Расторжение договора аренды в германии

Обновлено: 30.04.2025

В договоре аренды квартиры или нежилой недвижимости оговаривается залог, который вносится вместе с первой арендой. Сумма залога, внесение и выплата залога регулируются законодательно §551 BGB . Залог служит страховкой для арендодателя в случае неплатежей арендатора или для финансирования устранения недостатков, возникших по вине арендатора. Также на практике залог используется в качестве компенсации доплаты по коммунальным услугам после выселения.

Вложение залога

Полученные средства арендодатель должен положить на счет под проценты с расторжением в течение 3-х месяцев. Стороны могут договориться и на другую форму размещения залога. В любом случае залог должен быть внесен на счет, не относящийся к собственности арендодателя. Доходы по процентам за залог получает арендатор. Такие доходы повышают залог. При сдаче помещений в студенческих или молодежных общежитиях арендодатель не обязан вкладывать полученный залог под проценты (Источник §551 BGB Abs. 3).

Treuhandkonto: К наиболее распространенной форме относится случай, когда арендатор переводит на счет арендодателя залог, а арендодатель переводит уже полученную сумму на специальный счет. Формально арендатор может потребовать, чтобы арендодатель сразу предоставил специальный счет, на который можно перевести деньги. В любом случае такой счет не должен относиться к собственности арендодателя и быть защищенным в случае банкротства арендодателя (Treuhandkonto). Арендодатель не обязан искать счет с самыми лучшими условиями по процентам. Главное, чтобы на этот счет начислялись проценты. В худшем случае, если арендодатель объявлен банкротом, а залог не был внесен на отдельный счет, то арендодатель может даже преследоваться уголовно по §266 StGB (Untreue)
Verpfändetes Sparbuch: Альтернативной формой залога является Verpfändetes Sparbuch. В таком случае арендатор самостоятельно открывает Kautionssparbuch (или просто Sparbuch – сберегательная книжка) и вносит на нее залог. Открыв такой сберегательный счет, арендатор подписывает Verpfändungserklärung an den Vermieter (подписывается арендодателем и арендатором) и передает сберегательную книжку арендодателю. В случае долгов по аренде или ремонту, арендодатель может получить доступ к этим деньгам. Во всех других случаях доступ к деньгам невозможен ни для арендатора, ни для арендодателя. Счет открыт на имя арендатора и таким образом никак не связан с возможным банкротством арендодателя
Mietkautionsbürgschaft/Mietkautionsversicherung: В последнее время также популярны различные страховые варианты залога (Mietkautionsbürgschaft/Mietkautionsversicherung). В таком случае арендатор заключает страховку на сумму залога, выплачивая ежегодно страховой компании 3%-5% от застрахованной суммы. При наступлении страхового случая, залог арендодателю выплачивает страховая компания. Арендодатель может отказать в таком виде залога.
Bürgschaft: Поручительство от близких родственников, друзей, работодателя. Комбинация поручительства (Bürgschaft) и залога (Kaution) недопустима. Арендодатель должен согласиться с таким видом залога
Альтернативные вложения: Залог может быть вложен в более рискованные инвестиции или в виде долгосрочного вклада. Это может быть в случае, если оговорен длительный срок аренды, и обе стороны с этим согласны. На практике такие формы вложения залога встречаются достаточно редко

Следует обратить внимание, что все доходы по процентам повышают залог, но относятся к собственности арендатора. При расторжении договора залог должен быть выплачен с начисленными процентами. Кроме того, арендодатель должен ежегодно предоставлять арендатору банковское свидетельство о начисленных налогах для учета доходов в налоговой декларации.

Законодательство в интересах арендаторов

Все формулировки, ущемляющие права арендатора, являются недействительными (Источник §551 BGB Abs. 4).
Если в договоре написано что-то другое, то такие требования можно игнорировать. Формулировка в договоре является недействительной. В худшем случае арендодатель может остаться вообще без залога, т.к. недействительная формулировка приводит к отсутствию обязанности по вносу залога.

Расторжение договора арендатором (Mieter)

Расторжение договора жильцами возможно в 3-х месячный срок при наличии бесрочного договора или отстуствия оговорок о невозможности досрочного расторжения. Любые оговорки, превышающие 4 года, являются недействительными и могут не соблюдаться.

Kündigung

Заявление о расторжении договора подается арендодателю в письменной форме в сроки, оговоренные в договоре. Существует три различных вида Kündigung:

Ordentliche Kündigung: Арендодатель уведомляется за три месяца об окончании действия договора
Sonderkündigung: В некоторых случаях жильца имеют право расторгнуть договор при наступлении определенных обстоятельств. Например, возможность расторжения договора после капитального ремонта и значительного повышения арендной платы
Fristlose Kündigung: Аренда жилья прекращается без соблюдения сроков ожидания в случае, если продолжение договора невозможно по веским причинам, например, проживание в квартире представляет угрозу для здоровья

Письмо о расторжении договра не имеет особой специальной формы, но должно содержать следующие данные:

Личные данные для коммуникации
Данные о жилье и заключенном договоре
Дату расторжения договора
Отзыв доверенности по снятию денег инкассо с момента расторжения договора
Предложение по дате приема/передачи квартиры
Просьбу подтверждения получения данного письма (Kündigungsbestätigung)
Будущий адрес (если известен)

Для соблюдения всех формальностей лучше всего воспользоваться или готовой формой, предоставляемой адвокатами, или генератором заявления об отказе от жилья, например, от ImmobilienScout24. Письмо лучше всего отправлять с уведомлением или передать арендодателю лично при наличии свидетелей.

Возможность досрочного расторжения при самостоятельном поиске нового арендатора

Никто не застрахован от необходимости досрочного расторжения договора жилья. Причины могут быть различные и в некоторых случаях срок расторжения договора можно укоротить. Самым простым решением является получение согласия арендодателя на ранее расторжение, например, представив нового арендатора, готового перенять договорные отношения (Nachmieter). Следует отметить, что Арендодатель не обязан соглашаться на нового арендатора. Исключение составляют случаи, когда арендодатель не имеет права отказать в досрочном расторжении договора, при предоставлении нового арендатора (Nachmieter):

арендатор вынужден переехать в связи со сменой работы
изменение финансовой ситуации у арендатора, например, увольнение, требующее снижения расходов
изменения в личной жизни, беременность или рождение ребенка
необходимость в уходе или невозможность проживания без посторонней помощи

К исключениям не относятся случаи, если арендатор приобрел недвижимость или нашел более дешевую аренду.
В тоже время арендодатель может отклонить кандидатуру нового квартиросъемщика, если его финансовая состоятельность вызывает сомнения или у будущего арендатора есть домашние животные, для которых требуется разрешение арендодателя.
Арендодатель имеет право заключить с последующим арендатором арендный договор на новых условиях.

Особые случаи расторжения договора (Sonderkündigung)

Повышение арендной платы

Срок расторжения договора после получения требования о повышении арендной платы составляет 2 месяца.

Капитальный ремонт (Sanierung) квартиры или дома

При проведении капитального ремонта, арендатор имеет право расторгнуть договор в течение месяца.

Расторжение договора без соблюдения сроков ожидания (Fristlose Kündigung)

В некоторых случаях возможно расторжение договора аренды без соблюдения сроков ожидания. Следует отметить, что арендодатель может не согласиться с таким расторжением, что может привести к судебным разбирательствам по правомерности такого расторжения. Зачастую перед расторжением без соблюдения сроков (Außerordentliche fristlose Kündigung) необходимо предварительно прислать арендодателю предупреждение (Abmahnung). В некоторых случаях допускается расторжение без предварительного предупреждения.

Невозможность проживания в квартире

Проживание негативно влияет на здоровье

Если в квартире или доме выявлены недостатки или субстанции, негативно влияющие на здоровье арендатора или представляющие опасность для жизни арендатора, то срока расторжения может не быть. Примером может служить аренда квартиры с плесенью человеком с заболеваниями дыхательной системы. Следует отметить, что в данном случае необходимы доказательства эксперта (Sachverständiger) и врача, что недостатки или субстанции действительно оказывают негативное влияние на здоровье.

Некорректное поведение арендодателя

Некорректное поведении арендодателя может быть связано с договорными отношениями:

невозможность пользования квартирой в объеме, оговоренном в договоре
умышленное завышение коммунальных платежей
умышленное умалчивание недостатков в квартире

Также причиной могут быть и личные отношения:

оскорбления и угрозы со стороны арендодателя, а также нанесение телесных повреждений
нарушение права неприкосновенности жилища, например, наличие дополнительного ключа от квартиры у арендодателя и посещение квартиры арендодателем при отсутствии арендатора
установление скрытых камер или приборов слежения

Расторжение договора аренды жилья в Германии

Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут выселиться в течение 3-х месяцев, написав заявление на расторжение договора (Kündigung). Однако существует ряд исключений, ограничивающих расторжение договора раньше оговоренного срока или же наоборот, позволяющих расторгнуть договор без соблюдения трех месячного срока.
Для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессами и штрафами.
В этой статье речь идет о порядке и возможностях расторжения договора жилья как для жильцов (Mieter), так и владельцев (Vemieter).

Аренда жилья в Германии

Законодательство по сдаче и найму жилья в Германии регулируется гражданским кодексом §535-§577a (BGB – Das bürgerliche Gesetzbuch). Наряду с законами важную роль играют постановления судов, поясняющие толкование гражданского кодекса (Urteile aus dem Mietrecht).
Законодательство сложное, противоречивое и сформировано в интересах арендаторов.
Покупка или продажа дома/квартиры никак не влияют на права, проживающих там жильцов. Новый владелец обязан перенять существующий договор со всеми обязательствами по отношению к жильцам. Особенно, это касается сроков расторжения договора или возможностей повышения арендной платы.

Величина залога

Если арендатор должен предоставить залог, то этот залог не должен составлять больше 3-х месячных аренд без учета коммунальных платежей, прописанных в договоре.
Иногда в договорах или объявлениях попадается, что залог составляет 2 нетто-аренды (2 Kaltmieten) или залога нет вообще. Такое допускается. Если в договоре прописано, что залог составляет больше, чем 3 аренды, то такую формулировку можно игнорировать (см. ниже). Коммунальные платежи в залоге не играют никакой роли.
При повышении арендной платы величина залога не меняется, т.е. доплачивать залог после повышения аренды не требуется.

Расторжение договора (Kündigung)

Жильцы могут выселиться всегда в течение 3-х месяцев, написав заявление на расторжение договора (Kündigung). Исключение составляют договора, заключенные на определенный срок (Zeitmietvertrag). Подписав такой договор, арендатор и арендодатель не могут его расторгнуть до определенной даты за исключением досрочного расторжения по важной причине (fristlose Kündigung) (см. расторжение договора аренды со стороны жильцов).

«Право имею» в Германии: Как без проблем выехать из арендованной квартиры и получить назад залог

Мы с мужем — студенты, и почти пять лет снимали небольшую квартиру. Как я забеременела, и хозяин меня увидел с животом, он спросил, планируем ли мы съезжать. Я сказала, что да, будет искать квартиру побольше. Тогда мы договорились, что как найдём жилье, можем съехать, сделав косметический ремонт, и оплатив ещё полторы квартплаты, целиком со всеми коммунальными услугами.

Так как мы ничего не сделали письменно, я сейчас нахожусь в трудной ситуации. Хозяин заявил, что мы поцарапали пол, есть следы на холодильнике, в ванной. Также ему не понравилось, что в одной комнате карниз (палочка на которой висит тюль) приклеен к раме.

Может ли он заставить платить нас ещё полтора месяца? Пo закону, насколько я понимаю, именно такой срок расторжения договора? Как нам доказать, что договор был лишь о косметическом ремонте? И как получить кауцион назад? Изначально был договор: или кауцион, или полторы квартплаты. Мы выбрали последнее, так как сумма была ниже. А теперь он может получить и кауцион и квартплату? Или нам пока не платить?

С огромной благодарностью,

Анна Р., Пфорцхайм

В правовом смысле Вы заключили с хозяином квартиры договор о расторжении договора аренды на указанных Вами условиях. Вам, однако, в случае спора необходимо будет доказать факт заключения такого договора, что при отсутствии письменных доказательств сделать будет непросто.

Вполне возможно, что Вам нужно будет нормальным образом расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с предусмотренным законодательством трёхмесячным сроком. Аренда должна быть оплачена до конца действия договора. Косметический ремонт после пятилетнего срока аренды делать нужно так и так.

Что же касается уплаченного залога (Kaution), то здесь нужно смотреть. Скорее всего, залог в полном объёме или с совсем незначительными удержаниями хозяин должен будет вернуть.

Германия: Расторжение договора об аренде во время пандемии

Мою подругу пытаются выселить из квартиры. Насколько я поняла, в квартиру хотят поселить родителей, чтобы самим въехать в их большой дом. Моя подруга живет одна с двумя детьми. Квартиру она ищет, но надо, чтобы она была расположена удобно. Ведь и садик, и школа должны быть не очень далеко.

Подруга работает, но из-за пандемии ее перевели на неполный рабочий день. Средств у нее стало меньше, но бывший муж помогал. Просто деньги не всегда приходили вовремя. Поэтому она с апреля по июль платила примерно неделей позже за квартиру. Но ведь платила. Многие сейчас не в состоянии это делать. Насколько я знаю, был издан закон, защищающий квартиросъемщиков.

Сегодня хозяин позвонил и сказал ей, что у нее есть три месяца, чтобы выселиться из квартиры. Она, дескать, несколько месяцев нарушает договор, и его терпение лопнуло. Он расторгает договор. Скажите, правомочно ли это? Считается ли опоздание в кризисное время причиной для расторжения? Имеет ли моя подруга право на оплату маклера? В какое время она должна покинуть квартиру?

Ранее ей о расторжении договора никто не говорил. Про планы о вселении родителей она узнала от соседей. То есть, расторжение последовало сегодня по телефону из-за опоздания оплаты.

Вера К., Дармштадт.

Расторжение договора аренды арендодателем возможно только в особом порядке. Основанием может служить нарушение условий договора аренды. Безусловным основанием для расторжения договора аренды является задолженность по аренде в два месяца и более. Если задолженность до этого уровня не дошла, то с расторжением договора можно успешно бороться. Бороться можно и если задолженность превышает эту сумму. В этом случае задолженность нужно снизить, чтобы она составляла менее двух месяцев.

Другим основанием для расторжения договора собственником жилья является собственная нужда в жилье — для проживания своей семьи или родственников. Здесь в письме о расторжении договора точно должна быть названа причина и приведены подробнейшие обоснования. Также должен быть соблюден ряд формальностей при таком расторжении договора аренды. Если не все условия выполнены, с расторжением договора можно побороться. Для этого нужно обратиться к адвокату или в организацию по защите арендаторов жилья.

Возврат залога

Арендодатель должен вернуть залог с процентами после завершения договорных отношений. На практике арендодатели удерживают небольшую часть залога до окончательного расчета по коммунальным платежам. Поэтому окончательный расчет может длиться 6-12 месяцев. Если арендодатель не выплачивает залог, то необходимо требовать выплату в письменном виде или через суд.

Заключение договора на аренду

Перед подписанием рекомендуется подробно прочитать договор и в случае несогласия внести свои изменения. Следует отметить, что арендодатели неохотно идут на изменения в договоре. В связи с жестким государственным регулированием, в большинстве случаев используются стандартные договора. Для арендодателей рекомендуется использовать договора, подготовленные Haus und Grund, для арендаторов наиболее привлекательны договора от Mietverein. Формулировки, прописанные в договоре, могут являться недействительными (unwirksame Klauseln) и соответственно не выполняться арендатором. В тоже время есть формулировки, которые действительны, например, исключение права расторжения договора сроком до 4-х лет. Подписав такой договор, его формально нельзя расторгнуть.
Цена на аренду состоит из двух частей:

Kaltmiete (непосредственно аренда)
Betriebskosten (коммунальные платежи)

Размер коммунальных платежей является оценочным. Ежегодно делается перерасчет. Расходы на электроэнергию, телефон, интернет, как правило, в коммунальные платежи не входят. Перед заключением договора следует уточнить, что входит в коммунальные платежи, а какие расходы придется нести самостоятельно.
Размер арендной платы может не играть роли, если в данном регионе принят закон об ограничении максимальной аренды (Mietpreisbremse). Подписав договор с более высокой арендной платой, можно в судебном порядке снизить аренду до средней по району (Mietspiegel) + 10%. Решения судов в большинстве случаев занимают сторону арендаторов.
Если в регионе нет ограничения по максимальной аренде (Mietpreisbremse), а цена на квартиру значительно выше рыночной, то аренду также можно снизить в судебном порядке (Mietwucher). Mietwucher считается даже тот арендодатель, который сдает квартиру на 20% дороже, чем средняя цена по району.
Это не значит, что, подписывая договор, можно в дальнейшем рассчитывать на снижение аренды. Решения судов зачастую крайне противоречивы и, проиграв суд, можно остаться без квартиры и свидетельства арендодателя (Vermieterbescheinigung).

Расторжение договора арендодателем (Vermieter)

Арендатор просто так выселить жильцов не имеет права. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Если причина, по которой было отправлено письмо о расторжении договора, изменилась, то арендодатель обязан уведомоить об этом жильца. В некоторых случаях это может привести к новым срокам или отсутствию возможности к расторжению (например, владелец хотел использовать квартиру для собственных нужд и написал об этом письмо жильцу; через какое-то время другой жилец решил переехать и таким образом в доме освобождается квартира. Владелец должнен уведомить об этом первого жильца и воспользоваться освобождаемой квартирой, если она по своим характеристикам соответствует с планируемой).
Расторжение договора по инициативе владельца составляет:

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf)

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также дальние родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов, выселение по этому пункту маловероятно. Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике. Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 7.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, получая аренду в размере 250 Евро в месяц. Суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kündigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся. Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами на съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы. Реформа 2013 года немного улучшила права владельцев, но при сдаче жильцам, которые заранее не планируют платить, следует быть готовым к значительным убыткам и полному ремонту квартиры.

Закон и суды на стороне жильцов

Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о завершении договора (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Härtergründe), к котором относятся:

Возраст жильца
Социальные возможности жильца
Тяжелые болезни или личные обстоятельства
Беременность
Предстоящие экзамены

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд).

В случае, если при расторжении договора были указаны неправильные данные или владелец жилья изначально планировал использование жилья для других целей и об этом стало известно предыдущему арендатору, то такой обман может привести к судебным разбирательствам и высоким штрафам и компенсациям бывшим жильцам. Следует также отметить, что вышеуказанные параграфы не действуют на жилье расположенное в квартире или доме арендодателя, если максимальное число квартир не превышает 2-х или в некоторых случаях 3-х.

Как расторгнуть договор аренды в Германии

Поскольку во многих крупных городах Германии наблюдается дефицит жилья, а спрос на покупку и в особенности на аренду жилья превышает предложение, по законам рыночной экономики цены на аренду постоянно растут, на радость собственникам. Кроме того, у владельцев может возникать соблазн часто менять не понравившихся арендаторов, даже если они ничего не нарушают, ведь можно быстро найти тех, кто готов заплатить больше. В связи с этим, правительство Германии разработало меры, ограничивающие рост цен на аренду недвижимости и защищающие права арендаторов.

Конечно, в Германии можно расторгнуть договор аренды, но это не простой процесс, и он занимает много времени. Это связано с тем, что прекращение аренды должно осуществляться строго по закону, а законность процедуры нужно обосновать. Существует ряд оснований (мы рассмотрим их ниже), на которых можно расторгнуть договор, а также ряд правил, по которым осуществляется расторжение. Например, владелец обязан заранее уведомить арендатора о расторжении договора.

Если срок аренды составляет более 5 лет, срок уведомления составляет 6 месяцев, а если арендатор проживает в квартире более 8 лет, срок уведомления составляет 9 месяцев. В старых договорах аренды, подписанных до осени 2001 года, часто указывается, что после 10 лет аренды арендодатель должен соблюдать 12-месячный срок уведомления. Это регулирование все еще действует и сегодня. Арендодатель должен соблюдать это договорное положение, после чего он может расторгнуть его только с уведомлением в течение 12 месяцев, то есть даже если он принял решение о расторжении, арендатор может снимать жильё ещё в течение года.

В регулирующих документах сформулировано несколько причин, достаточно веских для расторжения договора аренды. Они делятся на три основных категории:

1. Собственные нужды владельца.

Случаются ситуации, когда владелец недвижимости вынужден переезжать в сдаваемое жильё и использовать его для себя. Если регулирующие органы или суд сочтут такую нужду действительно непреодолимой, договор аренды можно будет расторгнуть. Однако сделать это не так просто. Например, если владелец уже снимает другое жильё в том же городе или федеральной земле, это значительно снижает шансы на расторжение договора аренды.

Когда собственные нужды владельца оказываются достаточно весомыми?
— Жильё необходимо в связи с работой. Например, место работы находится близко к сдаваемой квартире, а ежедневное возвращение на прежнее место жительство слишком накладно и затратно.
— Владелец вынужден переехать в сдаваемую квартиру по состоянию здоровья. Например, если есть показания по уровню шума, или квартира находится на "нулевом" этаже (на уровне земли), а прежнее место жительства не позволяет комфортно передвигаться на коляске.
— Есть необходимость в расширении жилплощади, например при рождении или усыновлении детей владелец вынужден переехать из прежней двухкомнатной квартиры в сдаваемую трёхкомнатную.
— Возникает необходимость в отдельном жилье для взрослых детей.
— Возникает необходимость в жилье для наёмного персонала, например, для няни или сиделки.

2. Экономическая целесообразность.

Договор аренды можно расторгнуть, если аренда жилья не только не приносит доход, но и оказывается убыточной для владельца. Например, квартира или дом требуют капитального ремонта, на их обслуживание и поддержание в пригодном для жизни состоянии владелец начинает тратить 1 000 евро в месяц при стоимости аренды в 500 евро. В таком случае суд может вынести решение в пользу владельца.

3. Нарушение условий договора арендатором.

Пожалуй, наиболее распространённая причина выселения. Наиболее весомые основания для расторжения договора:
— Арендатор неоднократно нарушает правила поведения в доме или квартире (Hausordnung).
— Арендатор не платит ренту более 3 месяцев.

Эти основания позволяют обратиться в суд, который через некоторое время выносит решение. Конечно, в ситуациях очевидного и грубого нарушения условий договора суд будет на стороне владельца, однако далеко не всегда ситуации складываются так однозначно.

Во-первых, суды зачастую принимают сторону арендаторов, и есть целый ряд критериев для их защиты, это может быть возраст жильцов, их социальная незащищённость, состояние здоровья или тяжёлая жизненная ситуация.

Всё это вынуждает владельцев очень тщательно подходить к выбору арендаторов и составлению договора аренды. К сожалению, иногда меры по защите арендаторов играют против них же, когда владелец отказывает пожилым или малообеспеченным претендентам на аренду квартиры, даже если они прямо сейчас способны платить. Владелец не хочет брать на себя небольшой риск и выбирает в пользу молодой работающей пары, куда более надёжного в его глазах арендатора. Конечно, такое случается не всегда. Это во многом зависит от грамотной оценки всех рисков и разумного подхода к составлению договора аренды. По этой причине владельцы недвижимости зачастую обращаются к управляющим компаниям.

Dominart Invest занимается доверительным управлением коммерческой и жилой недвижимостью в Германии уже более 10 лет. Мы ответственно подходим к выбору арендаторов, составлению договоров аренды, обслуживанию недвижимости и полному информированию владельца о процессе аренды, о необходимости дополнительного обслуживания или ремонта, о состоянии жилья.

Поиск квартиры

Поиск с помощью маклера

В Германии вознаграждение маклеру регулируется законодательно. Формально платит тот, кто заказывает (Bestellprinzip), но практически за услуги маклера платит арендодатель. Исключение составляют лишь случаи, когда маклер ищет квартиру в соответствии с пожеланиями арендатора, предлагая ему различные варианты и отслеживая появление новых предложений. Некоторые маклеры размещают объявления на несуществующие квартиры, чтобы привлечь заинтересованных арендаторов. Отправив запрос на такое предложение, приходит ответ, что квартира уже сдана, но маклер готов искать другие предложения, если будущий арендатор подпишет соответствующее соглашение. Согласно условиям размещения на ведущих порталах объявление должно быть сразу же деактивировано, если объект сдан или зарезервирован. Еще один вариант, когда два маклера договариваются между собой: один заключает договор с владельцем, а другой с потенциальным клиентом. В результате теоретически комиссия платится дважды: платит владелец и арендатор. Такой вариант незаконен.
Иногда маклеры требуют дополнительное вознаграждение за подготовку договора (einmalige Vertragsgebühr), оплату за посещение квартиры (Besichtigungspauschale) или возмещение затрат (Auslagenerstattung). Такие вознаграждения также в большинстве случаев незаконны. Даже заплатив, арендаторы могут в дальнейшем через суд вернуть выплаченное вознаграждение.
После введения Bestellprinzip обороты маклеров снизились как минимум на 20%, а вознаграждение составляет только 1 нетто-аренду (источник: Wikipedia).

Если будущий арендатор незнаком с городом или населенным пунктом, у него нет опыта заключения и анализа договоров, то работа через маклера может быть одним из самых эффективных способов поиска квартиры и заключения договора. Многие маклеры знакомы с владельцами жилья, управляющими компаниями и могут предложить квартиры, которые еще не появились в свободном предложении. По каким признакам можно найти хорошего маклера можно прочитать здесь.

Поиск в крупных государственных или частных управляющих компаниях

Крупные государственные или частные компании (например, VONOVIA) имеют собственные сайты, содержащие все текущие предложения. Зачастую такие предложения публикуются только на их сайтах. Кроме того, многие крупные компании предлагают зарегистрировать интерес к определенному виду жилья. Когда интересующая квартира освобождается, они информируют потенциального арендатора о новом предложении и предлагают даты посещения.

Самостоятельный поиск через порталы недвижимости

Ведущими порталами являются:

Поиск квартир на этих порталах бесплатный. Финансирование осуществляется за счет арендодателей.

Посещение квартиры (Besichtigungstermin)

Выбор подходящей квартиры может длиться очень долго. Если квартира понравилась, то во время посещения необходимо уточнить, какие документы нужны, чтобы стать претендентом на квартиру. К запрашиваемым документам относятся:

заполненная анкета
зарплата или доказательство дохода за последние 3 месяца
справка от предыдущего арендодателя
свидетельство из Schufa

В крупных компаниях принятие решения автоматизировано и при наличии нескольких претендентов решение принимается на основе четких критериев.
Во время посещения следует задать все интересующие вопросы:

есть ли подвал, парковка, разрешается ли пользоваться садом
размер коммунальных платежей и что входит в коммунальные платежи
скрытые недостатки, н-р, плесень
размер залога (залог не может превышать 3 нетто-аренды)
обязанности в доме, н-р, уборка лестницы
если у будущего арендатора есть домашние животные, то следует обговорить этот вопрос с арендодателем

Как расторгнуть договор аренды в Германии

1. Собственные нужды владельца.

2. Экономическая целесообразность.

3. Нарушение условий договора арендатором.

Рассрочка внесения залога

Если залог представляется в виде денежной суммы, то арендатор имеет право заплатить залог тремя одинаковыми платежами. Первый платеж должен быть сделан к моменту начала аренды. Последующие платежи должны быть сделаны вместе с платежами по аренде (Источник §551 BGB Abs. 2).

Ремонт жилья при расторжении договора о найме в Германии

Общее правило гласит: при расторжении договора о найме жилье должно быть передано владельцу в том состоянии, в котором оно было предоставлено съемщику при заселении. На практике данное положение означает, что арендатор не обязан проводить при выезде косметический ремонт, если при заселении квартира была передана ему в неотремонтированном виде. Федеральный суд подтвердил правомерность такого подхода еще в 2015 году. Однако до сих многие владельцы недвижимости вносят в договор найма пункт о ремонте и таким образом пытаются вынудить подписавших договор жильцов ремонтировать квартиры за свой счет.

В рассмотренном судом деле в качестве ответчика выступал бывший съемщик. После пяти лет проживания в квартире, которая была передана ему в неотремонтированном состоянии, он сделал косметический ремонт, поскольку такое требование стояло в договоре найма. Однако отделочные работы были выполнены некачественно, и хозяину дома пришлось нанять профессиональных маляров, которые привели квартиру в порядок за 800 евро. Именно эти дополнительные расходы и стали предметом материальной претензии истца к ответчику.

В ходе рассмотрения дела бывший жилец, апеллируя к вышеупомянутому решению Федерального суда, объявил, что вообще не был обязан делать ремонт, т.к. въехал в неотремонтированную квартиру, а соответствующее требование в договоре найма не имело юридической силы. В свою очередь хозяин жилья обратил внимание судей на особое обстоятельство, которое сопровождало оформление аренды. Оказывается, между ответчиком и жильцом, снимавшим квартиру до него, было заключено специальное «соглашение о ремонте» – «Renovierungsvereinbarung». Суть договоренности состояла в том, что за оставленную прежним жильцом мебель ответчик объявил себя готовым въехать в квартиру без ремонта, а впоследствии при выезде ее отремонтировать.

При рассмотрении дела в городском, а затем земельном судах договоренность между съемщиками сыграла решающую роль. Земельные судьи разъяснили: ответчик, взявший на себя обязанность ремонта за своего предшественника, должен рассматриваться как лицо, въехавшее в уже отремонтированную квартиру. Это означает, что он обязан при выезде произвести ремонт, который, как и положено, должен быть выполнен на профессиональном уровне. Поскольку этого не произошло и пришлось исправлять некачественно выполненные работы, ответчик обязан компенсировать истцу возникшие у него затраты.

Земельный суд допустил ревизию принятого им решения в вышестоящей инстанции, чем незамедлительно воспользовался ответчик и, как показали дальнейшие события, не пожалел об этом: Федеральная судебная палата отменила решения городского и земельного судов (BGH, Urteilvom 22.8.2018, A.z.: VIIIZR 277/16).

Высокие судьи, руководствуясь исключительно положениями закона, еще раз подтвердили известный постулат о недопустимости перекладывания обязанности ремонта на арендатора, въехавшего в неотремонтированную квартиру, поскольку это существенно ущемляет его права. Применительно к рассматриваемому делу такой подход вынуждает ответчика дважды выполнять ремонтные работы: сначала для устранения следов износа, оставленных предшественником (если, конечно, ответчик не готов жить в квартире без ремонта) и затем, чтобы привести в порядок жилье после собственного проживания. В итоге же владелец получит жилые помещения в лучшем состоянии, чем передал при заселении.

Суд признал недопустимым формальное включение в договор найма пункта об обязанности съемщика проводить ремонт при выезде из арендованного жилья. Подобное требование противоречит принципам «добросовестности и взаимодоверия сторон» (Geboten von Treu und Glauben), соблюдение которых предписано законом при заключении любых соглашений.

Что касается обязательства ответчика провести ремонт за предыдущего жильца, то это обстоятельство, по мнению высоких судей, никак не отражается на положении сторон. Двухсторонняя договоренность касается только съемщиков, не имеет отношения к владельцу жилья и не освобождает его от обязанности строго следовать положениям закона.

Новое решение федерального суда еще больше укрепляет позиции арендаторов. Если будущий жилец въехал в неотремонтированную квартиру, то какие бы условия ни были прописаны в договоре найма, какие бы дополнительные договоренности ни были им заключены (в том числе с предшествующим съемщиком), он не обязан при выезде делать в квартире ремонт.

Нормы законодательства

Виды договоров аренды

Договора на аренду в Германии бывают двух видов:

бессрочный договор
договор аренды на определенный срок

Бессрочный договор аренды

Договор аренды на определенный срок

В договоре аренды на определенный срок оговаривается срок действия договора (максимально 4 года). Ни арендодатель, ни арендатор не могут расторгнуть договор раньше этого срока без наличия очень веских причин.

Залог при продаже жилья с арендаторами

Возврат залога, включая проценты, осуществляет тот, кто на момент передачи квартиры является арендодателем. Залог выплачивается даже в том случае, если новый арендодатель (владелец) не получил залог от предыдущего владельца (BGH, AZ: VIII ZR 304/10). Данное правило действует с 2001 года. Для более ранних договоров действуют более сложные правила. Если новый владелец (арендодатель) не может выплатить залог, то арендатор имеет право требовать залог с предыдущего владельца (арендодателя). Существует целый ряд исключений и ограничений.

Читайте также: