Покупка квартиры в чехии для сдачи в аренду
Новый полезный пост для тех, кто решил приобрести квартиру в Праге в ипотеку и сдавать её.
Туристы, будущие иммигранты или просто люди с небольшой лишней суммой денег, приехав в Прагу не в первый раз, подумывают купить квартиру, иногда в ипотеку, и затем получать стабильный доход от ее сдачи в аренду. Попробуем разобраться, как обстоят с этим дела в 2019 году и возможно ли погашать ипотеку деньгами за сдачу квартиры.
Что нужно для успешной сдачи квартиры в Праге?
Для успешной долгосрочной сдачи квартиры в Праге должны быть выполнены следующие условия:
- У квартиры должна быть удобная транспортная доступность. Это очень важный аспект, так как люди не хотят ездить на автобусе до станции метро или до трамвайной остановки. Поэтому самый лучший вариант – покупка квартиры в 500 метрах от станции метро или трамвайной остановки с прямым трамвайным маршрутом до центра Праги.
- Квартира должна быть чистой, отремонтированной, а не убитое старье в убогом доме с соседями забулдыгами.
- В квартире должна быть мебель, причем приличная функциональная мебель, а не то неудобное нечто, что можно купить в Икеа. Наличие мебели позволяет быстрее сдать квартиру по хорошей цене. Причем обставить квартиру в Праге можно за небольшие деньги.
- В квартире не должно быть вещей владельца.
- Квартира должна сдаваться на долгий срок. Если вы планируете сдавать квартиру на полгода, потом приехать в ней пожить, затем снова сдавать – это утопический вариант, на который не пойдет ни один арендатор.
Выбор квартиры
Инвесторы продолжают вкладывать деньги в Прагу, чешская экономика продолжает расти, и всё это приводит к тому, что цены на недвижимость в Праге растут как на дрожжах. Когда я писал пост про «Цены на квартиры в Праге», средняя стоимость 1 квадратного метра в 2016 году в Праге составляла 63 5000 крон (€ 2 500), сейчас же средняя цена 1 квадратного метра в Праге составляет 111 000 (€ 4 350). Поэтому будьте морально готовы к таким цифрам.
На данный момент в Праге не так много новостроек, которые возводятся в шаговой доступности от метро. Один из крупнейших проектов – это Tulipa City, который находится всего лишь в 200-500 метрах от станции метро Колбенова (Kolbenová) в районе Прага 9.
Сейчас территория около станции метро Колбенова вызывает грусть и печаль, т.к. здесь только начинают сносить промзону, но я уверен, что через года 2-3 это место преобразится, и произойдет удорожание недвижимости.
На сайте Sreality.cz идем смотреть доступность квартир в этом объекте. Кто не знает что это за сайт, рассказываю. На нем собрано большинство объектов недвижимости для продажи и аренды со всей Чехии. Если вы хотите приобрести недвижимость в Чехии, вам нужно будет детально изучить этот ресурс.
Судя по результатам поиска, свободных квартир в этом комплексе осталось совсем мало, а один из самых дешевых вариантов – это однокомнатная квартира площадью 33 кв. м. с гаражом и кладовой за 3 550 000 крон. В цену включен НДС и услуги нотариуса и риелтора.
В этом комплексе можно купить квартиру подешевле, но без парковочного места. Отдельно парковочное место стоит 287 000 крон.
Также учтите, что с 2016 налог при продаже недвижимости платит покупатель, и за покупку квартиры стоимостью 3 550 000 крон вы заплатите ещё 142 000 крон налога.
Цифры
В любом деле важен расчёт, поэтому попробуем посчитать, стоит ли игра свеч.
Учтите, что если квартира берется в ипотеку, то нужно внести первоначальный взнос не менее 30%, ибо с этого года ужесточена ипотека для иностранцев и для людей с относительно низким доходом. В посте будет фигурировать чешская крона; на 2019 год курс кроны следующий: 1 крона = 3 российских рубля, 1 евро = 25 крон.
- Стоимость квартиры: 3 550 000 крон
- Первоначальный взнос: 1 100 000 крон (чуть больше 30%)
- Сумма, взятая в ипотеку: 2 450 000 крон
- Срок ипотеки: 20 лет
- Процентная ставка: 3 %
- Плата за ипотеку в месяц: 13 588 крон
- Покупка мебели: 100 000 – очень простая кухня, кровать, матрас, стенка, стулья, стол и т. д. Мебель в Праге стоит недорого, и за 50 тысяч можно достойно обставить квартиру. К сожалению, в данный момент квартиры в новостройках сдаются без кухни.
- Примерная цена аренды в месяц: 15 000 крон
- Коммунальные платежи (примерно): 3 000 крон
- Подоходный налог за сдачу квартиры как физическое лицо: 15%
- Чистый доход от сдачи: (15 000 – 3 000) * 0,85 = 10 200 крон
Итог: Получается при таких условиях, что ипотека не будет покрываться арендой, и нужно будет ещё 3 388 крон (€ 132) в месяц добавлять.
Фотографии объекта на Колбенова
В процессе рассмотрения проекта я обнаружил, что его реализует израильская компания, которая в Чехии возвела не так много объектов и жилых домов, и я не могу сказать, насколько качественные их здания и как они себя покажут.
Поэтому после изучения этих данных я пошел поглядеть, как выглядят эти дома в настоящее время. Как и предполагалось, территория комплекса граничит со зданиями и складами промзоны.
Начал приглядываться к толщине стен, и действительно стены у домов очень тонкие, и жильцы точно разорятся на отоплении. Кроме того, застройщик явно сэкономил на остеклении, сделав рядом с балконной дверью глухое остекление без створки.
А так дома и район выглядят как типичные пражские новостройки, и из-за нехватки свободных квартир они точно не будут пустовать.
Если вас заинтересовала покупка квартиры, вам также пригодится пост «Пошаговая инструкция по покупке квартиры в Праге».
Вам также может быть интересно
Сайты для экономии в путешествиях!
✈ Поиск самых дешевых авиабилетов без накруток у надежных агентств официальных дилеров Аэрофлота, S7, Уральских Авиалиний и всех известных авиакомпаний мира.
Как сдать квартиру в аренду правильно и выгодно
- Давайте начнем с причины, по которой многие приобретают недвижимость в Чехии: будь то инвесторы из СНГ, Европы, Азии. Потому что сейчас в общей тенденции Европы Чехия набирает обороты, а связано это с тем, что в Чехии доступные ипотеки на приобретение недвижимости, здесь высокая цена аренды, и, соответственно, хорошая окупаемость вложенных инвестиций. Также считается, что это одна из самых безопасных стран. Именно поэтому и будущим инвесторам, и тем, кто уже имеет здесь свою недвижимость, стоит рассмотреть вариант сдачи ее в аренду. “Простой” квартиры влечет за собой финансовые потери: под ними подразумеваются как коммунальные платежи, так и ипотечные. Стоит понимать, что текущая рыночная ситуация в Чехии и, в частности в Праге, следующая: сдача в аренду квартиры позволяет закрыть финансовую дыру, которая образовывается из-за простоя квартиры. Благодаря сдаче квартиры в аренду можно оплачивать коммунальные услуги, оплачивать ипотеку и часто что-то даже остается сверху.
- Каким образом я (как арендодатель) могу быть спокойна за свою недвижимость?
- На самом деле, потенциальные инвесторы и текущие собственники имеют много беспокойств по данному поводу, из них можно выделить три основных:
Во-первых, контроль оплат. Вдруг арендатор не заплатит? Каким образом можно на это повлиять? Что делать, если арендатор перестал платить, а ты (владелец квартиры) находишься за рубежом и нет возможности экстренно приехать в Чехию?
Во-вторых, общее состояние квартиры. Как обеспечить сохранность мебели? А вдруг квартиру затопят? Или случится пожар? Каким образом можно обеспечить гарантию сохранности имущества?
В-третьих, документы. Как подготовить правильный договор? Как сделать так, чтобы он обезопасил арендодателя с юридической точки зрения?
Постараюсь объяснить эти три пункта со стороны, которая управляет недвижимостью, сдаваемой в аренду.
Что касается контроля оплат - для этого существует всем известный залоговый платеж (по-чешски он называется kauce или jistota). Он служит гарантом, подушкой безопасности. Закон позволяет брать кауце в размере от одной до трех арендных плат, может также включать в себя и оплату коммунальных платежей.
Гарантию сохранности имущества обеспечит страхование, а также составление описи имущества в договоре. Страхование от пожаров и затоплений, как правило, делает сам арендодатель, а вот страхование имущества и страхование ответственности обязан делать арендатор квартиры, если это предусмотрено договором.Правильный и грамотно составленный договор должен предусматривать все детали: сроки платежей, страхование квартир, оплату коммунальных служб, перерасчет этих коммунальных служб и т.д. Согласен, самостоятельно за этим сложно уследить, если не заниматься этим вплотную.
- Какие типы аренды существуют?
Среднесрочная аренда – это аренда сроком от месяца до полугода. Для владельца квартиры она менее прибыльна, чем краткосрочная, но более прибыльна, чем долгосрочная. Это “золотая середина”. Здесь тоже есть порталы, которые обеспечивают среднесрочную аренду: например, flatio.cz.
Долгосрочная аренда – аренда от полугода. В данном случае оптимально составлять договор на один год с возможностью дальнейшего продления.
Определить тип аренды для вашей недвижимости несложно: это зависит от месторасположения и типа самой квартиры. Например, если вы хотите привлечь туристов, то ваша квартира должна находиться в соответствующих центральных районах. Вряд ли к вам поедут в Горни Мнехолупы (Horní Měcholupy) или Летняны (Letňany). Если ваша цель – сдать квартиру в долгосрочную аренду, то можно смело покупать недвижимость в спальных районах.
- А какие существуют типы квартир?
- Существуют различные типы квартир: от менее дорогих – так называемых ательеров – до очень дорогих квартир класса “люкс”. Самое простое разделение – по количеству комнат: однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные и так далее.
- Почему лучше приобрести однокомнатную квартиру?
- Это вопрос ликвидности. Ее проще сдать и продать. Такие квартиры легче всего сдать в аренду, причем как в краткосрочную, так и в долгосрочную. В Праге самым большим спросом пользуются так называемые “однушки” и “двушки”. Эти квартиры чаще всего уже куплены еще на этапе строительства или реконструкции, поэтому найти их не так-то просто. Но у нашей компании Lekvi всегда есть, что предложить нашим клиентам.
- Какие законы необходимо изучить перед тем, как человек решит сдать квартиру в аренду?
- Самый главный закон, который необходимо изучить - это Гражданский кодекс. Если идет речь о краткосрочной аренде - дополнительно закон о EET - электронном учете выручки, который вступил в силу 1 декабря 2016 года. Но стоит учесть, что по Гражданскому кодексу Чешской республики арендатор (тот, кто квартиру снимает) является слабой стороной и закон чаще всего на его стороне. Но что же тогда остается арендодателям? Важно при составлении договора учесть и интересы арендатора. Чтобы договор был взаимовыгодным. Ведь слишком жесткий договор не каждый захочет подписать. Нужно найти “золотую середину”, в чем мы всегда рады помочь.
- Какие типы собственности можно сдать в аренду?
- Прежде всего квартиру, которая находится в личной собственности. По-чешски это называется osobní vlastnictví, где вы являетесь владельцем недвижимости. Во всех остальных случаях это либо сложно, либо незаконно. Если дом находится в так называемом “товариществе” - по-чешски это называется “дружство” - необходимо ознакомиться с уставом дружства. А если недвижимость в собственности государства, то сдавать ее в субаренду нельзя.
- Так можно ли сдать квартиру, которая находится не в личной собственности, а в так называемом “дружстве”, в аренду?
- Можно, но это зависит от устава дружства. Как правило, мы сталкиваемся с тем, что субаренда в дружстве запрещена. Стоит заметить, что квартиры в дружстве не так часто даже продают иностранцам, так что сдавать их в аренду крайне проблематично.
- Не секрет, что человек, который сдает квартиру в аренду, хочет зарабатывать больше. Как увеличить прибыль с аренды?
- Прежде всего, необходимо оценить возможности квартиры. Если квартира позволяет, то лучше комбинировать краткосрочную и среднесрочную аренду. Но нужно понимать, что краткосрочная и среднесрочная аренда предполагают большую вовлеченность арендодателя в процесс управления квартирой. Задача нашей компании – это удовлетворенность клиента. Мы проводим подробный анализ каждого объекта индивидуально.
Во время высокого сезона (с апреля по октябрь) можно рассматривать вариант сдачи в краткосрочную аренду, а в остальные месяцы сдавать ее в среднесрочную аренду. Но все это занимает много времени и сил. Мы же рекомендуем клиентам оставаться инвесторами и просто проверять свои банковские счета. Можно наклеить обои самому, а можно нанять специальных людей и спрашивать уже с них: почему здесь наклеено внахлест, а здесь встык?
- Зачем собственнику обращаться в управляющую компанию?
- Только на первый взгляд кажется, что сдать квартиру в аренду – просто. Но как собственник вы готовы взять на себя вопросы двойного бронирования? Калькуляцию цен на краткосрочную аренду? Оплату коммунальных платежей? Решение вопросов с арендаторами? При этом еще и следить за состоянием квартиры? Я и мои люди нужны собственникам квартир для того, чтобы сдача квартиры в аренду приносила им максимальный доход, а не головную боль. Владеть недвижимостью в Европе – не тоже самое, что владеть недвижимостью в странах СНГ. Здесь каждое “забыл” может превратиться в большую проблему. Не секрет, что одна из самых больших проблем – выселение людей, которые не платят. Для этого необходимо хорошо подготовиться, знать правила процедуры выселения, чтобы в свою очередь у вас (как у собственника) не было проблем. Соответственно, нужны юристы, которые у нас в компании есть. Управление недвижимостью в полном объеме мы берем на себя.
- Что включает в себя понятие “управление недвижимостью”?
- Управление недвижимостью ставит основной целью повышение доходности объекта и управление его стоимостью. Основная задача здесь – управление процессами маркетинговой, финансовой и юридической деятельности. Наша компания оказывает как комплекс этих разновидностей управления недвижимостью, так и конкретные услуги. В итоге можно сделать так, чтобы собственники получали только чистый доход, который им остается лишь декларировать.
- Во сколько может обойтись управление квартирой?
- За долгосрочную аренду мы берем 15% от чистой прибыли (исключая коммунальные и прочие платежи), за краткосрочную – 30% (комплексные услуги). Для инвесторов с двумя и более квартирами мы предлагаем индивидуальный подход.
- У ваших коллег из отдела продаж в недавнем интервью мы спрашивали о том, почему в Праге становится все меньше квартир для продажи. А как вы прокомментируете этот вопрос с точки зрения аренды?
- На данный момент спрос действительно превышает предложение. Цены в новостройках растут, следом за ростом цен на покупку квартир растет и цена на аренду. Но старые панельные дома – “панелаки” – никуда не делись. Ипотечные ставки растут, и теперь с апреля Центробанк рекомендует гражданам Чехии оплачивать первоначальный взнос, который составляет 20%. Таким образом, при покупке “двушки” за 5 миллионов крон нужно сразу заплатить миллион крон.
Местные жители, скорее всего, отложат планы на ипотеку и покупку и продолжат жить в аренде. Большинство из них предпочитает жить в доступных квартирах – пражских “лоукостах” (Летняны, Горни Мнехолупы). Иностранцы – например, французы и итальянцы – любят жить на Виноградах и в Праге 1. Эти районы вообще традиционно закреплены за европейцами. Наши соотечественники живут везде, и связано это, в основном, с тем, что люди неоднородны и интересы у них, соответственно, разные. Таким образом, в зависимости от ваших целей, вы ставите комплексную задачу нашей компании, а мы находим решение.
- А если у меня еще нет квартиры?
- Тогда мы поможем вам ее купить, при необходимости – в ипотеку. (Улыбается.)
- Познакомьте нас с актуальной ситуацией по ценам на аренду квартиры. В каком районе доступнее, в каком – дороже?
- За последний год лидером в росте цен является центр Праги. В Праге 1 цены увеличились почти на 27%. На втором месте по увеличению цен Прага 7 – 26,2%. На третьем месте Прага 9 – 23,6% роста. Средние показатели в районах Прага 2, Прага 5, Прага 8 и 10 – от 13,4 до 10%. Самый низкий рост стоимости аренды квадратного метра – в Праге 4.
- Мы все время говорим об арендодателях. Есть ли у вас какие-то рекомендации для тех, кто снимает квартиры?
- Да, безусловно. Мы подготовили специальную памятку.
Краткая памятка квартиросъемщику от отдела аренды Lekvi Group:
Внимательно читайте договор, проверяйте, чтобы он не противоречил Гражданскому кодексу. Так как не все, что написано в договоре, может соответствовать закону. Если ваш арендодатель не ставит целью обмануть вас, то в договоре должен быть прописан процесс возврата депозита. Меньшая часть депозита может остаться для перерасчета. Однако большая часть депозита должна быть возвращена в течение месяца после вашего выезда из квартиры.
Проверяйте собственника квартиры в кадастре недвижимости.
Запрашивайте доверенность, если это не хозяин квартиры.
Платите арендную плату вовремя.
Бытует мнение, что кауце – это оплата за последний месяц аренды. Но это в корне неверно: этот депозит служит для покрытия ущерба: материального (если квартиросъемщик что-то сломает) или финансового (если у квартиросъемщика будет недоплата по коммунальным услугам).
Уважайте договор, соблюдайте все его условия, тогда ваше проживание будет максимально комфортным, и возврат депозита состоится.
Купить квартиру в Чехии и сдавать посуточно: прибыль, закон и расходы
Риелторы в Чехии говорят, что в 20-30% случаев люди покупают квартиры не для проживания, а для того, чтобы вложить деньги. Безусловно, многие думают и о пассивном доходе. Обеспечить его может аренда, тем более, большое количество современных интернет-сервисов этому только помогает. Остается только выбрать тип аренды – длительную или краткосрочную (посуточно). Разобраться в этом вопросе помогут цифры.
По данным экспертов, от сдачи квартиры в аренду на длительный срок можно получить прибыль в размере 4% за год. При посуточной аренде доход может возрасти до 12%, но при условии, что владелец будет самостоятельно оказывать услуги постояльцам. Экономисты рекомендуют не строить заоблачных ожиданий, а прибегнуть к «холодному расчету».
Сдача квартиры в краткосрочную аренду позволяет получать прибыль в разы больше, чем передача недвижимости постоянному арендатору на длительный срок. Но выбор в пользу посуточной аренды накладывает на арендодателя ряд обязанностей, в том числе – и расходов.
Наши эксперты предупреждают: разбогатеть на покупке квартиры и сдаче посуточно за 2-3 года не получится. Но все-таки допускают такую возможность, если выбрать правильное место.
Большой спрос на квартиры в Праге
Наибольший спрос на посуточную аренду квартир сложился в Праге 1 и Праге 2. Если в этих районах купить квартиру, рассчитанную на двоих человек, то за неделю можно будет получить доход в среднем 9 490 крон (Прага 1) и 6 809 крон (Прага 2). Квартиры в этих местах чаще всего снимают туристы, которые, например, пользуются сервисом Airbnb. Через него арендовать квартиру посуточно могут и сотрудники компаний, которые приезжают в Чехию в командировку, например, на месяц.
С целью сдачи квартиры в краткосрочную аренду выгодно покупать квартиры и в других районах Праги, например, в Жижкове, Смихове, Панкраце, Голешовице, Дейвице и Либень, – так считают многие специалисты по недвижимости в чешской столице.
По данным Airbnb, в Праге 5 на посуточной аренде можно заработать около 6 000 крон в неделю. Меньше прибыль может быть в Праге 4, 8, 9 и 10. При этом нужно учитывать, что это только результаты анализа предложений в данных районах. Но и без того очевидно: доход от краткосрочной аренды намного выше, чем от длительной.
Это приводит и к тому, что люди, желая заработать, снимают квартиру на длительный срок и сдают ее в субаренду посуточно. При этом собственнику об этом не сообщают. Разумеется, такой «предприниматель» ведет теневую экономическую деятельность и не платит налог.
Сколько можно заработать на долгосрочной аренде
В среднем арендная плата в Праге за месяц составляет 18 352 кроны без учета дополнительных платежей, медиана равна 13 тысячам. Квадратный метр в аренду обходится в 264 кроны, а медиана составляет 239 крон. Каждая третья квартира, которая сдается в Праге, относится к типу 2 + kk. Такую квартиру можно в среднем арендовать за 12 340 крон.
При этом спрос на квартиры посуточно в Праге огромный. Каждый второй клиент ищет варианты размещения в Праге 1, 2 или на Жижкове. Если рассматривать центр города в более широком масштабе, то на него приходится 10% от общего объема.
Статистика цен от Airbnb
Сколько можно заработать за неделю на краткосрочной сдаче квартиры в аренду для двоих в Праге, по данным на октябрь 2016 года:
- Прага 1 - 9 490 крон,
- Прага 2 - 6 809 крон,
- Прага 3 - 5 258 крон,
- Прага 4 - 4 862 кроны,
- Прага 5 - 6 016 крон,
- Прага 6 - 5 874 кроны,
- Прага 7 - 6 086 крон,
- Прага 8 - 4 953 кроны,
- Прага 9 - 5 041 крона,
- Прага 10 - 5 256 крон.
Иностранные туристы в Праге готовы платить за ночь в среднем 60-120 евро, и такие цены сопоставимы со стоимостью проживания в популярных туристических городах, например, в Риме. Пражские маклеры считают, что сдать хорошую квартиру 2 + kk в хорошем районе можно за 1500 – 2000 крон за ночь.
Что касается заполняемости, то в течение 8 и более месяцев она может достигать 90%, в другие месяцы – 50%. Таким образом, в месяц на хорошей квартире можно заработать в среднем 41 500 крон. Чистая прибыль после вычета расходов составит 35 тысяч крон. При этом долгосрочная аренда этой же квартиры могла бы принести в среднем 12 000 крон.
Квартиры выгодно покупать не только в Праге
Чехи покупают квартиры для последующей сдачи посуточно не только в Праге. Например, риелторы в Злине говорят, что 2/3 квартир, купленных в городе, – это инвестиции. Новые владельцы хотят получать прибыль от посуточной аренды. Пока в Злине не появился университет, в квартиры никто не вкладывал деньги. Теперь их покупают под сдачу, и покупателям «недвижимости для себя» приходится приобретать жилье по более высоким ценам: на рынке сложился высокий спрос.
Средний еженедельный доход от краткосрочной сдачи в аренду в других городах Чехии, по данным сервиса Airbnb:
- Брно - 6 507 крон,
- Либерец - 6 636 крон,
- Оломоуц - 6 498 крон,
- Карловы Вары - 6 181 крона,
- Чешский Крумлов - 5 611 крон,
- Острава - 3 986 крон,
- Шпиндлерув-Млин - 9 138 крон,
- Пец-под-Снежкоу - 5 238 крон,
- Колин - 5 437 крон,
- Липно - 6 285 крон.
Обязанности и закон
Посуточная аренда требует от владельца определенной работы: квартиру нужно убирать, заселять и выселять клиентов, подавать объявления и вести переговоры с заинтересованными лицами, оплачивать коммунальные услуги (включая интернет, кабельное телевидение и др.). Делать это можно самостоятельно или заручиться чьей-то помощью, но тогда доход будет ниже. В таком случае потенциальная прибыль может упасть с 12 до 8%.
Кроме того, нужно учитывать нормы законодательства. Если сдачей в аренду будет заниматься физлицо, то речь идет о предпринимательской деятельности, а из этого вытекает обязанность делать платежи в фонд социального страхования и оплачивать медицинскую страховку, а также налог на прибыль. Если прибыль превысит 1 млн крон, физлицо станет плательщиком НДС.
Еще одна обязанность, которую должны будут учесть предприниматели, запуск электронного учета выручки (EET). Услуги по размещению гостей, в отличие от длительной аренды, подлежат EET вне зависимости от того, как проходит оплата – банковской картой через интернет или наличными. Это касается и тех, кто сдает квартиру через Airbnb. При заселении иностранных туристов владелец квартиры должен зарегистрировать их в полиции по делам иностранцев. Также он должен вести домовую книгу.
Какую и где квартиру выбрать
Маклеры уверены: не стоит обходить вниманием квартиры в районных центрах или небольших городах. Кроме того, лучше, когда площадь квартиры компактная – тогда на нее легче найти арендатора или, в крайнем случае, перепродать.
Если вы хотите найти и купить квартиру в Чехии – для последующей аренды (посуточно или на длительное время) – разумно обратиться за помощью к специалистам в этой сфере и избежать возможных рисков. Вам помогут не только с поиском и проведением сделки, но и со всеми нюансами, связанными с подготовкой объекта к сдаче, а также проконсультируют по юридическим и налоговым вопросам.
У вас есть квартира для сдачи в аренду в Праге? Время менять стратегию
Например, в Праге спрос на такое жилье в считанные дни упал практически до нуля. Сдавать квартиры просто некому: иностранцы уехали, и большой вопрос, когда они вернутся в чешскую столицу в прежнем количестве. Если это вообще произойдет. В 2020 году на это точно рассчитывать не приходится, да и 2021-й под вопросом. Что же делать владельцам жилья в условиях глобальной неопределенности?
Вариант 1: ждать и надеяться, что рынок вернется к прежнему состоянию
Возможность взять тайм-аут до тех пор, пока спрос снова не появится, подходит владельцам квартир в Праге, для которых потеря годового дохода от аренды не критична. Прага — очень привлекательное направление, Airbnb снова начнет работать. Сейчас цены идут вниз, но это всего лишь краткосрочный тренд, считает экономист Бартонь. Цена краткосрочной аренды отражает рынок, поэтому выгоднее, особенно если речь о квартирах премиум-класса в центре Праги, временно отозвать предложение о сдаче и подождать.
Вариант 2: продать квартиру
Квартиры всегда рассматривались как привлекательное и ликвидное имущество. Однако важно выбрать правильный момент для их продажи. Сейчас определенно не время избавляться от квартиры с точки зрения оценки инвестиций. Из-за ситуации с Airbnb в Праге уже выставлено на продажу пять тысяч квартир, что означает рост предложения на десятки процентов. Естественно, это отражается на ценах. Даже с учетом снижения ипотечных ставок на рынке не хватает потенциальных покупателей, которые могли бы позволить себе квартиры в центре Праги. Как следствие, цены жилья, которое предназначалось для краткосрочного размещения большого количества гостей, снижаются. В таких квартирах обычно несколько отдельных спален, они находятся у ключевых узлов общественного транспорта, современно оснащены… и владельцы сейчас зачастую пытаются продать их дешевле, чем купили, ведь цена покупки отражала актуальное состояние экономики и всеобщий оптимизм перед приходом пандемии.
Продажа квартиры — путь для тех, кто хочет избежать рисков, которые несет с собой это неспокойное время, и готов к убыткам. Учитывая избыток предложения на рынке недвижимости в Праге, стоит подготовиться к более длительному циклу продаж, чем мы привыкли в последние годы.
Вариант 3: найти долгосрочного арендатора
На первый взгляд это очевидный путь для тех, кто столкнулся с потерей краткосрочных квартиросъемщиков. Однако есть одно большое но. Это сумма, которую вы сможете заработать за месяц. С точки зрения доходности долгосрочную аренду нельзя сравнить с возможностями, которые недавно давал Airbnb. Падение поступлений может достичь 50%, и если вы привыкли рассчитывать на высокий доход, с каждым месяцем вы будете терять все больше и больше.
Еще стоит отдельно отметить возможные проблемы с жильцами. «Негативный опыт с квартиросъемщиками каждый месяц приводит к нам десятки новых клиентов», — говорит Михал Рамбоусек из компании TvůjSpravce. И речь не только о том, что жилец может разнести квартиру, но и о необходимости повторно искать арендаторов. Не у всех есть время решать связанные с этим вопросы, реагировать на обратную связь от нанимателей и заниматься мелким ремонтом. В итоге ситуация повторяется снова и снова. «Тем не менее и в нынешнее время мы гарантируем поступление арендной платы, и к нашим услугам прибегают прежде всего люди, которые стремятся сохранить гарантированный доход и не хотят продавать недвижимость. Они временно поручают управление квартирами нам, чтобы отложить серьезные решения на потом», — добавляет Рамбоусек.
Какой из вариантов наиболее выгодный?
Актуальная ситуация на рынке недвижимости в Чешской Республике, и прежде всего в Праге, вызывает массу вопросов. Как пандемия отразится на туристическом секторе, на спросе на краткосрочную аренду и не станут ли туристы переключаться с квартир обратно на отели? Из всего этого следует, что оптимального пути для владельцев недвижимости не существует, есть только путь компромиссов. С этой точки зрения разумнее всего не торопиться продавать недвижимость. Связанную с коронавирусом панику удастся преодолеть, и Прага и вся Чехия снова станут популярным туристическим направлением с высоким спросом на краткосрочное размещение.
Если у вас есть недвижимость, доверьте ее управляющей фирме хотя бы на два года. Гарантия получения арендной платы, как и комплексный сервис, который предоставит фирма, обеспечат вам спокойствие. А через два года вы сможете решить, что делать дальше. Главное не паникуйте. Это универсальное правило, в том числе при продаже недвижимости.
В какие квартиры лучше инвестировать для их сдачи в аренду?
Нас часто спрашивают, какие объекты лучше всего покупать с целью инвестиции — для сдачи в аренду. Ниже мы описали основные случаи, в зависимости от суммы инвестиции:
2.2 — 3.0 млн крон (85.000 — 115.000 евро)
стартовый уровень, ликвидных квартир дешевле в Праге просто нет. Интересные квартиры в этом сегменте появляются очень редко, но при должном терпении можно сделать действительно хорошую инвестицию. Однако есть и минус — продаются такие квартиры очень быстро, в течение одного-трех дней. На данный момент у нас отработана стратегия покупки таких квартир, однако поиск интересного варианта может занять несколько недель, а принимать решение о покупке нужно не откладывая. Доход от такой инвестиции может составить 2.500 - 2.900 евро. Примеры квартир
3 — 4 млн крон (115.000 — 160.000 евро)
разумный стартовый уровень — за эту сумму можно купить неплохую инвестиционную квартиру за один приезд в Чехию (не ожидая месяцами появления интересного варианта). Как правило, это либо двухкомнатная квартира в панельном доме, либо однокомнатная квартира в строящемся доме в относительно отдаленном районе Праги (со сдачей через 3-12 месяцев). По рентабельности эти варианты примерно одинаковы, квартиры в панельных домах быстрее сдаются и не нужно ждать сдачи дома, а новые квартиры это новые квартиры. В целом — разумная и правильная инвестиция, позволяющая получать разумный доход порядка 4.000 - 6.000 евро в год. Примеры квартир
4 — 5.5 млн крон (150.000 — 215.000 евро)
наиболее рентабельные квартиры. За эту сумму можно купить, 1-2-х комнатную квартиру в отличном доме, построенном 3-7 лет назад. По уровню жизни эти дома не отличаются от нынешних новостроек, но расположение у них, зачастую, гораздо лучше. Впрочем, можно купить и новую квартиру, однако она будет немного хуже по рентабельности. Также за эту сумму можно купить трехкомнатную квартиру в хорошем панельном доме, рентабельность такой покупки примерно одинакова. Доход от сдачи таких квартир колеблется в пределах 5.500 — 8.000 евро в год. Примеры квартир
5.5 — 8.0 млн крон (210.000 — 315.000 евро)
за эту сумму можно купить отличную просторную квартиру в новостройке. Однако рентабельность у такой инвестиции будет ниже нежели у более дешевых квартир — просто потому что такие квартиры ощутимо тяжелее сдаются и соотношение стоимости аренды к стоимости покупки у них ощутимо ниже. Примеры квартир
от 8 млн крон (300.000 евро)
можно купить как одну большую квартиру, так и две и более небольших. Как показывает практика, при равных затратах небольшие квартиры гораздо интереснее с точки зрения рентабельности и ощутимо быстрее заселяются — это выгоднее и спокойнее.
от 25 млн крон (1 млн евро)
инвестиционные проекты такого уровня обсуждаются индивидуально. Например, вполне привлекателен вариант покупки доходного дома, квартиры в котором можно как сдавать в аренду, так и продать, проведя комплексную реконструкцию (причем реконструкцию можно финансировать кредитом чешского банка). Впрочем, выкуп большой партии квартир в строящемся доме с получением соответствующей скидки тоже вполне и вполне привлекателен. Примеры объектов
И, конечно, какие объекты покупать не стоит:
- Квартиры в центре Праги для краткосрочной аренды: большой спрос на такие объекты (в Праге работает несколько агентств, специализирующихся на такой аренде) поднял цены до такого уровня, который делает инвестицию совершенно бессмысленной.
- Большие квартиры в панельных домах: они относительно недороги за квадратный метр, однако доходность оставляет желать лучшего.
- Большие квартиры в широком центре Праги: для таких квартир очень сложно найти хороших жильцов, ведь чешские семьи предпочитают новостройки более отдаленных районах — подземная парковка, парк для прогулок с детьми и занятий спортом для них более приоритетны нежели близость центра
- Квартиры вне Праги — Вам будет сложно найти местную компанию, которая будет заниматься присмотром за недвижимостью (заселять новых жильцов, решать возникающие вопросы), а дорога из Праги выльется в серьезную статью расходов.
Чего стоит остерегаться в любом случае — сдачи квартиры студентам. Несмотря на то что в Праге множество ВУЗов и найти жильцов достаточно просто, проблемы с неплатежами и банальная неаккуратность сводят всю прибыль на нет.
Мы хорошо знаем рынок инвестиционных квартир в Праге, так же как и потребности покупателей. Для каждого клиента мы подбираем список наиболее интересных объектов, причем для каждого объекта приводим примеры аренды аналогичных квартир, дабы можно было оценить их рентабельность, описываем их сильные и слабые стороны. Мы же берем на себя все хлопоты по управлению недвижимостью — находим жильцов, решаем все текущие и непредвиденные вопросы — так чтобы покупка не только приносила максимально возможный доход, но и радовала покупателя.
Любые вопросы относительно инвестиционных проектов Вы можете задавать нашему специалисту по телефону или viber: +420 776 707 722.
Приобретение квартиры в новостройке для сдачи в аренду: в каких случаях это выгодно?
На сегодняшний день приблизительно четвертая часть квартир, приобретенных в Праге в новостройках, является квартирами, приобретенными в инвестицию, для последующей ее сдачи в аренду. Эти данные подтверждают и сами девелоперские компании. Но в связи с общей динамикой повышения цен на квартиры (особенно небольшие) в Праге, приобретение инвестиционной квартиры именно в новостройке может стать не самым экономным вариантом вложения денег. Поэтому мы решили подготовить материал о том, для кого приобретение инвестиционной квартиры в новостройке может быть выгодным и как она окупается.
От себя можем добавить, что по опыту нашего агентства сдать в Праге квартиру в аренду не составляет проблемы. Несмотря на привлекательность выше описанных параметров для арендатора, вполне возможно сдать квартиру надежному человеку и в окраинных районах Праги и не обязательно в новостройке более новой, чем 3-5 лет. Основным фактором при этом будет цена аренды и то, насколько быстро квартира должна быть сдана. Квартиры, которые сдаются за меньшую стоимость, также всегда хорошо сдаются, и при должном терпении и внимательности, сдаются надежному арендатору.
Выгодное предложение: новые квартиры в районе Жижков.
30.11.-1 | Как мы писали ранее в некоторых из наших материалов, общее повышение стоимости квартир в Праге обусловлено недостатком новых квартир на рынке недвижимости и повышением общего спроса. Особенно большой популярностью пользуются квартиры в широком центре города. В этом.
Район Страшнице в Праге.
30.11.-1 | В продолжение нашей серии материалов о менее известных районах Праги мы напишем о районе Страшнице. Он, хоть и является районом широкого центра, но чаще всего менее известен среди людей, переехавших в Прагу недавно. При этом, район Страшнице очень удобен для.
Чехия привлекает иностранцев для работы в стране.
30.11.-1 | На сегодняшний день уровень безработицы в Чехии находится на самом низком уровне с 1997 года. Уже несколько месяцев безработные составляют всего 2,8 процента населения страны. При этом, растущая в последние месяцы дает многим работодателям возможность расширять штат.
Выбор правильно оттенка белого: советы специалиста.
30.11.-1 | Как мы писали в одном из наших прошлых материалов , в вопросе покраски стен интерьера в белый цвет может существовать неожиданно большое количество нюансов. Достаточно сложно выбрать оптимальный оттенок белого, учитывая все возможные факторы его восприятия. Ниже мы.
30.11.-1 | В Чехии живописным именем "Рождественская звезда" называют одно из самых популярных в зимнее время декоративных растений - Молочай красивейший или же Euphorbia pulcherrima. Это растение имеет форму невысокого кустарника с крупными листьями, составляющими подобие.
Покупка квартиры в Праге для сдачи посуточно: некоторые «за»
Недвижимость, которая приобретается с целью инвестиций, делится на коммерческую и жилую. Жилую недвижимость в Праге можно сдавать в долгосрочную или краткосрочную аренду. В последнее время набирает популярность сдача квартир посуточно. Преимущества очевидны.
Для сдачи в краткосрочную аренду подходят квартиры, расположенные в туристических районах – Старый Город, Новый город, Мала Страна, Градчаны, Винограды, Смихов. Также большой популярностью пользуется недвижимость возле станций метро Намести миру, И.П.Павлова, Андел, Иржиго с Подебрад, Малостранска, Староместска, Народни трида, Намести Републики. Цены на квартиры в этих районах начинаются от 3 500 000 крон (около 130 000 евро).
Выгодное предложение: новые квартиры в районе Жижков.
30.11.-1 | Как мы писали ранее в некоторых из наших материалов, общее повышение стоимости квартир в Праге обусловлено недостатком новых квартир на рынке недвижимости и повышением общего спроса. Особенно большой популярностью пользуются квартиры в широком центре города. В этом.
Район Страшнице в Праге.
30.11.-1 | В продолжение нашей серии материалов о менее известных районах Праги мы напишем о районе Страшнице. Он, хоть и является районом широкого центра, но чаще всего менее известен среди людей, переехавших в Прагу недавно. При этом, район Страшнице очень удобен для.
Чехия привлекает иностранцев для работы в стране.
30.11.-1 | На сегодняшний день уровень безработицы в Чехии находится на самом низком уровне с 1997 года. Уже несколько месяцев безработные составляют всего 2,8 процента населения страны. При этом, растущая в последние месяцы дает многим работодателям возможность расширять штат.
Выбор правильно оттенка белого: советы специалиста.
30.11.-1 | Как мы писали в одном из наших прошлых материалов , в вопросе покраски стен интерьера в белый цвет может существовать неожиданно большое количество нюансов. Достаточно сложно выбрать оптимальный оттенок белого, учитывая все возможные факторы его восприятия. Ниже мы.
30.11.-1 | В Чехии живописным именем "Рождественская звезда" называют одно из самых популярных в зимнее время декоративных растений - Молочай красивейший или же Euphorbia pulcherrima. Это растение имеет форму невысокого кустарника с крупными листьями, составляющими подобие.
Как купить квартиру в Праге
До 2011 года иностранные граждане третьих стран при покупке недвижимости не могли оформить на себя квартиру или дом, недвижимость обычно покупалась на фирму. Но в 2011 году был принят закон, разрешающий гражданам третьих стран покупать недвижимость и оформлять её на физическое лицо, т.е. на себя.
Плюсы покупки недвижимости в Праге
Этапы покупки квартиры в Праге.
После покупки квартиры
После внесения в кадастр вас как владельца недвижимости необходимо выполнить ещё несколько шагов:
- Нужно будет подписать с риэлтором все документы о передаче квартиры, вам отдадут все ключи, снимут показания счетчиков, и внесут ваши данные в управляющую компанию и в компанию, которая предоставляет электричество.
- Дождаться письма из кадастра.
- Подать в налоговую декларацию на недвижимость, чтобы начислялся налог на квартиру или дом. Сделать это нужно в течение 3 месяцев после того как вы получили письмо из кадастра.
- Раз в год оплачивать налог на недвижимость до 31 мая.
- С 2016 года в Чехии покупатель квартиры обязан оплатить налог на продажу недвижимости, который составляет 4% от стоимости недвижимости. Раньше это налог платил продавец.
Если вас интересует приобретение недвижимости в Праге или другом городе Чехии, пишите нам, мы можем порекомендовать вам надежную фирму, которая работает на рынке Чехии уже 10 лет. В фирме предоставляются услуги подбора недвижимости по оптимальной цене, услуги продажи и сдачи в аренду вашей недвижимости в Чехии. Русскоговорящие специалисты предложат вам недвижимость, которой нет на других сайтах в Интернете, благодаря доступу к закрытым базам и спецпредложениям, а также продажу по ценам застройщика. Фирма поможет вам приобрести недвижимость в новостройках и на вторичном рынке, недвижимость у русских владельцев. У нее есть офисы в крупных городах России и Украины: в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве, Одессе и не только, куда можно зайти лично в случае необходимости и задать все интересующие вас вопросы специалисту.
Вам также может быть интересно
Сайты для экономии в путешествиях!
✈ Поиск самых дешевых авиабилетов без накруток у надежных агентств официальных дилеров Аэрофлота, S7, Уральских Авиалиний и всех известных авиакомпаний мира.
Читайте также: