Краткосрочная аренда в испании

Обновлено: 30.04.2025

Прежде чем сдавать недвижимость в Испании в краткосрочную аренду, в большинстве автономных сообществ страны требуется получить специальную лицензию, подтверждающую, что квартира или дом оборудованы всем необходимым для проживания и соответствуют санитарным требованиям. Такой документ нужен и для того, чтобы собственники не уклонялись от уплаты налогов: по данным испанского правительства, ежегодно казна не досчитывается примерно 2,9 млрд евро незадекларированного дохода от аренды. Наконец ещё одна причина введения лицензий — защита гостиничного бизнеса от конкуренции со стороны частного сектора.

Ваш дом вдали от дома — выберите наиболее подходящие вам апартаменты или квартиры.

Sierra Norte de Madrid

Graciosa Island

6. Сдаём в аренду испанскую виллу: расчёт рентабельности

Скажем сразу, что метод простого расчета будет актуален абсолютно для любого типа недвижимости, которое сдается в краткосрочную аренду. Как мы уже отмечали, это около 5% от рыночной стоимости жилья (по состоянию на 2020 год). Например, если вы сдаете виллу стоимостью €300 000, можно рассчитывать на доход в размере €15 000 в год.

Сайты недвижимости в Испании (для краткосрочной, долгосрочной аренды и покупки).

А давайте я вам расскажу где искать апартаменты для разных целей?

Фото автора Фото автора

➡️ Для краткосрочной аренды:

🔸 Группы в Facebook:

🔅 Аренда-продажа Валенсия (закрытая группа, необходимо вступление)

➡️ Для долгосрочной аренды/ покупки

🔹Группы в Facebook:

Список сайтов, что для долгосрочной аренды, что для покупки одинаков, но есть нюансы!

Если вы ищите апартаменты на долгосрочную аренду, то рекомендую начать именно с групп в Facebook, потому что испанские арендодатели с большой долей вероятности от вас потребуют контракт на работу. Исключения крайне редки.

А вот продать свои апартаменты каждый будет рад, поэтому ищите везде.

➡️ Банковская недвижимость:

Что означает "банковская недвижимость"? Это недвижимость (конфискованная, арестованная), которую продают банки. В среднем цены на 30-50% ниже от рыночной.

✅Внимательно изучайте место (район, квартал, дом, соседей);

✅ Обычно такие квартиры идут под ремонт;

✅ Иногда в таких квартирах живут "окупасы".

Поэтому детали сделки при покупки изучайте внимательно.

➡️ Частные сайты.

Мои рекомендации с позиции человека "с улицы", который мониторит разные источники и выискивает надёжных и адекватных риелторов, добросовестно обрабатывающих каждый сентим.

Балеарские острова (Майорка) :

Регион Валенсия

Есть кому-то есть что добавить (про сайты), пожалуйста, напишите в комментариях. 😊🙏

О вариантах легального переезда в Испанию и стоимости проживания в ней можно почитать тут:

Хотите почитать истории и просто наблюдения из Испании? Тогда вам сюда 👇:

Как это работает?

Все начинается с бронирования

Единственный способ оставить отзыв — это совершить бронирование. Поэтому мы точно знаем, что отзывы на нашем сайте пишут настоящие гости, которые останавливались в наших объектах размещения.

Затем следует путешествие

Наши гости приезжают и проверяют, действительно ли в номере тихо, а еда прекрасна.

И наконец — отзыв

Если вы забронировали проживание на нашем сайте и хотите оставить отзыв, пожалуйста, сначала войдите в свой аккаунт.

Когда нужно получать лицензию

В каждом автономном сообществе Испании есть свои законодательные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды. Впрочем, в большинстве регионов есть следующие общие положения:

сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast‎) можно только при наличии лицензии;
сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более (в регионах, где лицензии для квартир не выдаются);
апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более ).

Также во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.

Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:

относятся к жилому фонду;
сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней );
сдаются по системе бронирования;
рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).

Туристическая аренда	Нетуристическая аренда
Услуги	Набор услуг гостиничного профиля, в частности питание	Только уборка
НДС	Собственник взимает с арендаторов НДС, который затем выплачивается государству	Собственник не взимает с арендаторов НДС
Объявления	В объявлениях о сдаче объекта в аренду можно перечислять оказываемые услуги	В объявлениях о сдаче объекта в аренду запрещено указывать, что арендаторы получат набор услуг гостиничного типа

В Испании существует набор критериев для получения лицензии (конкретные требования зависят от местного законодательства). В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cédula de Ocupación или Cédula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.

Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. В некоторых регионах, например на Балеарских островах, сумма зависит ещё и от количества гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет (с возможностью продления).

Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.

5. Сколько можно заработать: пример расчета

В целом, при правильном подходе, на аренде можно неплохо заработать, и декларируемые 5% годовых (от рыночной цены жилья) — реальная цифра. Например, если вы хотите сдавать небольшую квартиру в прибрежном городе, и её рыночная цена на текущий момент составляет около €100 000, чистый пассивный доход составит примерно €5000 в год (или €600 в месяц).

Если заниматься этим вопросом менее тщательно, можно зарабатывать около 3%, то есть €3000 в год. А особо удачливые и предприимчивые могут, наоборот, "выжимать" из арендного бизнеса до 7% процентов годовых. Как правило, такие результаты достигаются лишь при самостоятельном и грамотном управлении жильем: желательно, чтобы объектов на сдачу было больше трех, тогда можно существенно сэкономить на услугах вроде уборки, страховки и прочего.

В любом случае, покупка жилья в Испании — оправданный вариант вложения денег: практически вся ликвидная недвижимость активно сдается с апреля по октябрь, а в низкий сезон есть возможность самому наслаждаться жизнью и отдыхом в Испании.

Рассмотрим реальный пример аренды испанского жилья с точки зрения доходов и расходов:

Что сдается в аренду:

*Примерная рыночная стоимость такой квартиры в 2020 году — €120 000. В сезон сутки проживания в таких апартаментах оцениваются в 50 евро и заполняется на 100% )заняты все дни). Зимой цена снижается до 30-35 евро, как и заполняемость (до 40%-50%). Таким образом, на небольшой квартире в городе Аликанте стоимостью около €120 000 до вычета расходов можно зарабатывать около €10 000. В низкий сезон практикуется сдача жилья сразу на месяц или несколько месяцев, но в этом случае ежемесячные ставки всё равно не будут выше указанных (например, в январе вы сможете сдать квартиру по €30 в сутки с заполнением не более 50%, либо сдать ее сразу на месяц по цене от €450, иногда это бывает выгоднее). Но каков будет ваш реальный заработок после учёта расходов?

Ежегодныеналоги на недвижимостьи доходы физлиц совокупно составят примерно 0,8% (чуть меньше процента) от кадастровой стоимости жилья. При рыночной цене жилья в €120 000 можно рассчитывать на кадастровую стоимость в районе €100 000. Таким образом, налоги составят около €800 в год.
Страхование жилья — это добровольный платеж. Если квартира куплена без привлечения ипотеки, страховку покупать не обязательно. Но в случае сдачи аренду мы настоятельно рекомендуем это сделать. Стоимость — примерно €300 в год.
Содержание жилья (коммунидад) включает ежемесячные расходы на содержание жилья, вывоз мусора и уход за бассейном. Плюс-минус €360 в год.
Коммунальные услуги и услуги связи. Электричество, газ, вода — по счетчику, с учетом указанной выше заполняемости составит около €700. Интернет + телевидение — еще примерно €300.

Итого получается €2460. Мы не включили сюда стоимость уборки жилья, так как обычно за это платит съемщик. Но стоит добавить пару сотен евро на непредвиденные расходы, например, на вызов сантехника или электрика. Итого расходы на содержание с налогами составят €2660 в год. Вычитаем эту сумму из валового дохода (€10095) и получаем чистую прибыль в размере €7435 (6,2% от стоимости нашей квартиры).

Возможные дополнительные расходы:

Но и это еще не всё. Если у вас нет желания или возможности находиться в Испании круглый год и заниматься арендным бизнесом самостоятельно, можно передать ключи и полномочия посреднику (например, агентству недвижимости или сервисам онлайн-бронирования). Возможно, вам также понадобятся услуги консьержа (человек, будет заселять и выселять жильцов, следить за порядком). Таким образом, на дистанционное управление стоит заложить не менее 15% от выручки. В нашем случае, это €1514.

Также не стоит забывать о подоходном налоге на аренду. Он составляет 24% и, в нашем случае, будет равняться €1784. Сразу скажем, что на практике эта сумма уменьшается либо не платится вовсе (например, если вы сдаёте жилье сами и только вашим проверенным клиентам, или клиентам, которые снимают жилье повторно). Правда, в последнее время в Испании более требовательно относятся к арендодателям. В некоторых регионах официально сдать жилье без туристической лицензии невозможно (например, в некоторых городах Каталонии, частично в Валенсии и Аликанте).

Итого, если вы доверяете арендный бизнес посредникам и исправно декларируете весь доход и платите налоги, чистая прибыль может снизиться с €7435 до €4137.

Как и где искать жилье в Испании? Часть 1. Краткосрочная аренда.

Один из частых вопрос, которые прилетают мне в Директ, звучит о том, как и где искать жилье в Испании для аренды. Причем вопросы задают и те, кто пытается получить резиденцию, и те, кто, желает просто познакомиться с этой страной.

По этому вопросу мне есть что сказать, и сказать много, посему разобью свои ответы на несколько статей:

✓ где искать жилье для аренды в Испании на короткий срок;

✓ где искать жилье для аренды в Испании на длительный срок;

✓ наша история поиска квартиры для получения резиденции.

Если вы хотите арендовать жилье на короткий срок (до 3-ех месяцев по Шенгенской визе), то это можно сделать через:

✔️ Тематические группы в Facebook . Можно на просторах FB поискать группы типа "Русские в Испании", "Русская Испания", "Испания по-русски", "Русскоязычные в Испании", "Испания для русских" и так далее и тому подобное. Ещё можете в том же ключе подавать запросы, но с добавлением города. Находите группу с боОльшим количеством участников, вступаете в группу и прям на стене группы спрашиваете: "А не найдется ли у кого хором на нужные даты?". Уверяю вас, посыпятся предложения и в вашем объявлении и в личку. Останется дело за малым - выбрать. Про оплату ничего не скажу. У каждого свои условия и цены зависят от того, где расположено жилье (рядом с морем, историческим центром или просто центром или на окраине), а также от месяца проживания (в Валенсии сезон с мая по сентябрь, самые дорогие месяца июль, август. В эти месяцы цены примерно на 20% дороже).

У нас был опыт по всем пунктам. В путешествиях по разным странам довольно успешно находили апартаменты и через Booking и через airbnb. А с нашей нынешней квартирой помогла группа в FB. Даже не спрашивайте какая - не вспомню. Я раскидывали объявления по всем группам!

Не забывайте, что по условиям Шенгенской визы (туристической) на территории Испании можно находится МАКСИМУМ 90 дней за 6 месяцев.

Вот здесь должна быть фраза "подписывайтесь на мой канал и палец 👍, если вам понравилось". Бла-бла-бла. Но знаете что?

Хотите - подпишитесь и поставьте 👍, мне будет приятно и я с большим энтузиазмом продолжу писать и делиться с вами новыми историями из Испанской чужбины.

А если не хотите подписываться и ставить 👍, ну и ладно. Пойду съем печеньку и продолжу писать для своих подписчиков 😉

2. На что обратить внимание при сдаче жилья в аренду?

При соблюдении всех вышеперечисленных рекомендаций аренда недвижимости в Испании станет выгодным бизнесом, приносящим стабильный доход.

Вид аренды. Определитесь с видом: краткосрочная (например, только летние месяцы или постоянная, но посуточная) или долгосрочная (контракт на учебный год для студентов или контракт на 3-5 лет).
Месторасположение. Отталкиваясь от пункта 1, необходимо обратить внимание на расположение жилья. В случае туристических апартаментов желательна близость к морю или известным достопримечательностям. В случае студенческой аренды — близость к учебным заведениям и необходимой инфраструктуре (библиотеки, остановки общественного транспорта).
Тип жилья. Наибольшим спросом в городах пользуются небольшие студии и квартиры с двумя спальнями. Апартаменты с большим количеством спален проще сдавать по комнатам, а отдельно стоящие виллы с бассейном чаще пользуются спросом в летний сезон. Квартиры типа «лофт» обычно проблематично предлагать в качестве долгосрочной аренды, потому что в таком жилье по закону нельзя прописаться.
Юридические вопросы. При подготовке контракта на аренду рекомендуется изучить особенности местного законодательства. В случае краткосрочной аренды в некоторых регионах обязательно наличие туристической лицензии (например, в Барселоне). В контракте обязательно стоит прописывать все условия аренды, сумму залога, которая устанавливается владельцем недвижимости, условия расторжения контракта, личные данные обеих сторон.
Кому сдавать? При долгосрочной аренде нужно обращать внимание на наличие рабочего контракта у потенциального съемщика, наличие средств на его счету и рекомендаций от прошлых арендодателей.При краткосрочной, особенно туристической, аренде подойдет копия паспорта и визы (в доказательство легального въезда в страну). Если вы планируете сдавать в аренду виллу или другой объект с высокой стоимостью, не лишним будет также запросить справку с места работы или выписку из банка.

3. Расходы и налоги

По закону доход от сдачи жилья необходимо декларировать в ежегодной налоговой декларации. Налог по ставке составляет 24 %.
IBI — налог с физических лиц на недвижимое имущество, который необходимо оплачивать один раз в год и его сумма составляет до 2% от кадастровой стоимости жилья.
Gastos de la comunidad — это счет за услуги жилищного кооператива, который складывается из особенностей инфраструктуры того или иного жилищного комплекса. Наличие бассейна, ухоженного сада и охрана увеличивает данную статью расхода.
В некоторых регионах Испании необходимо оплачивать туристический налог IEET — Tasa Turística.
Страхование собственности. В данном случае вы сами можете выбрать оптимальный для вас тариф.

Более подробную информацию о налогах на недвижимость в Испании вы можете получить по этой ссылке .

1. Тенденции на арендном рынке Испании

Популярный испанский портал Idealista приводит следующие цифры — 22% всего жилищного фонда Испании всегда находится в аренде. Сегодня этот рынок заметно расширился за счет туризма, развития международных студенческих направлений, а также отсутствия желания у молодого европейского поколения быть нацеленным на приобретение собственной недвижимости.

Если раньше молодая испанская семья непременно откладывала деньги на покупку собственной квартиры как неотъемлемого элемента благополучия, то сегодня местные жители предпочитают снимать квартиру, студию или виллу в аренду. В крупных городах спрос на аренду жилья не прекращает расти: может, стоит посмотреть на этот рынок, как на удачную модель бизнеса? Сегодня около 27% испанцев в возрасте от 22 до 29 лет предпочитают жить в съемных квартирах.

С другой стороны, Испания является одним из самых популярных туристических направлений мира, и сдача в аренду отпускного жилья может гарантировать доходность 5% ежегодно. В летние месяцы бронируется 90% отпускного жилья в таких городах, как Валенсия, Барселона, Кастельон, Мурсия и Пальма-де-Майорка.

Пальма-де-Майорка в разгар туристического сезона Пальма-де-Майорка в разгар туристического сезона

К тому же, студенты, участвующие в программах международного обмена, все чаще и чаще выбирают именно Испанию в качестве страны обучения. Это объясняется как комфортным средиземноморским климатом, так и растущим престижем университетов страны. Самым популярным городом международной студенческой программы Erasmus является Валенсия.

Высокий спрос на съемное жилье также провоцирует и рост цен. В таких крупных городах, как Барселона и Мадрид, двухкомнатную квартиру в хорошем районе можно легко сдать от €600 в месяц при долгосрочной аренде и от €70 в сутки при краткосрочной.

Если вы решили приобрести недвижимость с целью последующей сдачи, необходимо ответственно подойти к его выбору и учесть все юридические аспекты интересующего вас региона.

Аренда недвижимости в Испании: выгодный бизнес или бесполезное вложение?

В этой статье мы подробно рассматриваем все аспекты, связанные со сдачей жилья в аренду в Испании. Вся информация актуальна в 2020 году и сгруппирована по разделам.

4. Где искать арендаторов?

Если же у вас есть и силы, и навыки, и знание испанского языка, и вы живете рядом с тем объектом, который хотите сдавать, рекомендуем обратиться к следующим порталам, где возможна бесплатная публикация объявлений об аренде:

4. Русскоязычные форумы об Испании и группы в социальных сетях. Если вы не владеете иностранными языками, выходом из ситуации могут стать многочисленные русскоязычные онлайн сообщества, где можно опубликовать свои объявления, и к которым обращается достаточно большая аудитория.

5. Международные порталы арендной недвижимости типа airbnb и booking (также берут комиссию за услуги).

10 лучших апартаментов/квартир в Испании

Посмотрите нашу подборку отличных апартаментов и квартир в Испании

Bibo Suites Plaza Nueva

Апартаменты/квартира в районе Альбайсин, Гранада

Комплекс Bibo Suites Plaza Nueva расположен в городе Гранада, в 200 м от музея Сан-Хуан-де-Диос. К услугам гостей апартаменты с кондиционером и бесплатным Wi-Fi.

Tandem Soho Suites

Апартаменты/квартира в районе Малага - центр, Малага

Апартаменты Tandem Soho Suites с видом на город и бесплатным Wi-Fi расположены в городе Малага, в 2,2 км от пляжа Мизерикордия и в 400 м от рынка Атаразанас.

Smartrental Collection Gran Vía Centric

Апартаменты/квартира в районе Мадрид — центр города, Мадрид

Апартаменты SmartRental Collection Madrid Centric расположен в центральном районе Мадрида, в самом центре улицы Гран-Виа и напротив площади Кальяо. Гостям предоставляется бесплатный Wi-Fi.

Ramirez Flats Valencia

Апартаменты/квартира в районе El Pla del Real, Валенсия

Апарт-отель Ramirez Flats Valencia расположен в Валенсии, в 2,1 км от садов Турии, в 2,2 км от архитектурного комплекса «Город искусств и наук» и в 2,4 км от сада Монфорте.

Mon Suites San Nicolas

Апартаменты/квартира в районе Сьютат Белла, Валенсия

Апартаменты Mon Suites San Nicolas расположены в Валенсии, недалеко от базилики Пресвятой Девы Марии защитницы обездоленных, Центрального рынка Валенсии, а также Национального музея керамики и.

Апартаменты/квартира в районе Пляж Фосса-Леванте, Кальпе

Апартаменты Entremares расположены в городе Кальпе в автономном сообществе Валенсия. К услугам гостей бесплатная частная парковка.

Plaza Mayor Suites & Apartments

Апартаменты/квартира в районе Мадрид — центр города, Мадрид

Комплекс апартаментов Plaza Mayor расположен в Мадриде, в 400 метрах от рынка Сан-Мигель и центра города. К услугам гостей апартаменты с кондиционером и бесплатным Wi-Fi, а также терраса.

HO Puerta de Purchena

Апартаменты/квартира в городе Альмерия

Апартаменты HO Puerta de Purchena расположены в центре города Альмерия, в 400 метрах от кафедрального собора Альмерии. В распоряжении гостей открытый бассейн и терраса на крыше со снэк-баром.

Suites La Posada De Pilar

Апартаменты/квартира в городе Кордова

Апарт-отель Suites La Posada De Pilar расположен в городе Кордова, недалеко от дворца Виана, дворца Мерсед и башни Мальмуэрта. К услугам гостей бесплатный Wi-Fi.

Fil Suites - Turismo de Interior

Апартаменты/квартира в районе Старый город, Пальма-де-Майорка

Прекрасно оборудованный апарт-отель Fil Suites - Turismo de Interior расположен в городе Пальма-де-Майорка, в старинном здании, в котором раньше размещалась текстильная фабрика.

Monte Feliz

Апартаменты/квартира в городе Сан-Августин

Hotel Apartamentos Bajondillo

Апартаменты/квартира в городе Торремолинос

Alicante Hills

Апартаменты/квартира в Аликанте

Palm Beach - Excel Hotels & Resorts

Апартаменты/квартира в городе Плайя-де-лаc-Америкас

Apartamentos Masaru

Апартаменты/квартира в городе Пуэрто-де-ла-Крус

Compostela Suites

Апартаменты/квартира в городе Мадрид

Ищите вдохновение и планируйте поездку целиком Отели в Испании Всё еще ищете идеальное жилье? Посмотрите больше отличных вариантов для вашей поездки. Гостевые дома в Испании Больше отличных вариантов жилья для вашей поездки. Апартаменты/квартиры на острове Ибица Начните планировать свою поездку в Испанию. Апартаменты/квартиры на острове Менорка Начните планировать свою поездку в Испанию. Апартаменты/квартиры на острове Майорка Начните планировать свою поездку в Испанию. Аэропорт Мадрид-Барахас: отели поблизости Отличные варианты для позднего прилета или раннего вылета. Аэропорт Барселона — Эль-Прат: отели поблизости Находите отели рядом с одним из самых популярных аэропортов страны — идеальный выбор для позднего прилета или раннего вылета. Апартаменты/квартиры во Франции Продлите поездку или начните планировать новое приключение. Апартаменты/квартиры в Португалии Продлите поездку или начните планировать новое приключение.

Уникальное жилье
Отзывы
Статьи
Сообщество путешественников
Сезонные и праздничные спецпредложения

Cookie Settings Начало диалогового окна

Апартаменты и квартиры в Испании

Аренда в Испании: памятка для собственника

Как отмечают эксперты, сегодня в Испании не существует отлаженного механизма контроля процесса аренды государством. Поэтому, как арендаторам, так и собственникам, необходимо хорошо знать свои права и обязанности, чтобы избежать возникновения возможных проблем и сложностей с арендой.

Ключ успеха для собственника, решившего приобрести жилье в Испании для его последующей сдачи, – это правильный выбор объекта. Пожалуй, любой специалист с опытом порекомендует новоиспеченному инвестору не брать на себя слишком много и не пытаться организовать процесс поиска и совершения сделки самостоятельно. На испанском рынке недвижимости существует огромное количество тонкостей – от региональных правил аренды до менталитета арендаторов в разных районах страны. Поэтому для покупки необходимо привлечь проверенного риэлтора, специализирующегося на продаже и аренде жилых объектов в Испании.

Два вида аренды

При покупке жилья для туристической аренды эксперты рекомендуют, прежде всего, обратить внимание на соседей в здании – и уточнить, занимаются ли они сдачей своего жилья туристам. Если нет, то специалисты приобретать жилье в таких домах не советуют, поскольку можно столкнуться с жалобами жильцов – или даже запретом на ведение коммерческой деятельности. Но если многие жильцы здания занимаются туристической сдачей, то они отдают себе отчет в том, что увеличивается износ здания – лестничного пролета, дверей, лифта, ухудшается материальное состояние общей зоны пользования. В этом случае расходы по материальному содержанию общих помещений ведутся собственниками совместно – обеспечивая инвестору благоприятные условия для последующей сдачи объекта.

Что касается долгосрочной аренды, то в Испании для нее не требуется туристическая лицензия – и организовать процесс сдачи на порядок проще. Компетентные агентства обеспечат соблюдение прав арендодателя, ежемесячные платежи по графику, ведение бухгалтерии.

Услуги агентства обойдутся относительно недорого: как правило, при долгосрочной сдаче это сумма ежемесячной стоимости аренды, а при краткосрочной к добавляется 10% от суммы ежемесячного платежа. Хотя это может варьироваться от региона к региону.

Ключевые факторы

Перед покупкой жилья в Испании для его последующей сдачи собственнику необходимо убедиться, что инвестиция будет оправданной – и принесет желанную отдачу. Чтобы это понять, нужно соотнести ряд факторов, которые помогут понять потенциальную выгодность сделки.

Стоимость. Чтобы выяснить, является ли выгодной цена выбранного объекта, нужно узнать среднюю цену аналогичных квартир / домов в выбранном районе.
Район, в котором находится дом. Необходимо проверить, является ли эта зона востребованной у арендаторов – и существует ли на местном рынке дефицит предложений по аренде (к примеру, это касается центров крупных городов). Плюс, выяснить, хорошо ли в районе развита инфраструктура, является ли он спокойным и безопасным. Это основные факторы, которые влияют на ценообразование и, следовательно, повышают рентабельность при аренде.
Тип недвижимости. Собственнику необходимо определить, существуют ли какие-либо факторы, выделяющие данный объект в ряду аналогичных в данном районе. Это может быть уникальный дизайн, закрытая территория комплекса, наличие бассейна. Как правило, виллы, апартаменты, пентхаусы и квартиры с двумя или тремя комнатами пользуются для аренды наибольшим спросом.
Арендная ставка. Стоит заранее проверить среднюю стоимость аренды в данном районе – в соответствии с площадью объекта и его характеристиками. В качестве примера доходности жилья относительно невыскокой стоимости можно рассмотреть долгосрочную аренду в Валенсии. Так, при покупке «банковской» квартиры стоимостью €30 000-€50 000 и, как правило, нуждающейся в ремонте, ежемесячный доход от аренды будет составлять здесь €300-€400. Аренда новой квартиры от застройщика или «вторички» в многоквартирном доме стоимостью от €150 000 и выше и не требующей ремонта, стоимость аренды составит €500-€700 в месяц.

Тип аренды. Как правило, определяется расположением жилого объекта. Так, краткосрочная аренда более выгодна в курортных городах. Плюсы – более высокая прибыль, минусы – сезонность, более высокая изнашиваемость недвижимости (поломки, уборка), оплата услуг управляющей компании (самостоятельно будет очень сложно следить за таким типом аренды). Долгосрочная аренда – более выгодна в крупных городах страны. Плюсы – ежемесячная арендная плата и отсутствие сезонности. Минусы – как правило, более низкая общая прибыль от аренды. Для туристической аренды рекомендуется выбирать собственность в непосредственной близости к пляжу и инфраструктуре, для долгосрочной же больше подходят объекты в больших городах с инфраструктурой и общественным транспортом в пределах 500 метров от жилого объекта.
Расходы. Перед покупкой нужно принять во внимание такие дополнительные расходы, как НДС, затраты на регистрацию недвижимости, нотариальные расходы или открытие ипотечного счета. Плюс – расходы на недвижимость, которые по закону оплачивает собственник (годовой налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг «коммунидад», страховка, налог нерезидента и др.).
Инвестиции, которые потребуются для сдачи жилья в аренду. Перед сдачей собственнику стоит оценить состояние недвижимости и понять, нужно ли проводить в ней капитальный ремонт, приобрести новую мебель и т.д.
Риски. Необходимо определить, как их минимизировать, ведь не бывает инвестиций без рисков. К ним могут относиться такие факторы, как долгий «простой» жилья без аренды, неуплата арендатором арендной платы и пр. Перед покупкой, при помощи надежного риэлтора, стоит оценить все «за» и «против» данной собственности и ее «арендного потенциала». И уже затем принять решение, действительно ли игра стоит свеч.

Региональные тонкости

Три года назад правительство Испании исключило туристическую аренду из LAU («Закона о городской аренде») и делегировало управление сдачей жилья 17 региональным правительствам. Поэтому аренда в каждом из этих регионов отличается своими тонкостями: где-то обязательная регистрация требуется лишь для находящихся в собственности двух и более объектов, где-то собственники должны предоставлять в полицию данные о постояльцах, а где-то туристам не могут сдаваться однокомнатные апартаменты.

Непосредственно цены на аренду «диктуют» агенства по сдаче в аренду и собственники, а «правовые аспекты» аренды – муниципалитеты. Эксперты отмечают, более лояльны они на Канарских островах, Майорке и в Андалусии, поскольку в этих регионах объем аренды имеет такой «размах», что полностью контролировать его просто невозможно. 80% недвижимости в этих регионах попросту не имеют туристической лицензии – и вряд ли будут иметь в ближайшие годы. Более внимательны к процессам аренды каталонцы. Профессионалы отмечают, что для собственников тщательная легализация аренды не является негативным фактором, поскольку обе стороны – и собственник и арендатор – защищены законом.

До сих пор лишь 11 из 17 автономных сообществ страны выпустили указы, регулирующие процесс туристической аренды. Приводим свежую информацию по наиболее популярным регионам Испании, опубликованную испанским порталом о недвижимости Spanish Property Insight.

В Андалусии аренда не регулируется властями. Ситуация должна измениться в первой половине 2016 года. Но собственники, владеющие тремя и более объектами в радиусе 1 км друг от друга, должны зарегистрировать «Apartamento Turístico».

На Балеарских островах процесс туристической аренды регулируется с 2012 года, последние изменения внесены в Decreto 20/2015. В данный момент региональное правительство рассматривает введение изменений к уже существующим правилам. Собственники могут предлагать объекты в аренду максимум для 12 гостей (6 спален). Регистрироваться должны виллы, шале и таунхаусы. Апартаменты в многоквартирных зданиях не подлежат регистрации.

В Каталонии процесс аренды контролируется с ноября 2012 года документом Decret 159/2012. Туристическое жилье непременно должно иметь лицензию, а собственники обязаны предоставлять в полицию копии паспортов и все детали постояльцев. Номер лицензии обязательно должен включаться во все рекламные материалы. В Барселоне с мая 2014 года выдача туристических лицензий приостановлена.

В Мадриде туристическую аренду с июля 2014 года регулирует Decreto 79/2014. Согласно этому документу, туристы могут арендовать жилье в испанской столице минимум на пять дней. Сдача в аренду однокомнатных объектов не разрешена, все объекты должны иметь бесплатный WiFi. Подавать объект на регистрацию для туристической аренды нужно вместе с планом этажа с печатью авторизованного архитекторского или геодезического бюро. Это также можно сделать по почте.

Мурсия в данный момент никак не регулирует процесс аренды – но региональный туристический совет отмечает необходимость введения соответствующих правил. Когда это будет сделано, пока неизвестно.

Особенности аренды в Барселоне

Барселона – регион Испании с наиболее серьезным контролем процесса аренды со стороны мэрии города. Потенциальным инвесторам важно знать, что на данный момент выдача туристических лицензий приостановлена на неопределенный срок, а те редкие апартаменты, которые уже имеют разрешение на аренду – и при этом выставлены на продажу, – оцениваются очень высоко.

От других популярных туристических направлений страны Барселона отличается колоссальной туристической посещаемостью в любое время года. Средняя занятость индивидуальных апартаментов составляет 85%-90% в год, что весьма заманчиво для инвестиций. Приобретая жилье в Барселоне как для туристической, так и для долгосрочной аренды, рекомендуется обратиться в специализированное агентство, которое организует все правовые аспекты последующей сдачи.

Очень важно убедиться в экономической стабильности квартиросъемщика: для этого он должен предоставить документы, подтверждающие свои доходы. Испанские риэлторы советуют удерживать не менее двух месячных оплат в качестве залога, избегать многодетных семей и эмигрантов из африканских и арабских стран для избежания неприятностей с задержками оплаты и «износа» жилья.

Представители испанских агентств недвижимости, специализирующихся на сдаче жилья, настоятельно рекомендуют всем собственникам избегать так называемой «черной аренды». Работать официально, включать НДС в стоимость аренды, проводить доходы через банк. На данный момент отменены ежегодные квоты на лицензии и запрещена выдача новых разрешений на аренду в Барселоне. Поэтому счастливые обладатели лицензий должны максимально строго соблюдать все правила по оплате налогов и общего содержания недвижимости, чтобы лицензию не потерять.

Суммы штрафов за нелегальную аренду в Испании могут достигать €90 000 – а в среднем составляют €30 000.

В качестве примера приведем регистрацию недвижимости для туристического использования в испанском городе Валенсия. Собственники здешней недвижимости должны регистрировать ее только в том случае, если владеют двумя и более объектами недвижимости. Для тех, у кого имеется от одного до четырех жилых объектов, каждый из них необходимо зарегистрировать индивидуально. Если собственник имеет пять и более объектов, для последующей сдачи в аренду потребуется их регистрация на юридическое лицо. Подать заявку на регистрацию можно в любом местном или региональном административном офисе.

Напомним, что в Испании аренда недвижимости «туристического предназначения» без регистрации является очень серьезным нарушением закона.

Налогообложение аренды

Процесс аренды жилья в Испании контролируют налоговые органы страны. Каждый арендодатель должен декларировать доход и НДС со сдачи в аренду своей собственности. Арендодатель обязан иметь страховой полис, который покрывает материальный ущерб, обеспечивает медицинское обслуживание в случае несчастного случая. В Испании сдача недвижимости в туристическую аренду облагается подоходным налогом в размере 24% без вычета расходов. В том случае, если туристическая недвижимость иностранного гражданина-нерезидента «простаивает» и не сдается в аренду, ему приписывается доход от ее владения в размере 2% от кадастровой стоимости. К полученной в результате расчета сумме применяются общие ставки (24%).

Если арендодатель является собственником жилья совместно с супругом, членом семьи или другом – они также должны декларировать доходы и уплачивать налоги в зависимости от процента участия в собственности.

Пять советов инвесторам, решившим приобрести недвижимость в Испании для ее последующей сдачи в аренду

1. Никогда не пытайтесь самостоятельно, в целях экономии, заниматься поиском и покупкой жилья в Испании. Зачастую отсутствие опыта в сфере недвижимости и незнание языка могут привести к нежелательным последствиям, вплоть до значительных финансовых потерь. Не стоит пользоваться услугами гидов и переводчиков для покупки недвижимости! Для поиска жилья и оформления сделки необходимо найти надежное риэлторское агентство – в этом могут помочь знакомые, уже имевшие позитивный опыт покупки испанского жилья. Консультироваться и доверять сделку стоит только компетентным агентствам: имеющим офис, штат, внушительный опыт работы. Прежде чем обращаться к ним, можно ознакомиться с базовой информацией на ведущих интернет-форумах.

2. Перед покупкой проведите небольшое исследование и узнайте, насколько быстро данный объект можно будет продать в случае необходимости. Сравнительный анализ объектов с разными характеристиками можно с легкостью провести при помощи популярных интернет-ресурсов: испанских fotocasa, idealista, habitaclia и европейских homeaway и homelidays.

3. Запросите ипотеку на 50% стоимости объекта. Процентные ставки в Испании весьма доступны (3-3,5%). Впоследствии, после покупки жилья и его сдачи в аренду, с полученного дохода вы сможете «гасить» ежемесячные платежи. Нерезидентам Испании банки утверждают ипотечные кредиты довольно быстро, главное предоставить полный пакет необходимых документов. Как правило, сумма кредитования сделки не превышает 50% от стоимости жилья.

4. Занимайтесь сдачей в аренду собственности исключительно легально, через компетентные агентства.

5. Проявляйте внимательность при оформлении документов и доверенностей – не доверяйте этот процесс исключительно своим представителям и агентам. Всегда переводите документы на русским язык, не скупитесь на оплату услуг специализированных переводчиков.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Прокудину (InmoRusa) и Олега Климанова (SEGLE IX).

Региональные особенности

Лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду требуются во всех автономных сообществах Испании, кроме , , , Мурсии и Эстремадуры, но и там власти планируют ввести соответствующие законы.

В каждом из регионов страны есть особенности, касающиеся выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду.

Автономное сообщество	Регулирующий рынок аренды законодательный акт	Дата ввода системы лицензирования	Организация, регистрирующая объект	Особенности
Андалусия (Andalucía)	Декрет 28/2016 (Decreto 28/2016)	11 мая 2016	Управление по туризму и спорту Андалусии (купить квартиру в Барселоне с лицензией и сдавать её посуточно, либо приобрести жильё без лицензии и сдавать его в долгосрочную аренду»,— говорит Алина Батыршина, менеджер Tranio по продажам в Испании.

В большинстве случаев процесс регистрации жилья для сдачи в краткосрочную аренду занимает не более трёх месяцев, причём в этот период объект нельзя ни сдавать, ни даже рекламировать.

При нарушении местного законодательного акта о краткосрочной аренде собственник платит штраф, размер которого в каждом автономном устанавливается отдельно. Например, в Андалусии сумма штрафа может составлять от 2 тыс. до 150 тыс. евро, а в Барселоне — от 9 тыс. до 90 тыс. евро.

Также в конце каждого года собственник обязан задекларировать доход от аренды в налоговом органе по месту нахождения недвижимости и в стране своего гражданства.

Налог на доход от аренды и прочие расходы

В Испании при сдаче недвижимости в аренду собственник платит налог на доход от аренды по ставке подоходного налога (для нерезидентов страны по состоянию на 2016 год она составляет 24 %). Налогооблагаемой базой является чистая рента. Например, если годовой доход от аренды составляет 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год на оплату налога уйдёт 4 800 евро. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации ( в год).

Помимо этого, собственники платят муниципальный налог на недвижимость. В зависимости от автономного сообщества его ставка составляет от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости объекта. Обычно сумма налога варьируется от 200 до 800 евро в год.

Также в Испании при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду все коммунальные расходы несёт собственник. В среднем на содержание объекта уходит . евро в год.

Ещё одним пунктом расходов может стать комиссия управляющей компании, если собственник не занимается менеджментом самостоятельно. Вознаграждение УК составляет не менее 5 % от арендной платы. То есть если объект сдаётся через специализированный сайт, например Airbnb, комиссия составит около 10 %.

Сколько можно заработать

Дома в Испании сдаются в аренду в среднем в сутки. Если недвижимость сдаётся за 500 евро в сутки 180 дней в году, годовой доход от аренды составит 90 тыс. евро. С учётом налогов и расходов на содержание доход составит примерно 65,6 тыс. евро в год.

Данная статья Tranio носит информативный характер. Региональное законодательство в Испании постоянно меняется, поэтому разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные юристы и специалисты по налогообложению в Испании. Tranio настоятельно рекомендует обратиться к ним перед заключением сделки.

Проверенные отзывы от реальных гостей.

На нашем сайте более 70 млн отзывов о проживании, и все они оставлены настоящими гостями.

Читайте также: