Договор аренды жилья в австрии
Этап второй нашей саги относится непосредственно к процессу снятия квартиры – юридические условия заключения договора и вытекающие из него обязанности, а также прочие немаловажные детали, о которых следует помнить.
Ограничить выбор понравившимися квартирами и отдать предпочтение одной.
Нельзя подписывать анкету сразу на две квартиры, лучше по телефону на три фронта всем говорить «о, хорошая квартира, я ее возьму, только дайте еще денек подумать».
Не связывайтесь с людьми давящими на Вас, втюхивающими Вам квартиру, говоря, что «завтра квартиру снимут другие, соглашайтесь на наши невыгодные условия». Не бойтесь, Вашу квартиру никто не разберет, потому что она Ваша.Не давайте о себе подробную информацию, чем меньше о Вас знают, тем лучше, пока окончательно не определились с квартирой, давайте лучше номер телефона и имя.
Параллельно ища квартиры самому, можно дать агентству (от лица агентства выступает обычно маклер, но об этом позже) список с Вашими приоритетами – появится что-то на рынке, скорее всего Вам перезвонят.
Юридическое оформление.
Вводное слово: Это тот пункт на котором следует подробно остановиться и не пожалеть денег на 1-2 консультации у адвоката, занимающегося жилищным правом, когда Вам предложат что-нибудь подписать или начнут задавать вопросы о вашей финансовой и прочей состоятельности, требуя те или иные справки.
В Вене этим занимается Verein für Konsumenteninformation (VKI), первая консультация стоит 15 евро.
Также по закону первую консультацию у любого адвоката Вены можно получить бесплатно, как ориентирующую. Но на ней адвокат не будет особенно Вам рассказывать, что все это в контракте значит, тем не менее, она не лишена смысла.
Также бесплатные консультации предлагает Rechtanwaltskammer Wien, обычно они проходят раз в месяц в определенный день по предварительной записи.
Также можно сколько угодно консультироваться у адвокатов, если Вы являетесь членами обществ (около 50 евро в год, но пожизненно бесплатные консультации)).
Существуют бесплатные консультации профсоюза студентов, также в определенные дни. Хотя думаю, есть еще лазейки по тому, как получить толковую консультацию, которых я не знаю и, надеюсь, не придется узнавать…
Внимательно читайте все, что Вам дают и прежде чем подписывать, советуйтесь с компетентным человеком! Агентства могут Вам всучить готовый договор Vertrag или Mietanbot, не акцентируя внимания на том, какую ответственность он предполагает. Хотя там все это и прописано мелким шрифтом и ответственность переходит на Ваши хрупкие дамские и не очень плечи. Любая бумажка впоследствии может предполагать ваше согласие на то чтоб заплатить, снять или даже купить дом!
Mietanbot прочитали, с юристом согласовали, с агентством также согласовали нюансы, которые Вам не понравились, обо все дай Бог договорились и пошли оформлять договор.
Агентства часто, если не всегда! не хотят заранее Вам показывать текст договора и иметь с Вами какое-либо дело, пока не подпишешь обязательство, что ты берешь эту квартиру- Mietanbot. (Я вообще не понимаю, как этот момент можно соотнести с правами человека на информацию, беспредел!) (( Если Вам не понравится договор, то Вы можете отказаться от квартиры, но агентству придется заплатить все равно, если Вы что-либо подписали. Так как на каждом шагу такие вот наколки, нужно быть предельно внимательным и советоваться с компетентным человеком.
Обычно заранее оговаривается сумма, которую Вы должны зарабатывать в месяц либо в год (либо Ваши попечители), чтобы снять квартиру. Обычно сумма варьируется от 1500 до 3000 тысяч евро в месяц. С работы желательно справка европейского образца, в евро, на фирменном бланке, чтоб все как у людей..)) Это обязательная формальность для владельца квартиры, чтобы он не боялся с Вами заключать договор.
Документы Ваши взяли, подписанный Mietanbot забрали и дали на подпись новые бумаги. Кроме самого договора это могут быть:
Вообще юридическое оформление вещь крайне сложная, субъективная и в разных агентствах может быть по-разному, так что не стесняйтесь брать с собой адвоката и не подписывайте контракт без его «добра» на это дело. Конечно, агентства ставят нас в такие неудобные условия, чтобы себе взять максимум, а черт с Вами, иногда приходиться уступать, а потом терять на этом.
Помните, это Ваша виртуальная битва с миром, где реально тренируется ваш мозг и смекалка! Наличие законов не означает отсутствие хаоса, еще раз помните – вы сильный и умный человек, знающий о своих правах, а не приезжий иностранец (хотя второе тоже правильно, но мы договаривались на время забыть о некоторых вещах).
Передача жилья.
Пункт, можно сказать, самый приятный, так как здесь придумать ложку дегтя оказалось мне сложнее.
После заключения договора Вам должны передать ключи. Но до этого Вы должны пойти в свой банк и перевести на счет домоуправления (счет и координаты Вам дадут) каутион, забрав себе подписанную платежку. Ее Вы должны предоставить агентству или маклеру, как доказательство Вашей оплаты и после этого Вам отдадут ключи.
Оговаривается день, когда Вам отдадут ключи и будет проведен осмотр квартиры, прежде чем в нее вселиться.
Вы приходите и маклер, либо же человек из агентства, домоуправитель или другое полномочное лицо (везде по-разному бывает, зависит от агентства и владельца дома, ведь часто само агентство или даже сам маклер может является и домоуправителем одновременно) показывает вам квартиру и фотографирует ее внешний вид. Это в последующим будет доказательством того, в каком виде Вам была передана квартира, чтоб при Вашем выезде из нее домоуправитель мог понять, что Вы поломали/ не поломали, а потом вычесть это из каутиона.
Внимательно ходите вместе с ним и фотографируйте! Пропустите что-нибудь, могут потом списать на Вас. После того, как Вы выезжаете, Вы обязаны будете покрасить стены в белый цвет и покрыть лаком пол, это в любом случае и это нормально, если конечно стены и пол после Вас не остались в идеальном состоянии.
Счетчик включается, Ваше имя фиксируется в этой естественной монополии и через неделю (я очень долго ждала!) получаете по почте договор. Там написано, что Вы подписываетесь на тот или иной тариф за газ, свет и пользование коммуникациями (проводами, по которым идет ток или трубы). Если хотите безналичный расчет, то пишите данные своего счета в банке)) и каждый месяц с Вас списывается. Любите сами расплачиваться, то не пишите эти данные (не отмечаете крестиком пункт про безналку) и раз в три месяца платите на почте фиксированную стоимость + 3 евро за платежку.
Стоит отметить, что каждый месяц Вы платите всегда одинаковую фиксированную стоимость! И зимой и летом одинаково) но расчет здесь в том, что хоть расход энергии зимой и летом разный, но если среднее летнее и зимнее сложить и разделить, то получается средний расход энергии на человека в год, его вы и платите, приблизительно. Но через год к Вам приходит человек, смотрит Ваш счетчик и если Вы перерасходовали (100 евро в месяц например), то Вы доплачиваете, не дорасходовали, то платят Вам, либо дают бонус на следующие месяцы. Вот такая система Wien Energie.
Пара дельных советов напоследок
Напоследок хотелось бы поделиться наблюдением: рынок недвижимости на Западе развит чуть более чем полностью, что сказывается порой в том, что порядок превращается в хаос. Это целая, чуть ли не тоталитарная система, где изменение одних элементов влияет на состояние других, и, не вооружившись знаниями и поддержкой, там будет сложно (так как жилищное право защищает больше интересы владельцев квартир).
Большинство простых людей пожизненно вынуждены снимать квартиры, другие же обеспеченные австрийцы имеют по десять квартир! в разных домах и живут за счет того, что покупают и сдают квартиры. Недвижимость дело настолько прибыльное, что даже Райфазенбанк или Банк Австрия имеют свои агентства, строят свои дома и назначают свои домоуправления со своими маклерами.
Австрийское законодательство лояльно к арендаторам жилья. Власти ограничивают максимальную арендную плату для каждого здания. Закон также защищает собственников жилья от неправомерных действий квартиросъемщиков. К примеру, обшарпанные и грязные стены квартирант при выезде обязан покрасить. Разбираемся в сложном правовом поле арендуемого жилья в Австрии.
СодержаниеЧто важно знать арендатору
В связи с высоким спросом на жилье в Австрии, арендатор должен подтвердить свои возможности для найма квартиры или дома, в том числе доказать платежеспособность. Нередко даже за небольшую дешевую квартиру в старом доме между потенциальными арендаторами может развернуться нешуточная борьба.
Подготовка к аренде
Начнем с того, что самостоятельным арендатором в Австрии можно стать после 18 лет. Молодые люди от 14 до 18 лет могут рассчитывать на аренду, но для этого им потребуется разрешение от родителей и подтверждение финансовых возможностей.
При поиске жилья руководствуются следующими характеристиками:
- метражом помещения;
- местоположением дома или квартиры;
- стоимостью аренды.
Самостоятельный поиск жилья вести довольно сложно, так как приходится перерабатывать огромный объем информации, сопоставляя цены и описания. Гораздо эффективней обратиться к риелтору, который подберет оптимальный вариант по требованиям и возможностям клиента, организует встречу сторон и подготовит необходимые документы.
Правда, стоит учесть, что за свои услуги риелтор возьмет комиссию, которая составит 1–2 ставки по арендной плате за месяц.
Осмотр квартиры – один из важнейших этапов перед заселением. Необходимо тщательно изучить помещение на предмет всевозможных дефектов, вплоть до мелких трещин на паркете.
Категорически важно подготовиться и к встречным вопросам от собственника жилья. В первую очередь арендодатель интересуется, способен ли потенциальный арендатор оплачивать аренду. Предоставлять выписки со счета закон, конечно, не обязывает, но такое доказательство может сильно повысить шансы на заключение договора аренды.
Права и обязанности арендатора
Эти два аспекта аренды переплетены между собой очень тесно. По многим вопросам рентных отношений австрийский закон находится на стороне арендатора. Тем не менее почти каждый правовой пункт содержит оговорки и исключения, налагающие на жильца ответственность за реализацию своих прав. Естественно, что все права и обязанности должны быть четко прописаны в договоре.
Когда не нужно платить брокеру комиссионные
Брокер не может претендовать на комиссионные, если получает выгоду от сдачи недвижимости другим путем.
Случаи, в которых маклер не получает вознаграждение от арендатора:
- Брокер является одной из сторон контракта, например владельцем сдаваемой в аренду квартиры.
- Он имеет близкие родственные или семейные отношения с арендодателем, например является его супругом, родителем, сыном или дочерью.
- Брокер состоит в других родственных или экономических связях с арендодателем и не указывает этого при заключении договора.
- В случае если комиссия была взята неправомерно или превысила установленный по закону уровень, ее можно обжаловать по суду и вернуть в течение 10 лет.
Маклер имеет право брать вознаграждение одновременно и с арендодателя, и с квартиросъемщика, если оказывает услуги обеим сторонам. Это не считается неправомерной комиссией. Если брокер представляет интересы двух сторон, сумма комиссионных делится между продавцом и покупателем.
Нормативные акты, регулирующие аренду жилья в Австрии
В Австрии аренда недвижимости регулируется договором между собственником жилья и арендатором. Положения договора должны соответствовать «Закону об аренде» (Mietrechtsgesetz, MRG) и общему гражданскому кодексу General Civil Code (ABGB). При нарушении законодательных норм контракт могут признать недействительным.
Есть три вида договоров аренды:
- Краткосрочный контракт до шести месяцев 一 его условия не регулируются законодательством.
- Контракт на определенное количество лет (befristet), но не менее трех. В пунктах договора прописывают периодичность и условия повышения платы, механизм уведомления о расторжении (минимум за три месяца), сумму депозита и проценты по нему. Действие договора продлевается по письменному соглашению за три месяца до завершения действия договора.
- Неограниченный по времени контракт (unbefristet) 一 наиболее выгодный арендатору вариант. В основном такой тип договора применяется по отношению к старым зданиям. Отличительная черта соглашения 一 по депозиту не начисляются проценты.
Необязательные условия договора
К дополнительным условиям договора относятся индивидуальные особенности жилья и пожелания арендодателя. Например, он может прописать запрет на содержание в квартире домашних животных. Однако это запрет не распространяется на мелких питомцев, вроде хомячков или рыбок.
Также стороны могут договориться о перемещении мебели и бытовой техники по квартире. Так, собственник вправе запретить жильцу выносить кровать из одной комнаты и ставить ее в другую. Либо, наоборот, арендатор волен расставлять мебель и бытовую технику так, как ему хочется.
Форма договора
Договор аренды – это соглашение между арендатором и арендодателем о выплате определенной арендной платы, дающей арендатору право на индивидуальное пользование квартирой. Если речь идет о квартире в кондоминиуме, арендатор получает свободный доступ в дом и право пользования прачечной, лифтом и т. п. Доход от аренды добавляется к операционным расходам, которые учитывают в договоре.
По ссылкам ниже можно скачать и ознакомиться с шаблонами договоров на немецком языке для разных типов недвижимости. Обратите внимание, что эти документы даны лишь в качестве ориентира и не имеют юридической силы:
Аренда недвижимости в Австрии – 6 важных шагов
Аренда жилья в Австрии – популярная форма проживания. Если собственник должен нести расходы на содержание жилого имущества и его ремонт, арендатор от таких затрат избавлен. Конечно, арендодатель может скорректировать арендную плату в связи с обновлением своей собственности, но даже в этом случае это не должно сильно ударить по кошельку жильца.
Кроме того, в Австрии арендатор находится под правовой защитой и выселить его без веской причины крайне затруднительно. Однако перед тем как обустроиться в съемном жилье, необходимо пройти подготовительные этапы.
Сколько платить брокеру в Австрии
Услуги брокера оплачиваются только после вступления в силу договора аренды. Авансовые платежи полностью исключаются. Сумма комиссионных всегда указывается в договоре с брокером.
Размер комиссионных брокера при заключении одного договора аренды на одну семью зависит от срока действия и типа договора. Однако максимальное вознаграждение ограничивается федеральным законодательством.
Максимальные комиссионные брокера
| Тип договора | Комиссионные |
|---|---|
| Аренда от трех лет | Арендная плата за один месяц |
| Аренда от трех лет или бесрочная | Арендная плата за два месяца |
| Бессрочный договор аренды, если брокер работает на управляющую компанию, которая обслуживает объект | Арендная плата за один месяц |
| К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц | К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц |
| Договор субаренды | Арендная плата за один месяц |
Основой для расчета комиссионных служит сумма ренты после уплаты налогов, которая включает коммунальные платежи. К коммунальным платежам относятся оплата отопления, холодной и горячей воды плюс 20% НДС.
Отдельно отметим, что закон устанавливает максимальную комиссию, но не обязывает будущего арендатора на нее соглашаться 一 можно попробовать договориться с брокером на более выгодных условиях.
Как найти брокера
Предложения риэлторских агентств по подбору недвижимости для аренды или покупки можно без труда найти в интернете. В Вене работает много агентств недвижимости, начиная от международных франшиз RE/MAX или Engel & Völkers и заканчивая компаниями местного уровня, например My Broker Immobilien.
Информацию о маклерах, которые работают в определенных регионах Австрии, можно найти на сайте Австрийской федеральной ассоциации риэлторов и девелоперов.
Частного маклера может посоветовать кто-либо из знакомых, уже арендующий недвижимость в Австрии. В этом случае важно удостовериться, что у риэлтора есть государственная лицензия. Для того чтобы ее получить, необходимо пройти специальный государственный экзамен и отработать по профессии не менее года перед началом собственной практики.
Нужен ли брокер при аренде
В законах Австрии об аренде недвижимости не прописано требование об обязательном участии брокера в сделке. Конечно, самостоятельный поиск жилья позволяет сэкономить. Однако зарубежный арендатор, как правило, слабо знаком с особенностями австрийского рынка недвижимости. В таком случае пригодится помощь брокера.
- Брокер досконально знает рынок недвижимости Австрии, ориентируется в ценах за квадратные метры, может учесть любые пожелания клиента.
- В портфолио брокера можно найти дома и квартиры, которых нет на доступных порталах по аренде недвижимости.
- Брокер укажет на плюсы и минусы жилья, которое выбрал будущий арендатор. В том числе с учетом специфики района проживания.
- Это профессиональный посредник между собственником жилья и арендатором. Он умеет дипломатично вести споры и договариваться об оптимальной для сторон цене.
- Брокер хорошо знает юридические и бюрократические тонкости заключения договора аренды, заполняет их с помощью типовых форм, сохраняя важные нюансы сделки.
- Он ориентируется не только в базовых арендных платежах, но и в дополнительных расходах, например в суммах коммунальных платежей.
- Брокер выполняет роль переводчика, что позволяет прояснить все нюансы контракта аренды, если вы недостаточно хорошо владеете немецким языком. Во многих агентствах недвижимости, ориентированных на иностранцев, брокеры владеют не только английским, но и русским языком.
При работе с брокером арендатор не рискует деньгами 一 услуги брокера оплачиваются по факту подписания соглашения об аренде. Поэтому специалист по недвижимости заинтересован в максимально быстром поиске подходящего объекта.
Больше всего помощь брокера видна в крупных городах Австрии, особенно в Вене. Спрос в столице превышает предложение, и хорошие квартиры, арендатор которых хочет сменить жилье, часто передаются только «своему» риэлтору или друзьям по знакомству. Работа с брокером открывает доступ к таким предложениям.
Осмотр недвижимости
При осмотре можно оценить состояние квартиры, например, в каком виде пол и стены, работают ли дверные замки и ручки, насколько плотно закрываются окна и пр. Все обнаруженные дефекты арендатор и арендодатель отмечают в специальном протоколе, на который можно смело опираться при разрешении возможных споров. В нем также указывают количество переданных ключей от дома и показания счетчиков.
Также при осмотре можно выявить и внешние факторы: сильный шум, раздающийся со стройплощадки или от машин за окном, насколько комнаты освещаются солнцем. Так как даже в небольшой квартире приходится учитывать огромное количество деталей, осмотр квартиры лучше проводить с другом или родственником.
Естественно, арендатора ждут и встречные вопросы со стороны собственника. В первую очередь арендодатель интересуется финансовой состоятельностью жильца, может ли он позволить себе расходы на квартиру.
Самый надежный способ доказать свою платежеспособность – предъявить выписку из кредитного или личного счета. Хотя это и не вменяют в обязанность арендатору, на практике такой документ в разы увеличивает шансы получить съемное жилье.
Для несовершеннолетних арендаторов гарантом финансовых возможностей станет подтверждение от родителей, что они смогут заплатить за аренду, если у ребенка не окажется средств.
Как составить договор аренды недвижимости в Австрии
Соглашение об аренде – это основа для отношений арендатора и арендодателя. Но нередки случаи, когда двусторонний договор содержит условия, которые не разрешены законом. Поэтому при оформлении договора важно четко понимать, какие пункты включать в обязательном порядке, а какие нет.
Правила оплаты убытков с депозита
Возмещать из депозита разрешено только текущую стоимость сломанного или испорченного по вине съемщика имущества с учетом износа. За разбитую десятилетнюю раковину, полезный срок службы которой 30 лет, нужно заплатить только две трети стоимости. За сломанные вещи, время эксплуатации которых превысило норму, платить не придется.
Не считаются ущербом, то есть не вычитаются из депозита, дефекты, связанные с нормальным износом, 一 незначительные царапины на паркете, умеренно потертая краска на стенах, отверстия от дюбелей.
Споры об аренде и их разрешение
Конфликты и спорные ситуации в жилищной сфере рекомендуется разрешать без суда. Бесплатно помогут в Арбитражной Коллегии. Обращения принимаются в письменном виде в:
Примирению посодействуют и в Ассоциации арендаторов Mietervereinigungen (ежегодный членский взнос 一 53一61 €). Если принятое решение не устраивает хотя бы одну сторону, в течение месяца можно обратиться в суд.
Перед тем как заключить договор аренды, стоит проконсультироваться со специалистом на предмет законности условий и подводных камней. Сделать это можно по телефону, онлайн или лично. Помощь окажут в:
- Ассоциации защиты арендаторов Mieterschutzverband. Консультация обойдется в 50 €,
- Ассоциации защиты потребителей Verein für Konsumenteninformation,
- Палате труда Arbeiterkammer.
Защита в жилищных спорах: 4 совета
При въезде или выезде с квартиры необходимо письменно зафиксировать состояние помещений. Рекомендуем сделать фотографии помещений, составить протокол сдачи и приемки.
Хранить квитанции об оплате арендных платежей нужно не менее трех лет. Они помогут аннулировать нелегитимные требования.
Документы о техническом обслуживании котлов и бытовой техники, необходимо хранить все время. Иногда их придется демонстрировать владельцу квартиры или дома.
Проблемы, которые связаны с эксплуатацией жилья, рекомендуем излагать на бумаге. Устные заверения необходимо включать в договор. Возможно, в будущем это поможет сэкономить на судебных издержках.
Обязательные условия договора
Договор аренды действителен только в том случае, если содержит обязательные пункты и условия.
Данные сторон
В договоре должно быть четко прописано, кто является арендатором, а кто арендодателем. Если договор заключают с несколькими арендаторами, возникает солидарная ответственность. Это означает, что все квартиросъемщики, указанные в договоре, несут равную ответственность по арендной плате.
Данные об объекте аренды
Вписывают точный адрес жилья и что именно арендуется. Арендатор должен знать, чем он может пользоваться в съемном жилье. Например, есть ли у него право доступа на парковку. Здесь же указывается площадь недвижимости и согласуется форма использования – частное или коммерческое.
Арендная плата
Арендатор должен точно знать, какую ежемесячную сумму он платит арендодателю. Помимо платы за квартиру, указывают, что арендатор оплачивает эксплуатационные расходы. В обязательном порядке необходимо согласовать, имеет ли право арендодатель индексировать арендную ставку.
Кроме того, обозначаются дата платежа и способ оплаты: наличными или переводом на банковский счет арендодателя.
Чтобы выяснить, на какую сумму рассчитывать, арендатор может использовать региональный индекс цен на аренду, а также соответствующие предельные арендные ставки в качестве основы для оценки. Если основная арендная плата превышает лимиты, арендатор может потребовать скорректировать стоимость, ссылаясь на Закон об аренде.
По суммам эксплуатационных расходов конкретных правовых положений нет. Если вы ищете квартиру, стоит сравнить размеры коммунальных платежей в объектах, сходных по метражу и местоположению. Если арендатор подозревает, что эксплуатационные расходы явно завышены, он имеет полное право запросить у арендодателя коммунальные квитанции.
Сумма депозита
Депозит – определенная страховая сумма, которую отдают сразу после подписания договора. Это финансовая защита арендодателя в случае, если арендатор повредит что-либо в квартире и придется делать ремонт. По австрийским законам размер депозита может составлять до 6 месячных арендных ставок.
Правила дома
В большинстве жилых домов существуют обязательные правила проживания, которые указывают в договоре. Например, запрет на курение или разрешение на использование балкона для барбекю только с электрогрилем.
Срок действия договора
Отношения ренты предусматривают два типа аренды: временную (фиксированную) и постоянную.
Временная или фиксированная аренда ограничена датой, которую отмечают в договоре. При этом минимальный срок аренды – не менее 3 лет. Если договор об аренде не разрывается или не продлевается по истечении этого срока, он действует еще 3 года. Далее, если никто из сторон не против, договор автоматически становится постоянным.
Важно!
Трехлетнее ограничение действует только для квартир, на которые распространяется Закон об аренде (Mietrechtsgesetz).
К ним относятся:
- квартиры в зданиях, построенных до 1 июля 1953 года, где есть более двух сдаваемых в аренду объектов;
- жилье в кондоминиумах, построенных до 9 мая 1945 года, в которых есть более двух сдаваемых в аренду объектов;
- квартиры в субсидированном арендованном жилье с более чем двумя объектами аренды.
Временная аренда накладывает определенные ограничения на досрочное расторжение договора. Из трех минимальных лет арендатор обязан прожить в квартире не менее года, и только потом может прервать договор аренды. Но обязан за 3 месяца до прекращения договора подать письменное уведомление.
Фиксированный договор подойдет тем, кто снимает дом на одну или две семьи, так как на него не распространяется действие Закона о найме, а значит стороны руководствуются только условиями, прописанными в договоре. Хотя при такой сделке у домовладельца, по умолчанию, больше прав, чем у арендатора, выселить вас раньше обозначенного в договоре срока он не может. И кстати, при фиксированной аренде плата за ренту составляет около 2 евро за кв. м.
Если срок действия договора не проставлен, он считается бессрочным. Такой тип соглашения выгоден для большинства арендаторов. Здесь более гибкие арендные ставки, а кроме того, договор может быть расторгнут арендатором в любое время с учетом трехмесячного срока уведомления. Арендодатель же может совершить аналогичные действия только через суд, доказав необходимость в выселении жильца.
Когда сделку можно оспорить или считать ничтожной
В австрийском законодательстве существует такое понятие, как защита от опрометчивых решений. Во-первых, оно предполагает определенный срок на обдумывание решения по заключению договора об аренде. Во-вторых, перед подписанием соглашения будущий арендатор должен лично осмотреть жилье, так как даже самое подробное описание объекта третьим лицом не может заменить личное впечатление.
В практике арендных отношений часто бывают случаи, когда квартиру ищут муж и жена, но на осмотр приходит кто-то один. И он же подписывает договор, убедив арендатора, что партнер согласен с описанием квартиры и условиями проживания.
Если соглашение подписал только один партнер, оно считается оспоримым, так что второй партнер имеет право его аннулировать.
Депозит при аренде
Платить аванс при аренде жилья в Австрии необязательно. Вместо него предусмотрен Kaution 一 депозитная сумма, которую арендатор добровольно передает арендодателю. Депозит используется как резерв на случай невыплат арендной платы или повреждения съемного жилья в будущем.
Точная сумма Kaution определяется по согласованию сторон (3一6 месячных платежей за аренду). Подтверждением оплаты депозита является квитанция и примечание в договоре. Депозит возвращается в конце аренды или при расторжении договора.
Доказать передачу депозита без письменного подтверждения очень сложно. Размер депозита, превышающий полугодовой платеж по аренде, незаконен. Переплату должны вернуть. При этом срок исковой давности 一 10 лет с даты платежа. По прошествии данного периода забрать у арендодателя лишние евро можно будет только после разрыва договора.
Обязанности брокера при аренде недвижимости
В целом обязанности брокера в Австрии мало чем отличаются от работы агентов по недвижимости в других странах.
Брокер устанавливает контакты между будущим квартиросъемщиком и арендодателем. Если он также действует в интересах арендодателя, то обязан сообщить об этом будущему арендатору до заключения договора. Аналогично 一 если брокер находится в семейных отношениях с собственником или представляет управляющую компанию.
В первую очередь брокер работает в интересах арендатора, даже если выполняет поручения или действует от имени арендодателя. Представляя интересы двух сторон, брокер заключает контракт на условиях, которые устраивают обе стороны.
Брокер предоставляет арендатору всю информацию, которая важна для заключения контракта. Это условия договора, характеристики и особенности жилья. Он указывает точную сумму контракта и дополнительные платежи, которые возникнут при заключении договора.
Брокер соблюдает конфиденциальность сделки, личных данных и другой информации, которую ему сообщит арендатор.
Если брокер нарушил эти обязательства, можно требовать возмещения убытков или перерасчета комиссионных.
Все об аренде в Австрии
Австрийцы привыкли постоянно переезжать с места на место в пределах страны в поисках более привлекательных условий для работы. Поэтому аренда, пожалуй, самая распространенная форма проживания – лишь 25 % населения постоянно живут в собственных домах и квартирах.
В Австрии предусмотрены два свода законов, в которых права и обязанности сторон прописаны до мелочей. Это Закон об аренде и Общегражданский кодекс.
Подписание договора
При заключении письменного договора аренды присутствие адвоката или нотариуса необязательно. Более того, в Австрии нет четких, законодательно зафиксированных форм соглашения об аренде. Ориентировочный шаблон договора можно найти на любом сайте по недвижимости.
Прежде чем поставить подписи, стороны должны тщательно проверить обе копии документа на предмет расхождений. К этому моменту необходимо согласовать ключевые моменты:
- Что входит в аренду: например, только дом или еще и прилегающий к нему сад.
- Размер страхового депозита: сумма, которую в начале аренды получает арендодатель для возмещения возможного ущерба.
- Эксплуатационные расходы и порядок их оплаты.
- Сумму аренды и порядок ее оплаты.
- Условия расторжения договора.
- Правила дома: например, использование балкона для приготовления барбекю или курение в квартире.
Все устные договоренности учитывают в письменном соглашении. Также в документе нужно указать контактные данные сторон. Копии соглашения следует хранить в течение всей аренды.
Как только арендатор въехал в квартиру, ему необходимо официально оформить проживание. В течение 3 дней он должен зарегистрироваться в местном органе учета. Как правило, за это отвечает специальное отделение муниципалитета или муниципальный совет, как в Зальцбурге.
Зарегистрироваться можно лично или по почте. Для этого достаточно скачать и заполнить специальную регистрационную форму Meldezettel. Постановка на учет по месту жительства в Австрии бесплатная. При смене жилья арендатор сообщает об этом банку и страховой компании. Кроме этого, если у арендатора есть машина в собственности, ее также необходимо перерегистрировать в офисе страховой компании.
Этапы заключения договора аренды
Процесс заключения договора аренды можно разделить на пять этапов. Сначала составляется проекта контракта. Это текст без подписи управляющей компании многоквартирного дома – Hausverwaltung.
Арендатор подписывает контракт в офисе маклера, и документ передается в управляющую компанию. Также арендатор оплачивает депозит (Kaution) в пользу управляющей компании.
Обязанности арендодателя, которые фиксируются в договоре:
- Передать съемщику жилье в приспособленном для проживания состоянии.
- Сохранять переданное имущество, устранять серьезные поломки, например разрывы водопровода или утечки в трубах.
- Ремонтировать и обслуживать общие части дома, в котором находится квартира.
- Взимать плату, регистрировать договор в налоговой инспекции и платить налоги.
- Собирать комиссию для решения вопросов безопасности жилья c уведомлением съемщика минимум за две недели.
- Возместить расходы съемщика на ремонт, связанный с удалением плесени, которая появилась из-за отсутствия вентиляции и отопления. В сложных случаях (по этим же причинам) 一 снизить арендную плату.
Что делать арендатору, если обнаружена поломка
Обнаружена поломка во время профилактической проверки жилья работниками сервиса? Запросите у них подтверждающий документ. Письменно сообщите об этом арендодателю или администрации дома и попросите скорее отремонтировать. Если владелец не выполнит ремонт в срок, сделайте это самостоятельно, а затем предъявите документы о расходах.
- В срок и в полном объеме вносить арендную плату.
- Бережно обращаться с имуществом и помещением.
- Соблюдать правила проживания, в том числе по отношению к другим жильцам.
- Своевременно (не реже одного раза в два года) обеспечивать техническое обслуживание нагревательных приборов.
- Письменно уведомлять и получать согласие арендодателя на значительные изменения в квартире, например капитальный ремонт.
По уважительной причине, к числу которых относится снятие показателей счетчиков, оценка ущерба, съемщик обязан впускать в квартиру владельца или уполномоченных им лиц. Также собственник дома может беспрепятственно выполнять ремонтные работы, например устранять утечки, устанавливать лифт.
Как подготовить договор аренды
На этапе подготовки договора большую помощь может оказать брокер, который составит максимально корректный документ с учетом пожеланий, прав и обязанностей обеих сторон.
Обязательства сторон
Договор должен учитывать определенные положения закона. Например, арендодатель не может выселить арендатора без причины. Не допускается необоснованное увеличение арендной платы. При ее повышении арендодатель обязан ориентироваться на индекс арендной платы в соответствующем районе.
Самые спорные вопросы между сторонами касаются ремонта жилья. Отвечает арендатор квартиры в кондоминиуме за ремонт общей части дома? Должен он оплачивать ремонт котлов и нагревателей? Какие дефекты арендатор оплачивает сам, а какие компенсирует собственник?
При составлении договора крайне важно согласовать такие моменты, чтобы ни одна из сторон не несла чрезмерные расходы. Например, незначительный ремонт, вроде протекающего крана или перегоревшего выключателя, оплачивает арендатор, если не обговорено иное. А вот за обслуживание бойлера или газовой колонки отвечает арендодатель.
Срок действия договора
Договор аренды может быть ограниченным по времени или бессрочным. В первом случае стороны связаны сроками на 5 или 10 лет.
Досрочное расторжение такого договора возможно только по истечении первого года проживания с обязательным уведомлением за 3 месяца до расторжения. Бессрочный договор можно расторгнуть в любой момент.
Важно! Долгое время в Австрии была распространена практика, когда арендодатель имел право потребовать компенсацию за досрочное расторжение договора аренды. Но постановлением австрийской Палаты труда от 11 ноября 2017 года это условие ликвидировано.
Стоимость аренды жилья в Австрии
Цены на жилую недвижимость в Австрии по итогам четвертого квартала 2020 года выросли на 9,43%. Страна заняла 14-е место в мире по динамике, говорится на портале Global Property Guide. Вместе со стоимостью жилья растут и цены на аренду.
Традиционно самые дорогие квадратные метры 一 в Вене, где стоимость аренды начинается от 23 € за квадратный метр. Самая низкая стоимость недвижимости 一 в Бургенланде, Нижней Австрии и Каринтии. В этих федеральных землях можно найти квартиры с арендной платой в районе 9 € за квадратный метр.
Поиск недвижимости
Как правило, изучение рынка аренды считается самым сложным пунктом, так как приходится принимать очень взвешенные решения по ожиданиям от съемного жилья и его стоимости. Именно поэтому для арендаторов в Австрии установлен возрастной ценз.
С какого возраста можно снимать квартиру в Австрии
Согласно австрийскому Закону об аренде, заключать договор с арендодателем могут взрослые старше 18 лет. Предусмотрено исключение для подростков от 14 до 18 лет, если выполнено одно из двух условий:
- Есть письменное согласие от родителей или опекунов.
- Регулярный доход юного арендатора достаточен для внесения ежемесячной арендной платы.
У второго условия есть уточнение по положению Общегражданского кодекса Австрии – доход подростка должен быть достаточным, чтобы не ставить под угрозу удовлетворение жизненных потребностей. Иными словами, молодой человек должен иметь деньги не только на квартиру, но и на еду, одежду и предметы первой необходимости.
Если денег хватает только на выплату аренды, договор с арендодателем будет подписан в двустороннем порядке и получит юридическую силу только при согласии родителей. Кроме того, несовершеннолетний может жить с соседом старше 18 лет, на имя которого и заключается договор.
Нанимать ли брокера?
Этот вопрос задает себе, пожалуй, каждый, кто планирует снять жилье в аренду. И здесь однозначного ответа нет. Аренда квартиры без брокера выглядит на первый взгляд дешевле, но… Особо привлекательные объекты можно найти только через агента. Благодаря знанию рынка, он выберет оптимальный вариант в соответствии с пожеланиями арендатора.
При аренде квартиры через брокера следует иметь в виду, что он берет комиссию за свою работу. Сумма может составлять до двух ежемесячных арендных платежей. Если брокер выступает в качестве двойного агента, представляя интересы и арендатора, и арендодателя, затраты на него делятся поровну.
Но если вы все-таки хотите сэкономить на поиске квартиры? Тогда запаситесь терпением, чтобы изучить сайты по недвижимости, куда выкладывают сотни и тысячи частных объявлений, и постарайтесь узнать самостоятельно все тонкости при заключении договора ренты.
В Австрии прямое взаимодействие арендатора и арендодателя надежно защищено законами, так что главное здесь – максимально проинформировать друг друга об эксплуатационных расходах, условиях оплаты, размере арендной платы, правилах дома и так далее.
3 фактора поиска и предварительные вопросы
Перед началом поиска подходящей квартиры определитесь с важными моментами:
- размером жилплощади;
- местоположением;
- стоимостью аренды.
Они станут ключевыми ориентирами для поиска.
Затем составьте для себя список контрольных вопросов:
- Я хочу жить один или с соседями?
- Нужны ли мне: подвал или чердак; бассейн, терраса или сад; гараж или парковочное место?
- Должна ли быть в квартире максимально оборудованная кухня?
- Как должна быть обустроена ванная комната?
- Могу ли я взять с собой домашнее животное?
- Что мне нужно в непосредственной близости от квартиры – магазины, парк, детский сад, школа, автобусные остановки?
Читайте также: