Предоставление в аренду земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства

Обновлено: 30.04.2025

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.12.2018, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2019 по делу N А13-14268/2018

Общество с ограниченной ответственностью "ТРЦ", место нахождения: 156013, г. Кострома, Калиновская ул., д. 40, нп 1, комн. 35, ОГРН 1164401055147, ИНН 4401172244 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца, место нахождения: 162608, Вологодская обл., г. Череповец, пр. Строителей, д. 4А, ОГРН 1023501247440, ИНН 3528008860 (далее - Комитет), о взыскании 1 388 839 руб. 34 коп. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 07.05.2018 по 30.06.2018.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 24.12.2018, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, отказав в удовлетворении требований, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на несогласие выводами судов о том, что с момента ввода в эксплуатацию при расчете арендной платы подлежал применению коэффициент (К1) "эксплуатация стационарных объектов торговли, за исключением рынков" со значением 0, 5.

По общему правилу размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2.2 постановления Правительства Вологодской области от 1.12.2014 N 1083 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за предоставление в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности Вологодской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области" ставки арендной платы и коэффициенты (К1,К2,Кn) в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются нормативными правовым актами органов местного самоуправления городских округов, муниципальных районов, на территории которых расположены земельные участки.

Поскольку изменение арендной платы в спорный период не было обусловлено изменениями ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, установленными соответствующими правовыми актами, то в данном случае оно могло быть обусловлено только внесением сторонами изменений в договор аренды, касающихся изменения цели предоставления участка, либо заключением нового договора аренды.

Вместе с тем, арендатор не изъявил намерений относительно внесения изменений в договор.

Необходимость и возможность применения конкретного коэффициента (К2) в расчете арендной платы за использование земельного участка, предоставленного для строительства, зависит от группы вида разрешенного использования (Таблица 1 Приложения 2 к постановлению мэрии города от 25.12.2013 N 6263) и истечения определенных сроков с момента предоставления земельного участка.

Применение в расчете арендной платы коэффициента по виду использования (К1) со значением 0,5 из Таблицы N 2 Приложения 2 к постановлению мэрии города от 25.12.2013 N 6263-эксплуатация стационарных объектов торговли, за исключением рынков возможно, по мнению ответчика, только в случае предоставления земельного участка для эксплуатации объекта, поскольку по смыслу положений статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, возникновению прав на земельный участок как у собственника объекта незавершенного строительства, так и у собственника завершенного строительством объекта должна предшествовать процедура предоставления земельного участка в аренду для конкретной цели-завершения строительства либо эксплуатации объекта (подп. 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Земельный участок был предоставлен истцу на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" однократно для завершения строительства без проведения торгов. Пунктом 1.3 договора определена цель предоставления земельного участка: завершение строительства объекта незавершенного строительства. Таким образом, по условиям заключенного договора, участок мог использоваться исключительно для строительства.

Право на эксплуатацию построенного здания могло возникнуть у собственника только с момента государственной регистрации права собственности на здание.

В соответствии с сведениями ЕГРН нежилое здание - полифункциональный торговый комплекс с размещением объектов торговли, кадастровый номер 35:21:0502005:409, поставлен на государственный кадастровый учет 23.05.2018.

Получение истцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию могло служить основанием для внесения изменений в договор аренды.

При расчете арендной платы ответчиком применен коэффициент от цели предоставления земельного участка, а не от его фактического использования.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "МИОН-К" (арендатор) заключили договор от 30.10.2014 N 14296 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:0502005:360 для строительства объекта недвижимости.

Соглашением от 20.09.2016 права и обязанности арендатора по договору N 14296 были переданы Обществу.

В дальнейшем между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 30.10.2017 N 14899 аренды упомянутого земельного участка для завершения строительства объекта. Данный договор действовал в период с 30.10.2017 по 03.07.2018 включительно (до даты регистрации права собственности Общества на указанный земельный участок - 04.07.2018).

Актом приема-передачи от 30.10.2017 участок передан арендатору.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения ставок арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы, установленными правовыми актами исполнительных органов государственной власти Российской Федерации, Вологодской области, органами городского самоуправления без согласования с арендатором. Нормативные акты об изменении ставок арендной платы, коэффициентов к ним, кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета арендной платы публикуются в средствах массовой информации.

Расчет арендной платы по договору произведен в соответствии с постановлением мэрии г. Череповца от 25.12.2013 N 6263 "Об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, об установлении ставок арендной платы и коэффициентов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" с последующими изменениями, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, базовой ставки арендной платы по виду использования, с учетом коэффициента, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство, коэффициента инфляции.

С учетом цели предоставления земельного участка в аренду при расчете размера арендной платы Комитет применял повышающий коэффициент для строительства (К2) со значением 4 "За использование земельных участков, . предоставленных для строительства, по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка" (приложение к договору "расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 35:21:0502005:360").

Обществом 07.05.2018 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

За период с 07.05.2018 по 30.06.2018 с применением коэффициента для строительства (К2) со значением 4 Обществом уплачено 1 599 710 руб. 23 коп.

В то же время с применением коэффициента (К1) "эксплуатация стационарных объектов торговли, за исключением рынков" со значением 0,5 за указанный период должна быть уплачена арендная плата в сумме 199 963 руб. 77 коп., кроме того, за период с 01.07.2018 по 03.07.2018 должна быть уплачена арендная плата в сумме 10 907 руб. 12 коп.

Полагая, что в период аренды с 07.05.2018 по 03.07.2018 при расчете размера арендной платы вместо коэффициента для строительства (К2) со значением 4 должен был применяться коэффициент (К1) "эксплуатация стационарных объектов торговли, за исключением рынков" со значением 0,5 (согласно таблице 2 приложения 2 к постановлению мэрии г. Череповца от 25.12.2013 N 6263), Общество направило в адрес Комитета претензию от 24.07.2018 с требованием о возврате излишне внесенных денежных средств в размере 1 388 839 руб. 34 коп.

Оставление Комитетом претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования суды руководствовались положениями статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 424, 654, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и правомерно исходили из того, что после введения объекта в эксплуатацию цель договора достигнута, следовательно, земельный участок считается используемым для его эксплуатации; после ввода объекта в эксплуатацию (07.05.2018) арендная плата должна рассчитываться в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

Отказать в передаче кассационной жалобы Комитета по управлению имуществом города Череповца для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Предоставление в аренду земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства

5 октября 2021

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

12 октября 2021

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Возможно ли повторное продление договора аренды земельного участка на новый срок при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства (договор аренды единожды продлевался с указанием "для завершения строительства" на три года; после продажи объекта незавершенного строительства за продлением обращается новый собственник объекта незавершенного строительства)?

20 января 2021

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

25 декабря 2020 г.

ПОЛУЧИТЕ БЕСПЛАТНЫЙ ДОСТУП К СИСТЕМЕ ГАРАНТ НА 3 ДНЯ!

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, и что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Если земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, то повторное предоставление земельного участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса на срок до трех лет может создавать преимущественные условия ведения деятельности и иметь признаки нарушения антимонопольного законодательства.

Дополнительно необходимо отметить, что в отношении завершения строительства таких объектов как многоквартирные жилые дома подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции Федерального закона № 175 от 01.07.2018 «О внесении изменений в Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается также предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов юридическим лицам (новым владельцам объектов незавершенного строительства), принявшим на себя обязательство про завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, которые включены в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Заявление главе местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду после покупки не завершенного строительством объекта (продавец имел право постоянного бессрочного пользования)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Форма: Заявление о предоставлении в аренду земельного участка, на котором размещен не завершенный строительством объект
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)

Судебная практика: Предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Интересная цитата из судебного решения: Доводы ответчика о невозможности определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежавшего истцу объекта, обоснованно признаны злоупотреблением правом и отклонены судом, поскольку из условий договора аренды следует, что земельный участок предоставлялся для эксплуатации объекта незавершенного строительства Интересная цитата из судебного решения

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 39.17 "Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов" ЗК РФ "Установив, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015 г., на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и в нарушение п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ администрация в установленный законом срок не совершила действий по принятию решения по заявлению общества, тем самым осуществив незаконное бездействие, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая"
(Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019) 7. При признании публичных торгов несостоявшимися объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Законодатель не устанавливает обязанности публичных образований приобрести соответствующий объект в собственность, а также не определяет дальнейшую судьбу объекта, если публичное образование не реализует соответствующие правомочия. Как вариант возможно предоставление земельного участка арендатору - собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства (п. 5 ст. 39.6 ЗК).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Обзор практики по спорам из договоров аренды за апрель 2021 года
(Филиал партнерства с ограниченной ответственностью Брайан Кейв Лейтон Пейзнер (Раша) ЛЛП в г. Москве, Практика по разрешению споров)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021) Администрация предоставила Арендатору земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства (ОНС).

Нормативные акты: Предоставление земельного участка в аренду под объектом незавершенного строительства

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) Вместе с тем, судом при рассмотрении административного дела было установлено отсутствие экономического обоснования для установления оспариваемым в части Порядком пятикратного повышения размера годовой арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства.

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Судебная практика: Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Каков порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности?
("Электронный журнал "Азбука права", 2021) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам таких объектов (при определенных условиях).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Как предоставить в аренду государственный или муниципальный земельный участок
(КонсультантПлюс, 2021) один раз собственнику объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его;

Нормативные акты: Предоставление земельного участка под объектом незавершенного строительства

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.07.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) 5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
ФАС России
"О порядке предоставления в аренду земельного участка, обремененного объектом незавершенного строительства" ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

В данной статье проведен анализ позиции Росреестра, где в качестве примера, основания для государственной регистрации договора аренды предметом аренды являются нежилые помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства.

Так, в соответствии с подпунктами 6 и 14 пункта 2 ст. 2 Федеральных закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающие в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и систему инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, помещение может являться частью только завершенного строительством объекта.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, является государственный кадастр недвижимости. При этом единственным подтверждением существования недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества является государственный кадастр недвижимости (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре).

Учитывая вышеизложенное, объектами гражданских правоотношений, участвующих в гражданском обороте, могут быть только объекты недвижимого имущества, учтенные в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Законом о кадастре осуществление кадастрового учета предусмотрено только в отношении зданий, сооружений и помещений, расположенных в них, а также в отношении объектов незавершенного строительства.

При этом кадастровый учет помещения до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения), в котором оно расположено, Законом о кадастре не предусмотрен.

Данная позиция подтверждается судебной практикой, в частности определением Верховного суда Российской Федерации от 25.11.2014 (№306-ЭС14-2019).

Таким образом, как указано выше, помещение может являться частью объема завершенного строительством здания или сооружения, имеющим определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Учитывая вышеизложенное, поскольку в силу указанных норм действующего законодательства объект представленного на регистрацию договора аренды отсутствует, данный договор не считается заключенным, в связи с чем Росреестр не вправе осуществить его государственную регистрацию.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 64-КГ16-7

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Бондаря А.В. к администрации Корсаковского городского округа о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка недействительным, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе Бондаря А.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Бондарь А.В. обратился в суд с названным иском к администрации Корсаковского городского округа, просил признать незаконным решение от 9 октября 2015 г. об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью <. > м2 для индивидуального жилищного строительства по адресу: <. >, обязать ответчика предоставить данный земельный участок в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, взыскать с ответчика судебные расходы.

В обоснование иска указал, что на основании постановления мэра городского округа от 18 июня 2009 г. ему предоставлен в аренду земельный участок сроком на три года, договором аренды предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. Истцом получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 28 июня 2021 г., данный дом находится в состоянии возведения, однако до истечения срока договора аренды истец не обратился к ответчику с заявлением о его продлении на новый срок. Впоследствии на обращение о заключении с нового договора аренды администрация городского округа ответила отказом по мотиву отсутствия для этого оснований и предложила освободить земельный участок от находящихся на нем строений и сооружений. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагал, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства жилого дома.

Решением Корсаковского городского суда Сахалинской области от 12 февраля 2016 г. иск удовлетворен частично: признано недействительным решение администрации Корсаковского городского округа от 9 октября 2015 г. об отказе Бондарю А.В. в предоставлении в аренду земельного, на администрацию Корсаковского городского округа возложена обязанность предоставить Бондарю А.В. в аренду земельный участок с кадастровым номером <. >, площадью <. > м2, расположенный по адресу: <. >, для завершения строительства индивидуального дома, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Бондаря А.В., в этой части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 28 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением мэра Корсаковского городского округа от 18 июня 2009 г. N 591 Бондарю А.В. на основании его заявления предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером <. >, площадью <. > м2, по адресу: <. >.

Постановлением Бондарю А.В. предписано, в том числе, заключить договор аренды земельного участка, зарегистрировать его в органе УФРС по Сахалинской области, оформить разрешение на строительство (л.д. 7).

17 июля 2009 г. администрация Корсаковского городского округа и Бондарь А.В. заключили договор аренды N 1799 данного земельного участка, зарегистрировав его в УФРС по Сахалинской области 2 октября 2009 г.

Срок действия договора определен с 1 июля 2009 г. по 1 июля 2012 г., по истечении срока действия, как предусмотрено п. 1.4 договора, он считается расторгнутым (прекращенным).

Как следует также из п. 1.4 и п. 3.2.5 договора, по заявлению арендатора, надлежащим образом исполняющим свои обязанности, при прочих условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок, подав по истечении срока действия договора заявление о заключении нового договора аренды на новый срок (л.д. 9 - 12).

28 июня 2011 г. Бондарь А.В. оформил разрешение N <. > на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия до 28 июня 2021 г. (л.д. 8).

На земельном участке Бондарем А.В. возведен одноэтажный недостроенный жилой дом на бетонно-ленточном фундаменте из бруса, без подвала; недостроенный индивидуальный жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил, не нарушает правила землепользования и застройки сельских поселений, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 20 - 25).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка от 17 июля 2009 г. N 1799 Бондарь А.В. с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.

17 сентября 2015 г. Бондарь А.В. обратился к главе муниципального образования Корсаковского района с жалобой, в которой просил решить вопрос о заключении с ним договора аренды земельного участка на срок до окончания строительства жилого дома в соответствии с условиями прежнего договора аренды и Земельным кодексом Российской Федерации (л.д. 16 - 17).

В письме от 9 октября 2015 г. N 05-15307 исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, сославшись на положения подп. 1 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданин - арендатор земельного участка имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в случае, если заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, и п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального содержания условий договора аренды следует, что им не предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия, а лишь заключение нового договора аренды на новый срок с преимущественным правом на это прежнего арендатора.

Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к Бондарю А.В. требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства не завершенного строительством объекта не предоставлялся, пришел к выводу, что основания для отказа Бондарю А.В. в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.

При этом суд также указал, что исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, тогда как Бондарь А.В. просил заключить с ним договор на новый срок, а не продлить, поскольку он уже является прекращенным.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с данными выводами суда не согласился, указав, что поскольку договор аренды N 1799 от 17 июля 2009 г. между администрацией Корсаковского городского округа и Бондарем А.В. прекратил свое действие по истечении срока аренды 1 июля 2012 г., истец арендатором земельного участка не является, документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, истцом не представлено, у администрации Корсаковского городского округа отсутствуют основания для заключения с истцом нового договора аренды этого же участка в обход процедуры торгов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что Бондарь А.В. возвел не завершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от 28 июня 2011 г. сроком действия до 28 июня 2021 г., что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку Бондарь А.В. является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды от 17 июля 2009 г. предусматривал его (Бондаря А.В.) преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены постановления суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Читайте также: