Налог на аренду квартиры в израиле

Обновлено: 30.04.2025

Статус налогового резидента в Израиле присваивается, если человек проводит в стране 183 дня в году и больше. Также действует принцип «центра жизненных интересов», который учитывает семейные, социальные и экономические связи с Израилем. При наличии подтвержденных связей достаточно присутствовать в Израиле всего 30 дней в году.

«Если ваша семья живет в Израиле, если вы проводите тут больше времени, чем в любой другой стране мира, нет смысла высчитывать дни и стараться провести в Израиле меньше шести месяцев в году, от статуса налогового резидента это не избавит», — поясняет Эли Гервиц, адвокат и президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии «Эли (Илья) Гервиц».

Подоходный налог («мас ахнаса»)

Подоходный налог действует на все личные доходы физических лиц: заработную плату, доход от ведения бизнеса (кроме сельскохозяйственного производства), пенсионные пособия и другие.

Ставка налога прогрессивная в зависимости от размера дохода:

Ежемесячный доход (шекель)	Годовой доход (шекель)	Ставка
До 6 290	До 75 480	10%
6 291 — 9 030	75 481 — 108 360	14%
9 031 — 14 490	108 361 — 173 880	20%
14 491 — 20 140	173 881 — 241 680	31%
20 141 — 41 910	241 681 — 502 920	35%
Более 41 911	Более 502 921	47%

Физлица, чей годовой доход превышает 647 640 шекелей, платят на эту сумму дополнительные 3%. Это так называемый налог на особо высокий доход с суммарной ставкой 50%.

Пример расчета подоходного налога для зарплаты 100 000 шекелей в год:

75 480 х 10% + (100 000 — 75 480) х 14% = 7 548 + 3 433 = 10 981 шекель

В общем виде налоговые обязательства резидентов, которые получают доход только от трудовой занятости, выполняются их работодателем. Самостоятельно подавать налоговую декларацию нужно в следующих случаях:

• если у вас несколько мест работы или источников дохода;
• если ваш годовой заработок превышает 590 000 шекелей;
• если вы нерезидент и налог на доход не удерживается у источника.

В целом принципы налогообложения резидентов и нерезидентов одинаковы, однако для них действуют разные льготы. Также существуют дополнительные правила для новых иммигрантов, репатриантов и экспатов.

Льготы для резидентов

В Израиле действует система «льготных налоговых единиц» («некудот зикуй»), которая позволяет снизить подоходные налоги.

Определенным категориям лиц полагаются налоговые единицы, каждая из которых в 2021 году дает налоговый вычет в размере 218 шекелей в месяц или 2616 в год.

Основные налоговые единицы:

• Гражданин Израиля — 2,25
• Женщина — 0,5
• Несовершеннолетний работник (16-18 лет) — 1
• Льготы на детей — от 0,5 до 2,5 в зависимости от возраста ребенка
• Солдаты — от 1 до 2 в зависимости от срока службы

Таким образом, каждый гражданин Израиля имеет как минимум 2,25 балла, что дает 5 886 шекелей в год. Если ваш подоходный налог не превышает эту сумму, то он фактически погашается за счет «некудот зикуй».

Льготы для иммигрантов и репатриантов

Для иммигрантов и вернувшихся в страну репатриантов после 10 лет отсутствия в Израиле действуют особые налоговые правила.

В течение первых 18 месяцев пребывания в стране им положены 3 льготные единицы «некудот зикуй», на следующий год — 2 и на третий — 1.

Важное преимущество — 10-летнее освобождение от налога на большинство видов пассивного дохода, полученного за границей. К ним относятся дивиденды, проценты, рента, роялти, пенсия и так далее.

Например, если вы переехали в Израиль, но при этом сдаете квартиру в России, налог на арендный доход вам платить не нужно.

Не будет облагаться налогом в первые 10 лет и прирост капитала при продаже зарубежных активов. Если вы стали налоговым резидентом в 2021 году, а квартиру в России продадите, скажем, в 2026-м, то налог на прибыль не заплатите.

Льготы для квалифицированных экспатов

Приглашенным из-за границы экспертам и лекторам тоже предоставляются льготы. Это касается узкоспециализированных знаний и навыков, которыми не владеют израильские специалисты.

Подтвержденный статус иностранного эксперта позволяет платить не более 25% налога на определенный размер дохода в течение 3 лет с возможным продлением до 5 лет.

В первые 12 месяцев работы в Израиле также можно вычесть из налогообложения расходы на проживание (до 330 шекелей в день или 50% от заработной платы) и некоторые коммунальные услуги. Для этого необходимо сохранить договор аренды, гостиничные счета и квитанции об оплате ЖКУ.

Страховые взносы («Битуах Леуми»)

Помимо подоходного налога физические лица платят взносы в национальную систему страхования и налог на страхование здоровья.

Налоги для инновационных компаний

Активное развитие технологического кластера Израиля в числе прочего обусловлено государственными грантами и налоговыми льготами для бизнеса и инвесторов.

Компании, инвестирующие в НИОКР, имеют право на вычет этих расходов в первые 2 или 3 года в зависимости от отрасли. Приоритетными являются промышленность, транспорт, сельское хозяйство и энергетика.

Физические лица, инвестирующие в R&D-компании, могут вычесть вложенные средства из налогообложения любого другого дохода — в пределах 5 млн шекелей для каждой компании. Если инвестором выступает иностранная компания с израильской «дочкой», то она может вычесть сумму инвестиций в течение трехлетнего периода.

Кроме того, существуют специальные режимы налогообложения для крупных предприятий:

Preferred technological enterprise

Статус предпочтительного технологического предприятия предоставляется, если IT-компания тратит более 7% доходов на НИОКР или одобрена национальным управлением технологических инноваций.

Ставка корпоративного налога составляет от 7,5 до 12% в зависимости от региона. Налог на дивиденды — 20%, пониженная ставка 4% может применяться к дивидендам, выплачиваемым иностранной материнской компании, которая владеет не менее 90% акций.

Special preferred technological enterprise

Если вдобавок к вышеуказанным условиям компания также входит в группу с годовым доходом более 10 млрд шекелей, к ней применяется пониженная ставка налога на прибыль в размере 6% на первые 10 лет.

Таким образом, Израилю удается всесторонне стимулировать развитие инноваций: как небольших стартапов за счет инвесторов, так и крупных игроков с помощью низких налогов и вычетов.

• Из зарплаты резидентов вычитаются 0,4% на первые 6 331 шекелей и 7% на оставшийся доход (в пределах 44 020 шекелей в месяц). Надбавка работодателя составляет 3,55% и 7,6% на эти суммы.
• Для нерезидентов соответственно: 0,04% + 0,59% на первые 6 331 шекелей и 0,87% + 2,65% на оставшуюся сумму.

Дополнительно взнос резидентов на медицинское страхование составляет 3,10% с первых 6 331 шекелей и 5% с остального дохода. Нерезиденты этим налогом не облагаются.

Налоги для малого бизнеса

Существует две формы ИП: «эсек патур» и «эсек мурше». Зарегистрировать их можно только резиденту. Есть небольшое исключение для иностранцев, получающих гражданство. В этом случае допускается оформить совместный бизнес с локальным представителем, который временно станет налоговым гарантом. После получения гражданства уже можно будет переоформить бизнес на себя.

Предприниматели платят подоходный налог от 10 до 50% и страховые взносы. «Эсек патур» более выгоден с точки зрения налогов, так как позволяет не платить НДС, а также предполагает более простую налоговую отчетность. Он подходит предпринимателям, которые продают товары или услуги частным лицам.

Так может зарегистрироваться, например, бухгалтер, консультант или стоматолог. В этом случае оборот бизнеса лимитирован, предельная сумма ежегодно меняется, в среднем она составляет 100 000 шекелей.

Фруктовая лавка в Тель-Авиве

Если бизнес превысит максимально допустимый оборот, то перейдет под правила налогообложения «эсек мурше» с необходимостью платить НДС на все товары и услуги. При этом часть средств, затраченных в целях развития бизнеса (закупка сырья, содержание транспорта и так далее), можно будет вернуть.

«В Израиле проповедуется принцип налоговой нейтральности, поэтому, не считая низких уровней дохода, нет существенной разницы между разными способами "вывода" прибыли: через налог на корпоративную прибыль и налог на дивиденды, через зарплату себе от своей компании или через ИП. В двух последних случаях — с оплатой социального сбора и подоходного налога», — рассказывает Эли Гервиц.

Арнона: платим за землю и немного за воздух

Что такое арнона, новые репатрианты узнают задолго до приезда в Израиль. Я о ней прочитал года за два до нашей репатриации, но мало что понял. Это очень странная штука, аналогов которой в России не существует.
Арнона - это налог на землю, которую как бы занимает ваша квартира. И тут сразу возникает вопрос. Если вы живете на пятом, допустим, этаже, то вы же не занимаете никакого отдельного участка земли. Так за что вам платить налог? Да, квартира на первом этаже занимает некую земельную площадь, а те, что над ней, не занимают ничего, поскольку располагаются друг на друге, столбиком. Квартир много, но участок-то земли один и тот же. Давайте поделим одну сумму налога на все этажи, и каждый заплатит три копейки. Так подсказывает нам здравый смысл.
Но здравый смысл - не израильская категория. Тут с каждой квартиры возьмут полную сумму налога за всю ее площадь, как если бы каждая из них стояла отдельно на земле. Удобно же: клочок земли один, а собираем как за 5 или 10 - смотря сколько этажей. И когда я говорю "всю площадь", я имею в виду именно ВСЮ, включая балкон.
Вот скажите, какую часть земельного участка занимает ваш балкон? Да никакую. Он в воздухе висит, не касаясь земли ни одним своим боком. Фактически, взимая налог с площади балкона, муниципалитет берет с вас деньги за занимаемый вами воздух. Плюс за тот же самый воздух платят те, кто над вами, и те, кто под вами. Вы уже слышали, что земля в Израиле дорогая? Так вот воздух тут тоже недешевый.

Невозможно сказать заранее, сколько именно вы будете платить, потому что арнона рассчитывается индивидуально. Муниципалитет каждого города сам решает, сколько должна стоить земля в каждом конкретном районе и каждом отдельном доме. От этого и налог везде будет разным.
Например, в городе Наария, где мы жили в доме у самого моря, арнона была 750 шекелей. А в Хайфе, в не самом престижном районе, всего 267 шекелей. Но там и до моря далеко, и квартира была существенно меньше. И без балкона. Хотя дом новее. Короче, не угадаешь заранее.
В России налог на недвижимость (кстати, довольно скромный) всегда платит ее владелец, даже если сдает кому-то квартиру. А в Израиле арнона неизменно ложится на плечи квартиранта, становясь существенной частью и без того приличных коммунальных платежей. И это совершенно необъяснимо. Почему арендатор платит налог на землю, которую занимает не его квартира?

Впрочем, есть в этом вопросе и пара плюсов.
Во-первых, каждый новый репатриант в течение первого года жизни в стране имеет право на скидку по арноне. Скидка, как и размер налога, рассчитывается каждым муниципалитетом по-своему, в зависимости от престижности города и состояния дома. Порой скидка может составить 50%, а в отдельных случаях и 100%. Мы в первый свой год получили скидку 90%, что было настоящим спасением, поскольку иначе мы бы этот налог не потянули.
Во-вторых, как бы вас ни пугали суммы арноны, помните, это не ежемесячные выплаты. В Израиле все коммунальные платежи вносятся раз в два месяца. Так что, если хотите раскидать все расходы по месяцам, просто делите суммы на два.
Ну и еще утешает, что деньги от арноны мэрия тратит на благоустройство города, то есть в общем-то на наше удобство. А вот действительно ли для этого самого благоустройства необходимы именно такие суммы, мы с вами никогда не узнаем.

Кстати, среди остальных коммунальных платежей тоже есть свои особенности. Но этому я посвящу отдельный текст. Подписывайтесь и оставайтесь в курсе.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

1. Предмет.
2. Срок действия.
3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
5. Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
2. Сумму прописью.
3. Факт получения денег собственником.
4. Дату составления документа.
5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

1. Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Россиянин-нерезидент может стать самозанятым и платить НПД 4% с арендной платы

В законе о самозанятых не сказано, что налог на профессиональный доход могут платить только налоговые резиденты РФ. Новый спецрежим могут применять граждане РФ и граждане стран-участниц ЕАЭС : Беларуси, Казахстана, Армении и Киргизии.

Насколько я понимаю, российское гражданство и паспорт у вас есть, наверняка присвоен и ИНН, узнать его вы можете с помощью специального сервиса ФНС. Место сдачи квартиры — Москва — входит в число тех четырех регионов, где проводится эксперимент с самозанятыми. Значит, для вас нет никаких препятствий, чтобы зарегистрироваться в качестве плательщика НПД и обелить свой доход в виде арендной платы.

Ну и что? 03.01.19

Еще больше статей про налог для самозанятых читайте в подборке Т⁠—⁠Ж.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Живу за границей, сдаю квартиру в Москве: что с НДФЛ?

У меня есть квартира в Москве, которой я владею более 5 лет. Эту квартиру я сдаю, но полученный доход в РФ не декларирую. На деньги от сдачи я живу за границей, то есть я не налоговый резидент РФ.

1. Я права, что не подаю декларацию в РФ?
2. Слышала, что если квартира использовалась для получения дохода, то при ее продаже не действует налоговая льгота — владение 5 лет — и надо будет заплатить НДФЛ и даже НДС. Бред какой-то… Это правда или нет?
3. Если я нерезидент, я могу быть самозанятой и платить налог 4% с дохода от сдачи?

Как жить за границей и сдавать квартиру в России законно, Т⁠—⁠Ж уже разбирал в отдельной статье. Поэтому в ответе я сделаю основной упор на тех моментах, которых не было в той статье.

Марина Суховская

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

о налогах на доходы физических лиц. об ИП на упрощенке. об ИП с патентом. о налоге на имущество физических лиц. о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Налоги для корпораций

Основная форма организации бизнеса для корпорации — общество с ограниченной ответственностью, Ltd.

Дивиденды, полученные от другой израильской компании в результате ее дохода, начисленного в Израиле, освобождаются от налога. Дивиденды из-за границы или дивиденды, полученные в результате зарубежного дохода компании, будут облагаться налогом по ставке 25%.

Страховые выплаты за сотрудников («Битуах Леуми») суммарно составляют от 3,5 до 17,5%. Для их расчета можно воспользоваться калькулятором.

Товары и услуги облагаются НДС по стандартной ставке 17%. На некоторые туристические услуги и продажу овощей и фруктов налога нет.

Preferred Enterprise

Статус приоритетного предприятия можно получить, если компания способствует развитию производственного потенциала экономики и возможностей для трудоустройства. Ставка корпоративного налога составляет 7,5% (в приоритетных регионах) или 16% (во всех остальных).

Special Preferred Enterprise

Это особый режим для очень крупных компаний, которые динамично инвестируют в производственные активы, НИОКР и создание возможностей для трудоустройства.

Такая компания должна продемонстрировать высокие доходы (от 1 млрд шекелей в год, а также участие в группе компаний с валовым доходом от 10 млрд в год) и серьезный вклад в национальную экономику.

В первые 10 лет будет действовать ставка налога 5 или 8% в зависимости от региона. Далее, если компания не предоставит новую инвестиционную программу, к ней будет применяться режим Preferred Enterprise.

Продажа квартиры в РФ: в части НДФЛ нерезидентов приравняли к резидентам

С 2019 года нерезиденты не должны платить НДФЛ , если продают в России недвижимость, которой владели больше минимального срока, в частности:

1. 3 года и более — если недвижимость куплена до 2016 года.
2. 5 лет и более — если недвижимость куплена после 1 января 2016 года.

Вы говорите, что владеете квартирой более 5 лет. А значит, когда соберетесь ее продавать, уплата НДФЛ вам уже не будет грозить. И неважно, сдавалась ли квартира внаем или нет.

Ну и что? 06.12.18

Поправки в НК, которые действуют с 2019 года, исправили ситуацию. Теперь ни обычные физлица, ни ИП не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду жилья, которым они владели в течение минимального срока и более. И неважно, какой налог они платили с арендной платы: НДФЛ, налог при УСН, налог на профессиональный доход или патентный.

Про НДС вообще речь идти не может. Налоговики могут признать человека предпринимателем и доначислить ему НДС расчетным путем, если тот без статуса ИП сдает в аренду, к примеру, нежилые помещения. Собственники квартир, которые покупали их для себя, а потом решили сдавать внаем, предпринимателями не признаются. Т⁠—⁠Ж об этом тоже подробно рассказывал.

Налоги для инвесторов

Особые правила действуют на пассивный доход физических лиц: с процентов, дивидендов, роялти и аренды.

Для налоговых резидентов других стран, с которыми у Израиля подписаны налоговые соглашения, налоговые ставки могут быть ниже, чем для израильтян. Подробнее об условиях российско-израильского соглашения можно прочитать здесь.

Проценты

Процентный доход облагается налогом по ставке 25%. Если вы инвестируете в ценные бумаги, котируемые на бирже, или в финансовые институты, ставка может быть понижена до 15%.

Дивиденды

Для дивидендов действует ставка налога 25%. Для некоторых предприятий, подпадающих под действие Закона о поощрении капитальных вложений, может действовать пониженная ставка 20%.

Роялти

Доход с продажи права пользования интеллектуальной собственностью подлежит налогообложению по ставке 26,5%.

Покупка недвижимости

Приобретенная недвижимость облагается налогом, ставка которого зависит от типа объекта, стоимости, статуса покупателя (резидент, репатриант или нерезидент) и наличия других объектов в собственности. Налог называется «мас рехиша».

Для резидентов и нерезидентов действует прогрессивная ставка налога, стартующая от 5% на недвижимость стоимостью до 1,3 млн шекелей (порядка 400 000 $). Максимальный налог может достигать 10% (на объект дороже 17,8 млн шекелей).

К 2021 году стоимость 4-комнатной квартиры (а это самый распространенный в Израиле тип жилья) составила 1,65 млн шекелей в среднем по стране, а, например, в дорогом Тель-Авиве — 3,5 млн шекелей, то есть около 1 миллиона долларов».

Для новых репатриантов налог на недвижимость стоимостью до 1,8 млн шекелей составляет 0,5%, дороже — 5%. По мнению Анастасии Фалей, в некоторых случаях, особенно при покупке дорогой недвижимости, выгоднее быть новым репатриантом, чем коренным гражданином страны.

Интересно, что на налоговую льготу могут претендовать даже те, кто фактически еще не переехал в Израиль, но собирается это сделать в ближайшие два года.

Налог не взимается, если вы приобретаете недвижимость на первичном рынке у лицензированного застройщика.

Содержание недвижимости

В Израиле существует муниципальный сбор для владельцев недвижимости. Его размер зависит от местоположения и площади объекта и может различаться в несколько раз. За среднестатистическую квартиру выходит порядка 200 шекелей в месяц.

Еще один налог, который придется заплатить, если вы значительно улучшили жилье, тем самым повысив его стоимость, — налог на улучшения. Он составляет 50% от суммы, на которую выросла стоимость объекта.

Сдача в аренду

Арендный доход облагается налогом по прогрессирующей шкале так же, как и активный доход физического лица, только в этом случае минимальная ставка составит 31% (для лиц старше 60 лет — 10%). Из налогооблагаемой суммы можно вычесть расходы на содержание жилья: ремонт, износ и так далее.

Однако если сдача в аренду не является бизнесом и недвижимость сдается одним физическим лицом другому для проживания, то можно выбрать второй вариант — платить всего 10% налога, но без вычета текущих расходов. При этом налог важно оплатить в течение 30 дней после завершения налогового года.

При сдаче в аренду нескольких квартир можно выбрать только один вариант налогообложения. Для сдачи в аренду зарубежной недвижимости действует единая ставка налога 15% без возможности вычитать сопутствующие расходы.

Доход до 5 070 шекелей в месяц (на 2021 год) налогом не облагается. Если он превышает эту сумму не более чем в два раза, то есть в пределах 10 140 шекелей, то можно претендовать на частичное освобождение. В этом случае механика расчета не облагаемой налогом суммы не самая очевидная, поэтому покажем ее сразу на примере.

Допустим, ваш доход со сдачи квартиры в аренду составляет 6 000 шекелей. Максимальная сумма, освобожденная от налога в 2021 году — 5 070 шекелей. Она еще не финальная — у вас сумма будет меньше. Вычитаем из вашего дохода 5 070 и получаем разницу — 930 шекелей. Далее вычитаем эту сумму из «потолка» (5 070) и получаем уже вашу не облагаемую налогом сумму — 4 140 шекелей. Соответственно, налог вы заплатите только на оставшиеся 1 860 шекелей.

Продажа недвижимости

При продаже объекта взимается налог на прирост капитала («мас шевах») — 25% от чистой прибыли, после вычета сопутствующих расходов.

Резиденты Израиля, которые продают недвижимость раз в 4 года или свое единственное жилье, освобождаются от налога. Во втором случае важно, чтобы в предыдущие 18 месяцев человек не продавал ни эту, ни любую другую квартиру.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Дмитрий Сидоркин разобрался с налогами в легальной аренде

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Подоходный налог на аренду жилой квартиры в Израиле

Процент в сберегательных программах в израильских банках очень низок, в то время как инвестиции в недвижимость на протяжении многих лет оказывались в Израиле очень выгодными. Многие люди покупают квартиры в Израиле не только для будущей продажи с прибылью, но и для сдачи в аренду и получения ежемесячного дохода в виде арендной платы. Иногда речь идет о нескольких квартирах.

Есть много нюансов, которые важно учитывать при сдаче квартиры в аренду в Израиле. В этой статье мы сосредоточимся на налоговых аспектах данного вопроса.

Арендная плата, которую получает арендодатель, считается его доходом с точки зрения налогообложения. Законодательство Израиля предлагает три способа налогообложения этих доходов. Владелец квартиры может выбрать один из способов для каждой из своих сдающихся в аренду квартир.

1. Освобождение от налогов (полное или частичное)

В Законе о подоходном налоге (освобождение от налогов на доход от аренды жилья) от 1990-го года перечислен ряд совокупных условий для предоставления освобождения от налога на доход от аренды жилья в Израиле:

Полное освобождение: если ежемесячная арендная плата не превышает 5100 шекелей в месяц в течение года («потолок», максимальная сумма для освобождения от налога в 2020 году), в этом случае арендодатель получит полное освобождение от налога на аренду квартиры.

Частичное освобождение: если сумма ежемесячной арендной платы в течение года превышает «потолок», необходимый для полного освобождения, но не будет в два раза больше «потолка» (10.200 шекелей), в этом случае освобождение будет рассчитываться следующим образом:

• Вычитаем сумму «потолка», освобожденного от налога, из суммы ежемесячного дохода от фактической арендной платы, получаем разницу.
• Вычитаем эту разницу из суммы «потолка». Полученная сумма будет освобождена от налога.
• Сумму, освобожденную от налога, вычитаем из полученной по факту арендной платы. Полученная разница является налогооблагаемой суммой.

описание	сумма в шекелях
сумма ежемесячного дохода от фактической арендной платы	6,000
сумма "потолка", освобожденного от налога (в 2020 году)	5,100
разница	900
сумма, которая будет освобождена от налога	4,200
налогооблагаемая сумма	1,800

Налог на сумму, подлежащую налогообложению, будет рассчитываться по предельной налоговой ставке арендодателя с учетом его общего дохода. Что касается дохода от аренды квартиры, то первая налоговая ставка составляет 31% (за исключением арендатора, которому в налоговый период исполнилось 60 лет, для него первая налоговая ставка составляет 10%).

Если сумма ежемесячного дохода от аренды в два раза превышает сумму «потолка», то освобождения от налога не будет, и весь ежемесячный доход от аренды будет облагаться налогом. В этом случае можно выбрать вариант с 10%-ым налоговым обложением или прогрессивный налог.

В сумму ежемесячного дохода от арендной платы входят доходы от всех квартир, сдаваемых в аренду арендодателем, его или ее супругом, который проживает вместе с ним или его несовершеннолетними детьми (в возрасте до восемнадцати лет).

2. Пониженная налоговая ставка - 10%

Согласно разделу 122 Указа о подоходном налоге, в Израиле существует возможность оплачивать налог на доходы от аренды жилой квартиры по сниженной до 10% налоговой ставке на следующих условиях:

• Квартира предназначена для жилого использования.
• Доход от арендной платы не является доходом от бизнеса, как определено в разделе 2 (1) Указа о подоходном налоге.

Помните, что, выбрав этот вариант вы должны оплатить налог не позднее, чем в течение 30 дней после окончания налогового года, в котором вами был получен доход от аренды.

3. Прогрессивный налог

В этом варианте предельная налоговая ставка арендодателя будет определяться в соответствии с его общими доходами. Нижняя налоговая ставка составляет 31% (за исключением арендаторов, которым в налоговом году исполняется 60 лет, для них нижняя налоговая ставка составляет 10%).

Помните, что, выбирая этот вариант, вы будете обязаны представить в Ведомство подоходного налога годовой отчет.

Арендатор, который сдает в аренду более одной жилой квартиры, может выбрать вариант оплаты 10%-го налога или прогрессивного налога за каждую из своих квартир, но сумма, освобожденная от налога по отношению к «потолку», будет рассчитываться с учетом всех квартир арендодателя.

Не следует забывать, что сдача в аренду большого количества квартир может расцениваться как коммерческий доход и не будет освобождена от каких-либо налогов. В соответствии с позицией Налогового управления и решением Верховного суда, при сдаче до 5 квартир сохраняется возможность льготного налогообложения; аренда 10 и более квартир автоматически считается бизнесом по сдаче в аренду, и облагается налогом по прогрессивной шкале. Если же у вас от 6 до 10 квартир, то вопрос о том, является ли ваша деятельность «частной», или бизнесом, будет решаться Налоговым управлением в каждом конкретном случае.

При выборе варианта для оплаты налогов также надо учитывать налог на прирост капитальной стоимости недвижимости, который арендодатель должен будет заплатить, когда захочет продать квартиру или дом. Об этом мы подробно поговорим в отдельной статье.

Несомненно, инвестиция в недвижимость в Израиле и дальнейшая сдача ее в аренду – это консервативная возможность получать постоянный доход в дополнение к опциону на устойчивый рост стоимости самой квартиры. При этом вопрос налогообложения арендной платы не стоит пускать на самотек.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Доход от сдачи нерезидентом квартиры в РФ надо декларировать

Хоть вы и живете давно за границей, но сдаете квартиру в Москве, то есть получаете доход от источника, находящегося в РФ. А значит, несмотря на то что вы налоговый нерезидент, вы должны ежегодно этот доход декларировать и платить с него в российскую казну НДФЛ по ставке 30%.

Но предположу, что за все время сдачи квартиры внаем на ваш московский адрес не приходили письма из налоговой с предложением подать декларацию и заплатить НДФЛ. Иначе вы бы наверняка упомянули об этом в своем вопросе. Отсутствие таких писем — признак того, что ИФНС не в курсе, что конкретно ваше жилье сдается в аренду.

Читайте также:

  
• Коттеджи в финляндии аренда леви
  
• Зоны отдыха в москве для шашлыков с беседками
  
• Беседки в гродно отдых
  
• Надувная беседка для отдыха
  
• Аренда автомобилей на хайнань