Особенности аренды земельного участка во франции

Обновлено: 30.04.2025

Право феодальной собственности на землю. Феодальная основа права Франции наиболее ярко проявилась в том, что оно закрепляло исключительные привилегии дворянства и духовенства на землю. К XI в. полностью исчезает свободная крестьянская собственность на землю, а также иные формы аллодиальных владений, которые дольше сохранялись на юге страны. Феод утверждается в качестве основной и практически единственной формы поземельной собственности. В результате развития процесса субинфеодации складывается правило, что каждый держатель земли должен иметь сеньора по принципу "нет земли без сеньора". Это правило, возникшее первоначально на севере, к XIII в. распространяется по всей территории Франции. С усилением власти короля легисты и королевские судьи стали исходить из того, что все земли в стране держатся от имени короля.

Другой чисто феодальной чертой права поземельной собственности во Франции была его расщепленность. Как правило, земля не находилась в неограниченной собственности одного лица, а выступала как собственность двух или более феодалов, принадлежавших к разным ступеням сословной лестницы. Четко разделяя правомочия верховного и непосредственного собственника земли, право закрепляло иерархическую структуру феодальной земельной собственности.

Юридическое обоснование расщепленности права собственности наиболее полно было дано глоссаторами. Сначала они обозначили права вассалов на землю с помощью классической римской формулы как право пользования участком и извлечения плодов (jusutendi ас fruendi). Но позднее, отступая от классических принципов римского права, они сконструировали новое положение о существовании одновременно нескольких собственнических прав на одну и ту же вещь. За сеньором стало признаваться "прямое право собственности" (dominiumdirectum), а за вассалом - "полезное право собственности" (dominiumutile).

Это означало, что за вассалом, который непосредственно использовал свои привилегии собственника земли, было закреплено право на эксплуатацию крестьян путем взимания различных поборов. Сеньор, выступая в качестве верховного собственника земли, сохранял за собой определенные административно-судебные права и контроль за распоряжением переданным участком. Так, субинфеодация, т.е. передача части феода подвассалам, требовала до XI в. согласия сеньора. Позднее она могла осуществляться вассалом самостоятельно, но с соблюдением предусмотренных в обычном праве ограничений. Как правило, кутюмы разрешали передавать арьер-вассалам от 1/3 до 1/2 полученного от сеньора фьефа. Но с XIII в. без согласия сеньора, а затем короля была запрещена передача земельных владений церкви, поскольку при этом происходило так называемое "умерщвление лена". Верховный собственник навсегда терял такую землю, которую церковь, не связанная обязанностями военной службы, держала, как говорилось, "в мертвой руке".

Права земельного собственника в части недвижимостей рассматривались не как индивидуальные, а как семейно-родовые. Поэтому распоряжение родовыми землями ставилось под контроль родственников. Их согласие при продаже таких земель требовалось вплоть до XIII в. Позднее это требование смягчалось, но родственники сохраняли право выкупа семейного имущества (право ретракта) в течение одного года и одного дня после его продажи, Если глава семьи умирал, не оставив детей, семейное имущество возвращалось по той линии, по которой оно поступило в семью.

Особая конструкция поземельных прав была выработана в стране обычного права, где кутюмы не знали права собственности на землю как такового, а признавали особые владельческие права (сезину). Последняя представляла собой земельное держание, зависимое от сеньора, но признанное обычным правом и охраняемое как собственность в судебном порядке. Фактически сезина могла приобретать форму феода и передаваться вассалу с помощью инвеституры. Права держателя земли принимали устойчивый характер в результате давности обладания земельным участком. Сначала обычное право предусматривало для этого короткий срок (год и один день), но позднее этот срок увеличился от 10 до 30 лет.

Своеобразие права феодальной собственности на землю заключалось также в том, что оно было неразрывно связано с владельческими правами крестьян. Эти права были ограниченными, но постоянными. Первоначально крестьянин не мог отчуждать свой земельный надел без согласия сеньора, но и последний также не мог произвольно сгонять с земли даже лично зависимого серва. С XIII в. основной формой крестьянского держания земли становится цензива. Цензитарий освобождается от личных повинностей и получает большую свободу распоряжения землей. Однако право крестьян на землю по-прежнему рассматривалось как производное от права поземельной собственности сеньора, а поэтому крестьянское хозяйство было обременено различными феодальными поборами.

Сами сеньоры, стремившиеся получить от своих крестьян все возрастающую ренту, а также королевская власть, взимающая с крестьянских хозяйств налоги, были заинтересованы в расширении владельческих прав цензитариев. Крестьянин (особенно в эпоху абсолютизма) получил право продавать, дарить, закладывать и иным путем переуступать свою цензиву, но при условии, что феодальный собственник, как и прежде, исправно получает причитающийся ему ценз. Королевские юристы, руководствуясь фискальными соображениями, обосновали даже тезис, что цензива является почти полной собственностью, так как формально только собственность подлежала обложению королевской тальей. Но при этом они не забывали подчеркнуть и разницу между сеньориальной собственностью и цензивой, а именно - вечное право сеньора на получение ценза и других сборов, т.е. феодальной ренты.

Вплоть до революции 1789 года право феодальной собственности на землю сочеталось также с элементами общинного крестьянского землепользования. Так, предусматривались общинные угодья (леса, луга и т.д.) для выпаса скота, заготовки дров, а также право членов общины собирать оставшиеся на чужих участках после уборки урожая колосья, солому и др.

С XVI в. процесс первоначального накопления капитала начинает существенным образом влиять на судьбу общинных земель. Французское дворянство неизбежно втягивалось в товарно-денежные отношения, но не могло, как это имело место в Англии, сгонять цензитариев с их земель. Поэтому оно активно проводило политику расхищения общинных угодий. Королевская власть первоначально из фискальных соображений препятствовала захвату общинных земель, но при Людовике XIV был издан эдикт о "триаже", который позволил дворянам с условием внесения в казну соответствующей платы изымать треть земли, принадлежавшей крестьянской общине. Фактически же было отрезано 2/3, а иногда и более, общинных земель.

Лишь в городах земельная собственность, концентрировавшаяся главным образом в руках патрицианско-бюргерской верхушки, под влиянием конструкций римского права по своему правовому режиму в некоторых отношениях приближалась к неограниченной частной собственности.

Повышение арендной платы

Во Франции существует индекс роста арендной платы (indice de référence des loyers, IRL), который ежеквартально пересматривается Национальным институтом статистики и экономических исследований (Institut National de la Statistique et des Études Économiques, INSEE). По закону, собственник не имеет права повышать тарифы сверх установленной нормы. Например, в I квартале 2013 индекс составил 124,25, рост в годовом исчислении — 1,54 %. Рассчитать рост арендной платы можно на сайте Национального агентства жилищной информации (Agence national pour l’information sur le logement, ANIL).

Продукция животноводства

Срок действия контракта

Условия аренды зависят от того, обставлено ли жилье мебелью. При сдаче меблированных квартир (location meublée) арендная плата выше, потому что собственник обязан полностью оборудовать жилье всем необходимым. В этом случае контракт аренды ограничен по сроку: квартиры сдаются минимум на год (или на девять месяцев, если квартиру снимает студент).

Существует также категория жилья LMCT (location meublée court terme). К ней относятся меблированные квартиры, сдающиеся на короткие сроки (посуточно, по неделям, на месяц, но не больше, чем на год).

Квартиры без мебели (location vide) сдаются на более продолжительные сроки — минимум на три года, если арендодатель — физическое лицо, или на шесть лет, если собственник — юридическое лицо.

Сельское хозяйство во Франции

Она также занимает второе место в мире, после Соединенных Штатов, по экспорту сельскохозяйственных товаров, и ее активное сальдо торгового баланса по этой статье превысило в 1997 г. 8,3 млрд. долл..

И хотя в сельском хозяйстве занято не более 6% самодеятельного населения и на него приходится лишь 2% валового внутреннего продукта, сельское хозяйство является одной из самых динамичных отраслей экономики страны.

На протяжении трех десятилетий шел процесс активной модернизации этой отрасли, что позволило добиться значительных успехов в росте производительности труда и объемов производства. Такие коренные изменения отразились не только на облике сельской местности и структуре производства, но и на самих людях, на их образе мыслей. В результате на смену крестьянам прошлого пришли сельскохозяйственные предприниматели, настоящие специалисты в области агротехники и управления.

Растениеводство

Сроки платежей

Платить за аренду нужно согласно срокам, указанным в договоре. Чаще всего деньги вносятся ежемесячно. Если собственник требует платить поквартально или более продолжительными периодами, арендатор всё равно имеет право настоять на ежемесячных выплатах. Арендодатель не может устанавливать другие сроки без согласия съемщика.

«Арендатор и арендодатель могут полюбовно договариваться о сроках и опциях платежей, и, скорее всего, уступит арендатор, потому что он является более заинтересованным лицом»,— говорит Марина Монпрофи.

Арендатор обязан платить арендную плату ежемесячно, если на том настаивает хозяин (пункт a статьи 7 от 6 июля 1989).

«По закону, если съемщик представляет все необходимые документы для аренды квартиры, то оплата производится помесячно. Если же у арендатора нет документов, например трудового договора или налогового извещения, если нет постоянного дохода, то собственник или агентство недвижимости, представляющее собственника, потребует оплату за шесть месяцев вперед. Все остальные варианты могут быть только по взаимной договоренности между арендатором и собственником, и ни один из них не может требовать », — говорит Елена Генералова, директор French Riviera Realty.

«По закону о длительной аренде, при заключении нового контракта арендодатель не может принимать в один раз оплату более чем за три месяца, и тем более, за два или четыре года вперед. Во Франции подобная практика — редкое явление»,— говорит Мария Диченскова, представитель компании Michaël Zingraf Real Estate — Christie’s.

Особенности аренды во Франции

Тому, кто желает сдавать французскую недвижимость в аренду, придется столкнуться с множеством ограничений. Однако съемщикам беспокоиться не о чем, главное — знать свои права.

Обязанности сторон

При долгосрочной аренде коммунальные услуги, расходы на вывоз мусора и уборку общих территорий, а также налог на проживание (taxe d’habitation) оплачивает съемщик. Он же следит за порядком в квартире и делает косметический ремонт. Арендодатель обязан предоставить безопасное, достойное жилье и делать капитальный ремонт при необходимости (статья 6 от 6 июля 1989). Он также берет на себя налог на недвижимость (taxe foncière). Даже если собственник не выполняет свои обязанности, арендатор не вправе прекращать платить за жилье.

«Налог на проживание платит арендатор, а земельный налог — собственник. Опасаясь неплатежей, арендодатель может формально указать, что сдает в аренду не всё помещение, а его часть и может платить налог на проживание сам. Тогда у него есть законное право заходить в помещение, в том числе и с судебными приставами»,— говорит Марина Монпрофи, руководитель департамента по работе с русскоязычными клиентами компании «Кабинет T2I».

Агропродовольственная промышленность

Документы

По просьбе собственника арендатор обязан предоставить расчетную книжку, трудовой контракт, копию последнего налогового извещения, копию свидетельства о браке и платежные реквизиты. Закон запрещает хозяину требовать многие другие документы личного характера (например, сведения о банковских операциях и почтовых отправлениях, карту социального страхования, брачный договор и медицинскую карту). Эти положения регулирует закона от 6 июля 1989.

10 фактов о Франции для тех, кто хочет купить недвижимость в этой стране

Во Франции участие риелтора в сделке по приобретению недвижимого имущества не является обязательным, однако риелторское агентство может значительно упростить процесс поиска самого объекта, ведения переговоров с продавцом, подготовки необходимых документов. Расходы на риелторские услуги могут составить 1–7% от стоимости имущества.

При этом не стоит рассматривать риелтора как гаранта безопасности сделки. В случае если приобретатель имущества обращался к адвокату за консультацией и правовому сопровождению по вопросам гражданско-правового характера (передача по наследству, продажа имущества) или для создания более сложной схемы владения, то юридический консультант будет нести ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

2. Участие нотариуса

Нотариус играет основную роль в процессе регистрации перехода прав, и его участие в сделке является обязательным. На него возлагается ответственность за проверку документов, установление прав собственности и обременений, сбор регистрационных сборов, а также внесение записей в государственный реестр. В этих целях нотариус вправе запросить дополнительные документы, например подтверждение происхождения денежных средств. Гонорар нотариуса включает в себя фиксированную сумму, установленную законодательством, а в некоторых случаях и дополнительный свободный гонорар за дополнительные консультации.

При оформлении сделок купли-продажи нотариус может нести гражданскую, уголовную и дисциплинарную ответственность. В частности, гражданская ответственность наступает, если нотариус допустил ошибку по небрежности при составлении. Для уголовной ответственности нотариуса необходимо, чтобы неправомерные действия, например удостоверение неверных сведений, были допущены им сознательно и умышленно. Наконец дисциплинарная ответственность нотариуса наступает в случае нарушения этических норм.

Нотариусом рассчитываются, взимаются, а затем перечисляются в государственный бюджет регистрационные сборы и сбор за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом. Размер регистрационных сборов определяется по фиксированной ставке, установленной в департаменте по месту нахождения недвижимого имущества. Так, в большинстве французских департаментов ставка регистрационных сборов составляет примерно 5,8% от стоимости имущества, а ставка сбора за публикацию объявлений о сделках с недвижимым имуществом — 0,7%.

4. Местные налоги

Налог на проживание

Налогоплательщиками по этому налогу признаются лица, которые к 1 января владеют, арендуют или бесплатно проживают в недвижимом имуществе, даже если эти лица занимали помещение не весь год. В зависимости от семейного положения и общего годового дохода налогоплательщика существуют налоговые льготы, будь то сокращение налога или освобождение от уплаты налога. В соответствии с предвыборным обещанием президента Эммануэля Макрона 2022 году налог должен быть отменен. Пока установлены льготы для определенных категорий налогоплательщиков в размере 30% на 2018 год, 65% на 2019 год и 100% — на 2020 год.

Так, для супружеской пары без детей можно рассчитывать на 100% снижение налога на проживание в 2020 году, если их общий полученный доход за 2019 год не превысил €43 тыс. Если же порог превышен, то возможно применить так называемое регрессивное сокращение налога, если доход супружеской пары за 2019 год не вышел за рамки €45 тыс. Регрессивное сокращение налога заключается в том, что процент, на который будет снижен налог, не установлен и рассчитывается налоговыми органами в каждом отдельном случае.

Налог на недвижимость

В отличие от налога на проживание, налог на недвижимость обязан оплатить только собственник недвижимого имущества по состоянию на 1 января, даже если имущество сдается в аренду. Интересно, что в случае покупки недвижимости в течение года продавец вправе просить покупателя возместить часть налога с момента отчуждения права собственности.

5. Французское товарищество собственников жилья

Платежи и взносы в ТСЖ направлены на финансирование деятельности и технического обслуживания самого товарищества, вместе с тем на собраниях собственников жилых помещений могут быть утверждены и иные дополнительные платежи. Расчет платежей и правила распределения взносов определяется в уставе ТСЖ. В последние годы наблюдается рост размера взносов в ТСЖ. Так, в 2018 году платежи составили в среднем €25,8 за 1 кв. м для всей Франции и €40,4 за 1 кв. м в Париже.

6. Доходы от недвижимости

Иностранцы, как и граждане Франции, получающие доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду во Франции, обязаны уплатить подоходный налог. При этом минимальная налоговая ставка по подоходному налогу для иностранцев будет выше, чем у резидентов, и составит 20%.

По общему правилу, в зависимости от суммы годового полученного дохода от аренды существуют два режима налогообложения: режим частных предпринимателей (если доход не превысил €70 тыс.) и стандартный режим налогообложения (если доход превысил €70 тыс.). При режиме частных предпринимателей налоговой орган применит скидку, снизив сумму доходов на 50%, и рассчитает налог исходя из полученной суммы. В случае же стандартного режима налогом будет облагаться годовой полученный доход от аренды, за вычетом некоторых расходов (например, оплата услуг охраны и консьержа).

7. Участие адвоката

Зачастую при совершении сделок с недвижимостью во Франции приобретатели имущества обращаются к адвокату за консультацией и правовому сопровождению по вопросам гражданско-правового и налогового характера (передача по наследству, дарение и продажа имущества) или для создания более сложной схемы владения. В таком случае юридический консультант несет ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

8. Структурирование владения

Структурирование чаще всего понимается как отказ от прямого владения путем добавления в схему владения промежуточных слоев в виде структур с созданием или без создания юридического лица. Для Франции, где дарение и передача по наследству облагаются существенным налогом, создание структуры с разделением права собственности — это легальный механизм для уменьшения налогового бремени. В случае с недвижимым имуществом для личных целей в качестве промежуточного юридического лица чаще всего выступает некоммерческое гражданское общество по владению недвижимостью (SCI). При создании SCI участники вносят недвижимое имущество в качестве вклада в уставный капитал, а в дальнейшем распоряжаются своими долями в SCI.

9. Дарение и передача по наследству

Дарение и передача по наследству относятся к безвозмездному способу передачи недвижимого имущества и облагается налогом. Налоговая ставка для дарения и наследования определяется в соответствии с прогрессивной шкалой, где ставки зависят от стоимости имущества и степени родства между сторонами. Налоговая база может быть снижена на €100 тыс., если за последние 15 лет между сторонами не осуществлялись безвозмездные сделки. Существуют различные способы структурирования подобных сделок. Так, можно значительно уменьшить размер налоговой базы даримого имущества, прибегнув к механизму расчленения права собственности, вследствие которого приобретателю передается право собственности без права пользования, а даритель сохраняет за собой право пользования, то есть становится узуфруктуарием. Степень уменьшения налоговой базы зависит от возраста дарителя. Например, для дарителя в возрасте от 41 до 51 года предусмотрено разделение права собственности в пропорции 60% имущества (передаются приобретателю) и 40% (остаются на праве пользования у дарителя). Таким образом, приобретателю придется оплатить налог с 60% имущества с возможностью уменьшения налоговой базы на €100 тыс., если за последние 15 лет между сторонами не осуществлялись безвозмездные сделки.

10. Конвенция об избежании двойного налогообложения

В соответствии со ст. 6 и 22 Конвенции между Россией и Францией об избежании двойного налогообложения налог на недвижимость и на доходы от недвижимого имущества взимаются по месту его нахождения. Соответственно, налоговому резиденту России необходимо уплачивать французские налоги, связанные с приобретением и дальнейшем владением недвижимостью на территории Франции. Важно понимать, что статус налогового резидента не влияет на эту обязанность. Он может играть определенную роль при определении ставок некоторых налогов.

Сеймур Баламмадов партнер юридической фирмы ASTEY, член французской палаты адвокатов

Министерство сельского хозяйства

Руководство по долгосрочной аренде недвижимости во Франции

Планируете арендовать недвижимость во Франции? Убедитесь, что понимаете, как работает процесс аренды, и уточнили все права и обязанности арендатора.

Аренда недвижимости во Франции – процесс относительно простой, и сами французы более склонны к долгосрочной аренде, нежели к частой смене мест жительства. Наверное, к этому располагает сильная правовая составляющая, поскольку арендаторы жилья во Франции защищены законом больше, чем жители многих других стран Европы, включая Великобританию.

На сегодняшний день суть аренды подразделяется на три категории:

- Краткосрочная аренда меблированного объекта: сюда относится аренда жилья на время отпуска и, как правило, по срокам она не превышает трех месяцев.
- - Долгосрочная аренда меблированного объекта – на срок от трех месяцев до года.
  - Аренда немеблированного жилья – средний срок около трех лет с необходимостью проведения последующего ремонта.
  Критерии отбора для арендаторов
  
  Арендодатели могут предъявлять довольно строгие требования к квартиросъемщикам, поскольку в случае возникновения конфликтной ситуации, выселить незадачливых арендаторов будет очень трудно. Потенциальный квартиросъемщик должен доказать свою платежеспособность. Собственники попросят предоставить документы, подтверждающие уровень дохода, например, платежную ведомость или выписку из банка о регулярном поступлении средств, при этом необходимо, чтобы ежемесячный доход был примерно в три раза выше стоимости аренды квартиры. В случае недостаточного дохода, потенциального арендатора могут попросить предоставить имя поручителя (caution solidaire). Как правило, этот человек должен иметь французское гражданство и должен предоставить подтверждение собственного дохода, который уже пятикратно превышает арендую ставку за жилье. Поручитель обязан подписать документ о том, что он согласен выступать гарантом в заключаемой сделке.
  
  Пакет документов для аренды жилья
  
  Арендное соглашение
  
  Инвентаризация
  
  Документом état des lieux фиксируется отчет о состоянии имущества на момент начала аренды. Согласно французским законам, арендное имущество считается жизнепригодным, если договором не оговорено иное. Поэтому на момент вступления арендатора во временное владение, желательно иметь отчет о полной инвентаризации имущества. Провести оценку состояния недвижимости может пристав, управляющий имуществом или оценщик, но при взаимном согласии сторон этот документ может быть подготовлен и подписан арендодателем и арендатором. По мере окончания договора аренды, документ état des lieux, составленный к началу арендных отношений, сравнивается с текущим состоянием недвижимости. В случае нанесения какого-либо ущерба, арендодатель имеет право вычесть расходы понесенных убытков из суммы страхового депозита.
  
  Депозит
  
  Страховой депозит – это залог в размере арендной платы за один месяц, который вносится при первоначальном платеже и служит для покрытия убытков, неоплаченных счетов и т.д. Первоначальная сумма, которая выплачивается при подписании договора аренды, не может быть пересмотрена. Залог должен быть возвращен арендатору после вычета всех необходимых расходов в течение двух месяцев после окончания срока аренды.
  
  Обязанности арендатора во Франции
  
  Квартиросъемщик должен погашать арендную плату, оплачивать счета за коммунальные услуги, платить налоги и сборы, относиться к арендуемому имуществу бережно, проводить необходимые мелкие ремонтные работы и застраховать имущество. Страхование недвижимости во Франции является обязательным условием для вступления договора аренды в законную силу. Арендатор не должен «злоупотреблять проживанием», например, создавать шум, мешающий соседям, заводить животных, вызывающих проблемы, и т.д. Также постоялец не может сдавать арендованное имущество в субаренду без соответствующего разрешения со стороны собственника недвижимости. Имущество должно использоваться по своему прямому назначению, то есть для непосредственного проживания, а не в коммерческих целях.
  
  Квартиросъемщик, который, с точки зрения законодательства, не имеет прав собственности на арендуемое жилье, все равно должен платить налог на недвижимость во Франции. В частности, арендатор несет ответственность за оплату taxe d’habitation, ежегодного местного налога на жилье, в котором он проживал по состоянию на 1 января каждого года. Если в квартире имеется телевизор, то телевизионная лицензия оплачивается вместе с taxe d’habitation.
  
  Арендатор должен также проводить необходимые ремонтные работы, которые входят в круг его ответственности. Затраты на проведение ремонта зависят от его масштабов, будь то косметический или капитальный ремонт. Например, в обязанности квартиросъемщика может входить замена разбитых окон, предохранителей и светильников.
  
  Страхование
  
  Аренда недвижимости во Франции не обязывает квартиросъемщика приобретать страховку на мебель и бытовую технику, тем не менее это настоятельно рекомендуется, поскольку, согласно договору аренды, наниматель несет ответственность за любой причиненный ущерб.
  
  Прекращение договора аренды
  
  Арендаторы хорошо защищены французским законодательством. Ни один квартиросъемщик не может быть выселен из жилья, будь то меблированное или нет, с ноября по март (trêve hivernale), даже если он не вносил арендную плату.
  
  Договор аренды автоматически продлевается, если арендатор или арендодатель не изъявили желания разорвать отношения. Арендатор обязан за месяц предупредить собственника о своих планах, если речь идет о долгосрочной аренде меблированных апартаментов, и за три месяца в случае аренды пустого (без мебели и техники) жилья. В то же время арендодатели должны уведомлять квартиросъемщика за три месяца (долгосрочная аренда жилья с мебелью) и за шесть месяцев (немеблированное жилье) соответственно. Собственник может разорвать договор аренды недвижимости во Франции только в случае нарушений условий аренды, если хочет продать объект недвижимости или решил сам проживать в нем.
  
  Особенности договора об аренде во Франции
  
  Аренда жилья должна проходить под определенным документальным гарантом. Это касается всех ее типов. Во Франции существуют свои особенности аренды. Рукописное описание условий и соглашение должны быть подтверждены нотариально.
  
  Система документов для аренды жилья во Франции
  
  В Законе от 6 июля 1989 года т в статье 22-1 указано, что при договоре аренды обязательным является рукописное упоминание, в котором указан объем арендной платы, условия ее пересмотра. Данный документ должен соответствовать договору об аренде. Рукописное упоминание обязательно под страхом недействительности обязательства по гарантии.
  
  Соблюдение этой формальности исключается, когда обязательство поручителя подписывается адвокатом.
  
  Отсутствие рукописного упоминания о нотариальных действиях
  
  Статья 1317-1 Гражданского кодекса Франции с поправками, внесенными в Закон о судоустройстве 2011 года, гласит: акт, полученный в аутентичной форме нотариусом освобождает от рукописного подтверждения. Это возвращает к позиции судебной практики 2008 года. Кассационный суд напомнил: требование рукописного упоминания касается только актов под частной печатью, а не тех, которые были получены в подлинной форме нотариусом. Однако предоставление копии аренды жилья гарантам является обязательным условием. Это важно, чтобы они полностью осознавали масштабы своих обязательств.
  
  Особенности пустой и меблированной аренды
  
  Пустая аренда касается аренды пустого жилья, без мебели. Срок съема такого жилья должен составлять не менее трех лет. Уведомление арендатора должно быть подано владельцу по крайней мере за три месяца до съезда.
  
  Полезно знать: в договоре аренды должно быть четко указано, является ли аренда пустой или меблированной.
  Меблированная аренда касается недвижимости, снабженном всей необходимой мебелью для жизни. В противном случае дом может быть переквалифицирован и подлежит ограничениям в соответствии с законом от 6 июля 1989 года , включая прекращение аренды.
  
  Минимальный срок аренды жилья с мебелью – год.
  
  Увеличение арендной платы
  
  Если вы являетесь арендодателем, вы имеете право увеличить арендную плату, но при определенных условиях. Вы можете это сделать только в юбилейную дату подписания договора аренды, то есть один раз в год.
  Это невозможно сделать при кратковременной аренде. Процентное увеличение не может превышать изменение ссылочного индекса аренды (RII).
  
  Если окажется, что аренда жилья значительно ниже цены на рынке недвижимости , можно отступить от этого правила и предложить арендатору новую арендную плату. Увеличение в этом случае должно быть оправдано. Арендодатель должен предоставить арендатору доказательства. Кроме того, увеличение должно быть прогрессивным.
  
  Внимание: чтобы иметь возможность увеличить арендную плату во время аренды, вы должны указать оговорку о пересмотре арендной платы в заверенном договоре. Если вы забудете этот пункт, то не сможете увеличить арендную плату до приезда нового жильца.
  
  Сельскохозяйственная политика страны на будущее
  
  Успехи французского сельского хозяйства отчасти являются результатом осуществления Общей сельскохозяйственной политики Европейского Союза (ОСХП), обеспечивающей широкую поддержку производства и способствующей развитию сельских территорий путем финансирования различных элементов инфраструктуры, таких как дренажные работы или строительство сельских дорог.
  
  Несмотря на принятые 20 лет назад меры по регулированию, быстрый рост производительности привел, как и в большинстве других европейских стран, к значительному перепроизводству.
  
  Именно поэтому с последней реформой Общей сельскохозяйственной политики в 1992 г. взят курс на снижение гарантированных цен, чтобы приблизить их к мировым и тем самым облегчить экспорт сельхозпродукции. При этом предусматривается увеличение помощи мелким хозяйствам и поощряется экстенсивное земледелие как более щадящее для окружающей среды. Наконец, чтобы затормозить процесс ухода из деревень, в ряде регионов принимаются меры по развитию многоотраслевого хозяйства. С этой целью выделяются средства, в частности, на лесопосадки и развитие агротуризма. Французский фермер, оставаясь прежде всего, безусловно, производителем, призван играть все возрастающую роль в сохранении экологического равновесия в сельских районах.
  
  Гарантийный вклад
  
  Гарантийный вклад (dépôt de garantie) взимается только при ежемесячных выплатах. Он не должен превышать размер месячной аренды. Если собственник платит сразу за два или более месяца вперед, то собственник не вправе требовать гарантийный вклад (статья 22 от 6 июля 1989).
  
  «Во Франции закон всегда на стороне арендаторов. Даже если съемщик не платит арендную плату, выселить его нельзя без решения суда. А судебные тяжбы во Франции могут длиться годами. Мошенники знают об этом и пользуются по максимуму. Поэтому все владельцы, наученные горьким опытом, требуют предоплату, нередко стопроцентную»,— рассказывает Наталья Сухина, специалист по аренде из компании Côte d'Azur Sotheby’s International Realty.
  
  Право собственности и обязательства во французском феодальном государстве
  
  1. К XI в. наиболее характерной формой земельной собственности во Франции становится феод.
  
  Право феодальной собственности на землю сочеталось с элементами общинного землепользования. Свободная крестьянская собственность на землю полностью исчезла.
  
  Феодальная собственность на землю была неразрывно связана с владельческими правами крестьян - для феодала земля представляла ценность не сама по себе, А в соединении с работником, ее возделывающим. Эти права были ограниченными, но постоянными. Крестьянин не мог отчуждать свой земельный надел без согласия сеньора, но и последний не мог произвольно сгонять с земли крестьянина. С XIII в. форма крестьянского землепользования меняется - серваж вытесняется цензивой. Крестьянин-цензитарий освобождался от личных повинностей и получил большую свободу распоряжения землей. С согласия феодального собственника и с уплатой особой пошлины он имел право продавать, дарить, закладывать и иным путем переуступать свою цензиву при условии, что ценз исправно выплачивается.
  
  2. В период феодальной раздробленности договорные отношения во Франции развивались медленно.
  
  При купле-продаже земли за сеньором всегда признавалось право преимущественной покупки продаваемого вассалом феода. Кроме того, он и родственники продавца в течение установленного срока имели право выкупа проданной земли.
  
  В X - XI вв., когда купля-продажа имущества была редким явлением, получил развитие договор дарения. Часто этот договор маскировал сделку купли-продажи. Получатель подаренного имущества принимал на себя обязательство передать дарителю в знак благодарности определенное имущество. Договор дарения использовался также для обхода ограничений на завещания.
  
  Крупные сделки купли-продажи с XII в. начинают составляться в письменном виде, а в последующем - утверждаться нотариусами. С XIII в., с развитием торгового оборота, договор купли-продажи возникал с момента его заключения сторонами. Его объектом могли выступать вещи, которые еще не были изготовлены.
  
  В период абсолютизма получает распространение договор найма (аренды) земли. Такая форма эксплуатации крестьян давала дворянству большую выгоду, так как размер арендной платы не был определен обычаем и мог повышаться. Кроме того, в отличие от цензивы земля, сданная в аренду, по окончании срока договора возвращалась в распоряжение сеньора.
  
  Сельхоз бизнес во Франции
  
  Свыше 50% земельных участков в данной стране используются под разведение различных культур. Данная отрасль, как и другие очень развита. Здесь активно применяются многие направления, такие как животноводство, растениеводство и многое другое. Но больше всего популярность пользуется именно животноводство, оно составляет большую часть стоимости продукции. Из зерновых культур больше всего востребована пшеница, её собирают на севере державы.
  
  Арендовать земельные участки под сельское хозяйство во Франции, можно для:
  
  · Выращивание различных зерновых.
  
  · Пшеницы, гречихи, овса, картофеля.
  
  · Выращивания винограда и производства вин.
  
  · Под цветоводство или разведение устриц.
  
  Данная страна отличное место для проживания, ведения бизнеса, аренды недвижимости, начала новой, совершенно иной жизни. Это даст вам возможность начать своё собственное дело, которое будет приносить вам постоянный доход и прибыль. Проживать в стране можно как на постоянной основе, так и нанять людей, которые будут заниматься ведением бизнеса за вас, а вы будете только собирать прибыль, при этом приезжать на отдых в потрясающе красивую страну и каждый раз открывать для себя в ней что-то новое.
  
  Узнать город, познакомиться с местными жителями, вкусить вкус здешней жизни, чтобы быть уверенным в том, что данная страна вам подходит. Жители городов с радостью принимают новых гостей, всегда открыты для знакомств и помогут вам обжиться на новом месте. Данный вид деятельности занимает здесь не последнее место, и быть владельцем своего участка довольно престижно и выгодно. Имеется возможность быстро и удобно перемещаться из города в город, благодаря наличию комфортных аэропортов и железных дорог. Стоимость земли под сельское хозяйство может начинаться от 90.000$. Но данный бизнес здесь приносит большой доход, поэтому растраты окупаются очень быстро. Читайте так же КАК СНЯТЬ ЗЕМЛЮ ВО ФРАНЦИЮ
  
  Безопасность арендатора
  
  По словам Марии Диченсковой, во Франции есть закон, запрещающий выселять арендатора в зимний период, который обычно продолжается с 1 ноября по 15 марта. В 2013 году в связи с исключительно холодной погодой срок действия был продлен до 1 апреля.
  
  «Однако в случае неуплат арендодатель всё равно может обратиться в компетентные организации, чтобы начать процедуру выселения, которая может длиться достаточно долго и вызвать финансовые расходы. Чтобы избежать подобных неприятностей, арендодатель может потребовать оплату от страховой компании, если при заселении нового жильца была оформлена страховка, либо от гаранта арендатора, если в контракт было включено такое условие»,— говорит Мария Диченскова.
  
  Непрерывный рост эффективности
  
  Посевные площади
  
  Обрабатываемые земли Франции раскинулись на площади в 33,4 млн. га, что составляет 55% территории страны. Из них на пахотные земли приходится 61%. Площадь пахотных земель намного превышает площадь, занятую под травами (35%), и площадь под многолетними культурами, в частности под виноградниками и фруктовыми садами (4%).
  
  Крупные зерновые хозяйства Франции находятся в департаменте Эр и Луар.
  
  Модернизация аграрного сектора
  
  Модернизация аграрного сектора сопровождалась непрерывной концентрацией хозяйств: их число за период 1960—1997 гг. сократилось с 1588 тыс. до 735 тыс. В результате средняя площадь одного хозяйства удвоилась и в настоящее время достигает 39 га. При этом быстро росли крупные хозяйства площадью свыше 100 га. Хотя они составляют лишь 10% от общего количества хозяйств, на их долю в настоящее время приходится 40% обрабатываемых площадей. Таких хозяйств особенно много в Парижском бассейне, в частности на плодородных землях равнин Боса, Бри и Пикардии, тогда как мелкие хозяйства все еще преобладают на юго-западе страны и в прибрежных районах Средиземноморья.
  
  Формирование земельных союзов
  
  Стремясь оказывать содействие конкурентоспособным структурам, государство помогает перестройке хозяйств через общества землеустройства и сельских поселений, которые, пользуясь преимущественным правом покупки, приобретают земли, при необходимости их обустраивают, а затем перепродают желающим расширить свои участки или новым предпринимателям.
  
  Наряду с этим государство поощряет выход на пенсию престарелых земледельцев и помогает стать на ноги молодым хозяевам. Оно также содействует появлению земледельческих союзов, прежде всего путем создания сельскохозяйственных объединений по совместной обработке земли. Обработка земли самим собственником, которая в течение длительного времени оставалась наиболее распространенной формой ведения хозяйства, в настоящее время уступает место сдаче земель в аренду, которой уже охвачено 63% обрабатываемых площадей. Что касается издольщины, то она практически исчезла с французских полей.
  
  Концентрация земель сопровождалась преобразованием сельских ландшафтов. Укрупнение хозяйств, затронувшее свыше 40% сельскохозяйственных площадей, привело к созданию обширных участков правильной геометрической формы, что благоприятствовало механизации производства. Эта тенденция проявилась главным образом на севере и востоке Франции. В западных районах, например в Бретани, данный процесс сопровождался сносом большей части изгородей, ранее ограждавших бокажи (небольшие поля). Напротив, на юге страны, где выращивается целый ряд специализированных культур и где земля по-прежнему в основном обрабатывается самим владельцем, процесс укрупнения хозяйств идет медленно. Вместе с тем быстро расширяется объем ирригационных и дренажных работ, особенно на юго-западе страны и в Парижском бассейне.
  
  Современное техническое оснащение
  
  Одновременно с укрупнением хозяйств улучшилась также их техническая оснащенность. Во Франции сегодня насчитывается 1310 тыс. тракторов, причем многие земледельцы имеют несколько таких машин.
  
  Становится все более многообразным парк и другой сельскохозяйственной техники: от зерновых комбайнов до машин для уборки винограда, не говоря уже о картофеле- и свеклоуборочных комбайнах. Появляются все новые виды техники, например машины для подрезки виноградной лозы.
  
  Следствием такой механизации стал быстрый отток рабочей силы из сельскохозяйственного сектора: с 1970 г. численность занятых в нем сократилась с 2700 тыс. до 1080 тыс. человек.
  
  Использование химикатов
  
  На прогресс в области сельского хозяйства повлияло также все более широкое использование химикатов. Так, применение химических удобрений с 1950 г. возросло в 6 раз, а масштабное использование средств защиты растений позволило резко сократить распространение их болезней и успешно бороться с сорняками, губящими урожай.
  
  Исследования в области генетики
  
  Успехи в животноводстве
  
  Впечатляющие результаты достигнуты также в области животноводства. Прививки, контроль за качеством молочной продукции и выведение пород путем искусственного осеменения способствовали росту производительности мясомолочных хозяйств, а также повышению качества их продукции.
  
  Читайте также: