответствии с пунктом 3 статьи 556 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в следующих случаях:
- наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
- переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.
Рассмотрим указанные условия подробнее.
Препятствия в использовании имущества арендатором
Статья 547 Гражданского кодекса обязывает арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и документами. Имущество должно быть передано в указанный договором срок, а если этот срок не оговорен – в разумный (то есть достаточно необходимый для этого) срок. Если эта обязанность не выполнена, арендатор вправе по своему выбору истребовать это имущество от арендодателя в судебном порядке либо потребовать расторжения договора.
Препятствие в использовании имущества может выражаться в затруднении или прекращении доступа к нему (установка замков, недопуск охраной), отсутствии условий (отключение электроэнергии и других коммунальных услуг), непредоставлении принадлежностей и документов, без которых имущество не может быть использовано (непредоставление копии технического паспорта, когда это требуется для получения лицензии).
Невыполнение арендодателем обязанностей по ремонту имущества
Принимая имущество в аренду, арендатор рассчитывает на то, что оно находится в состоянии, позволяющем его использовать в определенных целях. Капитальный ремонт направлен на сохранение основных свойств имущества.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса обязанность про производству капитального ремонта арендованного имущества возложена на арендодателя, причем в договоре стороны могут переложить эту обязанность на арендатора. Если арендодатель не производит капитального ремонта переданного в аренду имущества (за исключением случаев, когда эта обязанность принята на себя арендатором), это нарушает права арендатора.
В этих случаях наряду с правом самостоятельного выполнения ремонта или уменьшения размера арендной платы, арендатор имеет право отказаться от договора.
Недостатки арендованного имущества
Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в случае обнаружения в недостатков, объективно препятствующих использованию имущества.
Ссылаться на недостатки арендатор вправе только если:
- эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора;
- недостатки не были заранее известны арендатору;
- недостатки не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Примером такой ситуации могут быть скрытые недостатки строения (дефекты конструкции), которые делают небезопасным его использование в целях аренды.
Непригодность имущества для дальнейшего использования
Арендатор вправе требовать расторжения договора, если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования. К таким обстоятельствам могут быть отнесены случаи уничтожения или повреждения имущества в результате аварии, пожара, стихийного бедствия, произошедших по вине третьих лиц или в силу непреодолимой силы. Если состояние имущества изменилось по вине арендатора, пользоваться данным основанием для расторжения договора он не вправе.
Невыполнение арендодателем обязанностей по ремонту имущества
Вопрос:
Если арендодатель не исполняет свои обязанности по ремонту недвижимости, может ли это послужить основанием для расторжения договора аренды? Какие еще недостатки имущества могут послужить поводом для расторжения договора?
В соответствии с пунктом 3 статьи 556 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора.
Ответ:
Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда договор может быть расторгнут по желанию только одной из сторон.
1. Принимая имущество в аренду, арендатор рассчитывает на то, что оно находится в состоянии, позволяющем его использовать в определенных целях. Капитальный ремонт направлен на сохранение основных свойств имущества.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса обязанность по пропроизводству капитального ремонта арендованного имущества возложена на арендодателя, причем в договоре стороны могут переложить эту обязанность на арендатора. Если арендодатель не производит капитального ремонта переданного в аренду имущества (за исключением случаев, когда эта обязанность принята на себя арендатором), это нарушает права арендатора.
В этих случаях наряду с правом самостоятельного выполнения ремонта или уменьшения размера арендной платы, арендатор имеет право отказаться от договора.
2. Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды в случае обнаружения недостатков, объективно препятствующих использованию имущества.
Ссылаться на недостатки арендатор вправе только если:
- эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора;
- недостатки не были заранее известны арендатору;
- недостатки не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Примером такой ситуации могут быть скрытые недостатки строения (дефекты конструкции), которые делают небезопасным его использование в целях аренды.
Арендатор вправе требовать расторжения договора, если имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования. К таким обстоятельствам могут быть отнесены:
- случаи уничтожения или повреждения имущества в результате аварии;
- пожара или стихийного бедствия, произошедших по вине третьих лиц или в силу непреодолимой силы.
Если состояние имущества изменилось по вине арендатора, пользоваться данным основанием для расторжения договора он не вправе.
Прекращение договора аренды по инициативе арендодателя
Обычно для расторжения договора аренды, как и любого другого договора, необходимо взаимное согласие обеих его сторон. Но закон предусматривает случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор по своему желанию.
Прекращение договора в связи с истечением срока
Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением этого срока. Здесь следует учитывать, что в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) если арендатор будет продолжать пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Расторжение договора, заключенного без указания срока (на неопределенный срок)
Договор, не предусматривающий срока действия и иных оснований прекращения, может быть расторгнут одной стороной во всякое время с предупреждением другой стороны не менее чем за три месяца (за месяц при сдаче жилья, в котором проживает собственник).
Основания одностороннего расторжения договора арендодателем
В одностороннем порядке арендодатель вправе требовать расторжения договора в следующих случаях (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса):
- если арендатор пользуется жильем с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение арендодателя о прекращении таких действий;
- если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
- если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Рассмотрим указанные основания подробнее.
Нарушение условий договора
Первое указанное основание для расторжения договора предполагает, что при существенном нарушении условий договора или назначения имущества арендодатель должен письменно предупредить арендатора и только, если он не устранит нарушения в разумный срок, договор может быть расторгнут. Существенным нарушением в данном случае может являться такое нарушение любого условия договора, зная о котором арендодатель не согласился бы заключать договор аренды. Например, постоянный шум в квартире, жалобы соседей, использование квартиры в качестве офиса вместо жилья и т.п. Разумный срок - это срок в течение которого у арендатора имеется возможность устранить недостатки. Вручая письменное предупреждение, необходимо заготовить два его экземпляра и попросить арендатора расписаться в получении в экземпляре арендодателя. В случае отказа от подписи, факт вручения можно засвидетельствовать подписями свидетелей (например, соседей).
Ухудшение арендованного имущества
Если арендованное имущество ухудшено, повреждено или утрачено, в этом должна быть умышленная или неосторожная вина арендатора или лиц, проживающих с ним. Арендатор не будет нести ответственности за ухудшения, причиненные, например, при заливе квартиры соседями, или при налете грабителей, но доказать свою невиновность обязан.
Невнесение арендной платы
По закону арендодатель вынужден дождаться пока арендатор не заплатит арендную плату более двух раз и только после этого требовать расторжения договора.
Порядок расторжения договора
Если после обнаружения указанных нарушений арендодатель предложит арендатору покинуть арендованное помещение или вернуть имущество, а последний согласится, то будет иметь место расторжение договора по соглашению сторон.
Однако в случае, если арендатор откажется добровольно исполнить требование арендодателя, то в соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса (Общая часть) договор может быть расторгнут только судом.
В любом из описанных выше случаев арендодатель должен дать арендатору разумный срок для исправления недостатков (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса).
К тому же требование о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на письменное предложение расторгнуть договор либо если ответ не получен в срок, указанный в самом предложении предложении а если срок для ответа не был указан, то в 30-дневный срок.
Отказ арендатора передать арендованное имущество
Бывают случаи, когда даже при наличии у собственника неоспоримых оснований к расторжению договора , арендатор отказывается по тем или иным причинам от возврата арендованного имущества или выселения из занимаемого помещения. Обращение в полицию в данном случае не поможет, а самостоятельное изъятие и освобождение имущества, вторжение в жилье могут быть истолкованы как самоуправство. В этом случае остается обращение в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения или о выселении. Выиграть такой иск обычно не трудно, но решение суда гораздо труднее исполнить.
Досрочное расторжение договора аренды
Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и у организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости. Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.
О том, как расторгнуть договор купли-продажи, читайте в специальном материале.
Как расторгнуть договор аренды недвижимости
Договоры аренды получили широкое распространение ввиду большой востребованности имущественного найма. При этом у одной из сторон договора может появиться необходимость его расторжения. Для этого нужно знать порядок прекращения такого договора.
Согласно гражданскому законодательству вариантов для прекращения договора аренды несколько. Основаниями могут быть:
расторжение договора по соглашению сторон;
односторонний отказ от исполнения договора;
решение суда о расторжении договора по иску арендатора или арендодателя.
Расторжение договора по соглашению сторон
Самый простой и безболезненный способ прекращения договора. В этом случае стороны: арендатор и арендодатель полюбовно договариваются о завершении договорных отношений. Закрепляется это устно либо письменно, в зависимости от того, в какой форме был заключен договор. В последнем случае составляется соглашение о расторжении договора, в котором оговаривается, с какого времени основная сделка прекращает свое действие и подписывается сторонами или их уполномоченными представителями. Если самим составить документ затруднительно, всегда можно обратиться за помощью к юристу.
Односторонний отказ от исполнения договора
По указанному основанию одна из сторон вправе расторгнуть договор аренды в случае, если такое условие предусмотрено в самом договоре. Предупредить другую сторону о своем намерении прекратить сделку досрочно в одностороннем порядке необходимо письменно не менее чем за один месяц, если иной срок не указан в договоре.
Если сделка заключена на неопределенный срок, т.е. не имеет конкретного срока, уведомлять об одностороннем отказе нужно за три месяца. В самом договоре может быть предусмотрено условие о другом сроке уведомления.
Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту также предоставляет нанимателю право отказаться от исполнения договора.
Расторжение по решению суда
С требованием расторгнуть договор в суд может обратиться с иском как арендатор, так и арендодатель в случаях, предусмотренных законодательством или договором. Это уже крайняя мера, если стороны не сумели прийти к соглашению либо у них отсутствует основание для одностороннего отказа от исполнения договора.
По требованию наймодателя договор имущественного найма может быть расторгнут и имущество возвращено ему:
если наниматель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, несмотря на письменное предупреждение наймодателя о прекращении таких действий;
если наниматель умышленно или по неосторожности существенно ухудшает имущество;
если наниматель более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
если наниматель не производит капитального ремонта имущества в установленные договором найма сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательными актами или договором обязанность капитального ремонта лежит на нанимателе.
Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.
По требованию нанимателя договор может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:
наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.
При перепечатке и публикации настоящей статьи ссылка на наш сайт обязательна!
На каких основаниях может быть расторгнут договор аренды по инициативе арендодателя?
Наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после предоставления нанимателю возможности исполнения своего обязательства в разумный срок.
Кроме того, договором аренды могут быть предусмотрены иные основания для расторжения через суд, так как в части 1 статьи 556 ГК РК указано, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором.
Далее, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то в соответствии с частью 2 статьи 545 ГК РК каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.
Также, в соответствии с частью 2 статьи 404 ГК РК любая из сторон может отказаться от исполнения договора в случаях:
- невозможности исполнения обязательства, основанного на договоре; (когда одна из сторон не может исполнить обязательства по договору по независящим от нее обстоятельствам).
- признания в установленном порядке другой стороны банкротом, если иное не установлено законодательным актом Республики Казахстан о реабилитации и банкротстве;
- изменения или отмены акта государственного органа, на основании которого заключен договор.
Таким образом, Арендодатель имеет право требовать расторжения договора в одностороннем порядке только через суд и при наличии оснований, указанных в ГК РК и заключенном договоре. Все основания расторжения выражаются, как правило, в ненадлежащем исполнении обязательств стороной или в ненадлежащем обращении с имуществом. Таким образом, при обращении в суд необходимо приложить к исковому заявлению подтверждающие данные факты документы и документально зафиксированные подтверждения того, что Арендодатель предоставил Арендатору разумные сроки для исполнения обязательств до суда.
Минуя судебные органы договор аренды в одностороннем порядке возможно расторгнуть только если он заключен на неопределенный срок, при этом, уведомив сторону не менее чем за 3 месяца, если арендуется недвижимое и за 1 месяц, если арендуется иное имущество. При этом, нужно помнить, что если арендуется недвижимое имущество на срок не менее 1 года, то согласно Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 1) статьи 5), данная категория обременений прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в правовом кадастре, и, следовательно, регистрации будет подлежать и факт одностороннего расторжения данного договора.
Также, при наличии оснований указанных в части 2 статьи 404 ГК РК (перечислены в ответе выше), возможен односторонний отказ от договора.
Перечень случаев отмены договора аренды
Вопрос:
Какие бывают основания для отмены договора аренды, и какие имеются препятствия в использовании имущества арендатором?
Ответ:
В соответствии с пунктом 3 статьи 556 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в следующих случаях:
- наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- наймодатель не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки возложенной на него обязанности капитального ремонта имущества;
- переданное нанимателю имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора, не были заранее известны нанимателю и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- если имущество в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования.
Статья 547 Гражданского кодекса обязывает арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества со всеми его принадлежностями и документами. Имущество должно быть передано в указанный договором срок, а если этот срок не оговорен — в разумный (то есть достаточно необходимый для этого) срок. Если эта обязанность не выполнена, арендатор вправе по своему выбору истребовать это имущество от арендодателя в судебном порядке либо потребовать расторжения договора.
Препятствие в использовании имущества может выражаться в затруднении или прекращении доступа к нему (установка замков, недопуск охраной), отсутствии условий, непредоставлении принадлежностей и документов, без которых имущество не может быть использовано.
Расторжение договора аренды
Арендуя помещение или сдавая его в аренду, по тем или иным причинам вы можете столкнуться с необходимостью расторгнуть действующий договор досрочно. Однако эта процедура не всегда проходит как задумано – вторая сторона может быть против разрыва хозяйственных отношений, и ситуация переходит в спор, который может быть затяжным и непростым в разрешении.
В данной статье мы разберем, как происходит расторжение договора аренды помещения в Казахстане, какие условия должны соблюдаться сторонами, а также куда обращаться в случае возникновения конфликта.
Условия расторжения договора аренды
В обычном порядке для расторжения любого договора, в том числе и аренды хозяйственных помещений, требуется согласие обеих сторон. В этом случае сделка разрывается досрочно по согласию сторон на взаимовыгодных условиях. Но что делать, если вторая сторона отказывается идти на компромиссы? Существует возможность расторжения договора аренды арендатором или арендодателем в одностороннем порядке, но при соблюдении определенных условий.
Документ "Соглашение о досрочном расторжении договора аренды"
(наименование населенного пункта) Наименование юридического лица , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице должность, Ф. И. О. уполномоченного лица , действующего на основании правоустанавливающий документ , с одной стороны и наименование юридического лица , именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице должность, Ф. И. О. уполномоченного лица , действующего на основании правоустанавливающий документ , с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», руководствуясь положениями договора аренды, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:1. Настоящим соглашением Стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды объект аренды от «___»__________201_ г. в связи с основание расторжения договора аренды, предусмотренное договором .2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.3. В связи с прекращением договора аренды Арендатор возвращает Арендодателю арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.6. Реквизиты и подписи Сторон:
Читайте также: