Аренда земли в испании
Именно такой вопрос на днях мне задал один российский предприниматель, всерьез планирующий инвестировать в зарубежную недвижимость.
А и правда, реально ли сейчас заработать на недвижимости Испании? Казалось бы, все очевидно. Налицо кризис. Границы закрыты. Туристов нет. Сделок нет. Никто ничего не покупает, не сдает. Рынок замер. И торопливые заверения некоторых местных риелторов и экспертов рынка, как мантру повторяющих «Все будет хорошо!», только подливают масло в огонь!
Никто сейчас не возьмется со 100%-ной уверенностью предсказать, куда повернет рынок. Но чтобы обоснованно ответить на поставленный инвестором вопрос, давайте все-таки попробуем проанализировать основные известные сейчас факты и уже на их основе попытаемся спрогнозировать наиболее вероятный сценарий развития ситуации на рынке недвижимости Испании в обозримом будущем.
Итак, факт номер 1: Испания — одно из самых привлекательных туристических мест. В 2019 году Испания заняла второе место в мире по количеству посетивших ее туристов — 83,7 млн человек, а по уровню туристической инфраструктуры находится на первом месте (согласно рейтингу, опубликованному Всемирным экономическом форумом). За последние 20 лет страна, взявшая курс на развитие этого сектора экономики, вложила сотни миллиардов евро в развитие инфраструктуры. И никакой вирус не уничтожит прекрасно построенные аэропорты, дороги, отели, парки, пляжи, а также отреставрированные памятники архитектуры и истории.
Факт номер 2: сезон 2020 года для туристического сектора Испании уже потерян. По существующей на текущий момент информации, границы страны будут закрыты до конца лета. На долю въездного туризма приходится 12,3% экономики Испании, или почти €148 млрд. И даже если страну откроют для иностранцев раньше, туристическому сектору уже нанесен серьезный урон. По некоторым прогнозам, на восстановление прежнего уровня рынку потребуется около трех лет, а многие операторы заявляют, что не в состоянии пережить даже краткосрочное отсутствие туристов.
Факт номер 3: рынок недвижимости Испании неразрывно связан с туристическим потоком. Кто из нас, приехав хотя бы раз в эту теплую гостеприимную страну, не мечтал прикупить здесь квартиру или домик у моря? И многие так и поступили. На долю иностранцев приходится порядка 45% покупок недвижимости в курортных зонах страны. В основном это граждане Великобритании, Германии, России, Франции, Нидерландов и Швеции. Многие местные застройщики ориентируют свои проекты исключительно на них. Соответственно, закрытые границы, карантинные меры, да и смена планов и приоритетов самих иностранных туристов и покупателей вследствие ухудшения их благосостояния неминуемо отразятся на рынке курортной недвижимости. И не в лучшую сторону.
Факт номер 4: в Испании люди живут и отдыхают не только на Средиземноморском побережье. Многие, наверное, удивятся, но в Испании существует жизнь не только в прибрежных районах Валенсии, Каталонии и Андалусии. Говоря о существенном влиянии иностранного покупателя на рынок недвижимости, я имел в виду в большей степени курортное Средиземноморское побережье. Все-таки 87% всех сделок в стране приходится на самих испанцев. И несмотря на незначительное снижение цен в 2019 году, спрос как на покупку, так и на аренду недвижимости до марта 2020 года продолжал поступательно расти.
Еще один менее известный факт: Испания — страна с одним из наиболее высоких в Европе уровней внутреннего туризма. Развитая транспортная инфраструктура, природное и климатическое разнообразие, а также наличие огромного количества культурных и исторических памятников подвигли испанцев совершить 178 млн туристических поездок внутри страны в прошлом году. И все они где-то останавливались, ели и отдыхали.
Итак, проанализировав перечисленные факты, какие можно сделать выводы и прогнозы применительно к рынку недвижимости?
А теперь отвечу на вопрос, заданный в самом начале: заработать на недвижимости Испании: насколько сейчас это реально? Это более чем реально.
Но, как и всегда при принятии важных решений, нужно знать ответы на три ключевых вопроса: что, где и когда.
Что покупать? Где покупать? Когда покупать?
Если мотивацией к покупке квартиры или дома в Испании является мечта о летнем отдыхе с детьми на теплом Средиземном море, то не стоит никого слушать, а нужно смело покупать то, что нравится! Зачастую хорошее самочувствие, настроение и время, проведенное с семьей, стоят всех денег мира. Тем более что, немного подождав и помониторив рынок, можно будет найти хорошую квартиру на вторичном рынке по очень привлекательной цене.
Если же целью покупки является доход, причем достаточно быстрый, то такому инвестору можно рекомендовать обратить внимание на отдельные квартиры в крупных городах Испании. Вероятно, цены там будут выше, чем на море. Но в случае приобретения жилья, расположенного в хорошей локации и нуждающегося в ремонте, после проведения соответствующих работ доходность от аренды такой недвижимости при стабильном потоке может составлять порядка 8–10% годовых, а в случае срочной перепродажи — от 15% до 20% на вложенные средства.
Квалифицированным же инвесторам можно рекомендовать инвестирование в следующие проекты:
- выкуп крупных лотов готового жилья в курортных зонах с перспективой получения арендного дохода в течение двух-трех лет;
- выкуп отелей и иных объектов туристической инфраструктуры на Средиземноморском побережье Испании;
- новые девелоперские проекты в крупных городах Испании, таких как Мадрид, Барселона, Бильбао и Валенсия, и направленные на удовлетворение локального спроса;
- выкуп действующих и строительство новых объектов туристической инфраструктуры, направленных на удовлетворение внутреннего спроса;
- объекты коммерческой недвижимости (супермаркеты, офисы, склады, рестораны), имеющие долгосрочные фиксированные арендные контракты.
И при любом выборе стоит помнить, что «инвестиционное окно» в Испании в этот раз будет широким, но недолгим.
Нотариальные и регистрационные расходы
В определении общей стоимости покупки земельного участка придется учитывать расходы на работу нотариуса и регистратора имущества. Работа нотариуса и государственного регистратора является взаимосвязанной. Хотя сумма расходов зависит от цены участка, который вы хотите приобрести, нотариальные и регистрационные платежи вместе обычно не превышают 1000 €.
Центр услуг в Испании
Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.
Возможные проблемы при покупке земли в Испании
Готовясь к сделке, необходимо проверить земельный участок в Испании на предмет наличия обременений. Самым простым способом проверки является запросить в Реестре собственности выписку – Nota Simple Informativa. Выписка носит справочный характер, является публичным документом, поэтому получить ее может абсолютно любой человек. Все существующие обременения в виде ипотеки, эмбарго, задолженности по налогам будут отражены в соответствующем разделе. Также в выписке будут указаны все собственники объекта и их доли.
Еще одним видом задолженности может выступать сумма, зарезервированная муниципалитетом под свои градостроительные нужды в соответствии с генеральным планом города: строительство коммуникаций, оборудование уличного освещения, асфальтирование дорог и тротуаров и т.д. Задолженность может быть оформлена в виде банковского аваля. В обязательном порядке необходимо получить консультацию в градостроительном департаменте мэрии на предмет того, не включен ли земельный участок в какой-либо дополнительный план модернизации или реурбанизации. При покупке земельного участка в нашей компании это сделают специалисты “Estate Barcelona”.
Следующим этапом проверки является анализ сервитутов. Например, под участком земли в Испании могут быть проложены трубы, принадлежащие муниципальной сети, которые собственник участка не вправе трогать. Если план строительства предполагает оборудование бассейна в месте прокладки труб, у нового владельца могут возникнуть серьезные проблемы.
И, наконец, необходимо проанализировать земельный участок на предмет наличия или возможности получения строительной лицензии. В продаже имеется немало проблемных участков земли в Испании с очень привлекательными ценами, но без лицензий и с весьма туманными перспективами их получения. Речь идет об участках, не включенных в утвержденные городские планы, либо не подключенных к городским коммуникациям, либо нарушающих какие-либо директивы и имеющие запрет на строительство.
О частной недвижимости и арендном бизнесе в Испании
— Действительно, вложение средств в коммерческую недвижимость весьма привлекательно. А что вы можете сказать об инвестировании средств в арендный бизнес в Испании?
Купить и сдать в аренду жилую недвижимость в Испании — тоже неплохое (пусть и меньшее в сухом итоге) вложение средств — стоимость вложений в коммерческую и жилую недвижимость всё-таки несравнима, стоимость аренды жилья в Испании начинается на отметке в 600-800 евро за месяц для постоянного жилья или 80-100 евро в сутки для аренды временной. Однако, сдача недвижимости в аренду может приносить 3-7 % годовых при грамотном вложении средств и последующем управлением этим активом.
— На что вы посоветуете обратить внимание желающим купить арендный бизнес или сдать квартиру в Испании?
Во-первых, как в случае и с коммерческой недвижимостью, я очень рекомендую обратить внимание на расположение жилья — в какой провинции, в каком городе, в каком районе вы планируете сдачу недвижимости в аренду? Кому вы планируете сдать квартиру в Испании — студентам, семейным парам или туристам? Если студентам — стоит выбирать районы вблизи крупных университетов, для туристов важна близость к морю и основным достопримечательностям. Кроме того, стоит детально разобраться в законах об аренде жилья в Испании — в некоторых городах и провинциях, например, в Барселоне, существует туристическая лицензия на сдачу квартиры в аренду, и ее обязательно нужно получить, если речь идет о краткосрочной сдаче.
Чек-лист для желающих сдать в аренду недвижимость в Испании:
- обратиться за помощью к специалистам;
- ознакомиться с законами об аренде жилья в Испании;
- определиться с локацией и способом сдачи квартиры в аренду (краткосрочная, долгосрочная);
- продумать контракт и условия сдачи жилья в аренду;
- застраховать собственность;
- не забыть про юридическую чистоту арендного бизнеса в Испании (подоходный налог, туристическая лицензия, и т. д.);
- решить, самостоятельно ли вы будете сдавать квартиру в Испании или обратитесь за этими услугами к посредникам.
— Кто занимается последующим обслуживанием и управлением купленного объекта? Что происходит после покупки недвижимости?
Это очень хороший вопрос. Здесь может быть несколько вариантов: от собственного управления до привлечения управляющей компании или профильного специалиста.
Наша компания предоставляет полный пакет услуг по управлению объектом: и юридических, и риэлторских, и бухгалтерских. Как правило, наши клиенты выбирают именно этот вариант. Мы берем на себя такие вопросы как поиск и подбор арендатора, взаимоотношения с ним, контроль своевременности оплат аренды, подача налоговых деклараций, страховые компании и т. д. Всё это дает возможность проводить сделки «под ключ»: мы не работаем по принципу «продал и забыл», а предоставляем комфортные условия, которые позволяют нам выстраивать долгосрочные отношения с нашими клиентами.
— Что можете посоветовать людям инвестирующим или интересующимся инвестициями в недвижимость в Испании?
Советую обратить свой взгляд на рынок коммерческой недвижимости Барселоны или Мадрида.
Земельные участки в Испании
Испания – страна возможностей, непередаваемого колорита и впечатлений. Однако, она привлекательна не только с точки зрения туризма, но и с коммерческой стороны. Покупка земли и дома в Испании в южной стране несет в себе большой инвестиционный потенциал, который при грамотной реализации может стать достойным подспорьем для надежного будущего.
Прежде, чем купить участок земли, важно знать базовые особенности процесса и купли-продажи и нюансы классификации земельных участков в Испании. Продажа и покупка земельных участков на территории Испании регламентируется государством. Оно определяет целевое назначение земли и ее классификацию, а также неустанно следит за соблюдением моратория на реализацию участков в прибрежных районах (на расстоянии 150 метров от береговой линии).
В зависимости от целей приобретения испанкой земли, выделяют:
- Urbana – участки, располагающиеся в черте города, в одном из жилищных комплексов. Эта земля имеет всю необходимую документацию и полностью готова для застройки. Весомым аргументов в пользу покупки данных участков является наличие все необходимых коммуникаций.
- Urbanizable – подходит для любого вида строительства, расположена в пределах городской черты. Однако, сопутствующая документация (разрешение и согласование на застройку) у таких участков отсутствует. Прежде, чем включить эту землю в категорию «городской» необходимо осуществить подготовительные работы.
- Rustica – земли, расположенные в сельской местности или относящиеся к охраняемым природным зонам, не предназначенные для застройки. Их перевод в категорию Urbana не возможен.
В Испании действует налог 18% от суммы купчей. Однако, если Вы планируете купить земельный участок в Испании для инвестиций и строительства в 2021 году, сумма налога сократится до 8%.
О коммерческой недвижимости и инвестициях в Испании
— Давайте поговорим о коммерческой недвижимости. Какие типы коммерческой недвижимости доступны иностранным инвесторам? Какие из них на ваш взгляд являются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций?
Что касается типа, если говорить именно о коммерческой недвижимости, я советую обратить внимание на торговую, офисную и гостиничную недвижимость. В целом основным топовым продуктом можно назвать инвестиции с гарантированным доходом с возможностью привлечения банковских займов.
— Чем вы посоветуете руководствоваться при выборе объекта для покупки и аренды недвижимости в Испании?
Прежде всего я рекомендую убрать на второй план эмоциональную составляющую при выборе объекта инвестиций: например, очаровательная маленькая гостиница на берегу моря, но в отдаленном и недоступном для туристов месте — не самое выгодное вложение средств. Прежде всего о привлекательности объекта будут говорить его экономика, расположение, минимизация рисков и его ликвидность на рынке, показатели заполняемости объекта и тд.
— Раз уж мы заговорили о гостиницах. Как можно произвести оценку гостиничной недвижимости, и о какой рентабельности может идти речь?
В первую очередь советую обратить внимание на расположение объекта и форму управления им. Расположение напрямую влияет на среднегодовую загрузку отеля, что значительно отражается на его финансовых показателях. У семейного отеля и предприятия управляемого одной из крупных сетей формы собственности будут отличаться. А от этого будет зависеть и то, каким способом вы будете проводить аудит финансовой деятельности объекта. Кстати, при привлечении банковского кредита на покупку банк будет проводить свой дополнительный аудит объекта — этот факт будет выступать дополнительной гарантией для инвестора. В среднем на данный вид недвижимости мы можем говорить о рентабельности от 5-7% и до 12-15% годовых, все будет зависеть от того, каким образом вы планируете управлять вашим объектом. Так, например, если вы отдадите гостиницу в управление крупной гостиничной сети с фиксированной, не зависящей от внешних факторов оплатой, то ориентироваться нужно скорее на 5-7% годовых. А если вы планируете управлять объектом сами, рентабельность может составлять и 12, и 15 и более процентов.
— С гостиничной недвижимостью разобрались. А что с офисной? Какие объекты являются, на ваш взгляд, наиболее привлекательными?
При выборе офисной недвижимости мы также руководствуемся таким фактором как месторасположение объекта. Также нас интересуют тип арендатора, занимающего данное помещение (лучшие арендаторы — банки и госучреждения), рентабельность инвестиций и оценка рисков. Как правило, от месторасположения объекта и арендатора напрямую зависят рентабельность инвестиций: чем лучше локация и «мощнее» арендатор, тем меньше возможные риски и, соответственно, рентабельность. При хорошем месторасположении и арендаторе рентабельность может составлять от 4 до 6 процентов, тогда как объекты «попроще» могут иметь показатели и в 6, и в 8 процентов годовых.
— Существует ли ипотечное кредитование на рынке коммерческой недвижимости? И, если да, не могли бы вы рассказать немного подробней об этом?
Да, конечно. Возможность привлечения ипотечного кредита для иностранцев является на наш взгляд очень важным моментом при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании. Местные банки кредитуют нерезидентов на сумму до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20-25 лет, под 2-3% годовых, с возможностью бесплатного досрочного погашения кредита. Таким образом, при привлечении Ипотечного кредита инвестор, помимо дополнительной проверки объекта и его доходности со стороны банка, получает дополнительную рентабельность на вложенные им средства, а также рост капитализации объекта путем сокращения задолженности перед банком. Например, при рентабельности объекта в 5% инвестор привлекает 60% средств у банка под 3% годовых, таким образом с этих 60% у него остается 2% которые увеличивают рентабельность его основной инвестиции в 40%. Другими словами, инвестор зарабатывает на банковских деньгах дополнительные 2%. Мне кажется что это очень важный и интересный момент, на который я бы безусловно обратил внимание потенциальных инвесторов.Также не стоит забывать, что все это время инвестор выплачивает кредит из поступлений от аренды, что само собой повышает капитализацию объекта. Как правило, поступления от аренды всегда перекрывают выплаты по кредиту.
Я бы выделил следующие плюсы ипотечного кредитования при инвестициях в коммерческую недвижимость в Испании:
- Увеличение рентабельности проекта и капитализации объекта;
- Дополнительная проверка банком объекта и его доходности;
- Возможность инвестирования и заработка при наличии только части средств (меньший порог входа);
- Создание кредитной истории в европейском банке.
— Расскажите, пожалуйста, о торговой недвижимости. Насколько она привлекательна, на ваш взгляд?
Торговые площади и объекты — лидер на рынке коммерческой недвижимости. По размеру инвестиций речь может идти от 400 тысяч и до 5-10 миллионов евро.
Три причины купить землю в Испании
Вы раздумываете купить земельный участок в Испании или выбрать другой регион? На основании своего опыта наша компания рекомендует отдать предпочтение первому варианту по таким причинам:
1. Уникальные климатические данные. Испания – это сочетание гор, моря и плодородных долин. Климат полуострова обеспечивает идеальные, комфортные условия не только для людей, но и большинства экзотичных для россиянина растительных культур – лимонов, апельсинов, винограда и других. Близость океана обеспечивает жителей морскими деликатесами – рыбой, креветками и другими жителями глубин. Скот, выращиваемый на склонах Пиренеев, считается одним из лучших и вкусных по причине условий содержания. Все это богатство доступно любому жителю по причине низкой цены. Купить земельный участок в Испании – это способ получить неограниченный доступ к наиболее одаренному природой участку планеты.
2. Лояльное отношение к иностранным инвесторам со стороны государства. Одним из основных пунктов правительственной программы по выводу страны из экономического кризиса 2008 года стало послабление в отношении требований к гражданам иностранных государств, которые планируют приобрести земельные участки или недвижимость. Одно из них – упрощенная процедура получения вида на жительство.
3. В Испании цены на землю наиболее низкие в ЕС. Приобрести участок в Испании стоит в несколько раз дешевле, чем в странах менее пострадавших от кризиса. При этом регион остается инвестиционно привлекательным по причине поддержания в стране европейского уровня жизни, многократно возрастающего потока туристов и субвенций в производство натуральных продуктов питания. В последние годы цены на испанские земельные участки и другие виды недвижимости стали неуклонно расти достигая уровня, в зависимости от сектора, уровня в 6-11%, что говорит о высоком потенциале инвестиций.
Документы для оформления участка при покупке земли иностранцем
Делая выбор в пользу покупки земли за границей, вы уже наверняка знаете, что Испания на сегодняшний день остается одной из самых лояльных стран по отношению к зарубежному покупателю. Здесь нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранными гражданами, наоборот, существуют даже некоторые поощрительные моменты.
В Королевстве действует закон о «Золотой визе» при покупке недвижимости стоимостью свыше 500 000 €. Вы получаете визу, позволяющую проживать в стране неограниченное количество дней в году или поменять ее на вид на жительство с необходимостью въезжать в Испанию только один раз в течение срока резиденции. При этом для вас и вашей семьи, включая детей и родителей, открыты все возможности, которыми обладают резиденты европейской страны. Подробнее читайте об этом в статье «ВНЖ в Испании при покупке недвижимости».
Для осуществления сделки на покупку земли в Испании требуется представить несколько документов.
- Действующий загранпаспорт.
- Номер счета в испанском банке. .
Отметим важное обстоятельство: нотариус при оформлении сделки купли-продажи не интересуется вашей визой – действующая она или просроченная (например, в России покупка земли для иностранца с просроченной визой запрещена).
Земельные участки в Испании от агентств недвижимости
Земля под строительство дома в урбанизации Serra Brava, Ллорет де Мар, Испания. Продается земля площадью 1045 м2 под строительство дома, расположенная в урбанизации Serra Brava, муниципалитет Ллорет. Подробнее
Спален: 4 Ванных: 3 Площадь: 200 м²
Предлагается к продаже участок с видами на море и проектом дома на Побережье Коста Дорада. Это инвестиционное предложение может заинтересовать тех, кто хочет иметь дом у моря в Испании недалеко от. Подробнее
Спален: 6 Ванных: 1
Земля под застройку в Ондон-де-лас-Ньевес ID D12717 Подробнее
Площадь: 350 м²
Спален: 6 Ванных: 7 Площадь: 2458 м²
КРАСИВАЯ УСАДЬБА В МОРАЙРЕ ОБНОВЛЕНА В 2004 ГОДУ, ГОСТЕВОЙ ДОМ, ВИННЫЙ ПОГРЕБ, САУНА, ДЖАКУЗИ И Т.Д. Подробнее
Земля под застройку в Эльче ID D12635 Подробнее
Спален: 5 Ванных: 3 Площадь: 460 м²
Эксклюзивное предложение для тех, кто хочет купить участок под строительство в Испании на побережье. Предлагаемый к продаже земельный участок расположен в Гава Мар, Коста Гарраф, в одном из. Подробнее
Земля под застройку в Эльче ID D12778 Подробнее
1 - 9 из 510
Готовые подборки объектов
По стоимости
По популярным запросам
Не нашли интересующий вас вариант недвижимости?
Заполните заявку и компании подберут для вас подходящий объект.
© Spain-Real.Estate 2021. Все права защищены.
Разработка и продвижение сайта «Клиенты Из интернеТа».
Недвижимость
Поиск по сайту
На этом сайте мы используем cookie-файлы. Продолжая пользоваться сайтом, вы даете согласие на использование этих файлов. Подробнее о cookie.
Учет строительных норм и правил
Автономии Королевства имеют собственные строительные нормы в отношении этажности строений, декоративных архитектурных элементов, заборов, цвета наружных стен и даже материала для крыши. Об особенностях строительства в Испании и роли архитектора вы узнаете из статьи «Как открыть свой хостел в Испании. Основные шаги по созданию бизнеса». Оцените ваши возможности с учетом архитектуры будущего строения:
- проконсультируйтесь с архитектором района или специалистом, который будет в дальнейшем помогать вам со строительством;
- узнайте возможные параметры застройки участка, ее объема и ограничения высоты здания для этой территории;
- проверьте наличие коммуникаций или возможность их проведения. Подведение коммуникаций, особенно если участок куплен в удаленной местности, предполагает серьезные дополнительные расходы. Также затраты на разводку коммуникаций вас ожидают в том случае, если участок был отрезан от большого надела.
Таким образом, вы должны быть полностью уверены, что ваш дом может быть построен на земле, которую вы хотите купить!
Типы земельных участков в Испании
По своему градостроительному назначению земельные участки в Испании традиционно делятся на три типа. Одновременно каждый участок обладает индивидуальными характеристиками, такими как: коэффициент разрешенной застройки, разрешенное использование, выравнивание, этажность и т.д.
Типы земельных участков в Испании:
- suelo urbano;
- suelo urbanizable;
- suelo no urbanizable.
Suelo urbano – земля городского назначения. Такой участок должен иметь подъездную дорогу (или несколько дорог), должен быть подключен к системе водоснабжения, электроснабжения и канализации. Как правило, такие участки расположены в городской черте, включены в градостроительный план и готовы к немедленному началу строительства. При покупке земли городского назначения в Испании важно выяснить, к какой категории она относится: consolidado или no consolidado. На консолидированных участках земель городского назначения собственники вправе в любой момент по собственной инициативе начать строительство (конечно, получив предварительно лицензию и утвердив проект). С неконсолидированными участками дело обстоит намного сложнее. Они, как правило, расположены в тех районах города, которым требуется дополнительная инфраструктура или обновление: строительство новых дорог, улиц, парковых зон, площадей и т.п.
В целях строительства такой инфраструктуры владелец неконсолидированного земельного участка обязан бесплатно передать муниципалитету примерно 10% площади. Также неконсолидированный участок может потребовать разработки и утверждения дополнительных проектов, которые позволили бы начать строительство.
Suelo urbanizable – земельный участок, еще не прошедший согласование и не имеющий действующего разрешения под застройку. Такие участки, как правило, находятся в городской черте и подходят для жилого строительства, но требуют предварительного представления и утверждения плана застройки. Нередко к таким участкам предъявляются особые требования по соблюдению мер защиты окружающей среды.
Suelo no urbanizable (rústico) – земли сельскохозяйственного назначения, природоохранные зоны, рудники, или земли, представляющие особый интерес: исторический, археологический, культурный и т.п. Т.е. это земельные участки, не предназначенные под массовую жилую застройку. Тем не менее, на некоторых земельных участках может быть разрешено строительство дома для одной семьи.
Речь идет, например, о животноводческих фермах, о сельскохозяйственных и охотничьих угодьях. В любом случае, площадь и тип постройки жестко регламентируются. Перевести земельный участок rústico в категорию земель городского назначения практически невозможно. К предложениям, обещающим быстро и без труда внести изменения в кадастр и получить разрешение на строительство жилой недвижимости, следует относиться очень осторожно. При покупке такого участка рекомендуем обратиться к опытному юристу. В компании “Estate Barcelona” вы можете получить квалифицированную помощь по покупке земли в Испании.
Налоги при покупке земли в Испании
Определившись с выбором участка и проверив возможные характеристики для постройки, вы можете вычислить примерную сумму налогов, которые рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости объекта покупки. Детальное описание налоговых платежей можно найти в статье «Налоги при покупке недвижимости в Испании».
Продавец – юридическое лицо (компания)
Когда участок принадлежит компании, уплачивается 21% НДС, так как покупается актив компании. Также оплачивается IAJD – налог в казначейство, который обычно составляет около 1% и является различным в каждом автономном сообществе. Например, в Каталонии налог составляет 1,5% от стоимости земли.
Продавец – частное лицо
Вы не платите НДС или IAJD, но нужно заплатить налог на передачу собственности (ITР – Impuesto de Transmisión de Propiedades). В зависимости от автономного сообщества этот показатель может составлять от 6% до 10%: в случае Каталонии – 10% стоимости земли, в Мадриде – 7%. Необходимо проконсультироваться об ИТП в том автономном сообществе Испании, где вы покупаете участок.
Почему инвесторы всё чаще выбирают Испанию?
— Павел, в последнее время среди наших соотечественников наблюдается повышенный спрос на инвестиции в частную и коммерческую недвижимость в таких городах Испании как Барселона, Валенсия и Мадрид. Как вы считаете, с чем это связано и какие факторы на это влияют?
В первую очередь я бы отметил желание инвесторов минимизировать свои риски, связанные с политической и экономической ситуацией в Российской Федерации, и добавил бы к этому желание сохранить и приумножить свой капитал: Испания является страной со стабильной и достаточно развитой экономикой с европейским институтом частной собственности. Экономика страны стабильно ежегодно растет на 2-3%. За 3-4 года Испания полностью оправилась от кризиса 2008 года: демографические показатели стабильно растут, а уровень безработицы уверенно снижается. Плюс ко всему и коммерческая, и частная недвижимость дает достаточно неплохую в сравнении с другими европейскими странами рентабельность. На мой взгляд, все эти факторы в сумме и заставляют иностранных инвесторов (будь то россияне, китайцы, англичане, и т. д.) обратить свой взор в сторону Испании.
Покупка земли в Испании. Налог на землю в Испании
Покупка земли в плане процедуры и оформления сделки мало чем отличается от других видов недвижимости в Испании. Как и любая сделка с недвижимым имуществом, купля-продажа земельного участка в Испании оформляется в нотариальном порядке с последующей регистрацией в Реестре собственности.
Что нужно знать при выборе земельного участка
Просмотрев варианты земельных наделов, запросите следующие документы и данные:
- Извлечение из регистра собственности (Registro de la Propiedad) сведений о владельцах участка. Если продается участок, оставшийся по наследству нескольким собственникам, это может существенно продлить сроки оформления надела.
- Наличие/отсутствие отягощений в виде долговых обязательств (например, ипотеки, которая при продаже переходит к новому владельцу).
- Подтверждение, что выплачены полагающиеся муниципальные налоги на участок. и кадастровый номер.
- Сведения о назначении земельного надела. Документ может быть предназначен как для жилого строения, так и для нежилого, например, для строительства магазина. В этом случае строить индивидуальный жилой дом на участке нельзя.
- Информацию об ограничениях или возможном отчуждении участка в случае расположения земли на границе с лесной зоной или дорогой.
- Право проезда – сервитут на землю, который обязательно указывается в правовых документах, иначе он не имеет юридической силы.
- Топографию участка нужно заказать у специалистов.
- При покупке участка на первой линии от моря вы должны учесть, что в соответствии с законом La Ley de las Costas определена граница в 100 метров от береговой линии, ближе которой строительство любого назначения запрещается.
- Вырубка деревьев, даже на собственном участке, грозит крупным штрафом. Работы по вырубке должны быть согласованы в экологической службе городской управы. Часто деревья просто пересаживают в другое место в границах участка.
- Стоимость участка возрастет на 8% (дополнительный земельный налог в 7% и 1% налога за юридический акт), если вы не начнете стройку на участке в течение года после покупки.
Инвестиции в участок земли в Испании
Покупка земли в Испании привлекает граждан со всего мира, в том числе россиян. Многие из них рассчитывают на выгодно перепродажу, а кто-то желает отстроить здесь собственную виллу или дом мечты. Иногда это обходится даже дешевле покупки готовой недвижимости. В настоящее время наблюдается значительный рост цен на испанские земли. В основном это связано с интенсивным туристическим и инфраструктурным пользованием. Здесь непрерывно ведется гонка между международными и национальными компаниями, так что иметь собственные земли здесь может быть волне доходно.
Арендный бизнес в Испании и инвестиции в коммерческую недвижимость
Инвестиции в коммерческую недвижимость и в арендный бизнес в Испании — почему на них так активно растет спрос? Какова рентабельность этих инвестиций? На что стоит обратить внимание потенциальному инвестору, а на что, напротив, не стоит обращать внимание? Об этом мы сегодня побеседуем с Павлом Масловым, исполнительным директором агентства недвижимости Estate Barcelona.
Категории земель в Испании
Карты ландшафтной разбивки территории по предназначению (Plan Urbanistico) можно запросить для ознакомления в муниципалитете каждой автономии. Здесь принято деление земель по нескольким категориям.
- Городские земли (Suelo Urbano) – земля под застройку, как правило, со всеми необходимыми для будущего строительства системами коммуникаций: вода, электричество, канализация. Если вы намерены купить земельный участок для строительства дома, читайте, как лучше это сделать, в статье «Сколько стоит построить свой дом в Испании?».
- Земли с возможностью перевода под застройку (Suelo Urbanizable) – такой участок, если он внесен в генеральный план (Plan Parcial), при наличии проекта, согласованного с отделом архитектуры (Proyecto de Urbanizaciòn), возможно перевести в категорию городской земли. Осуществление застройки возможно только после внесения участка в кадастр в виде Suelo Urbano, до этого момента строить не разрешено.
- Земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую и историческую ценность (Suelo no urbanizable или Rùstico) – строительство жилых или других зданий на такой земле запрещается, и участок не подлежит переводу в urbanizable до принятия нового генерального плана или согласно мораторию на перевод на десятки лет. Построить один дом для жизни на таких участках имеет право только фермер, использующий их для сельскохозяйственных работ. Если земля является окончательно отнесенной к исторически или археологически ценной, перевод ее в urbanizable невозможен.
Налог на землю в Испании
Покупка земли в Испании, как и другой недвижимости, ежегодно облагаются налогом на недвижимое имущество – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Это муниципальный налог, который обязаны уплачивать все собственники, независимо от своего статуса: юридические лица, физические лица, фискальные резиденты и нерезиденты Испании.
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта по ставке, действующей в конкретном муниципалитете:
- от 0,30 до 0,90% для земель сельскохозяйственного назначения;
- от 0,40 до 1,10% для земель городского назначения.
Плательщиком налога является тот, кто в Реестре собственности числился собственником объекта по состоянию на 1 января отчетного года.
Сегодня многие владельцы испытывают трудности с корректным начислением налога. Причиной проблем является неверная классификация участков в кадастре. Земли в Испании, которые де-факто являются землями сельхозназначения и не имеют никакой застройки, учтены в кадастре в качестве земель городского назначения со всеми вытекающими последствиями в виде завышенного налога. Подобные конфликты решаются (не всегда успешно) в административном или судебном порядке.
За подробной консультацией по покупке земли в Испании, а также подбором участка, обращайтесь по телефонам нашей компании. Ознакомиться с услугами для инвесторов в Испании вы можете на этой странице.
Подобрать коммерческую недвижимость в Испании для инвестиций вы можете здесь.
Земельные участки
Земля в Испании – оптимальное решение для тех, кто хочет сконструировать жилье или хозяйственный объект, полностью соответствующий индивидуальным требованиям. Испанский земельный рынок содержит множество предложений – начиная от заранее выделенных участков в городской агломерации до территорий, на которых возможно организовать собственное предприятие, открыть объекты сельскохозяйственной сферы или эко-туризма. Агентство «Estate Barcelona» поможет вам найти оптимальное, полностью соответствующее вашим запросам решение по справедливой цене.
Покупка земли в Испании: налоги и расходы
При совершении сделки купли-продажи земельного участка на продавца ложится обязанность по уплате налога на прирост стоимости земель – Plusvalía, но лишь в том случае, если участок относится к типу suelo urbano, либо имеет особые характеристики. Продажа suelo rústico указанным налогом не облагается.
Все прочие налоги и расходы ложатся на сторону покупателя:
- НДС (IVA) или налог на передачу собственности (ITP),
- гонорар нотариуса,
- госпошлина за регистрацию права собственности в Реестре.
Выбор налога на землю в Испании зависит от статуса продавца:
- если продавец является юридическим лицом, т.е. осуществляется продажа актива, покупатель должен будет заплатить IVA по ставке 21%;
- если продавец является физическим лицом, т.е. продается частная собственность, покупатель должен будет заплатить ITP по ставке, действующей на территории конкретной автономии.
В том случае, если сделка облагается НДС, покупателю придется также налог на документированные юридические действия – Impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Ставка налога устанавливается на региональном уровне, в Каталонии она на сегодняшний день составляет 1,5%.
Подробнее о том, какие налоги существуют в Испании вы можете прочитать в нашей статье “Налоги в Испании: памятка для иностранцев”.
Сумма расходов на нотариуса и Реестр собственности зависит от стоимости объекта, указываемой в купчей. При заявленной цене сделки в €100 000 гонорар нотариуса составит около €350, а пошлина за регистрацию права собственности – около €170. Оформление ипотечного кредита повлечет для покупателя дополнительные расходы, сумма которых будет зависеть от объема финансирования. Подробнее об Ипотеке в Испании читайте здесь.
Земля в Испании - цены и особенности стоимости
Продажа земли в Испании осуществляется по различным тарифам. На стоимость сделки влияют такие факторы:
Особенности местности. Стоимость сделки уменьшается на цену земляных работ необходимых для выравнивания участка, сооружения на нем ирригационных и укрепляющих объектов.
Регион. Недорого купить землю в Испании возможно в некотором удалении от популярных туристических центров. В курортной зоне приобрести участок в первой береговой линии практически невозможно в виду официальных ограничений правительства.
Как купить землю в Испании?
Приобретение земельного участка – один из самых выгодных вариантов покупки недвижимости в Испании. Возможно, вы активный человек и хотите попробовать свои силы в строительстве дома или нежилого здания на собственной земле, либо желаете вложить средства в перспективный проект. В любом случае это будет инвестиция в стабильную экономику развитой страны, одной из ведущих в Европейском союзе. Из нашей статьи вы узнаете, насколько сложно купить землю в Испании иностранцам, какие действуют налоги при покупке и каковы особенности земельного законодательства в стране.
Законодательство
- Закон об инвесторах и их интернационализации (Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización).
- Королевский законодательный указ 7/2015 от 30 октября о городской земле и ее восстановлении (Ley de suelo y reabitalitaciòn urbana)
- Закон 22/1988 от 28 июля: о берегах (Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas).
- Статья 132 Конституции Испании: прибрежная собственность Испании является общественной и неприкосновенной (artículo 132.1 de la Constitución Española)
Удачная покупка
С каждым годом в развитых странах Европейского союза сужаются возможности приобретения хороших объектов недвижимости не по завышенной цене. Покупка земли в Испании может стать вашей страховкой от экономической нестабильности в тех странах, откуда вы приехали в Королевство. По всем вопросам поиска недвижимости, оформления документов, консультативного и переводческого сопровождения обращайтесь в компанию «Испания по-русски».
Покупка и продажа Земли в Испании с компанией Estate Barcelona
Знания и опыт на рынке недвижимости позволяет нам находить выгодные и практичные решения для каждого клиента. Мы не просто подбираем землю в Испании, но и осуществляем полное сопровождение сделки – от показа объектов заказчику до улаживания всех юридических формальностей с передачей прав на имущество и уплатой необходимых налогов и сборов. Свяжитесь с нами, чтобы узнать, возможно ли осуществить ваше желание купить земельный участок в Испании, порядке осуществления процедуры и конечной стоимости сделки с учетом обязательных платежей.
Цены на землю в Испании
На стоимость земли в Испании влияют факторы:
- Локация, в которой расположен участок. Самые дорогостоящие земли находятся в прибрежных районах средиземного моря и в крупных городах Испании. Участки в горных районах, на значительном удалении от моря будут стоить дешевле;
- Рельеф участка и тип грунта. Так, например, на скалистых участках труднее всего вести строительные работы, они меньше всего подходят для благоустройства, поэтому их стоимость будет значительно ниже;
- Площадь. Чем меньше участок, тем ниже его цена. Также необходимо принимать во внимание: покупать несколько участков в одной местности на практике оказывается более выгодно.
Читайте также: