Налог за сдачу квартиры в аренду в германии

Обновлено: 30.04.2025

Покупка
Покупатель недвижимости в Германии оплачивает налог на приобретение недвижимости. И хотя он называется налогом на приобретение земли (Grunderwerbsteuer), его платят при покупке как домов, так и апартаментов. Ставка налога колеблется от 3,5% до 5% от стоимости объекта в зависимости от того, в какой федеральной земле он находится.

В течение последних одного-двух лет разные земли повышают ставку этого налога. Так, в конце 2011-го - начале 2012 г. Grunderwerbsteuer поднимется до 5% в землях Северный Рейн – Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Рейнланд-Пфальц.

Cо следующего года почти повсеместно повысится налог на приобретение недвижимости на 1,5% - это на общем фоне существенно увеличит затраты на регистрацию недвижимости в собственность.

Владение

Базовая федеральная ставка ежегодного налога на недвижимость (Grundsteuer) в Германии – 0,35% от оценочной стоимости (Einheitswert) объекта. Однако существует муниципальный коэффициент, и в итоге владельцы платят от 0,98% до 2,84% от оценочной стоимости недвижимости в год.

На практике налог на апартаменты с одной спальней в Берлине составляет около 200 евро в год.

В Германии действует схема списания налога на основании износа здания (в случае если зданию более 40-50 лет). Для старых домов, построенных в 1925 г. и позже, ежегодно списываются налоги на 2% от оценочной стоимости объекта, для домов старше 1924 г. – 2,5% от оценочной стоимости.

Сдача в аренду

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Германии облагаются налогом по той же ставке, как и другие доходы. Налог прогрессивный и рассчитывается следующим образом:

- годовой доход до 8 004 евро: 0% для резидентов и 14% для иностранных граждан;
- доход от 8 005 до 13 469 евро: 14% - 23,97%;
- доход от 13 470 до 52 881 евро: 23,97% - 42%;
- доход от 52 882 до 250 730 евро: 42%;
- доход более 250 730 евро: 45%.

Для супругов используются более низкие ставки, чем для людей, не состоящих в браке.

Кроме того, существует «на солидарность» (налог был введен после объединения Германии и идет на развитие восточных «новых» земель Германии) - 5,5% от вычисленной суммы подоходного налога.

Из налогооблагаемой базы вычитаются расходы на содержание и обновление жилья и амортизационные отчисления. Доходы от сдачи в аренду освобождены от НДС.

Если при покупке жилья привлекается банковское финансирование, во время выплаты кредита налоговое бремя существенно сокращается.

Ежегодный налог на прибыль корпораций составляет 15% плюс «надбавка на солидарность», итого 15,825% от прибыли. Промысловый налог (если компания занимается исключительно управлением собственного имущества, налог не начисляется) – около 15% в зависимости от федеральной земли.

Указанные величины налогов могут рассматриваться, как ориентировочные, так как в Германии правильно рассчитать налоги может только специалист – налоговый советник, который несет ответственность за правильность расчетов и работает в тесном контакте с клиентами.

Продажа, наследство и дарение

Налог на прирост капитала (так называемый спекулятивный налог Spekulationssteuer) при продаже недвижимости не начисляется, если она принадлежала владельцу в течение последних десяти лет или в течение последних двух лет служили местом постоянного проживания владельца. В ином случае налог на доход с перепродажи начисляется по ставкам подоходного налога.

Передача прав собственности на основании наследства облагается налогом от 7% до 50% в зависимости от степени родства. При этом их налогооблагаемой базы вычитается определенная сумма.

При первой степени родства (супруги, дети, внуки, родители, бабушки и дедушки) ставка – от 7% до 30%, не облагаются налогом первые 100 000 - 500 000 евро. При второй степени родства ставка – от 15% до 43%, не облагаются налогом первые 20 000 евро. При третьей степени родства ставка – от 30% до 50%, не облагаются налогом 20 000 евро.

Как рассчитать стоимость квартиры с учётом налогов?

Чтобы узнать, во сколько вам обойдётся квартира или дом, нужно принимать во внимание только цену, которую указал покупатель, и налог при покупке с учётом конкретного региона. Все остальные налоги уже относятся к содержанию квартиры. А налог при продаже может вас даже не затронуть.

Покупка недвижимости в Германии в последние годы становится всё популярнее. Здесь простая и понятная система налогообложения. Также можно без проблем получить налоговые льготы. Но если вам трудно разобраться во всём самостоятельно, обратитесь к агенту. Посредники могут взять всё на себя под ключ.

Соглашение о двойном налогообложении

Между РФ и Германией заключено соглашение об избегании двойного налогообложения. Это означает, что если резидент РФ выплатил налоги в Германии, то он может сократить на соответствующую сумму налог на прибыль в России.

Платить налоги и в России, и в Германии? Вы не обязаны делать это 2 раза подряд!

Но использовать такой вычет не так-то просто:

1. Нужно доказать, что расходы имеют место.
2. Надо предоставить аргументацию наличия такого права (дать отсылку на соответствующий пункт соглашения).

Если вы не уверены в том, что получите вычет, обратитесь к профессионалам. В 2021 году к налоговой оптимизации в РФ относятся подозрительно. Поэтому лучше проконсультироваться.

Какой спрос на аренду недвижимости в Германии?

Для российских граждан возможность сдавать в аренду собственную недвижимость в Германии является довольно актуальной, так как за последние годы курс евро по отношению к российскому рублю только увеличился.

Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.

Еще одной причиной высокого спроса на аренду недвижимости в Германии являются иммигранты. Их приток в страну постоянный. Еще пять лет назад ФРГ занимала второе место в мире по количеству выдачи ВНЖ иностранцам после США. По статистическим данным, население Берлина ежегодно увеличивается на 50 тысяч человек и уже составляет более 3,5 млн без пригородов.

Миграционная политика направлена на иммиграцию образованной части населения, имеющей квалификацию. Простым беженцам из бедных стран редко предоставляют вид на жительство. Поэтому мигранты в Германии представляет собой население, имеющее деньги на съем хорошего жилья с ремонтом по привлекательным арендным ставкам.

Недвижимость в Германии арендуют даже немцы, которые владеют другими жилыми объектами. Например, немец может купить квартиру в ипотеку, но не жить в ней, а сдавать в аренду. Сам же он снимет апартаменты попроще, чтобы платить ипотеку разницей между получаемой и отдаваемой арендными платами.

Многие немцы в возрасте, когда их дети становятся самостоятельными и живут отдельно, понимают, что комнаты в их большом доме простаивают. Поэтому они сдают в аренду дом, а сами снимают небольшую квартиру.

Налог на владение недвижимостью в Германии для иностранцев

Как и немецкие резиденты, иностранцы будут платить налог на владение недвижимостью в Германии. На немецком языке он называется Grundsteuer. Его стандартная ставка составляет 0,35% от оценочной стоимости объекта недвижимости. Однако есть и другие факторы, влияющие на расчёт конечного размера налога. Среди них выделяют тип объекта недвижимости, месторасположение, размер площади земельного участка, а также год постройки.

Как мы писали выше, средний налог на владение недвижимостью для двухкомнатных квартир в немецких городах составляет от 100 до 300 евро в год. По сравнению с другими странами Евросоюза такая ставка является даже относительно низкой.

Обязательное страхование недвижимости в Германии

Строго говоря, обязательное страхование — это не налоги. Но для рядового человека особой разницы нет. Уже всем, наверное, известно, что в ЕС без страховки никуда.

Тем не менее в Германии в большинстве случаев вы сами решаете, нужна ли вам страховка на квартиру/дом или нет. Многие её добровольно берут, потому что страховка здесь реально помогает, если соседи залили, а ждать суда не хочется. Также страховка защищает от стихийного бедствия и от многих других ситуаций. С ней действительно спокойно. Страховые компании в Германии добросовестно выплачивают всё.

Недвижимость в Германии всё же лучше застраховать: так спокойнее

Но иногда покупка страховки перестаёт быть личным делом собственника. Это:

1. Приобретение коммерческой недвижимости. Считается, что при ведении бизнеса вы затрагиваете интересы других лиц (работников, контрагентов). Поэтому государство настаивает на гарантиях и стабильности. Надёжность в Германии — превыше всего!
2. Оформление ипотеки. Тут всё просто и во многом как в России — без страховки вам просто не дадут кредит.

Размер страховки определяется следующим:

• сумма страхового покрытия (то есть максимум, выше которого вам не выплатят). Чем больше покрытие, тем дороже страховка;
• тип самой страховки;
• ваш страховой стаж и рейтинг. Если с вами у страховых компаний много проблем, страховка будет дорогим удовольствием. А могут и вообще отказать.

Обязательные страховые выплаты делаются по-разному. Бывают разовые платежи, но редко. Чаще всего это ежемесячные, квартальные или годовые.

Могут ли иностранцы не платить налог на недвижимость при покупке?

Если иностранец купил долю в юридическом лице, которое владеет недвижимостью (или акции), ему не придётся платить налог на покупку недвижимости. Это популярная в Германии схема. Она известна как Share Deal.

Налог в этой ситуации не уплачивается, потому что владелец остаётся прежним. Просто покупка акций или доли даёт право пользования.

Такая схема покупки отлично подходит для тех, кто приобретает квартиру или дом для сдачи в аренду. Данный вид заработка в Германии рассматривается как полноценный бизнес. Поэтому фирму всё равно открывать придётся.

Важно: вам потребуется соучредитель, потому что в одних руках не может быть больше 95% акций или долей. И соучредитель не должен быть вашим родственником.

Переезжаете в Германию? Привыкайте считать налоги!

Сокращения в рекламе аренды квартир

Сокращение	Полное название	Описание
AB	Altbau	Старое здание, построенное до 1945 года.
BK	Balkon	Балкон
EBK	Einbauküche	Встроенная кухня
EG	Erdgeschoss	Первый этаж
GH	Gasheizung	Газовое отопление
KM	Kaltmiete	Чистая арендная плата (без учета коммунальных платежей и обслуживания)
NK	Nebenkosten	Коммунальные / эксплуатационные расходы
Qm	Quadratmeter	Квадратные метры
SZ	Schlafzimmer	Спальная комната
WC	Toilette	Туалет
WM	Warmmiete	Аренда, включая коммунальные расходы, часто отопление, но не электричество
WG	Wohngemeinschaft	Общая квартира
WZ	Wohnzimmer	Гостиная
ZH	Zentralheizung	Центральное отопление
1 ZKB	1 Zimmer, Küche, Bad	Квартира с одной комнатой, кухней и ванной комнатой.

Налог на сдачу в аренду недвижимости в Германии для иностранцев

Получение арендных платежей от сдачи в аренду собственной недвижимости в Германии расценивается пассивным доходом, который также облагается налогом.

Физические лица платят подоходный налог, который на немецком языке называется Einkommensteuer. Он имеет профессиональную ставку, которую рассчитывают в зависимости от размера дохода физлица. Она может быть от 14,77 до 47,475% и включает надбавку на солидарность или Solidaritätszuschlag. Чтобы узнать точную ставка подоходного налога для себя, иностранцу необходимо проконсультироваться у немецкого налогового консультанта.

Надбавка за солидарность введена в действие с начала 1990-х годов. Все отчисления по этой надбавке направляются на восстановление экономики земель, которые относились к бывшей ГДР. Этот дополнительный налог применяется к налогу на прибыль и налогу на прирост капитала юридических лиц.

Налоговая база для налога на прибыль является разницей между доходами и затратами предприятия. Если ваша компания занимается сдачей в аренду доходной и коммерческой недвижимости, её затратами будут:

Существенное снижение налогооблагаемой базы налога на прибыль осуществляется за счет займов учредителей для вхождения в капитал немецкой компании. Эта же схема позволяет снизить налогооблагаемую базу налога на дивиденды. В итоге иностранец может снизить свою налоговую нагрузку на получаемый доход от сдачи в аренду недвижимости практически к нулю в течение первых пятнадцати лет владения немецкой собственностью.

Россияне будут платить налог на доход от сдачи в аренду недвижимости в Германии у себя на родине в РФ, если они заплатили такой налог на немецкой территории. Между нашими странами установлено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Чтобы минимизировать налоги приобретать недвижимость в Германии лучше на юридическое лицо, чем на физическое лицо. Наша компания готова помочь вам зарегистрировать фирму в Германии, купить готовый бизнес. Обратитесь к нам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Наследство и дарение

Получить квартиру или дом в Германии можно по наследству или в дар. Новые владельцы должны будут заплатить налог размером от 7% и до 50%. Ставка зависит от стоимости имущества и класса налогоплательщика.

При передаче недвижимости в наследство или в дар по законодательству устанавливается необлагаемый вычет:

• муж или жена — 500 тысяч;
• дети или внуки, если родители умерли — 400 тысяч, а вот если все живы — 200 тысяч;
• передача имущества родителям — 100 тысяч;
• все остальные — 20 тысяч.

Налог на владение недвижимостью

Этот налог называется Grundsteuer. Его платят и немецкие граждане, и иностранцы. Чтобы рассчитать, сколько вы будете платить, нужно узнать оценочную стоимость объекта — Einheitswert.

Сама ставка относительно небольшая — 0,35%. Но есть муниципальный коэффициент. На него влияет множество факторов:

• регион, в котором вы находитесь;
• разновидность постройки;
• год сдачи дома в эксплуатацию;
• точное местонахождение в населённом пункте (или в пригороде);
• размер земельного участка, на котором построен объект недвижимости (не квартиры, не путать!).

В итоге платят в пределах от 1% до 2,8% в среднем. В перерасчёте на деньги на 2021 год это выходит около 200-250 евро на двухкомнатную квартиру. Для Европы — немного. Рассчитываться нужно раз в год. Можно открыть отдельный счёт и настроить автоматические коммунальные платежи.

Ежегодный налог на одну из этих квартир точно не обойдётся в состояние

Как сдавать недвижимость в Германии, проживая в России?

Многие россияне хотят купить недвижимость в Германии в инвестиционных целях. Они хотят остаться жить и вести бизнес в России, а свою немецкую квартиру сдавать в аренду. В статье мы расскажем о нюансах всего этого процесса.

Для содержания собственной недвижимости в Германии понадобится счет в немецком банке. На него арендатор будет перечислять арендную плату. С него собственник оплачивает коммунальные услуги, платежи ассоциации домовладельцев, налоги. Узнайте, как можно получить бесплатную консультацию по подбору зарубежного банковского счета от экспертов портала International Wealth, в конце статьи.

Наши эксперты помогут с подбором жилой или коммерческой недвижимости в Германии, регистрацией немецкой компании и оформлением вида на жительство.

Для консультации с экспертами позвоните нам по телефонам или мессенджерам, указанным в шапке сайта.

Покупка жилой недвижимости в Германии для наших соотечественников без переезда в страну является своеобразной “заначкой на черный день”. Это возможность вложить деньги в имущество в одной из самых безопасных стран Европы со стабильной политической и экономической обстановкой. Такое имущество постоянно растет в цене. Например, цены на квартиры в Берлине в доковидный период повышались ежегодно на 10%.

Для этих целей можно покупать апартаменты сразу с действующими договорами аренды. В ФРГ в крупных городах много предложений продажи квартир, в которых живут арендаторы. Если они до момента сделки купли-продаже жили и исправно платили год-два, почему стоит отказываться от таких арендаторов? Достаточно открыть счёт в немецком банке, чтобы они продолжили перечислять арендную плату теперь уже новому владельцу.

Следует учитывать, что по немецким законам, чем дольше арендатор живет в квартире, тем раньше необходимо сообщать ему о грядущем выселении. Одним месяцем владелец жилья не отделается. Возможны сроки в полгода. В противном случае квартиранты могут подать в суд.

Когда налог при продаже можно не платить?

Можно вообще не выплачивать такой налог. Если физическое лицо владеет недвижимостью 10 лет или больше, то ему не нужно ничего отдавать государству.

Также собственник освобождается от налога, если использовал недвижимость только для личных нужд всё время владения. Или хотя бы последние 3 года (год продажи считается).

Это значит, что недвижимость не сдавалась указанное время в аренду. Также её нельзя никаким образом использовать для бизнеса.

При продаже личной недвижимости в Германии можно вообще не платить налоги!

Платит собственник земли

У уплаты налога на недвижимость есть свои тонкости. Платит её владелец земли. При этом собственник дома или квартиры — не всегда владелец самого участника или даже его части.

В Германии часто владелец дома арендует землю у другого лица (собственника). А собственник участка уже и платит налог на недвижимость.

Кажется, что это — просто формальности, юридические тонкости. Но для покупателя они могут означать:

1. Собственник земли перераспределяет налог на землю между всеми владельцами многоквартирного дома. Он может устанавливать другую периодичность выплаты такого налога. Например, раз в месяц, а не в год. То есть платежи дробятся. Обычно об этом покупателя заранее предупреждают.
2. Собственник земли сам разбирается с налогом. Вместо налога на землю вы платите ежемесячно деньги за аренду земли. Как правило, это маленькие суммы. По размеру выплаты будут сопоставимыми с налогом на землю или даже меньше.

Налог с аренды

Многие в России привыкли сдавать квартиры в аренду и не платить с этого налоги. В Германии так не получатся: следят строго. Деньги за аренду жилья — это пассивный доход. И с него нужно платить налог (как в РФ — подоходный).

Для физлиц такой налог называется Einkommensteuer. Узнать так просто размер налога не получится: всё зависит от общего дохода частного лица. Ставка может колебаться от 14,77 до 47,48%. Как узнать, какая ставка у вас? Можно спросить у налогового консультанта в Германии.

С физических лиц берут много. Поэтому зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду через юрлица. Если такая компания больше ничем не занимается, то налог будет 15,825%. Намного выгоднее в 99% случаях.

При расчёте налога на прибыль у компании, которая сдаёт в аренду недвижимость, учитывается налоговая база. Она является разницей между доходами и расходами.

• коммунальные платежи за сдаваемую квартиру или дом;
• деньги, которые идут управляющей компании;
• ежегодный налог на недвижимость;
• проценты по кредиту;
• амортизация — на износ можно списывать в год до 3% от общей стоимости объекта.

Можно в список включить и другие расходы. Например, на оплату услуг садовника. Но бесконечно наращивать нельзя.

Грамотная калькуляция — лучше защита от налоговых переплат

Если иностранец обладает хорошей кредитной историей, он может для занятия бизнесом взять кредит. А потом на проценты по займу серьёзно снизить налогооблагаемую базу. В итоге при грамотном оформлении многие государству почти ничего не платят, сдавая квартиры и дома в аренду.

Как платить налог на владение землёй?

У вас есть несколько вариантов уплаты такого налога:

1. Лично прийти в городское налоговое управление. Адреса и время работы можно найти на муниципальном сайте. Но в пандемию этот способ по понятным причинам — не самый популярный.
2. Сделать перевод на банковский счёт. Можно настроить автоплатежи со своего счёта.
3. Поручить выплаты налоговому консультанту или личному бухгалтеру. Но найм такого специалиста будет оправданным в экономическом плане, если у вас — много операций.
4. Зарегистрироваться на портале Elster. Там можно выплачивать какие угодно налоги в Германии. У него есть удобное приложение, разобраться нетрудно.

Налог при покупке недвижимости

На немецком языке этот налог называется Grunderwerbsteuer. Интересный факт: в переводе само слово означает “налог на приобретение земли”. Но на самом деле его нужно уплачивать при покупке любого вида недвижимости, а не только участка.

Итак, обязанность по уплате этого налога у покупателя наступает, когда договоры подписаны, сделка заключена. До выплаты налога собственник не получает выписку из Поземельной книги.

Ставка составляет от 3,5% до 6,5%. Расчёт происходит от той суммы, которая указывается в договоре.

Но по обязанности уплачивать данный налог есть исключения. Не все объекты недвижимости облагаются этим налогом. Его не нужно платить:

• если сумма недвижимости — меньше 2500 евро. Если хотя бы на один евро больше, придётся отдавать деньги в казну;
• недвижимость получена в подарок, новый владелец собирается использовать её для проживания на законных основаниях, никаких других выплат больше не предполагается;
• если покупатель — родственник продавца по вертикальной линии. Или если он является супругом (экс-супругом).

По поводу бывшего мужа или жены есть немало интересных моментов. Бывает, что при разводе не удаётся поделить дом или квартиру. Иногда мужа и жену уже развели, а имущественный спор ещё продолжается. В этом случае один из бывших супругов может предложить выкупить спорное имущество. И если заключается такая вот сделка, то налоги в Германии при покупке платить не надо.

Честные бюргеры не всегда платят налоги при покупке домов и квартир

Как налог при приобретении недвижимости зависит от региона?

Налоговая ставка находится в прямой зависимости от конкретной земли. Ставка меняется следующим образом:

• 3,5% — Бавария и Саксония;
• 4,5% — Гамбург;
• 5% — Баден-Вюртемберг, Бремен, Саксония-Анхальт, Нижняя Саксония, Мекленбург – Передняя Померания, Тюрингия, Рейнланд-Пфальц;
• 6% — Берлин и Гессен;
• 6,5% — Северный Рейн – Вестфалия, Бранденбург, Шлезвиг-Гольштейн, Саарланд.

В некоторых землях налоговая ставка растёт довольно быстро. Северный Рейн – Вестфалия этим особенно отличились. В конце 2011 регион поднял ставку до 5%, а в 2015 — до актуальных сейчас значений. Не исключено, что налоги будут расти и дальше, когда страна выйдет из кризиса.

Покупка квартиры в Берлине может быть дорогим удовольствием и в плане налогов тоже

Налоги на недвижимость в Германии в 2020 году

Перед принятием решения о покупке недвижимости в Германии иностранцу важно выяснить, какие налоги, связанные с приобретением такого имущества, он будет платить. В нашей статье вы узнаете о всех налогах на немецкую недвижимость в 2020 году. Также наша компания готова предоставить юридическое сопровождение сделок покупки объектов жилой и коммерческой недвижимости в ФРГ для наших сограждан, в том числе, дистанционно.

Если вы решили незамедлительно решить свои задачи по покупке недвижимости в ФРГ, мы ждем ваших заявок на консультацию на электронный почтовый ящик [email protected]. В оперативном порядке вас проконсультируют опытные специалисты.

Вас также могут заинтересовать услуги получения национальной визы категории D, оформления ВНЖ в Германии на основании ведения бизнеса или финансовой независимости, получения Голубой Карты, регистрации немецкой компании или покупки готового бизнеса. О наших услугах вы узнаете подробнее в конце статьи.

Три главных налога, связанных с владением недвижимости в Германии

Немецкие граждане и иностранцы платят следующие налоги при операциях, связанных с недвижимостью в Германии:

Налог на недвижимость в Германии, который платит иностранный покупатель

Как только заключена сделка купли-продажи, подписана договоры, у покупателя наступает обязательство оплатить единоразово налог на переход собственности, который на немецком языке звучит как Grunderwerbsteuer. Пока налог не будет оплачен, он не сможет получить на руки выписку из земельной книги о праве собственности.

Как мы указывали выше, ставка этого налога составляет от от 3,5% до 6,5% от оценочной суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Есть и исключения из правил. От налога на переход права собственности освобождаются следующие объекты недвижимости:

• Стоимость которых составляет до 2500 евро. Если стоимость превышает минимальный порог хотя бы на один евро, новый собственник недвижимости сразу облагается налогом.
• Если новый владелец получил недвижимость в подарок, будет там проживать на легальных основаниях (получение немецкого вида на жительство) и не получать каких-либо других выплат в натуральном или денежном виде.
• Если покупателем выступает близкий родственник продавца по прямой нисходящей или восходящей линиях, супруг продавца, бывший супруг. Или если покупка осуществлена в рамках имущественного спора после развода.

В таблице ниже мы представили разбивку по федеральным землям в зависимости от от размера налога на переход права собственности.

Ставка налога	Земли, в которых она установлена
3,5%	Саксония и Бавария
4,5%	Гамбург
5,0%	Бремен, Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония,Мекленбург – Передняя Померания, Саксония-Анхальт, Рейнланд-Пфальц, Тюрингия
6,0%	Гессен и Берлин
6,5%	Бранденбург, Северный Рейн – Вестфалия, Саар, Шлезвиг-Гольштейн

Как видим, покупка любого вида недвижимости в немецкой столице будет затратной по налогу. С этой точки зрения выгоднее всего приобретать дома в Баварии.

Существуют определенные юридические тонкости, которые помогают иностранцам избежать уплаты налога на переход права собственности. Так его не платит покупатель, который приобрел акции общества или долю в компании, являющейся собственником объекта недвижимости. Эта схема называется Share Deal. По сути, недвижимость не меняет владельца, а покупатель получает право воспользоваться на основе права собственности компанией. Такая схема отлично подходит при покупке доходной недвижимости. Сдача в аренду в Германии является бизнесом и обязательно требует открытия фирмы. Поэтому доходные дома лучше приобретать в качестве GmbH, на которое они записаны.

При этом обязательно в одних руках не должно концентрироваться более 95% акций или доли в капитале общества. Соучредители не должны быть связаны родственными отношениями.

3 главных налога

В Германии налогов на дома и земельные участки — много. Но они взимаются не с каждого жилья. Чтобы не запутаться, что платить, лучше начать с 3 основных налогов. Они касаются всех — и иностранцев, и граждан:

1. Налог на приобретение недвижимости. Его платят, когда собственник меняется. Оплачивать нужно один раз. Расчёт делается от стоимости недвижимости. Точная ставка колеблется в зависимости от региона от 3,5% до 6,5%.
2. Налог на владение недвижимостью. Его платят каждый год. Ставка составляет 0,35% от рыночной стоимости.
3. Налог, который выплачивается с продажи недвижимости. В Германии он называется налогом с прироста капитала, в России ему соответствует НДС. Среди всех налогов является самым высоким — от 15 до 48% в зависимости от уровня дохода.

Ниже каждый из налогов разберу детально.

Жильё в Германии — дорого или дёшево? Смотря для кого!

Налоги при продаже недвижимости в Германии иностранцем

Расчёт налогооблагаемой базы налога на прирост капитала следующий. Необходимо от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять расходы, которые были связаны с приобретением, и отчисления на амортизацию. То есть, это касается лиц, которые продают недвижимость по более высокой цене, чем по той, которую заплатили при покупке. Если с момента приобретения объекта прошло свыше 10 лет, то физическое лицо после продажи не платит налог на прирост капитала. Это же касается тех объектов, которые использовались для личного проживания последние 3 года перед продажей.

Налог на недвижимость в Германии

Покупка недвижимости в Германии означает необходимость платить налоги как для иностранцев, так и для граждан. В этой статье я расскажу:

• какие выплаты нужно будет делать;
• основные налоги на недвижимость в Германии;
• есть ли разница по регионам (землям) и в чём она состоит;
• можно ли уменьшить налоговые выплаты;
• как рассчитать стоимость квартиры с учётом налогов.

Что нужно знать о налогах в Германии?

Общая нормативная база для налогов определяется на федеральном уровне. Законодатель в Германии установил, например, что налогообложение идёт в евро (€). А вот конкретная ставка на налог зависит уже от региона (земель).

Есть много нюансов, которые должен знать будущий владелец. В статье описаны основные. Но оптимально покупателю — найти специалиста, который сделает расчёт всей суммы и распишет, что к чему. При покупке недвижимости в Германии через наш сервис, Вы получите точный расчет.

При публикации объявлений о продаже квартиры или дома цена на него обычно указывается без выплаты налогов. Дополнительные расходы (например, на нотариуса) тоже не обозначаются. Расчёты итоговой суммы нужно поручить риэлтору.

Как думаете, сколько налогов надо будет заплатить за квартиру в одном из этих небоскрёбов?

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости тоже нужно заплатить налог. Ставка у него такая же, как и при выплате налога на прибыль при сдаче недвижимости в аренду. И в этом случае тоже выгоднее продавать недвижимость, оформленную на юридическое лицо.

Расчёт базы для налога:

1. Цена, по которой вы продаёте объект.
2. От этой цены отнимаете цену покупки.
3. От оставшейся суммы вычитаете траты на амортизацию. У вас получилась сумма, с которой будете платить налог.

Как сдавать недвижимость в Германии, находясь в России?

В большинстве местных немецких газет в субботних и воскресных выпусках есть разделы с объявлениями, посвященные краткосрочной и долгосрочной аренде недвижимости в Германии (Immobilienmarkt). Обязательно стоит подать свое объявление в одну из таких газет, чтобы получить общее представление о спросе на местное жилье и найти квартирантов.

Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости, списки которых являются хорошей отправной точкой для получения обзора местного рынка. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.

Вот небольшая подборка некоторых популярных сайтов по недвижимости в Германии:

• Immobiliencout24
• Immonet
• Planethome
• Immobilien.de
• Immowelt.

Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье.

В ФРГ есть профессиональные ассоциации маклеров, такие как Ring Deutscher Makler или Immobilienverband Deutschland. Обычно они упомянуты на их визитных карточках и на веб-сайте. Хотя такое членство ни в коем случае не является 100% гарантией их надежности.

Можно ли уменьшить размер налога на землю?

Налоговое бремя всегда хочется уменьшить. Это понятное желание. К сожалению, оно неосуществимо в случае налога на землю: оценочную стоимость устанавливает специальная инспекция. Она же делает все расчёты. Собственнику только высылается счёт, который нужно оплатить.

Оплата счетов в Германии давно стала рутиной. Да и не только в Германии. Так что ничего нового!

В России похожий налог основывается на кадастровой стоимости объекта недвижимости. И размер кадастровой стоимости в судебном порядке можно оспорить. В Германии теоретически такая возможность тоже существует. Например, если вы уверены, что инспекция допустила ошибку.

Но немецкие службы работают качественно. Чиновники в них — дотошные. Поймать их на ошибке — что-то на грани фантастики. Поэтому в юридической практике почти нет примеров успешного оспаривания таких расчётов.

Кроме того, это ещё и финансово невыгодно. Владельцы недвижимости редко платят больше нескольких сотен евро в год. Для европейской недвижимости это немного. В Германии гораздо больше денег уходит на коммунальные платежи. А оспаривание без услуг опытного юриста невозможно. Такой же специалист дорого берёт. Поэтому задумываться всерьёз об оспаривании — нерационально.

Дарение и наследование недвижимости в Германии иностранцем

В ФРГ существует налог на наследство и дарение, который называется Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Его платят те, кто получают объект в дар или в наследство. Стоит отметить, что у этого налога весьма прогрессивная ставка, она может быть от 7 до 50%. На её размер влияет стоимость недвижимости и степень родства. При этом выделяют три класса налогоплательщиков. Чтобы рассчитать налогооблагаемую базу, необходимо определить свой налоговый класс и и отнять необлагаемый вычет. В таблице ниже мы указали необлагаемые вычеты для разных классов налогоплательщиков.

Налоговый класс	Степень родства	Необлагаемый вычет в евро
1	Супруги, гражданские супруги	500 000
	Дети или внуки умерших родителей	400 000
	Дети или внуки живых родителей	200 000
	Родители	100 000
2	Брат или сестра, родственники по второму колену ну, разведенные супруги и приемные родители	20 000
3	Другие лица, юридические лица	20 000

Мы предлагаем для приобретения недвижимости в Германии иностранцам обязательно открыть немецкую компанию или купить готовый бизнес. Многие объекты коммерческой недвижимости продаются вместе с фирмами, на которые оформлены.

Если вы хотите узнать больше о том, как зарегистрировать компанию в Германии под ключ, ознакомьтесь с информацией в следующей статье.

Если вам интересна покупка готового бизнеса в ФРГ, полезная информация представлена по ссылке.

Для вас у нас есть множество предложений по продаже доходной или коммерческой недвижимости в Германии. Вот некоторые из них:

Если вы хотите узнать больше информации о том, как купить недвижимость в Германии, напишите нам на электронную почту: [email protected]. Наши специалисты свяжутся с вами и проведут в подробную консультацию.

Какие налоги надо заплатить при покупке недвижимости в Германии иностранцу?

Покупатель после заключения договора купли-продажи оплачивает налог за переход права собственности. Он является единоразовым и имеет ставку размером от 3,5 до 6,5% в зависимости от региона месторасположения объекта недвижимости. Налогооблагаемой базой является стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Налог не платят только покупатели объектов стоимостью менее 2500 евро, а также те покупатели, которые являются родственниками продавца или бывшими супругами. Чтобы оплатить минимум налога на переход права собственности, лучше приобретать недвижимость через фирму.

Какие налоги надо платить при владении и сдачи в аренду недвижимости в Германии?

Какие налоги надо заплатить при продаже недвижимости в Германии иностранцу?

При продаже недвижимости иностранцы оплачивают налог на прирост капитала. Он имеет те же ставки, что подоходный налог для физических лиц (от 14,77 до 47,475%) и корпоративный налог для юридических лиц (15,825 %). При расчете налогооблагаемой базы нужно от стоимости продаваемого объекта недвижимости отнять стоимость, по которой его покупали, и отчисления на амортизацию. Для физических лиц есть исключения. Они не платят налог на прирост капитала, если объект недвижимости продаётся после 10 лет владения, или последние 3 года в нём лично проживал владелец.

Сколько стоит аренда недвижимости в Германии?

В целом, средняя стоимость аренды недвижимость в Германии примерно на 5% ниже, чем, например, в Великобритании. Нельзя сказать, что в ФРГ самые высокие арендные ставки в Европе. Средняя арендная плата составляет около 1300 евро (1400 долларов США) с учетом всех типов арендуемой недвижимости в Германии, будь то меблированная или немеблированная квартира или дом.

Квартира с одной спальней в центре немецкого города стоит около 700 евро (770 долларов США) в месяц, в то время как та же квартира за пределами центра стоит около 530 евро (570 долларов США). Кроме того, апартаменты с тремя спальнями в центре города оцениваются около 1350 евро (1500 долларов США), а квартира за пределами центра города в среднем стоит чуть менее 1000 евро (1100 долларов США).

Минимальная арендная плата за дом в Германии варьируется в зависимости от местоположения и размера. Однако в Берлине очень простой трехкомнатный дом всего можно сдавать за 900 евро (970 долларов США), более привлекательный четырехкомнатный дом в более дешевом Лейпциге удастся сдать лишь за 850 евро (920 долларов США).

Для получения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг за собственную недвижимость в Германии следует открыть счет в немецком банке. Управлять им из России вы сможете с помощью интернет-банкинга.

Напоминаем, что российские налоговые резиденты обязаны уведомить ФНС России об открытии иностранных банковских счетов на свое имя.

Наши эксперты предлагают бесплатную консультацию по подбору счетов в иностранных банках и финансовых учреждениях. Узнайте, как её получить, в следующих статьях.

Читайте также:

  
• Прогулки на лошадях курортный район
  
• Тайский массаж в будапеште
  
• Май марина резиденс махмутлар аренда
  
• Можно ли купаться в турции в мае детям
  
• Аренда велосипедов в риге